positive: 原标题:买房前、买房中、买房后 步步都可能遇上“坑” 买房人需要自己长点心<br>买房全程 防“坑”指南<br>买房前的虚假宣传、买房中的合同猫腻、买房后的货不对板……作为生活中最大宗的消费行为,买房吃亏,关乎的不仅是居住品质的折损,更有家庭财富的缩水。房子本身的特质决定了其很难实现销售说辞与实物完全一致,而这其中的不确定和不可控就给了某些开发商和中介制造猫腻的空间。虽然经过20年的发展,一些买房陷阱因市场的成熟而被破解,但在房屋的整个交易过程中,购房人仍处在弱势地位,需要慎之又慎,避免入“坑”。本期《广厦时代》采访了多位购房人及业内人士,为您细数买房过程中的那些“坑”。<br>买房前的“坑”<br>虚假广告陷阱多<br>在房地产业兴起的20年时间里,早期的广告作为开发商产品推介的主要渠道之一,起到了很重要的作用。从潘石屹的SOHO现代城将账面上趴着的最后几百万全部用于投放广告而起死回生(真正原因是住房货币化的政策确立),到2000年左右号称地基未挖靠广告就能卖完房的时代。<br>那时的开发商销售部门做过统计,买房人来看房,主要获取信息的渠道排名依次为:一、路过项目(看到路牌);二、擎天柱广告牌;三、报纸广告;四、老客户介绍……当时互联网还方兴未艾,买房人大多数是初次置业,还没有“不信广告信疗效”的意识。因此,鱼龙混杂的广告成了开发商被投诉的主要“罪状”之一。<br>北京青年报记者曾“有幸”追踪采访过这样一则广告:买某某别墅,享受开发商提供的24小时热水……这则现在看来简直是开玩笑的广告词(现在别说别墅,就是最普通的保障房也有24小时热水),放在当时简直是做梦一般。但不久后收到投诉,这个当时在亚北别墅区小有名气的项目所谓的24小时热水,竟然是开发商每家每户发的一根快速热水棒!<br>如果说热水棒无厘头的故事并未给买房人带来什么实际损失,那么有的广告则严重地影响到了买房人的购房行为。当时出现了大量虚假广告,比如效果图里绿地、会所、幼儿园,到了交房的时候都成了密密麻麻的房子,买房人追究起来,往往得到的答复是只是广告,而负责接待客户的销售员已经辞职了,开发商并不担责任……<br>随着房地产商场化的不断深入及买房人不断增强的法律意识,明目张胆的虚假广告已经淡出江湖,但一些“新鲜出炉”的虚假广告让买房人防不胜防。比如不标出规划中的市政路,而是以绿地作为效果图,等入住的时候跟业
negative: 买房人没有违约,发生以下情形则买房人很难拿到房子:<br><img><br>1 合同存在无效、可撤销、效力待定的情形。如果合同存在无效、可撤销、效力待定的情形,则卖房人就可以通过主张合同无效,或撤销合同,或不追认合同的方式使得合同自始无效或者不发生效力。这样,卖房人自然也就不需要履行合同。<br>2 一房两卖。如果卖房人将房子一房两卖给其亲朋好友(第三人),并办理了过户手续,则只要第三人支付了合理的对价,就可以善意取得该房屋,买房人很难证明卖房人与第三人恶意串通损害其利益,也就很难主张卖房人和第三人之间的合同无效或者第三人不能善意取得该房屋。这样,买房人也就很难拿到房子。<br><img><br>3 卖房人无权处分。卖房人可以通过确权之诉的方式来确定卖房人没有房屋的所有权,或者卖房人只是数名共有者其中的一部分,或者卖房人所占有的份额少于三分之二,根据《物权法》第97条的规定应将该物权行为认定为无效。这样,买房人也就不能取得该房子的所有权。<br>4 房子有抵押。如果卖房人借了第三人的钱,且用房子做了抵押,在涤除抵押权之前,房子也是不能过户的。如果抵押权的金额特别大,买房人肯定也不愿意替卖房人还债,这样买房人也就很难取得房子的所有权了。<br>5 法院查封。如果卖房人借了第三人的钱,第三人起诉卖房人并将房子查封,则买房人也就很难取得房子的所有权了。