Property condition assessment
મિલકતની સ્થિતિનું મૂલ્યાંકન (પી. સી. એ.) (મિલકતની સ્થિતિનો અહેવાલ અથવા પી. સી. આર. તરીકે પણ ઓળખાય છે) એ વ્યાપારી રિયલ એસ્ટેટ સાથે સંકળાયેલા યોગ્ય ખંત પ્રોજેક્ટ છે. મિલકત અથવા રિયલ એસ્ટેટની સ્થિતિ જાણવા માંગતા ગ્રાહકો માટે વાણિજ્યિક મિલકત અને મકાનની તપાસ મહત્વપૂર્ણ છે જે તેઓ ખરીદી, લીઝ, ધિરાણ અથવા ફક્ત જાળવણી કરી શકે છે. વાણિજ્યિક મકાન નિરીક્ષકો સામાન્ય રીતે ASTM E2018 અથવા વાણિજ્યિક મિલકતોની તપાસ માટે આંતરરાષ્ટ્રીય ધોરણોની પ્રેક્ટિસ (કોમસોપ) ની ઉદ્યોગ સ્વીકૃત માર્ગદર્શિકાનું પાલન કરે છે. આ વ્યાપારી નિરીક્ષણ ધોરણો વ્યાપારી મકાન નિરીક્ષક અને ગ્રાહક બંનેને નિરીક્ષણ માટે સંમત થયેલા અવકાશને સમજવામાં મદદ કરે છે, જેમાં નિરીક્ષણ કરવા માટેની પ્રણાલીઓ અથવા ક્ષેત્રોનો સમાવેશ થાય છે, અને તેનો ઉપયોગ કહેવાતા અવકાશ અને પ્રક્રિયાઓ વિકસાવવા માટે માર્ગદર્શિકા તરીકે થાય છે. ઘણીવાર તેઓ મિલકત હસ્તાંતરણના ભાગ રૂપે કરવામાં આવે છે અને તબક્કા I પર્યાવરણીય સ્થળ મૂલ્યાંકન સાથે કરવામાં આવે છે. પી. સી. એ. ને સુવિધાના મૂલ્યાંકન સાથે ભેળસેળ ન કરવી જોઈએ, જે પ્રકૃતિમાં સમાન હોય છે પરંતુ એક અલગ હેતુ પૂરો કરે છે. ગ્રાહકોની જરૂરિયાતો અથવા સ્વીકૃત જોખમો અને મિલકતના પ્રકારોના આધારે, કેટલીક તપાસ માટે નિષ્ણાતોની સંડોવણીની જરૂર પડી શકે છે, અને કેટલીક સામાન્ય વ્યાપારી મકાન નિરીક્ષક અથવા ઇજનેર દ્વારા કરી શકાય છે. સમીક્ષા અથવા મૂલ્યાંકનની દરેક જુદી જુદી માત્રામાં વિવિધ ખર્ચ અને સમયમર્યાદા સામેલ હશે. એકવાર પી. સી. એ. પૂર્ણ થઈ જાય પછી, લેખિત અહેવાલ સંકલિત કરવામાં આવે છે અને સ્વીકાર્ય સમયમર્યાદામાં ગ્રાહકને પહોંચાડવામાં આવે છે. અહેવાલમાં અવલોકન કરાયેલી ચિંતાઓ, સમારકામ અથવા વધુ તપાસ માટેની ભલામણો, ભાવિ મૂડી યોજનાઓના સંભવિત ખર્ચના મંતવ્યો અને અમેરિકન્સ વિથ ડિસેબિલિટીઝ એક્ટ (એડીએ) પાલન સર્વેક્ષણો જેવી વસ્તુઓનો સમાવેશ થઈ શકે છે. પી. સી. એ. પ્રક્રિયા 1990ના દાયકાની શરૂઆતમાં રિઝોલ્યુશન ટ્રસ્ટ કોર્પોરેશનના પ્રતિભાવ તરીકે ઔપચારિક બનવાનું શરૂ થયું અને જેમ જેમ વધુ પેન્શન-ફંડ પ્રકારના રોકાણકારોએ વ્યાપારી રિયલ એસ્ટેટમાં રસ લેવાનું શરૂ કર્યું. વ્યાપારી મિલકતોની ખરીદી અથવા પુનર્ધિરાણ સમયે પી. સી. એ. મેળવવાની તે પ્રમાણભૂત સંચાલન પ્રક્રિયા બની ગઈ હતી. પી. સી. એ. કરવાની પ્રક્રિયા નિયમિત બનવાની શરૂઆત થઈ અને વધતી માંગ સાથે ઔપચારિક બની; જો કે, હજુ પણ ઘણી વિસંગતતાઓ હતી. 1995ની સ્ટાન્ડર્ડ એન્ડ પૂઅર્સ માર્ગદર્શિકાએ પ્રક્રિયાને વધુ વ્યાખ્યાયિત કરી. 1999માં એ. એસ. ટી. એમ. એ 2018-99 નામનું ધોરણ બહાર પાડ્યું. 2000 થી, પ્રતિભૂતિકૃત ધિરાણ બજાર અથવા વ્યાપારી ગીરો-સમર્થિત જામીનગીરીઓમાં જબરદસ્ત વૃદ્ધિએ આ અહેવાલોને પૂર્ણ કરવામાં વધારો કર્યો હતો કારણ કે તેમને સોદો પૂર્ણ કરવાની જરૂર હતી. કોમસોપને મૂળરૂપે 24 નવેમ્બર, 2008ના રોજ આંતરરાષ્ટ્રીય ધોરણ તરીકે મંજૂરી આપવામાં આવી હતી. તેમાં છેલ્લે 2019માં સુધારો કરવામાં આવ્યો હતો અને અગાઉની તમામ આવૃત્તિઓનું સ્થાન લીધું હતું. આનાથી અવકાશ, કાર્યપદ્ધતિ અને ખર્ચમાં પ્રગતિ અને સમન્વય થયો છે. એ. એસ. ટી. એમ. <આઇ. ડી. 1> અને કોમસોપ 2018ને સામાન્ય રીતે ઉદ્યોગમાં સામગ્રી અને વ્યવહાર માટે વર્તમાન માર્ગદર્શન તરીકે સ્વીકારવામાં આવે છે. પીસીએનો ઉપયોગ વિવિધ પક્ષો દ્વારા મિલકતના તેમના નાણાકીય મોડેલિંગને ટેકો આપવા માટે કરવામાં આવે છે. તેઓ મિલકતમાં જરૂરી આગામી મૂડી કાર્યના નિષ્પક્ષ તકનીકી મંતવ્યો હોવાનો ઈરાદો ધરાવે છે, પરંતુ તે મકાન માલિકની માલિકી વ્યૂહરચનાને પ્રતિબિંબિત કરી શકે છે. ઉદાહરણ તરીકે, પેન્શન ફંડ જેવા લાંબા ગાળાના મકાનમાલિક ટૂંકા ગાળાના માલિકી ક્ષિતિજ ધરાવતા માલિક કરતાં મૂડી પ્રોજેક્ટ માટે અલગ અભિગમ અપનાવી શકે છે. પી. સી. એ. લેખક માલિકીના ઉદ્દેશોને સમજવાનો પ્રયત્ન કરે છે જેથી આગાહી કરેલા પ્રોજેક્ટ્સની સૂચિ વિકસાવતી વખતે તેમને ધ્યાનમાં લઈ શકાય. વ્યક્તિગત માલિકો, ખરીદનાર અને ભાડૂત પણ ભાડાપટ્ટા અથવા ખરીદી પહેલાં સામાન્ય શરતોના જ્ઞાન માટે અને કોઈપણ જરૂરી જાળવણી અથવા થાપણની વસૂલાતના પુરાવા માટે ભાડાપટ્ટા સમાપ્ત થવા પર પી. સી. એ. નો ઓર્ડર આપે છે. સ્કોપ પી. સી. એ. સમસ્યાઓ ઓળખવા માટે બિલ્ડિંગ ડાયગ્નોસ્ટિક્સનો ઉપયોગ કરે છે, પરંતુ નિદાન ઉકેલો નક્કી કરવા અને મળી આવેલી સમસ્યાઓના પરિણામોની આગાહી કરવા માટે આગળ વધે છે. પીસીએ અગિયાર મુખ્ય ક્ષેત્રોને આવરી લે છેઃ બિલ્ડિંગ સાઇટ (ટોપોગ્રાફી, ડ્રેનેજ, રિટેનિંગ દિવાલો, પેવિંગ, કર્બિંગ, લાઇટિંગ) બિલ્ડિંગ એન્વલપ (બારીઓ અને દિવાલો) માળખાકીય (પાયો અને ફ્રેમિંગ) આંતરિક ઘટકો (સીડી, હોલવે, સામાન્ય વિસ્તારો) છત પ્રણાલીઓ યાંત્રિક પ્રણાલીઓ (ગરમી, વેન્ટિલેશન અને એર કન્ડીશનીંગ) પ્લમ્બિંગ ઇલેક્ટ્રિકલ સિસ્ટમ્સ વર્ટિકલ પરિવહન (એલિવેટર અને એસ્કેલેટર્સ) જીવન સલામતી, એડીએ, કોડનું પાલન, હવાની ગુણવત્તા (ફાયર કોડ, સુલભતા, પાણીની ઘૂસણખોરી, મોલ્ડ) વૈકલ્પિક રીતેઃ સાઇટ-વિશિષ્ટ પરીક્ષણ, જેમ કે ઊર્જાના નુકસાન માટે ઇન્ફ્રારેડ થર્મોગ્રાફી, હવાના લિકેજ, છત અને બિલ્ડિંગ એન્વલપ ભેજની ઘૂસણખોરી સાઇટ નિરીક્ષણ માળખું અને માળખાનું સંપૂર્ણ અને પ્રતિનિધિ ચિત્ર હોવું જોઈએ. મોટી ઇમારતો માટે, સામાન્ય નિયમ એ છે કે ઇમારતનો 10 ટકા ભાગ જોવો; જો કે, માળખું, ફ્લોર પ્લાન અને બિલ્ડિંગ સિસ્ટમ્સના આધારે, આ પ્રતિનિધિ ચિત્ર પરવડી શકે તે માટે પૂરતું ન પણ હોઈ શકે. અહેવાલમાં મકાનના પ્રકાર અને સ્થિતિનો વર્ણનાત્મક સારાંશ અને મકાનની જાળવણીના તાત્કાલિક અને લાંબા ગાળાના ખર્ચની કોષ્ટકનો સમાવેશ થવો જોઈએ. મૂલ્ય પ્રસ્તાવ અને વપરાશકર્તાઓ પી. સી. એ. ના વપરાશકર્તાઓમાં વિક્રેતા, સંભવિત ખરીદદાર, ધિરાણકર્તા, રોકાણકાર અથવા માલિકનો સમાવેશ થઈ શકે છે. આ અહેવાલો આના માટે ઉપયોગી હોઈ શકે છેઃ મિલકતની ખરીદી કિંમત (ખરીદનાર) મૂડી અથવા વ્યૂહાત્મક આયોજન (માલિક) લોન મંજૂરી (ધિરાણકર્તા) ટ્રિપલ નેટ લીઝ (એન. એન. એન.) (ભાડૂત/ભાડૂત) આગાહી/નિવારક જાળવણી વીમા મૂલ્યાંકન (માલિક, વીમા એજન્સી) કિંમત કોષ્ટકો પી. સી. આર. નો કાર્યકારી સારાંશ અસરકારક રીતે બદલી અનામત કિંમત કોષ્ટક છે. અહેવાલ લંબાઈમાં 20-40 પૃષ્ઠો હોઈ શકે છે; જો કે, આ કોષ્ટક મોટાભાગની વિલંબિત જાળવણી વસ્તુઓનો સારાંશ આપે છે. આ કોષ્ટકો લંબાઈમાં 8 વર્ષથી 40 કે તેથી વધુ હોઈ શકે છે. મોટાભાગના CMBS કામ માટે લાક્ષણિક કોષ્ટક 12 વર્ષ છે (લોનની મુદત વત્તા બે વર્ષ). ગુણધર્મો બે મુખ્ય વર્ગોમાંથી એકમાં આવે છે. તે કાં તો એકમ દીઠ/બેડ/પેડ/રૂમ (એપાર્ટમેન્ટ, હોસ્પિટલ, મોબાઇલ હોમ પાર્ક, હોટેલ, અનુક્રમે) અથવા ચોરસ ફૂટના આધારે (વ્યાપારી અને ઔદ્યોગિક) કરવામાં આવે છે. સંદર્ભો બાહ્ય લિંક્સ નેશનલ એસોસિએશન ઑફ કમર્શિયલ બિલ્ડિંગ ઇન્સ્પેક્ટર્સ એન્ડ થર્મોગ્રાફર્સ કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી અપ્રેઝલ રિયલ એસ્ટેટ ઇન ધ યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ