Ellis Act
এলিস অ্যাক্ট (ক্যালিফোর্নিয়া গভর্নমেন্ট কোড চ্যাপ্টার 12.75) হল 1985 সালের ক্যালিফোর্নিয়া রাজ্যের একটি আইন যা বাড়িওয়ালাদের আবাসিক ভাড়াটেদের "ভাড়া ব্যবসার বাইরে যাওয়ার" অনুমতি দেয়, যদিও স্থানীয় সরকার তাদের ভাড়া দেওয়ার জন্য বাধ্য করতে চায়। ক্যালিফোর্নিয়ার সুপ্রিম কোর্টের ন্যাশ বনাম সিটি অফ সান্তা মনিকা (1984) 37 ক্যাল-এর সিদ্ধান্তের প্রতিক্রিয়ায় আইনসভা এলিস আইন পাস করে। 3ডি 97-এ বলা হয়েছে যে, পৌরসভা বাড়িওয়ালাদের ভাড়া বাজার থেকে তাদের সম্পত্তি প্রত্যাহার করার জন্য তাদের ভাড়াটেদের "ব্যবসার বাইরে যেতে" থেকে বিরত রাখে। সংক্ষিপ্তসার এলিস আইন স্থানীয় সংস্থাগুলিকে, যেমন শহরগুলিকে, ভাড়া নিয়ন্ত্রণ অধ্যাদেশ জারি করতে নিষেধ করে যা বাড়িওয়ালাকে আবাসন সরবরাহ অব্যাহত রাখতে হলে বাড়ির মালিকদের ভাড়াটেদের উচ্ছেদ করা থেকে বিরত রাখে। আইনটি এমন অধ্যাদেশগুলিকে সীমাবদ্ধ করে না যা ভাড়া দেওয়া অব্যাহত রাখে এমন বাড়িওয়ালাদের নিয়ন্ত্রণ করে। উদাহরণস্বরূপ, একটি অধ্যাদেশ একজন বাড়িওয়ালাকে একজন ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা এবং তারপর অন্য ভাড়াটিয়াকে ভাড়া দেওয়া থেকে বিরত করতে পারে। এলিস আইনের সুবিধা নিতে, একজন বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই সমস্ত আবাসিক ভাড়াটিয়া বাতিল করতে হবে এবং সমস্ত "বাসস্থান" প্রত্যাহার করতে হবে, যার মোটামুটি অর্থ হল সমস্ত "আবাসিক ভাড়া ইউনিট"। উদাহরণস্বরূপ, বাড়িওয়ালা কম, ভাড়া-নিয়ন্ত্রিত, ভাড়া সহ ভাড়া ইউনিটগুলির ভাড়া বাতিল করতে পারবেন না এবং একই সময়ে বাজার দরের ভাড়া বজায় রাখতে পারবেন না। স্থানীয় সংস্থাগুলিকে বাড়িওয়ালার ব্যবসার বাইরে যাওয়ার ক্ষমতার উপর বিভিন্ন বিধিনিষেধ আরোপ করার অনুমতি দেওয়া হয়। উদাহরণস্বরূপ, শহরগুলিতে বাড়িওয়ালাদের "প্রত্যাহারের অভিপ্রায়ের বিজ্ঞপ্তি" দাখিল করতে হতে পারে, শহরকে ভাড়াটিয়া সম্পর্কে তথ্য (যেমন ভাড়াটিয়াদের নাম, শুরুর তারিখ এবং ভাড়া হার) প্রদান করতে হতে পারে। "বাস্তুচ্যুত ব্যক্তিদের উপর যে কোনও বিরূপ প্রভাব প্রশমিত করতে" শহরগুলির স্থানান্তর সহায়তার অর্থ প্রদানের প্রয়োজন হতে পারে বা ভাড়াটেরা যদি কমপক্ষে 62 বা প্রতিবন্ধী বলে দাবি করে তবে প্রত্যাহার প্রক্রিয়া শুরু হওয়ার পর থেকে ভাড়াটিয়ার সমাপ্তির তারিখ 120 দিন থেকে বাড়িয়ে পুরো বছর করা যেতে পারে। শহরটি সম্পত্তির ভবিষ্যতের ভাড়া ব্যবহারের বিরুদ্ধেও বিধিনিষেধ আরোপ করতে পারে। এর জন্য প্রয়োজন হতে পারে যে বাড়িওয়ালার যদি প্রত্যাহারের দশ বছরের মধ্যে প্রত্যাহার করা ইউনিটগুলি ইজারা দেওয়ার প্রস্তাব দেন, তবে ইউনিটটি অবশ্যই স্থানচ্যুত ভাড়াটেদের দিতে হবে এবং যদি ইউনিটটি প্রথম পাঁচ বছরের মধ্যে দেওয়া হয়, তবে এটি অবশ্যই দিতে হবে স্থানচ্যুত ভাড়াটেদের পূর্ববর্তী ভাড়া হারে। ইতিহাস এলিস আইনের নামকরণ করা হয়েছে সান দিয়েগোর প্রাক্তন প্রতিনিধি রিপাবলিকান স্টেট সিনেটর (1981-1988) জেমস "জিম" এল. এলিসের নামে। ক্যালিফোর্নিয়ার আইনসভা ক্যালিফোর্নিয়ার সুপ্রিম কোর্টের ন্যাশ বনাম সিটি অফ সান্তা মনিকার রায়ের প্রতিক্রিয়ায় এলিস আইন পাস করেছে যে পৌরসভা ভাড়া বাজার থেকে তাদের সম্পত্তি প্রত্যাহার করার জন্য বাড়িওয়ালাদের তাদের ভাড়াটেদের "ব্যবসার বাইরে যেতে" বাধা দেয়। বাস্তবায়ন বাস্তবায়ন আইনগুলি শহর অনুসারে পরিবর্তিত হয় এবং তাই প্রতিটি এখতিয়ারে বিভিন্ন প্রয়োজনীয়তা রয়েছেঃ সান ফ্রান্সিসকো সান ফ্রান্সিসকোর ক্ষতিপূরণ প্রয়োজন, যা সিপিআইয়ের সাথে বৃদ্ধি পায়। 2019 সালের হিসাবে, এটি ছিল ভাড়াটিয়া প্রতি $6,985.23, প্রতিবন্ধী বা বয়স্ক ভাড়াটিয়া প্রতি অতিরিক্ত $4656.81, প্রতি ইউনিট $20,955.68। 2014 এবং 2015 সালে, সান ফ্রান্সিসকো সুপারভাইজার ডেভিড ক্যাম্পোস বাস্তুচ্যুত ভাড়াটিয়াদের দুই বছরের বাজার হারের ভর্তুকি প্রদানের জন্য স্থানান্তরের অর্থ প্রদানের চেষ্টা করার জন্য দুটি আইন রচনা করেছিলেন। 2014 সালে প্রথম প্রচেষ্টায় সীমাহীন মোট অর্থ প্রদানের পরিমাণ এবং স্থানান্তরের জন্য অর্থ ব্যয় করার কোনও প্রয়োজনীয়তা ছাড়াই একটি ফেডারেল আদালত দ্বারা সম্পত্তির অধিকারের অসাংবিধানিক লঙ্ঘন ঘোষণা করা হয়েছিল। 2015 সালে, আইনের দ্বিতীয় অংশটি 2014 সালের আইনের একটি স্কেল ব্যাক সংস্করণ ছিল যা এবার ভাড়াটিয়া প্রতি স্থানান্তরকে সর্বোচ্চ 50,000 ডলারের মধ্যে সীমাবদ্ধ করেছিল এবং স্থানান্তরের জন্য অর্থ ব্যয় করার প্রয়োজন ছিল। সেই আইনটি একটি রাষ্ট্রীয় আদালত দ্বারা বাতিল করা হয়েছিল কারণ এটি "ভাড়া বাজার থেকে বেরিয়ে আসার জন্য একজন বাড়িওয়ালার অধিকারের উপর নিষেধাজ্ঞা জারি করেছিল।" 2014 সালে ক্যালিফোর্নিয়া রাজ্য আইনসভায় সান ফ্রান্সিসকো কাউন্টির জন্য এলিস আইনের একটি সংশোধনী প্রস্তাব করা হয়েছিল, এসবি 1439। যদি আইন করা হয়, এসবি 1439-এ এলিস উচ্ছেদ দায়ের করা সম্পত্তি মালিকদের অন্য বিল্ডিংয়ের সাথে এটি করার আগে পাঁচ বছর অপেক্ষা করতে হবে। পদক্ষেপটি পাশ হয়নি। এলিস অ্যাক্ট উচ্ছেদের পরে ভবনটি যে কোনও উদ্দেশ্যে ব্যবহার করার আগে সান্তা মনিকা সান্তা মনিকার একজন মালিকের পুনর্বাসনের অনুমতি প্রয়োজন। লস অ্যাঞ্জেলেস লস অ্যাঞ্জেলেস পাঁচ বছর পরে একই সম্পত্তিতে নির্মিত ইউনিটগুলিতে ভাড়া নিয়ন্ত্রণের বিধান প্রয়োগ করে। আবেদন যদি প্রত্যাহার করা আবাসিক ইউনিটগুলি আর ভাড়া দেওয়া যায় না, তবে এলিস আইন প্রয়োগ করে সম্পত্তির মালিকরা প্রায়শই অ্যাপার্টমেন্টগুলি পৃথক ভাড়াটে-সাধারণ ("টিআইসি") ইউনিট হিসাবে বিক্রি করেন। কিছু শহর, যেমন সান ফ্রান্সিসকো, প্রত্যাহার করা সম্পত্তির উপর কঠোর বিধিনিষেধ আরোপ করে (যেমন কন্ডোমিনিয়াম রূপান্তর প্রতিরোধ করা বা আনুষঙ্গিক বাসস্থান ইউনিট যুক্ত করা)। যাইহোক, ফার্স্ট ডিস্ট্রিক্ট কোর্ট অফ আপিলের 2016 সালের একটি সিদ্ধান্ত সান ফ্রান্সিসকোর এলিস আইনের ইউনিটগুলির "সংযুক্তি" প্রতিরোধকারী অধ্যাদেশের বিরুদ্ধে একটি চ্যালেঞ্জ বহাল রাখে এবং খুঁজে পায় যে রাষ্ট্রীয় আইন "আবাসিক ভাড়া বাজার থেকে ইউনিটগুলি প্রত্যাহারের চেষ্টা করা মালিকদের জন্য" উল্লেখযোগ্য উচ্ছেদ নিয়ন্ত্রণের ক্ষেত্র দখল করে এবং পরামর্শ দেয় যে এলিস আইন প্রত্যাহারের পরবর্তী "জরিমানা"-র উপর একটি সীমা আরোপ করতে পারে যা রাষ্ট্রীয় আইনের অধীনে সেই অধিকারের ব্যবহারকে নিরুৎসাহিত করতে চায়। সমালোচনা এবং প্রতিক্রিয়া সান ফ্রান্সিসকো এবং লস অ্যাঞ্জেলেসের ভাড়াটে গোষ্ঠীগুলি দাবি করে যে ক্যালিফোর্নিয়ার বাড়িওয়ালারা সাধারণত এলিস আইনের অপব্যবহার করে "ভাড়া নিয়ন্ত্রণকে বাইপাস করতে" এবং শীর্ষ আবাসন বাজারের সময়কালে ভাড়া-স্থিতিশীল সম্পত্তিগুলি খালি করার জন্য পরিচালনা করে নগদ অর্থ উপার্জন করতে পারে, যখন তারা ব্যয়বহুল কন্ডোমিনিয়াম তৈরি করতে ভবনগুলি ভেঙে ফেলতে পারে, শীর্ষ-বাজারের ভাড়ায় নতুন-খালি ইউনিটগুলি ধরে রাখতে পারে, বা তারা যা কিনেছিল তার চেয়ে অনেক বেশি দামে ভবনগুলি পুনরায় বিক্রি করতে পারে, একবার তারা দীর্ঘমেয়াদী, ভাড়া-স্থিতিশীল ভাড়াটেদের উপস্থিতির দ্বারা মূল্যহীন হয়ে গেলে। 2014 সালে, রাজ্য সিনেটর মার্ক লেনো বিল এসবি 1439 প্রবর্তন করেছিলেন, আইন যা বাড়িওয়ালাদের সম্পত্তি কেনার পরে পাঁচ বছরের জন্য এলিস আইন ব্যবহার করতে সক্ষম হতে বাধা দেবে। সেলসফোর্স, টোয়িলিও, পাশাপাশি অ্যাকসেলা, আফটার কলেজ, পিয়ারস্পেস, স্কোয়ারট্রেড এবং জুমের মতো প্রযুক্তি সংস্থাগুলি এসবি 1439-এর সমর্থনে এগিয়ে আসে। সান ফ্রান্সিসকো এলিস আইন উচ্ছেদ এলিস উচ্ছেদ সান ফ্রান্সিসকো ভাড়া অধ্যাদেশের অধীনে (সান ফ্রান্সিসকো, ক্যালিফোর্নিয়া) ক্যালিফোর্নিয়া মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে বাড়িওয়ালা-ভাড়াটে আইন রিয়েল সম্পত্তি আইন বিধিবদ্ধ করে