Builder's remedy
બિલ્ડરનો ઉપાય એ યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં એક કાનૂની પદ્ધતિ છે જેનો ઉપયોગ અમુક રાજ્યોમાં ઓછી અથવા મધ્યમ આવકવાળા આવાસના નિર્માણને ઝડપી બનાવવા માટે થઈ શકે છે જ્યારે નગરપાલિકા આવાસ વિકાસ સંબંધિત કાયદાનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ જાય છે. સામાન્ય રીતે, જ્યાં મ્યુનિસિપાલિટી નવા આવાસના વિકાસને લગતા રાજ્યના કાયદાઓનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ જાય છે, ત્યાં બિલ્ડરનો ઉપાય ડેવલપરને મ્યુનિસિપાલિટીના લગભગ તમામ ઝોનિંગ કાયદાઓને બાયપાસ કરવાની અથવા અવગણવાની મંજૂરી આપે છે અને ઝડપથી વિકાસ પર બાંધકામ શરૂ કરે છે અથવા ડેવલપરને કાનૂની ઉપાય પ્રદાન કરે છે જે કોર્ટમાં અથવા વહીવટી પ્રક્રિયા દ્વારા લાગુ કરી શકાય છે. કેલિફોર્નિયામાં બિલ્ડરના ઉપાયના પ્રોજેક્ટ વધુને વધુ સામાન્ય બની રહ્યા છે, જ્યાં કેલિફોર્નિયામાં ચાલી રહેલી આવાસની અછતને પહોંચી વળવા માટે સ્થાનિક નગરપાલિકાઓને વધારાના આવાસને મંજૂરી આપવા દબાણ કરવા માટે નવા રાજ્ય કાયદાઓ પસાર કરવામાં આવ્યા છે. મેસેચ્યુસેટ્સ અને ન્યૂ જર્સી પણ બિલ્ડરના ઉપાયના એક સ્વરૂપનો ઉપયોગ કરે છે. પૃષ્ઠભૂમિ 1970 અને 1980ના દાયકાની શરૂઆતમાં, અમુક સમુદાયોના રહેવાસીઓએ નવા આવાસ વિકાસનો વિરોધ કરવાનું શરૂ કર્યું હતું. આ રહેવાસીઓ, જેને ઘણીવાર એન. આઈ. એમ. બી. વાય. તરીકે ઓળખવામાં આવે છે, તેમણે દલીલ કરી હતી કે નવા આવાસનું નિર્માણ હાલના પડોશના સ્વરૂપને બદલી નાખશે, હાલના માળખાગત માળખા પર વધુ પડતો બોજો ઉઠાવશે અને/અથવા હાલના ઘરોના મૂલ્ય પર નકારાત્મક અસર કરશે. આ ચિંતાઓના જવાબમાં, આ સમુદાયોના સ્થાનિક રાજકારણીઓ હાલના રહેવાસીઓને ખુશ કરવાના પ્રયાસમાં નવા આવાસના નિર્માણને રોકવા અથવા વિલંબિત કરવા માટે ઘણીવાર સ્થાનિક ઝોનિંગ કાયદાઓનો ઉપયોગ કરતા હતા. જો કે, નવા આવાસના નિર્માણને અવરોધિત કરવા અથવા વિલંબ કરવા માટે, આ પ્રયાસો ઘણીવાર આવાસની અછતમાં પરિણમ્યા હતા, જે રાજ્ય-સ્તરના રાજકારણીઓને એવા ઉપાયો શોધવા માટે પ્રેરિત કરે છે જે આવાસના એકંદર પુરવઠામાં વધારો કરશે. કેલિફોર્નિયાએ 1990માં, કેલિફોર્નિયાએ હાઉસિંગ એકાઉન્ટેબિલિટી એક્ટ (એચ. એ. એ., જે તેના એક દાયકા પહેલા પસાર થયો હતો) માં સુધારો કર્યો હતો, જેણે રાજ્યની બિલ્ડરની ઉપાય પ્રક્રિયાની રચના કરી હતી. એચ. એ. એ. હેઠળ, જો સ્થાનિક મ્યુનિસિપાલિટી કેલિફોર્નિયાના આવાસ વિકાસ લક્ષ્યાંકોનું પાલન કરતી નથી, તો વિકાસકર્તાઓ તે મ્યુનિસિપાલિટીના ઝોનિંગ કાયદાને બાયપાસ કરવા માટે અધિકૃત છે, જ્યાં સુધી નવા આવાસ વિકાસમાં ઓછામાં ઓછા 20 ટકા ઓછી આવકવાળા આવાસ અથવા 100% મધ્યમ આવકવાળા આવાસ હોય. એચ. એ. એ. માટે ઘણી આશાઓ હોવા છતાં, બિલ્ડરના ઉપાયનો પ્રારંભિક સ્વીકાર મર્યાદિત હતો. જો કે, 2010 ના દાયકાના અંતમાં, કેલિફોર્નિયાએ 2019 ના આવાસ કટોકટી અધિનિયમ (એસ. બી. 330) સહિત શ્રેણીબદ્ધ આવાસ કાયદાઓ પસાર કર્યા, જેનો હેતુ બિલ્ડરના ઉપાયનો ઉપયોગ વધારવાનો અને એચ. એ. એ. જેવા આવાસ તરફી કાયદાઓને વધુ અસર પ્રદાન કરવાનો હતો. 2020 ના દાયકાની શરૂઆત સુધીમાં, કેલિફોર્નિયામાં બહુવિધ મોટી નગરપાલિકાઓ કેલિફોર્નિયાના આવાસ વિકાસ લક્ષ્યાંકોનું પાલન કરતી ન હતી. પ્રથમ વખત, વિકાસકર્તાઓએ સંખ્યાબંધ નવા આવાસ વિકાસની મંજૂરી મેળવવા માટે બિલ્ડરના ઉપાયનો ઉપયોગ કરવાનું શરૂ કર્યું. બિલ્ડરના ઉપાયનો ઉપયોગ કરવાનું પ્રથમ ઉદાહરણ લોસ એન્જલસમાં જોઈ શકાય છે જ્યાં એક વિકાસકર્તાએ જૂન 2022માં 40 ટાઉનહોમ્સ બનાવવા માટે બિલ્ડરના ઉપાયો પ્રોજેક્ટ માટે અરજી કરી હતી જ્યારે લોસ એન્જલસ શહેર હાઉસિંગ એલિમેન્ટનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ ગયું હતું. તેવી જ રીતે, સાન્ટા મોનિકા સુસંગત આવાસ વિકાસ યોજના પસાર કરવામાં નિષ્ફળ રહી, વિકાસકર્તાઓએ 12 નવા વિકાસ સ્થળોમાં ફેલાયેલા આશરે 4,000 નવા આવાસ એકમોના નિર્માણ સાથે આગળ વધવા માટે બિલ્ડરના ઉપાયનો ઉપયોગ કર્યો. તેવી જ રીતે, શરૂઆતમાં રેડોંડો બીચ શહેર દ્વારા અવરોધિત થયા પછી, ત્યાં વિકાસકર્તાઓએ લગભગ 2,300 નવા આવાસ એકમોના નિર્માણ સાથે આગળ વધવા માટે બિલ્ડરના ઉપાયનો લાભ લીધો. પાલો અલ્ટો સુસંગત આવાસ વિકાસ યોજના પસાર કરવાની સમયમર્યાદાને પહોંચી વળવામાં નિષ્ફળ ગયા પછી, ત્યાં વિકાસકર્તાઓએ જાહેરાત કરી હતી કે તેઓ સ્થાનિક સત્તાવાળાઓ પાસેથી વધુ મંજૂરી મેળવ્યા વિના નવા પ્રોજેક્ટ્સ સાથે પણ આગળ વધશે. 1975માં, ન્યૂ જર્સી સુપ્રીમ કોર્ટે એવું માન્યું હતું કે રાજ્યના નગરપાલિકાઓ ન્યૂ જર્સી રાજ્ય બંધારણ હેઠળ તેમના સમુદાયમાં પરવડે તેવા આવાસના નિર્માણ માટે વાસ્તવિક તકો પૂરી પાડવાની જવાબદારી ધરાવે છે. આ જવાબદારીને આગળ વધારવામાં, જ્યાં નગરપાલિકા આવી વાસ્તવિક તકોને મંજૂરી આપવામાં નિષ્ફળ જાય છે, ત્યાં રસ ધરાવતો વિકાસકર્તા બાંધકામને પ્રતિબંધિત અથવા અવરોધે તેવા કોઈપણ સ્થાનિક ઝોનિંગ નિયમોને ધ્યાનમાં લીધા વિના તેમના ઇચ્છિત વિકાસ સાથે આગળ વધવા માટે અધિકૃતતા મેળવવા માટે નગરપાલિકા સામે દાવો દાખલ કરી શકે છે. 1969માં, મેસેચ્યુસેટ્સે લો એન્ડ મોડરેટ ઇન્કમ હાઉસિંગ એક્ટ પસાર કર્યો, જેણે તે રાજ્યના બિલ્ડરનો ઉપાય બનાવ્યો. "પ્રકરણ 40 બી" તરીકે ઉલ્લેખિત, આ કાયદો ઓછી આવક ધરાવતા આવાસના વિકાસકર્તાઓને કોઈપણ સ્થાનિક ઝોનિંગ સત્તાવાળાઓ સમક્ષ ઝડપી સમીક્ષા સમયગાળાનો અધિકાર આપે છે. સ્થાનિક ઝોનિંગ ઓથોરિટી દ્વારા વિકાસકર્તાની અરજી નામંજૂર કરવામાં આવે તે ઘટનામાં, કાયદો વિકાસકર્તાને રાજ્ય-સ્તરના બોર્ડમાં ચુકાદાને અપીલ કરવાની મંજૂરી આપે છે જે સ્થાનિક ઝોનિંગ ઓથોરિટીના નિર્ણયને ઉલટાવી શકે છે. સમાવિષ્ટ ઝોનિંગ સંદર્ભો પણ જુઓ કેલિફોર્નિયા હાઉસિંગમાં ન્યૂ જર્સી હાઉસિંગમાં મેસેચ્યુસેટ્સમાં પોષણક્ષમ આવાસ