positive: 对于投资用房而言,虽然不能享受上述优惠,但是美国税法有一个特别的1031财产置换条款。该条款规定处置投资用房时,只要满足在45天内锁定新房源,6个月内完成交割的话,原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时,财产置换条款允许同时锁定三个房源,不超过房产原值200%即可。<br>第四,从税率方面来看,房产持有时间不用处置时的资本利得税率也不用。具体来讲,如果房产持有时间少于一年,那么适用短期资本利得税。短期资本利得税从10%到37%不等,根据个人收入及家庭状况不同税率不同。如果持有时间超过一年,那么适用长期资本利得税,一般税率为15%。 对于低收入家庭而言,长期资本利得税为零。如果是高收入家庭适用37%的一般性税率时,资本利得税为20%。此外,针对部分高收入家庭,联邦政府还会额外征收3.8% Net Investment Income Tax 净投资收入税。如果是公司名义持有房产,那么一般适用新的公司所得税率21%。如果持有时间少于一年的话那么应当尽量延迟处置时间以享受长期资本利得税率。<br>第五,根据投资人身份不同,税务征收方式不同。对于国际买家而言,当出售房产时,美国国税局会预扣房屋卖价15% (注意不是增值额的15%),需要纳税人在第二年初申报个人所得税单后才能拿回多扣缴税款。如果纳税人事前没有申请个人税号,那么税款退回会拖很长时间,少则半年多则数年,需要作为非美国税务居民的国际买家充分重视,尽量在第一时间通过报税的方式申请美国税号。 第六,处置房产时其他税种还包括房产交易税(Property Transfer Tax),该税种由州/地方一级政府负责征收。以纽约市为例,成交价在50万美元以下,税率为成交价1%,如果超过50万美元,税率为1.425%,纽约州房产交易税为成交价0.4%,此税种通常由过户时律师协助计算并代扣缴纳。房产交易税可以税收筹划的空间不大,当交易价格确定后那么由过户律师自动在Closing statement 上面计算清楚。<br>了解更多美国税务法律相关信息,请持续关注优投房!<br>专栏作者:梁恩泽<br>麦楷博平会计师事务所董事(美国十大会计师事务所之一),专为中资赴美”上市”与”购并”服务, 专业知识领域涵盖金融、房地产、医药和教育等行业。更为各种不同行业的高净值客户提供高质量的财务及税务筹划的专业服
negative: <br>买家支付的税费<br>1、房地产交易手续费:3元/平方米。<br>2、房屋登记费:550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。<br>3、权证印花税:5元/本。<br>4、印花税:房屋产价的0.05%.<br>5、契税:交易价(或评估价)×3%.<br>卖家支付的税费<br>卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费:<br>1、房地产交易手续费3元/平方米。<br>2、印花税:房屋产价的0.05%.<br>3、土地增值税:<br>a、可提供上手购房发票的,土地增值税=【转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金】×适用税率。<br>b、不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%.<br>4、个人所得税:<br>据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%. 转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。<br>5、营业税及附加税:<br>a、可提供上手购房发票的,为(转让收入-上手发票价)×5.5%.<br>b、不能提供上手发票的,为转让收入×5.5%.<br>c、税费为差额的5.56%<br>6、土地出让金:<br>商业用途用房,按其网格点基准地价的35%计收;<br>商业路线价区段路的商业临街宗地,加收路线价的10%;<br>办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。<br>7、土地出让金契税:<br>按本次征收土地出让金价款的3%征收。<br>商铺买卖业主要注意四大问题:<br>1.客户的购买能力。首先了解客户是否能够全款购房,如果客户是贷款购房,客户资质是否有问题必须落实,以免签定购房合同之后贷款不能按时到位从而造成买房纠纷。<br>2.付款方式。购买商业用房付款方式通常有全款购房、贷款购房、分期付款购房三种形式,尽量要选择全款购房客户,其次是贷款购房,其中贷款购买商铺,目前最高可以贷5成,年限最高为10年;最后是分期付款,尽可能减小卖房所承担的风险。<br>3.首付款与尾款间隔时间,时间不宜过长;因为商业用房大部分款项较大,所以变动也较大,所蕴藏的风险也相应较大,因此要尽量缩短首付款和尾款的间隔时间。<br>4.支付订金后的违约责任及违约罚则。支付订金之后的违约情况时有发生,所以支付订金后签定的订金收付合同中必须要明确违约责任和违约罚则。