Development of non-profit housing in the United States
অলাভজনক আবাসন ডেভেলপাররা বেসরকারী বাজারের অধীনে থাকা ব্যক্তিদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন তৈরি করে। অলাভজনক আবাসন ক্ষেত্রটি কমিউনিটি ডেভেলপমেন্ট কর্পোরেশন (সিডিসি) এবং জাতীয় ও আঞ্চলিক অলাভজনক আবাসন সংস্থাগুলির সমন্বয়ে গঠিত যার লক্ষ্য হল অভাবী, বয়স্ক, কর্মজীবী পরিবার এবং অন্যান্যদের জন্য যা বেসরকারী আবাসন বাজার পর্যাপ্তভাবে পরিবেশন করে না। সামাজিক আবাসন খাতের মোট 46 লক্ষ ইউনিটের মধ্যে অলাভজনক ডেভেলপাররা প্রায় 1 কোটি ইউনিট বা মোট স্টকের প্রায় এক-তৃতীয়াংশ উৎপাদন করেছে। যেহেতু অলাভজনক ডেভেলপারদের কাছে খুব কমই আর্থিক সম্পদ বা মূলধনের অ্যাক্সেস থাকে যা অলাভজনক সংস্থাগুলি করে, তারা প্রায়শই এই সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন ইউনিটগুলির উন্নয়ন এবং পরিচালনা উভয়ের জন্য বিভিন্ন উৎস থেকে অর্থায়নের একাধিক স্তর ব্যবহার করে। অলাভজনক উন্নয়ন বনাম অলাভজনক উন্নয়ন অলাভজনক ক্ষেত্র এবং অলাভজনক ক্ষেত্র উভয়ই সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন তৈরি করে, যদিও মিশন, পরিচালনা এবং আর্থিক ও প্রযুক্তিগত দক্ষতার মধ্যে পার্থক্য রয়েছে। একটি অলাভজনক এবং একটি অলাভজনক সংস্থার মধ্যে মূল পার্থক্য হল যে অলাভজনক সংস্থাগুলি মালিক বা শেয়ারহোল্ডারদের কাছে রিটার্ন তৈরি করার জন্য কাজ করে, যেখানে অলাভজনক সংস্থাগুলি হয় সংস্থায় মুনাফা পুনরায় বিনিয়োগ করে এবং/অথবা তাদের লক্ষ্য পূরণের জন্য অর্থ দান করে। সাংগঠনিক উদ্দেশ্যের এই অন্তর্নিহিত পার্থক্য তাদের প্রকল্পগুলির পরিচালন কৌশলকে নির্দেশ করে; লাভের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন তৈরি করার সম্ভাবনা রয়েছে যা মুনাফা সর্বাধিক করে, যেখানে অলাভজনকদের লক্ষ্য সবচেয়ে দুর্বল জনগোষ্ঠীর সেবা করা। লাভজনক সংস্থাগুলি মুনাফা সর্বাধিক করার জন্য যে কৌশলগুলি ব্যবহার করে তার উদাহরণগুলির মধ্যে রয়েছে শক্তিশালী ভাড়া বাজারের আশেপাশে তাদের প্রকল্পগুলি সনাক্ত করা, পরিচালন আয় বাড়ানোর জন্য তাদের ভবনগুলিতে বাজার-হারের ইউনিটগুলি মিশ্রিত করা এবং তাদের ভবন থেকে সর্বাধিক বিক্রয় আয় করার জন্য একটি প্রস্থান কৌশল বিকাশ করা। অন্যদিকে, অলাভজনক সংস্থাগুলি দুর্দশাগ্রস্ত এলাকাগুলিতে বিকশিত হওয়ার সম্ভাবনা বেশি, তাদের সমস্ত ইউনিট স্বল্প আয়ের ভাড়াটেদের কাছে উৎসর্গ করে এবং সাশ্রয়ী মূল্যের লক্ষ্য পূরণের জন্য দীর্ঘমেয়াদী প্রকল্প পরিচালনা করে। তাদের ব্যবসায়িক কৌশলের ফলস্বরূপ, অলাভজনক সংস্থাগুলির লাভের জন্য আর্থিক ও প্রযুক্তিগত সংস্থানের অভাব রয়েছে, যার ফলে তারা উন্নয়ন ব্যয় মেটানোর জন্য সরকারী ও বেসরকারী অনুদান এবং ভর্তুকির মতো একাধিক তহবিলের উৎসের উপর নির্ভর করতে বাধ্য হয়। একাধিক তহবিলের উৎস ব্যবহার করা ঝুঁকিপূর্ণ কারণ এটি জটিল অর্থায়ন তৈরি করে যা সময়োপযোগী এবং ব্যয়বহুল উভয়ই হতে পারে। এই সরকারী ও বেসরকারী উৎসগুলির বেশিরভাগই একচেটিয়াভাবে অলাভজনক সংস্থাগুলির জন্য বিদ্যমান এবং যদিও এটি অলাভজনক শিল্পের জন্য একটি সুবিধা প্রদান করে, অলাভজনক সংস্থাগুলি প্রায়শই এই ধরনের জটিল চুক্তির জন্য অসম্পূর্ণ সময় এবং প্রচেষ্টা ব্যয় করা থেকে বিরত থাকে। ভূমি অধিগ্রহণ, অংশীদারিত্ব গঠন, যথাযথ অধ্যবসায় সম্পাদন এবং অধিকার অর্জনের মতো প্রাক-উন্নয়ন প্রাক-উন্নয়ন প্রচেষ্টার সময় সমস্যাগুলি কোনও প্রকল্প চালু করার আগে ডেভেলপারদের গুরুত্বপূর্ণ প্রথম পদক্ষেপ। অলাভজনক ডেভেলপারদের জন্য একটি বড় সমস্যা হল যে তাদের চুক্তিগুলি সামান্য মূলধনযুক্ত এবং প্রাক-উন্নয়ন ব্যয় তহবিল করা কঠিন; এই খরচগুলির মধ্যে রয়েছে স্থাপত্য, প্রকৌশল, সাইট নিয়ন্ত্রণ এবং সম্ভাব্যতা বিশ্লেষণ। অলাভজনক সংস্থাগুলিও বিপণনযোগ্যতা, সম্ভাব্যতা এবং অর্থায়নের সমস্যাগুলির মুখোমুখি হয় যা সাধারণত লাভজনক বিকাশকারীদের বাধা দেয়। একটি প্রকল্পের প্রস্তাব প্যাকেজিংয়ের জন্য প্রাক-উন্নয়ন অপরিহার্য, এবং এই সময়ে যে কোনও সমস্যার মধ্য দিয়ে কাজ করার জন্য তহবিল প্রয়োজন। প্রাক-উন্নয়ন তহবিলের অভাব দুর্বল প্রকল্প প্রস্তাব এবং জমি অধিগ্রহণের সুযোগ কাজে লাগাতে ব্যর্থ হতে পারে। এছাড়াও, তহবিলের অভাব উন্নয়নের ঝুঁকি বাড়ায় এবং মূলধন বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করার বা বেসরকারী ব্যাঙ্কগুলির কাছ থেকে ঋণ পাওয়ার সম্ভাবনা হ্রাস করে। 1980-এর দশকের শুরুতে, অলাভজনক আবাসন বিকাশকারীদের আর্থিক ও প্রযুক্তিগত দুর্দশার উন্নতির জন্য জাতীয়, রাজ্য এবং স্থানীয় মধ্যস্থতাকারীরা গঠিত হয়েছিল। এই সংস্থাগুলি প্রকল্প ও পরিচালন সহায়তা, প্রাক-উন্নয়ন অর্থায়ন সহ মূলধন সংগ্রহের উন্নতি করে এবং আর্থিক প্যাকেজিংয়ের জন্য প্রযুক্তিগত সহায়তা প্রদান করে। ফলস্বরূপ, অলাভজনক বিকাশকারীরা তাদের প্রযুক্তিগত দক্ষতা বৃদ্ধি করতে শুরু করে এবং সম্ভাব্য সরকারী ও বেসরকারী খাতের বিনিয়োগকারীদের ঝুঁকি কমাতে শুরু করে। জাতীয় মধ্যস্থতাকারীদের মধ্যে রয়েছে স্থানীয় উদ্যোগ সমর্থন জোট (এলআইএসসি), এন্টারপ্রাইজ ফাউন্ডেশন, নেবারহুড রিইনভেস্টমেন্ট কর্পোরেশন (এনআরসি) এবং হাউজিং অ্যাসিস্ট্যান্স কাউন্সিল (এইচএসি)। এই সংস্থাগুলি অলাভজনক আবাসন বিকাশকারীদের কর ক্রেডিট, কর্পোরেট ইক্যুইটি বিনিয়োগ, গৌণ বন্ধকী বাজার এবং ঋণদাতার প্রতিশ্রুতিগুলির পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন এবং অর্থ ও সম্প্রদায় সংগঠন এবং সামাজিক পরিষেবার বিধানের উপর প্রশিক্ষণ কোর্স প্রদান করতে সহায়তা করে। উপরন্তু, এই গোষ্ঠীগুলি অলাভজনকদের একে অপরের সাথে এবং সরকারী ও বেসরকারী দলগুলির সাথে অংশীদারিত্ব গড়ে তুলতে সহায়তা করে, অলাভজনক আবাসন উন্নয়নের জন্য সমর্থন এবং তহবিল বৃদ্ধিতে সহায়তা করে। মালিকানা অলাভজনক সংস্থাগুলি সাধারণত সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পগুলির বিকাশ এবং মালিকানার জন্য অংশীদারিত্ব গঠন করে। একটি মালিকানা সত্তা তৈরি করার আগে অলাভজনক সংস্থাগুলি যে কিছু বিবেচনার মূল্যায়ন করে তার মধ্যে রয়েছে সিদ্ধান্ত নেওয়ার সহজতা এবং গতি, সম্পত্তি পরিচালনার ক্রিয়াকলাপের দক্ষ বিধান এবং প্রকল্পের নগদ প্রবাহ, প্রশংসা এবং ব্যক্তিগত দায়বদ্ধতার প্রতি মনোভাবের তুলনায় বিনিয়োগকারীদের ইক্যুইটির চাহিদা এবং বিনিয়োগের উদ্দেশ্য পূরণের জন্য প্রয়োজনীয় বিনিয়োগকারীদের সংখ্যা। উপরন্তু, মালিকানা সত্তার পাশাপাশি স্বতন্ত্র বিনিয়োগকারীদের জন্য কর বিবেচনার প্রভাবগুলিও মূল্যায়ন করা হয়; এর মধ্যে সাধারণ আয়ের দায় এবং মূলধন লাভের দায় ভাগ করা অন্তর্ভুক্ত। অলাভজনক সংস্থাগুলি যে আইনি মালিকানা কাঠামো তৈরি করে তার মধ্যে রয়েছে সাধারণ অংশীদারিত্ব, সীমিত অংশীদারিত্ব এবং সীমিত দায়বদ্ধ কোম্পানি (এল. এল. সি)। একটি সাধারণ অংশীদারিত্বে, দুই বা ততোধিক সত্তা একত্রিত হয়ে একটি নতুন ব্যবসায়িক সত্তা গঠন করে যেখানে প্রতিটি অংশীদার সমস্ত আইনি এবং আর্থিক বাধ্যবাধকতার জন্য যৌথভাবে এবং পৃথকভাবে দায়বদ্ধ। এছাড়াও, অংশীদারিত্ব চুক্তিতে অন্যথায় নির্দিষ্ট না করা পর্যন্ত প্রতিটি সদস্যের সমস্ত অংশীদারিত্বের সিদ্ধান্তে অংশগ্রহণের অধিকার রয়েছে। অংশীদারিত্ব কর সংস্থা নয়, তাই সমস্ত করের পরিণতি সরাসরি পৃথক অংশীদারদের কাছে প্রেরণ করা হয়; অংশীদাররা করের পরিণতির শেয়ারের পাশাপাশি নগদ প্রবাহ এবং প্রকল্পের প্রশংসা করতে সম্মত হয়। সীমিত অংশীদারিত্ব সাধারণ অংশীদারিত্বের অনুরূপ, তবে এক বা একাধিক অংশীদার সাধারণ অংশীদার হিসাবে কাজ করে এবং বাকি অংশীদাররা সীমিত অংশীদার হয়। সীমিত অংশীদারদের সাথে সাধারণ অংশীদারদের তুলনায় ভিন্ন আচরণ করা হয় কারণ তারা শুধুমাত্র বিনিয়োগকৃত মূলধনের জন্য দায়বদ্ধ এবং তাদের সীমিত দায়বদ্ধতা সুরক্ষা না হারিয়ে রুটিন অপারেশন বা অংশীদারিত্বের সিদ্ধান্তে অংশ নিতে পারে না। অংশীদারিত্ব চুক্তি প্রতিটি অংশীদারের দায়িত্ব এবং কীভাবে শেয়ারের মুনাফা এবং করের পরিণতি নির্ধারণ করে। একটি এল. এল. সি ব্যক্তিগত দায়বদ্ধতার উদ্দেশ্যে কর্পোরেশনের সুবিধাগুলি (দায়বদ্ধতার পরিমাণ বিনিয়োগকৃত মূলধনের পরিমাণের মধ্যে সীমাবদ্ধ) এবং করের উদ্দেশ্যে অংশীদারিত্বের সুবিধাগুলি (সত্তাকে কর দেওয়া হয় না) একত্রিত করে। যেহেতু অলাভজনক সংস্থাগুলির তাদের ভবনগুলির উন্নয়ন ও পরিচালনার জন্য তহবিলের অভাব রয়েছে, তাই তারা স্থানীয়, রাজ্য ও যুক্তরাষ্ট্রীয় সরকার এবং বেসরকারী সংস্থাগুলির মতো বাহ্যিক উৎস থেকে তহবিল চায়। প্রকল্পগুলিতে প্রায়শই ইক্যুইটি, ঋণ, অনুদান এবং কর ছাড়ের আকারে স্তরযুক্ত ভর্তুকি থাকে (অলাভজনক সংস্থাগুলি আইআরএস ট্যাক্স কোডের ধারা 501 (সি) (3) অনুসারে কর-মুক্ত সংস্থা)। এল. আই. এইচ. টি. সি-র মাধ্যমে ফেডারেল লো-ইনকাম হাউজিং ট্যাক্স ক্রেডিট, বিনিয়োগকারীরা 10 বছরের সময়কালে প্রাপ্ত প্রতিটি ট্যাক্স ক্রেডিটের জন্য এক ডলার (1 ডলার) ট্যাক্স শেল্টার পান। পৃথক ট্যাক্স ক্রেডিটের মূল্য পরিবর্তিত হতে পারে এবং অগত্যা 1:1 বিনিময় হতে হবে না। একটি রাজ্যের জন্য উপলব্ধ কর ক্রেডিটের ডলারের পরিমাণ সেই রাজ্যের জনসংখ্যার দ্বারা নির্ধারিত হয়। ডেভেলপাররা ট্যাক্স ক্রেডিট বরাদ্দের জন্য রাজ্য হাউজিং ফিনান্স এজেন্সির মতো রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলিতে আবেদন করে। ট্যাক্স ক্রেডিট পাওয়ার পর, বিকাশকারী বিনিয়োগকারীদের কাছে ক্রেডিট বিক্রি করে দেয়। একটি রাজ্যের কর ক্রেডিট বরাদ্দের কমপক্ষে 10 শতাংশ অলাভজনক সংস্থাগুলির দ্বারা আবাসন উন্নয়নের জন্য বরাদ্দ করা আবশ্যক। এল. আই. এইচ. টি. সি বিক্রি করার সময়, ডেভেলপাররা সাধারণত একজন বিনিয়োগকারীর সাথে সীমিত অংশীদারিত্ব (এল. পি বা এল. এল. সি) করে (মালিকানা সম্পর্কিত উপরের আলোচনাটি দেখুন) যেখানে বিনিয়োগকারী 99 শতাংশ অংশীদার হয়ে ওঠে। যদিও এল. আই. এইচ. টি. সি বিনিয়োগকারীদের একটি প্রকল্পে প্রলুব্ধ করতে ব্যবহার করা যেতে পারে, তারা খুব কমই মোট উন্নয়ন ব্যয় বহন করে এবং ডেভেলপারদের অবশ্যই "ফাঁক অর্থায়নের" অতিরিক্ত উৎস খুঁজে বের করতে হবে। ধারা 8 বর্তমানে, হাউজিং চয়েস ভাউচার প্রোগ্রাম (ধারা 8-এর মাধ্যমে) পাবলিক হাউজিং অথরিটিগুলিকে (পিএইচএ) তহবিল সরবরাহ করে যা একক এবং বহু-পরিবারের বাড়ির মালিকদের ভাড়াটিয়াদের আয়ের 30 শতাংশ এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহের জন্য "ন্যায্য বাজার ভাড়া"-র মধ্যে পার্থক্য প্রদান করে। ধারা 8-এর তহবিল বিতরণের দুটি পদ্ধতি রয়েছেঃ প্রকল্প-ভিত্তিক সহায়তার মাধ্যমে এবং ভাড়াটিয়া-ভিত্তিক সহায়তার মাধ্যমে। অলাভজনক সংস্থাগুলিকে সরাসরি প্রকল্প-ভিত্তিক সহায়তা বরাদ্দ করা হয় না; অতএব, এই কর্মসূচির সুবিধা নিতে পিএইচএ-এর সাথে একটি অংশীদারিত্ব প্রয়োজন। পিএইচএ প্রকল্প-ভিত্তিক ভাউচারের জন্য তাদের ভাউচার বরাদ্দের 20 শতাংশ পর্যন্ত ব্যবহার করতে পারে। অলাভজনক ডেভেলপারদের জন্য যারা জমির মালিক যেখানে তাদের আবাসন উন্নয়ন অবস্থিত, ধারা 8 সাধারণত একটি প্রকল্পের আয়কে প্রভাবিত করে কারণ ভাড়া ভর্তুকি প্রদান করা হচ্ছে। প্রকল্প-ভিত্তিক ভাউচার মালিকদের একটি অংশ বা তাদের সমস্ত সম্পত্তি সাশ্রয়ী মূল্যের ভাড়া বাড়ির জন্য উৎসর্গ করার এবং তা করার জন্য ভর্তুকি পাওয়ার অনুমতি দেয়। যদি কোনও ভাড়াটিয়া ভর্তুকিযুক্ত ইউনিট থেকে বেরিয়ে যাওয়ার সিদ্ধান্ত নেয়, তবে সেই ইউনিটটি সাশ্রয়ী হয়। বিপরীতে, ভাড়াটিয়া-ভিত্তিক ভাউচারের ক্ষেত্রে, ভর্তুকি ভাড়াটিয়ার সঙ্গে সংযুক্ত থাকে, এইভাবে ভাড়াটিয়া এক পরিবার থেকে অন্য পরিবারে চলে যেতে পারে এবং এখনও আবাসন সহায়তার জন্য যোগ্য হতে পারে। ধারা 202 এবং ধারা 811 ধারা 202 এবং 811 হল এইচ. ইউ. ডি প্রোগ্রাম যা প্রবীণদের জন্য সহায়ক আবাসন নির্মাণ, পুনর্বাসন বা অধিগ্রহণের জন্য অলাভজনক সংস্থাগুলিকে মূলধন অনুদান প্রদান করে (ধারা 202) এবং প্রতিবন্ধীদের (ধারা 811)। এই কর্মসূচিগুলি নিশ্চিত করে যে এই কর্মসূচির আওতায় বয়স্ক এবং প্রতিবন্ধী আবাসনগুলির অলাভজনক মালিকদের স্বল্প আয়ের ভাড়াটেদের সহায়তা করার জন্য ঋণ এবং ভাড়া ভর্তুকির প্রয়োজনীয়তা দূর করে দীর্ঘমেয়াদী অর্থায়নের জন্য অর্থ প্রদান করতে হবে না। ফেডারেল পাস-থ্রু বর্ণিত নিম্নলিখিত তহবিল কর্মসূচিগুলি এইচইউডি দ্বারা সরবরাহ করা হয়, তবে প্রকল্পগুলিতে বিতরণের জন্য রাজ্য এবং স্থানীয় এখতিয়ারগুলিতে বরাদ্দ করা হয়। হাউজিং ডেভেলপাররা রাজ্য এবং স্থানীয় এখতিয়ারের মাধ্যমে তহবিলের জন্য আবেদন করে; তবে, ভর্তুকি তহবিল আসলে যুক্তরাষ্ট্রীয় অর্থ থেকে আসে। কমিউনিটি ডেভেলপমেন্ট ব্লক গ্রান্ট সিডিবিজি প্রোগ্রামটি 1974 সালের হাউজিং অ্যান্ড কমিউনিটি ডেভেলপমেন্ট অ্যাক্ট দ্বারা প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল এবং আটটি ফেডারেল প্রোগ্রামকে প্রতিস্থাপন করেছিল যা প্রকল্প-নির্দিষ্ট প্রস্তাবের উপর ভিত্তি করে রাজ্য এবং স্থানীয় সম্প্রদায়গুলিকে তহবিল মঞ্জুর করেছিল এবং কীভাবে অর্থ বরাদ্দ করা যেতে পারে সে সম্পর্কে কঠোর নিয়মকানুন ছিল। এর বিপরীতে, সি. ডি. বি. জি কর্মসূচি রাজ্য এবং পৌরসভাগুলিকে তাদের সুসংহত পরিকল্পনার উপর ভিত্তি করে সি. ডি. বি. জি তহবিলের বাজেট করার অনুমতি দেয় (একটি বাধ্যতামূলক পরিকল্পনা যা সম্প্রদায়ের আবাসন চাহিদা, এর 5 বছরের কৌশল এবং সম্পদ ও বাস্তবায়নের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে একটি 1 বছরের পরিকল্পনার রূপরেখা তৈরি করে)। একটি সুসংহত পরিকল্পনা তৈরি করার সময় সম্প্রদায়ের অংশগ্রহণ প্রয়োজন। এইচ. ইউ. ডি তারপর নির্ধারণ করে যে কীভাবে তহবিলগুলি কয়েকটি সূত্র ব্যবহার করে বিভিন্ন আবেদনকারী সম্প্রদায়ের মধ্যে বিতরণ করা হয় যা মহানগর অঞ্চলের তুলনায় দারিদ্র্য, জনসংখ্যা, আবাসন উপচে পড়া ভিড়, আবাসন বয়স এবং জনসংখ্যা বৃদ্ধির ব্যবধান পরিমাপ করে। একটি সম্প্রদায়কে প্রদত্ত সি. ডি. বি. জি তহবিলের কমপক্ষে 70 শতাংশ অবশ্যই নিম্ন ও মাঝারি আয়ের মানুষ (80 শতাংশ এ. এম. আই বা এলাকার মধ্য আয়ের) উপকৃত হবে। অবশিষ্ট অর্থ বস্তি বা রোগব্যাধি প্রতিরোধ বা নির্মূল করতে বা প্রাকৃতিক দুর্যোগের কারণে সম্প্রদায়ের প্রয়োজনের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে। প্রকৃত সম্পত্তির অধিগ্রহণ, বিন্যাস বা ধরে রাখা; বিদ্যমান আবাসিক এবং অনাবাসিক ভবনগুলির পুনর্নির্মাণ; সামাজিক পরিষেবা; এবং অর্থনৈতিক উন্নয়নের জন্য তহবিল ব্যবহার করা যেতে পারে। স্থানীয় সরকারগুলিকে নতুন আবাসিক উন্নয়নের জন্য সিডিবিজি তহবিল ব্যবহার করতে নিষেধ করা হয়েছে ("শেষ অবলম্বন আবাসন" ব্যতীত, অথবা যখন একটি সিডিবিজি প্রকল্পের জন্য তুলনামূলক প্রতিস্থাপন আবাসন শুধুমাত্র নতুন নির্মাণের মাধ্যমে সম্পন্ন করা যেতে পারে)। তবে, অলাভজনক এবং অন্যান্য সংস্থাগুলি যা আশেপাশের পুনরুজ্জীবন, সম্প্রদায়ের অর্থনৈতিক উন্নয়ন বা শক্তি সংরক্ষণ প্রকল্পের অংশ, তাদের আবাসন নির্মাণের জন্য তহবিল ব্যবহার করার অনুমতি দেওয়া হয়। 2011 সালের গোড়ার দিকে, রাষ্ট্রপতি বারাক ওবামা 2012 সালের আর্থিক বছরের জন্য একটি বাজেট প্রস্তাব করেছিলেন যার মধ্যে সিডিবিজি কর্মসূচি 7.5 শতাংশ বা 30 কোটি ডলার কমানো অন্তর্ভুক্ত ছিল। হোম ইনভেস্টমেন্ট পার্টনারশিপ প্রোগ্রাম, আরেকটি কমিউনিটি ব্লক অনুদান প্রোগ্রাম, 1990 সালে কংগ্রেস দ্বারা তৈরি করা হয়েছিল এবং ক্র্যানস্টন-গনজালেজ জাতীয় সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন আইনের শিরোনাম 2 হিসাবে অনুমোদিত হয়েছিল। সি. ডি. বি. জি-র মতো, হোম তহবিল বিতরণের আগে একটি সুসংহত পরিকল্পনা প্রয়োজন। সিডিবিজি-র বিপরীতে, হোম তহবিল রাজ্য এবং স্থানীয় এখতিয়ারগুলিকে বিশেষত নিম্ন ও মাঝারি আয়ের পরিবারের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের মালিকানাধীন এবং ভাড়া বাড়ির বিধানের জন্য মঞ্জুর করা হয়। রাজ্যগুলি 40 শতাংশ তহবিল পায় এবং শহর ও অন্যান্য স্থানীয় সরকারগুলি 60 শতাংশ তহবিল পায়। তহবিল বরাদ্দ একটি চাহিদা ভিত্তিক সূত্রের (সি. ডি. বি. জি কর্মসূচির অনুরূপ) উপর ভিত্তি করে করা হয়। রাজ্যগুলি সূত্র বরাদ্দের উচ্চতর পরিমাণ বা 3 মিলিয়ন মার্কিন ডলারের জন্য যোগ্য; এবং স্থানীয় এখতিয়ারগুলি কমপক্ষে 500,000 মার্কিন ডলারের জন্য যোগ্য। কোনও রাজ্য বা স্থানীয় এখতিয়ারের জন্য বরাদ্দকৃত অর্থের কমপক্ষে 15 শতাংশ অবশ্যই সম্প্রদায় ভিত্তিক অলাভজনক সংস্থাগুলিতে (কমিউনিটি হাউজিং ডেভেলপমেন্ট অর্গানাইজেশন বা সিএইচডিও) বিতরণ করতে হবে। বাড়ির তহবিল ব্যবহার করা যেতে পারে মানুষকে বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে সহায়তা করতে, মালিক-অধিকৃত এবং ভাড়াটে আবাসন (বাড়ি-অর্থায়িত প্রকল্পের অনুমতি দেওয়ার জন্য জমি অধিগ্রহণ এবং বিদ্যমান প্রকৃত সম্পত্তি ধ্বংস সহ; এবং স্থানান্তর ব্যয় প্রদান), বিদ্যমান বাড়িগুলির পুনর্বাসন এবং "ভাড়াটিয়া-ভিত্তিক ভাড়া সহায়তা" (বা টিবিআরএ) প্রদানের জন্য। উন্নয়ন প্রকল্পগুলি অবশ্যই 80 শতাংশের বেশি এ. এম. আই নেই এমন পরিবারগুলির জন্য লক্ষ্য করা উচিত এবং ভাড়া প্রকল্পের জন্য, কমপক্ষে 90 শতাংশ উপকৃত পরিবারের আয় 60 শতাংশের কম এ. এম. আই থাকতে হবে। পাঁচ বা ততোধিক ইউনিটের ভাড়া প্রকল্পে সহায়তা করার জন্য, কমপক্ষে 20 শতাংশ পরিবারের আয় 50 শতাংশের কম হতে হবে। হোম তহবিলের জন্য অন্যান্য প্রয়োজনীয়তার মধ্যে রয়েছে অন্যান্য উৎস থেকে তহবিলের মিল, প্রকল্পের জন্য ন্যূনতম সাশ্রয়ী মূল্যের শর্তাবলী, টিবিআরএর সীমাবদ্ধতা এবং কখন তহবিল বরাদ্দ এবং ব্যয় করতে হবে তার একটি সময়সীমা। প্রাপ্ত হোম তহবিলের প্রতিটি ডলারের জন্য, এখতিয়ারগুলিকে অবশ্যই অ-যুক্তরাষ্ট্রীয় উৎসগুলিতে 25 সেন্টের ম্যাচ প্রদান করতে হবে। নবনির্মিত ভাড়া বাড়ি কমপক্ষে 20 বছরের জন্য সাশ্রয়ী হতে হবে। মালিক-অধিকৃত আবাসন (নতুন নির্মিত এবং পুনর্নির্মাণ), অর্জিত ভাড়া আবাসন এবং পুনর্নির্মাণ করা ভাড়া আবাসনগুলির জন্য, সহায়তাপ্রাপ্ত ইউনিটের সংখ্যার সাথে সম্পর্কিত তহবিলের পরিমাণের উপর নির্ভর করে ন্যূনতম সাশ্রয়ী মূল্যের মেয়াদ 5 থেকে 15 বছর পর্যন্ত হয়। ধারা 8 ভাউচারের বিপরীতে, টিবিআরএ দুই বছরের মধ্যে সীমাবদ্ধ এবং প্রকল্প-ভিত্তিক ভাড়া সহায়তার জন্য ব্যবহার করা নাও হতে পারে। পরিশেষে, দুই বছরের মধ্যে হোম তহবিল (সি. এইচ. ডি. ও-দের জন্য তহবিল সংরক্ষণ সহ) জমা দিতে হবে এবং পাঁচ বছরের মধ্যে ব্যয় করতে হবে। প্রায়শই, হোম তহবিলগুলি এ. এম. আই-এর উপর ভিত্তি করে ভাড়া কমিয়ে আনার জন্য যথেষ্ট নয়; তাই অতিরিক্ত তহবিল সংগ্রহ করতে হবে এবং হোম তহবিলের সাথে ব্যবহার করতে হবে, যেমন এল. আই. এইচ. টি. সি। 30 শতাংশ এ. এম. আই-এর সমান বা তার কম আয়ের পরিবারের জন্য আবাসন সরবরাহের জন্য যথেষ্ট বড় ভর্তুকি প্রদান করতে না পারার জন্য হোম এবং সি. ডি. বি. জি তহবিল উভয়ই সমালোচিত হয়েছে। অন্যান্য সরকারি তহবিলের উৎস কর-মুক্ত বন্ড কর-মুক্ত বন্ড বা বেসরকারী ক্রিয়াকলাপ বন্ডের উদ্দেশ্য হল স্থানীয় অঞ্চলে কর্মসংস্থান সৃষ্টি এবং অর্থনৈতিক উন্নয়ন বৃদ্ধি করা; অতএব, এগুলি আবাসন সৃষ্টির মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়। এই বন্ডগুলি রাজ্য আবাসন আর্থিক সংস্থাগুলি (এল. আই. এইচ. টি. সি-র মতো) বা স্থানীয় সরকারি উন্নয়ন সংস্থাগুলি দ্বারা জারি করা হয়। যেহেতু বণ্ডের সুদ রাজ্য এবং স্থানীয় কর থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত, তাই যে ঋণদাতারা বন্ড কেনেন তারা এই সঞ্চয়টি কম সুদের হারের মাধ্যমে ঋণগ্রহীতাদের কাছে প্রেরণ করেন। কর-মুক্ত বন্ডগুলি প্রচলিত ঋণের মতো, যেখানে ঋণগ্রহীতাকে অবশ্যই ঋণদাতাকে মূল ও সুদ পরিশোধ করতে হবে; তবে, কর-মুক্ত বন্ডগুলির সাধারণত প্রচলিত ঋণের তুলনায় দীর্ঘ অর্থায়ন সময়কাল থাকে। সাধারণভাবে, এই ধরনের বন্ধন এক মিলিয়ন ডলারের বেশি প্রকল্পের জন্য ব্যবহার করা হয়। এমন বন্ড রয়েছে যা কেবলমাত্র অলাভজনক সংস্থাগুলির দ্বারা আবাসিক ভাড়া আবাসন সরবরাহের জন্য বিদ্যমান। যখন এই ধরনের উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হয়, তখন আই. আর. এস কোড বন্ডের আয়ের কমপক্ষে 95 শতাংশের উপর সীমাবদ্ধতা স্থাপন করে। অনুমোদিত ব্যবহারের মধ্যে, ন্যূনতম সাশ্রয়ী মূল্যের দখলের মাত্রা রয়েছে। এল. আই. এইচ. টি. সি-র মতো, কমপক্ষে 40 শতাংশ ইউনিটে 60 শতাংশ এ. এম. আই বা তার কম আয়ের পরিবার থাকতে হবে, অথবা কমপক্ষে 20 শতাংশ ইউনিটে 50 শতাংশের বেশি এ. এম. আই নেই এমন পরিবার থাকতে হবে। ফেডারেল সরকার একটি নির্দিষ্ট বছরের মধ্যে একটি রাজ্য যে পরিমাণ কর-মুক্ত বন্ড জারি করতে পারে তা সীমাবদ্ধ করে। 2000-এর দশকের শেষের দিকে আর্থিক সঙ্কটের কারণে, রাজ্য আবাসন আর্থিক সংস্থাগুলি "কার্যত আবাসন বন্ড বাজারের বাইরে হিমায়িত হয়ে পড়ে" যার ফলে অনেক সংস্থা জারি করা বন্ডের পরিমাণ স্থগিত বা উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করে। হাউজিং ট্রাস্ট তহবিল (এইচ. টি. এফ) সরকারের সকল স্তরে (জাতীয়, রাজ্য, কাউন্টি এবং স্থানীয়) প্রতিষ্ঠিত হয়। এই তহবিলগুলি বিশেষত নিম্ন ও মাঝারি আয়ের পরিবারের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহের জন্য তৈরি করা হয়েছে এবং সংগৃহীত রাজস্ব উৎসের উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়েছে। এইচ. টি. এফ-এর সাধারণত অন্যান্য ধরনের সরকারি অর্থায়নের তুলনায় অনেক কম বিধিনিষেধ থাকে এবং এটি বিস্তৃত উন্নয়নমূলক ক্রিয়াকলাপের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, জাতীয় আবাসন ট্রাস্ট তহবিলের অধীনে যোগ্য ক্রিয়াকলাপগুলির মধ্যে রয়েছে সম্পত্তি অধিগ্রহণ, উন্নয়ন/পুনর্বাসন ব্যয়, নির্মাণ ব্যয় এবং কিছু পরিচালন ব্যয়। বেশিরভাগ ট্রাস্ট ফান্ডে ন্যূনতম 5 থেকে 30 বছরের মধ্যে সাশ্রয়ী মূল্যের প্রয়োজন থাকে। বেশিরভাগ এইচ. টি. এফ 80 শতাংশ এ. এম. আই-এর নীচে থাকা ব্যক্তিদের লক্ষ্য করে; তবে, প্রায় এক চতুর্থাংশ এইচ. টি. এফ গৃহহীন বা 50 শতাংশ এ. এম. আই বা তার কম আয়ের মানুষদের লক্ষ্য করে। ধারা 8 তহবিলের মতো, যেহেতু ট্রাস্ট তহবিল সাধারণত সরকারী বা আধা-সরকারী সংস্থা দ্বারা পরিচালিত হয়, তহবিল ব্যবহারের জন্য, অলাভজনক উন্নয়ন প্রকল্পগুলি আবাসন কর্তৃপক্ষ, সম্প্রদায় উন্নয়ন বিভাগ বা কর্পোরেশন, পুনর্বাসন সংস্থা বা অংশীদারিত্বে সম্পন্ন করা হয়। (পরিচালনাকারী সংস্থাগুলি সম্পর্কে আরও তথ্যের জন্য, হাউজিং ট্রাস্ট তহবিল-প্রশাসন বা প্রশাসন দেখুন) সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনগুলির জন্য অনুদান এবং স্বল্প সুদের ঋণের আকারে বেসরকারী বেসরকারী সহায়তা সাধারণত স্থানীয় সম্প্রদায় ফাউন্ডেশন এবং জাতীয় অলাভজনক সংস্থাগুলি দ্বারা অর্থায়ন করা হয়। স্থানীয় কমিউনিটি ফাউন্ডেশনগুলি প্রাথমিকভাবে নির্দিষ্ট পাড়াগুলির উন্নতির দিকে মনোনিবেশ করে, যেখানে জাতীয় অলাভজনক সংস্থাগুলির বৃহত্তর উদ্দেশ্য রয়েছে। অলাভজনক কর্পোরেশনগুলি সম্পর্কিত অলাভজনক ফাউন্ডেশন বা অংশীদারিত্বের মাধ্যমে তহবিলের সুযোগও প্রদান করে যেমন লিভিং সিটিস, আর্থিক প্রতিষ্ঠান, বীমা সংস্থা এবং এইচইউডি-র অংশীদারিত্ব দ্বারা তৈরি একটি আবাসন তহবিল। এছাড়াও, যদি কোনও বেসরকারী সংস্থা কোনও নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে তাদের ব্যবসার একটি বড় অংশ পরিচালনা করে তবে তারা অলাভজনক বিকাশকারীদের জমি, অর্থ এবং দক্ষতাও অবদান রাখতে পারে। অপারেশন উন্নয়নের চূড়ান্ত পর্যায়ে অলাভজনক পৃষ্ঠপোষক প্রকল্পের দীর্ঘমেয়াদী কার্যকারিতা প্রতিষ্ঠা করে। এর মধ্যে রয়েছে প্রকল্পের জন্য স্থায়ী অর্থায়ন এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ কার্যক্রম ও ব্যবস্থাপনার পরিকল্পনা। অলাভজনক সংস্থাগুলি হয় নিজেরাই ভবনটি পরিচালনা করবে অথবা পরিচালনার তদারকির জন্য একটি পরিচালন সংস্থাকে চুক্তি করবে। সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার জন্য বিপণন, ভাড়াটিয়া নির্বাচন, ভাড়া সংগ্রহ, রক্ষণাবেক্ষণ, অর্থ, নিয়ম প্রয়োগ, কৌশলগত পরিকল্পনা ইত্যাদি প্রয়োজন। সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন পরিচালনার একটি গুরুত্বপূর্ণ উপাদান হল একটি প্রকল্পের অর্থায়ন পরিচালনা করা। ডেভেলপাররা ভবিষ্যতের নগদ প্রবাহের মাধ্যমে একটি সম্পত্তির আর্থিক কার্যকারিতা নির্ধারণের জন্য একটি অপারেটিং মডেল তৈরি করে। একটি পরিচালন মডেল পরিচালন ব্যয় (রক্ষণাবেক্ষণ, জল, পয়ঃনিষ্কাশন ব্যবস্থা, বিদ্যুৎ, বীমা ইত্যাদি) বাদ দিয়ে বার্ষিক নগদ প্রবাহ বা পরিচালন আয় গণনা করে। ভাড়া এবং লন্ড্রি, ভেন্ডিং এবং পার্কিং পরিষেবার মতো অন্যান্য আয়ের দ্বারা উত্পন্ন আয় থেকে। সম্পত্তির উপর বন্ধক পরিশোধের জন্য ইতিবাচক পরিচালন আয় প্রয়োজন এবং যদি আয় ঋণ মেটানোর জন্য যথেষ্ট না হয় তবে ব্যাংক সম্পত্তির উপর বন্ধ করে দিতে পারে। ঋণদাতারা ঋণ-পরিষেবা-কভারেজ অনুপাত ব্যবহার করে বন্ধকী পরিশোধ করার জন্য একটি প্রকল্পের পরিচালন আয়ের ক্ষমতা পরিমাপ করে, যা বার্ষিক পরিচালন আয়ের একটি গণনা যা বার্ষিক বন্ধকী প্রদানের দ্বারা ভাগ করা হয়; অনুপাত যত বেশি হবে প্রকল্প বন্ধ হয়ে যাওয়ার ঝুঁকি তত কম হবে। সারা জীবন ধরে স্থিতিশীল রাজস্ব বজায় রাখা একটি অলাভজনক সংস্থার জন্য চ্যালেঞ্জিং। প্রায়শই, দুর্বল আবাসন বাজার এবং উচ্চ অপরাধের হার, খালি এবং পরিত্যক্ত সম্পত্তি এবং কম ভাড়া মূল্য দ্বারা চিহ্নিত এলাকাগুলিতে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিদ্যমান। এই বাজারগুলিতে আবাসন সাধারণত আকর্ষণীয় নয় এবং তাই ভাড়া দেওয়া কঠিন, তাই বেশি শূন্যতার কারণে ভবনগুলি অর্থ হারায়। দুর্বল বাজারের প্রকল্পগুলি ভাড়াটেদের বর্ধিত পরীক্ষা এবং উচ্চ ভাড়াটে টার্নওভারের কারণে ইউনিট প্রস্তুতির সাথে যুক্ত উচ্চ ব্যয়ের সম্মুখীন হতে পারে। এছাড়াও, সাশ্রয়ী মূল্যের প্রকল্পগুলি প্রায়শই ভাড়ার সেই অংশটি পূরণ করার জন্য সরকারী ভর্তুকির উপর নির্ভর করে যা স্বল্প আয়ের ভাড়াটেরা বহন করতে পারে না (সাধারণত ভাড়াটিয়ার আয় এবং বাজার ভাড়ার 30 শতাংশের মধ্যে পার্থক্য); সরকার যদি ভাড়াটিয়ার সহায়তা কর্মসূচিগুলি হ্রাস করে তবে প্রকল্পগুলি ভবিষ্যতের নগদ প্রবাহ হারানোর ঝুঁকির সম্মুখীন হয়। উপরন্তু, অপর্যাপ্ত সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা ভাড়া সংগ্রহ বা খরচ পরিচালনার অকার্যকরতার মাধ্যমে পরিচালন আয়কে প্রভাবিত করতে পারে। পরিচালন আয়ের ক্ষতির সঙ্গে যুক্ত ঝুঁকিগুলি হল ভবনের শারীরিক অবনতি এবং ঋণের বাধ্যবাধকতা পূরণে অক্ষমতা। রাজস্বের অভাব সম্পত্তি ব্যবস্থাপকের বিল্ডিংয়ের মেরামত বা মূলধনের উন্নতি করার ক্ষমতাকে বাধা দেয়, যার ফলে সম্পত্তিটি মেরামতের অযোগ্য হয়ে পড়ে। এই ঝুঁকি হ্রাস করার জন্য, অলাভজনক মালিকরা প্রায়শই মূলধন ব্যয় মেটানোর জন্য একটি রিজার্ভ অ্যাকাউন্ট স্থাপন করেন যদি কোনও সম্পত্তি রক্ষণাবেক্ষণের খরচ মেটানোর জন্য পর্যাপ্ত আয় তৈরি না করে। উপরন্তু, যদি ঋণ পরিষেবার আওতাভুক্ত করা না যায়, তবে ঋণদাতা সম্পত্তির উপর স্থগিতাদেশ দিতে পারে, বাজার থেকে সাশ্রয়ী মূল্যের ইউনিটগুলি সরিয়ে নিতে পারে এবং অলাভজনক মিশনের ক্ষতি করতে পারে। অলাভজনক সংস্থাগুলি সরকারী সংস্থাগুলির সাথে দীর্ঘমেয়াদী ঋণ সুরক্ষিত করে ফোরক্লোজারের ঝুঁকি হ্রাস করতে পারে কারণ সরকারী সংস্থাগুলি অলাভজনক সংস্থাগুলির মতো একই মিশন ভাগ করে নেয় এবং ফোরক্লোজিংয়ের পরিবর্তে অর্থায়ন পুনর্গঠন করতে বেশি আগ্রহী হবে। এছাড়াও, যদি অলাভজনক সংস্থাটি একাধিক ভবনের মালিক হয়, ভবনগুলির অবস্থান, ভাড়াটিয়াদের ধরন এবং প্রকল্পের তহবিলের উৎসকে বৈচিত্র্যময় করে তোলে তবে ভর্তুকি শুকিয়ে গেলে বা বাজার ভেঙে গেলে পুরো সংস্থার ব্যর্থ হওয়ার ঝুঁকি হ্রাস করতে পারে। রেফারেন্স বাহ্যিক লিঙ্ক রি-বিল্ডিং টুগেদার হ্যাবিট্যাট ফর হিউম্যানিটি মার্সি হাউজিং জাতীয় সম্প্রদায় রেনেসাঁ নেবারওয়ার্কস আমেরিকা হাউজিং ইন দ্য ইউনাইটেড স্টেটস অ্যাফোর্ডেবল হাউজিং