Residential mortgage-backed security
રહેણાંક ગીરો-સમર્થિત સુરક્ષા (આરએમબીએસ) એ રહેણાંક રિયલ એસ્ટેટ ગીરો દ્વારા સમર્થિત ગીરો-સમર્થિત સુરક્ષાનો એક પ્રકાર છે. ગીરોને સુરક્ષિત કરનારા બોન્ડ્સને સામાન્ય રીતે એક અલગ વર્ગ તરીકે ગણવામાં આવે છે, જે નાણાકીય કરારોના સામાન્ય પેકેજનો સંદર્ભ આપે છે જે સામાન્ય રીતે રોકાણકારોને ચૂકવવામાં આવતી રોકડ ઉપજનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે અને જે ઘરમાલિકો પાસેથી મળેલી રોકડ ચૂકવણી દ્વારા સમર્થિત હોય છે જેઓ તેમના ધિરાણકર્તાઓ સાથે સંમત શરતો અનુસાર વ્યાજ અને મુદ્દલ ચૂકવે છે; તે ગીરો લોનના "પ્રણેતા" અથવા "પ્રાયોજક" દ્વારા બનાવવામાં આવેલું ભંડોળ સાધન છે; વ્યક્તિગત લોન અને ગીરોને ક્રોસ-કોલેટરલાઇઝ કર્યા વિના (કારણ કે વ્યક્તિગત ઘરમાલિકો પાસેથી પરવાનગી મેળવવી અશક્ય હશે), તે એક ભંડોળ સાધન છે જે વ્યક્તિઓ પાસેથી પ્રાપ્ત રોકડ પ્રવાહને એકત્રિત કરે છે અને આ રોકડ રસીદોને ધોધની પ્રાથમિકતાઓ સાથે ચૂકવે છે જે રોકાણકારોને કોઈપણ સમયે રોકડ પ્રાપ્તિની નિશ્ચિતતા સાથે આરામદાયક બનવા માટે સક્ષમ બનાવે છે. બેંકો દ્વારા ઉદ્ભવેલી અને સેવા અપાયેલી ગીરો લોન અને બેંકના ખાતા પર રાખવામાં આવેલી ગીરો લોન અને આર. એમ. બી. એસ. ના ભાગરૂપે સુરક્ષિત કરવામાં આવેલી ગીરો લોન વચ્ચે ઘણા મહત્વપૂર્ણ તફાવતો છે. આમાંથી મુખ્ય પરિણામ એ છે કે જે મુદ્દલ ઉધાર લેનાર સાથે વાતચીત કરે છે, અને સંબંધમાં નવા દાખલ થયેલા "સેવક" ના નિર્ણયને ચલાવે છે, તે હવે જાહેર ટ્રસ્ટ અને બેંકિંગ ચાર્ટર સાથે સંકળાયેલી જવાબદારીઓ પ્રત્યેની જવાબદારી નથી જે પરંપરાગત રીતે બેંકો અને તેમના ગ્રાહકો વચ્ચેના લોન સંબંધોને નિયંત્રિત કરે છે. જ્યાં સુધી મૂળ ધિરાણકર્તાની બેલેન્સ શીટ પર લોનનું પુનર્ગઠન કરવામાં ન આવે ત્યાં સુધી, ઉધાર લેનાર અને તેની બેંક વચ્ચેના રિટેલ-ટુ-કન્ઝ્યુમર સંબંધને મૂળ ગ્રાહક અને વ્યવહારદક્ષ માન્યતા પ્રાપ્ત રોકાણકાર વચ્ચેના સંબંધમાં બદલવામાં આવે છે, જેમના માટે બેંક સર્વિસર ફ્રન્ટ તરીકે કામ કરે છે. આર. એમ. બી. એસ. ને ઘણીવાર ગૂંચવણભરી રીતે છતાં યોગ્ય રીતે "બોન્ડ જેવા" નાણાકીય રોકાણ તરીકે ઓળખવામાં આવે છે કારણ કે આર. એમ. બી. એસ. ને "મુખ્ય રોકાણ" અને "ઉપજ" સહિત સમાન લાક્ષણિકતાઓ ધરાવતું દર્શાવી શકાય છે; "મુખ્ય રોકાણ", જોકે, મકાનમાલિક દ્વારા જારી કરાયેલ વ્યક્તિગત વચન પત્રની ખરીદીનું પ્રતિનિધિત્વ કરતું નથી, પરંતુ રોકાણ કરારમાંથી રોકડ પ્રવાહ પ્રાપ્ત કરવાના અધિકાર માટે "મુખ્ય" ની ચુકવણીનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે જેમાં અન્ય ઘણી સમજણોનો સમાવેશ થાય છે. તેવી જ રીતે, "યીલ્ડ" એ માત્ર વ્યાજ ઉપજની ગણતરી છે જે રોકડ પ્રવાહની પ્રાપ્તિમાંથી ઉદ્ભવે છે. આરએમબીએસ બજાર યુ. એસ. ના મકાનમાલિકોને રહેણાંક ગીરો લોનના ભંડોળનો સૌથી મોટો સ્રોત રજૂ કરે છે (નીચે જુઓ). કોઈપણ વ્યક્તિગત આર. એમ. બી. એસ. પૂલમાં અસ્તિત્વ ધરાવતી વ્યક્તિગત અને ભૌગોલિક રીતે વૈવિધ્યસભર લોનની મોટી સંખ્યાને કારણે આ જામીનગીરીઓની કામગીરીને સામાન્ય રીતે વાણિજ્યિક ગીરો-સમર્થિત જામીનગીરીઓ (સી. એમ. બી. એસ.) કરતાં વધુ અનુમાનિત માનવામાં આવે છે. આર. એમ. બી. એસ. ના ઘણા વિવિધ પ્રકારો છે, જેમાં ગીરો પાસ-થ્રુ, કોલેટરલાઇઝ્ડ ગીરો જવાબદારીઓ (સી. એમ. ઓ.) અને કોલેટરલાઇઝ્ડ ડેટ જવાબદારીઓ (સી. ડી. ઓ.) નો સમાવેશ થાય છે. આધુનિક રહેણાંક ગીરો-સમર્થિત જામીનગીરીઓની ઉત્પત્તિ સરકારી રાષ્ટ્રીય ગીરો સંગઠન (ગિન્ની માએ) માં શોધી શકાય છે, જો કે 1800 ના દાયકાના અંતમાં અને 1900 ના દાયકાની શરૂઆતમાં યુ. એસ. માં ગીરો જામીનગીરીકરણ પર ભિન્નતા અસ્તિત્વમાં હતી. 1968માં, ગિન્ની માએ સૌપ્રથમ સરકાર સમર્થિત નવા પ્રકારના બોન્ડ બહાર પાડ્યા હતા, જેને રહેણાંક ગીરો-સમર્થિત સુરક્ષા તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. આ બોન્ડે સંખ્યાબંધ હોમ લોન લીધી, માસિક મુદ્દલ અને વ્યાજની ચૂકવણી એકત્રિત કરી અને પછી બોન્ડ (ઓ) માટે સમર્થન તરીકે માસિક રોકડ પ્રવાહનો ઉપયોગ કર્યો. આ ગીરોના મુદ્દલની બાંયધરી ગિન્ની માએ દ્વારા આપવામાં આવી હતી, પરંતુ તે જોખમ નહીં કે જે ઉધાર લેનારાઓ મુદ્દલની બાકી રકમ વહેલું ચૂકવે અથવા લોનનું પુનર્ધિરાણ કરવાનું પસંદ કરે, જે "પૂર્વચુકવણી જોખમ" તરીકે ઓળખાતા સંભવિત ભાવિ પરિણામોનો સમૂહ છે. આ રીતે ગીરોના સમૂહને વેચવાથી ગિન્ની માએને ગીરો દલાલો પાસેથી વધારાની હોમ લોન ખરીદવા માટે નવા ભંડોળ મેળવવાની મંજૂરી મળી, જેણે "પરવડે તેવા આવાસનું વિસ્તરણ" કરવાના એજન્સીના કોંગ્રેસ દ્વારા ફરજિયાત મિશનને આગળ વધાર્યું. કારણ કે બેંકો અને અન્ય ગીરો આપનારાઓ તેમના ગીરોને આર. એમ. બી. એસ. માં વેચી શકતા હતા, તેઓ આવકનો ઉપયોગ નવી ગીરો લોન બનાવવા માટે કરતા હતા. કારણ કે આ બોન્ડ્સને યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ સરકારનો સંપૂર્ણ વિશ્વાસ અને સમર્થન હતું, તેમને ઉચ્ચ ક્રેડિટ રેટિંગ્સ મળ્યા હતા અને "વ્યાજ દર ચૂકવ્યો હતો જે ટ્રેઝરી બોન્ડ્સ કરતા થોડો વધારે હતો". ગિન્ની માએની રજૂઆતની સફળતાને પગલે, અન્ય બે સરકાર દ્વારા પ્રાયોજિત આવાસ એજન્સીઓ, ફેની માએ અને ફ્રેડ્ડી મેકે આરએમબીએસની પોતાની આવૃત્તિઓ રજૂ કરવાનું શરૂ કર્યું. ગીરવે મૂકેલી લોનની સરકારની બાંયધરી રોકાણકારોને ખાતરી આપે છે કે જો ઉધાર લેનાર ડિફોલ્ટ થશે, તો તેમની સંપૂર્ણ ચૂકવણી કરવામાં આવશે. પરંતુ તે બાંયધરીના બદલામાં, ઉધાર લેનારાઓને કડક વીમાકરણ ધોરણોનું પાલન કરવામાં આવતું હતું. ઉદાહરણ તરીકે, ફેની માએ સાથે, ઘર ખરીદનારાઓએ ઘરની કિંમતના ઓછામાં ઓછા 10 ટકા ડાઉન પેમેન્ટ કરવું પડતું હતું, અને ખરીદનારની આવક સારી રીતે દસ્તાવેજીકૃત હોવી જોઈએ અને પ્રાધાન્યમાં સામયિક પગારમાંથી. ખાનગી-લેબલ એમ. બી. એસ. નો વિકાસ 1970 ના દાયકાના અંતમાં, સાલોમોન બ્રધર્સની એક ટીમે બેંક ઓફ અમેરિકા સાથે કામ કરીને પ્રથમ રહેણાંક-ગીરો સમર્થિત સુરક્ષા ઊભી કરી હતી જેની સરકાર દ્વારા બાંયધરી આપવામાં આવી ન હતી. લુઈસ રાનીરી નામના સાલોમોન બ્રધર્સના બોન્ડ-વેપારીએ આ પ્રયાસમાં મહત્વની ભૂમિકા ભજવી હતી. તેમણે 1977માં આ પ્રોજેક્ટમાં જોડાયા પછી આ સમયગાળા દરમિયાન "સુરક્ષાત્મક" શબ્દ બનાવ્યો હતો. લેખક એલિસા કાટ્ઝના જણાવ્યા અનુસાર, રાનીરીની મહત્વાકાંક્ષા ગીરો બજારમાં ક્રાંતિ લાવવાની હતી, જે તે સમયે સરકાર દ્વારા પ્રાયોજિત આવાસ વીમા સંસ્થાઓ (ગિન્ની માએ, ફેની માએ અને ફ્રેડ્ડી મેક) પર ભારે નિર્ભર હતી. તેમની યોજના ગીરો બજારને સંપૂર્ણપણે ખાનગી બનાવવાનો માર્ગ શોધવાની હતી અને તે લક્ષ્યને વાસ્તવિકતામાં લાવવા માટે, તેમની ટીમ એક સુરક્ષા ઉત્પાદન બનાવવા માંગતી હતી "જે રોકાણકારોમાં ખરીદી અને વેચી શકાય". તેનો વિચાર ખાનગી બેંકોને લોન જારી કરવાની મંજૂરી આપવાનો અને પછી તે લોનને આવકના સ્થિર પ્રવાહની શોધમાં રહેલા ઈચ્છુક રોકાણકારોને વેચવાનો હતો, જેનાથી મૂડી મુક્ત થઈ શકે, જેનાથી બેંક પછી વધારાની લોન જારી કરી શકે. ત્રણ વર્ષ સુધી પ્રોજેક્ટ પર કામ કરવા છતાં, સાલોમોન ટીમે વિકસાવેલા બોન્ડ્સ મહામંદી સુધીના વિવિધ રાજ્ય નિયમો અને ફેડરલ સિક્યોરિટીઝ કાયદાને કારણે વ્યાપારી રીતે નિષ્ફળ રહ્યા હતા. આ સમસ્યાને ઉકેલવા માટે, રાનીએરીએ કોંગ્રેસ સમક્ષ સેકન્ડરી મોર્ગેજ માર્કેટ એન્હાન્સમેન્ટ એક્ટ ઓફ 1984 (એસએમએમઇએ) બનાવવામાં અને બચાવવામાં મદદ કરી હતી. એલિસા કાટ્ઝે અમેરિકન રિયલ એસ્ટેટ બજારના તાજેતરના ઇતિહાસ પરના તેમના 2009 ના પુસ્તકમાં લખ્યું છે કે એસએમએમઇએ બોન્ડ-રેટિંગ એજન્સીઓને-તે સમયે, મૂડીઝ અને સ્ટાન્ડર્ડ એન્ડ પૂઅર્સ-દરેક ગીરો પૂલ પર તોલવું. જ્યાં સુધી બોન્ડને એજન્સીઓ તરફથી ટોચનું રેટિંગ મળે છે-એટલે કે એજન્સીઓના અભિપ્રાયમાં, રોકાણકારોને ચૂકવણી મેળવવાનો વિશ્વાસ હોવો જોઈએ-તે વેચી શકાય છે. જ્યારે સિક્યોરિટીઝ એન્ડ એક્સચેન્જ કમિશન આ સિક્યોરિટીઝના વેપારની દેખરેખ રાખશે, જેમ તે વેચાણ માટેના તમામ રોકાણો કરે છે, ત્યારે યુ. એસ. સરકાર હવે ગીની માએની જેમ ગીરો-સમર્થિત સિક્યોરિટીઝમાં બજારનું સંચાલન કરશે નહીં. "અમે માનીએ છીએ કે મૂલ્યાંકન સેવાઓ નોંધપાત્ર રોકાણકારોની સુરક્ષા પૂરી પાડે છે", રાનીએરીએ 1984ની શરૂઆતમાં કોંગ્રેસ સમક્ષ જુબાની આપી હતી. આ કાયદાએ "ક્રેડિટ યુનિયનો સહિત ફેડરલ-ચાર્ટર્ડ નાણાકીય સંસ્થાઓને" મંજૂરી આપવા માટે દરવાજો ખોલ્યો, "ગીરો-સંબંધિત જામીનગીરીઓમાં રોકાણ કરવાની ક્ષમતા માત્ર મર્યાદાઓને આધિન છે જે યોગ્ય નિયમનકારી બોર્ડ લાદશે". તેણે ખાનગી લેબલ એમ. બી. એસ. માટે બજાર ઊભું કર્યું હતું, જે 1977માં જ્યારે રાનીએરી પ્રથમ વખત વિકસાવી રહ્યા હતા ત્યારે અસ્તિત્વમાં નહોતું. ફેની માએના ડેવિડ મેક્સવેલના જણાવ્યા અનુસાર, "ખાનગી-લેબલ" ગીરો-સમર્થિત જામીનગીરીઓના વિકાસકર્તાઓએ ફેની અને ફ્રેડ્ડીની "એજન્સી" એમબીએસને ઘટાડવાનો અને બદલવાનો પ્રયાસ કર્યો ન હતો-અથવા ઓછામાં ઓછું અંત લાવ્યો ન હતો. તેઓ "એવા ઉત્પાદનો શોધવા માંગતા હતા જેનાથી તેઓ નફો કરી શકે જ્યાંથી તેમને ફેની સાથે સ્પર્ધા કરવાની જરૂર ન હોય". નાણાકીય પત્રકારો બેથની મેકલીન અને જો નોસેરા દલીલ કરે છે કે વોલ સ્ટ્રીટ પર રાનીરી અને અન્ય લોકોને સમજાયું કે તેઓ ક્યારેય "[જી. એસ. ઈ.] ફેની અને ફ્રેડીને પરંપરાગત ગીરોના જામીનદાર તરીકેની તેમની પ્રબળ સ્થિતિમાંથી હટાવશે નહીં", પરંતુ ફેની અને ફ્રેડીને કોઈ વ્યવસાય નહોતો અને નોન-પ્રાઇમ ગીરો (સબપ્રાઇમ અથવા ઓલ્ટ-એ ગીરો) માં કોઈ રસ નહોતો. આમ સબપ્રાઇમ બજાર ખાનગી લેબલ મોર્ગેજ-બેક્ડ સિક્યોરિટીઝનું ક્ષેત્ર બની ગયું. "સરકાર દ્વારા પ્રાયોજિત સાહસ" ના એમબીએસ, ફેની અને ફ્રેડીને તેમના ઉચ્ચ ધોરણો અને યુએસ સરકાર દ્વારા બાંયધરીના સૂચનોને કારણે "એએએ-રેટેડ બોન્ડ્સની સમકક્ષ" માનવામાં આવતા હતા. જ્યારે ખાનગી-લેબલ સબપ્રાઇમ ગીરો ક્યારેય તે દાવો કરી શકશે નહીં, ત્યારે એકત્રિત કરેલા ગીરોને "હપ્તામાં" કાપીને, દરેકને માસિક અથવા ત્રિમાસિક મુદ્દલ અને વ્યાજ પ્રવાહના પ્રવાહમાં અલગ પ્રાથમિકતા હોય છે, તેઓ સૌથી વધુ પ્રાથમિકતા સાથે હપ્તામાંથી ટ્રિપલ એ રેટેડ સિક્યોરિટીઝ બનાવી શકે છે-સૌથી વધુ "વરિષ્ઠ" હપ્તામાં. કારણ કે સૌથી મોટો હપ્તો "ડોલ" જેવો હતો જે મુદ્દલ અને વ્યાજના "પાણી" થી ભરવામાં આવતો હતો જે આ પાણીને આગામી સૌથી નીચી ડોલ (એટલે કે. હપ્તો) જ્યાં સુધી તે સંપૂર્ણ રીતે ભરાયો ન હતો અને ઓવરફ્લો થતો ન હતો ત્યાં સુધી, ટોચની ડોલ/હપ્તો (સિદ્ધાંતમાં) નોંધપાત્ર ધિરાણપાત્રતા ધરાવતા હતા અને સૌથી વધુ ક્રેડિટ રેટિંગ્સ મેળવી શકતા હતા, જે તેમને નાણાં બજાર અને પેન્શન ફંડ્સ માટે વેચાણપાત્ર બનાવે છે જે અન્યથા સબપ્રાઇમ ગીરો જામીનગીરીઓ સાથે વ્યવહાર કરશે નહીં. 1980ના દાયકાના અંતમાં અને 1990ની શરૂઆતમાં પ્રથમ ખાનગી લેબલ સોદાઓમાં ઘણીવાર માત્ર બે તબક્કાઓ હતા, પરંતુ 2005-06 સુધીમાં સોદા વધુ જટિલ બની ગયા હતા. ખાનગી લેબલ સબપ્રાઇમ મોર્ટગેજ સિક્યોરિટીઝ (2006) ના ટોચના વર્ષોમાંના એક "લાક્ષણિક" ગીરો-સમર્થિત "સોદાનું વર્ણન નાણાકીય કટોકટી તપાસ અહેવાલમાં કરવામાં આવ્યું હતું. (જમણી બાજુએ કોષ્ટક જુઓ.) "CMLTI 2006-NC2" તરીકે ઓળખાતા આ સોદામાં 4499 સબપ્રાઇમ ગીરો સામેલ હતા, જે કેલિફોર્નિયા સ્થિત ધિરાણકર્તા ન્યૂ સેન્ચ્યુરી ફાઇનાન્શિયલ દ્વારા ઉદ્ભવ્યા હતા અને સિટીગ્રુપ દ્વારા બનાવવામાં આવેલ અને પ્રાયોજિત વિશેષ હેતુ ધરાવતી સંસ્થા દ્વારા જારી કરવામાં આવ્યા હતા. આ સંસ્થાએ $947 મિલિયનના ગીરો-સમર્થિત બોન્ડ્સના 19 હપ્તા બહાર પાડ્યા હતા. સિટીગ્રુપ અને અન્ય કંપનીઓએ ઉચ્ચ રેટિંગ્સ હાંસલ કરવા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું હોવાથી, (ચાર) વરિષ્ઠ ક્ષેત્રોએ ટ્રિપલ A રેટિંગ આપીને સોદામાં 78 ટકા અથવા 73.7 કરોડ ડોલરનું યોગદાન આપ્યું હતું. અગિયાર ભાગ "મેઝેનાઇન" હતા-ત્રણ રેટેડ એએ, ત્રણ એ, ત્રણ બીબીબી અને બે બીબી (જંક). સૌથી નાનો હપ્તો "ઇક્વિટી" અથવા "શેષ" અથવા "પ્રથમ નુકસાન" તરીકે ઓળખાતો હતો. તેનું કોઈ ક્રેડિટ રેટિંગ નહોતું અને તેને સિટીગ્રુપ અને હેજ ફંડ વચ્ચે વહેંચવામાં આવ્યું હતું. હપ્તો જેટલો "નાનો" હોય છે, તેનું જોખમ એટલું જ વધારે હોય છે અને વળતરમાં તેનો વ્યાજ દર પણ એટલો જ વધારે હોય છે. વ્યાપાર કટારલેખક જો નોસેરાના જણાવ્યા અનુસાર, 2013ના મધ્ય સુધીમાં, "ખાનગી ગીરો-સમર્થિત જામીનગીરીઓનું બજાર. મૃતપ્રાય રહ્યું છે" [27]; તેના ધિરાણમાં ફેની અને ફ્રેડ્ડીનું પ્રભુત્વ રહ્યું છે. વૃદ્ધિ, નવીનતા, ભ્રષ્ટાચાર રહેણાંક ગીરો-સમર્થિત જામીનગીરીઓ અને સમાન ધ્વનિ ઉત્પાદનો 1980 ના દાયકામાં વિસ્તરણ કરવાનું ચાલુ રાખશે અને વધુ જટિલ બનશે. ઉદાહરણ તરીકે, 1983 માં ફ્રેડ્ડી મેકે પ્રથમ કોલેટરલાઇઝ્ડ મોર્ટગેજ ઓબ્લિગેશન (CMO) નું માર્કેટિંગ કર્યું હતું આખરે 1987 માં કોલેટરલાઇઝ્ડ ડેટ ઓબ્લિગેશન (સીડીઓ) ના વિકાસ સાથે અને સીડીઓ-સ્ક્વેર્ડ જેવી વધુ શોધો સાથે સ્ટ્રક્ચર્ડ ફાઇનાન્સ વિસ્ફોટ કરશે. સી. ડી. ઓ. નો ઉપયોગ મૂળરૂપે ઘણા જુદા જુદા આર. એમ. બી. એસ. (જે પોતે રહેણાંક ગીરોના પૂલ હતા) ને એકત્રિત કરવા માટે કરવામાં આવતો હતો અને પછી તેમને હપ્તામાં વિભાજિત કરીને રોકાણકારોને વેચવામાં આવતા હતા. આ નાણાકીય નવીનતાઓનું અંતિમ પરિણામ સરકાર દ્વારા પ્રાયોજિત સંસ્થાઓની બહાર અસ્તિત્વ ધરાવતું ગૌણ ગીરો બજાર હતું જેણે વોલ સ્ટ્રીટ બેંકો માટે વિશાળ વૃદ્ધિની તક પૂરી પાડી હતી. ઇન્ટરનેશનલ મોનેટરી ફંડના ભૂતપૂર્વ મુખ્ય અર્થશાસ્ત્રી સિમોન જ્હોનસનના જણાવ્યા અનુસાર, "ખાનગી ગીરો-સમર્થિત જામીનગીરીઓનું કુલ પ્રમાણ (ગિન્ની માએ, ફેની માએ અને ફ્રેડ્ડી મેક દ્વારા બહાર પાડવામાં આવેલી જામીનગીરીઓને બાદ કરતાં) 1984માં 11 અબજ ડોલરથી વધીને 1994માં 200 અબજ ડોલરથી વધીને 2007માં 3 ટ્રિલિયન ડોલરની નજીક પહોંચી ગયું હતું". ખાનગી ગીરો પ્રતિભૂતિકરણ બજાર સતત વધતું રહ્યું. 2004 માં "વ્યાપારી બેંકો, બચત અને રોકાણ બેંકોએ ફેની માએ અને ફ્રેડ્ડી મેક સાથે હોમ લોનની સુરક્ષામાં પકડ જમાવી હતી", અને 2005 સુધીમાં તેઓ તેમને પાછળ છોડી ગયા હતા. ખાનગી એમબીએસ મુખ્યત્વે તેમના ધોરણોને ઘટાડીને અને વધુ નીચી ગુણવત્તાવાળા, ઉચ્ચ જોખમવાળા ગીરો જેમ કે અલ્ટ-એ અને સબપ્રાઇમ ગીરોને સુરક્ષિત કરીને વિકસ્યું હતું. વિદ્વાન માઈકલ સિમકોવિક દલીલ કરે છે કે ધોરણોમાં આ છૂટછાટ લોન માટે સિક્યોરિટાઇઝર્સ વચ્ચેની વધુ સ્પર્ધા અને લોન આપનારાઓ માટે વધુ બજાર શક્તિને કારણે હતી. નાણાકીય પત્રકારો બેથની મેકલીન અને જો નોસેરા દલીલ કરે છે કે વોલ સ્ટ્રીટ સિક્યોરિટાઇઝર્સ ધોરણોમાં છૂટછાટને પ્રોત્સાહન આપે છે કારણ કે નબળી ગુણવત્તાવાળી લોનનો અર્થ "વધુ ઉપજ" થાય છે. જી. એસ. ઈ. એ પણ જવાબમાં તેમના ધોરણો હળવા કર્યા હતા, પરંતુ જી. એસ. ઈ. ધોરણો સામાન્ય રીતે ખાનગી બજારના ધોરણો કરતા ઊંચા રહ્યા હતા, અને જી. એસ. ઈ. સુરક્ષાત્મકતા સામાન્ય રીતે બાકીના બજારની તુલનામાં સારું પ્રદર્શન કરવાનું ચાલુ રાખ્યું હતું. જો કે, કેટલાક માને છે કે જી. એસ. ઈ. ના વર્ચસ્વે બજારને વિકૃત કર્યું હતું, જે વધુ પડતી કિંમત તરફ દોરી ગયું હતું જેણે રિયલ એસ્ટેટ બબલ અને જી. એસ. ઈ. ના અંતિમ ફેડરલ સરકારના બેલઆઉટ તરફ દોરી જવામાં મદદ કરી હતી. પરિણામે, જી. એસ. ઈ. ને ધીમે ધીમે બંધ કરવા માટે કેટલીક કાયદાકીય અને અન્ય દરખાસ્તો વિકસાવવામાં આવી છે. બજારનું પતન ઓછી ગુણવત્તાવાળા ગીરોમાં ખૂબ જ ઝડપી વૃદ્ધિ, જે પ્રતિભૂતિકરણ દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવે છે, તે 2000 ના દાયકાના અંતમાં નાણાકીય કટોકટીનું મુખ્ય કારણ માનવામાં આવે છે, જેને સબપ્રાઇમ ગીરો કટોકટી તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે. 2008 પછી ખાનગી આર. એમ. બી. એસ. બજાર મોટાભાગે તૂટી પડ્યું હતું અને તેનું સ્થાન સરકાર દ્વારા સમર્થિત પ્રતિભૂતિકરણ દ્વારા લેવામાં આવ્યું છે, જે વધુ કડક વીમાકરણ અને ઉચ્ચ ધોરણો દ્વારા વર્ગીકૃત થયેલ છે. આ પણ જુઓ રશિયન મોર્ટગેજ સર્ટિફિકેટ બોન્ડ્સ મોર્ટગેજ લોન (વિભાગ યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ મોર્ટગેજ ફાઇનાન્સ ઉદ્યોગ) સબપ્રાઇમ મોર્ટગેજ કટોકટી ફિક્સ્ડ ઇન્કમ સિક્યોરિટીઝ કન્વેક્સિટી રિસ્ક રેફરન્સ બાહ્ય કડીઓ 1984ના સેકન્ડરી મોર્ટગેજ માર્કેટ એન્હાન્સમેન્ટ એક્ટનો સારાંશ બોન્ડ્સ (ફાઇનાન્સ) યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સના મોર્ટગેજ ઉદ્યોગ ફિક્સ્ડ-ઇન્કમ સિક્યોરિટીઝ સ્ટ્રક્ચર્ડ ફાઇનાન્સ મોર્ટગેજ-બેક્ડ સિક્યોરિટીઝ