Ellis Act
એલિસ એક્ટ (કેલિફોર્નિયા ગવર્નમેન્ટ કોડ પ્રકરણ 12.75) એ 1985નો કેલિફોર્નિયા રાજ્યનો કાયદો છે જે મકાનમાલિકોને સ્થાનિક સરકારો દ્વારા ભાડાના મકાનો પૂરા પાડવા માટે દબાણ કરવા છતાં રહેણાંક ભાડૂતોને "ભાડાના વ્યવસાયમાંથી બહાર નીકળવાની" મંજૂરી આપે છે. વિધાનસભાએ નેશ વિ. સિટી ઓફ સાન્ટા મોનિકા (1984) 37 કેલમાં કેલિફોર્નિયા સુપ્રીમ કોર્ટના નિર્ણયના જવાબમાં એલિસ એક્ટ પસાર કર્યો હતો. 3 ડી 97 જેમાં એવું માનવામાં આવ્યું હતું કે નગરપાલિકાઓ મકાનમાલિકોને ભાડાના બજારમાંથી તેમની મિલકત પાછી ખેંચવા માટે તેમના ભાડૂતોને "વ્યવસાયમાંથી બહાર જવા" થી અટકાવે છે. સારાંશ એલિસ કાયદો શહેરો જેવી સ્થાનિક સંસ્થાઓને ભાડું નિયંત્રણ વટહુકમો રાખવા પર પ્રતિબંધ મૂકે છે, જે મકાનમાલિકે રહેઠાણ પૂરું પાડવાનું ચાલુ રાખવું જરૂરી હોય તો મકાનના માલિકોને ભાડૂતોને બહાર કાઢવાથી અટકાવે છે. આ કાયદો એવા વટહુકમોને મર્યાદિત કરતો નથી જે ભાડું આપવાનું ચાલુ રાખતા મકાનમાલિકોને નિયંત્રિત કરે છે. ઉદાહરણ તરીકે, વટહુકમ મકાનમાલિકને ભાડૂતને બહાર કાઢવા અને પછી બીજા ભાડૂતને ભાડે આપવાથી અટકાવી શકે છે. એલિસ એક્ટનો લાભ લેવા માટે, મકાન માલિકે તમામ રહેણાંક ભાડૂતોને સમાપ્ત કરવા જોઈએ અને તમામ "રહેઠાણ" પાછા ખેંચવા જોઈએ, જેનો અર્થ લગભગ તમામ "રહેણાંક ભાડાકીય એકમો" થાય છે. દાખલા તરીકે, મકાનમાલિક ઓછા, ભાડા-નિયંત્રિત, ભાડા સાથે ભાડાકીય એકમોની ભાડાપટ્ટો સમાપ્ત કરી શકતો નથી અને તે જ સમયે બજાર દરની ભાડાપટ્ટો જાળવી શકતો નથી. સ્થાનિક સંસ્થાઓને મકાનમાલિકની વ્યવસાયમાંથી બહાર જવાની ક્ષમતા પર વિવિધ પ્રતિબંધો મૂકવાની મંજૂરી છે. દાખલા તરીકે, શહેરોને મકાનમાલિકોને "પાછા ખેંચવાના ઉદ્દેશની સૂચના" દાખલ કરવાની જરૂર પડી શકે છે, જે શહેરને ભાડૂત વિશેની માહિતી પૂરી પાડે છે (જેમ કે ભાડૂતોના નામ, શરૂઆતની તારીખો અને ભાડાના દર). શહેરોને સ્થળાંતર સહાયની ચુકવણીની જરૂર પડી શકે છે "વિસ્થાપિત વ્યક્તિઓ પરની કોઈપણ પ્રતિકૂળ અસરને ઘટાડવા માટે" અથવા જો ભાડૂતો ઓછામાં ઓછા 62 અથવા વિકલાંગ હોવાનો દાવો કરે તો ઉપાડની પ્રક્રિયા શરૂ થવાથી ભાડૂતની સમાપ્તિ તારીખ પ્રમાણભૂત 120 દિવસથી વધારીને સંપૂર્ણ વર્ષ કરવાની જરૂર પડી શકે છે. શહેર મિલકતના ભાવિ ભાડાના ઉપયોગ સામે પણ પ્રતિબંધો લાદશે. તે જરૂરી બની શકે છે કે જો મકાનમાલિક ઉપાડના દસ વર્ષની અંદર ઉપાડેલા એકમોને લીઝ પર આપે, તો એકમ વિસ્થાપિત ભાડૂત (ઓ) ને આપવું આવશ્યક છે, અને જો એકમ પ્રથમ પાંચ વર્ષમાં આપવામાં આવે, તો તે વિસ્થાપિત ભાડૂત (ઓ) ને અગાઉના ભાડાના દરે આપવું આવશ્યક છે. એલિસ એક્ટનું નામ સાન ડિએગોના ભૂતપૂર્વ પ્રતિનિધિ રિપબ્લિકન સ્ટેટ સેનેટર (1981-1988) જેમ્સ "જિમ" એલ. એલ. એલિસના નામ પરથી રાખવામાં આવ્યું છે. કેલિફોર્નિયા વિધાનસભાએ નેશ વિ. સિટી ઓફ સાન્ટા મોનિકામાં કેલિફોર્નિયા સુપ્રીમ કોર્ટના ચુકાદાના જવાબમાં એલિસ એક્ટ પસાર કર્યો હતો કે નગરપાલિકાઓ મકાનમાલિકોને ભાડાના બજારમાંથી તેમની મિલકત પાછી ખેંચવા માટે તેમના ભાડૂતોને "વ્યવસાયમાંથી બહાર જવા" થી અટકાવે છે. અમલીકરણ અમલીકરણ કાયદાઓ શહેર પ્રમાણે બદલાય છે અને તેથી દરેક અધિકારક્ષેત્રમાં જુદી જુદી જરૂરિયાતો છેઃ સાન ફ્રાન્સિસ્કો સાન ફ્રાન્સિસ્કોને વળતરની જરૂર છે, જે સીપીઆઈ સાથે વધે છે. 2019 સુધીમાં, તે ભાડૂત દીઠ $6,985.23 હતું, જેમાં વિકલાંગ અથવા વૃદ્ધ ભાડૂત દીઠ વધારાના $4656.81 હતું, જે એકમ દીઠ $20,955.68 હતું. 2014 અને 2015 માં, સાન ફ્રાન્સિસ્કો સુપરવાઇઝર ડેવિડ કેમ્પોસે વિસ્થાપિત ભાડૂતોને બે વર્ષની બજાર દર સબસિડી પૂરી પાડવા માટે સ્થળાંતર ચૂકવણી વધારવાનો પ્રયાસ કરવા માટે બે કાયદા લખ્યા હતા. 2014 માં અમર્યાદિત કુલ ચુકવણીની રકમ સાથે પ્રથમ પ્રયાસ અને સ્થળાંતર પર નાણાં ખર્ચવાની કોઈ જરૂરિયાતને ફેડરલ કોર્ટ દ્વારા મિલકતના અધિકારોનું ગેરબંધારણીય ઉલ્લંઘન જાહેર કરવામાં આવ્યું હતું. 2015 માં, કાયદાનો બીજો ભાગ 2014 ના કાયદાનું સ્કેલ બેક વર્ઝન હતું, જેણે આ વખતે સ્થળાંતરને ભાડૂત દીઠ મહત્તમ 50,000 ડોલર સુધી મર્યાદિત કર્યું હતું અને જરૂરી હતું કે નાણાં સ્થળાંતર પર ખર્ચવામાં આવે. તે કાયદો રાજ્યની અદાલત દ્વારા રદ કરવામાં આવ્યો હતો કારણ કે તેણે "ભાડાના બજારમાંથી બહાર નીકળવાના મકાનમાલિકના અધિકાર પર પ્રતિબંધાત્મક કિંમત મૂકી હતી". સાન ફ્રાન્સિસ્કો કાઉન્ટી માટે એલિસ એક્ટમાં સુધારો 2014 માં કેલિફોર્નિયા રાજ્ય વિધાનસભા, એસ. બી. 1439 માં પ્રસ્તાવિત કરવામાં આવ્યો હતો. જો કાયદો ઘડવામાં આવ્યો હોત, તો એસ. બી. 1439માં એલિસને ખાલી કરાવવા માટે અરજી કરનારા મિલકતના માલિકોને અન્ય ઇમારત સાથે આવું કરવા માટે પાંચ વર્ષ રાહ જોવી પડી હોત. આ પગલું પસાર થયું ન હતું. સાન્ટા મોનિકા સાન્ટા મોનિકાએ એલિસ એક્ટની હકાલપટ્ટી પછી કોઈ પણ હેતુ માટે ઇમારતનો ઉપયોગ કરી શકાય તે પહેલાં માલિકને પુનઃવસન પરવાનગી મેળવવાની જરૂર છે. લોસ એન્જલસ લોસ એન્જલસ પાંચ વર્ષ પછી એક જ મિલકત પર બાંધવામાં આવેલા એકમો પર ભાડું નિયંત્રણની જોગવાઈઓ લાગુ કરે છે. અરજી જો ઉપાડેલા રહેણાંક એકમોને હવે ભાડે આપી શકાતા નથી, તો એલિસ એક્ટ લાગુ કરતા મિલકતના માલિકો ઘણીવાર એપાર્ટમેન્ટને વ્યક્તિગત ટેનન્સી-ઇન-કોમન ("TIC") એકમો તરીકે વેચે છે. સાન ફ્રાન્સિસ્કો જેવા કેટલાક શહેરો ઉપાડેલી મિલકત પર કડક પ્રતિબંધો લાદે છે (જેમ કે કૉન્ડોમિનિયમ રૂપાંતરણને અટકાવવું અથવા સહાયક રહેણાંક એકમો ઉમેરવા). જો કે, ફર્સ્ટ ડિસ્ટ્રિક્ટ કોર્ટ ઓફ અપીલ્સ દ્વારા 2016ના નિર્ણયમાં સાન ફ્રાન્સિસ્કોના એલિસ એક્ટના એકમોના "વિલિનીકરણ" ને અટકાવવાના વટહુકમ સામે પડકારને સમર્થન આપ્યું હતું અને જાણવા મળ્યું હતું કે રાજ્યનો કાયદો "રહેણાંક ભાડા બજારમાંથી એકમો પાછા ખેંચવાનો પ્રયાસ કરી રહેલા માલિકો માટે" નોંધપાત્ર ખાલી કરાવવાના નિયંત્રણના ક્ષેત્રમાં કબજો કરે છે અને સૂચવ્યું હતું કે એલિસ એક્ટ ઉપાડ પછીના "દંડ" પર મર્યાદા લાદશે જે રાજ્યના કાયદા હેઠળ તે અધિકારના ઉપયોગને નિરુત્સાહિત કરવાનો પ્રયાસ કરે છે. સાન ફ્રાન્સિસ્કો અને લોસ એન્જલસમાં ટીકાકારો અને પ્રતિક્રિયા ભાડૂત જૂથો દાવો કરે છે કે કેલિફોર્નિયાના મકાનમાલિકો સામાન્ય રીતે "ભાડાના નિયંત્રણને બાયપાસ કરવા" એલિસ કાયદાનો દુરુપયોગ કરે છે અને ભાડાની સ્થિર મિલકતોને ખાલી કરવા માટે સંચાલિત કરીને ટોચના આવાસ બજારના સમયગાળા દરમિયાન રોકડ મેળવે છે, જ્યારે તેઓ ખર્ચાળ કૉન્ડોમિનિયમ બનાવવા માટે ઇમારતોને તોડી શકે છે, ટોચના બજારના ભાડામાં નવા ખાલી થયેલા એકમોને જાળવી શકે છે, અથવા ખરીદ્યા કરતાં ઘણી ઊંચી કિંમતે ઇમારતોને ફરીથી વેચી શકે છે, એકવાર તેઓ લાંબા ગાળાના, ભાડા-સ્થિર ભાડૂતોની હાજરીથી મૂલ્ય-ભારણ ધરાવતા નથી. 2014માં, રાજ્યના સેનેટર માર્ક લેનોએ બિલ એસ. બી. 1439 રજૂ કર્યું હતું, જે કાયદો મકાનમાલિકોને મિલકત ખરીદ્યા પછી પાંચ વર્ષ સુધી એલિસ એક્ટનો ઉપયોગ કરતા અટકાવશે. સેલ્સફોર્સ, ટ્વિલિયો તેમજ એસ. બી. 1439ના સમર્થનમાં એસેલા, આફ્ટરકોલેજ, પીઅર્સસ્પેસ, સ્ક્વેરટ્રેડ અને ઝૂમ જેવી ટેક કંપનીઓ બહાર આવી હતી. સંદર્ભો બાહ્ય લિંક્સ સાન ફ્રાન્સિસ્કો એલિસ એક્ટની હકાલપટ્ટી એલિસ હકાલપટ્ટી સાન ફ્રાન્સિસ્કો ભાડા વટહુકમ હેઠળ (સાન ફ્રાન્સિસ્કો, કેલિફોર્નિયા) કેલિફોર્નિયા યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં મકાનમાલિક-ભાડૂત કાયદો રિયલ પ્રોપર્ટી કાયદો