Buyer brokerage
ખરીદનાર દલાલી અથવા ખરીદનાર એજન્સી એ રિયલ એસ્ટેટ દલાલો અને તેમના એજન્ટોની પ્રથા છે જે રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારમાં ખરીદનારનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે, તેના બદલે, મૂળભૂત રીતે, વેચનારને સીધા અથવા પેટા-એજન્ટ તરીકે રજૂ કરે છે. યુનાઇટેડ કિંગડમ અને ઓસ્ટ્રેલિયામાં, સૌથી સામાન્ય શબ્દ એજન્ટ ખરીદવાનો છે. મોટાભાગના યુ. એસ. રાજ્યો અને કેનેડિયન પ્રાંતોમાં, 1990ના દાયકા સુધી, જે ખરીદદારો ઘર શોધવા માટે રિયલ એસ્ટેટ બ્રોકરના એજન્ટ સાથે કામ કરતા હતા તેઓ બ્રોકરેજના ગ્રાહકો હતા, કારણ કે, તે સમયે મોટાભાગના રાજ્યોના સામાન્ય કાયદા અનુસાર, બ્રોકર માત્ર વેચાણકર્તાઓનું પ્રતિનિધિત્વ કરતા હતા. 1990ના દાયકાની શરૂઆતથી જ રાજ્યોએ ખરીદદારોની એજન્સી બનાવવા માટે કાયદાકીય કાયદો પસાર કર્યો હતો. ખરીદનાર એજન્સી વિશિષ્ટ રીતે અસ્તિત્વ ધરાવી શકે છે (જ્યાં દલાલી પેઢી માત્ર ખરીદદારોનું પ્રતિનિધિત્વ કરવાનું પસંદ કરે છે અને વેચાણકર્તાઓને ક્યારેય નહીં, વિશિષ્ટ ખરીદનાર એજન્ટ તરીકે) અથવા, સંપૂર્ણ સેવા આપતી કંપનીમાં, ખરીદદારો જે ગ્રાહકો બને છે તેમને ખરીદદાર એજન્સી ઓફર કરીને. ખરીદદારોએ જો તેઓ એવું ઘર ખરીદવા માંગતા હોય કે જેને તે કંપનીએ વેચાણ માટે સૂચિબદ્ધ કર્યું હોય અને જેના માટે તે વિક્રેતાનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે, તો તેમણે કોઈ પ્રકારની બેવડી એજન્સી સાથે સંમત થવું પડશે. જો ખરીદદાર મિલકતનું લિસ્ટિંગ કરતી બ્રોકરેજ સિવાય અન્ય બ્રોકર સાથે કામ કરી રહ્યો હોય તો બ્રોકર્સ પ્રતિનિધિત્વ કરવા માટે ખરીદદાર-બ્રોકરેજ કરાર કરવાનું પસંદ કરી શકે છે. કેટલાક કિસ્સાઓમાં જ્યાં કાયદા દ્વારા બેવડી એજન્સીની મંજૂરી છે, ત્યાં લિસ્ટિંગ બ્રોકર પણ ખરીદનારનું પ્રતિનિધિત્વ કરી શકે છે. જો ખરીદદાર આ કરારમાં પ્રવેશ કરતો નથી, તો તે દલાલનો ગ્રાહક રહે છે જે પછી વિક્રેતાના દલાલનો પેટા-એજન્ટ હોય છે. ગ્રાહકો તરીકે ખરીદદારો ઉત્તર અમેરિકામાં ખરીદદાર એજન્સીની પ્રથામાં વધારો થયો છે, ખાસ કરીને મોટાભાગના વિસ્તારોમાં 1990 ના દાયકાના અંતથી, એજન્ટો (તેમના દલાલો હેઠળ કામ કરતા) દલાલો અને વિક્રેતાઓ (ઘણીવાર વિક્રેતા એજન્સી તરીકે ઓળખાય છે) વચ્ચેના "લિસ્ટિંગ કરાર" થી વિપરીત લેખિત "ખરીદનાર એજન્સી કરાર" સાથે વ્યવહારમાં ખરીદદારોનું પ્રતિનિધિત્વ કરી શક્યા છે. રિયલ એસ્ટેટ લાઇસન્સધારક, ખરીદદાર સાથે લેખિત કરાર કર્યા પછી, ફક્ત ખરીદદાર માટે જ કામ કરવા માટે સંમત થાય છે અને બદલામાં, ખરીદદાર વિશિષ્ટ પ્રતિનિધિત્વ માટે સંમત થાય છે. આ તબક્કે, રિયલ એસ્ટેટ બ્રોકરેજ ખરીદનારના શ્રેષ્ઠ હિતમાં કામ કરીને ખરીદનારને વફાદારી પરની ફરજો આપે છે. શ્રેષ્ઠ શરતોની વાટાઘાટ કરવાની ખરીદનારની ક્ષમતાને પ્રભાવિત કરી શકે તેવી હકીકતો જાહેર ન કરીને ગોપનીયતા. વ્યવહારમાં અન્ય પક્ષોને જાહેર કરો કે લાઇસન્સધારક ખરીદદારના એજન્ટ તરીકે રોકાયેલ છે. દલાલ ખરીદદારો વતી કિંમત અને શરતોની વાટાઘાટ કરે છે અને કરારના ફોર્મમાં ખાલી જગ્યાઓ ભરીને પ્રમાણભૂત રિયલ એસ્ટેટ ખરીદી કરાર તૈયાર કરે છે. ખરીદનારનો એજન્ટ ખરીદનાર માટે વિશ્વાસપાત્ર તરીકે કામ કરે છે. ખરીદદાર એજન્સી કરારો વિક્રેતાઓ સાથેના લિસ્ટિંગ કરારની જેમ, ખરીદદારો સાથેના કરારોની શરૂઆત અને સમાપ્તિ તારીખ હોવી જોઈએ તેમજ ખરીદદારના દલાલને કેવી રીતે ચૂકવણી કરવી તે સ્પષ્ટ કરવું જોઈએ (વિક્રેતા દ્વારા અથવા ખરીદનાર દ્વારા પોતે). વધુમાં, તેમાં તમામ પક્ષોની ફરજો અને જવાબદારીઓ દર્શાવવી જોઈએ. સમજૂતીમાં એ પણ સ્પષ્ટ કરવું જોઈએ કે હિતોના સંઘર્ષને કેવી રીતે નિયંત્રિત કરવામાં આવશે. હિતોનો સંઘર્ષ ત્યારે થઈ શકે છે જ્યારે પરંપરાગત પેઢી દ્વારા રજૂ કરાયેલા ખરીદદારને તે પેઢી દ્વારા રજૂ કરાયેલા વિક્રેતા દ્વારા રસ પડે છે. હિતોનો બીજો સંભવિત સંઘર્ષ ત્યારે થઈ શકે છે જ્યારે એક જ પેઢી એક જ મિલકત માટે સ્પર્ધા કરી રહેલા બે ખરીદદારોનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. રિયલ એસ્ટેટ એજન્સી પાસે લેખિત, ઉદ્દેશ્યપૂર્ણ નીતિ હોવી જોઈએ કે તે હિતોના સંઘર્ષને કેવી રીતે સંભાળશે અને આ નીતિ કોઈપણ સંભવિત ગ્રાહકને અગાઉથી જાહેર કરવી જોઈએ. ખરીદનાર એજન્સી કરાર એ છે કે જ્યાં રિયલ્ટર રિયલ એસ્ટેટના ખરીદનારનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. વિક્રેતા એજન્સીના વિરોધમાં 1990ના દાયકાની શરૂઆતમાં "ખરીદનાર એજન્સી" (ખરીદનાર બ્રોકરેજ) ના આગમન સાથે, રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટ/બ્રોકર સંમત થાય છે અને ઘર/મિલકતની ખરીદીમાં ખરીદનારનું પ્રતિનિધિત્વ કરવા માટે કરાર કરે છે. આ રજૂઆતના નિયમો અને શરતો નક્કી કરવા માટે ખરીદનાર એજન્સી કરારો વિકસાવવામાં આવ્યા હતા. તેઓ લિસ્ટિંગ એજન્ટ્સ અને વિક્રેતાઓ (મિલકત માલિકો) વચ્ચે જરૂરી લેખિત "લિસ્ટિંગ એગ્રીમેન્ટ્સ" જેવા જ છે. ખરીદનાર એજન્સી કરારો ખરીદદાર એજન્ટ અને તેના ખરીદદાર ગ્રાહક વચ્ચેના સંબંધની મુખ્ય શરતો નક્કી કરે છે જેમાં કરારનો સમયગાળો, કમાવવાનું/ચૂકવવાનું કમિશન અને પક્ષોના વિવિધ અધિકારો, ફરજો અને જવાબદારીઓ જેવી બાબતોનો સમાવેશ થાય છે. ખરીદનાર એજન્ટ આ સંબંધ અને કરાર હેઠળ ખરીદનારને વિશ્વાસપાત્ર ફરજો આપે છે, જેમાં વફાદારી, પ્રામાણિકતા, હેતુ પ્રત્યે સમર્પણ, ખરીદનારના શ્રેષ્ઠ હિતમાં કામ કરવું વગેરેનો સમાવેશ થાય છે. ખરીદનાર એજન્સી કરારમાં ખરીદનારના એજન્ટને ચૂકવવાનું કમિશન, જોકે આખરે ખરીદનારની જવાબદારી, સામાન્ય રીતે સંપૂર્ણ અથવા આંશિક રીતે શેર અથવા "સહકારી", બહુવિધ લિસ્ટિંગ સેવા ("એમએલએસ") દ્વારા લિસ્ટિંગ એજન્ટ દ્વારા ઓફર કરેલા કમિશન સામે સરભર કરવામાં આવે છે. વિશિષ્ટ ખરીદનાર એજન્ટ એ રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટ છે જે એવી કંપની માટે કામ કરે છે જે રિયલ એસ્ટેટના વ્યવહારોમાં વિક્રેતાઓનું પ્રતિનિધિત્વ કરતી નથી. વિશિષ્ટ ખરીદનાર એજન્ટો (અને તેમના ગ્રાહકો) તેમની સૂચિઓ અથવા તેમની પેઢીની સૂચિઓને પ્રોત્સાહન આપતા એજન્ટ સાથે કામ કરવાના હિતોના સંઘર્ષને ટાળે છે. ખરીદનાર માટે પ્રતિનિધિત્વ હોવું ફાયદાકારક છે કારણ કે એજન્ટ મિલકત વિશેની માહિતી મેળવવા અને તે માહિતીના આધારે ખરીદનારને સલાહ આપવા માટે જવાબદાર છે. કરાર વિના, એજન્ટ પાસે ખરીદદારના શ્રેષ્ઠ હિતોને ધ્યાનમાં રાખીને કામ કરવાની જવાબદારી ન હોઈ શકે. ખરીદનારના એજન્ટ તરીકે કામ કરતા રિયલ્ટરને હિતોનો આર્થિક સંઘર્ષ હોઈ શકે છે કારણ કે જો ખરીદનાર મિલકત માટે વધુ પૈસા ચૂકવે તો નિયુક્ત ખરીદનારના એજન્ટને વધુ ચૂકવણી કરવામાં આવી શકે છે પરંતુ તે આર્થિક પ્રોત્સાહન, એકંદરે, એકંદર કમિશનની તુલનામાં પ્રમાણમાં ઓછું હોઈ શકે છે. વિશિષ્ટ ખરીદનાર એજન્ટ અથવા ઇ. બી. એ. રિયલ એસ્ટેટ રિયલ્ટર મલ્ટિપલ લિસ્ટિંગ સર્વિસીસ એસ્ટેટ એજન્ટ (યુનાઇટેડ કિંગડમ) યુકે પ્રોપર્ટી ફાઇન્ડર નોટ્સ સેલ્સ વ્યવસાયો રિયલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગમાં ખરીદ એજન્ટ પણ જુઓ.