Australian property market
ઓસ્ટ્રેલિયન મિલકત બજારમાં જમીનનો વેપાર અને ઓસ્ટ્રેલિયામાં સ્થિત તેના કાયમી ફિક્સરનો સમાવેશ થાય છે. ફુગાવો પછી 1890 થી 1990 સુધી ઓસ્ટ્રેલિયાની મિલકતની સરેરાશ કિંમતમાં દર વર્ષે 0.5 ટકાનો વધારો થયો હતો, જોકે 1990 થી 2017 સુધી ઝડપી દરે વધારો થયો હતો અને તે સંકોચાયેલા આર્થિક પરપોટાના સંકેતો દર્શાવે છે. ઓસ્ટ્રેલિયામાં ઘરની કિંમતો પર મીડિયા અને રિઝર્વ બેંકનું નોંધપાત્ર ધ્યાન જાય છે અને કેટલાક વિવેચકોએ દલીલ કરી છે કે ઓસ્ટ્રેલિયામાં મિલકતનો પરપોટો છે. રહેણાંક આવાસ બજારમાં છેલ્લા કેટલાક દાયકાઓમાં કિંમતોમાં ભારે ફેરફાર જોવા મળ્યો છે. સિડની, મેલબોર્ન, એડિલેડ, પર્થ, બ્રિસ્બેન અને હોબાર્ટ જેવા મોટા શહેરોમાં મિલકતના ભાવ વધી રહ્યા છે. સિડનીમાં ઘરની સરેરાશ કિંમત 2016માં 7,80,000 ડોલરની ટોચે પહોંચી હતી. જોકે, કડક ધિરાણ નીતિ અને રહેણાંક મિલકતમાં વિદેશી રોકાણકારોના ઘટાડાના વ્યાજને કારણે તમામ મોટા શહેરોમાં કિંમતો ઘટવા લાગી છે. 2017ની વધતી કિંમતોની સરખામણીમાં, 2018માં સિડનીમાં આવાસની કિંમતોમાં 11.1% અને મેલબોર્નમાં 7.2 ટકાનો ઘટાડો થયો હતો. વર્ષ 2022માં રહેણાંક ભાડાના બજારમાં ભાડામાં નોંધપાત્ર વધારો જોવા મળ્યો છે, જેને 'ભાડાની કટોકટી' તરીકે વર્ણવવામાં આવી છે. વર્ણન રચના 2011 માં ત્યાં 8.6 મિલિયન પરિવારો હતા, જેમાં ઘર દીઠ સરેરાશ 2.6 વ્યક્તિઓનું ઘરનું કદ હતું. ફ્રી સ્ટેન્ડિંગ ઘરોમાં ઐતિહાસિક રીતે મોટાભાગની બાંધકામ મંજૂરીઓનો સમાવેશ થાય છે, પરંતુ તાજેતરના આંકડા દર્શાવે છે કે ટાઉનહાઉસીસ અને એકમો જેવા ઉચ્ચ ગીચતા ધરાવતા આવાસો તરફ વલણ છે. ટર્નઓવર દર બજાર ચક્રમાં બદલાય છે, પરંતુ સામાન્ય રીતે દર વર્ષે સરેરાશ 6 ટકા હોય છે. 1999-2000 થી રાજ્ય/પ્રદેશ આવાસ સત્તામંડળો પાસેથી ભાડાના પરિવારોનું પ્રમાણ 6 ટકાથી ઘટીને 3 ટકા થયું છે જ્યારે 2019-20 માં ખાનગી ભાડાનું પ્રમાણ 20 ટકાથી વધીને 26 ટકા થયું છે. પ્રાદેશિક વિવિધતાઓ ઓસ્ટ્રેલિયન મિલકત બજાર બિન-સમાન છે, જેમાં મુખ્ય શહેરો અને પ્રાદેશિક વિસ્તારોમાં ઉચ્ચ ભિન્નતા જોવા મળે છે. સિડનીમાં, માર્ચ 2010 સુધીમાં, મિલકત બજારનો ખાલી જગ્યા દર 0.53% સુધી પહોંચી ગયો હતો, જે સંકેત આપે છે કે બજાર સુધરી રહ્યું છે, કારણ કે ઓગસ્ટ 2009માં આ દર 2 ટકા સુધી પહોંચી ગયા હતા. જુલાઈ 2015 સુધીમાં, સિડનીમાં મિલકત બજારમાં 2015ના પ્રથમ ત્રિમાસિક ગાળામાં 3.1 ટકાનો વધારો થયો છે. સિડનીના પૂર્વીય અને ઉત્તરીય ઉપનગરો સામાન્ય રીતે સૌથી વધુ કિંમતોને આકર્ષે છે, જે તેમની ઇચ્છનીયતા અને ઉત્કૃષ્ટ સ્થાનને પ્રતિબિંબિત કરે છે. સિડનીમાં ઘરો અને એકમો માટે વાર્ષિક મૂડી વૃદ્ધિ અનુક્રમે 4.2 ટકા અને 3.8 ટકા છે. પોષણક્ષમતાના મુખ્ય મુદ્દાઓ 2000ના દાયકાના અંતમાં, સરેરાશ આવકની સરખામણીએ ઓસ્ટ્રેલિયામાં આવાસની કિંમતો વિશ્વમાં સૌથી વધુ હતી. વર્ષ 2011માં ઘરની કિંમતો ઘરની સરેરાશ આવક કરતાં છ ગણી હતી, જે 1990માં ચાર ગણી હતી. આનાથી એવી અટકળો શરૂ થઈ કે દેશ અન્ય ઘણા દેશોની જેમ રિયલ એસ્ટેટ બબલનો અનુભવ કરી રહ્યો છે. વિદેશી રોકાણને પરવડે તેવા મુદ્દાઓના મુખ્ય ચાલક તરીકે પણ ઓળખવામાં આવ્યું છે, જેમાં તાજેતરના વર્ષોમાં ખાસ કરીને ચીની રોકાણકારો તરફથી ઉચ્ચ મૂડીપ્રવાહ જોવા મળ્યો છે. ઑસ્ટ્રેલિયામાં સ્થળાંતર મેક્વેરી બેંકના વિશ્લેષક રોરી રોબર્ટસન જેવા સંખ્યાબંધ અર્થશાસ્ત્રીઓ ભારપૂર્વક જણાવે છે કે ઉચ્ચ સ્થળાંતર અને રાજધાની શહેરોમાં ક્લસ્ટરમાં નવા આગમનની વૃત્તિ રાષ્ટ્રની આવાસ પરવડે તેવી સમસ્યાને વધારી રહી છે. રોબર્ટસનના જણાવ્યા અનુસાર, ફેડરલ સરકારની નીતિઓ કે જે આવાસ માટેની માંગને પ્રોત્સાહન આપે છે, જેમ કે હાલમાં ઉચ્ચ સ્તરનું સ્થળાંતર, તેમજ મૂડી લાભ કરવેરામાં છૂટ અને ફળદ્રુપતા વધારવા માટે સબસિડી, શહેરી સરહદો પર જમીન છોડવા કરતાં આવાસની પરવડે તેવી ક્ષમતા પર વધુ અસર કરે છે. ઉત્પાદકતા પંચ તપાસ અહેવાલ નં. 28 ફર્સ્ટ હોમ ઓનરશિપ (2004) એ આવાસના સંબંધમાં એમ પણ જણાવ્યું હતું કે, "1990ના દાયકાના મધ્યથી સ્થળાંતરમાં વૃદ્ધિ અંતર્ગત માંગમાં મહત્વપૂર્ણ યોગદાન આપે છે, ખાસ કરીને સિડની અને મેલબોર્નમાં". ઓસ્ટ્રેલિયાના ધિરાણકર્તાઓએ કામચલાઉ રહેવાસીઓ માટે ધિરાણ માર્ગદર્શિકામાં છૂટછાટ આપીને તેમને 10 ટકા થાપણ સાથે ઘર ખરીદવાની મંજૂરી આપી હોવાથી આ સ્થિતિ વધુ વણસી છે. આર. બી. એ. એ સમાન પી. સી. અહેવાલમાં તેની રજૂઆતમાં એમ પણ જણાવ્યું હતું કે "વિદ્યાર્થીઓ જેવા વિદેશી મુલાકાતીઓમાં ઝડપી વૃદ્ધિએ ભાડાના આવાસની માંગમાં વધારો કર્યો હોઈ શકે છે". જો કે, અહેવાલમાં પ્રશ્નમાં નિવાસી વસ્તીનું આંકડાકીય કવરેજ હતું. "એબીએસ વસ્તી વૃદ્ધિના આંકડાઓ અમુક ઘરગથ્થુ રચના જૂથોને બાકાત રાખે છે-એટલે કે, વિદેશી વિદ્યાર્થીઓ અને વ્યવસાયિક સ્થળાંતર કરનારાઓ કે જેઓ સતત 12 મહિના સુધી ઓસ્ટ્રેલિયામાં રહેતા નથી". આ આંકડાકીય ચૂક સ્વીકાર તરફ દોરી જાય છેઃ "કમિશન માને છે કે જ્યારે આવાસની માંગનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે ઉપયોગ કરવામાં આવે ત્યારે એબીએસ નિવાસી વસ્તીના અંદાજમાં મર્યાદાઓ હોય છે. તાજેતરના વર્ષોમાં ઓસ્ટ્રેલિયામાં કામ કરવા અથવા અભ્યાસ કરવા આવતા વિદેશીઓના નોંધપાત્ર પ્રવાહને ધ્યાનમાં રાખીને, એવું લાગે છે કે ટૂંકા ગાળાના મુલાકાતીઓની અવરજવરથી આવાસની માંગમાં વધારો થયો હશે. જો કે, આયોગો કોઈ પણ સંશોધનથી અજાણ છે જે અસરોનું પ્રમાણ નક્કી કરે છે. કેટલીક વ્યક્તિઓ અને હિત જૂથોએ એવી દલીલ પણ કરી છે કે સ્થળાંતરથી માળખાગત સુવિધાઓ પર વધુ પડતો બોજ પડે છે. રહેણાંક મિલકતમાં વિદેશી રોકાણ ડિસેમ્બર 2008માં, સંઘીય સરકારે ઓસ્ટ્રેલિયાની મિલકતના વિદેશી ખરીદદારો માટે નિયમો હળવા કરતો કાયદો રજૂ કર્યો હતો. ઓગસ્ટ 2009માં બહાર પાડવામાં આવેલા એફ. આઈ. આર. બી. (ફોરેન ઇન્વેસ્ટમેન્ટ રિવ્યૂ બોર્ડ) ના આંકડા અનુસાર, ઓસ્ટ્રેલિયન રિયલ એસ્ટેટમાં વિદેશી રોકાણમાં અત્યાર સુધીમાં 30 ટકાથી વધુનો વધારો થયો છે. એક એજન્ટે કહ્યું કે "વિદેશી રોકાણકારો તેમને બેંકમાં ઉતારવા માટે ખરીદે છે, ભાડે આપવા માટે નહીં. મકાનો ખાલી રહે છે કારણ કે તેઓ મૂડી વૃદ્ધિ પાછળ છે ". નકારાત્મક ગિયરિંગ ઓસ્ટ્રેલિયન મિલકત રોકાણકારો ઘણીવાર નકારાત્મક ગિયરિંગની પ્રથા લાગુ કરે છે. આ ત્યારે થાય છે જ્યારે રોકાણકાર મિલકતની ખરીદી માટે નાણાં ઉછીના લે છે, અને મિલકત દ્વારા પેદા થતી આવક વ્યાજ સહિત મિલકતની માલિકી અને સંચાલનના ખર્ચ કરતાં ઓછી હોય છે. રોકાણકાર અપેક્ષા રાખે છે કે મૂડી લાભ ઘટાડાની ભરપાઈ કરશે. રહેણાંક મિલકતની કિંમતો પર થતી કથિત વિકૃતિને કારણે નકારાત્મક ગિયરિંગ નોંધપાત્ર મીડિયા અને રાજકીય ધ્યાન મેળવે છે. 2019ની સંઘીય ચૂંટણીમાં લેબર ચૂંટાય તેવી અપેક્ષાએ બેંકોએ માત્ર ઓછી વ્યાજની લોન જારી કરી હતી જેનો ઉપયોગ ઘણા રોકાણકારો દ્વારા નકારાત્મક ગિયરિંગ માટે કરવામાં આવે છે. રહેણાંક ભાડાનું બજાર 2022માં ઓસ્ટ્રેલિયાના રહેણાંક ભાડાના બજારમાં ભાડામાં 12 ટકાનો વાર્ષિક વધારો જોવા મળ્યો હતો, જે 14 વર્ષમાં સૌથી મજબૂત વધારો છે. સમગ્ર ઓસ્ટ્રેલિયામાં ખાલી જગ્યાઓનો દર 1 ટકા હતો, જ્યારે 2 ટકાથી નીચેનો દર ભાડૂતોને અસર કરતી પરવડે તેવી મર્યાદાઓ સાથે ખૂબ જ સ્પર્ધાત્મક માનવામાં આવે છે. સંખ્યાબંધ સ્રોતોએ આ પરિસ્થિતિને 'ભાડાની કટોકટી' તરીકે વર્ણવી છે. ભાડાની કટોકટીનું પ્રાથમિક કારણ વિવિધ કારણોસર પુરવઠાનો અભાવ છે, જેમાં હાલના મકાનમાલિકો તેમની ભાડાની મિલકતો વેચી રહ્યા છે, જે માલિક-કબજોદારો દ્વારા ખરીદવામાં આવી રહી છે અને કેટલાક મકાનમાલિકો એરબીએનબી જેવા ટૂંકા ગાળાના ભાડાના બજાર પર તેમની મિલકતોનો ઉપયોગ કરી રહ્યા છે. અન્ય પ્રતિનિધિઓએ સરકાર દ્વારા પૂરા પાડવામાં આવતા સામાજિક આવાસના અભાવને ટાંક્યો હતો. કોવિડ-19 રોગચાળાએ ભાડાના બજારને પણ અસર કરી હતી, જેમાં વહેંચાયેલ પરિવારોનું કદ ઘટ્યું હતું અને શહેરના કામદારો દૂરસ્થ કાર્યમાં વધારો થવાને કારણે પ્રાદેશિક વિસ્તારોમાં સ્થળાંતર કરી રહ્યા હતા. ઓસ્ટ્રેલિયન મિલકતનો પરપોટો ઓસ્ટ્રેલિયામાં ઘરની માલિકી વિક્ટોરિયામાં રહેઠાણ સંદર્ભો ઓસ્ટ્રેલિયામાં રહેઠાણ ઓસ્ટ્રેલિયાનું અર્થતંત્ર ઓસ્ટ્રેલિયામાં રહેઠાણ 2000ના દાયકાના રહેઠાણના પરપોટા