Planned unit development
পরিকল্পিত একক উন্নয়ন (পি. ইউ. ডি) হল এক ধরনের নমনীয়, অ-ইউক্লিডীয় জোনিং যন্ত্র যা একটি নির্দিষ্ট জমির মধ্যে অনুমোদিত জমির ব্যবহারকে নতুন করে সংজ্ঞায়িত করে। পি. ইউ. ডি-তে এককেন্দ্রিক সাইট পরিকল্পনা রয়েছে যা উন্মুক্ত স্থান তৈরি, মিশ্র-ব্যবহারের আবাসন এবং ভূমি ব্যবহার, পরিবেশ সংরক্ষণ এবং স্থায়িত্ব এবং উন্নয়নের নমনীয়তা প্রচার করে। পি. ইউ. ডি হিসাবে চিহ্নিত এলাকাগুলির মধ্যে রয়েছে বিল্ডিং উন্নয়ন, বিভিন্ন এবং সামঞ্জস্যপূর্ণ ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পিত গোষ্ঠী-যেমন আবাসন, বিনোদন, বাণিজ্যিক কেন্দ্র এবং শিল্প উদ্যান-একটি অন্তর্ভুক্ত উন্নয়ন বা মহকুমার মধ্যে। শিল্প, বাণিজ্যিক এবং আবাসিক ক্ষেত্রের মতো উন্নত অঞ্চলগুলি আকার এবং জোন ব্যবহার দ্বারা পরিবর্তিত হয়। অন্যান্য ধরনের অনুরূপ জোনিং যন্ত্রের মধ্যে রয়েছে ভাসমান অঞ্চল, আচ্ছাদন অঞ্চল, বিশেষ জেলা জোনিং, কর্মক্ষমতা-ভিত্তিক কোড এবং হস্তান্তরযোগ্য উন্নয়ন অধিকার। ইতিহাস পি. ইউ. ডি-র ধারণাগত উৎস 1926 সালে নিউইয়র্কের আঞ্চলিক পরিকল্পনা কমিটি দ্বারা 1925 সালের মডেল প্ল্যানিং এনেবলিং অ্যাক্ট কার্যকর করার সময় থেকে শুরু হয়, যা স্থানীয় জোনিং প্রবিধান দ্বারা প্রয়োজনীয় সিদ্ধান্তের আগে পরিকল্পনা বোর্ড এবং কমিশনের সিদ্ধান্ত নেওয়ার অনুমতি দেয়। বিশেষত, মডেল প্ল্যানিং এনেবলিং অ্যাক্টের 12 নং ধারা পরিকল্পনা বোর্ড এবং কমিশনগুলিকে উন্নয়ন পরিকল্পনা যুক্তিসঙ্গতভাবে সংশোধন বা পরিবর্তন করার এবং সীমিত গড় জনসংখ্যার ঘনত্ব এবং ভবন দ্বারা আচ্ছাদিত মোট জমির জন্য অনুমোদন দিয়েছে। একইভাবে, 1928 সালের স্ট্যান্ডার্ড সিটি প্ল্যানিং এনেবলিং অ্যাক্টের 14 এবং 15 ধারা পি. ইউ. ডি-র নকশা নীতি এবং পার্শ্ববর্তী সম্প্রদায় ও অর্থনীতি উভয়ের উপর এর প্রভাব সম্পর্কে সরকার এবং ডেভেলপারদের মধ্যে একটি চুক্তির ভিত্তিতে পি. ইউ. ডি-কে অনুমোদন করার জন্য পরিকল্পনা কমিশনগুলিকে অনুমতি দেয়। পি. ইউ. ডি-র শারীরিক উৎস বিংশ শতাব্দীর মাঝামাঝি সময়ে ক্রমবর্ধমান শহরতলির মধ্যে নিহিত, যার সময় আমেরিকাতে পি. ইউ. ডি-র প্রাচীনতম রূপগুলি দ্বিতীয় বিশ্বযুদ্ধের পরেই লেভিটাউন এবং পার্ক ফরেস্টের উন্নয়নে আবির্ভূত হয়েছিল। শহরতলির বাড়িগুলির মধ্যে নান্দনিক বৈচিত্র্যের অভাব এবং ক্রমবর্ধমান জনসংখ্যার আকার সামঞ্জস্য করার জন্য উচ্চ শহরতলির ঘনত্বের ক্রমবর্ধমান প্রয়োজনীয়তা উভয়ের প্রতিক্রিয়ায় পি. ইউ. ডি-র বর্ধিত বাস্তবায়ন দেখা দেয়। পি. ইউ. ডিগুলি বড় আকারের সমস্যাগুলির সমাধান করে, একাধিক, পৃথক ভূমি ব্যবহারে শহরতলির উন্নয়ন দক্ষতার সাথে একত্রিত করা হয়, নির্দিষ্ট স্থানের সীমাবদ্ধতার মধ্যে মূল্যবান উন্মুক্ত স্থান এবং শহরতলির নান্দনিকতা সংরক্ষণ করে। পি. ইউ. ডি-র প্রথম জোনিং প্রমাণ 1949 সালে মেরিল্যান্ডের প্রিন্স জর্জেস কাউন্টি দ্বারা তৈরি করা হয়েছিল, যেখানে উন্নয়নমূলক ইউনিটটি একাধিক ভূমি ব্যবহারের সমন্বয়ে গঠিত ছিল, কাউন্টির একক-ভূমি ব্যবহারের ইউক্লিডিয়ান জোনিংয়ের পূর্ববর্তী প্রতিশ্রুতির বিপরীতে। নতুন আমেরিকান সম্প্রদায়ের মধ্যে পি. ইউ. ডি-র ব্যবহার আংশিকভাবে কিছু আন্তর্জাতিক প্রভাবের ফলস্বরূপ হয়েছে; 1950-এর দশকে ইংল্যান্ডের রেস্টনের মতো ব্রিটিশ শহরগুলি এই অঞ্চলে শিল্প উপাদানগুলির সংহতকরণের মাধ্যমে তাদের অর্থনৈতিক ভিত্তি বাড়ানোর চেষ্টা করেছিল। যদিও আমেরিকান নতুন সম্প্রদায়গুলিকে আবাসিক ক্ষেত্রের উন্নয়নের পরে শিল্পকে আকৃষ্ট করতে হয়েছিল, আমেরিকান নতুন সম্প্রদায়ের এই ব্রিটিশ শহরগুলির মতো একই ধরনের অর্থনৈতিক চাহিদা ছিল এবং ফলস্বরূপ, আবাসিক এবং অনাবাসিক জমির তুলনায় অনুমোদিত শিল্প জমির শতাংশ বাড়ানোর জন্য পি. ইউ. ডি. এস ব্যবহার করা হয়েছিল। বর্তমান সংজ্ঞা পি. ইউ. ডি হল ভূমি নিয়ন্ত্রণের একটি মাধ্যম যা বড় আকারের, স্থান-নির্দিষ্ট, মিশ্র-ব্যবহারের ভূমি উন্নয়নের প্রচার করে। ইউক্লিডীয় জোনিংয়ের তুলনায় পিইউডিগুলি জোনিংয়ের একটি খুব নমনীয় রূপ, যেখানে পিইউডিগুলি উদ্ভাবনী এবং সৃজনশীল নকশাকে প্রচার করে, পরিবেশ সংরক্ষণ এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, ক্লাস্টারিং এবং ঘনত্ব বৃদ্ধি করতে পারে। যেখানে উপযুক্ত, এই ধরনের উন্নয়নকে উৎসাহিত করেঃ উন্নয়ন শুরু হওয়ার আগে প্রকল্প পরিকল্পনাগুলির অগ্রিম সমাপ্তি ভূমি ব্যবহার-যেমন বাণিজ্যিক ও শিল্প প্রকৃতির-এবং বাসস্থানের ধরন যা স্ট্যান্ডার্ড জোনিং অধ্যাদেশের চেয়ে আরও উদ্ভাবনী উভয়ের মিশ্রণ আবাসিক জমি ব্যবহারের ক্লাস্টারিং সর্বজনীন এবং সাধারণ উন্মুক্ত স্থান সরবরাহ করে। পাহাড় বা জলাভূমির মতো সংবেদনশীল জমির পরিবেশ বান্ধব সংরক্ষণ, যা অন্যথায় বিকশিত হত গ্রিনহাউস গ্যাস নির্গমন হ্রাস যদি পি. ইউ. ডি মিশ্র ব্যবহারের পাশাপাশি হাঁটার যোগ্যতাকে অগ্রাধিকার দেয় উন্নয়ন ও প্রশাসনিক ব্যয় হ্রাস, বিশেষত রাস্তা, ড্রাইভওয়ে এবং জল ও পয়ঃনিষ্কাশন লাইনের মতো অবকাঠামোগত ব্যয় হ্রাস বর্তমান ভূমি ব্যবহারের নিয়মকানুন এবং কঠোর প্ল্যাট অনুমোদন প্রক্রিয়াগুলি আলাদা করে রেখে স্থানীয় পেশাদার পরিকল্পনা কর্মীদের প্রশাসনিক বিচক্ষণতা বৃদ্ধি বিকাশকারী এবং সরকারী পৌরসভাগুলির মধ্যে দর কষাকষি প্রক্রিয়া বৃদ্ধি জনসংখ্যার ঘনত্ব বৃদ্ধি এবং রাস্তার প্রস্থ হ্রাস উপলব্ধ সম্প্রদায়ের সুবিধাগুলিতে বৃদ্ধি-যেমন সাইকেলের পথ এবং বিনোদন কেন্দ্র-এবং প্রাকৃতিক উন্মুক্ত স্থান প্রায়শই, পি. ইউ. ডি খোলা জায়গার সাথে মিলিত বাড়ির ছোট গুচ্ছ থেকে শুরু করে হাজার হাজার বাসিন্দা সহ নতুন এবং উন্নয়নশীল শহরগুলিতে বিভিন্ন রূপ নেয়। ইউক্লিড বনাম অ্যাম্বলার রিয়েলটি কোম্পানির সিদ্ধান্তের পর থেকে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে ঐতিহ্যগতভাবে আন্ডারস্কার্ড জোনিং করা একক ধরনের জোনিংয়ের সঙ্গে জমি ব্যবহারের পি. ইউ. ডি-র মিশ্রণ সরাসরি দ্বন্দ্বে রয়েছে। পি. ইউ. ডি-র মধ্যে, একাধিক জমি ব্যবহার এবং সংলগ্ন জমির উপর জেলাগুলি স্থাপন করার সাথে জোনিং আরও বেশি সংহত হয়ে ওঠে। স্ট্যান্ডার্ড জোনিং এনেবলিং অ্যাক্ট (এস. জেড. ই. এ) আইনটি আরও জোরদার করে যে ঘনত্বকে একটি নিয়ন্ত্রক অগ্রাধিকার হিসাবে বিবেচনা করা হয়, যা বিভিন্ন লট আকার, বিভিন্ন বিল্ডিং ব্যবহার এবং বিভিন্ন ধরণের আবাসন মিশ্রণের সংহতকরণের মাধ্যমে পি. ইউ. ডি-র বিকাশকে আরও সমর্থন করে। পি. ইউ. ডি. এস আবাসিক এবং অনাবাসিক ব্যবহারগুলিকে একত্রিত করে-যেমন অফিস, বাণিজ্যিক দোকান এবং অন্যান্য পরিষেবাগুলি-এবং একটি বৈচিত্র্যময় সম্প্রদায়কে আকর্ষণ করে। উল্লেখযোগ্যভাবে, পি. ইউ. ডি-র ফুটপাত এবং রাস্তাগুলি দিন ও রাত উভয় সময়েই আরও সক্রিয় এবং নিরাপদ থাকে এবং ব্যস্ত সময়ে যানজট হ্রাস পায়। পূর্বে শুধুমাত্র একক-ব্যবহারের জন্য অনুমোদিত জমিতে আবাসিক এবং অনাবাসিক ব্যবহারের মিশ্রণের প্রকৃতির কারণে পি. ইউ. ডি-র উন্নয়নের অনুমোদনের জন্য বিস্তারিত পরিকল্পনা এবং পর্যালোচনা প্রক্রিয়া প্রয়োজন; একটি পি. ইউ. ডি অনুমোদনের জন্য মূলত একটি আইনি পুনর্বিন্যাস প্রয়োজন, যেখানে পৌরসভার ব্যাপক পরিকল্পনার ক্ষেত্রে একটি পরিকল্পনা বোর্ড বা কমিশন দ্বারা বৈচিত্র্য এবং শর্তাধীন ব্যবহারের অনুমতি অবশ্যই সাফ করতে হবে। সাধারণ এলাকার রক্ষণাবেক্ষণ পি. ইউ. ডি বিধানগুলির মধ্যে রয়েছে সাধারণ, সর্বজনীন এলাকার রক্ষণাবেক্ষণ নিশ্চিত করার জন্য মালিক বা সংশ্লিষ্ট অংশীদারদের ক্ষমতা বিবেচনা করা; এই ধরনের বিধানগুলির মধ্যে রয়েছে সম্পর্কিত ব্যয়, আয়ের স্তর এবং অংশীদারদের স্বার্থ এবং সাধারণ এলাকা এবং আশেপাশের উন্নয়ন উভয়ের প্রকৃতি। সমগ্র উন্নয়ন প্রক্রিয়া জুড়ে, যা ইতিমধ্যেই পি. ইউ. ডি আবেদন প্রক্রিয়ার অংশ হিসাবে নির্ধারিত এবং পূর্ব-অনুমোদিত, সাধারণ এলাকার রক্ষণাবেক্ষণ ইনরোডের গণনা করা পরিষেবার মাধ্যমে বজায় রাখা যেতে পারে। উন্নয়ন-পরবর্তী সময়ে, পি. ইউ. ডি-র মধ্যে বাড়ির মালিকদের সমিতির পরিচালনাকারী নথিগুলি প্রায়শই মালিকদের বেশিরভাগ রক্ষণাবেক্ষণের দায়িত্ব অর্পণ করে, যতটা সম্ভব ন্যূনতম দায়বদ্ধতা ধরে নেয়। নকশার নীতি ন্যূনতম পার্সেলের আকার ন্যূনতম পার্সেলের আকারের প্রয়োজনীয়তা আবাসন ইউনিট বা একরের ক্ষেত্রে হতে পারে এবং উন্নয়নের ধরন এবং অবস্থান উভয়ের উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হতে পারে। ন্যূনতম পার্সেলের আকার প্রকল্প অনুমোদনের জন্য খুব কমই প্রয়োজনীয় একটি কারণ, এর পরিবর্তে সর্বাধিক ঘনত্বের প্রয়োজনীয়তাগুলি প্রায়শই ব্যবহার করা হয়, যা প্রতি একর সর্বোচ্চ সংখ্যক ইউনিট বা প্রতিটি আবাসন ইউনিটের ন্যূনতম লট একরের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। অনুমোদিত ব্যবহার অনুমোদিত ব্যবহারগুলি আবাসিক, বাণিজ্যিক এবং শিল্প ব্যবহারের জন্য জমি ব্যবহারের নির্দিষ্ট শতাংশ বরাদ্দ করে নির্ধারিত হয়। প্রায়শই, বরাদ্দকৃত পরিমাণ একটি নির্দিষ্ট এলাকার মধ্যে অনাবাসিক ব্যবহারের তুলনায় আবাসিক ব্যবহারের শতাংশের উপর নির্ভর করে। ঘনত্ব প্রদত্ত যে পি. ইউ. ডিগুলি একটি নির্দিষ্ট অঞ্চলে মিশ্র ব্যবহারগুলিকে একীভূত করার দিকে মনোনিবেশ করে, ঘনত্ব ফেডারেল হাউজিং অ্যাক্টের ল্যান্ড ইউজ ইন্টেন্সিটি (এল. ইউ. আই) রেটিংয়ের উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়, যা একক, সংখ্যাসূচক রেটিংয়ের মধ্যে মেঝে এলাকা, খোলা জায়গা, বাসস্থান এবং বিনোদনমূলক স্থানগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করে। বাড়ি এবং বাড়ির স্থাপন পি. ইউ. ডি. এস-এ বাড়িগুলির মধ্যে প্রায়শই বাড়ির চারপাশে একটি বড়, ভাগ করা খোলা জায়গার পাশাপাশি একটি ছোট, ব্যক্তিগত উঠান অন্তর্ভুক্ত থাকে। গুচ্ছবদ্ধ আবাসিক বাড়ি এবং ভবনগুলি বাড়ির মালিকদের কম দাম প্রদান করে, ছোট রাস্তাগুলি থেকে কম অবকাঠামোগত ব্যয়ের আকারে এবং একক-পরিবার, দুই-পরিবার, একাধিক-পরিবারের আবাসনগুলির মিশ্রণের মাধ্যমে। স্থানীয় সম্পত্তি করের উপর একটি ছোট প্রভাব বজায় রেখে জমি এলাকা কীভাবে আবাসিক আবাসন বৃদ্ধি করতে পারে তার জন্য পি. ইউ. ডি-কে বড় লট, একক-পারিবারিক জোনিংয়ের একটি আইনি বিকল্প হিসাবে বিবেচনা করা যেতে পারে। অন্যান্য এলাকার সংরক্ষণ নিশ্চিত করার পাশাপাশি বাণিজ্যিক ও অফিস জমির পাশে বাড়িগুলি স্থাপন করা যেতে পারে। তবে, বাড়িগুলিতে প্রায়শই সামনের বারান্দার পরিবর্তে দৃশ্যমানভাবে গ্যারেজ থাকে, কারণ এগুলি অন্যান্য পি. ইউ. ডি উদ্যোগের মাধ্যমে তৈরি ছোট স্ট্রিপ মলের তুলনায় পরিধিতে স্থাপন করা হয়। আকারের বিবেচনায় ছোট আকারের পি. ইউ. ডি, সাধারণত 250 একরেরও কম, উন্নয়নের মিশ্র-ব্যবহারকে উৎসাহিত করতে পারে, তবে, যেহেতু এগুলি কাছাকাছি উন্নয়নকে প্রভাবিত করতে খুব ছোট, তাই নিকটবর্তী পেরিফেরাল এবং গ্রামীণ অঞ্চলে ছড়িয়ে পড়তে অবদান রাখতে পারে। ছোট পি. ইউ. ডি-তে, শুধুমাত্র বাসিন্দাদের জন্য কেনাকাটার সুবিধা প্রদান উন্নয়নের জন্য টেকসই বা কার্যকর নাও হতে পারে। মাঝারি আকারের পি. ইউ. ডি, সাধারণত 250 একরের বেশি কিন্তু 1000 একরের কম, পর্যাপ্ত নগদ প্রবাহের প্রয়োজনীয়তা বজায় রেখে আশেপাশের অঞ্চলে উন্নয়নমূলক প্রভাবের মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখতে পারে। মাঝারি আকারের পি. ইউ. ডি বাণিজ্যিক মহাসড়ক এবং আবাসিক এলাকার উন্নয়নেও অবদান রাখে, যা ছোট এলাকার জমির আরও দক্ষতার সাথে বিকাশ বা ব্যবহারের ক্ষমতা বাড়িয়ে তুলতে পারে। বৃহত্তর আকারের পি. ইউ. ডি, সাধারণত 1000 একরের বেশি, বিস্তার-সম্পর্কিত সমস্যাগুলি নিয়ন্ত্রণ করতে পারে, তবুও স্থানীয় বিকাশকারীদের পরিচালনার ক্ষমতাকেও চাপ দিতে পারে। ব্যবহারযোগ্য, সর্বজনীন উন্মুক্ত স্থান পি. ইউ. ডি-তে উপলব্ধ উন্মুক্ত স্থানের ক্ষেত্রে অবশ্যই একাধিক বিধান অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে, যার মধ্যে শর্তাধীন অনুমোদনের ভিত্তিতে, সর্বজনীন এলাকার পরিমাণ, অবস্থান এবং রক্ষণাবেক্ষণ সম্পর্কিত বিষয়গুলি অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে। এই ধরনের বিধানগুলির অনুমোদন নিম্নলিখিতগুলির মধ্যে একটির দ্বারা সন্তুষ্ট করা যেতে পারেঃ নির্দিষ্ট সংখ্যক আবাসন ইউনিট বা মোট জমির সরাসরি শতাংশের তুলনায় ন্যূনতম জমির প্রয়োজনীয়তা পূরণ করা; জনসাধারণের প্রস্তাবিত অবস্থান, উন্মুক্ত স্থান সম্পর্কে পরিকল্পনা বোর্ডের অনুমোদন; অথবা বাসিন্দাদের মধ্যে যৌথ রক্ষণাবেক্ষণ চুক্তি-তা পৌরসভা বা একটি সংগঠিত আবাসিক সম্প্রদায়, যেমন বাড়ির মালিক সমিতি বা একটি সম্প্রদায় ট্রাস্ট দ্বারা হোক না কেন। এই পূর্বোক্ত সংশোধনগুলির প্রয়োজনীয়তা হল জনসাধারণের ব্যবহারের সহজতা এবং অ্যাক্সেসযোগ্যতার জন্য উন্মুক্ত, সরকারী জমি, সুযোগ-সুবিধা, সুযোগ-সুবিধা এবং প্রয়োজনীয়তাগুলি ভালভাবে রাখা। স্ট্রিট স্ট্রিটের নিদর্শনগুলি একটি আবাসিক সম্প্রদায়ের আশেপাশের চরিত্র পরিবর্তন করতে ব্যবহার করা যেতে পারে, বিশেষত ডেভেলপারদের নন-পিইউডি জোনিং প্রবিধানগুলি মেনে না গিয়ে নমনীয়ভাবে ভবনগুলি সাজানোর অনুমতি দিয়ে। প্রশস্ত, বক্ররেখা এবং কুল-ডি-স্যাক রাস্তার নিদর্শন হল উদাহরণ। এই রাস্তার ব্যবহার, বৃত্তাকার রাস্তার নিদর্শনগুলি ডেভেলপারদের ভবনগুলিকে গুচ্ছবদ্ধ করতে এবং উপলব্ধ খোলা জায়গা সর্বাধিক করার অনুমতি দেয়। কোনও সম্প্রদায় যখন কোনও পি. ইউ. ডি অনুমোদন করে তখন বিদ্যমান রাস্তা এবং ব্লকের নিদর্শন, ঐতিহাসিক সংরক্ষণ এবং অনাবাসিক, বাণিজ্যিক ব্যবহারের জন্য নিচতলার রাস্তার সম্মুখভাগ সংরক্ষণের বিষয়টিও বিবেচনা করা হয়। নকশার বৈশিষ্ট্যগুলির সংমিশ্রণ একটি উন্নয়ন ইউনিটের মধ্যে একাধিক সুযোগ-সুবিধা-যেমন ইউটিলিটি, বিনোদনমূলক সুবিধা, স্কুল এবং পার্ক-অন্তর্ভুক্ত করার নমনীয়তা প্রতিনিধিত্ব করে যে কীভাবে অপ্রচলিত, ইউক্লিডীয় জোনিং অনুশীলনগুলি একটি প্রদত্ত জমির মিশ্র-ব্যবহারের ক্ষমতা বাড়িয়ে তুলতে পারে। পি. ইউ. ডি প্রকল্পের পরিকল্পনার জন্য আবাসন সংক্রান্ত ভারসাম্য প্রয়োজন, যেমন একক পরিবারের বাড়ি এবং অ্যাপার্টমেন্ট, এবং অনাবাসিক প্রয়োজনীয়তা, যাতে নিশ্চিত করা যায় যে যোগাযোগকারী ব্যক্তি এবং যানবাহনগুলি পি. ইউ. ডি-র বিভিন্ন ভবন, স্থান এবং রাস্তায় নিরাপদে এবং সুবিধাজনকভাবে চলাচল করতে সক্ষম হয়। এই ধরনের পি. ইউ. ডি-র মালিকানা এবং দায়িত্ব সরকারি বা বেসরকারি হতে পারে। তথ্যসূত্র নগর পরিকল্পনা