Maritime Industrial Zoning Overlay District
বন্দর এবং সামুদ্রিক শিল্প ব্যবহারের জন্য গভীর জলের প্রবেশাধিকার সংরক্ষণের জন্য 2004 সালে মেরিল্যান্ডের বাল্টিমোরে মেরিটাইম ইন্ডাস্ট্রিয়াল জোনিং ওভারলে জেলা (এমআইজেডওডি) তৈরি করা হয়েছিল। যেহেতু জলাধারের আবাসিক ও বাণিজ্যিক উন্নয়ন শহরের মধ্যে সামুদ্রিক শিল্প ব্যবহারের উপর লঙ্ঘন করেছে, তাই জলাধারের শিল্পগুলি তাদের কার্যক্রম উন্নত ও প্রসারিত করার জন্য ব্যাঙ্ক থেকে ঋণ গ্রহণ করা কঠিন হয়ে পড়ছিল। এম. আই. জেড. ও. ডি হল একটি জোনিং জেলা যা জলের পাশে বিদ্যমান শিল্প অঞ্চলগুলি জুড়ে আচ্ছাদিত করা হয়েছে যাতে কেবল সেই শিল্পগুলিকে অনুমতি দেওয়া হয় যা গভীর জলের অ্যাক্সেস ব্যবহার করে বা প্রয়োজন। ওভারলে জেলার মেয়াদ 2014 সালে শেষ হওয়ার কথা ছিল, কিন্তু সম্প্রতি তা বাড়িয়ে 2024 সালে শেষ করা হয়েছে। ইতিহাস এবং আইন বাল্টিমোর, মেরিল্যান্ডের বন্দরটি বাণিজ্যিক এবং আবাসিক বিকাশকারীদের দ্বারা ওয়াটারফ্রন্টের কার্যত অনিয়ন্ত্রিত উন্নয়নের কারণে অস্পষ্ট হয়ে যাওয়ার ঝুঁকিতে পড়েছিল। 1980 সালে ডাউনটাউন বাল্টিমোর ওয়াটারফ্রন্টে তৎকালীন খালি ইনার হারবার স্টিমশিপ ডকের কাছে হারবার প্লেসের উন্নয়ন বাল্টিমোরের শিল্প জমিতে বাণিজ্যিক ও আবাসিক ওয়াটারফ্রন্ট উন্নয়নের অগ্রদূত ছিল। 1990 এবং 2000-এর দশকে টাইড পয়েন্ট, একটি সাবান প্রস্তুতকারকের অফিসে পুনঃব্যবহার এবং সাইলো পয়েন্ট সহ শিল্প ভবনগুলির দ্রুত উন্নয়ন ও পুনঃব্যবহারের দিকে পরিচালিত করে, যা একটি অব্যবহৃত শস্যের সাইলোকে একটি উচ্চ বৃদ্ধি কন্ডোমিনিয়াম বিকাশে রূপান্তরিত করে এই প্রকল্পগুলি 2004 সালে সামুদ্রিক শিল্প ওভারলে জেলা (এম. আই. জেড. ও. ডি)-এর উন্নয়নে গুরুত্বপূর্ণ ছিল যাতে গভীর জলের বন্দরগুলির দ্বারা পরিবেশন করা ব্যবহারের জন্য জেলার জমির ব্যবহার সীমাবদ্ধ করা যায়। এর মধ্যে প্ল্যানড ইউনিট ডেভেলপমেন্ট (পি. ইউ. ডি) নিষিদ্ধ করা, মিশ্র ব্যবহারের জন্য শিল্প সম্পত্তির পুনঃব্যবহার এবং জোনিং আইনে শর্তসাপেক্ষ ব্যবহার থেকে অফিস ও হোটেল ব্যবহারের অনুমতি দেওয়া অন্তর্ভুক্ত ছিল। বাল্টিমোর শহর আইন প্রণয়নকারী ফাইলে নিম্নলিখিতটি লিখেছিল যা এম. আই. জেড. ও. ডি আইন প্রণয়ন করেছিলঃ "মেরিটাইম ইন্ডাস্ট্রিয়াল ওভারলে জেলাটি সামুদ্রিক ব্যবহারের জন্য বাল্টিমোর বন্দরের সীমিত গভীর জলের সম্মুখভাগের সংরক্ষণ নিশ্চিত করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে। উদ্দেশ্য হল এমন একটি ক্ষেত্রের রূপরেখা তৈরি করা যেখানে অ-শিল্প ব্যবহারের অনুপ্রবেশ ছাড়াই সামুদ্রিক জাহাজ চলাচল পরিচালনা করা যেতে পারে এবং যেখানে সামুদ্রিক পরিকাঠামোতে বিনিয়োগকে উৎসাহিত করা হয়। "বাল্টিমোর জলাশয়ে দ্রুত প্রবৃদ্ধি অনুভব করছিল এবং পরিকল্পনাকারীরা আশঙ্কা করেছিলেন যে বাল্টিমোর বন্দরকে সমর্থনকারী বেশিরভাগ পরিকাঠামো সরিয়ে ফেলা হবে যাতে আরও জলাশয় সম্প্রসারণের অনুমতি দেওয়া যায়। একবার এই পরিকাঠামো অপসারণ করা হলে গভীর জলের প্রবেশাধিকার এবং তাদের সমর্থনকারী রেল ও ট্রাক রুট সহ উভয় সম্পত্তি প্রতিস্থাপন করা অসম্ভব বা খুব ব্যয়বহুল হবে। যদিও এম. আই. জেড. ও. ডি গভীর জলের প্রবেশাধিকারের উপর নির্ভরশীল বন্দর এবং বন্দর সুবিধার আশেপাশের শিল্পগুলিকে রক্ষা করার জন্য তৈরি করা হয়েছিল, তবে এর উদ্দেশ্য ছিল সমগ্র শহর এবং অঞ্চলে উৎপাদন বৃদ্ধি করা। এম. আই. জেড. ও. ডি সীমানার বাইরে অনেক উৎপাদন সংস্থা একটি আন্তর্জাতিক এবং জাতীয় পরিবহন কেন্দ্রের সান্নিধ্যের উপর নির্ভর করে। বাল্টিমোর আন্তর্জাতিক ইভেন্টের সুবিধা নেওয়ার জন্য একটি অনন্য অবস্থানে রয়েছে, 2014 সালে সম্পন্ন হওয়ার কারণে পানামা খালের সম্প্রসারণ পূর্ব উপকূলকে "মেগা শিপস" বা পানাম্যাক্স জাহাজ নামে অনেক বড় জাহাজের জন্য উন্মুক্ত করবে। খালটি এক মাইলের এক চতুর্থাংশ দীর্ঘ জাহাজের জন্য অনুমতি দেবে যা বর্তমানে খালের মধ্য দিয়ে যেতে পারে এমন 4,500 টি ধারক বহনকারী জাহাজের বিপরীতে 14,000 শিপিং ধারক ধারণ করতে পারে। বৃহত্তর পূর্ব উপকূলের বন্দরগুলিতে পরিকাঠামোর অভাবের কারণে বাল্টিমোর বর্তমানে এই নতুন ট্র্যাফিকের বেশিরভাগ সুবিধা নেওয়ার মতো অবস্থানে রয়েছে। সাভানাহ এবং চার্লসটনকে পরিবেশন করা চ্যানেলগুলি জাহাজের গভীর খসড়া সমন্বিত করার জন্য খুব অগভীর এবং বায়োন ব্রিজ এই বড় জাহাজগুলির দ্বারা নিউয়ার্কে প্রবেশকে বাধা দেয়। এটি বাল্টিমোরকে কেবলমাত্র কয়েকটি পূর্ব উপকূলের বন্দরের সাথে "মেগা শিপ" ট্র্যাফিকের সুযোগ ভাগ করে নেওয়ার অবস্থানে রাখবে। শিল্পগুলিকে অসামঞ্জস্যপূর্ণ ব্যবহার থেকে রক্ষা করতে এবং উচ্চ মজুরি, স্বল্প শিক্ষার চাকরি সংরক্ষণের জন্য শিল্প সুরক্ষার প্রয়োজন রয়েছে। শিল্প জমিতে বাণিজ্যিক ও আবাসিক ব্যবহারের দখলদারিত্ব ব্যাংকগুলিকে আশেপাশের অঞ্চলে অ-সামঞ্জস্যপূর্ণ ব্যবহারগুলি বিকাশ করা হয় এমন অঞ্চলে সামুদ্রিক এবং শিল্প সংস্থাগুলিকে অর্থ ধার দেওয়ার বিষয়ে খুব সতর্ক করে তোলে। ব্যাঙ্কগুলি কোনও শিল্প এলাকায় বা তার কাছাকাছি চলে যাওয়ার পরে বাসিন্দাদের ক্ষমতা এবং রাজনৈতিক প্ররোচনা বুঝতে পারে। ভোরে এবং গভীর রাতে শিফট এবং শিপিং দ্বারা সৃষ্ট ট্র্যাফিক এবং গোলমাল শহরে অভিযোগের দিকে পরিচালিত করে এবং অবশেষে বাসিন্দাদের তদবিরের প্রচেষ্টা শিল্প সম্পত্তি এবং ক্রিয়াকলাপের উপর বিধিনিষেধের দিকে পরিচালিত করে যা একটি শিল্প সংস্থার উত্পাদনশীলতা, লাভ এবং কার্যকারিতা বিপন্ন করে। পরিকল্পিত উৎপাদন জেলাগুলির উপর উইসকনসিন বিশ্ববিদ্যালয়ের একটি প্রতিবেদনে "শিল্প স্থানচ্যুতি" বাক্যাংশটি ব্যবহার করা হয়েছে অ-সামঞ্জস্যপূর্ণ ব্যবহারের প্রক্রিয়া বর্ণনা করতে যা শিল্পকে অঞ্চলগুলি থেকে, বিশেষত একটি শহরের কেন্দ্রীয় কেন্দ্রের আশেপাশের অঞ্চলগুলিকে বাধ্য করে। এম. আই. জেড. ও. ডি মেরিটাইম ইন্ডাস্ট্রিয়াল জোনিং ওভারলে জেলাগুলির প্রতিরোধ প্রতিরোধের সম্মুখীন হয় এবং শিল্প জমি রক্ষা করার চেষ্টা নিয়ে অনেক উদ্বেগ উত্থাপন করে। বাল্টিমোর উৎপাদন এবং বন্দর ট্র্যাফিকের হ্রাস অনুভব করছিল, শিল্প সম্পত্তিগুলি জেন্ট্রিফিকেশন থেকে এই ধরনের চাপের সম্মুখীন হওয়ার একটি কারণ ছিল যে সেখানে অনেক খালি ভবন ছিল যা অন্যান্য ব্যবহারে রূপান্তরিত করা হয়েছিল। অনেকে যুক্তি দিয়েছিলেন যে শিল্প সংরক্ষণ জমির জন্য "সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার" নয়, আবাসিক এবং বাণিজ্যিক উন্নয়ন অব্যবহৃত, কম কর মূল্যের সম্পত্তিগুলিকে কর উৎপাদন বিকাশে পরিণত করতে পারে। অব্যবহৃত অবশিষ্ট খালি ভবনগুলির উদ্বেগ আশেপাশের এলাকাগুলিকে আরও খারাপ করে তুলবে, বাল্টিমোরের সমস্ত জমির ত্রিশ শতাংশ শিল্পের জন্য ব্যবহৃত হয়, সেই জমির 13.5% খালি থাকে। এম. আই. জেড. ও. ডি-তে এখনও তুলনামূলকভাবে বেশি শূন্যপদের হার রয়েছে এবং সেই জমির মালিকরা এখন সেই জমি আবাসিক, বাণিজ্যিক বা এমনকি কিছু শিল্প বিকাশকারীদের কাছে বিক্রি করতে অক্ষম। এই জমিটি খালি থাকার সম্ভাবনা রয়েছে এবং সুযোগের খরচের কোনও প্রতিদান দেওয়া হবে না এবং জমি বিক্রি বা বিকাশের অক্ষমতা এই লটগুলির সম্পত্তির মূল্য হ্রাস করে। বাল্টিমোরের ডেভেলপাররা বিশেষত এম. আই. জেড. ও. ডি-এর বিরুদ্ধে প্রতিরোধী ছিল কারণ সিলো পয়েন্ট এবং টাইড পয়েন্টের মতো পুনর্বাসন এবং অভিযোজিত পুনঃব্যবহার প্রকল্পগুলি এই ধরনের সাফল্য ছিল। অনেক উৎপাদনকারী সংস্থার মালিকরা মিজড তৈরির বিরুদ্ধে ছিলেন, যুক্তি দিয়েছিলেন যে যদি তাদের ভবনগুলি খুব ছোট, পুরানো বা অপ্রচলিত হয়ে যায়, তবে তাদের যদি বড় বা আরও উন্নত সম্পত্তিতে স্থানান্তরিত করার প্রয়োজন হয় তবে সম্পত্তিগুলি বিক্রি করা কঠিন হবে। মিজড বাল্টিমোরের প্রভাবগুলি উপলব্ধি করেছিল যে সামুদ্রিক শিল্প জমির ক্ষতি তাদের বন্দর ট্র্যাফিক আকর্ষণ করার ক্ষমতাকে বাধা দেবে। এম. আই. জেড. ও. ডি-এর সৃষ্টি এবং এটি সামুদ্রিক শিল্পকে যে নিরাপত্তা দিয়েছে, শিপিং লেনগুলির ক্রমাগত ড্রেজিং এবং পানামা খালের আসন্ন সম্প্রসারণ প্রচুর বেসরকারী বিনিয়োগকে উৎসাহিত করেছে। ব্যাংকগুলি এখন এম. আই. জেড. ও. ডি-এর আওতাধীন ক্ষেত্রগুলিতে শিল্প কার্যক্রমের জন্য ঋণ দিতে আরও স্বাচ্ছন্দ্য বোধ করে এবং এম. আই. জেড. ও. ডি-এর বাস্তবায়নের দুই বছরের মধ্যে, সমুদ্র ভিত্তিক শিল্পগুলিতে পিয়ার্সের উন্নতি এবং উৎপাদন লাইন যোগ করার জন্য লক্ষ লক্ষ ডলার ব্যয় করা হয়েছে। বাল্টিমোর ডেভেলপমেন্ট কর্পোরেশনের 2007 সালের বার্ষিক প্রতিবেদন অনুসারে; এম. আই. জেড. ও. ডি সুরক্ষার অধীনে বাল্টিমোর বন্দরের যে বড় সংস্থাগুলি সম্প্রসারণ করেছে বা কার্যক্রম সম্প্রসারণের পরিকল্পনা করেছে তাদের মধ্যে রয়েছেঃ সি. এস. এক্স রেলপথ, যা কয়লা ও কাঁচামালের ঘাট পরিচালনা করে, ঘাট মেরামত ও দোকানের উন্নতির জন্য 19 মিলিয়ন ডলার ব্যয় করেছে; ডমিনো সুগার নিউইয়র্ক ও লুইসিয়ানায় ঝুঁকিপূর্ণ কার্যক্রম বাল্টিমোরে স্থানান্তরিত করেছে, অতিরিক্ত 15 মিলিয়ন ডলারের উৎপাদন লাইন যুক্ত করেছে এবং আরও উৎপাদন লাইন, গুদাম এবং একটি গবেষণা ও উন্নয়ন সুবিধা যুক্ত করার কথা বিবেচনা করছে; মেরিল্যান্ড পোর্ট অথরিটি যা 26.4 মিলিয়ন ডলার ক্রুজ টার্মিনাল যুক্ত করেছে এবং নর্থ আমেরিকান পেপার টার্মিনাল এবং রুকার্ট টার্মিনাল কর্পোরেশন সম্পন্ন করেছে, যা সবেমাত্র 25 মিলিয়ন ডলারে একটি নতুন 1000 ফুট "অত্যাধুনিক" 50 ফুট গভীর খসড়া ঘাট তৈরি করেছে। 2009 সালের নভেম্বরে, মেরিল্যান্ড রাজ্য 50 বছরের জন্য একটি বেসরকারী সংস্থাকে রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সিগার্ট ধারক সুবিধা ইজারা দিতে সম্মত হয়। কোম্পানিটি "মেগা জাহাজগুলির" থাকার জন্য 50 ফুট গভীর বার্থ নির্মাণের জন্য 105 মিলিয়ন ডলার বিনিয়োগ করছে। এর ফলে আরও 2,700 স্থায়ী বন্দর সম্পর্কিত চাকরি এবং 3,000 নির্মাণ চাকরি তৈরি হবে, বার্থ নির্মাণের জন্য 1,000 এবং সড়ক ও সেতু সহ টার্মিনালের চারপাশে অবকাঠামোগত উন্নতির জন্য 2,000 রাজ্য ও শহরের ঠিকাদার তৈরি হবে। 50 বছরের মধ্যে বন্দরের লিজদাতারা 500 মিলিয়ন ডলার (ড্রেসার 11-20-2009) বিনিয়োগ করবে বলে আশা করা হচ্ছে। সরকারি মালিকানাধীন সুবিধাগুলির বেসরকারিকরণের এই নব্য উদারবাদী দৃষ্টিভঙ্গি বৃহত্তর জাহাজের প্রবাহের জন্য বন্দর সুবিধাগুলি সংশোধন করার সময় রাষ্ট্রের প্রয়োজনীয় মূলধন বিনিয়োগের পরিমাণ হ্রাস করবে। তথ্যসূত্র বাল্টিমোর ডেভেলপমেন্ট কর্পোরেশন। 2007 সালে। "মেরিটাইম ওভারলে জেলা 2006 বার্ষিক প্রতিবেদন" শিল্পের পতন রোধ করা বা পুনর্বিন্যাসকে ব্যর্থ করাঃ শিকাগোর ক্লাইবোর্ন করিডোর, গুজ দ্বীপ এবং এলস্টন করিডোর পরিকল্পিত উৎপাদন জেলাগুলির একটি মূল্যায়ন। (2005, নভেম্বর) দ্য ইউনিভার্সিটি অফ উইসকনসিন-মিলওয়াকি সেন্টার ফর ইকোনমিক ডেভেলপমেন্ট ডান্স স্কট। 2009 সালে। "মেয়র ডিক্সন 2012 সাল পর্যন্ত বাল্টিমোরের মেরিটাইম জোনিং বন্দরকে রক্ষা করার বিলে স্বাক্ষর করেছেন" বাল্টিমোর বিজনেস জার্নাল। 5/12/09 ড্রেসার, মাইকেল। 2009 সালে। "পোর্ট অফ বাল্টিমোর টু গেট মাল্টি মিলিয়ন ডলার আপগ্রেড"। 11/20/09। ফ্রিডম্যান, জন। 1987 সালে। "পরিকল্পনার ভূখণ্ড তত্ত্ব" পাবলিক ডোমেইনে পরিকল্পনা। প্রিন্সটন, এনজে। প্রিন্সটন ইউনিভার্সিটি প্রেস হেন্টশেল, জন জে। 2009 সালে। "চার্টিং দ্য ফিউচার অফ বাল্টিমোরস ইন্ডাস্ট্রিয়াল ওয়াটারফ্রন্ট" বাল্টিমোরঃ অ্যাবেল ফাউন্ডেশন। ক্রাউল, ক্রিস। 2009 সালে। "পানামা খাল সম্প্রসারণ চলছে" লস অ্যাঞ্জেলেস টাইমস 6/1/09। মেরিটাইম ইন্ডাস্ট্রিয়াল জোনিং ওভারলে ডিস্ট্রিক্ট (এমআইজেডওডি) খসড়া সারসংক্ষেপ এবং মূল্যায়ন (2010) মেরিল্যান্ড পরিকল্পনা বিভাগ। বাহ্যিক সংযোগ সামুদ্রিক শিল্প জোনিং ওভারলে জেলা অধ্যয়ন। সেপ্টেম্বর 2008 মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের বাল্টিমোর শিল্প উদ্যানগুলির ভূগোল