Pressemitteilung Nr. 11/2001  vom 28.02.2001


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DDR-Spitzensportler beim Hauskauf zu Unrecht privilegiert
 Die Kläger waren in den achtziger Jahren bekannte Spitzensportler  der DDR und Mitglieder des SC (Sportclub) Dynamo Berlin. Dieser  Sportclub gehörte dem Dachverband SV (Sportvereinigung) Dynamo  Berlin an, dessen Erster Vorsitzender der Minister für  Staatssicherheit Mielke war. 1987 äußerten die Kläger gegenüber  dem Leiter des Büros der Zentralen Leitung der SV Dynamo, einem  Generalmajor des Ministeriums für Staatssicherheit, den Wunsch,  ein Eigenheim zu kaufen, weil sie bislang nur eine kleine Wohnung  bewohnten. Der Büroleiter gab den Erwerbswunsch an Erich Mielke  weiter. Nachdem die Kläger erfahren hatten, dass das streitige  Haus verkauft werden sollte, kauften sie dieses zum aktuellen  Verkehrswert. Beurkundet wurde der Kaufvertrag von Rechtsanwalt  und Notar Dr. Vogel, an den sich die Alteigentümer gewandt  hatten, um ihre Ausreise aus der DDR zu erreichen.
 Mit dem angefochtenen Bescheid übertrug das zuständige  Vermögensamt das Eigentum an dem Grundstück auf die Alteigentümer  zurück. Der daraufhin erhobenen Klage hat das Verwaltungsgericht  stattgegeben und den Rückübertragungsbescheid aufgehoben. Zur  Begründung hat es ausgeführt, die Alteigentümer hätten das  Grundstück zwar durch eine schädigende Maßnahme im Sinne des § 1  Abs. 3 VermG verloren; denn die Erteilung der Ausreisegenehmigung  sei von dem Verkauf des Grundstücks abhängig gemacht worden. Die  Rückübertragung sei aber ausgeschlossen, da die Kläger das  Eigentum redlich erworben hätten. Greifbare Anhaltspunkte für  eine Unredlichkeit des Erwerbs lägen nicht vor.
 Auf die Revision der beigeladenen Alteigentümer hat der 8. Senat  des Bundesverwaltungsgerichts mit Urteil vom heutigen Tag das  Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben, die Klage abgewiesen  und damit den Rückübertragungsbescheid bestätigt: Der Erwerb  durch die Kläger war unredlich im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a  VermG. Er stand nicht im Einklang mit dem damals in der DDR  geltenden Recht. Die für den Kauf erforderliche  Grundstücksverkehrsgenehmigung wurde zu Unrecht erteilt. Denn der  Erwerb eines Hauses mit fünf Zimmern durch ein kinderloses  Ehepaar führte angesichts der Wohnungsknappheit in der DDR zu  einer unangemessenen Überversorgung mit Wohnraum.  Rechtsvorschriften, die eine Privilegierung der Kläger ermöglicht  hätten, weil sie Spitzenleistungen auf dem Gebiet des Sports  erbracht hatten, bestanden im Zeitpunkt des Kaufs nicht. Die  Kläger hätten den Rechtsverstoß auch erkennen müssen. Dass eine  Überversorgung mit Wohnraum vorlag, wenn zwei Personen ein Haus  mit fünf Zimmern bewohnten, war in der DDR allgemein bekannt.  Auch hatten die Kläger bewusst eine privilegierte Behandlung  angestrebt. Dies ergibt sich insbesondere aus der eigenen Aussage  des Klägers, er und seine Ehefrau hätten einen Antrag auf  Hauskauf nicht bei der zuständigen Stelle der Stadt gestellt,  weil dies von vornherein aussichtslos gewesen sei; als  Leistungssportler hätten sie versucht, ihren Wunsch über den SV  Dynamo Berlin zu realisieren.
BVerwG 8 C 3.00 - Urteil vom 28.02.2001
BundesverwaltungsgerichtOffene VermögensfragenRedlicher Erwerb; greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für eine mögliche Unredlichkeit; Grundannahme der Redlichkeit; Erschüttern der Grundannahme durch das Bestehen greifbarer Anhaltspunkte; materielle Beweislast bei Unerweislichkeit der Redlichkeit; Grundstücksverkehrsgenehmigung; Wohnraumlenkung; Überversorgung mit WohnraumVermG § 4 Abs. 2 S. 1 und Abs. 3 Buchst. a1. Ob greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für die Unredlichkeit des Erwerbs vorliegen, ist nur zu prüfen, wenn Tatsachen, die für die Beurteilung der Redlichkeit (§ 4 Abs. 3 VermG) erheblich sind, trotz Ausschöpfens aller in Betracht kommenden Aufklärungsmöglichkeiten (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht abschließend aufklärbar sind.2. Die Überversorgung mit Wohnraum stellte keine gesellschaftlich effektive Nutzung im Sinne der Grundstücksverkehrsverordnung dar.BVerwG, Urteil vom 28. 2. 2001 – 8 C 3.00; VG Berlin (lexetius.com/2001,541)[1] In der Verwaltungsstreitsache hat der 8. Senat des Bundesverwaltungsgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 28. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. Müller und die Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. Pagenkopf, Krauß, Golze und Postier für Recht erkannt:[2] Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 10. September 1999 wird aufgehoben.[3] Die Klage wird abgewiesen.[4] Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.[5] Gründe: I. Die Kläger wenden sich gegen die Rückübertragung des Grundstücks … an die Beigeladenen.[6] 1987 beantragten die Beigeladenen, in die Bundesrepublik Deutschland ausreisen zu dürfen. In einem Gespräch beim Rat des Stadtbezirks wurde ihnen erklärt, sie müssten vor einer Übersiedlung ihr Grundstück veräußern. Daraufhin wandten sie sich an das Büro von Rechtsanwalt …, von dem sie gehört hatten, dass er Ausreisewillige mit Grundbesitz gegenüber den staatlichen Stellen vertrat. Zur Vorbereitung des Verkaufs wurde ein Wertgutachten erstellt. Darin wird der Zeitwert des Grundstücks mit 98 800 M angegeben. Ausweislich einer damals von den Beigeladenen abgegebenen Erklärung verfügte das Haus über 5 Wohnräume und war mit Küche, Bad, Innen-WC und Zentralheizung ausgestattet.[7] Die Kläger waren in den achtziger Jahren bekannte Spitzensportler der DDR und Mitglieder des SC (Sportclub) Dynamo Berlin. Dieser Sportclub gehörte dem Dachverband SV (Sportvereinigung) Dynamo Berlin an, dessen Erster Vorsitzender der Minister für Staatssicherheit Mielke war. 1987 äußerten die Kläger gegenüber dem – vom Verwaltungsgericht als Zeugen vernommenen – Generalmajor des Ministeriums für Staatssicherheit und Leiter des Büros der Zentralen Leitung der SV Dynamo, Dr. P., den Wunsch, ein Eigenheim mit drei bis vier Zimmern zu kaufen, weil sie bislang nur eine kleine Wohnung bewohnten und Kinder bekommen wollten. Dr. P. empfahl den Klägern, ihre Wünsche schriftlich niederzulegen, damit er sie an den Ersten Vorsitzenden Mielke weitergeben könne.[8] Die Kläger wurden 1988 darauf hingewiesen, dass die Beigeladenen ihr Haus verkaufen wollten. Daraufhin kauften sie das Hausgrundstück zum Preis von 98 800 M von den Beigeladenen. Beurkundet wurde der Vertrag von Rechtsanwalt und Notar. … Noch 1988 wurde das Haus übergeben und die Kläger als Eigentümer in ehelicher Vermögensgemeinschaft in das Grundbuch eingetragen.[9] Auf Antrag der Beigeladenen übertrug das zuständige Amt zur Regelung offener Vermögensfragen mit Bescheid vom 7. Juli 1994 das Eigentum an dem Grundstück auf die Beigeladenen als Miteigentümer zu je 1/2 zurück. Zur Begründung führte es aus: Das Grundstück sei den Beigeladenen durch eine unlautere Machenschaft im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG entzogen worden. Der Erwerb sei im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG unredlich, da er gegen das damals geltende Recht der DDR verstoßen habe. Rechtsanwalt … habe in nahezu allen Fällen über den Verkauf und die Auswahl der Erwerber von Grundstücken Ausreisewilliger selbst entschieden. Auf diese Weise sei eine erhebliche Anzahl frei werdender hochwertiger Einfamilienhäuser fast ausschließlich an Privilegierte verkauft worden. Der Erwerb habe auch gegen materielles Recht verstoßen. Übergeordnetes Prinzip der Wohnraumlenkung sei die gesellschaftlich effektive Nutzung des Wohnraums und die Verteilung nach Bedürftigkeit gewesen. Zwar sei nach In-Kraft-Treten der Wohnraumlenkungsverordnung für den Bezug von Eigenheimen durch den Eigentümer keine Wohnraumzuweisung mehr erforderlich gewesen. Notwendig gewesen sei aber die Erteilung einer wohnungspolitischen Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese habe versagt werden können, wenn die effektive Nutzung des Grundstücks nicht gewährleistet gewesen wäre. Von einer effektiven Nutzung könne aber keine Rede sein. Dies hätten die Erwerber auch wissen müssen.[10] Den hiergegen erhobenen Widerspruch der Klägerin wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen mit Widerspruchsbescheid vom 15. Juni 1995 zurück.[11] Der daraufhin erhobenen Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 10. September 1999 stattgegeben und den Restitutionsbescheid insgesamt aufgehoben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Beigeladenen hätten das Grundstück durch eine schädigende Maßnahme im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG verloren. Die Rückübertragung sei jedoch ausgeschlossen, da die Kläger das Eigentum redlich erworben hätten. Greifbare Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit des Erwerbs seien nicht zu erkennen: Die Kläger hätten nicht unter Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Erwerbsvorgang eingewirkt (§ 4 Abs. 3 Buchst. b VermG). Die Voraussetzungen des Regelbeispiels aus § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG lägen ebenfalls nicht vor. Die Grundstücksverkehrsgenehmigung habe versagt werden können, wenn "die gesellschaftlich effektive Nutzung des Grundstücks nicht gewährleistet wäre". Diese Genehmigung sei von der zuständigen Außenstelle des Liegenschaftsdienstes des Magistrats von Berlin erteilt worden. Dabei sei der Liegenschaftsdienst vom Vorliegen einer Unbedenklichkeitserklärung des Bereichs "Wohnungspolitik" ausgegangen. Ob die Abteilung Wohnungspolitik diese Erklärung tatsächlich abgegeben habe, könne dahingestellt bleiben. Ebenso könne dahinstehen, ob hierfür die Abteilung Wohnungspolitik des Rats des Stadtbezirks Hohenschönhausen zuständig gewesen sei. Jedenfalls sei für die juristisch nicht vorgebildeten und mit der konkreten Verfahrensweise bei der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht vertrauten Kläger ein eventueller Verfahrensverstoß nicht erkennbar gewesen. Dies gelte auch insoweit, als wegen der Größe des Hauses zweifelhaft sein könne, ob beim Verkauf an die Kläger eine gesellschaftlich effektive Nutzung gewährleistet gewesen sei. Auch wenn wegen der allgemeinen Wohnungsknappheit die Zuweisung einer Vier- oder Fünf-Zimmer-Wohnung an kinderlose Ehepaare regelmäßig ausgeschlossen und dies auch allgemein bekannt gewesen sein möge, bestehe damit kein greifbarer tatsächlicher Anhaltspunkt dafür, dass den Klägern die etwaige Unzulässigkeit des Kaufs eines nicht der Wohnraumzuweisung unterliegenden Einfamilienhauses habe bekannt sein müssen. Die Kläger hätten auch nicht deshalb Verdacht schöpfen müssen, weil die dem Bereich des Ministeriums für Staatssicherheit zuzurechnende Leitung der Sportvereinigung Dynamo und der in Ausreisefällen mit diesem Ministerium zusammenarbeitende … beteiligt gewesen seien.[12] Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Beigeladenen, die die Verletzung materiellen und formellen Rechts rügen und beantragen, das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 10. September 1999 aufzuheben und die Klage abzuweisen.[13] Die Kläger treten der Revision entgegen und beantragen, die Revision zurückzuweisen.[14] Der Beklagte verteidigt den angefochtenen Bescheid, ohne einen Antrag zu stellen.[15] Der Oberbundesanwalt beteiligt sich nicht am Verfahren.[16] II. Die Revision ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Die Feststellung, dass die Beigeladenen Berechtigte i. S. d. Vermögensgesetzes sind (§ 2 Abs. 1 Satz 1 VermG) ist von den Klägern im Revisionsverfahren nicht angegriffen worden. Gegenstand der revisionsgerichtlichen Überprüfung ist deshalb allein die Frage, ob das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen hat, die Kläger hätten in redlicher Weise an dem streitgegenständlichen Grundstück Eigentum erworben (§ 4 Abs. 2 Satz 1 VermG). Diese Frage ist zu verneinen, wobei es entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht in erster Linie darauf ankommt, ob greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für die Unredlichkeit der Kläger vorliegen.[17] 1. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass die Unerweislichkeit von Tatsachen im Vermögensrecht grundsätzlich zu Lasten dessen geht, der aus ihnen für sich günstige Rechtsfolgen herleitet (Urteile vom 24. März 1994 – BVerwG 7 C 11.93 – BVerwGE 95, 289 [294] = Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 20 S. 18 [22] und vom 30. November 2000 – BVerwG 7 C 87.99 – zur Veröffentlichung vorgesehen). Die materielle Beweislast für die den Rückübertragungsausschluss begründende Redlichkeit des Erwerbs nach § 4 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 VermG trifft daher grundsätzlich den Erwerber (Beschluss vom 16. Oktober 1995 – BVerwG 7 B 163.95 – Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 22 und Urteil vom 30. November 2000 – BVerwG 7 C 87.99 -). Das bedeutet jedoch nicht, dass das Vermögensgesetz generell den Erwerber zwingen will, auf bloßes Bestreiten hin die Redlichkeit seines Erwerbs zu beweisen. Der von § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG bezweckte Schutz des redlichen Erwerbs und damit der vom Vermögensgesetz angestrebte sozialverträgliche Ausgleich zwischen dem Restitutionsinteresse des Alteigentümers und dem Vertrauensschutzinteresse des Erwerbers würde nämlich verfehlt werden, wenn die Nichterweislichkeit des redlichen Erwerbs, die bei lange zurückliegenden Vorgängen keine Ausnahme ist, stets zu Lasten derer ginge, die in der DDR Eigentum erworben haben. Dieser Schutzzweck kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass das Vermögensgesetz die Redlichkeit des Erwerbs als Regelfall voraussetzt und demgemäß nur die Ausnahme, also die Unredlichkeit, durch die in § 4 Abs. 3 VermG enthaltenen Beispiele näher bezeichnet. Der Gesetzgeber geht damit von einer Grundannahme der Redlichkeit aus. Das materielle Recht sieht dementsprechend eine differenzierte Verteilung der Beweislast vor: Sind Tatsachen, die der Ausfüllung des Rechtsbegriffs der Redlichkeit dienen, nicht abschließend aufklärbar, ist zunächst zu prüfen, ob die Grundannahme der Redlichkeit des Erwerbs erschüttert ist, weil greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für eine mögliche Unredlichkeit bestehen. Nur in diesem Falle trifft die materielle Beweislast den Erwerber (vgl. Urteile vom 30. November 2000 – BVerwG 7 C 87.99 – [zur Veröffentlichung in Buchholz vorgesehen] und – BVerwG 7 C 94.99 – sowie Beschlüsse vom 16. Oktober 1995 – BVerwG 7 B 163.95 –, a. a. O., und vom 2. November 1998 – BVerwG 8 B 211.98 – Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 59 S. 134).[18] Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts ist damit die Frage, ob greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für die Unredlichkeit des Erwerbs vorliegen, nur dann von Bedeutung, wenn Tatsachen, die für die Beurteilung der Redlichkeit erheblich sind, trotz Ausschöpfens aller in Betracht kommenden Aufklärungsmöglichkeiten (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht abschließend aufklärbar sind. Nur in diesem Falle ist eine materiellrechtliche Beweislastentscheidung zu treffen. Gelangt das Verwaltungsgericht mithin zu eindeutigen tatsächlichen Feststellungen, ist für die Prüfung greifbarer tatsächlicher Anhaltspunkte kein Raum.[19] 2. Die vom Verwaltungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen und die in Bezug genommenen Akten ermöglichen eine abschließende Entscheidung des Senats. Der Rechtserwerb der Kläger ist als unredlich anzusehen. Er stand nicht in Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften. Dies mussten die Kläger auch wissen (§ 4 Abs. 3 Buchst. a VermG).[20] a) Die Grundstücksverkehrsgenehmigung wurde zu Unrecht erteilt: Die vertragliche Übertragung des Eigentums an dem Grundstück war genehmigungspflichtig (§ 2 Abs. 1 Buchst. a der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken – Grundstücksverkehrsverordnung – vom 15. Dezember 1977 – GBl 1978 I S. 73 -). Die Genehmigung war zu versagen, wenn durch die Käufer die "gesellschaftlich effektive Nutzung des Grundstücks nicht gewährleistet wäre" (§ 3 Abs. 4 Buchst. a Grundstücksverkehrsverordnung). Hierzu legte üblicherweise die zuständige Abteilung für Wohnungspolitik dem für die Erteilung der Genehmigung zuständigen Liegenschaftsdienst eine wohnungspolitische Unbedenklichkeitserklärung vor. Ob diese Erklärung im vorliegenden Fall abgegeben wurde, steht nicht fest, ist aber unerheblich. Falls die Erklärung abgegeben wurde, geschah dies nämlich jedenfalls zu Unrecht. Denn die gesellschaftlich effektive Nutzung des Hausgrundstücks war – nach den damaligen Maßstäben – nicht gewährleistet. Die Kläger, ein kinderloses Ehepaar, erwarben ein Einfamilienhaus mit fünf Zimmern. Das Verwaltungsgericht hat zwar letztlich offen gelassen, ob dies noch mit den Bestimmungen der Grundstücksverkehrsverordnung vereinbar war. Im Revisionsverfahren kann diese Frage aber beantwortet werden, ohne dass es hierzu einer Zurückverweisung an das Verwaltungsgericht bedarf. Dass der Bezug eines Einfamilienhauses mit fünf Zimmern durch ein kinderloses Ehepaar in Anbetracht des Wohnraummangels in der DDR im Allgemeinen und in Berlin (Ost) im Besonderen zu einer Überversorgung mit Wohnraum führte, ist offenkundig (§ 291 ZPO). Eine Überversorgung mit Wohnraum ist keine gesellschaftlich effektive Nutzung im Sinne der Grundstücksverkehrsverordnung.[21] Eine Privilegierung der Kläger aufgrund ihrer herausragenden Leistungen auf dem Gebiet des Sports war nach DDR-Recht nicht gerechtfertigt. Zwar konnten nach § 11 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 15. November 1967 (GBl I S. 733) Personen, "die sich durch herausragende Leistungen bei der Stärkung, Festigung sowie zum Schutz der DDR verdient gemacht haben", bevorzugt mit Wohnraum versorgt werden (vgl. hierzu Urteil vom 27. Januar 2000 – BVerwG 7 C 39.98 – Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 2). Die im vorliegenden Fall anzuwendende Verordnung über die Lenkung von Wohnraum vom 28. Oktober 1985 (GBl I S. 301) enthielt eine derartige Prominenten-Regelung aber nicht mehr. Im Übrigen rechtfertigte auch die frühere Regelung keine unangemessene Überversorgung mit Wohnraum (vgl. Urteil vom 27. Januar 2000 – BVerwG 7 C 39.98 – a. a. O.).[22] b) Der Rechtsverstoß hatte auch manipulativen Charakter. Die Abweichung von allgemeinen Rechtsvorschriften der DDR lässt bei objektiver Betrachtung die Absicht erkennen, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen; denn sie richtete sich darauf, den Klägern den Erwerb des Eigentums an dem Grundstück zu ermöglichen (vgl. Urteil vom 19. Januar 1995 – BVerwG 7 C 42.93 – BVerwGE 97, 286 [290] = Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 12 S. 21 [25]).[23] c) Die Kläger hätten auch wissen müssen, dass gegen Rechtsvorschriften der DDR verstoßen wurde. Offenkundig (§ 291 ZPO) war in der DDR allgemein bekannt, dass die Zuweisung von Wohnraum von dessen Größe und der Zahl der einziehenden Personen abhängig war (vgl. Urteil vom 27. Januar 2000 – BVerwG 7 C 39.98 – a. a. O.) und dass deswegen der Bezug eines Einfamilienhauses mit fünf Zimmern durch ein kinderloses Paar nicht genehmigt werden konnte. Dies mussten daher auch die Kläger wissen. Hinzu kommt, dass sie bewusst eine privilegierte Behandlung angestrebt haben. Dies ergibt sich insbesondere aus der Aussage des Klägers als Zeuge im Strafverfahren gegen Rechtsanwalt. … Dort hatte der Kläger erklärt, bei der zuständigen Stelle der Stadt hätten er und seine Ehefrau, die Klägerin, einen Antrag auf Hauskauf nicht gestellt, weil dies von vornherein aussichtslos gewesen sei. Als Leistungssportler hätten sie versucht, ihren Wunsch über den SV Dynamo Berlin zu realisieren.[24] Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und § 162 Abs. 3 VwGO.