Planned unit development
આયોજિત એકમ વિકાસ (પી. યુ. ડી.) એ એક પ્રકારનું લવચીક, બિન-યુક્લિડિયન ઝોનિંગ ઉપકરણ છે જે ઉલ્લેખિત જમીન વિસ્તારમાં માન્ય જમીનના ઉપયોગને ફરીથી વ્યાખ્યાયિત કરે છે. પી. યુ. ડી. માં એકાત્મક સ્થળ યોજનાઓનો સમાવેશ થાય છે જે ખુલ્લી જગ્યાઓ, મિશ્ર-ઉપયોગ આવાસ અને જમીનના ઉપયોગ, પર્યાવરણીય સંરક્ષણ અને ટકાઉપણું અને વિકાસની લવચીકતાને પ્રોત્સાહન આપે છે. પી. યુ. ડી. તરીકે પુનઃનિર્ધારિત ક્ષેત્રોમાં મકાન વિકાસ, આવાસ, મનોરંજન, વ્યાપારી કેન્દ્રો અને ઔદ્યોગિક ઉદ્યાનો જેવા વિવિધ અને સુસંગત જમીન ઉપયોગોના રચાયેલ જૂથોનો સમાવેશ થાય છે, જે એક સમાવિષ્ટ વિકાસ અથવા પેટાવિભાગમાં છે. વિકસિત વિસ્તારો કદમાં અને ક્ષેત્રીય ઉપયોગો દ્વારા બદલાય છે, જેમ કે ઔદ્યોગિક, વ્યાપારી અને રહેણાંક. સમાન ઝોનિંગ ઉપકરણોના અન્ય પ્રકારોમાં ફ્લોટિંગ ઝોન, ઓવરલે ઝોન, વિશેષ જિલ્લા ઝોનિંગ, પ્રદર્શન-આધારિત કોડ અને હસ્તાંતરણીય વિકાસ અધિકારોનો સમાવેશ થાય છે. પી. યુ. ડી. ની વૈચારિક ઉત્પત્તિ 1926માં ન્યૂયોર્કની પ્રાદેશિક યોજના પરની સમિતિ દ્વારા 1925ના મોડલ પ્લાનિંગ એનેબલિંગ એક્ટના કાયદાથી શરૂ થાય છે, જેણે સ્થાનિક ઝોનિંગ નિયમો દ્વારા જરૂરી નિર્ણયો પહેલાં આયોજન બોર્ડ અને કમિશનના નિર્ણયોને મંજૂરી આપી હતી. ખાસ કરીને, મોડલ પ્લાનિંગ એનેબલિંગ એક્ટની કલમ 12 યોજના બોર્ડ અને કમિશનને વિકાસ યોજનાઓ અને મર્યાદિત સરેરાશ વસ્તી ગીચતા અને ઇમારતો દ્વારા આવરી લેવામાં આવેલા કુલ જમીન વિસ્તારને વ્યાજબી રીતે સંશોધિત કરવા અથવા બદલવા માટે અધિકૃત કરે છે. તેવી જ રીતે, 1928 ના સ્ટાન્ડર્ડ સિટી પ્લાનિંગ એનેબલિંગ એક્ટની કલમ 14 અને 15 એ સરકાર અને વિકાસકર્તાઓ વચ્ચે પી. યુ. ડી. ના ડિઝાઇન સિદ્ધાંતો અને આસપાસના સમુદાય અને અર્થતંત્ર બંને પર તેની અસર અંગેના કરાર પર આયોજન કમિશનને પી. યુ. ડી. ને અધિકૃત કરવાની મંજૂરી આપી હતી. પી. યુ. ડી. ની ભૌતિક ઉત્પત્તિ વીસમી સદીના મધ્યમાં વધતા ઉપનગરીયકરણમાં મૂળ ધરાવે છે, જે દરમિયાન અમેરિકામાં પી. યુ. ડી. ના સૌથી જૂના સ્વરૂપો બીજા વિશ્વયુદ્ધ પછી ટૂંક સમયમાં લેવિટટાઉન અને પાર્ક ફોરેસ્ટ વિકાસમાં દેખાયા હતા. ઉપનગરીય ઘરોમાં સૌંદર્યલક્ષી ભિન્નતાના અભાવ અને વધતી વસ્તીના કદને સમાવવા માટે ઉચ્ચ ઉપનગરીય ગીચતાની વધતી જરૂરિયાત બંનેના જવાબમાં પી. યુ. ડી. ના અમલીકરણમાં વધારો થયો. પી. યુ. ડી. એ મોટા પાયે સમસ્યાઓનું સમાધાન કર્યું, બહુવિધ, અલગ જમીનના ઉપયોગમાં ઉપનગરીય વિકાસને અસરકારક રીતે જોડવામાં આવ્યો, મૂલ્યવાન ખુલ્લી જગ્યા અને ઉપનગરીય સૌંદર્ય શાસ્ત્રને ચોક્કસ સાઇટ પરિમાણોની મર્યાદાઓમાં સાચવવામાં આવ્યું. પી. યુ. ડી. નો પ્રથમ ઝોનિંગ પુરાવો પ્રિન્સ જ્યોર્જ કાઉન્ટી, મેરીલેન્ડ દ્વારા 1949 માં બનાવવામાં આવ્યો હતો, જેમાં વિકાસલક્ષી એકમમાં બહુવિધ જમીન ઉપયોગોનો સમાવેશ થતો હતો, જે કાઉન્ટીની અગાઉની એક-જમીન ઉપયોગ યુક્લિડિયન ઝોનિંગની પ્રતિબદ્ધતાથી વિપરીત હતો. નવા અમેરિકન સમુદાયોમાં પી. યુ. ડી. નો ઉપયોગ, અંશતઃ, કેટલાક આંતરરાષ્ટ્રીય પ્રભાવનું પરિણામ છે; 1950ના દાયકામાં ઇંગ્લેન્ડના રેસ્ટોન જેવા બ્રિટિશ નગરોએ આ વિસ્તારમાં ઔદ્યોગિક તત્વોના એકીકરણ દ્વારા તેમનો આર્થિક આધાર વધારવાનો પ્રયાસ કર્યો હતો. જોકે અમેરિકન નવા સમુદાયોએ રહેણાંક ક્ષેત્રોના વિકાસ પછી ઉદ્યોગોને આકર્ષવા પડ્યા હતા, અમેરિકન નવા સમુદાયોની આ બ્રિટિશ નગરો જેવી જ આર્થિક જરૂરિયાતો હતી અને પરિણામે, રહેણાંક અને બિન-રહેણાંક વાવેતર વિસ્તારની સરખામણીમાં માન્ય ઔદ્યોગિક વાવેતર વિસ્તારની ટકાવારી વધારવા માટે પીયુડીએસનો ઉપયોગ કર્યો હતો. વર્તમાન વ્યાખ્યાઓ પી. યુ. ડી. એ જમીન નિયમનનું એક સાધન છે જે મોટા પાયે, સ્થળ-વિશિષ્ટ, મિશ્ર-ઉપયોગ જમીન વિકાસને પ્રોત્સાહન આપે છે. યુક્લિડિયન ઝોનિંગની સરખામણીમાં પી. યુ. ડી. એ ઝોનિંગનું ખૂબ જ લવચીક સ્વરૂપ છે, જેમાં પી. યુ. ડી. નવીન અને સર્જનાત્મક ડિઝાઇનને પ્રોત્સાહન આપે છે, પર્યાવરણીય સંરક્ષણ અને પરવડે તેવા આવાસ, ક્લસ્ટરિંગ અને ગીચતામાં વધારો કરી શકે છે. જ્યાં યોગ્ય હોય ત્યાં, આ પ્રકારનો વિકાસ પ્રોત્સાહન આપે છેઃ વિકાસ શરૂ થાય તે પહેલાં પ્રોજેક્ટ યોજનાઓ અગાઉથી પૂર્ણ કરવી જમીનના ઉપયોગો-જેમ કે વ્યાપારી અને ઔદ્યોગિક પ્રકૃતિ-અને રહેઠાણના પ્રકારો કે જે પ્રમાણભૂત ઝોનિંગ વટહુકમો કરતાં વધુ નવીન છે, બંનેનું મિશ્રણ રહેણાંક જમીનના ઉપયોગોનું સમૂહ જાહેર અને સામાન્ય ખુલ્લી જગ્યા પ્રદાન કરે છે. ટેકરીઓ અથવા ભીની ભૂમિ જેવી સંવેદનશીલ જમીનની પર્યાવરણને અનુકૂળ જાળવણી, જે અન્યથા વિકસાવવામાં આવી હોત જો પી. યુ. ડી. મિશ્ર ઉપયોગોની સાથે ચાલવાની ક્ષમતાને પ્રાથમિકતા આપે તો ગ્રીનહાઉસ ગેસના ઉત્સર્જનમાં ઘટાડો વિકાસ અને વહીવટી ખર્ચમાં ઘટાડો, ખાસ કરીને શેરીઓ, ડ્રાઇવ વેઝ અને પાણી અને ગટર લાઇનો જેવા માળખાગત ખર્ચમાં ઘટાડો વર્તમાન જમીન ઉપયોગના નિયમો અને સખત પ્લેટ મંજૂરી પ્રક્રિયાઓને અલગ રાખીને સ્થાનિક વ્યાવસાયિક આયોજન કર્મચારીઓની વહીવટી વિવેકબુદ્ધિમાં વધારો વિકાસકર્તા અને સરકારી નગરપાલિકાઓ વચ્ચે સોદાબાજીની પ્રક્રિયામાં વધારો વસ્તીની ઘનતા અને શેરીની પહોળાઈમાં ઘટાડો ઉપલબ્ધ સામુદાયિક સુવિધાઓમાં વધારો-જેમ કે બાઇક ટ્રેલ્સ અને મનોરંજન કેન્દ્રો-અને કુદરતી ખુલ્લી જગ્યાઓ-વારંવાર, પી. યુ. ડી. ખુલ્લી જગ્યાઓ સાથે જોડાયેલા ઘરોના નાના સમૂહથી લઈને હજારો રહેવાસીઓ ધરાવતા નવા અને વિકાસશીલ નગરો સુધીના વિવિધ સ્વરૂપો લે છે. જમીનના મિશ્રણનો ઉપયોગ પી. યુ. ડી. એ સિંગલ-ટાઇપ ઝોનિંગ સાથે સીધો વિરોધાભાસ છે જેણે યુક્લિડ વિ. એમ્બલર રિયલ્ટી કંપનીના નિર્ણયથી યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં પરંપરાગત રીતે ઝોનિંગને રેખાંકિત કર્યું છે. પી. યુ. ડી. ની અંદર, ઝોનિંગ બહુવિધ જમીન ઉપયોગો સાથે વધુ સંકલિત બને છે અને જિલ્લાઓને અડીને આવેલી જમીન પર મૂકવામાં આવે છે. સ્ટાન્ડર્ડ ઝોનિંગ એનેબલિંગ એક્ટ (એસઝેડઇએ) ના અમલીકરણથી એ વાતને વધુ મજબૂત બનાવવામાં આવી કે ગીચતાને નિયમનકારી પ્રાથમિકતા માનવામાં આવે છે, જે વિવિધ લોટ કદ, વિવિધ મકાન ઉપયોગો અને વિવિધ પ્રકારના આવાસના મિશ્રણના એકીકરણ દ્વારા પીયુડીના વિકાસને વધુ ટેકો આપે છે. પીયુડીએસ રહેણાંક અને બિન-રહેણાંક ઉપયોગોને જોડે છે-જેમ કે કચેરીઓ, વ્યાપારી દુકાનો અને અન્ય સેવાઓ-અને વૈવિધ્યસભર સમુદાયને આકર્ષે છે. નોંધપાત્ર રીતે, પી. યુ. ડી. ના ફૂટપાથ અને શેરીઓ દિવસ અને રાત બંને સમયે વધુ સક્રિય અને સુરક્ષિત હોય છે, અને પીક સમયે ભીડ ઓછી થાય છે. અગાઉ માત્ર એક જ ઉપયોગ માટે મંજૂરી આપવામાં આવતી જમીન વિસ્તારોમાં રહેણાંક અને બિન-રહેણાંક ઉપયોગોના મિશ્રણની પ્રકૃતિને કારણે પી. યુ. ડી. ના વિકાસને મંજૂરી આપવા માટે વિગતવાર યોજનાઓ અને સમીક્ષા પ્રક્રિયાઓ જરૂરી છે; પી. યુ. ડી. ને મંજૂરી આપવા માટે અનિવાર્યપણે કાનૂની રીઝોનિંગની જરૂર પડે છે, જેમાં નગરપાલિકાની વ્યાપક યોજનાના સંદર્ભમાં આયોજન બોર્ડ અથવા કમિશન દ્વારા ભિન્નતા અને શરતી ઉપયોગ પરવાનગીને મંજૂરી આપવી આવશ્યક છે. સામાન્ય વિસ્તારોની જાળવણી પી. યુ. ડી. ની જોગવાઈઓમાં સામાન્ય, જાહેર વિસ્તારોની જાળવણી સુનિશ્ચિત કરવા માટે માલિકો અથવા સંબંધિત હિતધારકોની ક્ષમતાને ધ્યાનમાં લેવાનો સમાવેશ થાય છે; આવી જોગવાઈઓમાં સંબંધિત ખર્ચ, આવકનું સ્તર અને હિતધારકોના હિતો અને સામાન્ય વિસ્તાર અને આસપાસના વિકાસ બંનેની પ્રકૃતિ સામેલ છે. સમગ્ર વિકાસ પ્રક્રિયા દરમિયાન, જે પહેલેથી જ નિર્ધારિત છે અને પી. યુ. ડી. અરજી પ્રક્રિયાના ભાગ રૂપે પૂર્વ-મંજૂર છે, સામાન્ય વિસ્તારોની જાળવણી ઇનરોડ્સની ગણતરી કરેલ સર્વિસિંગ દ્વારા જાળવી શકાય છે. વિકાસ પછી, પી. યુ. ડી. ની અંદર મકાનમાલિકોના સંગઠનોના સંચાલિત દસ્તાવેજો ઘણીવાર મોટાભાગની જાળવણીની જવાબદારીઓને માલિકોને સોંપે છે, શક્ય તેટલી ઓછી જવાબદારી ધારે છે. ડિઝાઇનના સિદ્ધાંતો ન્યૂનતમ પાર્સલનું કદ ઓછામાં ઓછા પાર્સલના કદની જરૂરિયાત રહેણાંક એકમો અથવા એકરના સંદર્ભમાં હોઈ શકે છે અને વિકાસના પ્રકાર અને સ્થાન બંનેના આધારે બદલાઈ શકે છે. પ્રોજેક્ટની મંજૂરી માટે લઘુતમ પાર્સલ કદ ભાગ્યે જ જરૂરી પરિબળ છે તે જોતાં, એકર દીઠ એકમોની મહત્તમ સંખ્યા અથવા દરેક રહેણાંક એકમ દીઠ ઓછામાં ઓછા લોટ એકર પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરીને, તેના બદલે મહત્તમ ઘનતાની આવશ્યકતાઓનો વધુ ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. મંજૂરીવાળા ઉપયોગો રહેણાંક, વ્યાપારી અને ઔદ્યોગિક ઉપયોગ માટે જમીનના ઉપયોગની ચોક્કસ ટકાવારી ફાળવીને મંજૂરીવાળા ઉપયોગો નક્કી કરવામાં આવે છે. ઘણીવાર, ફાળવવામાં આવેલી રકમ નિર્ધારિત વિસ્તારમાં બિન-રહેણાંક ઉપયોગોના સંબંધમાં રહેણાંક ઉપયોગની ટકાવારી પર આધારિત હોય છે. ઘનતા એ જોતાં કે પી. યુ. ડી. ચોક્કસ વિસ્તારમાં મિશ્ર ઉપયોગોને એકીકૃત કરવા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, ઘનતાની ગણતરી ફેડરલ હાઉસિંગ એક્ટના લેન્ડ યુઝ ઇન્ટેન્સિટી (એલ. યુ. આઇ.) રેટિંગના આધારે કરવામાં આવે છે, જેમાં ફ્લોર વિસ્તાર, ખુલ્લી જગ્યા, રહેવાની ક્ષમતા અને એક આંકડાકીય રેટિંગમાં મનોરંજનની જગ્યાઓનો સમાવેશ થાય છે. મકાનો અને મકાનોની ગોઠવણી પી. યુ. ડી. એસ. માં મકાનોમાં ઘણીવાર ઘરની આસપાસની વિશાળ, વહેંચાયેલ ખુલ્લી જગ્યા તેમજ નાના, ખાનગી યાર્ડનો સમાવેશ થાય છે. ક્લસ્ટર્ડ રહેણાંક ઘરો અને ઇમારતો ઘરમાલિકોને ટૂંકી શેરીઓમાંથી ઓછા માળખાકીય ખર્ચના સ્વરૂપમાં અને એક-પરિવાર, બે-પરિવાર, બહુવિધ-પરિવારના આવાસનું મિશ્રણ પ્રદાન કરીને ઓછી કિંમતો પણ પ્રદાન કરે છે. સ્થાનિક મિલકત કર પર નાની અસર જાળવી રાખીને જમીન વિસ્તાર કેવી રીતે રહેણાંક આવાસની ઉપલબ્ધતામાં વધારો કરી શકે છે તે માટે પી. યુ. ડી. ને મોટા લોટ, સિંગલ-ફેમિલી ઝોનિંગનો કાનૂની વિકલ્પ ગણી શકાય. અન્ય વિસ્તારોની જાળવણીની ખાતરી કરતી વખતે ઘરોને વ્યાપારી અને કાર્યાલયની જમીનના ઉપયોગની બાજુમાં મૂકી શકાય છે. જો કે, ઘરોમાં ઘણીવાર આગળના પોર્ચને બદલે દૃષ્ટિની રીતે ગેરેજ હોય છે, કારણ કે તે અન્ય પી. યુ. ડી. પહેલ દ્વારા બનાવવામાં આવેલા નાના સ્ટ્રીપ મોલ્સની તુલનામાં પરિઘમાં મૂકવામાં આવે છે. કદની વિચારણાઓ નાના કદના પી. યુ. ડી., સામાન્ય રીતે 250 એકરથી ઓછા, વિકાસના મિશ્ર ઉપયોગને પ્રોત્સાહન આપી શકે છે, પરંતુ, કારણ કે તેઓ નજીકના વિકાસને પ્રભાવિત કરવા માટે ખૂબ નાના છે, નજીકના પેરિફેરલ અને ગ્રામીણ વિસ્તારોમાં ફેલાવામાં ફાળો આપી શકે છે. નાના પી. યુ. ડી. માં, માત્ર રહેવાસીઓ માટે ખરીદીની સુવિધાઓ પ્રદાન કરવી એ વિકાસ માટે ટકાઉ અથવા વ્યવહારુ ન પણ હોઈ શકે. મધ્યમ કદના પીયુડી, સામાન્ય રીતે 250 એકરથી વધુ પરંતુ 1000 એકરથી ઓછા, નજીકના વિસ્તારોમાં વિકાસલક્ષી પ્રભાવ વચ્ચે સંતુલન જાળવી શકે છે, જ્યારે હજુ પણ પૂરતા રોકડ પ્રવાહની જરૂરિયાતો જાળવી રાખે છે. મધ્યમ કદના પી. યુ. ડી. વ્યાપારી ધોરીમાર્ગો અને રહેણાંક વિસ્તારોના વિકાસમાં પણ ફાળો આપે છે, જે જમીનના નાના વિસ્તારોને વધુ અસરકારક રીતે વિકસાવવા અથવા ઉપયોગમાં લેવાની ક્ષમતામાં વધારો કરી શકે છે. મોટા કદના પી. યુ. ડી., સામાન્ય રીતે 1000 એકરથી વધુ, ફેલાવા-સંબંધિત સમસ્યાઓને નિયંત્રિત કરી શકે છે, તેમ છતાં સ્થાનિક વિકાસકર્તાઓની વ્યવસ્થાપન ક્ષમતામાં પણ તાણ આવી શકે છે. ઉપયોગી, જાહેર ખુલ્લી જગ્યા પી. યુ. ડી. માં ઉપલબ્ધ ખુલ્લી જગ્યાઓના સંદર્ભમાં બહુવિધ જોગવાઈઓ હોવી આવશ્યક છે, જેમાં શરતી મંજૂરી પર, જાહેર વિસ્તારોની માત્રા, સ્થાન અને જાળવણી સંબંધિત જોગવાઈઓનો સમાવેશ થાય છે. આવી જોગવાઈઓ માટેની મંજૂરી નીચેનામાંથી કોઈ એક દ્વારા સંતોષી શકાય છેઃ રહેઠાણ એકમોની ચોક્કસ સંખ્યા અથવા કુલ એકરની સીધી ટકાવારીના સંબંધમાં લઘુતમ એકરની જરૂરિયાતને સંતોષવી; જાહેર સૂચિત સ્થાન, ખુલ્લી જગ્યા પર આયોજન બોર્ડની મંજૂરી; અથવા રહેવાસીઓ વચ્ચે સહ-હસ્તાક્ષરિત જાળવણી કરારો-પછી ભલે તે નગરપાલિકા અથવા સંગઠિત રહેણાંક સમુદાય દ્વારા હોય, જેમ કે મકાનમાલિકનું સંગઠન અથવા સામુદાયિક ટ્રસ્ટ. ઉપરોક્ત સુધારાઓની જરૂરિયાત એ સુનિશ્ચિત કરવાની છે કે જાહેર ઉપયોગની સરળતા અને સુલભતા માટે ખુલ્લી, જાહેર જમીન, સુવિધાઓ, સુવિધાઓ અને જરૂરિયાતો સારી રીતે જાળવવામાં આવે. સ્ટ્રીટ્સ સ્ટ્રીટ પેટર્નનો ઉપયોગ રહેણાંક સમુદાયના પડોશના પાત્રને બદલવા માટે થઈ શકે છે, ખાસ કરીને વિકાસકર્તાઓને બિન-પીયુડી ઝોનિંગ નિયમોનું પાલન કર્યા વિના ઇમારતોને લવચીક રીતે ગોઠવવાની મંજૂરી આપીને. વાઈડ, કર્વિલિનિયર અને કુલ-ડી-સૅક સ્ટ્રીટ પેટર્ન તેના ઉદાહરણો છે. આ શેરી, ગોળ શેરી પેટર્નનો ઉપયોગ વિકાસકર્તાઓને ઇમારતોને ક્લસ્ટર કરવા અને ઉપલબ્ધ ખુલ્લી જગ્યાને મહત્તમ કરવાની મંજૂરી આપે છે. જ્યારે કોઈ સમુદાય પી. યુ. ડી. ને મંજૂરી આપે છે ત્યારે હાલની શેરી અને બ્લોક પેટર્ન, ઐતિહાસિક જાળવણી અને બિન-રહેણાંક, વ્યાપારી ઉપયોગો માટે ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર સ્ટ્રીટફ્રન્ટનું આરક્ષણ પણ ધ્યાનમાં લેવામાં આવે છે. ડિઝાઇનની સુવિધાઓનું સંયોજન વિકાસ એકમની અંદર ઉપયોગિતાઓ, મનોરંજન સુવિધાઓ, શાળાઓ અને ઉદ્યાનો જેવી બહુવિધ સુવિધાઓનો સમાવેશ કરવાની લવચીકતા એ દર્શાવે છે કે કેવી રીતે બિનપરંપરાગત, યુક્લિડિયન ઝોનિંગ પ્રથાઓ જમીનના આપેલા ભાગની મિશ્ર-ઉપયોગ ક્ષમતામાં વધારો કરી શકે છે. પી. યુ. ડી. પ્રોજેક્ટ યોજનાઓમાં રહેણાંકનું સંતુલન જરૂરી છે, જેમ કે સિંગલ-ફેમિલી હોમ્સ અને એપાર્ટમેન્ટ્સ અને બિન-રહેણાંક જરૂરિયાતો, તે સુનિશ્ચિત કરવા માટે કે વાતચીત કરતી વ્યક્તિઓ અને વાહનો પી. યુ. ડી. ની વિવિધ ઇમારતો, જગ્યાઓ અને શેરીઓમાં સુરક્ષિત રીતે અને સરળતાથી નેવિગેટ કરી શકે છે. આવી પી. યુ. ડી. ની માલિકી અને જવાબદારી જાહેર અથવા ખાનગી હોઈ શકે છે. સંદર્ભો શહેરી આયોજન