Real estate economics
રિયલ એસ્ટેટ અર્થશાસ્ત્ર એ રિયલ એસ્ટેટ બજારોમાં આર્થિક તકનીકોનો ઉપયોગ છે. તે કિંમતો, પુરવઠો અને માંગની પેટર્નનું વર્ણન, સમજાવવા અને આગાહી કરવાનો પ્રયાસ કરે છે. રહેણાંક રિયલ એસ્ટેટ બજારો પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરીને આવાસ અર્થશાસ્ત્રનું નજીકથી સંબંધિત ક્ષેત્ર અવકાશમાં સંકુચિત છે, જ્યારે રિયલ એસ્ટેટ વલણો પરનું સંશોધન વ્યવસાય અને ઉદ્યોગને અસર કરતા માળખાકીય ફેરફારો પર કેન્દ્રિત છે. બંને આંશિક સંતુલન વિશ્લેષણ (પુરવઠો અને માંગ), શહેરી અર્થશાસ્ત્ર, અવકાશી અર્થશાસ્ત્ર, મૂળભૂત અને વ્યાપક સંશોધન, સર્વેક્ષણો અને નાણાં પર ધ્યાન દોરે છે. રિયલ એસ્ટેટ બજારોની ઝાંખી રિયલ એસ્ટેટ બજારોમાં મુખ્ય સહભાગીઓ છેઃ વપરાશકર્તાઓઃ આ લોકો માલિકો અને ભાડૂતો બંને છે. તેઓ રોકાણ તરીકે મકાનો અથવા વ્યાપારી મિલકત ખરીદે છે અને તેમાં રહેવા અથવા વ્યવસાય તરીકે ઉપયોગ કરવા માટે પણ. વ્યવસાયોને જમીનનો ઉપયોગ કરવા માટે ઇમારતોની જરૂર પડી શકે છે અથવા ન પણ પડી શકે. જમીનનો ઉપયોગ અન્ય રીતે પણ થઈ શકે છે, જેમ કે ખેતી, વનસંવર્ધન અથવા ખાણકામ. માલિકોઃ આ લોકો શુદ્ધ રોકાણકારો છે. તેઓ જે સ્થાવર મિલકત ખરીદે છે તેના પર તેમનો કબજો નથી. સામાન્ય રીતે, તેઓ મિલકત ભાડે આપે છે અથવા અન્ય પક્ષોને ભાડે આપે છે. ભાડૂતોઃ તેઓ શુદ્ધ ગ્રાહકો છે. વિકાસકર્તાઓઃ આ લોકો બજારમાં વેચાણ માટે ઇમારતો માટે જમીન વિકસાવવામાં સંકળાયેલા છે. નવીનીકરણકર્તાઓઃ તેઓ બજારમાં નવીનીકરણ કરાયેલી મિલકતોનો પુરવઠો પૂરો પાડે છે. સુવિધા આપનારાઓઃ આ જૂથમાં બેંકો, રિયલ એસ્ટેટ દલાલો, વકીલો, સરકારી નિયમનકારો અને અન્ય લોકોનો સમાવેશ થાય છે જે રિયલ એસ્ટેટની ખરીદી અને વેચાણની સુવિધા આપે છે. વપરાશકર્તાઓ, માલિકો અને ભાડૂતોની પસંદગીઓ બજારની માંગ બાજુ બનાવે છે, જ્યારે માલિકો, વિકાસકર્તાઓ અને નવીનીકરણકર્તાઓની પસંદગીઓ પુરવઠાની બાજુ બનાવે છે. રિયલ એસ્ટેટ બજારોમાં સરળ પુરવઠા અને માંગ વિશ્લેષણ લાગુ કરવા માટે, પ્રમાણભૂત સૂક્ષ્મ આર્થિક ધારણાઓ અને પ્રક્રિયાઓમાં સંખ્યાબંધ ફેરફારો કરવાની જરૂર છે. ખાસ કરીને, રિયલ એસ્ટેટ બજારની અનન્ય લાક્ષણિકતાઓને સમાવવી આવશ્યક છે. આ લાક્ષણિકતાઓમાં સમાવેશ થાય છેઃ ટકાઉપણું. સ્થાવર મિલકત ટકાઉ છે. એક ઇમારત દાયકાઓ કે સદીઓ સુધી ટકી શકે છે અને તેની નીચેની જમીન વ્યવહારીક રીતે અવિનાશી છે. પરિણામે, રિયલ એસ્ટેટ બજારોને સ્ટોક/ફ્લો માર્કેટ તરીકે મોડેલિંગ કરવામાં આવે છે. સમય જતાં આ પ્રમાણ ખૂબ જ પરિવર્તનશીલ હોવા છતાં, મોટાભાગના મકાન પુરવઠામાં હાલની ઇમારતોના જથ્થાનો સમાવેશ થાય છે, જ્યારે નાના પ્રમાણમાં નવા વિકાસના પ્રવાહનો સમાવેશ થાય છે. કોઈપણ સમયગાળામાં રિયલ એસ્ટેટ પુરવઠાનો સ્ટોક અગાઉના સમયગાળામાં હાલના સ્ટોક, હાલના સ્ટોકના બગાડનો દર, હાલના સ્ટોકના નવીનીકરણનો દર અને વર્તમાન સમયગાળામાં નવા વિકાસના પ્રવાહ દ્વારા નક્કી થાય છે. રિયલ એસ્ટેટ બજારના ગોઠવણની અસર હાલની ઇમારતોના પ્રમાણમાં મોટા જથ્થા દ્વારા ઘટાડવામાં આવે છે. વિષમતા. રિયલ એસ્ટેટનું દરેક એકમ તેના સ્થાન, મકાન અને તેના ધિરાણની દ્રષ્ટિએ અનન્ય છે. આ કિંમત નિર્ધારણને મુશ્કેલ બનાવે છે, શોધ ખર્ચમાં વધારો કરે છે, માહિતીની અસમપ્રમાણતા બનાવે છે અને અવેજીને મોટા પ્રમાણમાં પ્રતિબંધિત કરે છે. આ સમસ્યાને ઉકેલવા માટે, અર્થશાસ્ત્રીઓ, મુથ (1960) થી શરૂ કરીને, સેવા એકમોના સંદર્ભમાં પુરવઠાને વ્યાખ્યાયિત કરે છે; એટલે કે, કોઈપણ ભૌતિક એકમને તે પ્રદાન કરે છે તે સેવાઓમાં વિઘટિત કરી શકાય છે. ઓલ્સન (1969) આવાસ સેવાઓના આ એકમોને અવલોકન ન કરી શકાય તેવી સૈદ્ધાંતિક રચના તરીકે વર્ણવે છે. આવાસનો જથ્થો ઘટતો જાય છે, જે તેને નવી ઇમારતોથી ગુણાત્મક રીતે અલગ બનાવે છે. બજાર-સંતુલન પ્રક્રિયા બહુવિધ ગુણવત્તાના સ્તરોમાં કામ કરે છે. વધુમાં, રિયલ એસ્ટેટ બજારને સામાન્ય રીતે રહેણાંક, વ્યાપારી અને ઔદ્યોગિક વિભાગોમાં વહેંચવામાં આવે છે. તેને મનોરંજન, આવક પેદા કરનાર, ઐતિહાસિક અથવા સંરક્ષિત અને તેના જેવા પેટા વર્ગોમાં પણ વિભાજિત કરી શકાય છે. ઊંચા વ્યવહાર ખર્ચ. મોટાભાગના પ્રકારના વ્યવહારો કરતાં ઘર ખરીદવાનો અને/અથવા તેમાં સ્થળાંતર કરવાનો ખર્ચ ઘણો વધારે હોય છે. ખર્ચમાં શોધ ખર્ચ, રિયલ એસ્ટેટ ફી, સ્થળાંતર ખર્ચ, કાનૂની ફી, જમીન હસ્તાંતરણ કર અને ડીડ નોંધણી ફીનો સમાવેશ થાય છે. વિક્રેતા માટે વ્યવહાર ખર્ચ સામાન્ય રીતે ખરીદી કિંમતના 1.5 થી 6 ટકાની વચ્ચે હોય છે. ખંડીય યુરોપના કેટલાક દેશોમાં, ખરીદનાર અને વિક્રેતા બંને માટે વ્યવહાર ખર્ચ 15 ટકાથી 20 ટકાની વચ્ચે હોઈ શકે છે. લાંબો સમય વિલંબ. બજારની ગોઠવણ પ્રક્રિયા નાણાંકીય, ડિઝાઇન અને નવા પુરવઠાના નિર્માણમાં લાગતા સમયની લંબાઈને કારણે અને માંગમાં ફેરફારના પ્રમાણમાં ધીમા દરને કારણે સમય વિલંબને આધિન છે. આ વિલંબને કારણે, ટૂંકા ગાળામાં અસંતુલનની મોટી સંભાવના છે. એડજસ્ટમેન્ટ મિકેનિઝમ્સ વધુ પ્રવાહી બજારોની સરખામણીમાં ધીમી હોય છે. રોકાણ અને વપરાશ બંને સારા છે. રિયલ એસ્ટેટને વળતર (એક રોકાણની વસ્તુ) મેળવવાની અપેક્ષા સાથે, તેનો ઉપયોગ કરવાના હેતુથી (એક વપરાશની વસ્તુ) અથવા બંને સાથે ખરીદી શકાય છે. આ કાર્યોને અલગ કરી શકાય છે (બજારના સહભાગીઓ એક અથવા બીજા કાર્ય પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે) અથવા સંયુક્ત (જે વ્યક્તિ તેમના માલિકીના ઘરમાં રહે છે તેના કિસ્સામાં). સારાની આ બેવડી પ્રકૃતિનો અર્થ એ છે કે લોકો રિયલ એસ્ટેટમાં વધુ પડતું રોકાણ કરે તે અસામાન્ય નથી, એટલે કે ખુલ્લા બજારમાં સંપત્તિના મૂલ્ય કરતાં વધુ નાણાંનું રોકાણ કરવું. અસ્થિરતા. સ્થાવર મિલકત સ્થાનિક રીતે સ્થિર છે (ગતિશીલ ઘરો સિવાય, પરંતુ તેમની નીચેની જમીન હજુ પણ સ્થિર છે). ગ્રાહકો પાસે સારા જવાને બદલે ગ્રાહકો સારા માટે આવે છે. આને કારણે, કોઈ ભૌતિક બજાર ન હોઈ શકે. આ અવકાશી સ્થિરતાનો અર્થ એ છે કે બજારની ગોઠવણ માલની હિલચાલને બદલે રહેણાંક એકમો તરફ જતા લોકો દ્વારા થવી જોઈએ. ઉદાહરણ તરીકે, જો સ્વાદ બદલાય અને વધુ લોકો ઉપનગરીય મકાનોની માંગ કરે, તો લોકોએ ઉપનગરોમાં રહેઠાણ શોધવું જોઈએ, કારણ કે તેમના હાલના ઘર અને લોટને ઉપનગરમાં લાવવાનું અશક્ય છે (મોબાઇલ મકાનમાલિક પણ, જે ઘર ખસેડી શકે છે, તેણે હજુ પણ નવું લોટ શોધવું પડશે). શહેરી વિસ્તારોમાં આવાસ એકમોની નિકટતા સાથે જોડાયેલી અવકાશી સ્થિરતા આપેલ સ્થાનમાં અંતર્ગત બાહ્યતા માટેની સંભાવના સૂચવે છે. આવાસ ઉદ્યોગ આવાસ ઉદ્યોગ એ ઘરોનો વિકાસ, બાંધકામ અને વેચાણ છે. તેના હિતોનું પ્રતિનિધિત્વ યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં નેશનલ એસોસિએશન ઑફ હોમ બિલ્ડર્સ (એનએએચબી) દ્વારા કરવામાં આવે છે. ઓસ્ટ્રેલિયામાં રહેણાંક આવાસ ઉદ્યોગનું પ્રતિનિધિત્વ કરતું વેપાર સંગઠન હાઉસિંગ ઇન્ડસ્ટ્રી એસોસિએશન છે. તે આવાસ બજારનો પણ ઉલ્લેખ કરે છે, જેનો અર્થ થાય છે સામાન્ય રીતે કોઈ ચોક્કસ દેશ અથવા પ્રદેશમાં ઘરોનો પુરવઠો અને માંગ. આવાસ બજારમાં આવાસનો પુરવઠો, આવાસની માંગ, મકાનની કિંમતો, ભાડાનું ક્ષેત્ર અને આવાસ બજારમાં સરકારી હસ્તક્ષેપ જેવી વિશેષતાઓનો સમાવેશ થાય છે. આવાસ માટેની માંગ આવાસ માટેની માંગના મુખ્ય નિર્ધારકો વસ્તી વિષયક છે. પરંતુ અન્ય પરિબળો, જેમ કે આવક, રહેઠાણની કિંમત, ધિરાણની કિંમત અને ઉપલબ્ધતા, ગ્રાહક પસંદગીઓ, રોકાણકારોની પસંદગીઓ, વિકલ્પોની કિંમત અને પૂરકની કિંમત, આ બધા એક ભૂમિકા ભજવે છે. મુખ્ય વસ્તી વિષયક પરિબળો વસ્તીનું કદ અને વસ્તી વૃદ્ધિ છેઃ અર્થતંત્રમાં જેટલા વધુ લોકો હશે, આવાસની માંગ તેટલી વધારે હશે. પરંતુ આ એક અતિશય સરળીકરણ છે. કુટુંબનું કદ, કુટુંબની વય રચના, પ્રથમ અને બીજા બાળકોની સંખ્યા, ચોખ્ખું સ્થળાંતર (ઇમિગ્રેશન બાદબાકી સ્થળાંતર), બિન-પારિવારિક ઘરગથ્થુ રચના, બેવડા પરિવારના ઘરોની સંખ્યા, મૃત્યુ દર, છૂટાછેડા દર અને લગ્નને ધ્યાનમાં લેવા જરૂરી છે. આવાસ અર્થશાસ્ત્રમાં, વિશ્લેષણનો મૂળભૂત એકમ વ્યક્તિગત નથી, કારણ કે તે પ્રમાણભૂત આંશિક સંતુલન નમૂનાઓમાં છે. તેના બદલે, તે પરિવારો છે, જે આવાસ સેવાઓની માંગ કરે છેઃ સામાન્ય રીતે ઘર દીઠ એક ઘર. પરિવારોનું કદ અને વસ્તી વિષયક રચના પરિવર્તનશીલ છે અને સંપૂર્ણપણે બાહ્ય નથી. તે આવાસ બજાર માટે એ અર્થમાં અંતર્ગત છે કે જેમ જેમ આવાસ સેવાઓની કિંમતમાં વધારો થશે તેમ તેમ ઘરનું કદ પણ વધશે. આવક પણ એક મહત્વપૂર્ણ નિર્ધારક છે. ઉત્તર અમેરિકામાં માંગની આવકની સ્થિતિસ્થાપકતાના પ્રયોગમૂલક માપ 0.0 થી 0.9 (ડી લીયુ 1971) સુધીની શ્રેણી ધરાવે છે. જો કાયમી આવકની સ્થિતિસ્થાપકતા માપવામાં આવે, તો પરિણામો સહેજ વધારે છે (કેન અને ક્વિગલી 1975) કારણ કે અસ્થાયી આવક દર વર્ષે અને વ્યક્તિઓમાં બદલાય છે, તેથી હકારાત્મક અસ્થાયી આવક નકારાત્મક અસ્થાયી આવકને રદ કરવાનું વલણ ધરાવે છે. રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવાના ઊંચા ખર્ચને કારણે ઘણા આવાસ અર્થશાસ્ત્રીઓ વાર્ષિક આવકને બદલે કાયમી આવકનો ઉપયોગ કરે છે. ઘણા લોકો માટે, રિયલ એસ્ટેટ એ સૌથી મોંઘી વસ્તુ હશે જે તેઓ ક્યારેય ખરીદશે. રહેઠાણની કિંમત પણ એક મહત્વપૂર્ણ પરિબળ છે. ઉત્તર અમેરિકામાં આવાસ સેવાઓની માંગની કિંમતની સ્થિતિસ્થાપકતા પોલિન્સ્કી અને એલવુડ (1979) દ્વારા નકારાત્મક 0.7 અને મેસેલ, બર્નહામ અને ઓસ્ટિન (1971) દ્વારા નકારાત્મક 0.9 હોવાનો અંદાજ છે. વ્યક્તિગત ઘરની રહેઠાણની માંગને પ્રમાણભૂત ઉપયોગિતા/પસંદગી સિદ્ધાંત સાથે મોડલ કરી શકાય છે. ઉપયોગિતા કાર્ય, જેમ કે, નિર્માણ કરી શકાય છે, જેમાં ઘરની ઉપયોગિતા એ વિવિધ વસ્તુઓ અને સેવાઓનું કાર્ય છે. આ બજેટની મર્યાદાને આધિન રહેશે, જેમ કે ઘરની ઉપલબ્ધ આવક ક્યાં છે અને વિવિધ ચીજવસ્તુઓ અને સેવાઓની કિંમતો ક્યાં છે. સમાનતા સૂચવે છે કે તમામ ચીજવસ્તુઓ અને સેવાઓ પર ખર્ચવામાં આવતા નાણાં ઉપલબ્ધ આવક સમાન હોવા જોઈએ. કારણ કે આ અવાસ્તવિક છે, ઉધાર લેવા અને બચત કરવા માટે મોડેલને સમાયોજિત કરવું આવશ્યક છે. સંપત્તિ, આજીવન આવક અથવા કાયમી આવકનું માપ જરૂરી છે. રિયલ એસ્ટેટની વૈવિધ્યતાને ધ્યાનમાં રાખીને મોડેલને પણ સમાયોજિત કરવું આવશ્યક છે. આ યુટિલિટી ફંક્શનનું ડીકન્સ્ટ્રકશન કરીને કરી શકાય છે. જો આવાસ સેવાઓ () ને તેના ઘટક ઘટકો () માં વિભાજિત કરવામાં આવે, તો ઉપયોગિતા કાર્યને આ રીતે ફરીથી લખી શકાય છે. આવાસ સેવાઓની કિંમતમાં ફેરફાર કરીને અને શ્રેષ્ઠ ઉપયોગિતાના મુદ્દાઓનું સમાધાન કરીને, આવાસ સેવાઓ માટે ઘરગથ્થુ માંગ સમયપત્રકનું નિર્માણ કરી શકાય છે. બજારની માંગની ગણતરી ઘરની તમામ વ્યક્તિગત માંગોનો સરવાળો કરીને કરવામાં આવે છે. આવાસનો પુરવઠો ડેવલપર્સ જમીન, શ્રમ અને વીજળી અને બાંધકામ સામગ્રી જેવા વિવિધ ઇનપુટ્સનો ઉપયોગ કરીને આવાસ પુરવઠાનું ઉત્પાદન કરે છે. નવા પુરવઠાનો જથ્થો આ ઇનપુટ્સની કિંમત, ઘરોના હાલના સ્ટોકની કિંમત અને ઉત્પાદનની ટેકનોલોજી દ્વારા નક્કી થાય છે. ઉપનગરીય ઉત્તર અમેરિકામાં એક પરિવારના સામાન્ય નિવાસ માટે, કોઈ વ્યક્તિ અંદાજિત ખર્ચની ટકાવારી નીચે મુજબ આપી શકે છેઃ સંપાદન ખર્ચ, 10 ટકા; સ્થળ સુધારણા ખર્ચ, 11 ટકા; મજૂર ખર્ચ, 26 ટકા; સામગ્રી ખર્ચ, 31 ટકા; નાણાકીય ખર્ચ, 3 ટકા; વહીવટી ખર્ચ, 15 ટકા; અને માર્કેટિંગ ખર્ચ, 4 ટકા. મલ્ટી-યુનિટ રહેણાંક મકાનો સામાન્ય રીતે નીચે પ્રમાણે વિભાજિત થાય છેઃ સંપાદન ખર્ચ, 7 ટકા; સ્થળ સુધારણા ખર્ચ, 8 ટકા; મજૂર ખર્ચ, 27 ટકા; સામગ્રી ખર્ચ, 33 ટકા; નાણાકીય ખર્ચ, 3 ટકા; વહીવટી ખર્ચ, 17 ટકા; અને માર્કેટિંગ ખર્ચ, 5 ટકા. જાહેર-પેટાવિભાગની જરૂરિયાતો અધિકારક્ષેત્રના આધારે વિકાસ ખર્ચમાં 3 ટકા સુધીનો વધારો કરી શકે છે. બિલ્ડિંગ કોડમાં તફાવતો વિકાસ ખર્ચમાં લગભગ 2 ટકા તફાવત માટે જવાબદાર છે. જો કે, આ પેટાવિભાગ અને બિલ્ડિંગ-કોડ ખર્ચ સામાન્ય રીતે ઇમારતોના બજાર મૂલ્યમાં ઓછામાં ઓછા તેમના ખર્ચની રકમ દ્વારા વધારો કરે છે. એક ઉત્પાદન કાર્ય જેમ કે નિર્માણ કરી શકાય છે જેમાં ઉત્પાદિત ઘરોની માત્રા, કાર્યરત મજૂરની માત્રા, ઉપયોગમાં લેવાતી જમીનની માત્રા અને અન્ય સામગ્રીની માત્રા છે. જોકે, આ ઉત્પાદન કાર્યને હાલની ઇમારતોના નવીનીકરણ અને વૃદ્ધિને ધ્યાનમાં રાખીને સમાયોજિત કરવું આવશ્યક છે. આ કરવા માટે, બીજા ઉત્પાદન કાર્યનું નિર્માણ કરવામાં આવે છે જેમાં હાલના આવાસોનો જથ્થો અને તેમની ઉંમર નિર્ધારકો તરીકે સામેલ છે. બે કાર્યોનો સારાંશ આપવામાં આવ્યો છે, જે કુલ ઉત્પાદન કાર્ય આપે છે. વૈકલ્પિક રીતે, હેડોનિક કિંમત નિર્ધારણ મોડેલને પાછું ખેંચી શકાય છે. પુરવઠાની લાંબા ગાળાની કિંમતની સ્થિતિસ્થાપકતા ઘણી વધારે છે. જ્યોર્જ ફેલિસ (1985) નો અંદાજ છે કે તે 8.2 છે, પરંતુ ટૂંકા ગાળામાં, પુરવઠો ખૂબ જ ભાવ-અસ્થિર હોય છે. પુરવઠા-કિંમતની સ્થિતિસ્થાપકતા અવેજી અને પુરવઠા પ્રતિબંધોની સ્થિતિસ્થાપકતા પર આધારિત છે. જમીન અને સામગ્રી વચ્ચે અને શ્રમ અને સામગ્રી વચ્ચે નોંધપાત્ર અવેજી છે. ઉચ્ચ મૂલ્યના સ્થળોએ, વિકાસકર્તાઓ સામાન્ય રીતે ઉપયોગમાં લેવાતી મોંઘી જમીનની માત્રાને ઘટાડવા માટે બહુમાળી કોંક્રિટ ઇમારતો બનાવી શકે છે. 1950ના દાયકાથી મજૂર ખર્ચમાં વધારો થયો હોવાથી, ઉપયોગમાં લેવાતા મજૂરની માત્રાને ઘટાડવા માટે નવી સામગ્રી અને મૂડી-સઘન તકનીકોનો ઉપયોગ કરવામાં આવ્યો છે. જો કે, પુરવઠાના પ્રતિબંધો અવેજીને નોંધપાત્ર રીતે અસર કરી શકે છે. ખાસ કરીને, કુશળ મજૂર (અને મજૂર સંઘની જરૂરિયાતો) ના પુરવઠાનો અભાવ મૂડીમાંથી મજૂરના વિકલ્પને અવરોધી શકે છે. જો રસના વિસ્તારનું વર્ણન કરવામાં આવે તો જમીનની ઉપલબ્ધતા પણ અવેજીને અવરોધે છે (એટલે કે, વિસ્તાર જેટલો મોટો હશે, જમીનના વધુ પુરવઠાકારો અને વધુ અવેજી શક્ય હશે). ઝોનિંગ પેટા-કાયદાઓ જેવા જમીન-ઉપયોગના નિયંત્રણો પણ જમીનની અવેજીક્ષમતાને ઘટાડી શકે છે. એડજસ્ટમેન્ટ મિકેનિઝમ મૂળભૂત એડજસ્ટમેન્ટ મિકેનિઝમ એ હકીકતને પ્રતિબિંબિત કરવા માટે સ્ટોક/ફ્લો મોડેલ છે કે લગભગ 98 ટકા બજાર હાલનો સ્ટોક છે અને લગભગ 2 ટકા નવી ઇમારતોનો પ્રવાહ છે. અડીને આવેલી આકૃતિમાં, આવાસ પુરવઠાનો જથ્થો ડાબી પેનલમાં રજૂ કરવામાં આવ્યો છે જ્યારે નવો પ્રવાહ જમણી પેનલમાં છે. મૂળભૂત એડજસ્ટમેન્ટ મિકેનિઝમમાં ચાર પગલાં છે. પ્રથમ, પ્રારંભિક સંતુલન કિંમત (આરઓ) હાલના આવાસ સ્ટોક (એસએચ) ના પુરવઠા અને આવાસ માટેની માંગ (ડી) ના આંતરછેદ દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે. આ ભાડું પછી ડિસ્કાઉન્ટિંગ રોકડ પ્રવાહ દ્વારા મૂલ્ય (વીઓ) માં અનુવાદિત થાય છે. મૂલ્યની ગણતરી વર્તમાન સમયગાળાના ભાડાને ડિસ્કાઉન્ટ દર, એટલે કે શાશ્વતતા દ્વારા વિભાજીત કરીને કરવામાં આવે છે. પછી વિકાસકર્તાઓ માટે નફાકારક તકો અસ્તિત્વમાં છે કે કેમ તે નક્કી કરવા માટે મૂલ્યની સરખામણી બાંધકામ ખર્ચ (સીસી) સાથે કરવામાં આવે છે. બાંધકામ ખર્ચ અને આવાસ સેવાઓના મૂલ્યનું આંતરછેદ નવા આવાસની શરૂઆત (એચએસઓ) નું મહત્તમ સ્તર નક્કી કરે છે. છેવટે વર્તમાન સમયગાળામાં શરૂ થતી રહેઠાણની રકમ આગામી સમયગાળામાં રહેઠાણના ઉપલબ્ધ જથ્થામાં ઉમેરવામાં આવે છે. આગામી સમયગાળામાં, સપ્લાય કર્વ એસએચ એચએસઓની રકમ દ્વારા જમણી તરફ જશે. અવમૂલ્યન સાથે સમાયોજન જમણી બાજુની આકૃતિ અવમૂલ્યનની અસરો દર્શાવે છે. જો ઘસાઈ જવાને કારણે હાલના આવાસનો પુરવઠો બગડે છે, તો આવાસ પુરવઠાનો જથ્થો ઘટતો જાય છે. આને કારણે, આવાસનો પુરવઠો (એસ. એચ. ઓ.) ડાબી બાજુએ (એસ. એચ. 1) જશે, જેના પરિણામે આર1ની નવી સંતુલન માંગ થશે (કારણ કે ઘરોની સંખ્યામાં ઘટાડો થયો છે, પરંતુ માંગ હજુ પણ અસ્તિત્વમાં છે). આર. ઓ. થી આર. 1 સુધીની માંગમાં વધારો મૂલ્ય કાર્યને (વી. ઓ. થી વી. 1) ઉપર લઈ જશે. પરિણામે, વધુ ઘરોનું નફાકારક રીતે ઉત્પાદન થઈ શકે છે અને આવાસની શરૂઆત વધશે (એચએસઓથી એચએસ 1 સુધી). પછી આવાસનો પુરવઠો તેની પ્રારંભિક સ્થિતિ (એસએચ1 થી એસએચઓ) પર પાછો ફરશે. માંગમાં વધારો જમણી બાજુની આકૃતિ ટૂંકા ગાળામાં માંગમાં વૃદ્ધિની અસરો દર્શાવે છે. જો આવાસની માંગમાં વધારો થાય છે, જેમ કે ડી. ઓ. થી ડી. 1 તરફ સ્થળાંતર ત્યાં કાં તો કિંમત અથવા જથ્થામાં ગોઠવણ અથવા બંને હશે. કિંમત સમાન રહેવા માટે, રહેઠાણનો પુરવઠો વધવો જ જોઇએ. એટલે કે, એસ. એચ. ઓ. પુરવઠામાં એચ. એસ. નો વધારો થવો જોઈએ. ખર્ચમાં વધારો જમણી બાજુની આકૃતિ ટૂંકા ગાળામાં ખર્ચમાં વધારાની અસરો દર્શાવે છે. જો બાંધકામ ખર્ચમાં વધારો થાય (જેમ કે સી. સી. ઓ. થી સી. સી. 1), તો વિકાસકર્તાઓને તેમનો વ્યવસાય ઓછો નફાકારક લાગશે અને તેઓ તેમના સાહસોમાં વધુ પસંદગીયુક્ત રહેશે. વધુમાં કેટલાક વિકાસકર્તાઓ ઉદ્યોગ છોડી શકે છે. હાઉસિંગ સ્ટાર્ટનું પ્રમાણ ઘટશે (એચએસઓ થી એચએસ 1). આ આખરે પુરવઠાના સ્તરને ઘટાડશે (એસ. એચ. ઓ. થી એસ. એચ. 1 સુધી) કારણ કે આવાસનો હાલનો જથ્થો ઘટતો જાય છે. કિંમતોમાં વધારો થવાનું વલણ રહેશે (આર. ઓ. થી આર. 1). રિયલ એસ્ટેટ ધિરાણ રિયલ એસ્ટેટ ધિરાણની વિવિધ રીતો છેઃ સરકારી અને વ્યાપારી સ્રોતો અને સંસ્થાઓ. ઘર ખરીદનાર અથવા બિલ્ડર બચત અને લોન સંગઠનો, વ્યાપારી બેંકો, બચત બેંકો, ગીરો બેંકરો અને દલાલો, જીવન વીમા કંપનીઓ, ક્રેડિટ યુનિયનો, ફેડરલ એજન્સીઓ, વ્યક્તિગત રોકાણકારો અને બિલ્ડરો પાસેથી નાણાકીય સહાય મેળવી શકે છે. છેલ્લા દાયકામાં બેઇજિંગ અથવા શાંઘાઈમાં રહેણાંક કિંમતોમાં દર વર્ષે સરેરાશ બે આંકડાનો વધારો થયો છે. જો કે ઘણા નિરીક્ષકો અને સંશોધકો દલીલ કરે છે કે આવાસ ક્ષેત્રની મૂળભૂત બાબતો, ક્ષેત્ર-વિશિષ્ટ અને મેક્રોઇકોનોમિક બંને, આવાસની કિંમતની અસ્થિરતા પાછળનું પ્રેરક બળ હોઈ શકે છે. બચત અને લોન સંગઠનો આ સંસ્થાઓનો સૌથી મહત્વપૂર્ણ હેતુ રહેણાંક મિલકત પર ગીરો લોન આપવાનો છે. આ સંસ્થાઓ, જે બચત સંગઠનો, મકાન અને લોન સંગઠનો, સહકારી બેંકો (ન્યૂ ઇંગ્લેન્ડમાં) અથવા વસાહત સંગઠનો (લ્યુઇસિયાનામાં) તરીકે પણ ઓળખાય છે, તે અમેરિકન મકાનમાલિકોના મોટા વર્ગ માટે નાણાકીય સહાયનો પ્રાથમિક સ્રોત છે. હોમ-ફાઇનાન્સિંગ સંસ્થાઓ તરીકે, તેઓ સિંગલ-ફેમિલી રહેઠાણો પર પ્રાથમિક ધ્યાન આપે છે અને આ ક્ષેત્રમાં લોન આપવા માટે સજ્જ છે. બચત અને લોન સંગઠનની કેટલીક સૌથી મહત્વપૂર્ણ લાક્ષણિકતાઓ છેઃ તે સામાન્ય રીતે સ્થાનિક માલિકીની અને ખાનગી રીતે સંચાલિત ઘર-ધિરાણ સંસ્થા છે. તે વ્યક્તિઓની બચત મેળવે છે અને આ ભંડોળનો ઉપયોગ ઘર ખરીદનારાઓને લાંબા ગાળાની ઋણમુક્ત લોન આપવા માટે કરે છે. તે મકાનોના બાંધકામ, ખરીદી, સમારકામ અથવા પુનર્ધિરાણ માટે લોન આપે છે. તે રાજ્ય અથવા ફેડરલ ચાર્ટર્ડ છે. વાણિજ્યિક બેંકો બેંકિંગ કાયદાઓ અને નીતિઓમાં ફેરફારોને કારણે, વાણિજ્યિક બેંકો ગૃહ ધિરાણમાં વધુને વધુ સક્રિય થઈ રહી છે. રિયલ એસ્ટેટ પર ગીરો મેળવવામાં, આ સંસ્થાઓ બે મુખ્ય પ્રથાઓનું પાલન કરે છેઃ કેટલીક બેંકો સક્રિય અને સુવ્યવસ્થિત વિભાગો જાળવે છે, જેનું પ્રાથમિક કાર્ય રિયલ એસ્ટેટ લોન માટે સક્રિય રીતે સ્પર્ધા કરવાનું છે. વિશેષ રિયલ એસ્ટેટ નાણાકીય સંસ્થાઓનો અભાવ હોય તેવા વિસ્તારોમાં, આ બેંકો રહેણાંક અને કૃષિ ગીરો લોનનો સ્રોત બની જાય છે. બેંકો ફક્ત ગીરો બેંકરો અથવા ડીલરો પાસેથી ખરીદી કરીને ગીરો મેળવે છે. વધુમાં, વેપારી સેવા કંપનીઓ, જેનો મૂળ ઉપયોગ વ્યાપારી બેંકો જેવા કાયમી ધિરાણકર્તાઓ માટે કાર લોન મેળવવા માટે થતો હતો, તેઓ તેમના સ્થાનિક વિસ્તારની બહાર તેમની પ્રવૃત્તિને વિસ્તૃત કરવા માંગતા હતા. જો કે, તાજેતરના વર્ષોમાં, આવી કંપનીઓએ વ્યાપારી બેંકો અને બચત અને લોન સંગઠનો બંને માટે મોબાઇલ હોમ લોન મેળવવા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું છે. સેવા કંપનીઓ આ લોન છૂટક વેપારીઓ પાસેથી મેળવે છે, સામાન્ય રીતે બિન-આશ્રય ધોરણે. લગભગ તમામ બેંક અથવા સેવા કંપની કરારોમાં ક્રેડિટ વીમા પોલિસી હોય છે જે ગ્રાહક ડિફોલ્ટ કરે તો ધિરાણકર્તાનું રક્ષણ કરે છે. બચત બેંકો આ ડિપોઝિટરી નાણાકીય સંસ્થાઓ ફેડરલ ચાર્ટર્ડ છે, મુખ્યત્વે ગ્રાહક થાપણો સ્વીકારે છે અને હોમ મોર્ગેજ લોન આપે છે. ગીરો બેંકરો અને દલાલો ગીરો બેંકરો એવી કંપનીઓ અથવા વ્યક્તિઓ છે જે ગીરો લોનની શરૂઆત કરે છે, તેને અન્ય રોકાણકારોને વેચે છે, માસિક ચૂકવણીની સેવા આપે છે અને કર અને વીમા માટે ભંડોળનું વિતરણ કરવા માટે એજન્ટો તરીકે કામ કરી શકે છે. ગીરો દલાલો ઘર ખરીદનારાઓને વિવિધ લોન સ્રોતોમાંથી લોન આપે છે. તેમની આવક અન્ય કોઈ પણ બેંકની જેમ લોન આપનાર ધિરાણકર્તા પાસેથી આવે છે. કારણ કે તેઓ વિવિધ ધિરાણકર્તાઓને શોધી શકે છે, તેઓ ઉધાર લેનાર વતી ખરીદી કરી શકે છે અને શ્રેષ્ઠ ઉપલબ્ધ શરતો પ્રાપ્ત કરી શકે છે. મુખ્ય બેંકોની તરફેણ કરી શકે તેવા કાયદા હોવા છતાં, ગીરો બેંકરો અને દલાલો બજારને સ્પર્ધાત્મક રાખે છે જેથી સૌથી મોટા ધિરાણકર્તાઓએ કિંમત અને સેવા પર સ્પર્ધા કરવાનું ચાલુ રાખવું જોઈએ. પોર્ટ ઓરેન્જ, ફ્લોરિડામાં બ્રાઇટગ્રીન હોમેલોન્સના ડોન બર્નેટના જણાવ્યા અનુસાર, "ગીરો ઉદ્યોગમાં સ્પર્ધાત્મક સંતુલન જાળવવા માટે ગીરો બેન્કર અને દલાલની વ્યવસ્થા મહત્વપૂર્ણ છે. તેના વિના, સૌથી મોટા ધિરાણકર્તા દર અને કિંમતોને અનુચિત રીતે પ્રભાવિત કરી શકશે, જે સંભવિત રીતે ગ્રાહકને નુકસાન પહોંચાડશે. સ્પર્ધા આ ઉદ્યોગમાં દરેક સંસ્થાને તેમના પ્રદર્શનમાં સતત સુધારો કરવા માટે પ્રેરિત કરે છે, અને આ દૃશ્યમાં ગ્રાહક વિજેતા છે. જીવન વીમા કંપનીઓ જીવન વીમા કંપનીઓ નાણાકીય સહાયનો બીજો સ્રોત છે. આ કંપનીઓ રિયલ એસ્ટેટ પર રોકાણના એક સ્વરૂપ તરીકે ધિરાણ આપે છે અને બદલાતી આર્થિક પરિસ્થિતિઓને પ્રતિબિંબિત કરવા માટે સમયાંતરે તેમના પોર્ટફોલિયોને સમાયોજિત કરે છે. વીમા કંપની પાસેથી લોન માંગતી વ્યક્તિઓ સ્થાનિક શાખા કચેરી સાથે અથવા સ્થાનિક રિયલ એસ્ટેટ બ્રોકર સાથે સીધો વ્યવહાર કરી શકે છે જે એક અથવા વધુ વીમા કંપનીઓ માટે લોન સંવાદદાતા તરીકે કામ કરે છે. ક્રેડિટ યુનિયનો આ સહકારી નાણાકીય સંસ્થાઓ એવા લોકો દ્વારા ગોઠવવામાં આવે છે જેઓ સામાન્ય બોન્ડ શેર કરે છે-ઉદાહરણ તરીકે, કંપની, મજૂર સંઘ અથવા ધાર્મિક જૂથના કર્મચારીઓ. કેટલાક ક્રેડિટ યુનિયનો અન્ય નાણાકીય સેવાઓ ઉપરાંત હોમ લોન પણ આપે છે. સંઘીય રીતે સમર્થિત એજન્સીઓ અમુક શરતો અને ભંડોળની મર્યાદાઓ હેઠળ, વેટરન્સ એડમિનિસ્ટ્રેશન (વી. એ.) વી. એ. ના વહીવટકર્તા દ્વારા નિયુક્ત આવાસ ધિરાણની અછતવાળા વિસ્તારોમાં ધિરાણપાત્ર નિવૃત્ત સૈનિકોને સીધી લોન આપે છે. આવા વિસ્તારો સામાન્ય રીતે ગ્રામીણ અને નાના શહેરો અને નગરો છે જે મોટા શહેરોના મેટ્રોપોલિટન અથવા અવરજવર વિસ્તારોની નજીક નથી-એવા વિસ્તારો કે જ્યાં ખાનગી સંસ્થાઓ પાસેથી GI લોન ઉપલબ્ધ નથી. અહીં ઉલ્લેખિત સંઘીય રીતે સમર્થિત એજન્સીઓમાં કહેવાતા બીજા સ્તરના ધિરાણકર્તાઓનો સમાવેશ થતો નથી, જેઓ ધિરાણ સંસ્થા અને વ્યક્તિગત ઘર ખરીદનાર વચ્ચે ગીરો ગોઠવવામાં આવે તે પછી દ્રશ્યમાં પ્રવેશ કરે છે. રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITs) ઉપલબ્ધ છે, જે 1 જાન્યુઆરી, 1961ના રોજ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ એક્ટ અમલમાં આવ્યો ત્યારે શરૂ થયો હતો. REITs, જેમ કે બચત અને લોન સંગઠનો, રિયલ એસ્ટેટ ધિરાણ માટે પ્રતિબદ્ધ છે અને રાષ્ટ્રીય રિયલ એસ્ટેટ બજારની સેવા કરી શકે છે અને કરી શકે છે, જો કે તેમની પ્રવૃત્તિઓમાં કેટલીક વિશેષતા આવી છે. યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં, આરઇઆઇટી સામાન્ય રીતે ઓછો અથવા કોઈ ફેડરલ આવકવેરો ચૂકવતા નથી પરંતુ આંતરિક મહેસૂલ સંહિતામાં નિર્ધારિત સંખ્યાબંધ વિશેષ જરૂરિયાતોને આધિન છે, જેમાંથી એક તેમની કરપાત્ર આવકનો ઓછામાં ઓછો 90 ટકા હિસ્સો વાર્ષિક ધોરણે શેરધારકોને ડિવિડન્ડના રૂપમાં વહેંચવાની જરૂરિયાત છે. અન્ય સ્રોતો વ્યક્તિગત રોકાણકારો હોમ મોર્ટગેજ લોન માટે નાણાંનો એકદમ મોટો પરંતુ કંઈક અંશે ઘટતો સ્રોત બનાવે છે. અનુભવી નિરીક્ષકો દાવો કરે છે કે આ ધિરાણકર્તાઓ ટૂંકા ગાળાની જવાબદારીઓને પસંદ કરે છે અને સામાન્ય રીતે તેમની લોન રહેણાંક મિલકતના મૂલ્યના બે તૃતીયાંશ કરતાં ઓછી સુધી મર્યાદિત કરે છે. તેવી જ રીતે, મકાનના ઠેકેદારો કેટલીકવાર ઘરની બાંધકામ કિંમતની આંશિક ચુકવણીમાં બીજા ગીરો સ્વીકારે છે જો ખરીદનાર ઓફર કરેલા પ્રથમ ગીરો નાણાં ઉપર ડાઉન પેમેન્ટની કુલ રકમ વધારવામાં અસમર્થ હોય. વધુમાં, ઘર ખરીદનારાઓ અથવા બિલ્ડરો વધારાની ફી ન ચૂકવવા માટે એફ. એસ. બી. ઓ. નો ઉપયોગ કરીને તેમના નાણાં બચાવી શકે છે. સામાન્ય ગેરમાન્યતાઓ યુનિવર્સિટી ઓફ કેલિફોર્નિયાના ત્રણ પ્રોફેસરો દ્વારા પ્રકાશિત 2022ના એક અભ્યાસમાં જાણવા મળ્યું છે કે યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં લોકો આવાસની કિંમતનો સામનો કરવામાં પુરવઠાની ભૂમિકાને વ્યાપક રીતે ગેરસમજ કરે છે. મોટાભાગના ભાડૂતો અને મકાનમાલિકો અન્ય ચીજવસ્તુઓ માટે બજાર પર વધતા પુરવઠાની અસરની આગાહી કરવામાં સક્ષમ હોવા છતાં, સંશોધકોએ શોધી કાઢ્યું હતું કે બંને જૂથોમાંથી માત્ર 30 થી 40 ટકા ઘરો માટે બજારમાં લાગુ કરવામાં આવે ત્યારે નવા પુરવઠાની અસરની યોગ્ય આગાહી કરી શકે છે. મોટાભાગના ભાડૂતો અને મકાનમાલિકો તેમના શહેર માટે ભાડું અને રહેઠાણની ઓછી કિંમતો પસંદ કરતા જોવા મળ્યા હતા, પરંતુ અર્થશાસ્ત્રીઓ દ્વારા હિમાયત કરાયેલા પુરવઠા-બાજુના ઉકેલો સાથે આ પસંદગીના નીતિ પરિણામને જોડવા માટે સંઘર્ષ કરવો પડ્યો હતો. "પુરવઠો સંશયવાદ", જેમ કે અભ્યાસમાં આ ઘટનાને લેબલ આપવામાં આવ્યું છે, તે નવા આવાસના નિર્માણના વિરોધની આગાહી કરવા તેમજ રાજ્ય સ્તરની નીતિઓના વિરોધની આગાહી કરવા માટે જોવા મળ્યું હતું જે બાકાત ઝોન જેવા સ્થાનિક અવરોધોને ઘટાડે છે. આ પણ જુઓ યુનાઈટેડ કિંગડમમાં પોષણક્ષમ આવાસ ઓસ્ટ્રેલિયન મિલકત બજારમાં પોષણક્ષમ રિયલ એસ્ટેટ માટે અસરકારક કુલ આવક રોકાણ રેટિંગ જમીન મૂલ્ય કર રિયલ એસ્ટેટ વલણો રિયલ એસ્ટેટ વ્યવસાય રિયલ એસ્ટેટ વિકાસ રિયલ એસ્ટેટ બબલ 2000s યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ હાઉસિંગ બબલ સનશાઇન ટેક્સ નોટ્સ સંદર્ભો બોર્ન, એલ. એસ. અને હિચકોક, જે. આર. સંપાદકો., (1978) શહેરી આવાસ બજારોઃ સંશોધન અને નીતિમાં તાજેતરની દિશાઓ, યુનિવર્સિટી ઓફ ટોરોન્ટો પ્રેસ, ટોરોન્ટો, 1978. ફેલિસ, જી. (1985) હાઉસિંગ ઇકોનોમિક્સ, બટરવર્થ, ટોરોન્ટો, 1985. કેન જે. એફ. અને ક્વિગલી જે. એમ. (1975) હાઉસિંગ માર્કેટ્સ એન્ડ રેસિયલ ડિસ્ક્રિમિનેશન, નેશનલ બ્યુરો ઓફ ઇકોનોમિક રિસર્ચ, ન્યૂયોર્ક. કાવાગુચી, વાય., (2013), રિયલ એસ્ટેટ અર્થશાસ્ત્ર, સેઇબુન્શા, ટોક્યો. કાવાગુચી, વાય., (2001), રિયલ એસ્ટેટ ફાઇનાન્શિયલ એન્જિનિયરિંગ, સેઇબુન્શા, ટોક્યો. મુથ, આર. (1960) "ધ ડિમાન્ડ ફોર નોન-ફાર્મ હાઉસિંગ", એ. સી. હાર્બર્ગર, એડ., ધ ડિમાન્ડ ફોર ડ્યુરેબલ ગૂડ્ઝ ", યુનિવર્સિટી ઓફ શિકાગો પ્રેસ, શિકાગો, 1960. બાહ્ય કડીઓ જોસ ફ્રાન્સિસ્કો બેલોડ રેડોન્ડો, મલાગા યુનિવર્સિટી, રિયલ એસ્ટેટ પરપોટાની શોધઃ સ્પેનિશ કેસઃ 1989 અને 2009 ની વચ્ચે સ્પેનિશ હાઉસિંગ માર્કેટનું પ્રદર્શન (સ્પેનિશમાં), મે 2011 શહેરી અર્થશાસ્ત્ર રિયલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગ