Highway Properties Ltd v Kelly, Douglas and Co Ltd
হাইওয়ে প্রোপার্টিজ লিমিটেড বনাম কেলি, ডগলাস অ্যান্ড কো লিমিটেড কানাডার সুপ্রিম কোর্ট দ্বারা নির্ধারিত বাণিজ্যিক বাড়িওয়ালার-ভাড়াটিয়ার সম্পর্ক সম্পর্কিত একটি শীর্ষস্থানীয় কানাডিয়ান সম্পত্তি আইন মামলা। এই সিদ্ধান্তটি সম্পত্তি আইনে সম্ভাব্য ক্ষতির জন্য প্রত্যাখ্যান এবং পুনরুদ্ধারের চুক্তি আইনের ধারণাটি আমদানি করেছিল। এটি বাড়িওয়ালাদের ইজারা চুক্তি লঙ্ঘনের জন্য (সাধারণত পরিত্যাগের মাধ্যমে) ভাড়াটিয়ার বিরুদ্ধে মামলা করার অধিকার দেয় এবং ভাড়াটিয়ার ইজারা চুক্তি লঙ্ঘনের কারণে হারিয়ে যাওয়া ব্যবসার ফলে ভবিষ্যতের ভাড়ার বর্তমান মূল্য পুনরুদ্ধারের অধিকার দেয়। পটভূমি বাড়িওয়ালা, হাইওয়ে প্রোপার্টিজ লিমিটেড, তার শপিং সেন্টারে একটি খুচরো জায়গা ভাড়াটিয়া, কেলি ডগলাস অ্যান্ড কোং লিমিটেডকে "মুদি দোকান এবং সুপার বাজারের জন্য ব্যবহার করার জন্য" ইজারা দিয়েছিল। 1960 সালের 19শে আগস্ট ইজারা দেওয়ার বিষয়ে সম্মত হয় এবং 1960 সালের 1লা অক্টোবর থেকে 15 বছরের জন্য তা কার্যকর হওয়ার কথা ছিল। বাড়িওয়ালার শপিং সেন্টারে 11টি খুচরো জায়গা ছিল এবং সুপারমার্কেটটি এই উদ্যোগের অ্যাঙ্কর ভাড়াটিয়া হওয়ার কথা ছিল। ইজারা চুক্তির 9 নং ধারায় বলা হয়েছে যে, ভাড়াটিয়া "উক্ত প্রাঙ্গনে ক্রমাগত তার ব্যবসা চালিয়ে যাবে"। 1960 সালের 20শে অক্টোবর থেকে এই প্রাঙ্গণটি একটি মুদি দোকান হিসাবে একজন ভাড়াটিয়া দ্বারা পরিচালিত হয়েছিল। তবে, শপিং সেন্টারটি সফল হয়নি এবং কখনই পুরোপুরি ইজারা দেওয়া হয়নি। 1962 সালের 24শে মার্চের মধ্যে, সাবটেন্যান্ট নোটিশ দেয় যে তারা তাদের ব্যবসা বন্ধ করতে চায়। এটি তাই করে এবং তার পণ্য অপসারণ করতে শুরু করে। 1962 সালের 16ই জুলাই বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়ার বিরুদ্ধে মামলা দায়ের করেন। ভাড়াটিয়া ভাড়া দিতে থাকে এবং ব্যর্থভাবে অন্য একজন ভাড়াটিয়ার সন্ধান করে। 1963 সালের 22শে নভেম্বরের মধ্যে প্রাঙ্গণটি পরিত্যক্ত হয়ে যায় এবং শপিং সেন্টারের অন্যান্য ভাড়াটিয়াদের অধিকাংশই চলে যায়। সেই তারিখে বাড়িওয়ালা বাড়িটি দখল করে নেন এবং নতুন ভাড়াটিয়া খোঁজার চেষ্টা করেন। বিচারে বাড়িওয়ালা দাবি করেন যে, প্রত্যাহারের জন্য ক্ষতিপূরণের ক্ষতি হয়েছে, তবে আরও গুরুত্বপূর্ণভাবে, ইজারা দেওয়ার পুরো মেয়াদে শপিং সেন্টারে সুপারমার্কেট ব্যবসা চালাতে উত্তরদাতার ব্যর্থতার ফলে সম্ভাব্য ক্ষতির জন্যও। সুপ্রিম কোর্টে ইস্যু ছিল ইজারা চুক্তি লঙ্ঘনের ফলে সম্ভাব্য ক্ষতি। কোর্ট লাস্কিন জে-এর মতামত, একটি সর্বসম্মত আদালতের জন্য লিখে, বাড়িওয়ালার-ভাড়াটে আইনের বিদ্যমান অবস্থা জরিপ করে এবং ইজারা প্রত্যাখ্যানের জন্য বাড়িওয়ালাদের জন্য উপলব্ধ তিনটি বিদ্যমান পারস্পরিক একচেটিয়া প্রতিকারের সংক্ষিপ্তসার করে। সাধারণ আইনের অধীনে তিনটি ঐতিহ্যবাহী প্রতিকার ছিলঃ প্রত্যাখ্যান গ্রহণ করতে অস্বীকার করার পরে, বাড়িওয়ালা ইজারা কার্যকর করার জন্য জোর দিতে পারেন এবং ভাড়াটিয়ার বিরুদ্ধে প্রতিবার প্রাপ্য ভাড়ার জন্য মামলা করতে পারেন; প্রত্যাখ্যান এবং ইজারা সমাপ্তির স্বীকৃতির পরে, বাড়িওয়ালা প্রাঙ্গণটি পুনরায় দখল করতে পারেন এবং ভাড়াটিয়ার কাছে অবসানের তারিখ পর্যন্ত ভাড়াটিয়ার চুক্তি লঙ্ঘনের ফলে বকেয়া বা ক্ষতির জন্য ভাড়াটিয়ার বিরুদ্ধে মামলা করতে পারেন; অথবা ভাড়াটিয়াকে পরামর্শ দিন যে তিনি ভাড়াটিয়ার পক্ষে সম্পত্তিটি পুনরায় ভাড়া দেওয়ার এবং সেই ভিত্তিতে দখল করার প্রস্তাব দিয়েছেন (যার ফলে বাড়িওয়ালা-ভাড়াটিয়ার সম্পর্ক অব্যাহত থাকে), এবং যেখানে ভাড়াটিয়ার ঘাটতির জন্য মামলা করতে পারেন। লাস্কিন চতুর্থ প্রতিকারের জন্য বাড়িওয়ালার যুক্তি গ্রহণ করেনঃ [টি] বাড়িওয়ালার ইজারা বাতিল করার সিদ্ধান্ত নিতে পারেন কিন্তু খেলাপি ভাড়াটিয়াকে নোটিশ দিয়ে যে ক্ষতিপূরণ দাবি করা হবে তার অব্যবহৃত মেয়াদে ইজারা সুবিধা হারানোর জন্য ক্ষতির বর্তমান পুনরুদ্ধারের ভিত্তিতে। এই ধরনের ক্ষতির একটি উপাদান হ 'ল, অবশ্যই, ইজারা দেওয়ার অব্যবহৃত সময়ের জন্য ভবিষ্যতের ভাড়ার বর্তমান মূল্য সেই সময়ের জন্য প্রাঙ্গনের প্রকৃত ভাড়া মূল্যকে হ্রাস করবে। আরেকটি উপাদান হ 'ল ধারা 9-এর প্রত্যাখ্যানের ফলে যতদূর প্রমাণযোগ্য ক্ষতি হবে। এটি করার সময়, লাস্কিন উল্লেখ করেছিলেন যে ঐতিহ্যবাহী সম্পত্তি আইনের প্রতিকারগুলি আধুনিক বাণিজ্যিক ভাড়াটেদের বাস্তবতার জন্য সঠিকভাবে হিসাব করেনি, যা প্রকৃতপক্ষে অত্যন্ত চুক্তিভিত্তিক ছিলঃ কিছু সাধারণ বিবেচনা রয়েছে যা আমি যে দৃষ্টিভঙ্গি গ্রহণ করব তা সমর্থন করে। এই আদালতের সামনে একটি বাণিজ্যিক ইজারা কেবল একটি পরিবহন এবং একটি চুক্তিও নয় বলে ভান করা আর যুক্তিসঙ্গত নয়। চুক্তিগুলির প্রত্যাখ্যান নিরসনের জন্য সাধারণত উপলব্ধ প্রতিকারের সম্পূর্ণ অস্ত্রাগার অবলম্বন করতে অস্বীকার করা সমানভাবে অযৌক্তিক, কেবল এই কারণে যে চুক্তিগুলি জমির সম্পত্তির সাথে যুক্ত হতে পারে। পরিশেষে, অন্যান্য পরিস্থিতির মতো এখানেও এমন বহুবিধ পদক্ষেপ এড়ানোর যোগ্যতা রয়েছে যা অন্যথায় একজন বাড়িওয়ালাকে প্রত্যাখ্যানকারী ভাড়াটিয়ার বিরুদ্ধে কিস্তি মামলা মোকদ্দমায় জড়িত করার জন্য জোর দেওয়া হতে পারে। ক্ষতিপূরণের এই চতুর্থ ভিত্তিতে আপিলের অনুমতি দেওয়া হয়েছিল এবং ভাড়াটিয়ার বকেয়া অর্থের মূল্যায়নের জন্য মামলাটি ট্রায়াল কোর্টে পাঠানো হয়েছিল। পরবর্তীকালে হাইওয়ে প্রপার্টিজের রায় মূলত প্রত্যাখ্যানের ফলে ভবিষ্যতের লোকসান পুনরুদ্ধারের জন্য চুক্তিগত প্রতিকার আমদানি করেছিল, তবে নোটিশ প্রয়োজন ছিল কিনা (এবং যদি তা হয় তবে কখন তা দিতে হবে) এবং চুক্তি আইনের ক্ষেত্রে যেমন ক্ষতি হ্রাস করার জন্য বাড়িওয়ালার কোনও দায়িত্ব আছে কিনা তা নিয়ে প্রশ্নটি খোলা রেখেছিল। সম্ভাব্য ক্ষতির পুনরুদ্ধারের দাবি করার জন্য সমস্ত পরিস্থিতিতে প্রত্যাখ্যানের আগে যুক্তিসঙ্গত নোটিশ প্রয়োজন কিনা সে সম্পর্কে পরবর্তী মামলাগুলি স্পষ্ট নয়। ভেইসোগ্লু বনাম ও 'কিফে এবং গৌডি মামলায় আদালত বলেছিল যে নোটিশটি প্রয়োজনীয় ছিল না কারণ ইজারা চুক্তিতে বিশেষভাবে বলা হয়েছিল যে ইজারা দেওয়ার পুরো মেয়াদের জন্য ভাড়ার ভারসাম্য ভাড়াটিয়ার দ্বারা ইজারা প্রত্যাখ্যানের উপর নির্ভর করে। আদালত খুঁজে পেয়েছে যে পদক্ষেপের অধিকারের স্পষ্ট স্বীকৃতি নোটিশের প্রয়োজনীয়তাকে অস্বীকার করেছে কারণ ভাড়াটিয়া ইজারা স্বাক্ষর করার সময় এই সম্ভাবনা সম্পর্কে ইতিমধ্যে সচেতন ছিলেন। অন্যদিকে, ল্যাংলি ক্রসিং শপিং সেন্টার বনাম নর্থ-ওয়েস্ট প্রডিউস মামলার আদালত বলেছিল যে সমাপ্তির সময় পৃথক নোটিশ এখনও প্রয়োজন ছিল। আরেকটি সম্পর্কিত বিষয় খোলা ছিল যে নোটিশটি ইজারা সমাপ্তির সাথে সমসাময়িক হতে হবে কিনা। আদালতগুলি সাধারণত বলে থাকে যে নোটিশটি একটি "যুক্তিসঙ্গত সময়ের" মধ্যে দেওয়া উচিত তবে ইজারা সমাপ্তির সাথে একযোগে নয়। উদাহরণস্বরূপ, নর্থ বে টি. ভি-তে। এবং অডিও লিমিটেড বনাম নোভা ইলেকট্রনিক্স লিমিটেড। এবং, ভাড়াটিয়া ইজারা বাতিল করার প্রায় ছয় সপ্তাহ পরে দাবির একটি বিবৃতি "যুক্তিসঙ্গত সময়ের" মধ্যে বলে মনে করা হয়েছিল। হাইওয়ে সম্পত্তিতে সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে, বাড়িওয়ালাদের কোনও ভাড়াটিয়ার পরিত্যাগের পরে তাদের ক্ষতি হ্রাস করার দায়িত্ব ছিল না। লিজহোল্ড আইনে উপলব্ধ তিনটি ঐতিহ্যবাহী প্রতিকার ব্যবহার করে, তারা ইজারাটি বাঁচিয়ে রাখতে এবং বকেয়া ভাড়ার জন্য ভাড়াটেকে দায়ী করতে সক্ষম হয়েছিল। তবে, চুক্তিভিত্তিক নীতির আমদানি এটিকে কম স্পষ্ট করে দিয়েছে। বাড়িওয়ালারা তখনও তিনটি ঐতিহ্যবাহী প্রতিকারের অধীনে মামলা করতে সক্ষম ছিলেন, তবে সম্ভাব্য ক্ষতির জন্য চতুর্থাংশের অ্যাক্সেসও ছিল। কানাডার সুপ্রিম কোর্ট হাইওয়ে সম্পত্তিগুলির পরে প্রশমনের বিষয়টি সমাধান করেনি এবং প্রাদেশিক আপিল আদালতগুলি অসঙ্গতিপূর্ণ হয়েছে। তবে এটা স্পষ্ট যে, যেখানে বাড়িওয়ালা প্রকৃতপক্ষে তাদের লোকসান হ্রাস করেছেন (উদাহরণস্বরূপ প্রথম ভাড়াটিয়ার পরিত্যাগের পরে অন্য ভাড়াটিয়ার কাছে প্রাঙ্গণ ভাড়া দিয়ে), আদালত ক্ষতির গণনায় এটি বিবেচনায় নিয়েছে। যেখানে পরবর্তী ভাড়াটিয়া পরিত্যক্ত ভাড়াটিয়ার চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করে, সেখানে পরিত্যক্ত ভাড়াটিয়াকে দায়ী করা হয়নি কারণ বাড়িওয়ালার কোনও ক্ষতি হয়নি। দেখুন, উদাহরণস্বরূপ, টরন্টো হাউজিং কো. বনাম পোস্টাল প্রোমোশনস লিমিটেড রেফারেন্স এক্সটার্নাল লিঙ্কস সুপ্রিম কোর্ট অফ কানাডা মামলাগুলি কানাডিয়ান সম্পত্তি মামলা আইন 1971 কানাডিয়ান মামলা আইন