Nehemiah Corporation of America
નેહેમિયા કોર્પોરેશન ઓફ અમેરિકા સેક્રામેન્ટો, કેલિફોર્નિયામાં સ્થિત એક બિન-નફાકારક સંસ્થા છે જે ઘરની માલિકી, પરવડે તેવા આવાસ અને સમુદાય વિકાસમાં વિશેષતા ધરાવે છે. તેની શરૂઆત 1994માં એક નાની સંસ્થા તરીકે થઈ હતી, પરંતુ 1990ના દાયકામાં એક એવો કાર્યક્રમ વિકસાવ્યા બાદ તેનું મહત્વ વધ્યું હતું જેણે ઘર ખરીદનારાઓને ઘર વિક્રેતાઓ પાસેથી મેળવેલા ભંડોળનો ઉપયોગ કરીને તેમની ખરીદી પર ચૂકવણી કરવાની મંજૂરી આપી હતી. આ કાર્યક્રમ, નહેમ્યાહ કાર્યક્રમ, લોકપ્રિય બન્યો અને તેનું વ્યાપકપણે અનુકરણ કરવામાં આવ્યું, જેણે વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતા ડાઉન પેમેન્ટ સહાય ઉદ્યોગ તરીકે જાણીતો બન્યો. આ ઉદ્યોગની યુ. એસ. ફેડરલ એજન્સીઓ (ખાસ કરીને સરકારી જવાબદારી કાર્યાલય અને આંતરિક મહેસૂલ સેવા) દ્વારા ટીકા કરવામાં આવી હતી અને આખરે 2008માં સંઘીય કાયદામાં ફેરફાર દ્વારા તેને બંધ કરી દેવામાં આવ્યો હતો. 2008થી નહેમ્યાહ કોર્પોરેશન એક સામાજિક સાહસ સંગઠન તરીકે કાર્યરત છે. તેની આનુષંગિકો અને પેટાકંપનીઓ દ્વારા, તે ઓછી આવક ધરાવતા પડોશીઓ માટે રિયલ એસ્ટેટ વિકાસ મૂડી પૂરી પાડે છે, તેમજ વ્યક્તિગત નાણાકીય અને ઘરની માલિકી સંબંધિત સૂચનાત્મક અને અન્ય સંસાધનો પૂરા પાડે છે. તે યુવાન પુખ્ત વયના લોકો માટે વ્યવસ્થાપન તાલીમને પણ પ્રાયોજિત કરે છે. નહેમ્યાહ કાર્યક્રમ-નહેમ્યાહ કાર્યક્રમને 1988માં 1987ના આવાસ અને સમુદાય વિકાસ અધિનિયમના શીર્ષક છઠ્ઠા દ્વારા ઘડવામાં આવેલા નહેમ્યાહ આવાસ તક અનુદાન ("એન. એચ. ઓ. પી".) કાર્યક્રમ સાથે ભેળસેળ ન કરવી જોઈએ. એન. એચ. ઓ. પી. એ 1991માં કામગીરી બંધ કરી દીધી હતી અને અહીં વર્ણવેલ કાર્યક્રમ સાથે તેનો કોઈ સંબંધ નહોતો. પૃષ્ઠભૂમિ જ્યારે ગીરો ધિરાણકર્તાઓ કોઈ ચોક્કસ લોનને વીમાકૃત કરવી કે નહીં તે અંગે વિચારણા કરે છે, ત્યારે તેઓ ઉધાર લેનારાની ધિરાણપાત્રતા અને ઉધાર લેનારની ડાઉન પેમેન્ટની રકમ જેવા પરિબળો પર ધ્યાન આપે છે. ગીરો આપનાર દ્વારા જરૂરી ડાઉન પેમેન્ટની રકમ ઘરની ખરીદી કિંમતના 20 ટકા જેટલી હોઈ શકે છે. યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં, જો ગીરોની ચુકવણીની બાંયધરી ફેડરલ હાઉસિંગ એડમિનિસ્ટ્રેશન ("એફ. એચ. એ".) દ્વારા આપવામાં આવે તો ડાઉન પેમેન્ટની જરૂરિયાત નોંધપાત્ર રીતે ઘટાડી શકાય છે, જે ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ હાઉસિંગ એન્ડ અર્બન ડેવલપમેન્ટ ("એચ. યુ. ડી".) ની અંદરની એજન્સી છે. આવી એફ. એચ. એ. વીમાકૃત લોન હેઠળ જરૂરી ડાઉન પેમેન્ટ સમય જતાં બદલાય છે; 1990ના દાયકામાં તે ઘરની ખરીદી કિંમતના 3 ટકા હતી. તેના મૂળ સ્વરૂપમાં, એફ. એચ. એ. વીમાકૃત લોન માટેની લાયકાતની જરૂરિયાતોમાં ઉધાર લેનારને ડાઉન પેમેન્ટ માટે ભંડોળનો પોતાનો સ્રોત બનવાની જરૂર હતી. 1996માં, યુ. એસ. કોંગ્રેસે કાયદામાં સુધારો કરીને ડાઉન પેમેન્ટ ફંડને ઉધાર લેનારના પરિવારના સભ્ય પાસેથી આવવાની મંજૂરી આપી હતી. જો કે, એચયુડીએ ત્યારબાદ માર્ગદર્શિકા જારી કરી હતી જેણે કાયદામાં દેખાતા અપવાદોની સૂચિને નોંધપાત્ર રીતે વિસ્તૃત કરી હતી. વિસ્તૃત સૂચિમાં, ઉદાહરણ તરીકે, ઉધાર લેનારાના એમ્પ્લોયર અથવા મજૂર સંઘનો સમાવેશ થાય છે. વિસ્તૃત યાદીમાં "સખાવતી સંસ્થાઓ" નો પણ સમાવેશ થાય છે. તે માર્ગદર્શિકામાં એ પણ નોંધવામાં આવ્યું હતું કે "એક નિયમ તરીકે, અમારી ચિંતા એ નથી કે દાતા ભેટ ભંડોળ કેવી રીતે મેળવે છે, જો કે તે વેચાણના વ્યવહારમાં પક્ષ તરફથી કોઈ પણ રીતે મેળવવામાં ન આવે". 1996માં, એચયુડીએ મોર્ગેજ લેટર 96-18 બહાર પાડ્યું હતું, જેમાં જણાવ્યું હતું કે "બિનનફાકારક અથવા અન્ય સંસ્થા કે જે પાત્ર સહભાગીઓને પ્રામાણિક ભેટ પૂરી પાડે છે તેણે લાભાર્થીને માત્ર ભંડોળના દાતાઓની માલિકીની મિલકતો ખરીદવા માટે દબાણ ન કરવું જોઈએ. આવી પરિસ્થિતિઓ ખરીદનાર/ઉધાર લેનાર તેમજ દાતાની પ્રેરણાઓને ઢાંકી દે છે. નહેમ્યાહ પ્રોગ્રામનો જન્મ માર્ચ 1997માં નહેમ્યાહ પ્રોગ્રેસિવ હાઉસિંગ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશને તેના નહેમ્યાહ પ્રોગ્રામની મંજૂરી માટે એચયુડીની સેક્રામેન્ટો ફિલ્ડ ઓફિસમાં અરજી કરી હતી. (અહીં, "મંજૂરી" નો અર્થ એ છે કે ધિરાણકર્તાઓ પાસે "મંજૂરી પત્ર" દ્વારા લેખિત ખાતરી હશે કે નહેમ્યાહ પ્રોગ્રામમાંથી ઉધાર લેનારને મળેલા નાણાં ભેટ ભંડોળ માટે એચયુડીની માર્ગદર્શિકાને સંતુષ્ટ કરે છે.) નહેમ્યાને 60 દિવસની કામચલાઉ મંજૂરી મળી, ત્યારબાદ પ્રદર્શન કાર્યક્રમ માટે છ મહિનાની મંજૂરી મળી. જો કે, અન્ય એચયુડી ક્ષેત્ર કચેરીઓમાં સમાન ફાઇલિંગને મંજૂરી આપવામાં આવી ન હતી, તેથી નહેમિયાએ વોશિંગ્ટનમાં એચયુડીના મુખ્ય મથક ખાતે રાષ્ટ્રવ્યાપી મંજૂરી માટે અરજી કરી હતી. જ્યારે તે મંજૂરી આવતી ન હતી, ત્યારે નહેમ્યાહે ફેડરલ કોર્ટમાં એચયુડી સામે દાવો માંડ્યો. એચ. યુ. ડી. ની ઇન્સ્પેક્ટર જનરલની કચેરીના અહેવાલ અનુસાર, નહેમ્યાહ કાર્યક્રમ નીચે મુજબ સંચાલિત હતોઃ નહેમ્યાહ ભંડોળના સંભવિત પ્રાપ્તકર્તાઓએ નહેમ્યાહને અરજી કરી હતી અને કાર્યક્રમમાં ભાગ લેનારા વિક્રેતા પાસેથી ઘર ખરીદવા માટે સંમત થયા હતા. વેચાણ બંધ થવાના થોડા સમય પહેલા, નહેમ્યાહે ક્લોઝિંગ એજન્ટને ભંડોળ આપ્યું હતું. આ રકમ ઘર ખરીદનારને ભેટ તરીકે વર્ણવવામાં આવી હતી. વેચાણના થોડા સમય પછી, ક્લોઝિંગ એજન્ટે નહેમ્યાને ભંડોળ આપ્યું. આ ભંડોળ વિક્રેતાની આવકમાંથી આવતું હતું અને સામાન્ય રીતે નહેમ્યાહ દ્વારા મૂળ રૂપે આપવામાં આવેલી રકમ કરતાં વધી જતું હતું. મૂળરૂપે, આ રકમને સેવા ફી તરીકે વર્ણવવામાં આવી હતી, પરંતુ ઓગસ્ટ 1999થી શરૂ કરીને, તેને (નહેમ્યાને) સખાવતી યોગદાન કહેવામાં આવતું હતું. જ્યારે વિનંતી કરેલી મંજૂરી વોશિંગ્ટનમાં બાકી હતી, ત્યારે એચયુડીએ તેના જનરલ કાઉન્સેલની કચેરીને કાનૂની નિર્ધારણ માટે પૂછ્યું કે શું નહેમ્યાહ પ્રોગ્રામ હોશિયાર ભંડોળ માટેની તેની જરૂરિયાતોને સંતોષે છે કે કેમ. એપ્રિલ 1998માં, જનરલ કાઉન્સેલે જવાબ આપ્યો કે કાર્યક્રમ તે જરૂરિયાતોને પૂર્ણ કરે છે, જેમાં જાણવા મળ્યું કે ખરીદનારને આપવામાં આવેલ ભંડોળ વિક્રેતા સાથે "સીધું જોડાયેલું" નથી. ત્યારબાદ એચયુડીએ નહેમ્યાહ કાર્યક્રમ માટે મંજૂરીનો પત્ર બહાર પાડ્યો અને બંને પક્ષો વચ્ચેના મુકદ્દમાનો અદાલતની બહાર નિકાલ કરવામાં આવ્યો. જૂન 1998માં, એચયુડીએ તેની તમામ ક્ષેત્રીય કચેરીઓને એક મેમોરેન્ડમ બહાર પાડ્યું હતું, જેમાં તેમને નહેમ્યાહ કાર્યક્રમની તેમની મંજૂરી તેમજ અન્ય કોઈપણ સમાન કાર્યક્રમની જાણ કરવામાં આવી હતી. એપ્રિલ 1998ના મંજૂરી પત્રની પ્રાપ્તિ સાથે, નહેમ્યાહ કાર્યક્રમ વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવેલ ડાઉન પેમેન્ટ સહાય કાર્યક્રમ માટે આવી લેખિત મંજૂરી મેળવનાર પ્રથમ ખાનગી બિનનફાકારક સંસ્થા બની હતી. નહેમ્યાહ કાર્યક્રમની ટીકાઓ મે 1999માં, એચયુડીની ઇન્સ્પેક્ટર જનરલની કચેરી ("ઓઆઇજી") એ ખાનગી બિનનફાકારક સંસ્થાઓ દ્વારા સંચાલિત ડાઉન-પેમેન્ટ સહાય કાર્યક્રમોની એચયુડીની સારવારનું ઓડિટ શરૂ કર્યું હતું, જે તેણે "નાગરિક ચિંતાઓ" તરીકે વર્ણવેલા પ્રતિસાદમાં કર્યું હતું. માર્ચ 2000માં બહાર પાડવામાં આવેલા ઓડિટ અહેવાલમાં (અહીં, "ઓ. આઇ. જી. 2000 અહેવાલ") તારણ કાઢવામાં આવ્યું હતું કે એચ. યુ. ડી. સંસ્થાઓને તેમના કાર્યક્રમોને એવી રીતે ચલાવવાની મંજૂરી આપી રહી છે કે જે એફ. એચ. એ. ની જરૂરિયાતોને અવરોધે છે. આ નિષ્કર્ષ માટેનો જણાવેલો તર્ક એ હતો કે આ સહાય "સાચી ભેટ" ન હતી, કારણ કે બિનનફાકારક સંસ્થાને વિક્રેતા દ્વારા ભરપાઈ કરવામાં આવી રહી હતી. ઓ. આઈ. જી. એ પુરાવા પણ રજૂ કર્યા હતા કે (i) સહાય મેળવનાર વ્યક્તિઓ માટેનો ડિફોલ્ટ દર અન્ય એફ. એચ. એ. વીમાકૃત લોન માટેના સરેરાશ ડિફોલ્ટ દર કરતાં "નોંધપાત્ર રીતે વધારે" હતો અને (ii) કેટલાક વિક્રેતાઓ સહાયની કિંમતને આવરી લેવા માટે તેમની મિલકતોના વેચાણની કિંમતમાં વધારો કરી રહ્યા હતા, આમ ઘર ખરીદનારાઓને વધુ લોનની રકમ માટે નાણાં આપવાની જરૂર હતી. નહેમ્યાને અહેવાલના મુસદ્દા સંસ્કરણની ઍક્સેસ આપવામાં આવી હતી, સાથે સાથે ટિપ્પણી કરવાની અને જવાબ આપવાની તક આપવામાં આવી હતી. તેના જવાબમાં, નહેમ્યાહે નોંધ્યું હતું કે તેનો કાર્યક્રમ એફ. એચ. એ. જરૂરિયાતો (એચ. યુ. ડી. દ્વારા નિર્ધારિત) નું પાલન કરે છે. તેણે કાર્યક્રમના સહભાગીઓના ડિફોલ્ટ જોખમના ઓ. આઇ. જી. ના મૂલ્યાંકનની ચોકસાઈ પર પણ વાંધો ઉઠાવ્યો હતો, જેમાં પુરાવા રજૂ કરવામાં આવ્યા હતા કે "નહેમ્યાહ-સહાયિત એફ. એચ. એ. દેવાદારો લોન કામગીરીની દરેક શ્રેણીમાં એફ. એચ. એ. લોન પૂલ કરતાં વધુ સારું પ્રદર્શન કરી રહ્યા છે". માર્ચ 2001માં, એચયુડીએ તેના ઓઆઇજીને ખાનગી બિનનફાકારક સંસ્થાઓ પાસેથી ડાઉન પેમેન્ટ સહાય મેળવનાર એફએચએ વીમાકૃત લોનની કામગીરીની ફરીથી તપાસ કરવા કહ્યું હતું. ઓ. આઈ. જી. નો અહેવાલ સપ્ટેમ્બર 2002માં પ્રકાશિત થયો હતો (અહીં, "ઓ. આઈ. જી. 2002 અહેવાલ"). તેમાં જાણવા મળ્યું કે નહેમ્યાહ-સહાયિત લોન માટેનો ડિફોલ્ટ દર અન્ય એફ. એચ. એ. વીમાકૃત લોન કરતાં લગભગ બમણો હતો. તેમાં એવું પણ જાણવા મળ્યું હતું કે, જો કે કોઈ પણ ખાનગી બિનનફાકારક સંસ્થા (માત્ર નહેમ્યાહ જ નહીં) પાસેથી ડાઉન પેમેન્ટ સહાય મેળવનાર લોનની સંખ્યા સમગ્ર એફ. એચ. એ. પૂલની પ્રમાણમાં ઓછી ટકાવારી (લગભગ 4 ટકા) હતી, પરંતુ ટકાવારી વધી રહી હતી. ઓ. આઈ. જી. ના ડેટા સંગ્રહના તાજેતરના છ મહિના માટે, તે લોન તમામ નવી એફ. એચ. એ. વીમાકૃત લોનમાંથી સાતમાંથી એકનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. અહેવાલમાં એવું પણ જાણવા મળ્યું છે કે નહેમ્યાહ-સહાયિત લોનમાં તમામ ખાનગી-બિનનફાકારક-સહાયિત લોન (સંપૂર્ણ ડેટા સમયગાળામાં) નો લગભગ અડધો ભાગ સામેલ છે. મિલ્કેન સંસ્થાએ નહેમ્યાહ કાર્યક્રમનો અભ્યાસ કર્યો અને એપ્રિલ 2004માં તેના પર એક અહેવાલ પ્રકાશિત કર્યો (અહીં, "મિલ્કેન અભ્યાસ"). અહેવાલમાં અભ્યાસ શરૂ કરનારા પક્ષોને સ્પષ્ટપણે ઓળખવામાં આવ્યા ન હોવા છતાં, તેના સ્વીકૃતિ પૃષ્ઠમાં નહેમ્યાહ કોર્પોરેશન ઓફ અમેરિકા, યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ કોન્ફરન્સ ઓફ મેયર્સ અને સિટીઝફર્સ્ટની યાદી આપવામાં આવી છે. અભ્યાસમાં સામાન્ય રીતે જાણવા મળ્યું છે કે યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં ઘરની કિંમતોમાં રાષ્ટ્રવ્યાપી ઉછાળાએ નહેમ્યાહ પ્રોગ્રામના પ્રાપ્તકર્તાઓ માટે "વધારાની સંપત્તિ ઊભી કરી" અને ઘરની માલિકીના વિસ્તરણથી પ્રાપ્તકર્તાઓ જે કાઉન્ટીઓમાં રહેતા હતા તેના માટે "હકારાત્મક કરવેરાના પરિણામો" આવ્યા હતા. જ્યારે મિલ્કેન અભ્યાસ પ્રકાશિત થયો હતો, ત્યારે એચયુડીએ પહેલેથી જ વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતા ડાઉન પેમેન્ટ સહાય કાર્યક્રમોનો પોતાનો અભ્યાસ શરૂ કરી દીધો હતો. તે એકાગ્રતા સલાહકાર જૂથ દ્વારા કરવામાં આવ્યું હતું અને માર્ચ 2005 માં પ્રકાશિત થયું હતું (અહીં, "એકાગ્રતા અભ્યાસ"). અગાઉના ઓ. આઇ. જી. અહેવાલોથી વિપરીત, એકાગ્રતા અભ્યાસ મોટાભાગે દસ મહાનગર વિસ્તારોમાં વ્યક્તિગત ઘર ખરીદનારાઓ, વિક્રેતાઓ અને વિવિધ પ્રકારના રિયલ એસ્ટેટ વ્યાવસાયિકો સાથેના ઇન્ટરવ્યુમાં એકત્રિત કરવામાં આવેલા ડેટાના ક્રોસ-સેક્શનલ વિશ્લેષણ પર આધારિત હતો. તેમના તારણો બિનનફાકારક સંસ્થાઓ દ્વારા કરવામાં આવેલા કેટલાક દાવાઓને સમર્થન આપે છે, ખાસ કરીને કે લાક્ષણિક પ્રાપ્તકર્તા એવી વ્યક્તિ હતી જે અન્યથા ઘરનો માલિક ન બની શકી હોત. પરંતુ ઇન્ટરવ્યુ લેનારાઓએ સામાન્ય રીતે કાર્યક્રમોના વિરોધીઓ દ્વારા કરવામાં આવેલા કેટલાક દાવાઓને સમર્થન આપ્યું હતું-કે બિનનફાકારક સંસ્થાને કરવામાં આવેલી ચુકવણીની ભરપાઈ કરવા માટે વિક્રેતાઓ નિયમિતપણે તેમના વેચાણના ભાવમાં વધારો કરી રહ્યા હતા, અને કિંમતોમાં વધારો ખરીદદારો માટે લોનના ઊંચા ખર્ચ તરફ દોરી ગયો હતો અને તેમની લોન પર ડિફોલ્ટ થવાનું જોખમ પણ વધ્યું હતું. આ અભ્યાસ નહેમ્યાહ કાર્યક્રમ સુધી મર્યાદિત ન હતો; અહેવાલના મુખ્ય ભાગમાં કોઈ ચોક્કસ કાર્યક્રમનો ઉલ્લેખ કરવામાં આવ્યો ન હતો. જો કે, પરિશિષ્ટોએ રિયલ એસ્ટેટ વ્યાવસાયિકો પાસેથી પ્રશ્નાવલીના જવાબોના સારાંશ પરિણામો આપ્યા હતા. આ પરિણામો સૂચવે છે કે અભ્યાસ દ્વારા આવરી લેવામાં આવેલા દસ મહાનગરોમાં નહેમ્યાહ કાર્યક્રમ સૌથી સક્રિય કાર્યક્રમ હતો. સરકારી જવાબદારી કાર્યાલય ("જી. એ. ઓ".) એ નવેમ્બર 2005માં પોતાનો અહેવાલ પ્રકાશિત કર્યો (અહીં, "જી. એ. ઓ. અભ્યાસ"). અહેવાલમાં વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવેલ ડાઉન પેમેન્ટ સહાયના ઉપયોગના વલણો, ઘરની કિંમતો પર તેની અસર, આ સહાય મેળવનાર એફ. એચ. એ. વીમાકૃત લોનની કામગીરી અને આ લોનને મંજૂરી આપવા અને દેખરેખ રાખવા માટે એફ. એચ. એ. દ્વારા ઉપયોગમાં લેવાતા ધોરણોની તપાસ કરવામાં આવી હતી. તેના તારણો સામાન્ય રીતે અગાઉના સરકારી અહેવાલો અને અભ્યાસોને સમર્થન આપે છે. ખાસ કરીને, જી. એ. ઓ. ને જાણવા મળ્યું કે (i) બિનનફાકારક સંસ્થાઓ પાસેથી ડાઉન-પેમેન્ટ સહાય પ્રાપ્ત કરનારી એફ. એચ. એ. વીમાકૃત લોનની ટકાવારી વધી રહી હતી અને 2004 સુધીમાં, એફ. એચ. એ. દ્વારા વીમો કરાયેલી દર ત્રણ નવી લોનમાંથી તેમનો હિસ્સો આશરે એક હતો, (ii) વિક્રેતા-ભંડોળથી ચાલતા કાર્યક્રમોએ વિક્રેતાઓ પાસેથી ખરીદદારો માટે ભંડોળનો "પરોક્ષ પ્રવાહ" ઊભો કર્યો હતો જેના કારણે ઘર ખરીદનારાઓને વધુ કિંમતો ચૂકવવી પડી હતી, અને (iii) ડાઉન-પેમેન્ટ સહાય પ્રાપ્ત કરનારી લોનમાં તે ન મેળવનાર લોન કરતાં વધુ ગુનાખોરી અને ડિફોલ્ટ દર હતા (અને તે વિક્રેતા-ભંડોળથી ચાલતી ડાઉન-પેમેન્ટ સહાય કાર્યક્રમોમાં તમામ એફ. એચ. એ. વીમાકૃત લોનનો લગભગ 95 ટકા હિસ્સો હતો જેને બિનનફાકારક સંસ્થા પાસેથી કોઈપણ પ્રકારની ડાઉન-પેમેન્ટ સહાય મળી હતી). અહેવાલમાં કોઈ ચોક્કસ કાર્યક્રમ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવામાં આવ્યું ન હોવા છતાં, તેણે નહેમ્યાને ત્રણ કાર્યક્રમોમાંના એક તરીકે ઓળખાવ્યો હતો, જે એફ. એચ. એ. વીમાકૃત લોનમાં જોવા મળતી મોટાભાગની વિક્રેતા-ભંડોળવાળી ડાઉન-પેમેન્ટ સહાય માટે જવાબદાર છે. જ્યારે મૂળ ઓ. આઇ. જી. ઓડિટ હાથ ધરવામાં આવી રહ્યું હતું, ત્યારે એચ. યુ. ડી. એ તેના નિયમોમાં ફેરફારની દરખાસ્ત કરી હતી જે વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતા ડાઉન પેમેન્ટ સહાય કાર્યક્રમોને અસર કરશે. સપ્ટેમ્બર 1999 માં પ્રસ્તાવિત, આ ફેરફારનો હેતુ "વિક્રેતા પાસેથી એક અથવા વધુ ઘરોની ખરીદી માટે તે સંસ્થાની ડાઉનપેમેન્ટ સહાય માટે ક્વિડ પ્રો ક્વો તરીકે સંસ્થાને ભંડોળ પૂરું પાડવાથી વિક્રેતાને અટકાવવાનો હતો". સૂચિત ફેરફાર ક્યારેય અમલમાં મૂકવામાં આવ્યો ન હતો. દરખાસ્ત માટે જાહેર સમર્થનના ઊંડા અભાવને ટાંકીને, જાન્યુઆરી 2001માં તેને ઔપચારિક રીતે પાછી ખેંચી લેવામાં આવી હતી. કાયદાકીય પ્રતિક્રિયાઓ 2004ની શરૂઆતમાં શરૂ થઈ હતી, જ્યારે નાણાકીય સેવાઓ પરની ગૃહ સમિતિની પેટા સમિતિએ એક બિલ પર સુનાવણી હાથ ધરી હતી જે એફ. એચ. એ. દ્વારા સંચાલિત કહેવાતા ઝીરો ડાઉનપેમેન્ટ પ્રોગ્રામની રચના કરશે. નહેમ્યાહ કોર્પોરેશનના પ્રમુખે તે સુનાવણીઓમાં જુબાની આપી હતી, બિલમાં એવી જોગવાઈ વિશે ચિંતા વ્યક્ત કરી હતી જે એફ. એચ. એ. ને ગીરો-વીમા પ્રિમીયમનું મૂલ્યાંકન કરવાની મંજૂરી આપશે જે ડાઉન પેમેન્ટ પ્રદાન કરનારા દેવાદારો પાસેથી જરૂરી કરતાં વધારે હતા. તે ઊંચા પ્રિમીયમ સાથે, નહેમ્યાહના પ્રમુખે લખ્યું, "અમે મુખ્યત્વે ડાઉન પેમેન્ટ સહાય ઉદ્યોગ દ્વારા ઝીરો ડાઉન પેમેન્ટ વિકલ્પ આપવાનું ચાલુ રાખી શકીએ છીએ". આ બિલ કાયદો બન્યો ન હતો. આ પ્રકારના બિલ 2005,2006 અને 2007માં રજૂ કરવામાં આવ્યા હતા, પરંતુ તે પણ કાયદો બન્યો ન હતો. ઇન્ટરનલ રેવન્યુ સર્વિસ ("આઇઆરએસ") એ 2005માં જાહેર કાર્યવાહી હાથ ધરી હતી. વર્ષના મધ્યમાં, તેણે બે ખાનગી પત્રના ચુકાદાઓ બહાર પાડ્યા, જેમાંના દરેકમાં નેહેમિયા કાર્યક્રમ જેવી જ રીતે કામગીરી કરતી સંસ્થાનું વર્ણન કરવામાં આવ્યું હતું. દરેક ચુકાદામાં જાણવા મળ્યું હતું કે (i) સંસ્થાની કામગીરી માત્ર સખાવતી હેતુ માટે નહોતી, પરંતુ તેના બદલે, "ઘર વિક્રેતાઓ અને અન્ય ખાનગી પક્ષોના ખાનગી હિતો" ને પ્રોત્સાહન આપવા માટે કામ કરે છે અને પરિણામે, (ii) ઘર વિક્રેતાઓ દ્વારા સંસ્થાને કરવામાં આવતી ચૂકવણી "સખાવતી યોગદાન" તરીકે લાયક નથી, જેના માટે વિક્રેતા કર કપાતનો દાવો કરી શકે છે. અને નવેમ્બર 2005માં, ન્યાય વિભાગે આઇઆરએસ વતી શિકાગોમાં દાવો દાખલ કર્યો હતો, જેમાં ઇલિનોઇસ સ્થિત વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતા ડાઉન પેમેન્ટ પ્રોગ્રામ સામે મનાઈ હુકમની માંગ કરવામાં આવી હતી. આ હુકમમાં તે કાર્યક્રમને ઘર વિક્રેતાઓને "ખોટી સલાહ" આપવા પર પ્રતિબંધ મૂકવાની માંગ કરવામાં આવી હતી કે તેઓ કાર્યક્રમમાં તેમની ચૂકવણીને સખાવતી-યોગદાન કર કપાત તરીકે દાવો કરી શકે. આઇ. આર. એસ. એ તેના તારણો તમામ વિક્રેતા-ભંડોળથી ચાલતા ડાઉન પેમેન્ટ સહાય કાર્યક્રમો પર લાગુ કર્યા હતા જ્યારે તેણે મે 2006માં મહેસૂલ ચુકાદો જારી કર્યો હતો. તે ચુકાદો, રેવન્યુ રૂલિંગ 2006-27, વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતા કાર્યક્રમોની કરવેરાની સારવારને અન્ય પ્રકારની ડાઉન પેમેન્ટ સહાયને આપવામાં આવતી સારવાર સાથે વિપરિત કરે છે. ચુકાદામાં જણાવવામાં આવ્યું હતું કે, વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતા કાર્યક્રમો "માત્ર સખાવતી હેતુઓ માટે સંચાલિત ન હતા". વધુમાં, વિક્રેતા દ્વારા સંસ્થાઓને કરવામાં આવતી ચૂકવણીઓને સખાવતી યોગદાન તરીકે નહીં, પરંતુ ઘર ખરીદનારને વળતર તરીકે અથવા ઘરની વેચાણ કિંમતમાં ઘટાડા તરીકે ગણવામાં આવતી હતી. મહેસૂલ ચુકાદો જારી થયાના થોડા સમય પછી, નહેમ્યાહે તેના પ્રમુખ તરફથી એક ખુલ્લો પત્ર પ્રકાશિત કર્યો, જેમાં તેણે ચુકાદા સામે તેના વિરોધની નોંધ લીધી હતી, પરંતુ ઉમેર્યું હતું કે આ ચુકાદો નહેમ્યાહ કાર્યક્રમને તેની કામગીરી ચાલુ રાખવાથી અટકાવતો નથી. જોકે, પત્રમાં નોંધવામાં આવ્યું હતું કે નહેમ્યાહે "તેના ડાઉનપેમેન્ટ સહાય કાર્યક્રમ દ્વારા પેદા થતી આવક પર યોગ્ય વ્યવસાયિક કર" ચૂકવવો પડી શકે છે. એચયુડીએ જ્યારે મે 2007માં તેની નિષ્ફળ 1999ની દરખાસ્તનો ફરીથી પ્રસ્તાવ મૂક્યો ત્યારે તેણે વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતી ડાઉન પેમેન્ટ પર નિયમનકારી પ્રતિબંધ લાગુ કરવાનો ફરીથી પ્રયાસ કર્યો. લોકો તરફથી લગભગ 15,000 ટિપ્પણીઓ આવી હતી, જેમાંથી મોટાભાગની "પ્રમાણભૂત સમાન સ્વરૂપ અને શબ્દોમાં" લખાયેલા વિરોધના સંક્ષિપ્ત નિવેદનો હતા. જ્યારે જાહેર ટિપ્પણી માટેનો સમયગાળો હજુ પણ ખુલ્લો હતો, ત્યારે નાણાકીય સેવાઓ પરની સમિતિએ ડાઉન પેમેન્ટ સહાય પર સુનાવણી હાથ ધરી હતી, જે એક પ્રાથમિક વિષય હતો જેના પર એચયુડી દરખાસ્ત હતી. નહેમ્યાહના પ્રમુખે આ સુનાવણીમાં જુબાની આપતા કહ્યું હતું કે, "તેને સુધારી લો, તેને સમાપ્ત ન કરો" અને લેખિત નિવેદનમાં ઉમેર્યું હતું કે, આ દરખાસ્ત "તર્કસંગત વર્તન અથવા માપેલા પગલાં તરીકે કોઈ અર્થમાં નથી". ઓક્ટોબર 2007માં, એચયુડીએ તેના સૂચિત ફેરફારને "અંતિમ" જાહેર કર્યો, જેનો અર્થ એ થયો કે હવે તેનો અમલ 31 ઓક્ટોબર, 2007ની અસરકારક તારીખ સાથે કરવામાં આવશે. જો કે, નહેમિયાએ વહીવટી પ્રક્રિયા કાયદાના ઉલ્લંઘનને ટાંકીને ફેડરલ ડિસ્ટ્રિક્ટ કોર્ટમાં એચયુડી સામે દાવો માંડ્યો હતો. ખાસ કરીને, નહેમિયાએ આક્ષેપ કર્યો હતો કે (i) એચયુડી નીતિમાં તેના ફેરફાર માટે "વાજબી વિશ્લેષણ" પ્રદાન કરવામાં નિષ્ફળ ગયું, (ii) એચયુડીએ વાજબી વિકલ્પોની અવગણના કરી (જેમ કે ગીરો-વીમા પ્રિમીયમ કે જે ડિફોલ્ટના જોખમ અનુસાર બદલાય છે), (iii) એચયુડી એવા ડેટા પર આધાર રાખે છે જે લોકોને પ્રદાન કરવામાં આવ્યા ન હતા, અને (iv) એચયુડીના સેક્રેટરી (આલ્ફોન્સો જેક્સન) એ તમામ જાહેર ટિપ્પણીઓ પ્રાપ્ત થાય તે પહેલાં પરિણામની પૂર્વધારણા કરી હતી. લગભગ તે જ સમયે, વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવેલ ડાઉન પેમેન્ટ સહાય (અમેરીડ્રિમ) ના અન્ય પ્રદાતાએ એક અલગ અદાલતમાં આવી જ કાર્યવાહી દાખલ કરી હતી. 31 ઓક્ટોબરના રોજ, તે અન્ય અદાલતે એચયુડીને અંતિમ નિર્ણય ન થાય ત્યાં સુધી નિયમનનો અમલ કરવા પર પ્રતિબંધ મૂકતો કામચલાઉ આદેશ જારી કર્યો. નહેમ્યાહની અદાલતે ફેબ્રુઆરી 2008માં તેનો અંતિમ ચુકાદો જાહેર કર્યો હતો, જેમાં જાણવા મળ્યું હતું કે નહેમ્યાહ તેના કેટલાક આરોપો (પરંતુ તમામ નહીં) પર વિજય મેળવ્યો હતો. અદાલતે એચયુડીને નિયમન ખાલી કરવાનો આદેશ આપ્યો હતો. પ્રત્યક્ષ કોંગ્રેસનલ કાર્યવાહી એપ્રિલ 2008માં આવી હતી જ્યારે સેનેટે 2008નો એફ. એચ. એ. આધુનિકીકરણ કાયદો પસાર કર્યો હતો. અધિનિયમની કલમ 2113માં વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવેલ ડાઉન પેમેન્ટને ઓછામાં ઓછી જરૂરી ડાઉન પેમેન્ટનો "પ્રતિબંધિત સ્રોત" જાહેર કરવામાં આવ્યું હતું, અને એવું એવા શબ્દો સાથે કરવામાં આવ્યું હતું જેનો ઉપયોગ એચયુડીએ તેના 2007ના નિયમનમાં કર્યો હતો. 2008ના આવાસ અને આર્થિક પુનઃપ્રાપ્તિ કાયદાના ભાગ રૂપે સામેલ થયા પછી, 30 જુલાઈ, 2008ના રોજ તેના પર હસ્તાક્ષર કરવામાં આવ્યા હતા. વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવેલ ડાઉન પેમેન્ટ પર પ્રતિબંધ 1 ઓક્ટોબર, 2008ના રોજ અમલમાં આવ્યો હતો. હાઉસિંગ એન્ડ ઇકોનોમિક રિકવરી એક્ટ પર કાયદામાં હસ્તાક્ષર થયાના એક દિવસ પછી, ટેક્સાસના પ્રતિનિધિ અલ ગ્રીને એક બિલ રજૂ કર્યું હતું જેણે એફ. એચ. એ. ને ગીરો લોનનો વીમો લેવાની મંજૂરી આપી હોત જેમાં વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવ્યું હતું, જ્યાં સુધી ઘરના ખરીદદારો પાસે એફ. આઈ. સી. ઓ. ક્રેડિટ સ્કોર્સ હોય જે ચોક્કસ લઘુત્તમ કરતાં વધારે હતા (પરંતુ, કેટલાક કિસ્સાઓમાં, ખરીદદારોને એફ. એચ. એ. દ્વારા ઊંચા ગીરો-વીમા પ્રિમીયમનું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવ્યું હોત). નહેમ્યાહે આ કાયદાને ટેકો આપ્યો હતો અને એક વેબ સાઇટની સ્થાપના કરી હતી-હવે નિષ્ક્રિય dpagroundswell.org-જે કોંગ્રેસના સભ્યોને પત્ર-લેખન અભિયાન સહિત વિવિધ માધ્યમો દ્વારા જાહેર સમર્થન પેદા કરવા માંગતી હતી. જોકે આ બિલ નાણાકીય સેવાઓ પરની ગૃહ સમિતિ પાસેથી મંજૂરી મેળવવામાં સફળ રહ્યું હતું, પરંતુ સમગ્ર ગૃહ દ્વારા તેના પર ક્યારેય મતદાન કરવામાં આવ્યું ન હતું અને તેથી તે કાયદો બન્યો ન હતો. આ કાયદાકીય નિષ્ફળતા સાથે, નહેમ્યાહ સહિત વિક્રેતા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતા ડાઉન પેમેન્ટ ઉદ્યોગે 1 ઓક્ટોબર, 2008થી કામગીરી બંધ કરી દીધી હતી. તે સમય સુધીમાં, નહેમ્યાહ પ્રોગ્રામે 300,000 થી વધુ ઘર ખરીદદારોને $1 અબજથી વધુ ડાઉન પેમેન્ટમાં મદદ કરી હતી. ડિસેમ્બર 2008માં, એચયુડીએ તેના 2007ના નિયમનને ઔપચારિક રીતે ખાલી કરીને નહેમ્યાહ અને અમેરીડ્રિમ કેસોના આદેશોનું પાલન કર્યું હતું. તે સમય સુધીમાં, રિપ્લેસમેન્ટ રેગ્યુલેશન પહેલેથી જ પ્રસ્તાવિત કરવામાં આવ્યું હતું પરંતુ, 2015 સુધીમાં, તે રિપ્લેસમેન્ટ રેગ્યુલેશનને અંતિમ બનાવવામાં આવ્યું નથી. 2012 ના અંતમાં, એચયુડીએ એક "વ્યાખ્યાત્મક નિયમ" પ્રકાશિત કર્યો હતો જેમાં જાહેર કરવામાં આવ્યું હતું કે ડાઉન પેમેન્ટ ફંડ્સના "પ્રતિબંધિત સ્રોત" ની વૈધાનિક વ્યાખ્યામાં સરકારી એજન્સીઓનો સમાવેશ થતો નથી. એપ્રિલ 2012 માં, પાંચ ગીરો બેંકો સામે ફેડરલ ડિસ્ટ્રિક્ટ કોર્ટમાં એક્સ રિલેટીયો ફરિયાદ દાખલ કરવામાં આવી હતી. નહેમ્યાહ આ ફરિયાદમાં પક્ષકાર ન હોવા છતાં, નહમ્યાહ-સહાયિત ડાઉન પેમેન્ટ્સ સાથે બેંકોના વ્યવહારને લગતા આક્ષેપો. જુલાઈ 2014માં કોર્ટે વિષય-વિષયના અધિકારક્ષેત્રના અભાવને ટાંકીને દાવાને ફગાવી દીધો હતો. 2008 થી પ્રવૃત્તિઓ તેની વેબસાઇટ અનુસાર, નહેમ્યાહ કોર્પોરેશન બિન-નફાકારક આનુષંગિકો અને નફાકારક પેટાકંપનીઓથી બનેલી એક સામાજિક સાહસ સંસ્થા તરીકે કાર્યરત છે. તેની વેબ સાઇટ પર કોર્પોરેશનનું તારીખ વગરનું વર્ણન બે નફાકારક પેટાકંપનીઓની યાદી આપે છે, જેમાંથી માત્ર એક (એનફિનિટ સોલ્યુશન્સ) 2015 સુધી સક્રિય હતી. એનફિનિટ સોલ્યુશન્સ મકાનમાલિકોને શૈક્ષણિક અને ગીરો-રાહત સેવાઓ પૂરી પાડે છે. 2015 સુધીમાં, નેહેમિયા કોર્પોરેશને આંતરિક મહેસૂલ સેવાના નિયમો હેઠળ "જાહેર ચેરિટી" તરીકેનો તેનો દરજ્જો જાળવી રાખ્યો છે. નાણાકીય વર્ષ 2013 માટેનો તેનો નાણાકીય અહેવાલ સૂચવે છે કે કોર્પોરેશન પાસે આશરે $7 મિલિયનની સંપત્તિ હતી. તે નાણાકીય વર્ષ માટે, તેણે 200,000 ડોલરથી થોડો વધારે ખર્ચ નોંધાવ્યો હતો, જેમાંથી 1,166 ડોલર "અનુદાન અને અન્ય સહાય" માટે હતા. 2015 સુધીમાં, ત્રણ સંલગ્ન સંસ્થાઓએ પણ "જાહેર સખાવતી સંસ્થાઓ" તરીકે તેમનો દરજ્જો જાળવી રાખ્યો છેઃ નહેમ્યાહ પ્રોગ્રેસિવ હાઉસિંગ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન, નહેમ્યાહ કોમ્યુનિટી રીઇનવેસ્ટમેન્ટ ફંડ અને નહેમ્યાહ કોમ્યુનિટી ફાઉન્ડેશન. નહેમ્યાહ પ્રોગ્રેસિવ હાઉસિંગ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન માટે 2013નું નાણાકીય નિવેદન દર્શાવે છે કે તેની પાસે કોઈ સંપત્તિ કે આવક નથી. નેહેમિયા કોમ્યુનિટી રીઇનવેસ્ટમેન્ટ ફંડ (NCRF) ની સ્થાપના 1997માં કરવામાં આવી હતી. તે ઓછી આવક ધરાવતા પડોશી વિસ્તારોને પુનર્જીવિત કરવાના હેતુથી રિયલ એસ્ટેટ વિકાસ પ્રોજેક્ટ્સ માટે ભંડોળ (લોન અને રોકાણ મૂડી દ્વારા) પ્રદાન કરે છે. 2013ના નાણાકીય વર્ષના અંત સુધીમાં, ફંડ પાસે આશરે 11 કરોડ ડોલરની સંપત્તિ હતી, જેમાંથી લગભગ અડધા "કાર્યક્રમ-સંબંધિત રોકાણો" માં રાખવામાં આવી હતી. નેહેમિયા કોમ્યુનિટી ફાઉન્ડેશનની સ્થાપના 2000 માં કરવામાં આવી હતી અને તે વિવિધ વ્યક્તિઓ અને બિન-નફાકારક અને વિશ્વાસ આધારિત સંસ્થાઓને અનુદાન પ્રદાન કરે છે. ફાઉન્ડેશને વેલ્થ એમ્પાવરમેન્ટ પ્રોગ્રામ વિકસાવ્યો છે, જે વ્યક્તિગત નાણાકીય અને ઘરની માલિકી સંબંધિત સૂચનાત્મક અને અન્ય સંસાધનો પૂરા પાડે છે. 1997 માં, ફાઉન્ડેશને નહેમ્યાહ ઇમર્જિંગ લીડર્સ પ્રોગ્રામની રચના કરી અને તે સહ-પ્રાયોજક છે, જે સેક્રામેન્ટો વિસ્તારમાં યુવાન પુખ્ત વયના લોકો માટે વ્યવસ્થાપન તાલીમની સુવિધા આપે છે. 2013ના નાણાકીય વર્ષ માટે, ફાઉન્ડેશને 250,000 ડોલરથી થોડો વધારે ખર્ચની જાણ કરી હતી, જેમાંથી 7,094 ડોલર "અનુદાન અને અન્ય સહાય" માટે હતા. સંદર્ભો સંદર્ભ ગ્રંથસૂચિ અહેવાલ નંબર GAO-06-24 છે. બાહ્ય કડીઓ નહેમ્યાહ વેલ્થ એમ્પાવરમેન્ટ પ્રોગ્રામ કેલિફોર્નિયામાં સ્થિત બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ