Development of non-profit housing in the United States
બિન-નફાકારક આવાસ વિકાસકર્તાઓ ખાનગી બજાર દ્વારા ઓછી સેવા અપાયેલ વ્યક્તિઓ માટે પરવડે તેવા આવાસનું નિર્માણ કરે છે. બિન-નફાકારક આવાસ ક્ષેત્ર સામુદાયિક વિકાસ નિગમો (સી. ડી. સી.) અને રાષ્ટ્રીય અને પ્રાદેશિક બિન-નફાકારક આવાસ સંસ્થાઓથી બનેલું છે, જેનું ધ્યેય જરૂરિયાતમંદો, વૃદ્ધો, કામ કરતા પરિવારો અને અન્ય લોકો માટે પ્રદાન કરવાનું છે, જેને ખાનગી આવાસ બજાર પર્યાપ્ત રીતે સેવા આપતું નથી. સામાજિક આવાસ ક્ષેત્રના કુલ 4.6 કરોડ એકમોમાંથી, બિન-નફાકારક વિકાસકર્તાઓએ આશરે <ID1 મિલિયન એકમોનું અથવા કુલ શેરના આશરે એક તૃતીયાંશ ઉત્પાદન કર્યું છે. બિન-નફાકારક વિકાસકર્તાઓ પાસે ભાગ્યે જ નાણાકીય સંસાધનો અથવા મૂડીની પહોંચ હોય છે જે નફાકારક સંસ્થાઓ કરે છે, તેઓ ઘણીવાર ધિરાણના બહુવિધ સ્તરોનો ઉપયોગ કરે છે, સામાન્ય રીતે આ પરવડે તેવા આવાસ એકમોના વિકાસ અને સંચાલન બંને માટે વિવિધ સ્રોતોમાંથી. બિન-નફાકારક વિકાસ વિ. નફાકારક વિકાસ બિન-નફાકારક ક્ષેત્ર અને નફાકારક ક્ષેત્ર બંને પોસાય તેવા આવાસનું નિર્માણ કરે છે, જોકે મિશન, કામગીરી અને નાણાકીય અને તકનીકી ક્ષમતાઓ અલગ પડે છે. નફાકારક અને બિન-નફાકારક સંસ્થા વચ્ચેનો મુખ્ય તફાવત એ છે કે નફાકારક સંસ્થાઓ માલિકો અથવા શેરધારકોને વળતર આપવા માટે કામ કરે છે, જ્યારે બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ સંસ્થામાં નફાનું પુનઃ રોકાણ કરે છે અને/અથવા તેમના ધ્યેયને પૂર્ણ કરવા માટે નાણાંનું દાન કરે છે. સંગઠનાત્મક ઉદ્દેશનો આ અંતર્ગત તફાવત તેમના પ્રોજેક્ટની કાર્યકારી વ્યૂહરચનાને નિર્ધારિત કરે છે; નફાકારક સંસ્થાઓ પોસાય તેવા આવાસનું નિર્માણ કરે તેવી શક્યતા છે જે મહત્તમ નફો કરે છે, જ્યાં બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ સૌથી નબળી વસ્તીને સેવા આપવાનું લક્ષ્ય રાખે છે. નફાકારક સંસ્થાઓ નફો વધારવા માટે જે વ્યૂહરચનાઓનો ઉપયોગ કરે છે તેના ઉદાહરણોમાં ભાડાના મજબૂત બજારો ધરાવતા પડોશમાં તેમના પ્રોજેક્ટને શોધવાનો, કાર્યકારી આવક વધારવા માટે તેમની ઇમારતોમાં બજાર દર એકમોનું મિશ્રણ કરવાનો અને તેમના મકાનમાંથી વેચાણની આવકને મહત્તમ કરવા માટે બહાર નીકળવાની વ્યૂહરચના વિકસાવવાનો સમાવેશ થાય છે. તેનાથી વિપરીત, બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ મુશ્કેલીમાં મુકાયેલા વિસ્તારોમાં વિકાસ કરે તેવી શક્યતા વધુ હોય છે, તેમના તમામ એકમોને ઓછી આવક ધરાવતા ભાડૂતોને સમર્પિત કરે છે અને પરવડે તેવા ધ્યેયને પૂર્ણ કરવા માટે લાંબા ગાળા માટે પ્રોજેક્ટ ચલાવે છે. તેમની વ્યવસાયિક વ્યૂહરચનાના પરિણામે, બિન-નફાકારક સંસ્થાઓમાં નફાના નાણાકીય અને તકનીકી સંસાધનોનો અભાવ હોય છે, આમ, તેમને વિકાસ ખર્ચને આવરી લેવા માટે જાહેર અને ખાનગી અનુદાન અને સબસિડી જેવા બહુવિધ ભંડોળના સ્રોતો પર આધાર રાખવાની ફરજ પડે છે. બહુવિધ ભંડોળના સ્રોતોનો ઉપયોગ જોખમી છે કારણ કે તે જટિલ ધિરાણ બનાવે છે જે સમયસર અને ખર્ચાળ બંને હોઈ શકે છે. આમાંના મોટાભાગના જાહેર અને ખાનગી સ્રોતો સંપૂર્ણપણે બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ માટે અસ્તિત્વ ધરાવે છે અને જો કે આ બિન-નફાકારક ઉદ્યોગ માટે લાભ પૂરો પાડે છે, નફાકારક સંસ્થાઓ ઘણીવાર આવા જટિલ સોદાઓ માટે બિન-વળતર સમય અને પ્રયાસ ખર્ચવાનું ટાળે છે. જમીન સંપાદન, ભાગીદારી બનાવવી, યોગ્ય ખંતથી કામ કરવું અને હક મેળવવું જેવા પૂર્વ-વિકાસના પૂર્વ-વિકાસના પ્રયાસો દરમિયાન મુદ્દાઓ વિકાસકર્તાઓ પ્રોજેક્ટ શરૂ કરતા પહેલા મહત્વપૂર્ણ પ્રથમ પગલાં લે છે. બિન-નફાકારક વિકાસકર્તાઓ માટે એક મોટી સમસ્યા એ છે કે તેમના સોદા ઓછા મૂડીકૃત હોય છે અને પૂર્વ-વિકાસ ખર્ચને ભંડોળ પૂરું પાડવું મુશ્કેલ હોય છે; આ ખર્ચમાં સ્થાપત્ય, ઇજનેરી, સ્થળ નિયંત્રણ અને શક્યતા વિશ્લેષણનો સમાવેશ થાય છે. બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ પણ વેચાણક્ષમતા, શક્યતા અને નાણાકીય સમસ્યાઓનો સામનો કરે છે જે સામાન્ય રીતે નફાકારક વિકાસકર્તાઓને અટકાવે છે. પ્રોજેક્ટની દરખાસ્ત તૈયાર કરવા માટે પૂર્વ-વિકાસ આવશ્યક છે, અને આ સમય દરમિયાન કોઈપણ મુદ્દાઓ પર કામ કરવા માટે ભંડોળ જરૂરી છે. પૂર્વ-વિકાસ ભંડોળનો અભાવ નબળા પ્રોજેક્ટ દરખાસ્તો તરફ દોરી શકે છે અને જમીન હસ્તગત કરવાની તકો મેળવવામાં નિષ્ફળતા તરફ દોરી શકે છે. ઉપરાંત, ભંડોળનો અભાવ વિકાસના જોખમોમાં વધારો કરે છે અને મૂડી રોકાણકારોને આકર્ષવાની અથવા ખાનગી બેંકો પાસેથી લોન મેળવવાની શક્યતા ઘટાડે છે. 1980ના દાયકાની શરૂઆતમાં, બિન-નફાકારક આવાસ વિકાસકર્તાઓની નાણાકીય અને તકનીકી દુર્દશામાં સુધારો કરવા માટે રાષ્ટ્રીય, રાજ્ય અને સ્થાનિક મધ્યસ્થીઓની રચના કરવામાં આવી હતી. આ સંસ્થાઓએ પ્રોજેક્ટ અને ઓપરેટિંગ સપોર્ટ, પૂર્વ-વિકાસ ધિરાણ સહિત મૂડી એકત્રીકરણમાં સુધારો કર્યો અને નાણાકીય પેકેજિંગ માટે તકનીકી સહાય પૂરી પાડી. પરિણામે, બિન-નફાકારક વિકાસકર્તાઓએ તેમની તકનીકી ક્ષમતામાં વધારો કરવાનું અને સંભવિત જાહેર અને ખાનગી ક્ષેત્રના રોકાણકારો માટે જોખમ ઘટાડવાનું શરૂ કર્યું. રાષ્ટ્રીય મધ્યસ્થીઓમાં લોકલ ઇનિશિયેટિવ્સ સપોર્ટ કોએલિશન (એલઆઈએસસી), એન્ટરપ્રાઇઝ ફાઉન્ડેશન, નેબરહુડ રીઇનવેસ્ટમેન્ટ કોર્પોરેશન (એનઆરસી) અને હાઉસિંગ આસિસ્ટન્સ કાઉન્સિલ (એચએસી) જેવી સંસ્થાઓનો સમાવેશ થાય છે. આ સંસ્થાઓ બિન-નફાકારક આવાસ વિકાસકર્તાઓને ટેક્સ ક્રેડિટ, કોર્પોરેટ ઇક્વિટી રોકાણ, ગૌણ ગીરો બજારો અને ધિરાણકર્તાની પ્રતિબદ્ધતાઓ તેમજ રિયલ એસ્ટેટ વિકાસ અને નાણા અને સમુદાય આયોજન અને સામાજિક સેવાની જોગવાઈ પર તાલીમ અભ્યાસક્રમો પ્રદાન કરવામાં મદદ કરે છે. વધુમાં, આ જૂથો બિન-નફાકારક સંગઠનોને એકબીજા અને જાહેર અને ખાનગી પક્ષો સાથે ભાગીદારી રચવામાં મદદ કરે છે, જે બિન-નફાકારક આવાસ વિકાસ માટે સમર્થન અને ભંડોળને પ્રોત્સાહન આપવામાં મદદ કરે છે. માલિકી બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ સામાન્ય રીતે પોસાય તેવા આવાસ પ્રોજેક્ટ વિકસાવવા અને તેની માલિકી માટે ભાગીદારી બનાવે છે. માલિકી એકમ બનાવતા પહેલા બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ મૂલ્યાંકન કરે છે તે કેટલીક વિચારણાઓમાં નિર્ણયો લેવાની સરળતા અને ઝડપ, મિલકત વ્યવસ્થાપન કામગીરીની કાર્યક્ષમ જોગવાઈ અને પ્રોજેક્ટ રોકડ પ્રવાહ, પ્રશંસા અને વ્યક્તિગત જવાબદારી પ્રત્યેના વલણને સંબંધિત રોકાણકારોની ઇક્વિટી જરૂરિયાતો અને રોકાણના હેતુઓને પહોંચી વળવા માટે જરૂરી રોકાણકારોની સંખ્યાનો સમાવેશ થાય છે. વધુમાં, માલિકી એકમ તેમજ વ્યક્તિગત રોકાણકારો માટે કરવેરાની વિચારણાઓની અસરોનું પણ મૂલ્યાંકન કરવામાં આવે છે; તેમાં સામાન્ય આવકની જવાબદારી અને મૂડી લાભની જવાબદારીનું વિભાજન સામેલ છે. બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ જે કાનૂની માલિકી માળખાઓ બનાવે છે તેમાં સામાન્ય ભાગીદારી, મર્યાદિત ભાગીદારી અને મર્યાદિત જવાબદારી કંપનીઓ (એલ. એલ. સી.) નો સમાવેશ થાય છે. સામાન્ય ભાગીદારીમાં, બે અથવા વધુ સંસ્થાઓ એક નવી વ્યવસાયિક સંસ્થા રચવા માટે એક સાથે આવે છે જ્યાં દરેક ભાગીદાર તમામ કાનૂની અને નાણાકીય જવાબદારીઓ માટે સંયુક્ત અને અલગ-અલગ રીતે જવાબદાર હોય છે. ઉપરાંત, દરેક સભ્યને ભાગીદારી કરારમાં અન્યથા નિર્દિષ્ટ ન થાય ત્યાં સુધી તમામ ભાગીદારીના નિર્ણયોમાં ભાગ લેવાનો અધિકાર છે. ભાગીદારી કર સંસ્થાઓ નથી, તેથી કરવેરાના તમામ પરિણામો સીધા વ્યક્તિગત ભાગીદારોને પસાર કરવામાં આવે છે; ભાગીદારો કરવેરાના પરિણામોના શેર, તેમજ રોકડ પ્રવાહ અને પ્રોજેક્ટની પ્રશંસા માટે સંમત થાય છે. મર્યાદિત ભાગીદારી સામાન્ય ભાગીદારી જેવી જ હોય છે સિવાય કે એક અથવા વધુ ભાગીદારો સામાન્ય ભાગીદાર તરીકે કામ કરે છે અને બાકીના ભાગીદારો મર્યાદિત ભાગીદારો હોય છે. મર્યાદિત ભાગીદારોને સામાન્ય ભાગીદારો કરતાં અલગ રીતે ગણવામાં આવે છે જેમાં તેઓ માત્ર રોકાણ કરેલી મૂડી માટે જ જવાબદાર હોય છે અને તેમની મર્યાદિત જવાબદારીનું રક્ષણ ગુમાવ્યા વિના નિયમિત કામગીરી અથવા ભાગીદારીના નિર્ણયોમાં ભાગ લઈ શકતા નથી. ભાગીદારી કરાર દરેક ભાગીદારની જવાબદારી અને શેરના નફા અને કરવેરાના પરિણામોને વ્યાખ્યાયિત કરે છે. એલ. એલ. સી. વ્યક્તિગત જવાબદારી હેતુઓ માટે કોર્પોરેશનના ફાયદાઓ (જવાબદારી રોકાણ કરેલી મૂડીની રકમ સુધી મર્યાદિત છે) અને કરવેરાના હેતુઓ માટે ભાગીદારીના ફાયદાઓ (એકમ પર કર લાદવામાં આવતો નથી) ને જોડે છે. બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ પાસે તેમની ઇમારતો વિકસાવવા અને સંચાલિત કરવા માટે ભંડોળની અછત હોવાથી તેઓ સ્થાનિક, રાજ્ય અને સંઘીય સરકારો અને ખાનગી સંસ્થાઓ જેવા બાહ્ય સ્રોતો પાસેથી ભંડોળ મેળવે છે. પ્રોજેક્ટ્સમાં ઘણીવાર ઇક્વિટી, દેવું, અનુદાન અને કરવેરાની છૂટછાટના સ્વરૂપમાં સ્તરવાળી સબસિડી હોય છે (બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ આઇઆરએસ ટેક્સ કોડની કલમ 501 (સી) (3) મુજબ કરમુક્ત સંસ્થાઓ છે). એલ. આઈ. એચ. ટી. સી. દ્વારા ફેડરલ લો-ઇન્કમ હાઉસિંગ ટેક્સ ક્રેડિટ, રોકાણકારોને 10 વર્ષના સમયગાળામાં પ્રાપ્ત દરેક ટેક્સ ક્રેડિટ માટે એક ડોલર ($1) નો ટેક્સ શેલ્ટર મળે છે. વ્યક્તિગત ટેક્સ ક્રેડિટની કિંમત અલગ અલગ હોઈ શકે છે અને તે જરૂરી નથી કે તે 1:1 એક્સચેન્જ હોય. રાજ્ય માટે ઉપલબ્ધ ટેક્સ ક્રેડિટની ડોલર રકમ તે રાજ્યની વસ્તી દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે. વિકાસકર્તાઓ ટેક્સ ક્રેડિટની ફાળવણી માટે રાજ્ય હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ એજન્સી જેવી રાજ્ય એજન્સીઓને અરજી કરે છે. ટેક્સ ક્રેડિટ પ્રાપ્ત કર્યા પછી, વિકાસકર્તા પછી રોકાણકારોને ક્રેડિટ વેચે છે. બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ દ્વારા આવાસ વિકાસ માટે રાજ્યની ટેક્સ ક્રેડિટ ફાળવણીના ઓછામાં ઓછા 10 ટકા ફાળવવામાં આવવી જોઈએ. એલ. આઈ. એચ. ટી. સી. નું વેચાણ કરતી વખતે, વિકાસકર્તાઓ સામાન્ય રીતે રોકાણકાર સાથે મર્યાદિત ભાગીદારી (એલ. પી. અથવા એલ. એલ. સી.) કરે છે (માલિકી અંગે ઉપરની ચર્ચા જુઓ) જ્યાં રોકાણકાર 99 ટકા ભાગીદાર બને છે. જ્યારે એલ. આઈ. એચ. ટી. સી. નો ઉપયોગ રોકાણકારોને પ્રોજેક્ટમાં લલચાવવા માટે થઈ શકે છે, ત્યારે તેઓ ભાગ્યે જ કુલ વિકાસ ખર્ચને આવરી લે છે અને વિકાસકર્તાઓએ "ગેપ ફાઇનાન્સિંગ" ના વધારાના સ્ત્રોતો શોધવા જોઈએ. સેક્શન 8 હાલમાં, હાઉસિંગ ચોઇસ વાઉચર પ્રોગ્રામ (સેક્શન 8 દ્વારા) પબ્લિક હાઉસિંગ ઓથોરિટીઝ (પી. એચ. એ.) ને ભંડોળ પૂરું પાડે છે જે એકલ અને બહુ-પરિવારના મકાનમાલિકોને ભાડૂતોની આવકના 30 ટકા અને પોસાય તેવા આવાસ પૂરા પાડવા માટે "વાજબી બજાર ભાડું" વચ્ચેના તફાવતની ચૂકવણી કરે છે. કલમ 8 ભંડોળના વિતરણની બે પદ્ધતિઓ છેઃ પ્રોજેક્ટ આધારિત સહાય દ્વારા અને ભાડૂત આધારિત સહાય દ્વારા. બિન-નફાકારક સંસ્થાઓને પ્રોજેક્ટ આધારિત સહાય સીધી ફાળવવામાં આવતી નથી; તેથી, આ કાર્યક્રમનો લાભ લેવા માટે PHA સાથે ભાગીદારી જરૂરી છે. પી. એચ. એ. પ્રોજેક્ટ આધારિત વાઉચર્સ માટે તેમની વાઉચર ફાળવણીના 20 ટકા સુધીનો ઉપયોગ કરી શકે છે. બિન-નફાકારક વિકાસકર્તાઓ માટે કે જેઓ જમીનની માલિકી ધરાવે છે જ્યાં તેમનો આવાસ વિકાસ સ્થિત છે, કલમ 8 સામાન્ય રીતે પ્રોજેક્ટની આવકને અસર કરે છે કારણ કે ભાડાની સબસિડી પૂરી પાડવામાં આવી રહી છે. પ્રોજેક્ટ આધારિત વાઉચર્સ માલિકોને એક ભાગ અથવા તેમની તમામ મિલકતને પરવડે તેવા ભાડાના આવાસ માટે સમર્પિત કરવાની અને આમ કરવા માટે સબસિડી મેળવવાની મંજૂરી આપે છે. જો ભાડૂત સબસિડીવાળા એકમમાંથી બહાર નીકળવાનું નક્કી કરે છે, તો તે એકમ સસ્તું રહે છે. તેનાથી વિપરીત, ભાડૂત-આધારિત વાઉચર્સ સાથે, સબસિડી ભાડૂત સાથે જોડાયેલી હોય છે, આમ ભાડૂત એક ઘરમાંથી બીજા ઘરમાં જઈ શકે છે અને હજુ પણ આવાસ સહાય માટે પાત્ર હોઈ શકે છે. કલમ 202 અને કલમ 811 કલમ 202 અને 811 એ એચયુડી કાર્યક્રમો છે જે વૃદ્ધો (કલમ 202) અને વિકલાંગો (કલમ 811) માટે સહાયક આવાસના નિર્માણ, પુનર્વસન અથવા સંપાદન માટે બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ માટે મૂડી અનુદાન પ્રદાન કરે છે. આ કાર્યક્રમો એ સુનિશ્ચિત કરે છે કે આ કાર્યક્રમો હેઠળ વૃદ્ધો અને વિકલાંગોના આવાસના બિન-નફાકારક માલિકોએ ખૂબ જ ઓછી આવક ધરાવતા ભાડૂતોને ટેકો આપવા માટે દેવું અને ભાડાની સબસિડીની જરૂરિયાતને દૂર કરીને લાંબા ગાળાના ધિરાણ માટે ચૂકવણી કરવી પડશે નહીં. ફેડરલ પાસ-થ્રુ વર્ણવેલ નીચેના ભંડોળ કાર્યક્રમો એચયુડી દ્વારા પૂરા પાડવામાં આવે છે, પરંતુ પ્રોજેક્ટ્સમાં વિતરણ માટે રાજ્યો અને સ્થાનિક અધિકારક્ષેત્રોને ફાળવવામાં આવે છે. આવાસ વિકાસકર્તાઓ રાજ્યો અને સ્થાનિક અધિકારક્ષેત્રો દ્વારા ભંડોળ માટે અરજી કરે છે; જો કે, સબસિડી ભંડોળ વાસ્તવમાં સંઘીય નાણાંમાંથી આવે છે. કોમ્યુનિટી ડેવલપમેન્ટ બ્લોક ગ્રાન્ટ સી. ડી. બી. જી. કાર્યક્રમની સ્થાપના 1974ના હાઉસિંગ એન્ડ કોમ્યુનિટી ડેવલપમેન્ટ એક્ટ દ્વારા કરવામાં આવી હતી અને આઠ સંઘીય કાર્યક્રમોનું સ્થાન લીધું હતું, જેણે પ્રોજેક્ટ-વિશિષ્ટ દરખાસ્તોના આધારે રાજ્યો અને સ્થાનિક સમુદાયોને ભંડોળ પૂરું પાડ્યું હતું અને નાણાં કેવી રીતે ફાળવી શકાય તેના પર કડક નિયમો હતા. તેનાથી વિપરીત, સી. ડી. બી. જી. કાર્યક્રમ રાજ્યો અને નગરપાલિકાઓને તેમની એકીકૃત યોજનાના આધારે સી. ડી. બી. જી. ભંડોળનું બજેટ બનાવવાની મંજૂરી આપે છે (એક ફરજિયાત યોજના જે સમુદાયની આવાસની જરૂરિયાતો, તેની 5 વર્ષની વ્યૂહરચના અને સંસાધનો અને અમલીકરણ પર કેન્દ્રિત 1 વર્ષની યોજનાની રૂપરેખા આપે છે). એકીકૃત યોજના બનાવતી વખતે સમુદાયની ભાગીદારી જરૂરી છે. એચયુડી પછી નક્કી કરે છે કે બે સૂત્રોનો ઉપયોગ કરીને વિવિધ અરજદાર સમુદાયોમાં ભંડોળ કેવી રીતે વહેંચવામાં આવે છે જે ગરીબી, વસ્તી, રહેઠાણની ભીડ, રહેઠાણની ઉંમર અને મેટ્રોપોલિટન વિસ્તારોની તુલનામાં વસ્તી વૃદ્ધિના અંતરને માપે છે. સમુદાયને આપવામાં આવતા સી. ડી. બી. જી. ભંડોળના ઓછામાં ઓછા 70 ટકા ભંડોળથી ઓછી અને મધ્યમ આવક ધરાવતા લોકો (80 ટકા એ. એમ. આઈ. અથવા ક્ષેત્રની સરેરાશ આવક) ને લાભ થવો જોઈએ. બાકીની રકમનો ઉપયોગ ઝૂંપડપટ્ટીઓ અથવા રોગચાળાને રોકવા અથવા દૂર કરવા માટે અથવા કુદરતી આપત્તિને કારણે સમુદાયની જરૂરિયાતો માટે થઈ શકે છે. ભંડોળનો ઉપયોગ વાસ્તવિક મિલકતના સંપાદન, સ્વભાવ અથવા જાળવણી માટે થઈ શકે છે; હાલની રહેણાંક અને બિન-રહેણાંક ઇમારતોના પુનઃનિર્માણ; સામાજિક સેવાઓ; અને આર્થિક વિકાસ. સ્થાનિક સરકારોને નવા રહેણાંક વિકાસ માટે સી. ડી. બી. જી. ભંડોળનો ઉપયોગ કરવા પર પ્રતિબંધ છે ("અંતિમ ઉપાય આવાસ" સિવાય, અથવા જ્યારે સી. ડી. બી. જી. પ્રોજેક્ટ માટે તુલનાત્મક રિપ્લેસમેન્ટ હાઉસિંગ માત્ર નવા બાંધકામ દ્વારા જ પૂર્ણ કરી શકાય છે). જો કે, બિન-નફાકારક અને અન્ય સંસ્થાઓ કે જે પડોશી પુનરોદ્ધાર, સામુદાયિક આર્થિક વિકાસ અથવા ઊર્જા સંરક્ષણ યોજનાનો ભાગ છે, તેમને આવાસ માટે ભંડોળનો ઉપયોગ કરવાની મંજૂરી છે. 2011ની શરૂઆતમાં, રાષ્ટ્રપતિ બરાક ઓબામાએ 2012ના નાણાકીય વર્ષ માટે બજેટની દરખાસ્ત કરી હતી, જેમાં સી. ડી. બી. જી. કાર્યક્રમમાં 7.5 ટકા અથવા 30 કરોડ ડોલરનો ઘટાડો સામેલ હતો. હોમ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ પાર્ટનરશિપ પ્રોગ્રામ, અન્ય કોમ્યુનિટી બ્લોક ગ્રાન્ટ પ્રોગ્રામ, 1990 માં કોંગ્રેસ દ્વારા બનાવવામાં આવ્યો હતો અને ક્રેન્સ્ટન-ગોન્ઝાલેઝ નેશનલ એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ એક્ટના શીર્ષક II તરીકે અધિકૃત કરવામાં આવ્યો હતો. સી. ડી. બી. જી. ની જેમ, હોમ ફંડની વહેંચણી પહેલાં એકીકૃત યોજના જરૂરી છે. સી. ડી. બી. જી. થી વિપરીત, હોમ ફંડ રાજ્યો અને સ્થાનિક અધિકારક્ષેત્રોને ખાસ કરીને ઓછી અને મધ્યમ આવક ધરાવતા પરિવારો માટે પરવડે તેવા માલિકીના અને ભાડાના મકાનોની જોગવાઈ માટે આપવામાં આવે છે. રાજ્યોને 40 ટકા ભંડોળ મળે છે અને શહેરો અને અન્ય સ્થાનિક સરકારોને 60 ટકા ભંડોળ મળે છે. ભંડોળની ફાળવણી જરૂરિયાત આધારિત સૂત્ર (સી. ડી. બી. જી. કાર્યક્રમની જેમ) પર આધારિત છે. રાજ્યો ફોર્મ્યુલાની ફાળવણીની વધુ રકમ અથવા $3 મિલિયન માટે પાત્ર છે; અને સ્થાનિક અધિકારક્ષેત્રો ઓછામાં ઓછા $500,000 માટે પાત્ર છે. રાજ્ય અથવા સ્થાનિક અધિકારક્ષેત્રને ફાળવવામાં આવેલા નાણાંમાંથી ઓછામાં ઓછા 15 ટકા સમુદાય આધારિત બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ (કોમ્યુનિટી હાઉસિંગ ડેવલપમેન્ટ ઓર્ગેનાઇઝેશન્સ અથવા સીએચડીઓ) ને વહેંચવા જોઈએ. હોમ ફંડનો ઉપયોગ લોકોને ઘર ખરીદવામાં મદદ કરવા, માલિક-કબજા હેઠળના અને ભાડાના મકાનો વિકસાવવા (જમીન સંપાદન અને હોમ-ભંડોળથી ચાલતા પ્રોજેક્ટને મંજૂરી આપવા માટે હાલની વાસ્તવિક મિલકતને તોડી પાડવા સહિત), હાલના ઘરોના પુનર્વસન માટે અને "ભાડૂત-આધારિત ભાડાની સહાય" (અથવા ટીબીઆરએ) પ્રદાન કરવા માટે થઈ શકે છે. વિકાસલક્ષી યોજનાઓ 80 ટકાથી વધુ એ. એમ. આઈ. ધરાવતા પરિવારો માટે લક્ષિત હોવી જોઈએ અને ભાડાની યોજનાઓ માટે ઓછામાં ઓછા 90 ટકા લાભાર્થી પરિવારોની આવક 60 ટકાથી ઓછી એ. એમ. આઈ. હોવી જોઈએ. પાંચ કે તેથી વધુ એકમોને સહાય કરવામાં આવી રહી હોય તેવા ભાડાની યોજનાઓ માટે ઓછામાં ઓછા 20 ટકા પરિવારોની આવક 50 ટકાથી ઓછી હોવી જોઈએ. હોમ ફંડ માટેની અન્ય જરૂરિયાતોમાં અન્ય સ્રોતોમાંથી મળતું ભંડોળ, પ્રોજેક્ટ માટે લઘુતમ પરવડે તેવી શરતો, ટીબીઆરએ પરની મર્યાદા અને ભંડોળની ફાળવણી અને તેના દ્વારા ખર્ચ કરવાની સમયમર્યાદાનો સમાવેશ થાય છે. પ્રાપ્ત થયેલા હોમ ફંડના દરેક ડોલર માટે, અધિકારક્ષેત્રોએ બિન-સંઘીય સ્રોતોમાં 25 સેન્ટની મેચ પૂરી પાડવી આવશ્યક છે. નવા બાંધવામાં આવેલા ભાડાના મકાનો ઓછામાં ઓછા 20 વર્ષ સુધી પરવડે તેવા હોવા જોઈએ. માલિકના કબજા હેઠળના મકાનો (નવા બાંધવામાં આવેલા અને પુનઃનિર્મિત), હસ્તગત ભાડાના મકાનો અને પુનઃનિર્મિત ભાડાના મકાનો માટે, સહાયિત એકમોની સંખ્યાના સંબંધમાં પ્રાપ્ત ભંડોળની રકમના આધારે લઘુતમ પરવડે તેવી મુદત 5 થી 15 વર્ષની હોય છે. કલમ 8 વાઉચર્સથી વિપરીત, TBRA બે વર્ષ સુધી મર્યાદિત છે અને તેનો ઉપયોગ પ્રોજેક્ટ આધારિત ભાડા સહાય માટે ન પણ થઈ શકે. છેવટે, હોમ ફંડ્સ બે વર્ષમાં પ્રતિબદ્ધ હોવા જોઈએ (સીએચડીઓ માટે ભંડોળ અનામત રાખવા સહિત) અને પાંચ વર્ષમાં ખર્ચવા જોઈએ. ઘણીવાર, હોમ ફંડ એ. એમ. આઈ. ના આધારે ભાડાને મહત્તમ માન્ય સુધી લાવવા માટે પૂરતું નથી; તેથી વધારાના ભંડોળ હસ્તગત કરવું જોઈએ અને હોમ ફંડ્સ સાથે જોડાણમાં ઉપયોગ કરવો જોઈએ, જેમ કે LIHTC. હોમ અને સી. ડી. બી. જી. ભંડોળ બંનેની 30 ટકા એ. એમ. આઈ. જેટલી અથવા તેનાથી ઓછી આવક ધરાવતા પરિવારોને આવાસ પ્રદાન કરવા માટે પૂરતી મોટી સબસિડી પ્રદાન કરવામાં અસમર્થ હોવા બદલ ટીકા કરવામાં આવી છે. અન્ય જાહેર ભંડોળના સ્ત્રોતો કરમુક્ત બોન્ડ્સ કરમુક્ત બોન્ડ્સ અથવા ખાનગી પ્રવૃત્તિ બોન્ડ્સનો હેતુ રોજગારી સર્જનને પ્રોત્સાહન આપવાનો અને સ્થાનિક વિસ્તારોમાં આર્થિક વિકાસ વધારવાનો છે; તેથી, તેઓ આવાસ નિર્માણ સુધી મર્યાદિત નથી. આ બોન્ડ રાજ્ય હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ એજન્સીઓ (એલ. આઈ. એચ. ટી. સી. ની જેમ) અથવા સ્થાનિક સરકારી વિકાસ એજન્સીઓ દ્વારા જારી કરવામાં આવે છે. બોન્ડ્સ પરના વ્યાજને રાજ્ય અને સ્થાનિક કરવેરામાંથી મુક્તિ આપવામાં આવી હોવાથી, બોન્ડ્સ ખરીદનારા ધિરાણકર્તાઓ આ બચતને નીચા વ્યાજ દરો દ્વારા ઉધાર લેનારાઓ પર પસાર કરે છે. કરમુક્ત બોન્ડ પરંપરાગત લોન જેવા જ હોય છે જેમાં ઉધાર લેનારે ધિરાણકર્તાને સિદ્ધાંત અને વ્યાજ ચૂકવવું પડે છે; જો કે, કરમુક્ત બોન્ડમાં સામાન્ય રીતે પરંપરાગત લોનની તુલનામાં લાંબા ગાળાના ધિરાણનો સમયગાળો હોય છે. સામાન્ય રીતે, આ પ્રકારના બંધનનો ઉપયોગ એક મિલિયન ડોલરથી વધુના પ્રોજેક્ટ્સ માટે થાય છે. એવા બોન્ડ્સ છે જે ફક્ત બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ દ્વારા રહેણાંક ભાડા આવાસ પ્રદાન કરવા માટે ઉપયોગમાં લેવાય છે. જ્યારે આવા હેતુઓ માટે ઉપયોગ કરવામાં આવે છે, ત્યારે આઇઆરએસ કોડ બોન્ડની આવકના ઓછામાં ઓછા 95 ટકા પર મર્યાદાઓનો ઉપયોગ કરે છે. માન્ય ઉપયોગો પૈકી, એક લઘુત્તમ પરવડે તેવા ઓક્યુપન્સી સ્તરને સ્થાન આપે છે. એલ. આઈ. એચ. ટી. સી. ની જેમ, ઓછામાં ઓછા 40 ટકા એકમો 60 ટકા એ. એમ. આઈ. અથવા તેનાથી ઓછી આવક ધરાવતા પરિવારો દ્વારા કબજો કરવામાં આવવો જોઈએ, અથવા ઓછામાં ઓછા 20 ટકા એકમો 50 ટકાથી વધુ એ. એમ. આઈ. ન ધરાવતા પરિવારો દ્વારા કબજો કરવામાં આવવો જોઈએ. ફેડરલ સરકાર આપેલ વર્ષમાં રાજ્ય દ્વારા જારી કરી શકાય તેવા કરમુક્ત બોન્ડ્સની રકમને મર્યાદિત કરે છે. 2000ના દાયકાના અંતની નાણાકીય કટોકટીને કારણે, રાજ્યની હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ એજન્સીઓ "હાઉસિંગ બોન્ડ બજારમાંથી લગભગ સ્થિર થઈ ગઈ હતી" જેના કારણે ઘણી એજન્સીઓએ જારી કરેલા બોન્ડ્સની રકમને સ્થગિત અથવા નોંધપાત્ર રીતે ઘટાડી હતી. હાઉસિંગ ટ્રસ્ટ ફંડ (એચ. ટી. એફ.) ની સ્થાપના સરકારના તમામ સ્તરે (રાષ્ટ્રીય, રાજ્ય, કાઉન્ટી અને સ્થાનિક) કરવામાં આવે છે. આ ભંડોળ ખાસ કરીને ઓછી અને મધ્યમ આવક ધરાવતા પરિવારોને પરવડે તેવા આવાસની જોગવાઈ માટે બનાવવામાં આવ્યું છે અને તે એકત્રિત આવકના સ્રોતો પર આધારિત છે. એચ. ટી. એફ. માં સામાન્ય રીતે જાહેર ધિરાણના અન્ય સ્વરૂપોની તુલનામાં ઘણા ઓછા પ્રતિબંધો હોય છે અને તેનો ઉપયોગ વિકાસ પ્રવૃત્તિઓની વિશાળ શ્રેણી માટે થઈ શકે છે. ઉદાહરણ તરીકે, નેશનલ હાઉસિંગ ટ્રસ્ટ ફંડ હેઠળ પાત્ર પ્રવૃત્તિઓમાં મિલકત સંપાદન, વિકાસ/પુનર્વસન ખર્ચ, બાંધકામ ખર્ચ અને કેટલાક સંચાલન ખર્ચનો સમાવેશ થાય છે પરંતુ તે મર્યાદિત નથી. મોટાભાગના ટ્રસ્ટ ફંડ્સમાં ઓછામાં ઓછી 5 થી 30 વર્ષની પરવડે તેવી જરૂરિયાત હોય છે. મોટાભાગના એચ. ટી. એફ. 80 ટકા એ. એમ. આઈ. અને તેનાથી નીચેના લોકોને લક્ષ્ય બનાવે છે; જો કે, લગભગ એક ચતુર્થાંશ એચ. ટી. એફ. બેઘર અથવા 50 ટકા એ. એમ. આઈ. અથવા તેનાથી ઓછી આવક ધરાવતા લોકોને લક્ષ્ય બનાવે છે. કલમ 8 ભંડોળની જેમ, ટ્રસ્ટ ભંડોળ સામાન્ય રીતે સરકારી અથવા અર્ધ-સરકારી એજન્સીઓ દ્વારા ભંડોળનો ઉપયોગ કરવા માટે સંચાલિત કરવામાં આવે છે, તેથી બિન-નફાકારક વિકાસ યોજનાઓ મોટાભાગે આવાસ સત્તામંડળો, સમુદાય વિકાસ વિભાગો અથવા નિગમો, પુનર્વિકાસ એજન્સીઓ અથવા સંખ્યાબંધ અન્ય સંભવિત સંચાલિત એજન્સીઓ સાથે ભાગીદારીમાં પૂર્ણ થાય છે. (સંચાલક એજન્સીઓ સંબંધિત વધુ માહિતી માટે, હાઉસિંગ ટ્રસ્ટ ફંડ-વહીવટ અથવા શાસન જુઓ) પરવડે તેવા આવાસ માટે અનુદાન અને ઓછા વ્યાજની લોનના રૂપમાં ખાનગી ખાનગી સહાયને સામાન્ય રીતે સ્થાનિક સમુદાયના ફાઉન્ડેશનો અને રાષ્ટ્રીય બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવે છે. સ્થાનિક સમુદાયના ફાઉન્ડેશનો મુખ્યત્વે ચોક્કસ પડોશમાં સુધારો કરવા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, જ્યારે રાષ્ટ્રીય બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ વ્યાપક ઉદ્દેશો ધરાવે છે. નફાકારક કોર્પોરેશનો નાણાકીય સંસ્થાઓ, વીમા કંપનીઓ અને એચયુડીની ભાગીદારી દ્વારા બનાવવામાં આવેલ આવાસ ભંડોળ, લિવિંગ સિટીઝ જેવા સંબંધિત બિન-નફાકારક ફાઉન્ડેશનો અથવા ભાગીદારીઓ દ્વારા ભંડોળની તકો પણ પ્રદાન કરે છે. ઉપરાંત, જો કોઈ ખાનગી કંપની કોઈ ચોક્કસ ક્ષેત્રમાં તેમના વ્યવસાયનો મોટો હિસ્સો ધરાવે છે, તો તેઓ બિન-નફાકારક વિકાસકર્તાઓને જમીન, નાણાં અને કુશળતાનું યોગદાન પણ આપી શકે છે. કામગીરી વિકાસના અંતિમ તબક્કામાં બિન-નફાકારક પ્રાયોજક પ્રોજેક્ટની લાંબા ગાળાની સદ્ધરતા સ્થાપિત કરે છે. આમાં પ્રોજેક્ટ માટે કાયમી ધિરાણ મેળવવું અને ભાવિ બાંધકામ કામગીરી અને વ્યવસ્થાપન માટે આયોજન સામેલ છે. બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ કાં તો મકાનનું સંચાલન જાતે કરશે અથવા કામગીરીની દેખરેખ માટે વ્યવસ્થાપન કંપની સાથે કરાર કરશે. મિલકત વ્યવસ્થાપન માટે માર્કેટિંગ, ભાડૂતની પસંદગી, ભાડું સંગ્રહ, જાળવણી, નાણાં, નિયમોનું અમલીકરણ, વ્યૂહાત્મક આયોજન વગેરે જરૂરી છે. એફોર્ડેબલ હાઉસિંગના સંચાલનનો એક મહત્વપૂર્ણ ઘટક પ્રોજેક્ટના ધિરાણનું સંચાલન છે. વિકાસકર્તાઓ ભવિષ્યના અંદાજિત રોકડ પ્રવાહ દ્વારા મિલકતની નાણાકીય સદ્ધરતા નક્કી કરવા માટે એક સંચાલન મોડેલ બનાવે છે. ઓપરેટિંગ મોડલ ઓપરેટિંગ ખર્ચ (જાળવણી, પાણી, ગટર, વીજળી, વીમો, વગેરે) બાદ કરીને વાર્ષિક રોકડ પ્રવાહ અથવા ઓપરેટિંગ આવકની ગણતરી કરે છે. ભાડા અને અન્ય આવક જેમ કે લોન્ડ્રી, વેચાણ અને પાર્કિંગ સેવાઓ દ્વારા પેદા થતી આવકમાંથી. મિલકત પર ગીરો ચૂકવણીને આવરી લેવા માટે હકારાત્મક કાર્યકારી આવક જરૂરી છે અને જો આવક દેવું આવરી લેવા માટે પૂરતી ન હોય તો બેંક મિલકતને બંધ કરી શકે છે. ધિરાણકર્તાઓ દેવું-સેવા-કવરેજ ગુણોત્તરનો ઉપયોગ કરીને ગીરો ચૂકવણી કરવા માટે પ્રોજેક્ટની કાર્યકારી આવકની ક્ષમતાને માપે છે, જે વાર્ષિક સંચાલન આવકની ગણતરી છે જેને વાર્ષિક ગીરો ચૂકવણી દ્વારા વિભાજિત કરવામાં આવે છે; ગુણોત્તર જેટલો ઊંચો હોય તેટલો પ્રોજેક્ટ ફોરક્લોઝરનું જોખમ ઓછું થાય છે. સમગ્ર જીવનકાળ દરમિયાન સ્થિર આવક જાળવી રાખવી એ બિન-નફાકારક માટે પડકારજનક છે. ઘણીવાર, નબળા આવાસ બજારોમાં અને ઉચ્ચ ગુના દર, ખાલી અને ત્યજી દેવાયેલી મિલકતો અને ભાડાની ઓછી કિંમતો ધરાવતા પડોશમાં પોસાય તેવા આવાસ અસ્તિત્વ ધરાવે છે. આ બજારોમાં રહેઠાણ સામાન્ય રીતે બિનઆકર્ષક હોય છે અને તેથી ભાડે આપવાનું મુશ્કેલ હોય છે, તેથી ઊંચી ખાલી જગ્યાને કારણે ઇમારતો નાણાં ગુમાવે છે. નબળા બજારોમાં પ્રોજેક્ટ ઊંચા ભાડૂત ટર્નઓવરને કારણે ભાડૂતોની વધતી તપાસ અને એકમોની તૈયારી સાથે સંકળાયેલા ઊંચા ખર્ચનો પણ અનુભવ કરી શકે છે. ઉપરાંત, ઓછી આવક ધરાવતા ભાડૂતો પરવડી શકતા નથી તેવા ભાડાના ભાગને આવરી લેવા માટે પોસાય તેવા પ્રોજેક્ટ્સ વારંવાર સરકારી સબસિડી પર આધાર રાખે છે (સામાન્ય રીતે ભાડૂતની આવક અને બજાર ભાડાના 30 ટકા વચ્ચેનો તફાવત); જો સરકારો ભાડૂત સહાય કાર્યક્રમોમાં કાપ મૂકે તો પ્રોજેક્ટ્સ ભવિષ્યમાં રોકડ પ્રવાહ ગુમાવવાનું જોખમ ઊભું કરે છે. વધુમાં, અપૂરતી મિલકત વ્યવસ્થાપન ભાડું એકત્ર કરવાની અથવા ખર્ચનું સંચાલન કરવાની બિનઅસરકતા દ્વારા કાર્યકારી આવકને અસર કરી શકે છે. ઓપરેટિંગ આવકના નુકસાન સાથે સંકળાયેલા જોખમો એ મકાનનું ભૌતિક બગાડ અને દેવાની જવાબદારીઓને પહોંચી વળવામાં અસમર્થતા છે. આવકનો અભાવ મિલકત વ્યવસ્થાપકની ઇમારતમાં સમારકામ અથવા મૂડી સુધારણા કરવાની ક્ષમતાને અટકાવે છે, જેના કારણે મિલકત જર્જરિત થઈ જાય છે. આ જોખમને ઘટાડવા માટે, બિન-નફાકારક માલિકો ઘણીવાર જાળવણી ખર્ચને આવરી લેવા માટે મિલકત પૂરતી આવક પેદા કરતી ન હોય તેવી સ્થિતિમાં મૂડી ખર્ચને આવરી લેવા માટે અનામત ખાતું સ્થાપિત કરે છે. વધુમાં, જો દેવાની સેવાને આવરી ન લઈ શકાય, તો ધિરાણકર્તા મિલકતને બંધ કરી શકે છે, પોસાય તેવા એકમોને બજારમાંથી દૂર કરી શકે છે અને બિન-નફાકારકના ધ્યેયને નુકસાન પહોંચાડી શકે છે. બિન-નફાકારક સંસ્થાઓ જાહેર સંસ્થાઓ સાથે લાંબા ગાળાનું દેવું સુરક્ષિત કરીને ગીરો લગાવવાનું જોખમ ઘટાડી શકે છે કારણ કે જાહેર સંસ્થાઓ બિન-નફાકારક તરીકે સમાન મિશન શેર કરે છે અને ગીરો બંધ કરવાને બદલે ધિરાણનું પુનર્ગઠન કરવા માટે વધુ વલણ ધરાવે છે. ઉપરાંત, જો બિન-નફાકારક બહુવિધ ઇમારતોની માલિકી ધરાવે છે, તો ઇમારતોના સ્થાન, ભાડૂતોના પ્રકાર અને પ્રોજેક્ટ ભંડોળના સ્રોતમાં વિવિધતા લાવવાથી જો સબસિડી સૂકાઈ જાય અથવા બજારો તૂટી જાય તો સમગ્ર સંસ્થાના નિષ્ફળ થવાનું જોખમ ઘટાડી શકાય છે. સંદર્ભો બાહ્ય કડીઓ રીબિલ્ડિંગ ટુગેધર હેબિટેટ ફોર હ્યુમેનિટી મર્સી હાઉસિંગ નેશનલ કમ્યુનિટી રેનેસાં નેબરવર્ક્સ અમેરિકા હાઉસિંગ ઇન ધ યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ પોષણક્ષમ આવાસ