Highest and best use
সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার (বা সর্বোচ্চ বা সর্বোত্তম ব্যবহার; এইচবিইউ) রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের একটি ধারণা যা ইরভিং ফিশারের মতো প্রাথমিক অর্থনীতিবিদদের কাছ থেকে উদ্ভূত হয়েছিল, যিনি সর্বাধিক উত্পাদনশীলতার ধারণাটি ধারণ করেছিলেন। "সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার" মতবাদ অনুসারে, যে কোনও ক্ষেত্রে যেখানে প্রকৃত সম্পত্তির বাজার মূল্য চাওয়া হয়, সেই মূল্য অবশ্যই সেই ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে হতে হবে যা কোনও সম্পত্তির প্রকৃত বর্তমান ব্যবহার নির্বিশেষে সর্বোচ্চ মূল্য উৎপাদন করবে। সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের সংজ্ঞা কানাডার মূল্যায়ন ইনস্টিটিউট সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার শব্দটিকে সংজ্ঞায়িত করেছেঃ সম্পত্তির যুক্তিসঙ্গতভাবে সম্ভাব্য এবং আইনি ব্যবহার, যা শারীরিকভাবে সম্ভব, যথাযথভাবে সমর্থিত এবং আর্থিকভাবে সম্ভব, এবং যার ফলস্বরূপ সর্বোচ্চ মূল্য পাওয়া যায়। মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান নিম্নরূপ সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের সংজ্ঞা দেয়ঃ খালি জমি বা উন্নত সম্পত্তির যুক্তিসঙ্গতভাবে সম্ভাব্য এবং আইনি ব্যবহার যা শারীরিকভাবে সম্ভব, যথাযথভাবে সমর্থিত, আর্থিকভাবে সম্ভাব্য এবং যার ফলস্বরূপ সর্বোচ্চ মূল্য পাওয়া যায়। সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের চারটি মানদণ্ড অবশ্যই পূরণ করতে হবে তা হল আইনি অনুমতি, শারীরিক সম্ভাবনা, আর্থিক সম্ভাব্যতা এবং সর্বাধিক উৎপাদনশীলতা। বিকল্পভাবে, জমি বা উন্নত সম্পত্তির সম্ভাব্য ব্যবহার-ব্যবহারকারী এবং ব্যবহারের সময় সম্পর্কে নির্দিষ্ট-যা পর্যাপ্তভাবে সমর্থিত এবং সর্বোচ্চ বর্তমান মূল্যের ফলস্বরূপ। কিছু ক্ষেত্রে, প্রস্তাবিত ব্যবহার সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হতে পারে তবে কিছু খরচের জন্য যা নিট অর্থনীতিকে পরিবর্তন করে। একটি উদাহরণ হতে পারে একটি শিল্প-ব্যবহৃত স্থান যা এখন উঁচু আবাসিক ভবনগুলির জন্য আইনত ব্যবহার করা যেতে পারে, তবে পরিষ্কার করতে (প্রতিকার) এত বেশি খরচ হবে যে বর্তমানে ব্যবহৃত মূল্য বেশি। সেক্ষেত্রে, যদি এটি অব্যাহত রাখা যায়, তবে বিদ্যমান শিল্প ব্যবহার সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হতে পারে। কিছু কিছু ক্ষেত্রে মূল্যায়নকারীদের একটি অনুমিত সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার সম্পর্কে নির্দিষ্ট নির্দেশ দেওয়া হয়। এই ব্যবহারটি বৈধ সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হিসাবে নীচে আলোচিত পরীক্ষাগুলিতে উত্তীর্ণ নাও হতে পারে এবং খুব ভালভাবে একটি ভিন্ন মান তৈরি করতে পারে। এর একটি উদাহরণ হতে পারে উদ্যানভূমির মূল্যায়ন, যেখানে মূল্যায়নকারীকে অন্যান্য সমস্ত সম্ভাব্য ব্যবহার উপেক্ষা করার নির্দেশ দেওয়া হয়েছে। উপরন্তু, একটি সম্পত্তির সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার একটি নির্দিষ্ট ব্যবহারের (যেমন খুচরো বা বহু পরিবার) পরিবর্তে ব্যবহারের একটি শ্রেণী (যেমন খুচরো বা বহু পরিবার) হতে পারে। একটি ফাস্ট ফুড রেস্তোরাঁর উন্নয়ন)। সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের পরীক্ষা একটি সম্পত্তির সর্বাধিক সম্ভাবনা নির্ধারণের জন্য ভূমি ব্যবহার বিকাশকারীদের প্রায়শই সম্পত্তি বিশ্লেষণ, অধিকার এবং সীমাবদ্ধতা বিশ্লেষণ এবং বাজার বিশ্লেষণের সাথে জড়িত তিন-ধাপের বিশ্লেষণ শুরু করতে হয়। কোনও সম্পত্তির সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হিসাবে বিবেচিত হওয়ার জন্য, যে কোনও সম্ভাব্য ব্যবহারকে অবশ্যই একাধিক পরীক্ষায় উত্তীর্ণ হতে হবে। সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের সঠিক সংজ্ঞা পরিবর্তিত হয়, তবে সাধারণত ব্যবহার অবশ্যই নিম্নলিখিত হতে হবেঃ আইনত অনুমোদিত শারীরিকভাবে সম্ভব আর্থিকভাবে সর্বাধিক উত্পাদনশীল আইনত অনুমোদিত কেবল সেই ব্যবহারগুলি যা আইনত অনুমোদিত বা হতে পারে সম্ভাব্য সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার। এটি এমন ব্যবহারগুলি বাদ দিতে পারে যা জোনিং দ্বারা অনুমোদিত নয়, এবং হওয়ার সম্ভাবনা নেই, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, সরকারী বিধিমালা দ্বারা নিষিদ্ধ ব্যবহার এবং দলিল বিধিনিষেধ বা চুক্তি দ্বারা নিষিদ্ধ ব্যবহার। বিদ্যমান জোনিং বা অন্যান্য সম্পত্তি প্রবিধানের পূর্ববর্তী ব্যবহার সহ বৈশিষ্ট্যগুলি আইনত অসঙ্গতিপূর্ণ হতে পারে। এই ধরনের গ্র্যান্ডফাদার ব্যবহারগুলি সাধারণত বৈধ যদিও তারা বর্তমান জোনিং বা অন্যান্য প্রবিধানগুলি পূরণ করে না। যেহেতু এগুলির ব্যবহার এই নিয়মগুলির পূর্ববর্তী, তাই এগুলি "গ্র্যান্ডফাদার ইন"। যাইহোক, এই ধরনের কিছু ব্যবহার পুনরুত্পাদন করা নাও হতে পারে যদি আইনত অসঙ্গতিপূর্ণ উন্নতি একটি নির্দিষ্ট বিন্দুর বাইরে ধ্বংস বা ক্ষতিগ্রস্ত হয়। "আইনত অনুমোদিত" একটি জটিল ধারণাগত পরীক্ষা হতে পারে, কারণ বর্তমানে অনুমোদিত নয় এমন ব্যবহারগুলিও বিবেচনা করা যেতে পারে। এটি ঘটে যখন একটি যুক্তিসঙ্গত সম্ভাবনা থাকে (কমপক্ষে 50 শতাংশ) যে নিয়ন্ত্রণ, জোনিং, দলিল সীমাবদ্ধতা ইত্যাদি। প্রস্তাবিত ব্যবহারের অনুমতি দেওয়ার জন্য পরিবর্তন করা যেতে পারে। সাইটের আকার, আকৃতি, ভূসংস্থান এবং অন্যান্য বৈশিষ্ট্যের পরিপ্রেক্ষিতে যে কোনও সম্ভাব্য ব্যবহার অবশ্যই শারীরিকভাবে সম্ভব হতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, একটি একক তলা গুদাম একটি সাইটে ফিট করবে না; অতএব, সেই ব্যবহার শারীরিক সম্ভাবনা পরীক্ষায় ব্যর্থ হবে। আর্থিক সম্ভাব্যতা একটি সম্পত্তির সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার অবশ্যই আর্থিকভাবে সম্ভবপর হতে হবেঃ একটি সম্পত্তির প্রস্তাবিত ব্যবহার অবশ্যই নির্মাণের খরচ এবং বিকাশকারীর জন্য লাভের ন্যায্যতা প্রমাণ করার জন্য পর্যাপ্ত রাজস্ব তৈরি করতে হবে। একটি উন্নত সম্পত্তির ক্ষেত্রে, সুস্পষ্ট অবশিষ্ট অর্থনৈতিক জীবন সহ, আর্থিক সম্ভাবনার প্রশ্ন কিছুটা অপ্রাসঙ্গিক। সীমিত অবশিষ্ট অর্থনৈতিক জীবন সহ একটি উন্নত সম্পত্তির ক্ষেত্রে, আর্থিক সম্ভাবনার প্রশ্নটি সাইটের সর্বাধিক উত্পাদনশীল ব্যবহারের প্রশ্ন হয়ে ওঠে। যদি শূন্য হিসাবে জমির মূল্য সম্পত্তির মূল্যের চেয়ে বেশি হয় কারণ উন্নত কম পুনর্বিন্যাস/ধ্বংস ব্যয় হয়, তবে সাইটের পুনর্বাসন সম্পত্তির সর্বাধিক উত্পাদনশীল ব্যবহার হয়ে ওঠে এবং বিদ্যমান উন্নতির অব্যাহত ব্যবহার যা সর্বোচ্চ নিট মূল্যের প্রতিনিধিত্ব করে না সাইটটি আর্থিকভাবে অসম্ভব বলে মনে করা হয়। সর্বাধিক উৎপাদনশীল ব্যবহার অবশেষে, ব্যবহারটি অবশ্যই বিকাশকারীর কাছে সর্বোচ্চ নিট রিটার্ন (মুনাফা) তৈরি করতে হবে। একটি সম্পত্তি যা অনুমানিকভাবে আবাসিক, বাণিজ্যিক বা শিল্প উন্নয়নের সাথে বিকশিত হতে পারে তার সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হিসাবে কেবল সেই ব্যবহারগুলির মধ্যে একটি থাকতে পারে। এই তিনটি অনুমানমূলক উন্নয়ন পরিস্থিতি সর্বাধিক উত্পাদনশীল ব্যবহারের পরীক্ষাটি ব্যাখ্যা করতে অনুসরণ করে। সাইটের মূল্যঃ $100,000 (তিনটি উদাহরণে অপরিবর্তিত রয়েছে) শিল্প গুদাম নির্মাণের খরচঃ শিল্প গুদামঘরের বাজার মূল্যঃ $750,000 শিল্প উন্নয়নের জন্য মুনাফাঃ খুচরো স্ট্রিপ সেন্টার নির্মাণের খরচঃ $910,000 খুচরো স্ট্রিপ সেন্টারের বাজার মূল্যঃ খুচরো উন্নয়নের জন্য মুনাফাঃ 15 শতাংশ আবাসিক কন্ডোমিনিয়াম নির্মাণের খরচঃ $1,200,000 আবাসিক কন্ডোমিনিয়ামের বাজার মূল্যঃ $1,534,000 আবাসিক উন্নয়নের জন্য মুনাফাঃ 18 শতাংশ উদাহরণস্বরূপ, যদিও খুচরো উন্নয়নের ফলে উন্নয়নের জন্য সামগ্রিক সর্বোচ্চ বাজার মূল্য হয়, আবাসিক উন্নয়নের দৃশ্যকল্প বিকাশকারীর কাছে সর্বোচ্চ নিট রিটার্ন দেয় এবং এটি এটিকে সর্বাধিক উত্পাদনশীল করে তোলে। বাস্তবে, মূলধন এবং শ্রমের উপলব্ধতার উপর স্বল্পমেয়াদী সীমাবদ্ধতা, অন্যান্য মূল কারণগুলির মধ্যে অনিবার্য দ্বন্দ্ব, পাশাপাশি বিকাশকারীদের প্রবণতা এবং অভিজ্ঞতা প্রায়শই এমন উন্নয়নের দিকে পরিচালিত করে যা সর্বাধিক উত্পাদনশীল নয়, তবে একটি আপস। এগুলি যথেষ্ট উত্পাদনশীল এবং বিকাশকারী এগিয়ে যাওয়ার জন্য যথেষ্ট নিরাপদ, তবে এগুলি সর্বাধিক উত্পাদনশীল নয়। জেমস গ্রাসক্যাম্প সম্পূর্ণরূপে একটি মডেল তৈরি করেছিলেন যা এই বাস্তবতাকে আরও স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত করে এবং এটিকে সবচেয়ে সম্ভাব্য ব্যবহার বলে অভিহিত করে। শূন্য এবং উন্নত সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের পরীক্ষা একটি উন্নত সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয় যেমন উন্নত এবং খালি। খালি সম্পত্তিগুলিকে সাধারণত খালি পরীক্ষা হিসাবে দেওয়া হয়। শূন্য হিসাবে সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার উন্নত হিসাবে সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের মতো একই বা ভিন্ন হতে পারে। উন্নত বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য, প্রয়োগ করা প্রথম বিশ্লেষণটি হল পার্সেলটি খালি রয়েছে এই অনুমানের উপর ভিত্তি করে সম্পত্তির ব্যবহার। তারপরে, বিশ্লেষণটি সম্পত্তির ব্যবহারের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে যা বর্তমানে উন্নত করা হয়েছে। বিদ্যমান উন্নতিগুলি শূন্য হলে সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের থেকে কতটা আলাদা, তা যে কোনও কার্যকরী অপ্রচলিততার পরিমাণ প্রকাশ করে। উপরন্তু, বিদ্যমান উন্নতির ক্ষেত্রে তিনটি সম্ভাব্য পদক্ষেপ গ্রহণ করা যেতে পারেঃ বিদ্যমান উন্নতির ধরে রাখা, উন্নতির পরিবর্তন বা সাইটের উন্নয়ন প্রকল্প, অথবা ধ্বংস এবং উন্নতির অপসারণ। উদাহরণস্বরূপ, আবাসিক ব্যবহারের জন্য জোন করা একটি এলাকায় বাড়ি এ-এর খালি হিসাবে সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হতে পারে এবং উন্নত হিসাবে সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হতে পারে যা উভয়ই আবাসিক। বাণিজ্যিকভাবে জোন করা এলাকায় একটি অনুরূপ বাড়ি বি-এর সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হতে পারে যা বাণিজ্যিক উন্নয়নের জন্য উন্নয়নের মতো শূন্য, এবং উন্নত হিসাবে সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার একক পারিবারিক বাসস্থান হিসাবে অব্যাহত ব্যবহারের জন্য হতে পারে। যদি "হাউস বি"-তে খালি থাকা বাণিজ্যিক লটের মূল্য বাসস্থান হিসাবে বাড়ির মূল্যের চেয়ে বেশি হয় এবং ধ্বংসের খরচ বৃদ্ধি পায়, তবে এই সম্পত্তির সামগ্রিক সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হবে বাণিজ্যিক লটের খালি মূল্য হিসাবে। উদাহরণস্বরূপ, ধরে নিন যে "হাউস বি"-এর একটি বাড়ির মূল্য 200,000 মার্কিন ডলার, এবং একটি সাইটের মূল্য বাণিজ্যিক লট হিসাবে 250,000 মার্কিন ডলার, যার সাথে বাড়িটি ভেঙে ফেলার এবং সাইটটি প্রস্তুত করার খরচ 25,000 মার্কিন ডলার। সাইটটির সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হল বাড়িটি ভেঙে ফেলা এবং সাইটটিকে বাণিজ্যিক লট হিসাবে বিক্রি করা। বাজার মূল্য হবে 225,000 মার্কিন ডলার (250,000 মার্কিন ডলার সাইট ভ্যালু বিয়োগ 25,000 মার্কিন ডলার ধ্বংসের খরচ)। যাইহোক, যদি ধ্বংসের খরচ 55,000 মার্কিন ডলারে উন্নীত হয়, তবে সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হবে বিদ্যমান আবাসিক ব্যবহার, কারণ বাণিজ্যিক লট হিসাবে মূল্য (এখন 195,000 মার্কিন ডলার) বাসস্থান হিসাবে বিদ্যমান মূল্য অতিক্রম করবে না। এটি সম্পত্তির সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হবে, যদিও এটি প্রকৃতপক্ষে যা বিদ্যমান তার বিপরীত। এমনকি যদি বাড়িটি ভেঙে না ফেলা হয় এবং সাইটটি বাণিজ্যিক লট হিসাবে বিক্রি করা হয়, তবে সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হল বাণিজ্যিক লট ব্যবহার। সম্পত্তির বাজার মূল্য এই অনুমানমূলক রূপান্তর দ্বারা চালিত হয়, যদিও এটি কখনই ঘটে না, এই সম্ভাব্য রূপান্তরটি একজন ক্রেতার কাছে যে উপযোগিতা নিয়ে আসবে তার কারণে। অর্থনৈতিক তত্ত্ব উপযোগিতা এবং প্রতিস্থাপনের অর্থনৈতিক ধারণাগুলি সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের বিশ্লেষণকে চালিত করে। কোনও সম্পত্তির সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার সম্ভাব্য ক্রেতার কাছে তার উপযোগিতা নির্ধারণ করে। একজন ক্রেতা কোনও সম্পত্তির জন্য একই ইউটিলিটি সহ কোনও প্রতিযোগিতামূলক সম্পত্তির চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করবেন না, অন্যদিকে একজন বিক্রেতা তুলনামূলক সম্পত্তির অন্য কোনও বিক্রেতার চেয়ে কম গ্রহণ করবেন না। অন্যান্য বিবেচনার মধ্যে এইচবিইউ হল এমন একটি সত্তা চিহ্নিত করার জন্য একটি পদবি যা অন্য কোনও উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হলে তার মূল্য বেশি হতে পারে। ইউনিফর্ম স্ট্যান্ডার্ডস অফ প্রফেশনাল অ্যাপ্রেজল প্র্যাকটিস (ইউ. এস. পি. এ. পি)-এর নির্দেশ অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের বাইরে আরও অনেক অনুরূপ ধারণা রয়েছে যা সম্পর্কিত ক্ষেত্রগুলিতে ব্যবহৃত হয়। একটি উদাহরণ হল হাইয়ার অ্যান্ড বেটার ইউজ (এইচবিইউ), যা নীচে ব্যাখ্যা করা হয়েছে। মার্কিন ফিশ অ্যান্ড ওয়াইল্ডলাইফ সার্ভিসের সাথে কাজ করা একটি সত্তা দ্বারা প্রস্তুত একটি নিবন্ধ অনুসারে, যা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের ফিশ অ্যান্ড ওয়াইল্ডলাইফ সার্ভিসের ওয়েবসাইটে পোস্ট করা হয়েছিলঃ "এই (এইচবিইউ) গুলি এমন জমি হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে যার বিনোদন এবং সংরক্ষণের মতো কাঠবিহীন সুযোগ-সুবিধার জন্য উচ্চতর মূল্য রয়েছে।" আমেরিকান সোসাইটি অফ ফার্ম ম্যানেজারস অ্যান্ড রুরাল অ্যাপ্রেইজারস (এ. এস. এফ. এম. আর. এ), আমেরিকান সোসাইটি অফ অ্যাপ্রেইজারস (এ. এস. এ) এবং অ্যাপ্রেইজল ইনস্টিটিউটের মতো সংস্থাগুলি তাদের সদস্যদের নির্দেশ জারি করেছে যে সাধারণ মূল্যায়নের কাজে জড়িত থাকার সময় বাজার মূল্য এবং সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের মতো ধারণার সাথে সম্পর্কিত অ-অর্থনৈতিক মূল্যায়নের ধারণাগুলি ব্যবহার করা উচিত নয়। যাইহোক, বিকল্প মূল্যায়ন পরিমাপের প্রবক্তারা উল্লেখ করেছেন যে বিশুদ্ধ অর্থনৈতিক দৃষ্টিকোণ থেকে জমির মূল্যায়ন করা প্রায়শই জনসাধারণের জন্য পরিষ্কার জল, মনোরম দৃশ্য, ক্ষয় নিয়ন্ত্রণ এবং বিনোদনের মতো গুরুত্বপূর্ণ সুবিধাগুলি ধরতে ব্যর্থ হয়। জনস্বার্থ মূল্য সম্ভাব্যভাবে সবচেয়ে সুপরিচিত বিকল্প মূল্যায়নের ধারণা এবং অনেক লেখক এটি নিয়ে আলোচনা করেছেন এবং বিশেষভাবে ইউনিফর্ম স্ট্যান্ডার্ডস ফর ফেডারেল ল্যান্ড অ্যাকুইজিশনে (ইউ. এ. এস. এফ. এল. এ) উল্লেখ করেছেন। মূল্যায়নে, মূল্য বৃদ্ধি এবং রাজস্ব বৃদ্ধির জন্য একটি সত্তাকে তার সর্বোচ্চ বা সর্বোত্তম ব্যবহারে মূল্যায়ন করা হয়। যাইহোক, কোনও সত্তার সর্বোচ্চ বা সর্বোত্তম ব্যবহারের মান তার বর্তমান ব্যবহারে কোনও সত্তার মূল্যের চেয়ে বেশি নাও হতে পারে যদি সত্তাকে অন্য কোনও ব্যবহারে রূপান্তরিত করার জন্য প্রতিকারের প্রয়োজন হয়। আরও দেখুন ভূমি মূল্য কর রেফারেন্স রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন, 12 তম সংস্করণ, মূল্যায়ন ইনস্টিটিউট দ্বারা বাহ্যিক লিঙ্ক "সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার এবং মূল্যের মৌলিক নীতিগুলি", কামা সম্পদ ও প্রযুক্তি এল. এল. পি। জার্মান রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সংস্থা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন