Indirect economic effects of the subprime mortgage crisis
આ લેખ સબપ્રાઇમ ગીરો કટોકટીનો ગૌણ લેખ છે. તે મુખ્ય પૃષ્ઠના પ્રવાહને જાળવી રાખવા માટે કટોકટીની કેટલીક પરચુરણ અસરોને વધુ વિગતવાર આવરી લે છે. વાણિજ્યિક રિયલ એસ્ટેટ બજારમાં ઘટાડો સબપ્રાઇમ ગીરો કટોકટીના પરિણામે પરિબળોના સંયોજનને કારણે વાણિજ્યિક રિયલ એસ્ટેટ બજારમાં સમસ્યાઓ સર્જાઈ છે. નેશનલ એસોસિએશન ઑફ રિયલ્ટર્સ (એન. એ. આર.) અનુસાર કડક ક્રેડિટ અને ધીમી વૃદ્ધિને કારણે કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટમાં ઘટાડો થઈ રહ્યો છે, જે સબપ્રાઇમ ગીરો કટોકટીનું સીધું પરિણામ છે. એન. એ. આર. ના મુખ્ય અર્થશાસ્ત્રી, લોરેન્સ યુને જણાવ્યું હતું કે "રહેણાંક લોન માટે મૂડી ઉપલબ્ધ હોવા છતાં, ધિરાણની તંગી વ્યાપારી ધિરાણમાં સ્પષ્ટ છે", અને ઉમેર્યું હતું કે "ધીમી અર્થવ્યવસ્થા સાથે, ધિરાણનો અભાવ વ્યાપારી રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રોમાં પ્રવૃત્તિને ઘટાડી રહ્યો છે. પરિણામે, જગ્યાના ચોખ્ખા શોષણમાં ઘટાડો થયો છે, જે વધુ ખાલી જગ્યાઓ તરફ દોરી જાય છે અને ભાડામાં વધુ સામાન્ય વૃદ્ધિ તરફ દોરી જાય છે. રિયલ્ટર્સ કોમર્શિયલ એલાયન્સ કમિટીના અધ્યક્ષ પેટ્રિશિયા નૂનીએ આ ઘટાડાને અસામાન્ય ગણાવ્યો હતો કારણ કે "માંગના અભાવને કારણે નહીં, પરંતુ ધિરાણ મેળવવામાં ગંભીર પડકારો માટે વ્યવહારો ઘટાડવામાં આવી રહ્યા છે". જેપી મોર્ગન ખાતેના વિશ્લેષકોના અંદાજ મુજબ ઓફિસની ખાલી જગ્યાઓ 5 થી 7 ટકા વધી શકે છે અને ભાડામાં 20 ટકાનો ઘટાડો થઈ શકે છે અને નાણાકીય કંપનીઓ નાદાર બની રહી છે અથવા હસ્તગત થઈ રહી છે તે પણ વ્યાપારી રિયલ એસ્ટેટને અસર કરે છે. લેહમેન બ્રધર્સની નાદારીના કારણે કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટના ભાવમાં ઘટાડાનું કારણ પણ હોવાનું અનુમાન કરવામાં આવ્યું છે, કારણ કે પેઢી દ્વારા કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટમાં તેના હોલ્ડિંગ્સને વેચવાની આશંકાએ અન્ય હોલ્ડિંગ્સને અપેક્ષિત રીતે વેચવામાં આવી છે. એવી પણ અપેક્ષા રાખવામાં આવે છે કે લેહમેનનું દેવું અને આર્કસ્ટોનની 22 અબજ ડોલરની ખરીદીના ઇક્વિટી ટુકડાઓ ઉતારવાથી એપાર્ટમેન્ટ ઇમારતો સાથે સમાન કાર્યવાહી થઈ શકે છે. ઘર સંબંધિત ગુનાઓમાં વધારો એવી ચિંતા છે કે કેટલાક મકાનમાલિકો ગીરોમાંથી છટકી જવાના માર્ગ તરીકે આગચંપી તરફ વળ્યા છે જે તેઓ ચૂકવી શકતા નથી અથવા ચૂકવવાનો ઇનકાર કરે છે. એફબીઆઇએ અહેવાલ આપ્યો છે કે 2005 થી 2006 દરમિયાન ઉપનગરોમાં આગચંપીમાં 4 ટકા અને શહેરોમાં 2.2 ટકાનો વધારો થયો છે. મ્યુનિસિપલ બોન્ડ્સ અને બોન્ડ વીમા કંપનીઓ પરની અસર આ કટોકટીનું ગૌણ કારણ અને અસર મ્યુનિસિપલ બોન્ડ "મોનોલિન" વીમા કોર્પોરેશનો જેમ કે અંબેક અને એમ. બી. આઈ. એ. ની ભૂમિકા સાથે સંબંધિત છે. મ્યુનિસિપલ બોન્ડ ઇશ્યૂનો વીમો આપીને, તે બોન્ડ ઊંચા ડેટ રેટિંગ્સ પ્રાપ્ત કરે છે. જો કે, આમાંની કેટલીક કંપનીઓએ સબપ્રાઇમ મોર્ટગેજ-બેક્ડ સિક્યોરિટીઝના નીચા-રેટેડ હપ્તાઓ દ્વારા સમર્થિત સી. ડી. ઓ. નો પણ વીમો લીધો હતો, અને તે એમ. બી. એસ. પરના ડિફોલ્ટ દરોમાં વધારો થયો હોવાથી, વીમા કંપનીઓને નોંધપાત્ર નુકસાન થયું છે. પરિણામે, રેટિંગ એજન્સીઓએ કેટલાક બોન્ડ વીમા કંપનીઓને-તેમજ તેઓ જે બોન્ડ્સનો વીમો કરે છે-કેટલાકને નીચા સટ્ટાકીય ગ્રેડ રેટિંગ કેટેગરીમાં ડાઉનગ્રેડ કર્યા છે. ડાઉનગ્રેડ બોન્ડ વીમા કંપનીઓને વધુ જોખમમાં મૂકે છે કારણ કે તેઓ આગળ જતા નવા વ્યવસાયને અન્ડરરાઇટ કરવામાં અસમર્થ બને છે. ડાઉનગ્રેડ માટે બોન્ડ્સ ધરાવતી નાણાકીય સંસ્થાઓને તેમનું મૂલ્ય ઘટાડવાની અથવા તેમને વેચવાની પણ જરૂર પડી શકે છે, કારણ કે કેટલીક સંસ્થાઓ (જેમ કે પેન્શન ફંડ્સ) ને માત્ર ઉચ્ચતમ-ગ્રેડના બોન્ડ્સ રાખવાની મંજૂરી છે. સંસ્થાકીય રોકાણકારો અને બોન્ડ ધરાવતા કોર્પોરેશનો (મોટી બેંકો સહિત) પર આવા અવમૂલ્યનની અસર 200 અબજ ડોલર જેટલી હોવાનો અંદાજ છે. નિયમનકારો આવી અસરને ટાળવા માટે બેંકોને ચોક્કસ મોનોલિન વીમા કંપનીઓને જરૂરી મૂડી ધિરાણ આપવા માટે પ્રોત્સાહિત કરવા પગલાં લઈ રહ્યા છે. જો કે, સબપ્રાઇમ સંબંધિત ઉત્પાદનોના સંપર્કમાં આવવાથી ત્રસ્ત વીમા એકમોને પુનઃમૂડીકરણ કરવાને બદલે, કેટલીક વીમા કંપનીઓ વધારાની મૂડી અગાઉ નિષ્ક્રિય એકમોમાં ખસેડવા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે જે નવા વ્યવસાયને અન્ડરરાઇટ કરવાનું ચાલુ રાખી શકે છે. બ્લૂમબર્ગના જણાવ્યા અનુસાર, જુલાઈ 2007થી માર્ચ 2008 સુધી નાણાકીય સંસ્થાઓએ 34,000થી વધુ કર્મચારીઓને છૂટા કર્યા હતા. એપ્રિલમાં, સિટીગ્રુપે 2008ના બાકીના સમય માટે વધારાની 9,000 છટણીની જાહેરાત સાથે નોકરીઓ કાપવાની ઘોષણાઓ ચાલુ રાખી હતી, જાન્યુઆરી 2008માં સિટીગ્રુપે પહેલેથી જ 4,200 હોદ્દાઓ ઘટાડી દીધા હતા. એપ્રિલમાં પણ મેરિલ લિન્ચે જણાવ્યું હતું કે તે વર્ષના અંત સુધીમાં 2,900 નોકરીઓ સમાપ્ત કરવાની યોજના ધરાવે છે. બેયર સ્ટર્ન્સ ખાતે એવો ભય છે કે એકવાર જેપી મોર્ગન ચેઝ તેનું સંપાદન પૂર્ણ કરી લે તે પછી 14,000 નોકરીઓમાંથી અડધી નોકરીઓ દૂર થઈ શકે છે. તે જ મહિને, વાચોવિયાએ 500 ઇન્વેસ્ટમેન્ટ બેન્કરની જગ્યાઓ કાપી હતી, વોશિંગ્ટન મ્યુચ્યુઅલએ તેના પગારપત્રકમાં 3,000 કામદારોનો ઘટાડો કર્યો હતો અને ફાઇનાન્સિયલ ટાઇમ્સે અહેવાલ આપ્યો હતો કે આરબીએસ વિશ્વભરમાં 7,000 નોકરીઓની જગ્યાઓ કાપી શકે છે. શ્રમ વિભાગના જણાવ્યા અનુસાર, ઓગસ્ટ 2007થી ઓગસ્ટ 2008 સુધી નાણાકીય સંસ્થાઓએ યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં 65,400થી વધુ નોકરીઓમાં ઘટાડો કર્યો છે. એસ એન્ડ પી/કેસ-શિલર હાઉસિંગ પ્રાઇસ ઇન્ડેક્સ અનુસાર, નવેમ્બર 2007 સુધીમાં, સરેરાશ યુ. એસ. હાઉસિંગની કિંમતો 2006ની મધ્યની ટોચની સપાટીથી આશરે 8 ટકા ઘટી ગઈ હતી અને જૂન 2008 સુધીમાં આ લગભગ 20 ટકા હતી. નવા ઘરોના વેચાણનું પ્રમાણ (એકમો) અગાઉના વર્ષની સરખામણીએ 2007માં 26.4% ઘટ્યું હતું. જાન્યુઆરી 2008 સુધીમાં, ડિસેમ્બર 2007ના વેચાણના જથ્થાના આધારે ન વેચાયેલા નવા ઘરોની ઇન્વેન્ટરી 9.8 મહિના હતી, જે 1981 પછીનું સૌથી ઊંચું સ્તર હતું. જ્યાં સુધી વધારાના ઘરોની આ ઇન્વેન્ટરી (વધારાનો પુરવઠો) વધુ સામાન્ય સ્તરે ઘટાડવામાં ન આવે ત્યાં સુધી આવાસની કિંમતોમાં ઘટાડો ચાલુ રહેવાની અપેક્ષા છે. એમ. બી. એસ. અને સી. ડી. ઓ. નું મૂલ્યાંકન અંતર્ગત આવાસ કોલેટરલના મૂલ્ય સાથે સંબંધિત હોવાથી, જ્યાં સુધી આવાસની કિંમતો સ્થિર ન થાય ત્યાં સુધી એમ. બી. એસ. અને સી. ડી. ઓ. ની ખોટ ચાલુ રહેશે. અટકળોને કારણે ઘરની કિંમતોમાં વધારો થયો હોવાથી અને પુનઃ ધિરાણના ધોરણો કડક થયા હોવાથી, સંખ્યાબંધ ઘરોને બંધ કરી દેવામાં આવ્યા છે અને ખાલી પડી ગયા છે. આ ખાલી મકાનો ઘણીવાર નબળી રીતે જાળવવામાં આવે છે અને કેટલીકવાર કબજો કરનારાઓ અને/અથવા ગુનાહિત પ્રવૃત્તિઓને આકર્ષે છે જેના પરિણામે પડોશમાં વધતા ગીરો ઘણીવાર આ વિસ્તારમાં ઘરની કિંમતોમાં ઘટાડાને વધુ વેગ આપે છે. ભાડામાં ઘરની કિંમતો જેટલો ઘટાડો થયો નથી જેના પરિણામે કેટલાક સમૃદ્ધ પડોશના ઘરો કે જે અગાઉ માલિક હતા તે હવે ભાડૂતો દ્વારા કબજો કરવામાં આવે છે. યુ. એસ. ડોલરમાં ઘટાડા સાથે ઘરના ભાવ ઘટતા પસંદગીના વિસ્તારોમાં વિદેશીઓને પ્રસંગોપાત ઉપયોગ અને/અથવા લાંબા ગાળાના રોકાણો માટે ઘર ખરીદવા માટે પ્રોત્સાહિત કર્યા છે. બેબી બૂમર પેઢીની આગામી નિવૃત્તિથી ભવિષ્યમાં વધારાની સમસ્યાઓની ધારણા છે. સિક્યુરિટીઝ ઇન્ડસ્ટ્રી એસોસિએશન દ્વારા 2006માં કરવામાં આવેલા એક અભ્યાસમાં જાણવા મળ્યું હતું કે બેબી બૂમર્સનો નોંધપાત્ર હિસ્સો નિવૃત્તિ માટે પૂરતી બચત કરી રહ્યો ન હતો અને તેમના વધેલા સંપત્તિ મૂલ્યનો ઉપયોગ "પિગી બેંક" તરીકે અથવા નિવૃત્તિ-બચત ખાતાના સ્થાને કરવાની યોજના બનાવી હતી. આ ઘરો પ્રત્યેના પરંપરાગત અમેરિકન અભિગમથી અલગ છે જ્યાં "લોકો પરિવારના ઘરની ચૂકવણી કરવા માટે કામ કરતા હતા જેથી તેઓ તેને તેમના બાળકોને સોંપી શકે". લઘુમતી ઘરોની માલિકી કેટલાક લઘુમતી પડોશમાં બંધખોરીનું અપ્રમાણસર સ્તર છે. ખરીદદારોએ સબપ્રાઇમ ધિરાણકર્તાઓ પાસેથી તેમની લોન મેળવવાની શક્યતા વધુ હતી. કાયદેસર અને ગેરકાયદેસર ઇમિગ્રન્ટ્સ બંનેને તેમની નોકરી અને તેમના ઘરો ગુમાવવાનું જોખમ વધી રહ્યું છે. ફેડરલ રિઝર્વના આંકડા અનુસાર, 2005માં ગીરો મેળવનારા લગભગ 46 ટકા હિસ્પેનિક્સ અને 55 ટકા આફ્રિકન અમેરિકનોને 17 ટકા ગોરા અને એશિયનોની સરખામણીમાં વધુ કિંમતની લોન મળી હતી. [અન્ય અભ્યાસો સૂચવે છે કે તેઓ નીચા દરની લોન માટે લાયક ઠર્યા હશે. આ એક વ્યક્તિલક્ષી ટિપ્પણી છે. માત્રાત્મક મૂલ્યાંકન દ્વારા તેમાં ઘણો વધારો થશે.] દેશભરમાં તમામ સબપ્રાઇમ ગીરોમાંથી 40 ટકા હિસ્પેનિક્સ પાસે છે. ઉદાહરણ તરીકે, ન્યુ યોર્ક સિટીમાં, ફર્મેન સેન્ટર ફોર રિયલ એસ્ટેટ એન્ડ અર્બન પોલિસી દ્વારા કરવામાં આવેલા વિશ્લેષણમાં જાણવા મળ્યું છે કે 2004 અને 2006 વચ્ચે જારી કરવામાં આવેલી લગભગ 30 ટકા સબપ્રાઇમ લોન હિસ્પેનિક્સને આપવામાં આવી હતી, અને આવી 40 ટકા લોન આફ્રિકન અમેરિકનોને આપવામાં આવી હતી. ગોરાઓની જેમ એશિયનોને પણ લગભગ 10 ટકા સબપ્રાઇમ લોન મળી હતી. ગોરા અને એશિયનોની ટકાવારી ઓછી છે કારણ કે તેમને આ પ્રકારની લોનની જરૂર નહોતી. તેઓ તેમની આવક સાબિત કરી શકતા હતા અને વાસ્તવમાં ઘર પરવડી શકતા હતા. ભાડૂતોની હકાલપટ્ટી ઘણા ભાડૂતોને તેમના ઘરમાંથી બહાર કાઢવામાં આવ્યા છે, ઘણીવાર નોટિસ વિના, તેમના મકાનમાલિકોએ લોન પર ડિફોલ્ટ કર્યું હોવાના કારણે ફોરક્લોઝરને પગલે. મોર્ગેજ બેંકર્સ એસોસિએશન દ્વારા જાન્યુઆરી 2008ના એક અભ્યાસ અનુસાર, દર સાત મેરીલેન્ડ ઘરોમાંથી એક કે જે ધિરાણકર્તાઓએ અગાઉના ઉનાળામાં ગીરો મુકવાની કાર્યવાહી શરૂ કરી હતી, તેના પર માલિકનો કબજો ન હતો. ફોરક્લોઝર કોઈપણ લીઝ કરારને રદ કરે છે, અને ભાડૂતોને ભાડું ચાલુ રાખવાનો કોઈ કાનૂની અધિકાર નથી. ઓક્ટોબર 2008 માં, 2006 થી આવી હકાલપટ્ટીમાં નાટ્યાત્મક વધારો થતાં, કુક કાઉન્ટી, ઇલિનોઇસના ચૂંટાયેલા શેરિફ ટોમ ડાર્ટે આ મુદ્દા પર વલણ અપનાવવાનું નક્કી કર્યું. તેમણે બંધ કરાયેલી મિલકતોમાં ભાડૂતોને ઓળખવાની તેમની જવાબદારીને પૂર્ણ કરવામાં નિષ્ફળ રહેવા બદલ ગીરો કંપનીઓની ટીકા કરી હતી અને જાહેરાત કરી હતી કે તેઓ તમામ બંધ કરાયેલી મિલકતોની હકાલપટ્ટીને તાત્કાલિક સ્થગિત કરી રહ્યા છે. ઇલિનોઇસ બેન્કર એસોસિએશને ડાર્ટ પર "સતર્કતા" માં સામેલ થવાનો આરોપ મૂક્યો હતો. બોસ્ટન, એમ. એ. માં, સામુદાયિક કાર્યકર્તા જૂથ સિટી લાઇફ/વિદા અર્બાનાએ ભાડૂતોને તેમની મિલકતને જપ્ત કરવાને કારણે ખાલી કરાવવાનું આયોજન કર્યું છે અને ઘણા કિસ્સાઓમાં, વિરોધ અને કાનૂની કાર્યવાહી દ્વારા ખાલી કરાવવાનું અટકાવ્યું છે અથવા અટકાવ્યું છે. સંદર્ભો અર્થશાસ્ત્રમાં સબપ્રાઇમ ગીરો કટોકટી 2008