California v. Federal Housing Finance Agency
પીપલ્સ ઓફ ધ સ્ટેટ ઓફ કેલિફોર્નિયા વિ. ફેડરલ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ એજન્સી એ કેલિફોર્નિયા રાજ્યનો કેસ હતો જેમાં કેલિફોર્નિયા સ્થિત કેટલાક વાદીઓએ ફેડરલ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ એજન્સી (એફ. એચ. એફ. એ.) સામે મિલકત આકારણી શુદ્ધ ઊર્જા (પી. એ. સી. ઈ.) કાર્યક્રમમાં અવરોધ ઊભો કરતો ધિરાણ નિયમ બનાવવા માટે દાવો દાખલ કર્યો હતો, એક એવો કાર્યક્રમ જેમાં મિલકત માલિકો તેમના મિલકત કરવેરામાં વધારા તરીકે સમય જતાં ધીમે ધીમે ઊર્જા સંબંધિત મિલકત સુધારણાઓ (સામાન્ય રીતે <આઇ. ડી. 1> વર્ષ) ચૂકવે છે. બેકગ્રાઉન્ડ પ્રોપર્ટી એસેસ્ડ ક્લીન એનર્જી (PACE) કાર્યક્રમો એ સ્થાનિક સરકારની પહેલ છે જે મિલકત પર ઊર્જા કાર્યક્ષમતા અને નવીનીકરણીય ઊર્જા યોજનાઓના અપ-ફ્રન્ટ ખર્ચ માટે ચૂકવણી કરે છે. મિલકત માલિક તેમના રહેણાંક અથવા વ્યાપારી મિલકત કરવેરાના વધારા તરીકે સમય જતાં (20 વર્ષ સુધી) આ ખર્ચ ચૂકવે છે. કર મિલકતનો એક ભાગ રહે છે અને જ્યાં સુધી સુધારાનો ખર્ચ ચૂકવવામાં ન આવે ત્યાં સુધી માલિક પાસેથી માલિકને ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે છે. મિલકતના માલિક માટે કોઈ અપ-ફ્રન્ટ ખર્ચ નથી અને સરેરાશ મકાનમાલિક તેમના મિલકત કરના બિલમાં વધારા કરતાં તેમના માસિક ઉપયોગિતા બિલ પર વધુ નાણાં બચાવશે. સિટી ઓફ બર્કલેનો 2008માં અપનાવવામાં આવેલો ફાઇનાન્સિંગ ઇનિશિયેટિવ ફોર રિન્યુએબલ એન્ડ સોલર ટેક્નોલોજી (ફર્સ્ટ) કાર્યક્રમ એ વાતનું પ્રારંભિક ઉદાહરણ હતું કે કેવી રીતે પેસ કાર્યક્રમો તેમના ઘરોમાં સોલર પેનલ્સ સ્થાપિત કરવા માટે આતુર મિલકત માલિકોને પડતી ઘણી નાણાકીય અવરોધોને દૂર કરવામાં મદદ કરી શકે છે. બર્કલે ફર્સ્ટ કાર્યક્રમની સફળતાને પગલે, કેલિફોર્નિયામાં કેટલીક અન્ય સ્થાનિક સરકારોએ (દા. ત., સિટી ઓફ પામ ડેઝર્ટ, સિટી ઓફ સાન ડિએગો અને સોનોમા કાઉન્ટી) અનુસર્યું અને રાજ્યએ કોઈપણ સ્થાનિક સરકારને પેસ-પ્રકારના કાર્યક્રમોનો અમલ કરવાની મંજૂરી આપવા માટે વિધાનસભા બિલ 811 પસાર કર્યું. 2008 થી, અન્ય 27 રાજ્યો દ્વારા પેસ અપનાવવામાં આવ્યું છે. PACE કાર્યક્રમો, અન્ય તમામ મ્યુનિસિપલ આકારણીઓની જેમ, ડિફોલ્ટની સ્થિતિમાં ગીરો ચુકવણી પર પૂર્વાધિકાર મૂકવાની જરૂર છે. તાજેતરની ગીરો કટોકટીને કારણે, ધિરાણકર્તા ફેની માએ અને ફ્રેડ્ડી મેક સંભવિત જોખમના ડરથી પેસ કાર્યક્રમો સાથે સંકળાયેલ લોન આપવામાં અચકાતા હતા. એફ. એચ. એફ. એ. એ ધિરાણકર્તાઓના દાવાને ટેકો આપ્યો હતો અને 2010માં એક નિવેદન બહાર પાડીને રાષ્ટ્રવ્યાપી પેસ કાર્યક્રમોને અટકાવી દીધા હતા. 2010માં બહાર પાડવામાં આવેલ નિવેદન, જેને 'નિર્દેશો' તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે, તે ઊર્જા રિટ્રોફિટ ધિરાણ કાર્યક્રમો પ્રત્યે એફ. એચ. એફ. એ. ની ચિંતાઓ દર્શાવે છે. એફ. એચ. એફ. એ. એ નક્કી કર્યું હતું કે ધિરાણ કાર્યક્રમની અંતર્ગત લાક્ષણિકતાઓને કારણે પેસ કાર્યક્રમ "નોંધપાત્ર સલામતી અને તંદુરસ્તીની ચિંતાઓ" રજૂ કરે છે. એફ. એચ. એફ. એ. નું માનવું હતું કે પેસ લોનના કદ અને સમયગાળાને કારણે આ પ્રકારની લોનનું સંચાલન કરવું મુશ્કેલ બનશે, "પરંપરાગત ગીરો ધિરાણ પદ્ધતિઓમાં મુખ્ય ફેરફાર" ને કારણે ધિરાણકર્તાઓ માટે નોંધપાત્ર જોખમ ઊભું થશે, અને ઊર્જા રિટ્રોફિટ્સમાંથી અનિશ્ચિત ઘટાડાના આધારે કોલેટરલ આધારિત ધિરાણમાં પરિણમશે. કેલિફોર્નિયામાં, એટર્ની જનરલે દાવો દાખલ કર્યો, ત્યારબાદ ઝડપથી સોનોમા અને પ્લેસર કાઉન્ટી, સિએરા ક્લબ અને પામ ડેઝર્ટ શહેર દ્વારા અનુસરવામાં આવ્યો. ચારેય કેસ એકઠા કરવામાં આવ્યા છે. પક્ષકારો કેલિફોર્નિયા રાજ્યના લોકો (એટર્ની જનરલ કમલા હેરિસ દ્વારા રજૂ કરાયેલ; મૂળરૂપે 2010માં એડમન્ડ જી. બ્રાઉન જુનિયર દ્વારા રજૂ કરાયેલ), સોનોમા અને પ્લેસર કાઉન્ટીઓ, સિએરા ક્લબ અને પામ ડેઝર્ટ શહેર વાદી છે. પ્રતિવાદીઓ ફેડરલ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ એજન્સી (કાર્યકારી નિયામક એડવર્ડ ડેમાર્કો દ્વારા રજૂ કરાયેલ), ફેડરલ હોમ લોન મોર્ગેજ કોર્પોરેશન (મુખ્ય કાર્યકારી અધિકારી ચાર્લ્સ ઇ. હેલ્ડેમેન જુનિયર દ્વારા રજૂ કરાયેલ) અને ફેડરલ નેશનલ મોર્ગેજ એસોસિએશન (મુખ્ય કાર્યકારી અધિકારી માઈકલ જે. વિલિયમ્સ દ્વારા રજૂ કરાયેલ) છે. મુદ્દાઓ અને દલીલો અદાલતના અધિકારક્ષેત્રનો ઉપયોગ કરવા માટે, વાદીઓએ સાબિત કરવું પડશે કે તેમની પાસે બંધારણીય 'સ્થિતિ' છે. જેમ કે, કલમ 3ની સ્થિતિને સંતોષવા માટે જરૂરી ત્રણ ઘટકો છે (1) હકીકતમાં ઈજા, (2) કારણ અને (3) નિવારણક્ષમતા. વાદીઓ દલીલ કરે છે કે તેમની 'હકીકતમાં ઇજાઓ' માં નીચેનાનો સમાવેશ થાય છેઃ રાજ્ય, કાઉન્ટી અને શહેર પેસ કાયદામાં દખલગીરી; પેસ કાર્યક્રમોમાં ભાગ લેવાની તકો ગુમાવવી; આબોહવા પરિવર્તનની અસરોને ઘટાડવાની તકો ગુમાવવી. કાર્યકારણ અને નિવારણના સંદર્ભમાં, વાદીઓ દલીલ કરે છે કે એફ. એચ. એફ. એ. નો નિર્ણય પર્યાવરણીય વિચારણાઓને ઓળખવાની યોગ્ય પ્રક્રિયામાંથી પસાર થવામાં નિષ્ફળ ગયો. વાદીઓ એવી પણ દલીલ કરે છે કે એફ. એચ. એફ. એ. ના પેસ-વિરોધી નિર્દેશો વહીવટી પ્રક્રિયા અધિનિયમ (એ. પી. એ.) નોટિસ અને ટિપ્પણી જરૂરિયાતો, 5 યુ. એસ. સી. નું ઉલ્લંઘન કરે છે. કલમ 553. વાદીઓ આક્ષેપ કરે છે કે 2010માં બહાર પાડવામાં આવેલા નિર્દેશો એફ. એચ. એફ. એ. ના નિયમો અને "અંતિમ એજન્સી કાર્યવાહી" તરીકે કામ કરે છે, માત્ર માર્ગદર્શન તરીકે નહીં કારણ કે તેઓ અગાઉની નીતિમાંથી ફેરફારને પ્રતિબિંબિત કરે છે. તેથી, વાદીઓ ભારપૂર્વક જણાવે છે કે એફ. એચ. એફ. એ. એ. એ. પી. એ. ની જરૂરિયાતોનું પાલન કરવું અને નિર્દેશોની સૂચના આપવી અથવા ઔપચારિક જાહેર ટિપ્પણીનો સમયગાળો પ્રદાન કરવો જરૂરી છે. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો, એફ. એચ. એફ. એ. એ યોગ્ય પ્રક્રિયાઓમાંથી પસાર થયા વિના કાયદો બનાવ્યો. તેથી, એપીએ આવશ્યકતાઓનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળતા અદાલતને નિર્દેશો ખાલી કરવા અથવા યોગ્ય એપીએ પ્રક્રિયાને અનુસરવા માટે એફએચએફએને સૂચના આપવાની સત્તા આપે છે. બીજી દલીલ એ છે કે એફ. એચ. એફ. એ. સંરક્ષક તરીકે તેની સત્તાને વટાવી રહી છે. વાદીઓ દલીલ કરે છે કે કોંગ્રેસે ક્યારેય સ્પષ્ટ રીતે એફ. એચ. એફ. એ. ને મૂળ નિયમ બનાવવાની સત્તા આપી નથી. વાદીઓના જણાવ્યા અનુસાર, એફ. એચ. એફ. એ. એ. એ. પી. એ. નું પણ ઉલ્લંઘન કર્યું હતું કારણ કે એફ. એચ. એફ. એ. દ્વારા 'જોખમ' નો નોંધપાત્ર પુરાવો આપવામાં નિષ્ફળતા, પેસ કાર્યક્રમોમાંથી પ્રવર્તમાન ડેટાને ધ્યાનમાં લેવામાં નિષ્ફળતા અને પેસ પર સંપૂર્ણ પ્રતિબંધ પહેલા વૈકલ્પિક પગલાં પર વિચાર કરવામાં નિષ્ફળતાને કારણે નિર્દેશો મનસ્વી અને તરંગી હતા. જો અદાલતને લાગે કે એજન્સીએ એપીએનું ઉલ્લંઘન કર્યું નથી, તો વાદીઓ દલીલ કરે છે કે નિર્દેશોને કારણે એફએચએફએની કાર્યવાહી અથવા નિષ્ક્રિયતાના પરિણામે થતી અસરો પર "સખત નજર" લેવામાં નિષ્ફળતા માટે એફએચએફએ રાષ્ટ્રીય પર્યાવરણ નીતિ અધિનિયમ (એનઇપીએ) નું ઉલ્લંઘન કરે છે. એન. ઇ. પી. એ. માટે માનવ પર્યાવરણની ગુણવત્તાને નોંધપાત્ર રીતે અસર કરતી મુખ્ય સંઘીય કાર્યવાહી પહેલાં પર્યાવરણીય મૂલ્યાંકન અથવા પર્યાવરણીય અસર નિવેદન તૈયાર કરવાની જરૂર છે. પ્રતિવાદીઓ દલીલ કરે છે કે 2010 માં બહાર પાડવામાં આવેલા નિર્દેશો માર્ગદર્શિકા તરીકે કામ કરે છે, નિયમો નહીં, અને તેથી એ. પી. એ. જરૂરિયાતોને આધિન નથી. વધુમાં, તેમના ચાર્ટર અનુસાર, કન્ઝર્વેટર તરીકે, એફ. એચ. એફ. એ. સલામત અને મજબૂત આવાસ બજાર પ્રદાન કરવા માટે કોઈપણ પગલાં લેવા માટે જવાબદાર છે. વધુમાં, એફ. એચ. એફ. એ. દલીલ કરે છે કે કોંગ્રેસ કન્ઝર્વેટરને કોઈપણ રાજ્ય અથવા ફેડરલ એજન્સી અથવા અદાલતના હસ્તક્ષેપ વિના પગલાં લેવા માટે સક્ષમ બનાવવાનો ઈરાદો ધરાવે છે. પ્રતિવાદીઓ દ્વારા દલીલ કરવામાં આવી છે તેમ મુખ્ય મુદ્દો એ છે કે ઘરના માલિકો માટે વધારાના ખર્ચને કારણે પેસ લોન લાક્ષણિક રીતે 'જોખમી' છે. પ્રતિવાદીઓ દલીલ કરે છે કે આ લોન મકાનમાલિકો પર બોજ વધારે છે, જેનાથી મકાનમાલિક માટે ડિફોલ્ટ થવાની સંભાવના ઊભી થાય છે. અને કારણ કે PACE લોન અગ્રતા પૂર્વાધિકાર પ્રાપ્ત કરે છે, તેઓ ગીરો પૂર્વાધિકારને પ્રાધાન્ય આપે છે. પ્રતિવાદીઓએ દાવો કરવામાં નિષ્ફળતા બદલ વાદીઓના દાવાઓને રદ કરવાની પણ વિનંતી કરી હતી. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો, પ્રતિવાદીઓ એવો આક્ષેપ કરે છે કે વાદીઓએ કાયદેસરની દલીલોને બદલે માત્ર અટકળો રજૂ કરી હતી. પ્રતિવાદીઓ આક્ષેપ કરે છે કે અદાલતમાં વાદીના દાવાઓ પર અધિકારક્ષેત્રનો અભાવ છે કારણ કે એફ. એચ. એફ. એ. એ કોંગ્રેસ દ્વારા આપવામાં આવેલી તેની સત્તાઓની અંદર કામ કર્યું હતું. વધુમાં, વાદીઓ દ્વારા માંગવામાં આવેલી રાહત ધિરાણકર્તાઓ, ફેની માએ અને ફ્રેડ્ડી મેકની સંપત્તિ અને સંપત્તિના સંરક્ષણ અને જાળવણીના એફ. એચ. એફ. એ. ના હેતુને અટકાવશે અને ગંભીર રીતે અવરોધે છે. પ્રતિવાદીઓ ફેડરલ પ્રિએમ્પશન હેઠળ રક્ષણની દલીલ કરે છે કારણ કે ફેડરલ કાયદો રાજ્ય કાયદાને પ્રિએમ્પ્ટ કરે છે. વધુમાં, એફ. એચ. એફ. એ. દલીલ કરે છે કે આવાસ અને આર્થિક પુનઃપ્રાપ્તિ અધિનિયમ 2008 (એચ. ઈ. આર. એ.) નો હેતુ સલામત અને મજબૂત આવાસ બજાર પ્રદાન કરવાના હેતુથી સત્તા સોંપવાનો છે. પ્રતિવાદીઓ એવો આક્ષેપ કરે છે કે જો રાજ્યો પેસ ફર્સ્ટ-લીન ગીરો લાદવામાં સક્ષમ હોય, તો આ ગીરો એકતાના અભાવને કારણે એફ. એચ. એફ. એ. ની અસરકારકતાને નબળી પાડશે. વધુમાં, પ્રતિવાદીઓ દલીલ કરે છે કે વાદીઓના એપીએ દાવાઓ નિષ્ફળ જાય છે કારણ કે એફએચએફએ પર્યાવરણીય હિતોનું રક્ષણ કરવા માટે બનાવવામાં આવ્યું ન હતું. ફેની માએ અને ફ્રેડ્ડી મેકના ચાર્ટરમાં જણાવ્યા મુજબ, તેઓ ગીરો બજારોની સલામત અને મજબૂત કામગીરી સુનિશ્ચિત કરવા માટે બનાવવામાં આવ્યા હતા. એપીએ અધિકારક્ષેત્રની ગેરહાજરીમાં, પ્રતિવાદીઓ વાદીઓના એનઇપીએ દાવાઓને બરતરફ કરવાની દલીલ કરે છે. પ્રતિવાદીઓ ભારપૂર્વક જણાવે છે કે એનઇપીએમાં કાર્યવાહીનો ખાનગી અધિકાર નથી, અને તેથી જો અધિકારક્ષેત્ર અસ્તિત્વમાં હોય તો તેની સમીક્ષા કરી શકાય છે. જો કે, અદાલત પાસે એપીએ હેઠળ અધિકારક્ષેત્ર નથી, અને તેથી એનઈપીએ હેઠળ અધિકારક્ષેત્ર નથી. વધુમાં, એનઇપીએના ઉલ્લંઘનના વાદીઓના દાવાના જવાબમાં, પ્રતિવાદીઓ ભારપૂર્વક જણાવે છે કે 2010માં બહાર પાડવામાં આવેલા નિર્દેશોમાં નગરપાલિકાઓએ તેમના પેસ કાર્યક્રમોને બંધ કરવાની જરૂર નહોતી, આમ નિર્દેશો સંઘીય નિયમન ન હતા. અદાલતના નિર્ણય ન્યાયાધીશ ક્લાઉડિયા વિલ્કેને 26 ઓગસ્ટ, 2011 ના રોજ કેસને બરતરફ કરવાની પ્રતિવાદીઓની દરખાસ્તને નકારી કાઢી હતી અને 13 સપ્ટેમ્બર, 2011 ના રોજ પ્રારંભિક મનાઈ હુકમ જારી કર્યો હતો જેમાં એફ. એચ. એફ. એ. ને પેસ પર નિયમ બનાવવાની શરૂઆત કરવાની જરૂર હતી. એફ. એચ. એફ. એ. એ 26 જાન્યુઆરી, 2012ના રોજ પ્રસ્તાવિત નિયમ બનાવવાની અદ્યતન સૂચના (એ. એન. પી. આર.) બહાર પાડી હતી, જેમાં 26 માર્ચ, 2012 સુધીમાં જાહેર ટિપ્પણીઓ કરવાની હતી. વાદીઓએ 3 મે, 2012ના રોજ સુનાવણી માટે સંક્ષિપ્ત ચુકાદાની દરખાસ્ત માટે અરજી કરી હતી. અન્ય પેસ મુકદ્દમા ન્યૂ યોર્ક રાજ્યમાં, બેબીલોન નગર અને નેચરલ રિસોર્સિસ ડિફેન્સ કાઉન્સિલ (NRDC) એ FHFA સામે અલગ-અલગ કેસ દાખલ કર્યા હતા. બંને કેસોની સુનાવણી જૂન 2012માં એક સાથે થવાની છે. ફ્લોરિડા રાજ્યમાં, લિયોન કાઉન્ટીએ એફ. એચ. એફ. એ. સામે દાવો દાખલ કર્યો હતો. મે 2012 સુધીમાં, સુનાવણીની કોઈ તારીખ નક્કી કરવામાં આવી નથી. સંદર્ભો બાહ્ય કડીઓ ઑડિઓ ઓફ 9મી સર્કિટ ઓરલ આર્ગ્યુમેન્ટ યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ ડિસ્ટ્રિક્ટ કોર્ટ ફોર ધ નોર્ધન ડિસ્ટ્રિક્ટ ઓફ કેલિફોર્નિયા કેસો હાઉસિંગ લૉ રિન્યુએબલ એનર્જી ઇન કેલિફોર્નિયા હાઉસિંગ ઇન કેલિફોર્નિયા યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ એનર્જી કેસ કાયદો 2012 ઇન યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ કેસ કાયદો 2012 ઇન કેલિફોર્નિયા