positive: 南加州大学博士的平均毕业年限往往长达7至10年,淘汰率在20-30%之间。还有不少学生中途转校,他们实在是适应不了名校近乎苛刻的学习要求。
negative: 房屋是执行的重要财产,但往往会因为其存在的权属、权利瑕疵而使得执行变得复杂。今天我们就来讲一下,没有产权证的房屋,法院能不能拍卖?<br>前不久我接到了一个咨询,家住北京的乔女士多年之前曾借给同事刘某一笔巨款,但是借钱容易还钱难,之后刘某百般推脱,一直没有还清欠款,后乔女士将刘某诉至法院,法院也判决刘某应当还款,案件已经进入了执行程序。但是执行法院在执行过程中犯了难,刘某名下一穷二白,只有一套居住在朝阳区的房产可供执行,但是这套房子是刘某的单位自建房,刘某一直也没有办理房产证,房子还登记在前单位名下,那么像这种情况,乔女士是否可以主张执行法院将不在刘某名下的这套房子拍卖呢?<br>总所周知,房屋作为不动产,在确权上以取得权属登记作为必要条件,即在房产局取得房产证。但是在实际生活中,存在着房屋属于被执行人,但是因为各种主客观原因,被执行人尚未进行权属登记,使得系争房屋没有产权证。那这样的房屋在进入执行程序后,法院可以对其进行执行,并予以拍卖么?<br>这个问题存在着两种截然相反的争议。<br><h2>第一种意见认为,没有产权证的房屋,法院不能拍卖。</h2><br>根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条可知,“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”其中对可执行的不动产要求为登记在被执行人名下,此处的“登记”是指按照法律规定,由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。同时,《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。也就是说,没有进行房屋产权的登记,难以从法律却权的角度去认定该房屋是属于被执行人的,被执行人不享有所有权。对于不属于被执行人所有的不动产,法院不能执行。<br><h2>第二种意见认为,尽管房屋没有产权证,存在着权证上的瑕疵,但是并不妨碍法院对其执行,进行拍卖。</h2><br>首先,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条同时也规定了,“未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”也就是说,没有进行登记的不动产,如果有相关证据可以佐证,也能够被认定为被执行人的财产,可以进行执行。这里的相关证据是指诸如购房合同、商品房预售登记等。