Commercial mortgage
વાણિજ્યિક ગીરો એ ઓફિસ બિલ્ડિંગ, શોપિંગ સેન્ટર, ઔદ્યોગિક વેરહાઉસ અથવા એપાર્ટમેન્ટ કોમ્પ્લેક્સ જેવી વ્યાવસાયિક મિલકત દ્વારા સુરક્ષિત કરાયેલી ગીરો લોન છે. વાણિજ્યિક ગીરોમાંથી મળેલી રકમનો ઉપયોગ સામાન્ય રીતે વાણિજ્યિક મિલકત હસ્તગત કરવા, પુનર્ધિરાણ કરવા અથવા પુનઃવિકાસ કરવા માટે થાય છે. વાણિજ્યિક ગીરો ઉધાર લેનાર અને ધિરાણકર્તાની જરૂરિયાતોને પહોંચી વળવા માટે રચવામાં આવે છે. મુખ્ય શરતોમાં લોનની રકમ (કેટલીકવાર "લોનની આવક" તરીકે ઓળખાય છે), વ્યાજ દર, મુદત (કેટલીકવાર "પરિપક્વતા" તરીકે ઓળખાય છે), ઋણમુક્તિ સમયપત્રક અને પૂર્વચુકવણીની સુગમતાનો સમાવેશ થાય છે. વાણિજ્યિક ગીરો સામાન્ય રીતે બંધ કરતા પહેલા વ્યાપક વીમાકરણ અને યોગ્ય ખંતને આધિન હોય છે. ધિરાણકર્તાની વીમાકરણ પ્રક્રિયામાં મિલકત અને મિલકતના માલિક (અથવા "પ્રાયોજક") ની નાણાકીય સમીક્ષા, તેમજ મૂલ્યાંકન જેવા વિવિધ તૃતીય-પક્ષ અહેવાલોની શરૂઆત અને સમીક્ષાનો સમાવેશ થઈ શકે છે. 30 જૂન, 2013 ના રોજ યુ. એસ. માં 3.1 ટ્રિલિયન ડોલરના વ્યાપારી અને મલ્ટિફેમિલી ગીરો બાકી હતા. આ ગીરોમાંથી આશરે 49 ટકા બેંકો પાસે હતો, 18 ટકા સંપત્તિ-સમર્થિત ટ્રસ્ટો (CMBS જારી કરનારાઓ) પાસે હતો, 12 ટકા સરકાર-પ્રાયોજિત સાહસો અને એજન્સીઓ અને GSE-સમર્થિત ગીરો પૂલ પાસે હતો અને 10 ટકા જીવન વીમા કંપનીઓ પાસે હતો. મુદતની લોનની રકમ વ્યાપારી ગીરોની લોનની રકમ સામાન્ય રીતે લોન ટુ વેલ્યુ (એલ. ટી. વી.) અને ડેટ સર્વિસ કવરેજ રેશિયોના આધારે નક્કી કરવામાં આવે છે, જેની વીમાકરણ ધોરણો પરના વિભાગમાં નીચે વધુ સંપૂર્ણ ચર્ચા કરવામાં આવી છે. લોન માળખું વાણિજ્યિક ગીરોને પ્રથમ પૂર્વાધિકાર તરીકે સંરચિત કરી શકાય છે અથવા, જો વધુ લોનની રકમ ઇચ્છનીય હોય, તો ઉધાર લેનાર ગૌણ ધિરાણ પણ મેળવી શકે છે, કેટલીકવાર મેઝેનાઇન નોટ તરીકે અથવા પ્રિફર્ડ ઇક્વિટી તરીકે સંરચિત થાય છે, જે સામાન્ય રીતે ઊંચા વ્યાજ દર ધરાવે છે. વાણિજ્યિક ગીરો માટેના વ્યાજ દર નિશ્ચિત દર અથવા ફ્લોટિંગ દર હોઈ શકે છે. સ્થિર વ્યાપારી રિયલ એસ્ટેટ પર ફિક્સ્ડ-રેટ ગીરોની કિંમત સામાન્ય રીતે સ્પ્રેડ ટુ સ્વેપના આધારે નક્કી કરવામાં આવે છે, જેમાં સ્વેપ સ્પ્રેડ લોનની મુદત સાથે મેળ ખાય છે. બજારના વ્યાજ દરો તેમજ વીમાકરણ પરિબળો વ્યાપારી રિયલ એસ્ટેટના ચોક્કસ ભાગ પર નોંધાયેલા વ્યાજ દરને મોટા પ્રમાણમાં અસર કરે છે. વાણિજ્યિક ગીરો માટેના વ્યાજ દરો સામાન્ય રીતે રહેણાંક ગીરો કરતાં વધારે હોય છે. ઘણા વ્યાપારી ગીરો ધિરાણકર્તાઓને અરજી ફી અથવા સદ્ભાવના ડિપોઝિટની જરૂર પડે છે, જેનો ઉપયોગ સામાન્ય રીતે ધિરાણકર્તા દ્વારા મિલકત પરના મૂલ્યાંકન જેવા વીમાકરણ ખર્ચને આવરી લેવા માટે થાય છે. વાણિજ્યિક ગીરોમાં મૂળ અથવા વીમાકરણ ફી (લોનની આવકમાં ઘટાડા તરીકે નજીકમાં ચૂકવવામાં આવે છે) અને/અથવા નિકાસ ફી (લોનની ચૂકવણી કરવામાં આવે ત્યારે ચૂકવવામાં આવે છે) પણ હોઈ શકે છે. મુદત વ્યાપારી ગીરોની મુદત સામાન્ય રીતે સ્થાપિત રોકડ પ્રવાહ (કેટલીકવાર "કાયમી લોન" તરીકે ઓળખાતી) સાથે સ્થિર વ્યાપારી મિલકતો માટે પાંચથી દસ વર્ષની વચ્ચે હોય છે, અને સંક્રમણમાં રહેલી મિલકતો માટે એકથી ત્રણ વર્ષની વચ્ચે હોય છે, ઉદાહરણ તરીકે, નવી ખોલવામાં આવેલી મિલકતો અથવા નવીનીકરણ અથવા પુનઃસ્થાપન હેઠળની મિલકતો (કેટલીકવાર "બ્રિજ લોન" તરીકે ઓળખાતી). સરકાર દ્વારા પ્રાયોજિત સાહસ અથવા સરકારી એજન્સી દ્વારા પૂરી પાડવામાં આવતી બહુ-પારિવારિક મિલકતો પરના ગીરોની મુદત ત્રીસ વર્ષ કે તેથી વધુ હોઈ શકે છે. જો અમુક શરતો પૂરી થાય તો કેટલાક વ્યાપારી ગીરો વિસ્તરણની મંજૂરી આપી શકે છે, જેમાં વિસ્તરણ ફીની ચુકવણીનો સમાવેશ થઈ શકે છે. કેટલાક વ્યાપારી ગીરોમાં "અપેક્ષિત ચુકવણીની તારીખ" હોય છે, જેનો અર્થ છે કે જો લોનની અપેક્ષિત ચુકવણીની તારીખ સુધીમાં ચૂકવણી કરવામાં ન આવે, તો લોન ડિફોલ્ટમાં નથી. ઋણમુક્તિ વાણિજ્યિક ગીરો વારંવાર લોનની મુદત દરમિયાન ઋણમુક્તિ કરે છે, જેનો અર્થ થાય છે કે ઉધાર લેનાર સમય જતાં વ્યાજ અને મુદ્દલ બંને ચૂકવે છે, અને ગાળાના અંતે લોનની બાકીની રકમ મૂળ લોનની રકમ કરતાં ઓછી હોય છે. જો કે, રહેણાંક ગીરોથી વિપરીત, વ્યાપારી ગીરો સામાન્ય રીતે જણાવેલી મુદતમાં સંપૂર્ણ રીતે ઋણમુક્તિ કરતા નથી, અને તેથી વારંવાર બાકીની રકમની બલૂન ચુકવણી સાથે સમાપ્ત થાય છે, જે ઘણીવાર મિલકતને પુનર્ધિરાણ કરીને ચૂકવવામાં આવે છે. કેટલાક વ્યાપારી ગીરો લોનની મુદતની શરૂઆતમાં માત્ર વ્યાજનો સમયગાળો ધરાવે છે, જે દરમિયાન ઉધાર લેનાર માત્ર વ્યાજ ચૂકવે છે. પૂર્વચુકવણી વાણિજ્યિક લોન તેમની પૂર્વચુકવણીની શરતોમાં બદલાય છે, એટલે કે, રિયલ એસ્ટેટ રોકાણકારને ઈચ્છા મુજબ લોનનું પુનર્ધિરાણ કરવાની મંજૂરી છે કે નહીં. કેટલાક પોર્ટફોલિયો ધિરાણકર્તાઓ, જેમ કે બેંકો અને વીમા કંપનીઓ, પૂર્વચુકવણીની લવચીકતાને મંજૂરી આપી શકે છે. તેનાથી વિપરીત, ઉધાર લેનારાને વાહક લોનની અગાઉથી ચૂકવણી કરવા માટે, ઉધાર લેનારને રોકાણકારોને તેટલી જ આવક પૂરી પાડવા માટે પૂરતા સરકારી બોન્ડ્સ (ટ્રેઝરી) ખરીદીને બોન્ડ્સનું ડિફેશ કરવું પડશે, જેટલી રકમ જો લોન હજુ પણ અસ્તિત્વમાં હોત તો તેમને મળી હોત. વાણિજ્યિક ગીરો સામાન્ય રીતે કોર્પોરેશન અથવા એલ. એલ. સી. જેવી વિશેષ હેતુ ધરાવતી સંસ્થા દ્વારા લેવામાં આવે છે, જે ખાસ કરીને કોઈ વ્યક્તિ અથવા મોટા વ્યવસાયને બદલે માત્ર વિષય મિલકતની માલિકી માટે બનાવવામાં આવે છે. આ ધિરાણકર્તાને ડિફોલ્ટની સ્થિતિમાં મિલકત પર ફોરક્લોઝ કરવાની મંજૂરી આપે છે, પછી ભલે તે ઉધાર લેનાર નાદારીમાં ગયો હોય, એટલે કે, એન્ટિટી "નાદારી દૂરસ્થ" છે. વ્યાવસાયિક ગીરો આશ્રય અથવા બિન-આશ્રય હોઈ શકે છે. રીસોર્સ ગીરો ઉધાર લેનારાની સામાન્ય જવાબદારી અથવા મિલકતના માલિક (ઓ) તરફથી વ્યક્તિગત બાંયધરી દ્વારા પૂરક બને છે, જે મિલકત પરની ગીરો બાકી રકમને સંતોષતી ન હોય તો પણ દેવું સંપૂર્ણ રીતે ચૂકવવાપાત્ર બનાવે છે. બિન-આશ્રય ગીરો માત્ર વેપારી મિલકત દ્વારા સુરક્ષિત કરવામાં આવે છે જે કોલેટરલ તરીકે કામ કરે છે. ડિફોલ્ટની સ્થિતિમાં, લેણદાર મિલકતને બંધ કરી શકે છે, પરંતુ બાકીની કોઈપણ ખામી માટે ઉધાર લેનાર સામે આગળ કોઈ દાવો કરી શકતો નથી. જો કોઈ પ્રાયોજક એક જ મિલકતને બદલે વ્યાપારી રિયલ એસ્ટેટ મિલકતોના પોર્ટફોલિયો પર ધિરાણ માંગે છે, તો પ્રાયોજક ક્રોસ-કોલેટરલાઇઝ્ડ લોન લેવાનું પસંદ કરી શકે છે, જેમાં તમામ મિલકતો લોનને કોલેટરલાઇઝ કરે છે. અનામત ધિરાણકર્તાઓને બંધ થતાં ચોક્કસ વસ્તુઓને ભંડોળ પૂરું પાડવા માટે અનામતની સ્થાપના કરવાની જરૂર પડી શકે છે, જેમ કે અપેક્ષિત ભાડૂત સુધારણા અને લીઝિંગ કમિશન (ટી. આઈ./એલ. સી.) ખર્ચ, જરૂરી સમારકામ અને મૂડી ખર્ચ ખર્ચ અને વ્યાજ અનામત. વીમાકરણ વીમાકરણ મેટ્રિક્સ ધિરાણકર્તાઓને સામાન્ય રીતે લઘુતમ ઋણ સેવા કવરેજ ગુણોત્તરની જરૂર પડે છે જે સામાન્ય રીતે 1.1 થી 1.4 ની વચ્ચે હોય છે; આ ગુણોત્તર ઋણ સેવા (ગીરો ચુકવણી) પર ચોખ્ખો રોકડ પ્રવાહ (મિલકત દ્વારા પેદા થતી આવક) છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો શોપિંગ મોલના માલિક ભાડૂતો પાસેથી દર મહિને $300,000 મેળવે છે, ખર્ચમાં દર મહિને $50,000 ચૂકવે છે, તો ધિરાણકર્તા સામાન્ય રીતે $227,273 ($300,000-$50,000/1) થી વધુની માસિક ચૂકવણીની જરૂર હોય તેવી લોન નહીં આપે. ધિરાણકર્તાઓ લોન ટુ વેલ્યુ (એલટીવી) પર પણ ધ્યાન આપે છે. એલ. ટી. વી. એ એક ગાણિતિક ગણતરી છે જે ગીરોની રકમને કુલ મૂલ્યાંકન મૂલ્યની ટકાવારી તરીકે વ્યક્ત કરે છે. દાખલા તરીકે, જો કોઈ ઉધાર લેનાર $10,000,000 ની ઓફિસ ખરીદવા માટે $6,000,000 માંગે છે, તો LTV રેશિયો $6,000,000 $10,000,000 અથવા 60 ટકા છે. વાણિજ્યિક ગીરો એલ. ટી. વી. સામાન્ય રીતે 55 ટકાથી 70 ટકાની વચ્ચે હોય છે, જે રહેણાંક ગીરોથી વિપરીત હોય છે જે સામાન્ય રીતે 80 ટકા કે તેથી વધુ હોય છે. ધિરાણકર્તાઓ ચોરસ ફૂટ દીઠ ભાડું, ચોરસ ફૂટ દીઠ ખર્ચ અને ચોરસ ફૂટ દીઠ રિપ્લેસમેન્ટ ખર્ચ જુએ છે. આ મેટ્રિક્સ મિલકતના સ્થાન અને હેતુપૂર્વકના ઉપયોગના આધારે વ્યાપક રીતે બદલાય છે, પરંતુ રિયલ એસ્ટેટની નાણાકીય તંદુરસ્તીના ઉપયોગી સંકેતો હોઈ શકે છે, તેમજ સ્પર્ધાત્મક નવા વિકાસ ઓનલાઇન આવવાની સંભાવના હોઈ શકે છે. નાણાકીય કટોકટી પછી, ધિરાણકર્તાઓએ ડેટ સર્વિસ કવરેજ રેશિયોને પૂરક બનાવવા માટે નવા મેટ્રિક, ડેટ યીલ્ડ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવાનું શરૂ કર્યું છે. દેવાની ઉપજને ગીરોની રકમ દ્વારા વિભાજિત મિલકતની ચોખ્ખી કાર્યકારી આવક (એન. ઓ. આઈ.) તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવે છે. વીમાકરણ પદ્ધતિઓ ધિરાણકર્તાઓ સામાન્ય રીતે ધિરાણ માટે ભંડોળ પૂરું પાડતા પહેલા સૂચિત વ્યાપારી ગીરો લોન પર સંપૂર્ણ રીતે સખત મહેનત કરે છે. આવી યોગ્ય ખંતમાં ઘણીવાર સ્થળની મુલાકાત, નાણાકીય સમીક્ષા અને મિલકતના પ્રાયોજક અને કાનૂની ઉધાર સંસ્થા પર યોગ્ય ખંતનો સમાવેશ થાય છે. ધિરાણકર્તા ક્રેડિટ સ્કોર, બેંક સ્ટેટમેન્ટ, ટાઈમ-ઇન-બિઝનેસ અને વાર્ષિક આવક પણ જુએ છે. ઘણા ધિરાણકર્તાઓ મૂલ્યાંકન, પર્યાવરણીય અહેવાલ, ઇજનેરી અહેવાલ અને પૃષ્ઠભૂમિ તપાસ જેવા તૃતીય-પક્ષ અહેવાલોનું કમિશન અને સમીક્ષા પણ કરે છે. વ્યાપારી ગીરો પૂરી પાડતી મોટી અને નાની બેંકો વ્યાપારી ગીરો પૂરી પાડતી પરંપરાગત બેંકો છે. ફેડરલ રિઝર્વના જણાવ્યા અનુસાર, બેંકોએ 30 જૂન, 2013 સુધીમાં તેમના ખાતાઓ પર 1.5 ટ્રિલિયન ડોલરના વ્યાપારી ગીરો રાખ્યા હતા. વાહક ધિરાણકર્તાઓ વાહક ધિરાણકર્તાઓ વ્યાપારી ગીરો પેદા કરે છે અને લોનને સુરક્ષિત કરતા પહેલા અને અંતર્ગત વ્યાપારી ગીરો લોન દ્વારા સુરક્ષિત CMBSનું વેચાણ કરતા પહેલા ટૂંકા ગાળા માટે તેને રોકાણ તરીકે રાખે છે. વાહક ધિરાણકર્તાઓમાં બેંકો અને બિન-બેંક નાણાકીય કંપનીઓ બંનેનો સમાવેશ થાય છે. ફેડરલ રિઝર્વના જણાવ્યા અનુસાર 30 જૂન, 2013 સુધીમાં સીએમબીએસના ઇશ્યુઅર્સ દ્વારા અંદાજે $560 અબજ વ્યાપારી ગીરો રાખવામાં આવ્યા હતા. તેના વર્તમાન સ્વરૂપમાં વાણિજ્યિક ગીરોના પ્રતિભૂતિકરણની શરૂઆત 1992-1997 માં રિઝોલ્યુશન ટ્રસ્ટ કોર્પોરેશનના (અથવા RTCના) વાણિજ્યિક પ્રતિભૂતિકરણ કાર્યક્રમથી થઈ હતી. આર. ટી. સી. એ રહેણાંક ગીરો સાથે સફળતાપૂર્વક ઉપયોગ કરવાનું શરૂ કર્યું હતું તેના જેવો જ અભિગમ અમલમાં મૂક્યો હતો, જેમાં વ્યાપારી ગીરો લોનના વૈવિધ્યસભર સમૂહ દ્વારા સુરક્ષિત કરાયેલી જામીનગીરીઓના બહુવિધ હપ્તો જારી કરવામાં આવ્યા હતા. આર. ટી. સી. દ્વારા પ્રતિભૂતિકરણ પદ્ધતિઓની રજૂઆત પછી, ખાનગી બેંકોએ ખાસ કરીને તેમને પ્રતિભૂતોમાં ફેરવવાના હેતુથી લોન મેળવવાનું શરૂ કર્યું. આ લોન સામાન્ય રીતે ચોક્કસ ઋણમુક્તિ સમયપત્રકની બહાર પૂર્વચુકવણી પર પ્રતિબંધ મૂકવા માટે રચવામાં આવે છે. આ પરિણામી જામીનગીરીઓને રોકાણકારો માટે વધુ આકર્ષક બનાવે છે, કારણ કે તેઓ જાણે છે કે વ્યાજ દરોમાં ઘટાડો થાય તો પણ વ્યાપારી ગીરો બાકી રહેશે. નવી CMBS ઇશ્યૂ 2007માં 229 અબજ ડોલરની ટોચે પહોંચી હતી. પછી, સબપ્રાઇમ ગીરો કટોકટી અને પરિણામે વૈશ્વિક નાણાકીય કટોકટીના કારણે CMBSની કિંમતોમાં નાટ્યાત્મક ઘટાડો થયો અને CMBS જામીનગીરીઓના નવા ઇશ્યૂ 2008-2009 માં વર્ચ્યુઅલ રીતે અટકી ગયા. 2010માં 12 અબજ ડોલરની નવી ફાળવણી, 2011માં 37 અબજ ડોલરની નવી ફાળવણી અને 2012માં 48 અબજ ડોલરની નવી ફાળવણી સાથે બજાર પુનઃપ્રાપ્ત થવાનું શરૂ થયું છે. ફેની માએ અને ફ્રેડ્ડી મેક જેવા સરકારી પ્રાયોજિત સાહસો, તેમજ ગિન્ની માએ જેવા સરકારી નિગમો, યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં બહુ-કુટુંબ વ્યાપારી રિયલ એસ્ટેટ (એટલે કે એપાર્ટમેન્ટ ઇમારતો) માટે સક્રિય ધિરાણકર્તા છે. 30 જૂન, 2013 સુધીમાં સરકાર દ્વારા પ્રાયોજિત સાહસો અથવા એજન્સીઓ અને જી. એસ. ઈ. દ્વારા સમર્થિત ગીરો પૂલો દ્વારા અંદાજે 390 અબજ ડોલરના બહુવિધ પરિવારના રહેણાંક ગીરો રાખવામાં આવ્યા હતા, જે તે સમયે બાકી રહેલા કુલ વ્યાપારી ગીરોના 12 ટકા અને બહુવિધ પરિવારના વ્યાપારી ગીરોના 43 ટકાનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. વીમા કંપનીઓ વીમા કંપનીઓ વ્યાપારી ગીરોમાં સક્રિય રોકાણકારો છે અને 30 જૂન, 2013 સુધીમાં આશરે $325 અબજ વ્યાપારી ગીરો ધરાવે છે. ગીરો દલાલો ગીરો દલાલો વ્યાપારી ગીરો ધિરાણ પૂરું પાડતા નથી, પરંતુ તેનો ઉપયોગ ઘણીવાર વિવિધ સંભવિત ધિરાણકર્તાઓ પાસેથી બહુવિધ અવતરણ મેળવવા અને નાણાકીય પ્રક્રિયાનું સંચાલન કરવા માટે થાય છે. સંવાદદાતા ધિરાણકર્તા સંવાદદાતા ધિરાણકર્તાઓ તેમના પોતાના નાણાં ધિરાણ આપતા નથી, પરંતુ આ પ્રકારની કંપનીઓનો ઉપયોગ કરતા ધિરાણકર્તાઓ માટે ઉત્પત્તિ, વીમાકરણ અને લોન સર્વિસિંગ જેવી અગ્રવર્તી સેવાઓ પૂરી પાડે છે. સંવાદદાતા ઘણીવાર ચોક્કસ ભૌગોલિક વિસ્તારમાં ધિરાણકર્તાઓનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. અન્ય બજારો યુનાઇટેડ કિંગડમ 2005 અને 2013 વચ્ચે યુનાઇટેડ કિંગડમમાં મિલકત વ્યવહાર પૂર્ણ કરવા માટે એચ. એમ. રેવન્યુ અને કસ્ટમ્સ ડેટાનું વાણિજ્યિક ગીરો બજાર વિશ્લેષણ દર્શાવે છે કે, રહેણાંક ધિરાણથી વિપરીત, બિન-રહેણાંક મિલકત માટે ગીરો ધિરાણ વૈશ્વિક મંદી પહેલા ઘટતું જતું હતું. 2009થી કુલ વ્યાપારી અને રહેણાંક ધિરાણમાં સમાન ગતિએ વધારો થવાનું શરૂ થયું હતું, જે 2009 અને 2013 વચ્ચે અનુક્રમે 16.2% અને 18.2% બિન-ફુગાવો સમાયોજિત વૃદ્ધિ દર્શાવે છે. વર્ષ 2014માં વ્યાપારી ધિરાણ વોલ્યુમની દ્રષ્ટિએ કુલ ગીરો ધિરાણના માત્ર 5.2 ટકા જેટલું હતું, પરંતુ મૂલ્યની દ્રષ્ટિએ તે 25.3% હતું. સરેરાશ રહેણાંક ગીરો £236,400ની સરખામણીમાં આ વર્ષે સરેરાશ વ્યાપારી ગીરો £146 લાખ હતો. નાણાકીય સેવાઓ સત્તામંડળ (એફ. એસ. એ.) દ્વારા 2013માં રજૂ કરાયેલા સ્લોટિંગ રેગ્યુલેશન્સમાં બેંકોને વ્યાપારી મિલકતોમાં તેમના એક્સપોઝરને મર્યાદિત કરવા માટે-લોનની રકમના 50 ટકાથી <આઇ. ડી. 1> સુધીના વ્યાપારી ગીરો સામે જોખમ-ભારિત મૂડી રાખવાની જરૂર હતી. ટીકાકારોએ આગાહી કરી હતી કે મોટી બેંકો માટે મોટી મૂડીની જરૂરિયાતો વ્યાપારી ધિરાણની ઉપલબ્ધતાને પ્રતિકૂળ અસર કરી શકે છે; જો કે, બેંક ઓફ ઈંગ્લેન્ડના 2013ના ચોથી ત્રિમાસિક ગાળાના ધિરાણ શરતોના સર્વેક્ષણમાં સૂચવવામાં આવ્યું છે કે કોર્પોરેટ ક્ષેત્ર માટે વ્યાપારી ધિરાણની ઉપલબ્ધતામાં સમગ્ર વર્ષ દરમિયાન વધારો થયો છે. નિયમન તરીકે નિયમન કરાયેલ ગીરો કરારને એવી મિલકતો સાથે સંબંધિત તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવે છે જેનો ઉપયોગ "ઉધાર લેનાર અથવા સંબંધિત વ્યક્તિ દ્વારા રહેઠાણ તરીકે અથવા તેના સંબંધમાં" કરવામાં આવશે, વ્યક્તિગત વ્યાપારી ગીરો કરાર અને તેના વેચાણનું નિયમન નાણાકીય આચરણ સત્તામંડળ (એફસીએ) દ્વારા કરવામાં આવતું નથી. મિશ્ર-ઉપયોગની મિલકતો માટે અપવાદ છે જ્યાં 40 ટકા કે તેથી વધુ મિલકતનો ઉપયોગ રહેઠાણ તરીકે કરવામાં આવશે. જો કે, માર્ચ 2016 સુધીમાં, યુકેએ સમગ્ર યુરોપિયન મોર્ગેજ ક્રેડિટ ડિરેક્ટિવનું પાલન કરવા માટે નવા નિયમોનો અમલ કરવો પડશે, જે વ્યાપારી અને અર્ધ-વ્યાવસાયિક મિલકતો વચ્ચેનો તફાવત દર્શાવતો નથી; તેથી તે હાલમાં અસ્પષ્ટ છે કે જ્યારે નવા નિયમો અમલમાં આવશે ત્યારે તમામ મિશ્ર-ઉપયોગની મિલકતોને એફસીએ નિયમન હેઠળ લાવવામાં આવશે કે કેમ, રહેણાંક હેતુઓ માટે ઉપયોગમાં લેવાતા પ્રમાણને ધ્યાનમાં લીધા વગર. કોમર્શિયલ અને બાય-ટુ-લેટ ધિરાણ વચ્ચેનો તફાવત યુકેમાં કોમર્શિયલ ગીરો વચ્ચે તફાવત છે, જે બિન-રહેણાંક રિયલ એસ્ટેટની ખરીદી માટે હોય છે, અને બાય-ટુ-લેટ ગીરો, જે ભાડૂતોને ચૂકવવા માટે રહેણાંક રિયલ એસ્ટેટની ખરીદી માટે હોય છે. ખરીદી-થી-ભાડે આપવાની લોન વ્યાપારી અને રહેણાંક ગીરો ધિરાણકર્તાઓ બંને દ્વારા આપવામાં આવી શકે છે. ખરીદો-થી-ભાડે આપો ગીરો વ્યાપારી અને રહેણાંક ગીરો બંને સાથે સમાનતા ધરાવે છે. ગ્રાહકોની ઊંચી માંગ અને ઓછી મૂડી ઓફસેટ જરૂરિયાતોને કારણે, ગીરો ધિરાણકર્તાઓ વ્યાપારી ગીરો કરતાં સામાન્ય રીતે ઓછા વ્યાજ દરે ખરીદી-થી-ભાડે ધિરાણ ઓફર કરી શકે છે. બાય-ટુ-લેટ અને રહેણાંક બજારો વચ્ચે નિયમનકારી ક્રોસઓવરની ડિગ્રી પણ છે, અને ઘણા બાય-ટુ-લેટ ધિરાણકર્તાઓ રહેણાંક ગીરો અરજીઓ માટે એફસીએ દ્વારા સૂચવવામાં આવેલા અંડરરાઇટિંગ ચેકનો ઉપયોગ કરે છે. વ્યાપારી ગીરોની જેમ, જોકે, ખરીદી-થી-ભાડે આપવાની ગીરો આવકના ગુણાંકને બદલે દેવું-સેવા કવરેજ અનુસાર અન્ડરરાઇટ કરવામાં આવે છે. ઉચ્ચ શેરી બેંકો વ્યાપારી ગીરો માટે 160-170% અને ખરીદી-થી-ભાડે ગીરો માટે 125-130% પર DSCRની ગણતરી કરી શકે છે, જ્યારે લઘુમતી નિષ્ણાત ધિરાણકર્તાઓ વ્યાપારી ગીરો માટે 125-130% અને ખરીદી-થી-ભાડે ગીરો માટે 110% પર તેની ગણતરી કરી શકે છે. સંદર્ભો મોર્ગેજ બેંકિંગ કોર્પોરેટ ફાઇનાન્સ