Residential cluster development
રહેણાંક ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટ અથવા ઓપન સ્પેસ ડેવલપમેન્ટ એ વધારાની જમીનનો ખુલ્લી જગ્યા, મનોરંજન અથવા કૃષિ તરીકે ઉપયોગ કરવા માટે વિકાસ સ્થળ પર રહેણાંક મિલકતોનું જૂથ છે. તે પેટાવિભાગના વિકાસમાં વધુને વધુ લોકપ્રિય બની રહ્યું છે કારણ કે તે વિકાસકર્તાને જમીન પર ઘણો ઓછો ખર્ચ કરવાની અને અલગ મકાનો માટે એકમ દીઠ સમાન કિંમત મેળવવાની મંજૂરી આપે છે. જો કે, વહેંચાયેલ બગીચાના વિસ્તારો સંઘર્ષનું કારણ બની શકે છે. દાવો કરાયેલા ફાયદાઓમાં વધુ હરિયાળી/જાહેર જગ્યા, નજીકનો સમુદાય અને શ્રેષ્ઠ તોફાન જળ વ્યવસ્થાપનનો સમાવેશ થાય છે. ક્લસ્ટર વિકાસ ઘણીવાર આયોજનના વાંધાઓનો સામનો કરે છે. "ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટ" ના લેખક વિલિયમ એચ. વ્હાઈટના જણાવ્યા અનુસાર ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટના બે પ્રકાર છેઃ ટાઉનહાઉસ ડેવલપમેન્ટ અને સુપર ડેવલપમેન્ટ. ટાઉનહાઉસ વિકાસના ઉદાહરણોમાં મોરેલ પાર્ક, ફિલાડેલ્ફિયા, પેન્સિલવેનિયા, રિચમંડમાં હાર્ટશોન અને શ્રેવેપોર્ટમાં ડુડલી સ્ક્વેરનો સમાવેશ થાય છે. સુપર ડેવલપમેન્ટના ઉદાહરણોમાં રેસ્ટન, વર્જિનિયા, ક્રોફ્ટન, મેરીલેન્ડ અને વર્જિનિયામાં અમેરિકાના ફેરફેક્સનો સમાવેશ થાય છે. પૃષ્ઠભૂમિ ઘણી રીતે, મધ્યયુગીન ગામથી લઈને ન્યૂ ઇંગ્લેન્ડ નગર સુધીના પ્રારંભિક સમુદાયોથી સમૂહ વિકાસનો અભ્યાસ કરવામાં આવે છે. જો કે, તેને આધુનિક ખ્યાલ તરીકે માત્ર ઉપનગરીય વિસ્તારની શરૂઆત અને અલગ ઘરના વિકાસની સર્વવ્યાપકતા દ્વારા ઔપચારિક બનાવવામાં આવ્યું હતું. ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટનો વિચાર પરંપરાગત પેટાવિભાગના વિકલ્પ તરીકે બનાવવામાં આવ્યો હતો. ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટનો પ્રથમ સભાન ઉપયોગ 1928માં રેડબર્ન, ન્યૂ જર્સીમાં થયો હતો. તે અંગ્રેજી આયોજન અને એબેનેઝર હોવર્ડની ગાર્ડન સિટી ચળવળ પર આધારિત હતી પરંતુ તેમાં સમૂહ વિકાસના સિદ્ધાંતોનો ઉપયોગ કરવામાં આવ્યો હતો. રેડબર્નને અનુસરીને, ન્યૂ જર્સીના અન્ય ઘણા નગરોએ તે સિદ્ધાંતોને તેમના આયોજનમાં લાગુ કર્યા હતા, ખાસ કરીને હિલ્સબોરો, ન્યૂ જર્સીમાં વિલેજ ગ્રીન અને સાઉથ બ્રુન્સવિકમાં બ્રુન્સવિક હિલ. દેશના બાકીના ભાગોમાં સમૂહ વિકાસનો ઉપયોગ મુખ્યત્વે મેરીલેન્ડ અને વર્જિનિયામાં વધ્યો, ખાસ કરીને રેસ્ટોન અને અમેરિકન ફેરફેક્સ કાઉન્ટીમાં. હાલમાં સમગ્ર યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં ક્લસ્ટર વિકાસ લાગુ કરવામાં આવે છે. મિનેસોટા, ઇલિનોઇસ, ઓહિયો અને વિસ્કોન્સિન જેવા શહેરી ફેલાવા સાથે નોંધપાત્ર સમસ્યાઓ ધરાવતા મધ્યપશ્ચિમ રાજ્યોમાં તેના માટે ખાસ કરીને મજબૂત દબાણ છે. ક્લસ્ટર વિકાસ, જેને સંરક્ષણ વિકાસ તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે, તે સ્થળ આયોજન અભિગમ છે જે પરંપરાગત પેટાવિભાગ વિકાસનો વિકલ્પ છે. તે ઓછી અસરવાળા વિકાસની પ્રથા છે જે સૂચિત પેટાવિભાગમાં રહેણાંક મિલકતોનો સમૂહ બનાવે છે જેથી બાકીની જમીનનો ઉપયોગ ખુલ્લી જગ્યા, મનોરંજન અથવા કૃષિ માટે કરી શકાય. ક્લસ્ટર વિકાસ આયોજિત એકમ વિકાસ (પીયુડી) થી અલગ છે, જેમાં રહેણાંક, વ્યાપારી, ઔદ્યોગિક અથવા અન્ય ઉપયોગોનું મિશ્રણ હોય છે, પરંતુ ક્લસ્ટર વિકાસ મુખ્યત્વે રહેણાંક વિસ્તારો પર કેન્દ્રિત હોય છે. સમૂહ વિકાસનો હેતુ છેઃ વિકાસ સ્થળની કુદરતી લાક્ષણિકતાઓને ધ્યાનમાં રાખીને સંકલિત સાઇટ ડિઝાઇનને પ્રોત્સાહન આપવું અને ભૌગોલિક રચના વિકાસ સ્થળના પર્યાવરણીય રીતે સંવેદનશીલ વિસ્તારોનું રક્ષણ કરે છે, તેમજ મહત્વપૂર્ણ કુદરતી લક્ષણો, મુખ્ય કૃષિ જમીન અને ખુલ્લી જગ્યાને કાયમી ધોરણે જાળવી રાખવી, સ્થળ પર અભેદ્ય સપાટીઓના વિસ્તારને ઘટાડીને બિન-બિંદુ સ્રોત પ્રદૂષણને ઘટાડવું, માળખાગત સુવિધાઓ અને જાળવણી પરના ખર્ચને પ્રોત્સાહન આપવું, જેમ કે મોકળો વિસ્તાર ઘટાડવો અને ઉપયોગિતાઓને ચલાવવાની જરૂર હોય તેવું અંતર ઘટાડવું, પ્રાથમિક હેતુ ખુલ્લી જગ્યા, મનોરંજન અને વધુ સામાજિક ક્રિયાપ્રતિક્રિયા માટે વધુ વિસ્તાર બનાવવાનો છે. લાભો ત્યાં વધુ છિદ્રાળુ જમીન આવરણ અને ડામર અને કોંક્રિટ જેવી ઓછી અભેદ્ય સપાટીઓ હોવાને કારણે, વાવાઝોડાના પાણીથી પૂર અને ધોવાણનું જોખમ ઘટાડે છે. ક્લસ્ટર વિકાસના આર્થિક લાભોમાં બાંધકામ માટે ઓછી માળખાગત સુવિધાઓનો સમાવેશ થઈ શકે છે-ઓછા રસ્તાઓ, ગટરો અને ઉપયોગિતા લાઇનો. આવાસના સમૂહની ઊંચી ગીચતા પણ જાહેર પરિવહન જેવી સેવાઓ માટે વધુ કાર્યક્ષમતા દર્શાવે છે, અને તે સાયકલના વધતા ઉપયોગ અને પદયાત્રીઓના પ્રોત્સાહનને પણ પ્રોત્સાહન આપી શકે છે. આ પ્રકારના વિકાસ દ્વારા ઉપલબ્ધ કરાયેલી વધારાની ખુલ્લી જગ્યા ઉદ્યાનો, રસ્તાઓ અને સમુદાય સમર્થિત કૃષિ માટે જગ્યા છોડે છે. બીજા વિશ્વયુદ્ધ પછીના મુદ્દાઓ, શહેરોમાંથી ઉપનગરોમાં સ્થળાંતર અમેરિકામાં એક પ્રબળ વલણ બની ગયું. લોકો જે પણ જમીન શોધી શકતા હતા તે હસ્તગત કરી રહ્યા હતા; પરિણામે વિકાસકર્તાઓએ વિકાસ સ્થળો પર શક્ય તેટલા લોટને દબાવવાનો પ્રયાસ કર્યો. સમુદાયોએ પછી એકમોની સંખ્યા અને સાઇટ પર માન્ય ગીચતાને મર્યાદિત કરવા માટે ઝોનિંગ નિયમો વિકસાવ્યા. જો કે આ ઝોનિંગ સમુદાયો માટે જમીનને સંરક્ષિત કરે છે અને અમુક હદ સુધી જમીનને વિકાસથી સુરક્ષિત રાખે છે, તે જ છેવટે ઉપનગરીય ફેલાવા તરફ દોરી જાય છે જે આપણે આજે જાણીએ છીએ. તે આ ઝોનિંગ છે જે ક્લસ્ટર વિકાસમાં સુધારો કરવાનો પ્રયાસ કરે છે, અને તે પ્રાથમિક મુદ્દો છે જેનો તે સામનો કરે છે. મોટાભાગની નગરપાલિકાઓએ ઝોનિંગની સ્થાપના કરી છે જે વિકાસકર્તાઓ, આયોજન મંડળો અને સમુદાયોને માત્ર આ પરંપરાગત પેટાવિભાગ વિકાસનો ઉપયોગ કરવા માટે પ્રતિબંધિત કરે છે. આમ, પરંપરાગત વિકાસની પ્રથાને બદલવી મુશ્કેલ છે કારણ કે નિર્ધારિત ધોરણ, પ્રક્રિયાની પરિચિતતા અને કંઈક નવું હાથ ધરવાના ડરને કારણે. આના જવાબમાં, અમેરિકન પ્લાનિંગ એસોસિએશન જેવા જૂથોએ એક આદર્શ વટહુકમ વિકસાવ્યો છે જે સમૂહ વિકાસ માટે માળખું પૂરું પાડે છે. આ વટહુકમને વહીવટી રીતે અમલમાં મૂકવો મુશ્કેલ નથી, પરંતુ રૂઢિચુસ્ત પ્રતિકારને કારણે રાજકીય રીતે તે સમસ્યારૂપ છે. વ્યક્તિગત જગ્યા વિશે લોકોની ધારણા આ પ્રતિકાર સાથે સંકળાયેલી છે. ઘણા કિસ્સાઓમાં લોકોએ મોટી મિલકત ધરાવવાના હેતુથી ઉપનગરોમાં રહેવાનું પસંદ કર્યું; તેથી, તે વ્યક્તિઓને એક સાથે નજીક રહેવા માટે સમજાવવું મુશ્કેલ છે. લોકોને નાના લોટ કદ અને ઉચ્ચ ગીચતા ધરાવતું જીવન સ્વીકારવા માટે મનાવવું એ સમૂહના વિકાસમાં સૌથી મોટા અવરોધો પૈકીનું એક છે. આ અવરોધને મોટે ભાગે યોગ્ય સાઇટ ડિઝાઇન દ્વારા દૂર કરી શકાય છે, જે ઘરોને અવરોધરહિત દૃશ્યો અને અસરકારક ખાનગી જગ્યા આપે છે. લોકોને વધુ સારા સમુદાય અને ખુલ્લી જગ્યાના ફાયદાઓ વિશે શિક્ષિત કરવાની સાથે સાથે ધારણાઓ બદલવા માટે પ્રોત્સાહન તરીકે કામ કરી શકે છે. ક્લસ્ટર વિકાસમાં એક વધારાનો અવરોધ એ છે કે જ્યારે કોઈ મ્યુનિસિપલ ગટર વ્યવસ્થા ન હોય ત્યારે નાના લોટ કદ બનાવવાની મુશ્કેલી છે. જ્યારે સેપ્ટિક સિસ્ટમનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે, ત્યારે લીચ ક્ષેત્ર માટે દરેક બિલ્ડિંગ લોટ પર પૂરતી જમીન ઉપલબ્ધ હોવી જરૂરી છે (કેટલીકવાર બે લીચ ક્ષેત્રો માટે જમીનની જરૂર પડે છે, વધારાની જમીન બેક-અપ તરીકે અલગ રાખવામાં આવે છે). જરૂરી જમીનની માત્રા સેપ્ટિક સિસ્ટમના કદ અને જમીનની સ્થિતિના પ્રમાણમાં હોય છે, જે ગંદાપાણીને સુરક્ષિત રીતે જમીનમાં પ્રવેશવા માટે પરવાનગી આપે છે. જ્યાં કૂવાના પાણીનો ઉપયોગ થાય છે તેવા વિસ્તારોમાં, કૂવાને લીચ ક્ષેત્રથી પૂરતા પ્રમાણમાં અલગ કરવા માટે વધારાના લોટ વિસ્તારની જરૂર પડી શકે છે. આ લઘુત્તમ લોટ કદ અથવા વધુ તરફ દોરી શકે છે, જે ક્લસ્ટર વિકાસને મુશ્કેલ બનાવે છે. જો કે, વિકાસ માટે પેકેજ વેસ્ટવોટર ટ્રીટમેન્ટ પ્લાન્ટ (ડબલ્યુડબલ્યુટીપી) સ્થાપિત કરવો (જે નાના ક્લસ્ટર પ્લાન્ટ તરીકે કામ કરે છે, વ્યક્તિગત સેપ્ટિક ટાંકીઓની જરૂરિયાતને દૂર કરે છે) અથવા દરેક સેપ્ટિક સિસ્ટમ સાથે બાયોફિલ્ટરનો ઉપયોગ કરવાથી નાના લોટ કદ સ્વીકાર્ય બને છે. વધુમાં, ડબલ્યુડબલ્યુટીપી પેકેજ પૂરું પાડવાથી ક્લસ્ટર માટે સંગ્રહ ગટર લાઇનોના વ્યાસ અને ઊંડાઈમાં ઘટાડો થાય છે, આમ માળખાગત સુવિધાનો એકંદર ખર્ચ ઘટે છે. ક્લસ્ટર વિકાસ સાથેનો અંતિમ પ્રાથમિક મુદ્દો ખુલ્લી, મનોરંજક અને કૃષિ જગ્યા સાથે વ્યવહાર કરવાનો મુદ્દો છે. આ ક્ષેત્રો ઘણી બાબતોમાં લાભ તરીકે કામ કરે છે પરંતુ તે એવા મુદ્દાઓ પણ છે જેની સાથે વ્યવહાર કરવો જરૂરી છે. ખુલ્લી અને મનોરંજનની જગ્યાની જાળવણી માટે મકાનમાલિકોના સંગઠનોની રચના જરૂરી છે જેમાં કરવેરા, વીમા અને સામાન્ય જાળવણી માટે ફીની જરૂર પડે છે. લાક્ષણિક પેટાવિભાગ હેઠળ આ જરૂરી નહીં હોય, પરંતુ લોકો પાસે તેમના પોતાના જાળવણી ખર્ચ હશે. ખેતીની વાત કરીએ તોઃ જ્યાં સુધી ખાતર અથવા જંતુનાશકો લગાવવાની જરૂર ન પડે ત્યાં સુધી લોકો તેની બાજુમાં રહેવાનો આનંદ માણે છે. આ હકીકતને ટાળી શકાતી નથી, પરંતુ ક્લસ્ટર વિકાસના યોગ્ય ઉપયોગ દ્વારા, કૃષિ જમીન અને રહેણાંક મિલકતો વચ્ચે વ્યાપક અંતર અને અવરોધો હોઈ શકે છે, જે અનિચ્છનીય આડપેદાશોના સંપર્કને મર્યાદિત કરશે. એપ્લિકેશન ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટ માટેનો મોડલ વટહુકમ અમેરિકન પ્લાનિંગ એસોસિએશન દ્વારા બહાર પાડવામાં આવેલ સ્માર્ટ ગ્રોથ કોડ્સમાં કલમ 4.7 છે. રહેણાંક ક્લસ્ટર વિકાસની વિભાવના રજૂ કરવાની સાથે વટહુકમમાં અરજી, સ્થળ આયોજન અને અમલીકરણની પ્રક્રિયાની રૂપરેખા આપવામાં આવી છે. સમૂહ વિકાસના ઉપયોગ માટેની પ્રાથમિક આવશ્યકતાઓ એ છે કે તમામ મુખ્ય અથવા સહાયક ઉપયોગોને મંજૂરી આપવામાં આવે અને બહુ-કુટુંબ નિવાસ, ડુપ્લેક્સ અને ટાઉનહાઉસને મંજૂરી આપવામાં આવે. તેમજ વ્યક્તિગત લોટની સરખામણીમાં સમગ્ર સાઇટ પર મહત્તમ લોટ કવરેજ, ફ્લોર વિસ્તાર ગુણોત્તર, બિલ્ડિંગની ઊંચાઈ અને પાર્કિંગની આવશ્યકતાઓનો ઉપયોગ. ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટની જોગવાઈઓ માટે જરૂરી છે કે સાઇટ ઓછામાં ઓછી 2 થી ઓછી હોય અને તેમાં ઓછામાં ઓછા લોટ પરિમાણો ન હોય; વધુમાં દરેક ઘર ઓછામાં ઓછું યાર્ડ સાથે શેરીથી વધુ ન હોઈ શકે. દરેક લોટ પર એકથી વધુ મુખ્ય ઇમારતો મૂકવાની ક્ષમતા પણ હોવી જરૂરી છે, અને અંતે 25 ટકાથી ઓછી જગ્યાનો ઉપયોગ ખુલ્લી જગ્યા માટે કરવામાં આવે છે. એપ્લિકેશનમાં સમાવિષ્ટ, સાઇટ પ્લાનમાં શેરી અને સાઇડવૉક લેઆઉટ, સૂચિત રહેઠાણ એકમોની મહત્તમ સંખ્યા અને પ્રકાર, અને ગણતરી સાથે તેઓ કેટલો વિસ્તાર કબજે કરશે; તેમજ પાર્કિંગનો વિસ્તાર, ખુલ્લી જગ્યા અને અન્ય એક્સેસરીઝનો સમાવેશ થવો જરૂરી છે. રહેઠાણોની માન્ય રકમની ગણતરી કરવા માટે, વ્યક્તિએ જમીનનો કુલ વિસ્તાર એકર અને એકરના દસમા ભાગમાં માપવો પડશે, પછી જાહેર અને ખાનગી શેરીઓના કુલ વિસ્તારને બાદ કરવો પડશે અને જાહેર સમર્પિત સુધારણા કરવી પડશે; બાકીનો વિસ્તાર બાંધકામ માટે સક્ષમ હશે. પછી ચોખ્ખા બિલ્ડ સક્ષમ વિસ્તારને સૌથી નાના લઘુત્તમ લોટ કદ દ્વારા વિભાજીત કરો; આ સંખ્યાને નજીકના નીચલા નંબર સાથે ગોળાકાર કરો અને આ આંકડો એકમોની મહત્તમ સંખ્યા હશે. ડિઝાઇનની વિશેષતાઓ ક્લસ્ટર વિકાસમાં વિવિધ વિશિષ્ટ ડિઝાઇન સુવિધાઓ નોંધપાત્ર રીતે છેઃ કુદરતી સુવિધાઓ/સ્થાનિક ભૂગોળની વિચારણા, નાના લોટ કદ, કુલ-ડી-સૅક્સનો ઉપયોગ અને ચોક્કસ કચરો/તોફાનના પાણીના વ્યવસ્થાપન તકનીકોનો ઉપયોગ. સાઇટ ડિઝાઇનની સાથે, કચરો/તોફાન પાણી વ્યવસ્થાપન ડિઝાઇન સુવિધાઓ ક્લસ્ટર વિકાસનું મુખ્ય પાસું છે. જમીન પરના પાણીના પ્રવાહને મહત્તમ કરીને અને જમીનના સ્વરૂપો અને છોડનો વ્યૂહાત્મક ઉપયોગ કરીને વહેણને ધીમું કરીને, પકડી રાખીને અને સારવાર કરીને, મોટાભાગના તોફાનના પાણીનું સંચાલન કરી શકાય છે. તેમજ, ગંદા પાણી સાથે વ્યવહાર કરવા માટે ઘણા વિકલ્પો છે. સામુદાયિક ડ્રેઇન ક્ષેત્રો, સિંચાઈ પ્રણાલીઓ અને પેકેજ પ્લાન્ટ જેવી તકનીકો માળખાગત સુવિધાઓના ખર્ચમાં નાટ્યાત્મક ઘટાડો કરી શકે છે અને પર્યાવરણમાં સુધારો કરી શકે છે. સંદર્ભો વ્હાઈટ, વિલિયમ. ક્લસ્ટર ડેવલપમેન્ટ 1964 એપીએ, સ્માર્ટ ગ્રોથ કોડ 2. આ પણ જુઓ આયોજિત એકમ વિકાસ પર્યાવરણીય આયોજન નવું શહેરીકરણ શહેરી આયોજન