ABSA v Sweet
એબીએસએ બેંક લિમિટેડ વિ. સ્વીટ એન્ડ અદર્સ દક્ષિણ આફ્રિકામાં કરારના કાયદામાં એક મહત્વપૂર્ણ કેસ છે. તેની સુનાવણી કેપ પ્રોવિન્સિયલ ડિવિઝનમાં 12 મે, 1992ના રોજ ટેબટ જે દ્વારા કરવામાં આવી હતી, જેમણે 19 જૂનના રોજ ચુકાદો આપ્યો હતો. પ્રથમ પ્રતિવાદી સ્વીટે 3 ઓગસ્ટ, 1990ના રોજ તેના માલિક પાસેથી ચોક્કસ મિલકત ખરીદવાની રજૂઆત કરી હતી. આ પ્રસ્તાવ 10 ઓગસ્ટે સ્વીકારવામાં આવ્યો હતો. તે ઓફરની શરત હતી કે તેમાં "તમામ હાલની ભાડૂતોનો સમાવેશ થાય છે". બીજો પ્રતિવાદી ભાડૂત હતો, જે 1988 થી મૌખિક લીઝની દ્રષ્ટિએ વ્યવસાયમાં હતો. 15 ઓગસ્ટ, 1990ના રોજ બીજા પ્રતિવાદીએ પરિસરના સંદર્ભમાં પ્રથમ પ્રતિવાદી સાથે લેખિત લીઝ પર હસ્તાક્ષર કર્યા હતા. જો કે, આ લીઝ સસ્પેન્સિવ શરતને આધિન હતી, કલમ 15 (i): લીઝ "ભાડાપટ્ટેદારના નામે નોંધણી કર્યાના 14 દિવસની અંદર ભાડાપટ્ટેદાર દ્વારા પુષ્ટિ કરવાની હતી". 5 ઓક્ટોબરના રોજ, સ્વીટ વતી એક "વી" એ એબીએસએને પરિસરમાં પ્રથમ ગીરો બોન્ડની સુરક્ષા સામે રૂ. 180,000ની લોન માટે અરજી કરી હતી. અરજીપત્રકમાં, "વી" એ જાહેર કર્યું કે તેમાં દર્શાવેલી વિગતો, તેમની શ્રેષ્ઠ જાણકારી અને માન્યતા મુજબ, સાચી અને સાચી હતી, અને એવી કોઈ માહિતી કે જેણે બેંકના નિર્ણયને અસર કરી હોય તેને અટકાવી દેવામાં આવી ન હતી. અરજીમાં એક પ્રશ્નના જવાબમાં કે પરિસરમાં કોણ રહેશે, "વી" એ જવાબ આપ્યો કે તે સ્વીટ દ્વારા કબજો કરવામાં આવશે. પ્રશ્નની સામેની જગ્યામાં "જો ભાડૂત હોય, તો માસિક ભાડું?" "," એન/એ "અક્ષરો દેખાયા. "વી" સ્વીટ વતી પણ સંમત થયું હતું કે બાદમાં બેંકની "ગીરો લોન માટેની પ્રમાણભૂત શરતો" દ્વારા બંધાયેલ હશે, જેમાંથી એક ગીરો બોન્ડમાં સમાવિષ્ટ હતી અને જો કે "ગીરો આપનાર સંમત થાય છે કે ગીરો મિલકતને બેંકની લેખિત સંમતિ વિના એક મહિના કરતાં વધુ સમય માટે ભાડે આપવામાં આવશે નહીં". લોનની અરજી મંજૂર કરવામાં આવી હતી. 16 નવેમ્બરના રોજ, પરિસર સ્વીટને ટ્રાન્સફર કરવામાં આવ્યું હતું અને ગીરો બોન્ડ નોંધવામાં આવ્યો હતો. 20 નવેમ્બરના રોજ, સ્વીટે લીઝ પર સમર્થન આપ્યું, કલમ 15 (i) દ્વારા વિચાર્યા મુજબ, "20/11/90 પર પુષ્ટિ" શબ્દો. સ્વીટ ગીરો બોન્ડ હેઠળ તેની જવાબદારીઓ પૂરી કરવામાં નિષ્ફળ ગઈ, જેથી 19 સપ્ટેમ્બર, 1991 ના રોજ, બેંક દ્વારા તેની વિરુદ્ધ મેળવેલા ચુકાદાના અમલમાં હરાજી દ્વારા પરિસર વેચવામાં આવ્યું. વેચાણની શરતોની કલમ 5 પૂરી પાડે છે કે "મિલકત કોઈપણ હાલની ભાડાપટ્ટે વેચવામાં આવશે. જો આ રીતે વસૂલવામાં આવેલી રકમ અમલ લેણદારને ચૂકવવાની બાકી રકમને પહોંચી વળવા માટે અપૂરતી હોય, તો બોન્ડની નોંધણી પછી દાખલ કરવામાં આવેલી કોઈપણ ભાડાપટ્ટે મિલકત મફતમાં વેચવામાં આવશે. બેંકે વેચાણ દરમિયાન એવી રકમમાં મિલકત ખરીદી હતી જે સ્વીટના બેંક પરના બોન્ડના દેવા કરતાં ઓછી હતી. ત્યારબાદ શેરિફે વેચાણની શરતોને સમર્થન આપ્યું હતું કે, "ઉપરની કલમ 5 ની દ્રષ્ટિએ, મિલકત કોઈપણ કથિત ભાડાપટ્ટાથી મુક્ત વેચવામાં આવી હતી". તે પછી બેંકે અન્ય બાબતોની સાથે સાથે બીજા પ્રતિવાદીને પરિસરમાંથી બહાર કાઢવા માટે પ્રાંતીય વિભાગમાં અરજી કરી હતી. અરજીનો વિરોધ કરતી વખતે બીજા પ્રતિવાદીએ સ્વીટ સાથેની લેખિત લીઝ પર આધાર રાખ્યો હતો, અને દલીલ કરી હતી કે અમલમાં મૂકાયેલા વેચાણ પર બેંકને જગ્યાનું વેચાણ લેખિત લીઝની દ્રષ્ટિએ તેની ભાડાપટ્ટાને આધિન છે, આવી લીઝ બેંકને મિલકતના વેચાણ પહેલાં અને બોન્ડની નોંધણી પહેલાં પૂર્ણ થઈ છે. સિદ્ધાંતો જ્યારે સસ્પેન્સિવ શરતને આધિન હોય તેવા કરાર માટેના પક્ષકારોના પરસ્પર અધિકારો કરારની તારીખ સાથે સંબંધિત હોય છે જ્યાં સસ્પેન્સિવ શરત પૂર્ણ થાય છે, ત્યારે ત્રીજા પક્ષના અધિકારો, જે સદ્ભાવનાથી હસ્તગત કરવામાં આવ્યા હોઈ શકે છે, સસ્પેન્સિવ શરતની પરિપૂર્ણતા બાકી છે, તે કરારના આવા પૂર્વવર્તી કામગીરી દ્વારા પૂર્વગ્રહયુક્ત નથી. ચુકાદો અદાલતે એવું માન્યું હતું કે લીઝનો કરાર કલમ 15 (i) માં સમાવિષ્ટ સસ્પેન્શન શરતને આધિન છે અને તેથી શરત પૂર્ણ ન થાય ત્યાં સુધી અપૂર્ણ અથવા અયોગ્ય છે તે હકીકતને ધ્યાનમાં રાખીને, ગીરો લેનાર તરીકે બેંકનો વાસ્તવિક અધિકાર, જે પરિસરમાં ગીરો બોન્ડની નોંધણી દ્વારા બનાવવામાં આવ્યો હતો, તેને બીજા પ્રતિવાદીના વાસ્તવિક અધિકારને લીઝ લેનાર તરીકે પ્રાધાન્ય આપવામાં આવ્યું હતું. બીજા પ્રતિવાદીનો અધિકાર પાછલી અસરથી અથવા પાછલી અસરની કલ્પના અનુસાર અસ્તિત્વમાં આવ્યો હોવાનું માનવામાં આવતું હતું, પરંતુ જ્યાં સુધી સસ્પેન્સિવ શરત પૂર્ણ ન થઈ ત્યાં સુધી તે સ્થાપિત કરવામાં આવ્યું ન હતુંઃ ત્યાં સુધી તે અનિશ્ચિત હતું, જ્યારે બોન્ડની નોંધણી કરવામાં આવી ત્યારે ગીરો આપનાર તરીકે બેંકનો અધિકાર નિશ્ચિતપણે અને ચોક્કસપણે સ્થાપિત થયો હતો. લીઝના સંબંધમાં ત્રીજા પક્ષ તરીકે બેંકના અધિકારો, સસ્પેન્સિવ શરતની પરિપૂર્ણતા દ્વારા લાવવામાં આવેલી લીઝની પાછલી કામગીરી દ્વારા પૂર્વગ્રહયુક્ત ન હોવાથી, મોર્ટગેજ બોન્ડના સમય પછી લીઝના પરિણામો અનુસર્યા. સૌથી વધુ બોલી તરીકે, જ્યારે પરિસર અમલમાં વેચવામાં આવ્યું હતું, ત્યારે તે ગીરોના દેવાને આવરી લેતું ન હતું, મિલકત યોગ્ય રીતે લીઝ વગર વેચવામાં આવી હતી. અદાલતે વધુમાં જણાવ્યું હતું કે એવું માનવા માટે કોઈ આધાર નથી કે બેંક ગીરો દાખલ કરવામાં આવ્યો તે સમયે લીઝના અસ્તિત્વ વિશે જાણતી હતી અને તે મુજબ, બેંક બીજા પ્રતિવાદીને બહાર કાઢવાના આદેશ માટે હકદાર છે. દક્ષિણ આફ્રિકાના કરાર કાયદાના સંદર્ભો પુસ્તકો ડુ પ્લેસિસ, જેક્સ વગેરે પણ જુઓ. દક્ષિણ આફ્રિકામાં કરારનો કાયદો. ડેલ હચિસન, ક્રિસ-જેમ્સ પ્રિટોરિયસ, માર્ક ટાઉનસેન્ડ અને હેલેના જેનિશ દ્વારા સંપાદિત. કેપ ટાઉન, વેસ્ટર્ન કેપઃ ઓક્સફર્ડ યુનિવર્સિટી પ્રેસ, 2010. કેસ એબીએસએ બેંક લિમિટેડ વિરુદ્ધ સ્વીટ અને અન્યો 1993 (1) એસએ 318 (સી). નોંધ દક્ષિણ આફ્રિકાના કરાર કેસ કાયદો 1992 દક્ષિણ આફ્રિકાના કાયદો 1992 કેસ કાયદો પશ્ચિમી કેપ વિભાગના કેસોમાં