Transferable development rights
હસ્તાંતરણીય વિકાસ અધિકારો (ટી. ડી. આર.) એ એક એવી પદ્ધતિ છે જેના દ્વારા વિકાસકર્તાઓ નિયુક્ત "મોકલતા જિલ્લા" ની અંદર ચોક્કસ પાર્સલના વિકાસ અધિકારો ખરીદી શકે છે અને તેમના નવા વિકાસની ઘનતા વધારવા માટે અધિકારોને બીજા "પ્રાપ્ત કરતા જિલ્લા" માં સ્થાનાંતરિત કરી શકે છે. વિકાસ અધિકાર કાર્યક્રમના હસ્તાંતરણની અંતર્ગત કાનૂની વિભાવના એ છે કે તમામ જમીન મિલકત અધિકારોનું એક જૂથ ધરાવે છે. તેનો ઉપયોગ વધુ અસરકારક શહેરી વિકાસ વ્યવસ્થાપન અને જમીન સંરક્ષણ માટે જમીન-ઉપયોગ આયોજન અને ઝોનિંગને પૂરક બનાવવા માટે જમીનના ઉપયોગને નિયંત્રિત કરવા માટે થાય છે. વર્ણન ટી. ડી. આર. પ્રક્રિયાને વિકાસ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરીને શહેરી ફેલાવાને નિયંત્રિત કરવા માટેનું એક સાધન ગણી શકાય. ટી. ડી. આર. એ વિકાસ નિયંત્રણના એક સ્વરૂપ તરીકે કેટલાક સ્થાનિક સરકારી અધિકારક્ષેત્રોમાં આપવામાં આવતી કાનૂની પદ્ધતિ છે. યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સમાં, ટી. ડી. આર. એ એવા વિસ્તારોના રિઝોનિંગને કારણે બંધારણીય લેવડદેવડના મુદ્દાઓને ટાળવાનો પણ એક માર્ગ છે જે અન્યથા મિલકતમાંથી નોંધપાત્ર મૂલ્યને દૂર કરશે. આ પ્રક્રિયા જમીનમાલિકોને તેમની જમીનના પર્યાવરણીય, વારસા અથવા કૃષિ મૂલ્યોના સંરક્ષણ અને જાળવણી માટે નાણાકીય પ્રોત્સાહનો અથવા બોનસ આપે છે. ટી. ડી. આર. એ ખ્યાલ પર આધારિત છે કે જમીનની માલિકી સાથે જમીનના ઉપયોગનો અધિકાર અથવા જમીન વિકાસ આવે છે. આ જમીન-આધારિત વિકાસ અધિકારો કેટલાક અધિકારક્ષેત્રોમાં પાર્સલના માલિક દ્વારા ઉપયોગમાં લઈ શકાય છે, ઉપયોગમાં લેવાતા નથી, વેચી શકાય છે અથવા અન્યથા સ્થાનાંતરિત કરી શકાય છે. મોકલતા જિલ્લાઓ સામાન્ય રીતે કૃષિ જમીન અથવા જંગલી વિસ્તારો જેવા વિકસાવવાનું જોખમ ધરાવતા ઇચ્છનીય લક્ષણો ધરાવતા વિસ્તારોથી બનેલા હોય છે, પરંતુ તે નવા નિયુક્ત ઐતિહાસિક સ્થળો પણ હોઈ શકે છે. વૈકલ્પિક રીતે, ઇમારતો સાથેના પાર્સલ કે જે તેમના તમામ ઉપલબ્ધ કદનો ઉપયોગ કરતા નથી, તેમાં "વધારાની" વિકાસક્ષમ ક્ષમતા હોય છે જે અન્ય પાર્સલ સુધી પહોંચાડી શકાય છે, સંભવતઃ પ્રથમ પાર્સલની બાજુમાં. પ્રાપ્ત કરનારા જિલ્લાઓ સામાન્ય રીતે શહેરી વિસ્તારોમાં સ્થિત હોય છે જે વિકાસ માટે તૈયાર હોય છે. પ્રાપ્ત જિલ્લાઓ સામાન્ય રીતે ઉચ્ચ ગીચતા વિકાસ માટે વધુ યોગ્ય વિસ્તારો હોય છે અને મોકલતા જિલ્લાઓ પર્યાવરણીય, વારસો અથવા કૃષિ મૂલ્યો ધરાવતા વિસ્તારો હોય છે જેને કાઉન્ટી, શહેર અથવા નગર જાળવવા માંગે છે. ટી. ડી. આર. ક્રેડિટ બેંકોનો ઉપયોગ ખરીદવામાં આવેલા વિકાસ અધિકારોને સંગ્રહિત કરવા માટે થઈ શકે છે, જો પ્રાપ્ત ક્ષેત્ર વિકાસ પ્રોજેક્ટની ઓળખ હજુ સુધી કરવામાં આવી નથી. આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ ત્યારે થાય છે જ્યારે મોકલતા વિસ્તારમાં વેચાણનો સમય પ્રાપ્ત કરતા વિસ્તારમાં વિકાસ સાથે સુસંગત ન હોય. તે એવા સમુદાયોમાં પણ ઉપયોગી છે કે જેમની પાસે ઉચ્ચ સંરક્ષણ રસ ધરાવતા વિસ્તારમાંથી અધિકારો ખરીદવાની તક હોય પરંતુ તેમની પાસે વિકાસ યોજના નથી કે જે તે સમયે ઉચ્ચ ઘનતા પ્રાપ્ત કરી શકે. મેસેચ્યુસેટ્સમાં એવી ભલામણ કરવામાં આવે છે કે ટી. ડી. આર. ક્રેડિટ બેંકો ત્રીજા પક્ષની સંસ્થા દ્વારા સંચાલિત કરવામાં આવે જે વિકાસ અધિકારોના વેચાણ માટે વાટાઘાટ કરવાની સત્તા ધરાવે છે, જેમ કે બિન-નફાકારક સંસ્થા અથવા સમુદાયમાં કાર્યરત એજન્સી. નોંધપાત્ર ઉદાહરણો ડિસ્ટ્રિક્ટેડ ટી. ડી. આર. નું વ્યાપકપણે જાણીતું ઉદાહરણ મોન્ટગોમેરી કાઉન્ટી, મેરીલેન્ડ એગ્રિકલ્ચરલ રિઝર્વ છે. કોલોરાડો, મેસેચ્યુસેટ્સ, વર્જિનિયા અને વોશિંગ્ટન સહિત કેટલાક રાજ્યોમાં 200 થી વધુ યુ. એસ. સમુદાયોમાં ટી. ડી. આર. કાર્યક્રમો લાગુ કરવામાં આવ્યા છે. ન્યુ યોર્ક સિટીમાં દરેક ઈમારતના હવાઈ અધિકારોની મર્યાદા છે, પરંતુ તે મુક્તપણે હસ્તાંતરણીય છે. ટી. ડી. આર. નું સૌથી પ્રસિદ્ધ ઉદાહરણ પેન સેન્ટ્રલ ટ્રાન્સપોર્ટેશન કંપની વિ. ન્યુ યોર્ક સિટી (1978) ના કિસ્સામાં છે. યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ સુપ્રીમ કોર્ટે એવું માન્યું હતું કે શહેરના સીમાચિહ્નો સંરક્ષણ આયોગે ગ્રાન્ડ સેન્ટ્રલ ટર્મિનલના માલિકોને સ્ટેશનની ઉપર ઓફિસ બિલ્ડિંગ બનાવવાના અધિકારથી વંચિત કરીને તમામ આર્થિક મૂલ્યથી વંચિત રાખ્યા નથી. ટર્મિનલ માલિકો પાસે હવાઈ અધિકારો હતા જેનો ઉપયોગ તેમની અન્ય મિલકતો પર મંજૂરી આપવામાં આવેલી પરંપરાગત ઝોનિંગ કરતા વધુ ઊંચા નિર્માણ માટે ટી. ડી. આર. તરીકે થઈ શકે છે. આ પણ જુઓ વ્યાપક આયોજન પર્યાવરણીય આયોજન સંદર્ભો પર્યાવરણીય આયોજન જમીન ઉપયોગ જમીન કાયદો