Judith Yates
જુડિથ નેન્સી યેટ્સ (20 નવેમ્બર 1943-20 મે 2022) ઓસ્ટ્રેલિયાના આવાસ અર્થશાસ્ત્રી હતા. તેઓ 1971 થી 2009 સુધી સિડની યુનિવર્સિટીમાં લેક્ચરર અને એસોસિએટ પ્રોફેસર હતા. એક સામાજિક ઉદાર અર્થશાસ્ત્રી તરીકે, તેમણે ઓસ્ટ્રેલિયાના આવાસ ક્ષેત્રના મોટાભાગના પાસાઓ પર શૈક્ષણિક સામયિકો અને સરકાર અને ઉદ્યોગ અહેવાલોમાં 120 થી વધુ કાગળો પ્રકાશિત કર્યા, ખાસ કરીને કરવેરા અને નાણાકીય પ્રણાલીના વિતરણ પાસાઓ પર, પરવડે તેવા અને ઓછા ભાડાના પુરવઠા પર તેમની કારકિર્દી તેમની સંખ્યાબંધ સરકારી સલાહકાર સમિતિઓમાં નિમણૂક કરવામાં આવી હતી, અને તેમણે ઘણી સરકારી પૂછપરછમાં યોગદાન આપ્યું હતું. તેઓ કોમનવેલ્થ બેંક અને હાઉસિંગ લોન ઇન્શ્યોરન્સ કોર્પોરેશનના બોર્ડમાં સામેલ થનારા પ્રથમ મહિલા હતા. 2001 થી 2017 સુધી તેમણે ઓસ્ટ્રેલિયન હાઉસિંગ એન્ડ અર્બન રિસર્ચ ઇન્સ્ટિટ્યૂટ (એએચયુઆરઆઈ) સાથે વ્યાપકપણે કામ કર્યું હતું. પ્રારંભિક જીવન જુડિથ યેટ્સ ની પોટર પાંચ બાળકોમાં સૌથી મોટા હતા. તેણીના પિતા વર્નોન વ્હીટલી પોટર 1942માં દક્ષિણ ઓસ્ટ્રેલિયામાં પોર્ટ પિરીની બેટી બેટ્સ સાથે લગ્ન કર્યા હતા, જ્યારે તેઓ રોયલ ઓસ્ટ્રેલિયન એર ફોર્સમાં ફરજ બજાવતા હતા. તેણીની માતા બેટી યુનિવર્સિટીમાં શિક્ષિત અને શિક્ષિકા હતી. યુદ્ધ પછી, વર્નોન પોટરએ તબીબી ડિગ્રી મેળવી હતી અને મે 1949માં પોર્ટ પિરીના ખાણકામ બંદરમાં પ્રેક્ટિસ શરૂ કરતા પહેલા, 1945થી બ્રોકન હિલ એનએસડબલ્યુમાં સર્જિકલ રજિસ્ટ્રાર હતા. યેટ્સે પોર્ટ પિરીની શાળામાં અભ્યાસ કર્યો હતો, જ્યાં તેમણે ગણિત માટે મજબૂત અભિરુચિ દર્શાવી હતી. યેટ્સે ઓસ્ટ્રેલિયન નેશનલ યુનિવર્સિટી (એ. એન. યુ.) માં અર્થશાસ્ત્રનો અભ્યાસ કરવા માટે કોમનવેલ્થ બ્યુરો ઓફ સેન્સસ એન્ડ સ્ટેટિસ્ટિક્સ (હવે ઓસ્ટ્રેલિયન બ્યુરો ઓફ સ્ટેટિસ્ટિક્સ એ. બી. એસ.) પાસેથી કેડેટશિપ મેળવી હતી અને નવી રહેણાંક કોલેજ, બ્રુસ હોલમાં પ્રથમ પ્રવેશ મેળવનારાઓમાંનો એક હતો. તેમણે 1964માં તેમની ઓનર્સ ડિગ્રીમાં તેમના વર્ગમાં ટોચનું સ્થાન મેળવ્યું હતું. જ્યારે તેણીને જાણવા મળ્યું કે તેના પુરુષ સાથી કેડેટ્સને તેના કરતા વધુ પગાર આપવામાં આવશે, ત્યારે તેણીએ તેના બોન્ડની ચૂકવણી કરી અને ક્યારેય એબીએસ માટે કામ કર્યું નહીં, તેના બદલે એએનયુમાં અર્થશાસ્ત્રમાં ટ્યુટરશિપ લીધી, પછી 1966 દરમિયાન એડિલેડ યુનિવર્સિટીમાં લેક્ચરશિપ લીધી. તેમણે તે વર્ષના અંતમાં વોરેન યેટ્સ સાથે લગ્ન કર્યા હતા. આ દંપતિ નેધરલેન્ડ્સમાં ત્રણ વર્ષ સુધી રહ્યા હતા જ્યારે વોરેન ફિલિપ્સમાં ઇલેક્ટ્રિકલ એન્જિનિયર તરીકે કામ કરતા હતા. તેઓ બંને ડચમાં અસ્ખલિત બન્યા અને નેધરલેન્ડ્સમાં આજીવન જોડાણો અને મિત્રતા જાળવી રાખી, નિયમિતપણે મુલાકાત લેતા અને યુરોપમાં સાયકલ પ્રવાસો લેતા. યેટ્સે એમ્સ્ટર્ડમ યુનિવર્સિટીમાં નિયંત્રણ સિદ્ધાંત અને સમીકરણોની પ્રણાલીઓની સ્થિરતા પર પીએચડી કરી હતી. તેમણે 1967માં તેમના થીસીસમાંથી એક પેપર પ્રકાશિત કર્યું હતું, પરંતુ તેઓ ફરીથી અર્થશાસ્ત્રમાં પ્રકાશિત થવામાં 14 વર્ષ લાગશે. આ દંપતી 1971માં ઓસ્ટ્રેલિયા પરત ફર્યું હતું અને સિડનીના ઉત્તર કિનારા પર મોસ્મેનમાં સ્થાયી થયું હતું. વારેને તે સમયની એનએસડબલ્યુ ઇન્સ્ટિટ્યૂટ ઓફ ટેકનોલોજીમાં લેક્ચરરનું પદ મેળવ્યું હતું, આખરે તેઓ પ્રોફેસર અને વિભાગના વડા બન્યા હતા, જ્યારે જુડિથને સિડની યુનિવર્સિટી ખાતે સ્કૂલ ઓફ ઇકોનોમિક્સમાં ગાણિતિક અર્થશાસ્ત્રમાં વ્યાખ્યાનની ઓફર કરવામાં આવી હતી. તેમને બે બાળકો હતા, 1971માં કાઈલી અને 1972માં માર્ક. 1975 થી 1981 સુધી, યેટ્સ એનએસડબલ્યુ બોર્ડ ઓફ સેકન્ડરી સ્કૂલ સ્ટડીઝ અને હાયર એજ્યુકેશન રિસર્ચ એન્ડ ડેવલપમેન્ટ સોસાયટી ઓફ ઓસ્ટ્રેલિયા દ્વારા અર્થશાસ્ત્રના શિક્ષણમાં સક્રિય હતા. 1979માં બ્રિટનમાં તેમના પ્રથમ વિશ્રામ સમયે, યેટ્સ આવાસ સંશોધન સમુદાયમાં જોડાઈ ગયા હતા. તે સમયે કોઈ અન્ય ઓસ્ટ્રેલિયન વિદ્વાનો આવાસ સંશોધનમાં સામેલ નહોતા. 1980ની આસપાસ, યેટ્સ ઓસ્ટ્રેલિયન ફાઇનાન્શિયલ સિસ્ટમ ઇન્ક્વાયરી (કેમ્પબેલ રિપોર્ટ) દ્વારા પૃષ્ઠભૂમિ કાર્ય માટે નિયુક્ત કરાયેલા ઘણા અર્થશાસ્ત્રીઓમાંના એક હતા, જેમણે બજાર દરને અનુરૂપ આવાસના વ્યાજ દરો લાવવા માટે નાણાકીય નિયમનના ભાગ રૂપે માંગ કરી હતી. સામાજિક ન્યાયની તેમની મજબૂત ભાવના સાથે, યેટ્સે તેમનું ધ્યાન વિતરણના મુદ્દાઓ તરફ ફેરવ્યું, જેના પર તે સમયે અન્ય કેટલાક લોકો વિચાર કરી રહ્યા હતા. તેમણે તપાસ માટે મોટાભાગનું વિતરણનું કામ કર્યું હતું. કેટલાક સર્વેક્ષણોનો ઉપયોગ કરીને યેટ્સે પ્રથમ વખત ઓસ્ટ્રેલિયામાં સંપત્તિ અને આવાસની માંગની વહેંચણીનો અંદાજ લગાવ્યો હતો. તેમણે એવો મજબૂત અભિપ્રાય વ્યક્ત કર્યો હતો કે મકાનમાલિકોને પરોક્ષ સબસિડી, ખાસ કરીને જમીન કર પર લાદવામાં આવેલ ભાડું અને છૂટનો બિન-કર, અસમાન અને બિનકાર્યક્ષમ હતો કારણ કે તેનાથી એવા સમૃદ્ધ પરિવારોને સૌથી વધુ ફાયદો થયો હતો જેમણે પહેલેથી જ તેમના મકાનોની ચૂકવણી કરી દીધી હતી, ન તો પહેલા ઘર ખરીદનારાઓને મદદ કરી હતી અને ન તો પુરવઠો વધાર્યો હતો. 1984માં, હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ પરના તેમના કાર્યને કારણે, તેમને હાઉસિંગ લોન ઇન્શ્યોરન્સ કોર્પોરેશન અને કોમનવેલ્થ બેંકના બોર્ડમાં જોડાનારા પ્રથમ મહિલા તરીકે આમંત્રિત કરવામાં આવ્યા હતા. તેણીને સ્થાનિક સરકારી નાણાંની રાષ્ટ્રીય તપાસમાં પણ સમર્થન આપવામાં આવ્યું હતું. એવું માનવામાં આવતું હતું કે નિયંત્રણો દૂર કરવાથી આવાસ માટે વધુ નાણાં મળશે, જેનાથી ઘરની માલિકીમાં વધારો થશે અને બેંકો વધુ નવીન બનવા માટે પ્રોત્સાહિત થશે. 1988ની સમીક્ષામાં, યેટ્સે દર્શાવ્યું હતું કે 1982થી 1985 સુધીના પ્રારંભિક ઉછાળા પછી, નિયંત્રણમુક્ત થવાથી ઓસ્ટ્રેલિયામાં આવાસ લોનનું વાસ્તવિક મૂલ્ય ભાગ્યે જ બદલાયું હતું. ઉપલબ્ધ વધારાના પૈસા ઘરની ઊંચી કિંમતોમાં અદ્રશ્ય થઇ ગયા. તેમજ, ખાનગી ક્ષેત્ર રૂઢિચુસ્ત અને સાહસિક રહ્યું, જ્યારે જાહેર ક્ષેત્ર નવીન ગૌણ ગીરો બજારો અને લો-સ્ટાર્ટ લોન સાધનોની સ્થાપના કરી રહ્યું હતું. નિયંત્રણમુક્ત કરવા પરનું તેમનું છેલ્લું પેપર 2016માં પ્રકાશિત થયું હતું. તેણી માનતી હતી કે નિયંત્રણો દૂર કરવાથી ઓસ્ટ્રેલિયામાં મજબૂત આર્થિક કામગીરી અને સમૃદ્ધિને મંજૂરી મળી છે. જોકે, આવક અને સંપત્તિની અસમાનતામાં વધારો થયો હતો, જ્યારે ધિરાણમાં તેજી અને વ્યાપકપણે વિસ્તરેલા પ્રતિભૂતિકરણ બજારને કારણે દેવું ત્રણ ગણું વધ્યું હતું. ઘરની કિંમતોમાં નાટ્યાત્મક વધારો થયો હતો, રહેઠાણનો પુરવઠો અપૂરતો હતો અને પરવડે તેવા રહેઠાણની પહોંચમાં ઘટાડો થયો હોવાથી વહેંચણીના પ્રતિકૂળ પરિણામો આવ્યા હતા. 1987માં, જો ફ્લડ સાથે, તેમણે હાઉસિંગ સબસિડી સ્ટડીનું નિર્માણ કર્યું હતું. પ્રોજેક્ટ અહેવાલમાં સેંકડો આવાસ સબસિડીની વિગતવાર માહિતી આપવામાં આવી હતી, જેમાં તેમને આવાસની મુદત અને આવક જૂથ દ્વારા વહેંચવામાં આવી હતી, જે દર્શાવે છે કે ઉચ્ચ આવક ધરાવતા મકાનમાલિકોને સૌથી વધુ સબસિડી મળી રહી છે, જ્યારે ખાનગી ભાડૂતોને લગભગ કંઈ જ મળી રહ્યું નથી. આ પરિણામો કોમનવેલ્થને ખાનગી ભાડૂતોને ભાડાની સહાય વધારવા માટે મહત્વપૂર્ણ હતા. આજે, 5 અબજ ડોલરથી વધુના વાર્ષિક ખર્ચ સાથે, આ ઓસ્ટ્રેલિયાનો અત્યાર સુધીનો સૌથી મોટો આવાસ સહાય કાર્યક્રમ છે. તે જ વર્ષે, યેટ્સે માત્ર ઓસ્ટ્રેલિયામાં જ નહીં પરંતુ સામાન્ય રીતે, એક કુશળ સ્વ-ધિરાણ વીમા યોજના દ્વારા આવાસ સહાયના આમૂલ પુનર્ગઠનની દરખાસ્ત કરી હતી, જેમાં તેણીના ચાર પસંદગીના હસ્તક્ષેપો સામેલ હતા. આ માલિક દ્વારા કબજા હેઠળના મકાનો, આવાસ ભથ્થું, વહેંચાયેલ ઇક્વિટી લોન અને આવાસ બોન્ડ્સમાંથી લાદવામાં આવેલી આવક પરનો કર હતો. આ યોજનામાં સમૃદ્ધથી લઈને ગરીબ સુધીના લાભોનું નોંધપાત્ર પુનઃવિતરણ સામેલ હતું. યેટ્સે તેમની સમગ્ર કારકિર્દી દરમિયાન આવાસ સબસિડીનું મૂલ્યાંકન કરવાનું ચાલુ રાખ્યું હતું, 2003,2004 અને 2010માં વિતરણ અંદાજોમાં સુધારાઓ પૂરા પાડ્યા હતા. 2020માં, ન્યૂ સાઉથ વેલ્સ સરકારે યેટ્સ અને અન્ય અર્થશાસ્ત્રીઓની ભલામણોને અનુરૂપ ખરીદદારોને ખરીદી પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને જમીન વેરો વચ્ચે પસંદગી કરવાની યોજનાની જાહેરાત કરી હતી. યેટ્સે ટિપ્પણી કરી કે આ એક અત્યંત ધીમી પ્રક્રિયા હશે. વહેંચાયેલ ઇક્વિટી 1980ના વિકૃત અને "ફ્રન્ટ લોડેડ" પ્રમાણભૂત ક્રેડિટ ફોન્સિયર ગીરો પરના ઊંચા વ્યાજ દરો, 1983ના કાર્યકારી પેપરમાં, યેટ્સે વહેંચાયેલ ઇક્વિટી લોનના એક સ્વરૂપ, વહેંચાયેલ પ્રશંસા ગીરોની રજૂઆત માટે પ્રોત્સાહનોની ચર્ચા કરી હતી. શરૂઆતમાં તેમણે જણાવ્યું હતું કે બિન-સબસિડીવાળા કાર્યક્રમથી ફક્ત એવા લોકોને જ ફાયદો થઈ શકે છે જેઓ પહેલેથી જ ખરીદી કરી શકે છે, પરંતુ પછીથી તેમણે આ કામ કરવા માટે એક રસ્તો શોધી કાઢ્યો. પછીના વર્ષોમાં, તેણી ક્રિસ્ટીન વ્હાઇટહેડ સાથે વહેંચાયેલ ઇક્વિટી પર તુલનાત્મક કાર્યમાં રોકાયેલી હતી. વર્ષ 2000 પછી મુદ્દો ફુગાવાનો નહોતો, પરંતુ ઘરની ખૂબ ઊંચી અને ઝડપથી વધતી કિંમતોનો હતો. ઓછી આવક ધરાવતા પરિવારોને ધિરાણ આપવા માટે ઉપલબ્ધ ભંડોળનો ઉપયોગ કરવા માટે વહેંચાયેલ ઇક્વિટીનો ઉપયોગ કરવા માટે સરકારી અને બિન-નફાકારક ધિરાણકર્તાઓમાં વ્યાજ વધ્યું હતું, પરંતુ આ વિચાર ખરેખર ધિરાણકર્તાઓ અથવા ઉધાર લેનારાઓમાં ક્યારેય લોકપ્રિય બન્યો ન હતો. સામાજિક આવાસ માટે ખાનગી ધિરાણ 1991 સુધીમાં ઓસ્ટ્રેલિયામાં પરવડે તેવા અને સામાજિક ભાડાના મકાનોમાં ભારે ઘટાડો થયો હતો, જેમાં સરકારો જરૂરી ધોરણે સ્ટોકનું નિર્માણ કરવા તૈયાર નહોતી. 1991ની આવાસ વ્યૂહરચનાના ભાગરૂપે, યેટ્સે ઝડપથી વિસ્તરી રહેલા સુપરએન્યુએશન ઉદ્યોગમાંથી પરવડે તેવા આવાસ માટે નાણાં આકર્ષવા માટે એકમ ટ્રસ્ટની જેમ ભાડાના આવાસના સ્ટોક દ્વારા સમર્થિત કૃત્રિમ "ઇક્વિટી બોન્ડ" નું સૂચન કર્યું હતું. જ્યારે જાહેરાત કરવામાં આવી કે વિક્ટોરિયન સરકાર અને વરિષ્ઠ કોમનવેલ્થ જાહેર સેવકોએ આ યોજનાને ટેકો આપ્યો ત્યારે આ પ્રથમ પાનાના સમાચાર બની ગયા. જોકે, તેનો સ્વીકાર કરવામાં આવ્યો ન હતો. 2012 પછી, યેટ્સે ખાનગી નાણાં આકર્ષવા માટે વાહનોને આગળ વધારવા માટે અન્ય સંશોધકો સાથે કામ કર્યું. 1996માં યેટ્સ અને એ. એચ. યુ. આર. આઈ. ના સંશોધક મેરિયન વુલ્ફે ત્રણ વર્ષની ઓસ્ટ્રેલિયન રિસર્ચ કાઉન્સિલ ગ્રાન્ટ, ઓસ્ટ્રેલિયાની હાઉસિંગ ચોઇસ મેળવી હતી, જેના પરિણામો એક પુસ્તકમાં અને એક વિશેષ જર્નલ અંકમાં પ્રકાશિત થયા હતા. સહયોગી અભ્યાસમાં ઓસ્ટ્રેલિયામાં ઘટી રહેલી પ્રજનનક્ષમતા, શ્રમ બજારનું પુનર્ગઠન અને ભાડાની સહાય સહિત ખૂબ જ નોંધપાત્ર સામાજિક અને આર્થિક પુનર્ગઠનની અસરો પર ધ્યાન આપવામાં આવ્યું હતું. વિશ્લેષણમાંથી, સંશોધનના ત્રણ મહત્વપૂર્ણ નવા તારો બહાર આવ્યા-ઘરની માલિકીમાં ઘટાડો, ઓછા ખર્ચે ભાડાના મકાનોની ખોટ અને શહેરી પુનર્ગઠનની વિતરણની અસરો. ઘરની માલિકીમાં ઘટાડો હાઉસિંગ ચોઇસના અભ્યાસમાં પ્રથમ વખત ઓળખવામાં આવ્યું છે કે નાના પરિવારો માટે ઘરની માલિકીનો દર, જે 1960ના દાયકાની શરૂઆતથી સ્થિર હોવાનું માનવામાં આવતું હતું, તે ઘટી રહ્યો છે. નવી પુનઃગઠિત ઓસ્ટ્રેલિયન હાઉસિંગ એન્ડ અર્બન રિસર્ચ ઇન્સ્ટિટ્યૂટ (એ. એચ. યુ. આર. આઈ.) હેઠળ યેટ્સના પ્રથમ અભ્યાસમાં વિગતો રજૂ કરવામાં આવી હતી. 25-34 વર્ષના બાળકો માટે 1981-96 સમયગાળા દરમિયાન માલિકીની ઘટનાઓમાં નવ ટકા પોઇન્ટનો ઘટાડો થયો હતો અને 35-44 વર્ષના બાળકો માટે પાંચ પોઇન્ટનો ઘટાડો થયો હતો. પછીના દાયકાઓમાં, યુવાનોમાં ઘરની માલિકીની ઘટનાઓમાં ધીમે ધીમે ઘટાડો થતો રહ્યો. મકાનમાલિકોની ભૂમિમાં, આ વિષય પ્રેસ માટે ખૂબ જ રસ ધરાવતો હતો. 2015 માં, યેટ્સને જાણવા મળ્યું કે 25-34 વર્ષના બાળકો માટે માલિકીમાં 16 પોઇન્ટનો ઘટાડો થયો છે અને મધ્યમ વયના ઘરોમાં ઘટાડો સ્પષ્ટ થઈ રહ્યો છે. ઓછા ખર્ચે ભાડાના મકાનો સામાજિક મકાનોમાં ઘટાડો અને આવકમાં ધ્રુવીકરણ સાથે, ખાનગી ભાડાના મકાનોની માંગ અને પુરવઠો ઝડપથી વધ્યો, પરંતુ ઓછા ભાડાની મિલકતો અદ્રશ્ય થઇ ગઇ. 1986 અને 1996ની વચ્ચે ઓછા ભાડાના સ્ટોકની જરૂરિયાત બમણી થઈ ગઈ હતી. ઓછી આવક ધરાવતા ભાડૂતો તેમની આવકનું ઘણું ઊંચું પ્રમાણ ચૂકવતા હતા જે અગાઉ સ્વીકાર્ય માનવામાં આવતું હતું. વુલ્ફ અને યેટ્સને જાણવા મળ્યું કે બાકીના અડધાથી વધુ પોસાય તેવા સ્ટોક પર ઉચ્ચ આવક ધરાવતા યુવાન યુગલો દ્વારા કબજો કરવામાં આવ્યો હતો, જેઓ ઓછી આવક ધરાવતા વૃદ્ધ એકલ વ્યક્તિઓ સાથે સ્પર્ધા કરી રહ્યા હતા. પરિસ્થિતિને સમજાવવા માટે, તેઓએ વિવિધ રીતે બે આવક ધરાવતા પરિવારોને ખરીદવા માટે બચત કરવા, મિલકત સંચાલકોને ઓછી આવક ધરાવતા ભાડૂતોની તપાસ કરવા અને પુરવઠા-બાજુના પ્રોત્સાહનોની ખોટી દિશાને ધ્યાનમાં લીધી. તેઓએ તારણ કાઢ્યું હતું કે, "ઓછી આવક ધરાવતા નવા મકાનોની બિન-સહાયિત ખાનગી બજારની જોગવાઈ નોંધપાત્ર રીતે એક કલ્પના છે". ત્યારબાદ પરવડે તેવા ભાડાના ઘરોની અછત ખૂબ જ ઝડપથી વધી હતી, જે 2011 સુધીમાં 271,000 સુધી પહોંચી હતી. 2015 માં, એ. એચ. યુ. આર. આઇ. ના સંશોધક કેથ હલ્સ સાથે, તેમણે સ્પષ્ટ વિરોધાભાસની તપાસ કરી હતી જ્યાં ઉચ્ચ અને નીચી આવક ધરાવતા પરિવારોની વધતી માંગની સાથે મધ્ય-બજાર વિભાગોમાં પુરવઠાની સાંદ્રતામાં વધારો થયો હતો. લેખકોએ મધ્ય-બજારની ખોટી ફાળવણીને મકાનમાલિકો દ્વારા મૂડી લાભ પર વધતી નિર્ભરતા, કરવેરાના લાભો અને શહેરી એકીકરણના દબાણને આભારી ગણાવી હતી. 2001 થી 2004 સુધી એ. એચ. યુ. આર. આઇ. સિડનીના નિયામક તરીકે, યેટ્સે 2003 માં તેમનો સૌથી મોટો સંશોધન પ્રોજેક્ટ મેળવ્યો, જેમાં સમગ્ર ઓસ્ટ્રેલિયામાં સાત અન્ય સંશોધકો સામેલ હતા. તેમણે 2007માં વિવિએન મિલિગન સાથે અંતિમ અહેવાલ લખ્યો હતો. મુખ્ય પ્રવાહના આવાસ સંશોધન અને ઓસ્ટ્રેલિયન આવાસ પ્રણાલીના અભ્યાસમાં યેટ્સનું આ મુખ્ય યોગદાન હતું. તેમને જાણવા મળ્યું કે ઓસ્ટ્રેલિયામાં 8,60,000 ઓછી આવક ધરાવતા પરિવારો તેમની આવકના 30 ટકાથી વધુ હિસ્સો આવાસ પર ચૂકવી રહ્યા છે. આમાંથી લગભગ એક ચતુર્થાંશ લોકોએ નાણાકીય તણાવની જાણ કરી હતી. કાર્યકાળમાંથી, ઓછી આવક ધરાવતા ખાનગી ભાડૂતોને વધુ તીવ્ર, વ્યાપક અને સતત સમસ્યાઓ હતી, જેમાંથી લગભગ અડધા ભાગમાં સુરક્ષિત, પરવડે તેવા આવાસનો અભાવ હતો, જેમાં ઘરની માલિકીની ઓછી આશા હતી. સિડનીના ઘરોની સરેરાશ કિંમતો પરવડે તેવી હોય તે માટે ઓછામાં ઓછી $150,000 ઓછી હોવી જરૂરી હતી. આવાસની પરવડે તેવી સમસ્યાઓ સાથે સંકળાયેલા કેટલાક જોખમો સમાજ દ્વારા ઉઠાવવામાં આવ્યા હતાઃ અવારનવાર ચાલ સામાજિક એકતાના અભાવમાં ફાળો આપે છે ઘરની માલિકીની પહોંચના અભાવને કારણે પેઢીઓ વચ્ચેની સમાનતા સાથે ચેડા કરવામાં આવ્યા હતા. સરેરાશ કિંમતનું ઘર ખરીદવા માટે જરૂરી વાસ્તવિક આવક 1984થી બમણાથી વધુ થઈ ગઈ હતી. ઉચ્ચ આવક ધરાવતા પરિવારો કે જેઓ હવે માલિકી પરવડી શકતા ન હતા તેઓ ઓછી આવક ધરાવતા ભાડૂતોને પોસાય તેવા ખાનગી શેરમાંથી બહાર કાઢી રહ્યા હતા. જેન્ટ્રિફિકેશન એ પરવડે તેવા મકાનોને શહેરના કિનારે ધકેલી રહ્યું હતું, જેના કારણે કામદારોની ભરતી કરવામાં મુશ્કેલીઓ આવી રહી હતી. જોખમ ધરાવતા પરિવારોની વ્યાજદરમાં વૃદ્ધિ પ્રત્યેની સંવેદનશીલતાએ અર્થતંત્રનું સંચાલન કરવું વધુ મુશ્કેલ બનાવ્યું હતું. જરૂરી પ્રતિક્રિયાઓ આ પ્રમાણે હતીઃ જમીન અને મકાનોની વધતી કિંમતોના લાંબા ગાળાના વલણને આવાસ પુરવઠાના અવરોધો ઘટાડીને અને કરવેરાની વ્યવસ્થામાં સુધારો કરીને ઘટાડવાની જરૂર છે. ઓછી આવક ધરાવતા ભાડૂતોને મદદ કરવા અને મહત્વાકાંક્ષી અને સંઘર્ષ કરી રહેલા ખરીદદારોને મદદ કરવા માટે સીધી સહાય પૂરી પાડવાની સતત જરૂરિયાત રહેશે. સંસ્થાકીય રોકાણને આકર્ષવા અને નિયંત્રિત મકાનમાલિકોની ક્ષમતાને વધારવા માટે લાંબા ગાળાના ભાડા માટેના માળખાની જરૂર હતી. અશાંત સમય 2011માં વૈશ્વિક નાણાકીય કટોકટીને પગલે જેમાં ઘર ધિરાણને યુ. એસ. મંદીમાં ભારે સામેલ કરવામાં આવ્યું હતું, યેટ્સે ઓસ્ટ્રેલિયામાં આવાસ ક્ષેત્ર અને આવાસ નીતિના ત્રણ વ્યાપક વિશ્લેષણ રજૂ કર્યા હતા. રિઝર્વ બેંકની દશકીય સમીક્ષા માટે તેમણે જણાવ્યું હતું કે માળખાકીય સમસ્યાઓને કારણે આવાસ વ્યવસ્થા અસ્થિર હતી અને પરવડે તેવા આવાસ અને ઘરની ઊંચી માલિકીના યુગમાં પાછા ફરવામાં મોડું થઈ ગયું હતું. માઇક બેરી સાથેના બીજા પેપરમાં, તેમણે હંમેશની જેમ વ્યવસાય અને મંદીના બે કટોકટી પછીના દૃશ્યોના આવાસ માટેની અસરોને સ્કેચ કરી હતી. ત્રીજા પેપરમાં, તેમણે સવાલ કર્યો હતો કે શું ઘરની માલિકીને પ્રભાવશાળી કાર્યકાળ તરીકે જાળવી રાખવી એ આંતર પેઢી ધોરણે ટકાઉ છે. સંપત્તિ અસમાનતા યેટ્સ સંપત્તિ વિતરણ અને ભાડાના આરોપના પ્રશ્ન પર અવારનવાર પાછા ફર્યા. 1991 માં, એબીએસ ફેલોશિપની સહાયથી, તેમણે સંયુક્ત રાષ્ટ્રની ભલામણોને અનુરૂપ, આવક વિતરણમાં આરોપિત ભાડાનો સમાવેશ કરવા માટેની પદ્ધતિઓ અને ડેટા સ્રોતોનું વિશ્લેષણ કર્યું. 2009 માં તેમણે ઘરગથ્થુ ખર્ચ પર કથિત સંપત્તિની અસરના પ્રચલિત સંશોધન વિષય પર પોતાની છાપ છોડી. તેણીએ શોધી કાઢ્યું કે વધારાની સંપત્તિમાં $100,000નો ખર્ચ વાર્ષિક $1000થી વધીને $1500 થયો છે. આનો અર્થ એ થયો કે આવાસ સંપત્તિમાં 5 ટકાનો વધારો જીડીપીમાં 0થી 0.3 ટકાનો વધારો કરશે. મધ્યમ વયના મકાનમાલિકો વપરાશમાં વધારો કરે તેવી શક્યતા સૌથી વધુ હતી. 2012 માં યેટ્સે તાસ્માનિયા યુનિવર્સિટીમાં ગિબ્લિન વ્યાખ્યાન આપ્યું હતું, જેમાં સમજાવ્યું હતું કે સંપત્તિની અસમાનતા શા માટે મહત્વપૂર્ણ છે. તેમણે દર્શાવ્યું હતું કે 1996 પછીના દાયકામાં ઓસ્ટ્રેલિયામાં ઘરદીઠ સંપત્તિમાં લગભગ બમણો વધારો લગભગ સંપૂર્ણપણે આવાસની કિંમતોમાં વધારાને કારણે થયો હતો. બદલવા માટે જરૂરી બિનઅનુભવી લાભો એકઠા કરવાના તેમના અવિભાજ્ય અધિકાર અને સામાજિક રીતે પેદા થતી સંપત્તિ અંગેના મકાનમાલિકોના વલણને સમુદાય દ્વારા જાળવી રાખવું જોઈએ. તેણીએ માન્યું કે સંસાધન કરવેરા તરીકે બાંધવામાં આવેલ જમીન વેરો અને ફર્સ્ટ હોમ ઓનર ગ્રાન્ટ્સના વેચાણ પર ચૂકવણી, ઇચ્છનીય પગલાં હતા. તે જ વર્ષે ઓસ્ટ્રેલિયાના શહેરો પરના એક પુસ્તકના પ્રકરણમાં, યેટ્સે આવાસ સંપત્તિમાં અને ખાસ કરીને દેવું પર અવકાશી ભિન્નતાઓ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું હતું, તેણીએ શોધી કાઢ્યું હતું કે ઉદારીકરણ હેઠળ વધેલી સ્પર્ધાએ વ્યાજદરમાં ઘટાડો કર્યો હતો, નાણાકીય નવીનતાઓ જેમ કે ફરીથી દોરવું અને માત્ર વ્યાજ લોન ઉધાર લેનારાના જોખમમાં ઘટાડો કર્યો હતો, અને બાળકો વિનાના ઉધાર લેનારાઓ મોટી લોન માટે પાત્ર બન્યા હતા-જે આવાસ ધિરાણ મેળવવા માટે બાળકો સાથે ઘર ખરીદનારાઓના પરંપરાગત લાભને ઉલટાવી દે છે. આવાસ નીતિની ઝાંખી ઓસ્ટ્રેલિયાના અગ્રણી આવાસ અર્થશાસ્ત્રી તરીકે, યેટ્સને વારંવાર આવાસ નીતિની સ્થિતિ પર ઝાંખી લેખો અથવા સરનામાં આપવા માટે કહેવામાં આવતું હતું. 1994 માં તેમણે આવાસની તેજીની શરૂઆતની ટીકા કરતા કહ્યું હતું કે, "આકસ્મિક રીતે નોકરી કરતા જીવનસાથી સાથે અસુરક્ષિત નોકરીઓમાં ઓછા પગારવાળા કામદારોની નવી સેના અને તેમના વીસીમાં ગરીબ લોકોની આદિજાતિને આવાસ બજારમાં પ્રવેશવાની ઓછી તક છે, ever.A તેજી પ્રથમ ઘર ખરીદદારો માટે વિનાશક છે અને મોટાભાગના ઘરમાલિકોના વેપારી સ્થળો માટે નકામી છે". તેમણે આ દાયકાને આવાસ નીતિ માટે એક જળવિભાજક તરીકે વર્ણવ્યો હતો, જ્યારે સરકારે દેશને બજારની શક્તિઓ માટે ખુલ્લો મૂક્યો હતો, જેમાં વ્યક્તિઓ માટે ઘણા જોખમો પસાર કરવામાં આવ્યા હતા, જ્યારે અગાઉના જોખમો સમાજ દ્વારા એકત્ર કરવામાં આવ્યા હતા અને સહન કરવામાં આવ્યા હતા. સરકારે ઓછી આવક ધરાવતા ખાનગી ભાડૂતોને ચૂકવવામાં આવતી ભાડાની સહાયની વિશાળ રકમનું યોગદાન આપતી વખતે જાહેર આવાસને ટેકો આપવાથી પીછેહઠ કરી હતી. માલિકો પાસેથી કોઈ માંગણી કરવામાં આવી ન હતી. આમ, સરકારોએ "બધા માટે ન્યાયી" ના પરંપરાગત ઓસ્ટ્રેલિયન મૂલ્યોને અનિવાર્યપણે છોડી દીધા. પછીના વર્ષોમાં યેટ્સે 2009માં શિક્ષણમાંથી નિવૃત્તિ લીધી, પરંતુ સંશોધનનો સંપૂર્ણ કાર્યક્રમ જાળવી રાખ્યો. તેણીને "આવાસ સંશોધન અને શિક્ષણ માટે નોંધપાત્ર સેવાઓ" માટે 2021 માં ઓર્ડર ઓફ ઓસ્ટ્રેલિયા એવોર્ડના સભ્ય તરીકે નિયુક્ત કરવામાં આવી હતી. અર્થશાસ્ત્રમાં જુડિથ યેટ્સ પુરસ્કારની જાહેરાત સિડની યુનિવર્સિટીમાં ટૂંક સમયમાં સ્નાતક નિબંધ "સામાજિક જરૂરિયાતોને પૂર્ણ કરવા" માટે કરવામાં આવી હતી. 2020માં તેમણે પોતાનું પ્રથમ પુસ્તક બહાર પાડ્યું હતું, જેમાં ઓસ્ટ્રેલિયામાં ઘરો અને જમીનની અવિરત વધતી કિંમતોને "મોટા પાયે નીતિગત નિષ્ફળતા અને એક મહાન વિશ્વાસઘાત" તરીકે વર્ણવવામાં આવી હતી. જુડી યેટ્સનું મે 2022માં ફેફસાની પ્રગતિશીલ સ્થિતિને કારણે અવસાન થયું હતું. તેણીના સ્મારક પર, તેણીને "ઓસ્ટ્રેલિયન આવાસ સંશોધકોના અગ્રણી" તરીકે નિયુક્ત કરવામાં આવી હતી. સહકર્મીઓએ તેમની પ્રતિષ્ઠિત સામાન્ય સમજશક્તિ, બૌદ્ધિક બેચેની સાથે તેમની સરળ શાંતિ, તેમની સુપ્રસિદ્ધ સંસ્થા અને સામાજિક ન્યાય પ્રત્યેની તેમની અણનમ અને અથાક પ્રતિબદ્ધતાનું વર્ણન કર્યું હતું. તેઓ સંપૂર્ણપણે વર્તમાનમાં જ મૂળ ધરાવતા હતા, ન તો મહત્વાકાંક્ષી હતા અને ન તો ભૂતકાળના ગૌરવ કે ભૂલો પર ધ્યાન આપતા હતા. લોકો કોણ છે તેના કરતાં તેઓ શું કહે છે તેમાં તેમને વધુ રસ હતો અને તેઓ કોઈને પણ ધ્યાનથી સાંભળતા હતા. યેટ્સ બૌદ્ધિક રીતે અસંબદ્ધ અને હિંમતવાન હતા, બદલાતા રાજકીય વાતાવરણને પહોંચી વળવા માટે તેમના સિદ્ધાંતો અથવા આદર્શોને ક્યારેય સમાયોજિત નહોતા કરતા. ચાલીસ વર્ષથી વધુ સમય સુધી, તેમણે લગભગ સંપૂર્ણપણે ઓસ્ટ્રેલિયાના આવાસ બજારોમાં કામ કર્યું હતું. તેમણે તેમની ચાલીસ વર્ષની કારકિર્દી દરમિયાન બરાબર એ જ સામાજિક ઉદાર નીતિના ઉકેલોને ટેકો આપ્યો હતો, જેમાં નીચેનાનો સમાવેશ થતો હતોઃ સામાજિક ભાડાના આવાસ અને પરવડે તેવા ખાનગી ભાડાના આવાસનો પુરવઠો વધારવો અને ઓછી આવક મેળવનારાઓને અને કાર્યકાળ વચ્ચે સમાનરૂપે આવાસ સબસિડીને લક્ષ્યાંક બનાવવો. બોર્ડ અને સલાહકાર સમિતિઓ હાઉસિંગ લોન ઇન્સ્યોરન્સ કોર્પોરેશન 1984-1987 કોમનવેલ્થ બેંકિંગ કોર્પોરેશન 1984-1990 ઓસ્ટ્રેલિયન હાઉસિંગ કાઉન્સિલ (1987-91 બિલ્ડિંગ રિસર્ચ એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એડવાઇઝરી કમિટી 1987-90 મિનિસ્ટીરિયલ એડવાઇઝરી કમિટી ઓન હાઉસિંગ એક્સેસ (1989-91) NSW હોમ પરચેઝ આસિસ્ટન્સ ઓથોરિટી 1993-2001 ઓસ્ટ્રેલિયન સ્ટેટિસ્ટિક્સ એડવાઇઝરી કાઉન્સિલ 1994-97 રિસોર્સ કો-ઓપરેટિવ હાઉસિંગ 1990-92 NSW મિનિસ્ટીરિયલ ટાસ્ક ફોર્સ ઓન એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ 1998 નેશનલ હાઉસિંગ કંપની લિમિટેડ 2011-2012 નેશનલ હાઉસિંગ સપ્લાય કાઉન્સિલ 2008-2013 એડિટોરિયલ એન્ડ મેનેજમેન્ટ બોર્ડ, હાઉસિંગ સ્ટડીઝ (UK) જર્નલ, 1992-2007. પૃષ્ઠભૂમિ કાગળો ઓસ્ટ્રેલિયન ફાઇનાન્શિયલ સિસ્ટમ ઇન્ક્વાયરી (1981) કમિટી ઓફ ઇન્ક્વાયરી ઇનટુ લોકલ ગવર્નમેન્ટ ફાઇનાન્સિંગ (1984) સોશિયલ સિક્યુરિટી રિવ્યૂ (1987) નેશનલ હાઉસિંગ પોલિસી રિવ્યૂ (1989) ઇકોનોમિક પ્લાનિંગ એન્ડ એડવાઇઝરી કાઉન્સિલ (1991) નેશનલ હાઉસિંગ સ્ટ્રેટેજી (1991) કમિટી ફોર ધ ઇકોનોમિક ડેવલપમેન્ટ ઓફ ઓસ્ટ્રેલિયા (2017) એવોર્ડ રેકગ્નિશન ઓફ એચિવમેન્ટ ફોર હાઉસિંગ રિસર્ચ એવોર્ડ (2008) મેમ્બર ઓફ ઓર્ડર ઓફ ઓસ્ટ્રેલિયા (2021) પબ્લિકેશન્સ બુક્સ ઓસ્ટ્રેલિયાની હાઉસિંગ ચોઇસ (1999). મેરિયન વુલ્ફ સાથે. ઓસ્ટ્રેલિયામાં આવાસ નીતિ, એ કેસ ફોર સિસ્ટમ રિફોર્મ (2020) પાવસન અને મિલિગન સાથે શૈક્ષણિક કાગળોની પસંદગી સમીકરણોના સમૂહની સ્થિરતા માટેની શરતો પર એક નોંધ (1967) માલિક-કબજા હેઠળના આવાસ માટેની માંગ. (1981). આવાસ માટે વ્યાજના દરનું નિયમન? (1981) સમાનતા અને રોકડ મર્યાદાઓઃ (1987 હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ એન્ડ ડીરેગ્યુલેશનઃ આગાહીઓ અને પરિણામો (1988) હાઉસિંગ સબસિડી એન્ડ ઇન્કમ ડિસ્ટ્રિબ્યુશન (1989) સાથે જો ફ્લડ હાઉસિંગ પોલિસી રિફોર્મઃ એ કન્સ્ટ્રક્ટિવ ક્રિટિક (1989) ઇમ્પ્યુટેડ રેન્ટ એન્ડ ઇન્કમ ડિસ્ટ્રિબ્યુશન (1994) ખાનગી ભાડા બજારના પુનઃમૂલ્યાંકન તરફ (1996) શું ઓસ્ટ્રેલિયાનો ઘરની માલિકીનો દર ખરેખર સ્થિર છે? 1975 અને 1994 (2000) વચ્ચેના ફેરફારની તપાસ W (h) તે ઓછા ખર્ચે ખાનગી ભાડાના મકાનો? (2000) મેરીયન વુલ્ફ સાથે સામાજિક, અવકાશી અને માળખાકીય પરિવર્તનની આવાસની અસરો (2002) વધુ વસ્તુઓ બદલાય છે? ઓસ્ટ્રેલિયાની તાજેતરની ઘર માલિકી નીતિઓનું વિહંગાવલોકન (2003) પોષણક્ષમ ભાડાકીય આવાસઃ ખોવાયેલા, ચોરાયેલા અને ભટકી ગયેલા (2005) ગેવિન વુડ માર્કેટ સાથે પોષણક્ષમ ભાડાકીય આવાસની જોગવાઈઃ મેરિયન વુલ્ફ વ્હાઇટહેડ, સી. અને યેટ્સ, જે. સાથે ઓસ્ટ્રેલિયામાં તાજેતરના વલણોમાંથી પાઠ (2005). (2007) વધતી જતી પરવડે તેવી સમસ્યાઓ-વહેંચાયેલ ઇક્વિટી ઉત્પાદનો માટેની ભૂમિકા? ક્રિસ્ટીન વ્હાઇટહેડ ઓસ્ટ્રેલિયાની આવાસ પરવડે તેવી કટોકટી (2008) ઓસ્ટ્રેલિયામાં સામાજિક વીમાના ચોથા સ્તંભ તરીકે ઘરની માલિકી સાથે ઓસ્ટ્રેલિયા અને યુકે (2007) નો અનુભવ. (2010) બ્રુસ બ્રેડબરી સાથે ઓસ્ટ્રેલિયામાં સામાજિક અને પરવડે તેવા આવાસ સુધારાનું મૂલ્યાંકનઃ ઇતિહાસમાંથી શીખવા જેવા પાઠ (2013) ઓસ્ટ્રેલિયામાં પરવડે તેવા આવાસની સમસ્યા શા માટે છે અને તેના વિશે શું કરી શકાય? (2016) ખાનગી ભાડા ક્ષેત્રનો વિરોધાભાસઃ આવાસ બજારની ગતિશીલતા પર શહેરી પુનર્ગઠનની અસરોને અનપેકિંગ. (2017) કેથ હલ્સ સાથે કમિશન્ડ અહેવાલોની પસંદગી ઘરગથ્થુ ક્ષેત્ર પર વ્યાજ દર નિયમનની વિતરણ અસર (1981, કેમ્પબેલ રિપોર્ટ) ઓસ્ટ્રેલિયામાં પૂર સાથે આવાસ સબસિડી અભ્યાસ (1987, એ. એચ. આર. સી.) 1986 થી 1996 સુધી ઓછા ભાડાના આવાસોઃ સામાજિક, અવકાશી અને માળખાકીય પરિવર્તનની વુલ્ફ હાઉસિંગની અસરો (2002, એ. એચ. યુ. આર. આઈ.) સાથે તે કેવી રીતે બદલાઈ ગયું છે (2001, એ. એચ. આર. એફ.) પરોક્ષ આવાસ સહાય (2003, એ. એચ. યુ. આર. આઈ.) ની અસરનું વિતરણ વિશ્લેષણ વુલ્ફ અને રેનોલ્ડ્સ હાઉસિંગ પરવડે તેવા ખાનગી ભાડા બજાર (2004, એ. એચ. યુ. આર. આઈ.) માં ઓછા ભાડાના આવાસોના પુરવઠા અને જરૂરિયાતમાં ફેરફારોઃ મિલિગન સાથે 21મી સદીની સમસ્યા (2007, એ. એચ. યુ. આર. આઈ.) વાજબી શેર (2008, AHURI) કેંડિગ, ફિલિપ્સ, મિલિગન અને ટેન્ટન સાથે. વ્હેલન સાથે આવાસ સંપત્તિ અને ગ્રાહક ખર્ચ (2009, AHURI) પુરવઠાની અછત અને ખાનગી ભાડા ક્ષેત્રમાં પરવડે તેવા પરિણામોઃ હલ્સ, રેનોલ્ડ્સ અને સ્ટોન સાથે ટૂંકા અને લાંબા ગાળાના વલણો (2015, AHURI). અટલાય અને વ્હેલન ચિયા એનએસડબલ્યુ સાથે આવાસની કિંમતો, ઘરગથ્થુ દેવું અને ઘરગથ્થુ વપરાશ (2017, એએચયુઆરઆઈ). સામાજિક અને પરવડે તેવા આવાસના અંદાજો, 2016-26 સંદર્ભો 1943 જન્મ 2022 મૃત્યુ ઓસ્ટ્રેલિયન અર્થશાસ્ત્રીઓ સિડની યુનિવર્સિટીના શૈક્ષણિક સ્ટાફ ઓસ્ટ્રેલિયન નેશનલ યુનિવર્સિટીના ભૂતપૂર્વ વિદ્યાર્થીઓ એમ્સ્ટરડેમ યુનિવર્સિટીના ભૂતપૂર્વ વિદ્યાર્થીઓ ઓર્ડર ઓફ ઓસ્ટ્રેલિયાના સભ્યો