Builder's remedy
নির্মাতার প্রতিকার মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে একটি আইনি প্রক্রিয়া যা নির্দিষ্ট কিছু রাজ্যে নিম্ন বা মধ্যম আয়ের আবাসন নির্মাণের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে যখন কোনও পৌরসভা আবাসন উন্নয়ন সম্পর্কিত আইন মেনে চলতে ব্যর্থ হয়। সাধারণত, যেখানে কোনও পৌরসভা নতুন আবাসন উন্নয়নের বিষয়ে রাষ্ট্রীয় আইন মেনে চলতে ব্যর্থ হয়, সেখানে নির্মাতার প্রতিকার হয় কোনও বিকাশকারীকে পৌরসভার প্রায় সমস্ত জোনিং আইনকে বাইপাস বা উপেক্ষা করার অনুমতি দেয় এবং দ্রুত কোনও উন্নয়নের উপর নির্মাণ শুরু করে বা বিকাশকারীকে একটি আইনি প্রতিকার প্রদান করে যা আদালতে বা প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার মাধ্যমে প্রয়োগ করা যেতে পারে। ক্যালিফোর্নিয়ায় বিল্ডারের প্রতিকার প্রকল্পগুলি ক্রমবর্ধমান সাধারণ, যেখানে ক্যালিফোর্নিয়ার চলমান আবাসন ঘাটতি মেটাতে স্থানীয় পৌরসভাগুলিকে অতিরিক্ত আবাসন অনুমোদন করতে বাধ্য করার জন্য নতুন রাজ্য আইন পাস করা হয়েছে। ম্যাসাচুসেটস এবং নিউ জার্সিও নির্মাতার প্রতিকারের একটি রূপ ব্যবহার করে। পটভূমি 1970 এবং 1980-এর দশক থেকে নির্দিষ্ট কিছু সম্প্রদায়ের বাসিন্দারা নতুন আবাসন উন্নয়নের বিরোধিতা করতে শুরু করেন। এই বাসিন্দারা, যাদের প্রায়শই এনআইএমবিওয়াই হিসাবে উল্লেখ করা হয়, যুক্তি দিয়েছিলেন যে নতুন আবাসন নির্মাণ বিদ্যমান পাড়ার চরিত্র পরিবর্তন করবে, বিদ্যমান অবকাঠামোর অতিরিক্ত বোঝা চাপিয়ে দেবে এবং/অথবা বিদ্যমান বাড়ির মূল্যকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করবে। এই উদ্বেগের প্রতিক্রিয়ায়, এই সম্প্রদায়ের স্থানীয় রাজনীতিবিদরা প্রায়শই বিদ্যমান বাসিন্দাদের সন্তুষ্ট করার প্রয়াসে নতুন আবাসন নির্মাণ বন্ধ বা বিলম্বিত করার জন্য স্থানীয় জোনিং আইন ব্যবহার করতেন। যাইহোক, নতুন আবাসন নির্মাণে বাধা বা বিলম্বের ক্ষেত্রে, এই প্রচেষ্টার ফলে প্রায়শই আবাসন ঘাটতি দেখা দেয়, যা রাজ্য স্তরের রাজনীতিবিদদের এমন প্রতিকার চাইতে প্ররোচিত করে যা আবাসনগুলির সামগ্রিক সরবরাহ বাড়িয়ে তুলবে। ক্যালিফোর্নিয়া 1990 সালে, ক্যালিফোর্নিয়া হাউজিং অ্যাকাউন্টেবিলিটি অ্যাক্ট (এইচ. এ. এ, তার এক দশক আগে পাস) সংশোধন করে যা রাজ্যের নির্মাতার প্রতিকার প্রক্রিয়া তৈরি করে। এইচ. এ. এ-এর অধীনে, যদি কোনও স্থানীয় পৌরসভা ক্যালিফোর্নিয়ার আবাসন উন্নয়ন লক্ষ্যগুলি মেনে না চলে, তবে বিকাশকারীরা সেই পৌরসভার জোনিং আইনগুলিকে বাইপাস করার জন্য অনুমোদিত, যতক্ষণ না নতুন আবাসন উন্নয়নে কমপক্ষে 20 শতাংশ নিম্ন-আয়ের আবাসন বা মধ্যম-আয়ের আবাসন থাকে। এইচ. এ. এ-র জন্য উচ্চ আশা থাকা সত্ত্বেও, নির্মাতার প্রতিকারের প্রাথমিক গ্রহণ সীমিত ছিল। 2010-এর দশকের শেষের দিকে, ক্যালিফোর্নিয়া 2019-এর হাউজিং ক্রাইসিস অ্যাক্ট (এসবি 330) সহ একাধিক আবাসন আইন পাস করে, যার উদ্দেশ্য ছিল নির্মাতার প্রতিকারের ব্যবহার বৃদ্ধি করা এবং এইচএএ-এর মতো আবাসন-পন্থী আইনগুলিতে আরও বেশি প্রভাব প্রদান করা। 2020-এর দশকের গোড়ার দিকে, ক্যালিফোর্নিয়ার একাধিক বড় পৌরসভা ক্যালিফোর্নিয়ার আবাসন উন্নয়ন লক্ষ্যগুলির সাথে সম্মতি হারিয়ে ফেলে। প্রথমবারের মতো, ডেভেলপাররা অসংখ্য নতুন আবাসন উন্নয়নের অনুমোদন চাইতে নির্মাতার প্রতিকার ব্যবহার করতে শুরু করে। বিল্ডারস রেমিডি ব্যবহারের প্রথম উদাহরণ লস অ্যাঞ্জেলেসে দেখা যায় যেখানে একজন ডেভেলপার 2022 সালের জুনে 40টি টাউনহোম নির্মাণের জন্য বিল্ডারস রেমিডি প্রকল্পের জন্য আবেদন করেছিলেন যখন লস অ্যাঞ্জেলেস শহর হাউজিং এলিমেন্ট মেনে চলতে ব্যর্থ হয়েছিল। একইভাবে, সান্তা মনিকা একটি অনুবর্তী আবাসন উন্নয়ন পরিকল্পনা পাস করতে ব্যর্থ হয়, ডেভেলপাররা 12 টি নতুন উন্নয়ন সাইটে ছড়িয়ে থাকা প্রায় 4,000 নতুন আবাসন ইউনিট নির্মাণের সাথে এগিয়ে যাওয়ার জন্য নির্মাতার প্রতিকার নিযুক্ত করে। একইভাবে, রেডন্ডো সৈকত শহর দ্বারা প্রাথমিকভাবে অবরুদ্ধ হওয়ার পরে, সেখানকার বিকাশকারীরা প্রায় 2,300 টি নতুন আবাসন ইউনিট নির্মাণের সাথে এগিয়ে যাওয়ার জন্য নির্মাতার প্রতিকারের সুযোগ নিয়েছিলেন। পালো অল্টো একটি অনুবর্তী আবাসন উন্নয়ন পরিকল্পনা পাস করার সময়সীমা পূরণ করতে ব্যর্থ হওয়ার পরে, সেখানকার ডেভেলপাররা ঘোষণা করেছিলেন যে তারা স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে আরও অনুমোদন না নিয়ে নতুন প্রকল্প নিয়ে এগিয়ে যাবেন। নিউ জার্সি 1975 সালে, নিউ জার্সি সুপ্রিম কোর্ট রায় দেয় যে রাজ্যের পৌরসভাগুলির নিউ জার্সি রাজ্য সংবিধানের অধীনে তাদের সম্প্রদায়ের মধ্যে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নির্মাণের জন্য বাস্তবসম্মত সুযোগ প্রদানের বাধ্যবাধকতা রয়েছে। এই বাধ্যবাধকতার অগ্রগতিতে, যদি কোনও পৌরসভা এই ধরনের বাস্তবসম্মত সুযোগের অনুমতি দিতে ব্যর্থ হয়, তবে একজন আগ্রহী বিকাশকারী কোনও স্থানীয় জোনিং নিয়মকে বিবেচনা না করে তাদের উদ্দেশ্যমূলক উন্নয়নের সাথে এগিয়ে যাওয়ার অনুমোদন চেয়ে পৌরসভার বিরুদ্ধে মামলা দায়ের করতে পারেন যা নির্মাণকে নিষিদ্ধ বা বাধা দিতে পারে। ম্যাসাচুসেটস 1969 সালে, ম্যাসাচুসেটস লো অ্যান্ড মডারেট ইনকাম হাউজিং অ্যাক্ট পাস করে, যা সেই রাজ্যের নির্মাতার প্রতিকার তৈরি করে। "অধ্যায় 40বি" হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে, এই আইনটি স্বল্প আয়ের আবাসনগুলির বিকাশকারীদের যে কোনও স্থানীয় জোনিং কর্তৃপক্ষের সামনে দ্রুত পর্যালোচনার সময়কালের অধিকার দেয়। স্থানীয় জোনিং কর্তৃপক্ষ দ্বারা ডেভেলপারের আবেদন প্রত্যাখ্যান করা হলে, আইনটি ডেভেলপারকে একটি রাজ্য-স্তরের বোর্ডে রায়ের বিরুদ্ধে আপিল করার অনুমতি দেয় যা স্থানীয় জোনিং কর্তৃপক্ষের সিদ্ধান্তকে বিপরীত করতে পারে। আরও দেখুন অন্তর্ভুক্তিমূলক জোনিং রেফারেন্স ক্যালিফোর্নিয়ায় আবাসন নিউ জার্সিতে আবাসন ম্যাসাচুসেটসের সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন