gu en en en en en en en en en en en en en en en en tl tr en en en en en en en en en en en en en en en fr tr en en en en es en en en en en en en en en en fi en nl en en pt en gu gu en nl en en gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu gu en en en en en fa en en en en en ru en en en en en en en en es en en en en ar en en en en en en
હાઉસિંગ સોસાયટીઓની મૅનેજિંગ કમિટી ઉપરાંત તમામ સભ્યોએ રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટમાં કયા ટેન કમાન્ડમેન્ટ્સ સમજવા જરૂરી છે?
You need an iframes capable browser to view this content.
રીડેવલપમેન્ટની સફળતાનો આધાર આ વિષયની સમજ, વ્યવહારની પારદર્શકતા- પ્રામાણિકતા, શિસ્તબદ્ધ રેકૉર્ડની જાળવણી અને વહીવટી વિશ્વસનીયતા હોય છે : હાઉસિંગ સોસાયટીઓમાં આ વિષયમાં વિવાદ તો શરૂઆતથી હોય છે, જેને સંવાદમાં ફેરવીને ખરો ઉપાય કરી શકાય
હાઉસિંગ સોસાયટીઓના રીડેવલપમેન્ટ વિશે લોકોમાં જાગૃતિ લાવવાના ઉદ્દેશ સાથે ‘મિડ-ડે’માં ગયા મહિને ૨૭ ઑક્ટોબરે લખાયેલા લેખને લોકો તરફથી વ્યાપક પ્રતિસાદ પ્રાપ્ત થયો છે. આ વિષય વરસોથી સંબંધિત સત્તાવાળાઓની મહેરબાનીથી કે પછી કાનૂની આંટીઘૂંટીને કારણે એવો ગૂંચવણભર્યો બની રહ્યો છે કે જે-જે હાઉસિંગ સોસાયટીમાં રીડેવલપમેન્ટ કરવાની દરખાસ્ત મૂકવામાં આવે છે એ દિવસથી કંકાસ પણ શરૂ થઈ જાય છે. આમ થવાનાં પાંચ મુખ્ય કારણ જણાય છે : ૧. હાઉસિંગ સોસાયટીના મૅનેજિંગ કમિટીના સભ્યોમાં આ વિષયના પૂરતા જ્ઞાનનો અભાવ અને પરસ્પરના દ્વેષભાવ, ૨. હાઉસિંગ સોસાયટીમાં રહેતા સભ્યોની અધૂરી સમજ અને પરસ્પરના મતભેદ, ૩. આને કારણે અંદરોઅંદર થતા વિવાદ અને વિખવાદ, ૪. આ મામલો કરોડોની પ્રૉપર્ટીનો હોવાથી સ્થાપિત હિત સમાન સભ્યો, વગદારો, બિલ્ડરો-ડેવલપરોના ઊભાં થતાં બિઝનેસ હિત જેમાં ઉમેરાતું પરસ્પરના લાભનું તત્વ અને ૫. એકબીજા પર આક્ષેપો-ફરિયાદો અને એને પગલે રીડેવલપમેન્ટનું બાળમરણ અથવા વિવાદમાં નીકળી જતાં વરસો.
FSIનો સહારો લઈ શકાય
રીડેવલપમેન્ટના વિવાદના કિસ્સા બહાર આવતા રહેતા હોવાથી હવે હાઉસિંગ સોસાયટીઓમાં, એના વહીવટકર્તાઓમાં તેમ જ સભ્યોમાં જાગૃતિ વધી રહી છે. સભ્યો કમિટીને અનેક સવાલો પૂછવા લાગ્યા છે. કમિટી ડેવલપરો સાથે વાટાઘાટ કરવામાં સાવચેત થવા લાગી છે. દસ્તાવેજો, પ્લૉટના મેઝરમેન્ટ, એરિયા, કાર્પે‍ટ કે ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (FSI), ઍમેનિટીઝ વગેરે વિશે સજાગતા વધી રહી છે. ડેવલપરો માટે સોસાયટીઓને ગેરમાર્ગે દોરવાનું આસાન નથી રહ્યું તેમ જ કમિટી માટે પણ પોતાની સોસાયટીના સભ્યોને ગેરમાર્ગે દોરવાનું કઠિન બની રહ્યું છે. આ વિષયમાં કંઈ પણ શંકા જાય તો દરેક હસ્તી રાઇટ ટુ ઇન્ફર્મેશન (RTI)નો સહારો લઈ શકે છે. જો કોઈ પણ કમિટી કે ડેવલપરો સોસાયટીઓના દસ્તાવેજો સાથે ચેડાં કરી એમાં મેનિપ્યુલેશન કરતાં હશે તો વહેલુંમોડું ધ્યાનમાં આવી શકે છે, જે આગળ જતાં સોસાયટીઓને અને ગરબડ કરનારને ભારે પડી શકે છે. વાસ્તે આ મામલે દરેકે સતેજ રહેવું અનિવાર્ય બની ગયું છે, કારણ કે આ સવાલ દરેક વ્યક્તિની જીવનની મૂડીસમાન પોતાના ઘરનો હોય છે. કૅમ્પા કોલાની હાઉસિંગ સોસાયટીઓનું પ્રકરણ સૌની નજર સામે હશે જ. આવા તો સંખ્યાબંધ દાખલા છે.
સારા કિસ્સા પણ બને છે
જોકે અહીં એમ માની લેવાની જરૂર નથી કે દરેક બિલ્ડર કે ડેવલપર ખોટું જ કરી રહ્યા છે કે ગરબડ જ કરી રહ્યા છે. અનેક જેન્યુઇન ડેવલપરો પણ આ ક્ષેત્રમાં સક્રિય છે અને તેમણે સફળતાપૂવર્‍ક અનેક પ્રોજેક્ટ્સમાં રીડેવલપમેન્ટ પાર પાડીને રહેવાસીઓને સરસ પરિણામ આપ્યાં હોવાના કિસ્સા પણ જોવા મળે છે. વાસ્તે દરેક ડેવલપરને શંકાની નજરથી જોવાની જરૂર નથી, પણ સાવચેત-સતર્ક રહેવું આવશ્યક છે. જોકે સારા-જેન્યુઇન ટ્રૅકરેકૉર્ડવાળા ડેવલપરો સાથે કરાર કરવાથી કામ વધુ આસાન થઈ શકે છે. જેથી જ્યારે પણ કોઈ સોસાયટી પોતાના મકાનના રીડેવલપમેન્ટનું કામ સોંપવાની તૈયારી શરૂ કરે ત્યારે જ એની યાદીમાં સારા ટ્રૅકરેકૉર્ડવાળા બિલ્ડરો-ડેવલપરોનાં નામો હોવાં જોઈએ, જે તેમનું અડધું કામ તો ત્યાં જ આસાન કરી નાખે છે.
સવાલો કરવાની દરેકની ફરજ
બીજી વાત, દરેક હાઉસિંગ સોસાયટીમાં મૅનેજિગ કમિટી ખોટું કરતી-ગરબડવાળી જ હોય કે ડેવલપરો સાથે ભળી ગયેલી જ હોય એવું પહેલેથી જ માની લેવાની પણ જરૂર નથી, પણ એ કમિટી જે રીતે કામ આગળ વધારવાનો વ્યૂહ લે છે, કેવા ડેવલપરોને પોતાની યાદીમાં મૂકે છે, કેવી પ્રપોઝલ મેળવે છે, કેવા લાભ એના પરથી મેળવવાની ઑફર લાવે છે, સભ્યો સાથે કેટલી પારદર્શકતા રાખે છે, કેટલી હવામાં વાતો કરે છે, કેટલા દસ્તાવેજો સભ્યોને સર્ટિફાઈ કરીને આપે છે એ બાબતો કમિટીની ઇમેજ બનાવે છે, જેના પરથી સભ્યો તારણ કાઢી શકે છે. કો-ઑપરેટવિ કાનૂન પ્રમાણે જો કોઈ સભ્ય કમિટી પાસે કોઈ પણ પેપર માગે એ કમિટી આપવા માટે બંધાયેલી છે અને સભ્ય જ્યારે કોઈ પણ પત્રવ્યવહાર કરે ત્યારે તેને તાત્કાલિક પત્રનું ઍક્નૉલેજમેન્ટ આપવું પણ ફરજિયાત છે. સામાન્ય સંજોગોમાં આવા સમયે કમિટી કંઈ ગરબડ કરી રહી હોય અથવા કમિટીનો કોઈ વગદાર સભ્ય કે હોદ્દેદાર પણ કંઈ ખોટું કરવા જાય તો તેની સામે સોસાયટીની જાહેર સભામાં સવાલો થવા જોઈએ. કહેવાય છે કે આવું કરનાર વગદાર કમિટીના સભ્યો સોસાયટીના સભ્યોમાં ડિવાઇડ ઍન્ડ રૂલની નીતિ અપનાવી લેતા હોય છે; જેથી સામાન્ય સભ્યોમાં પરસ્પર સમજૂતી-વિશ્વાસ હોવાં પણ જરૂરી બને છે.
જોકે અમુક વાર એવું પણ બને છે કે કમિટી બધાને યોગ્ય પેપર્સ પૂરાં પાડીને, વિશ્વાસમાં લઈને અને પૂર્ણપણે સોસાયટીના હિતમાં જ દરેક નિર્ણય લેતી હોય છે; જેથી તેમનાં કામોમાં વિવાદ ભાગ્યે જ થાય છે. આ બધાનો આધાર કમિટીના સભ્યોની પ્રામાણિકતા-પારદર્શકતા તેમ જ આ વિષય પ્રત્યેની સારી સમજ અને સભ્યોની જાગૃતિ પર વધુ રહે છે. જ્યાં કમિટી સારી-શિસ્તબદ્ધ અને સ્થાપિત હિતો વિનાની છે ત્યાં રીડેવલપમેન્ટના પ્રકલ્પો સારી રીતે પાર પડ્યા છે અને એમાં ડેવલપર અને હાઉસિંગ સોસાયટી એ બન્ને પક્ષો વિન-વિન સિચુએશનમાં રહ્યાં છે. આમ રીડેવલપમેન્ટના સારા-નરસા બન્ને અનુભવો થાય છે, પણ વધુ કડવા અનુભવોનું કારણ કાં તો ડેવલપરનો અથવા સોસાયટીઓનો લોભ પણ હોય છે અને ક્યાંક વળી સ્થાપિત હિતો સમાન કમિટીના સભ્યોની દાદાગીરી પણ કામ કરી જાય છે. તો ક્યાંક વળી ડેવલપર અને સરકારી અધિકારીઓની સાઠગાંઠ પણ કામ કરી જાય છે, જેમાં કમિટી સુધ્ધાં અજ્ઞાનને કારણે અંધારામાં રહી જાય છે.
બધા ડેવલપરો બૂરા નથી હોતા
રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટની સફળતાનો મુખ્ય આધાર ડેવલપર પણ ગણાય. જો આ હસ્તી જેન્યુઇન અને સક્ષમ હોય તો તે કાયદેસર તેમ જ પારદર્શકતા સાથે આ કામને યોગ્ય રીતે અને સૌને વિશ્વાસમાં લઈને પૂરું પાડી શકે છે. આમાં એનો લાભ પણ ઊંચો હોય છે. જોકે અહીં એ યાદ રાખવું જરૂરી છે કે ડેવલપરો કંઈ હાઉસિંગ સોસાયટીઓની સેવા કરવા નથી આવતા, તેમને પણ બિઝનેસ અને પ્રૉફિટ જોઈતો હોય છે. જોકે જ્યાં ડેવલપર બીજાઓને છેતરીને વધુપડતો લાભ લેવા જાય છે ત્યારે બધાં ગરબડ-ગોટાળા સર્જા‍ય છે.
રીડેવલપમેન્ટના કિસ્સાઓ વિશે લોકપ્રતિભાવમાંથી તેમ જ નિષ્ણાતો સાથેની વાતચીતમાંથી પ્રાપ્ત થયેલી વિગતો મુજબ આમાં શું અને કેવા પ્રકારની ગરબડ કે અનિયમિતતા-મેનિપ્યુલેશન જોવા મળે છે એની એક, બે, ત્રણ જેવી સાદી દસ સમજ મેળવીએ.
૧. સોસાયટી પાસે કન્વેયન્સ જ નથી હોતું અને એમ છતાં ડેવલપર રિડેવલપમેન્ટ હાથ ધરવા તૈયાર થઈ જાય છે, જેમાં એ સોસાયટીને કહી દે છે કે આ બધું તે મૅનેજ કરી લેશે. ખરેખર તો કન્વેયન્સ ન હોય તો ડીમ્ડ કન્વેયન્સ હોવું જોઈએ. ડેવલપર જ્યારે એમ કહેવા લાગે કે દસ્તાવેજોની ચિંતા તમે નહીં કરો, એ બધું હું સરકારી સ્તરે મૅનેજ કરી લઈશ ત્યારે રાજી થવાને બદલે સવાલ કરો. કેમ કે એ જો આ મૅનેજ ખોટી રીતે કરશે તો ભવિષ્યમાં એના રહેવાસીઓને મોંઘું પડવાની સંભાવના ઊભી રહેશે.
૨. કન્વેયન્સ કે ડીમ્ડ કન્વેયન્સ ન હોય ત્યારે ડેવલપર અને સોસાયટી વચ્ચે સમજૂતી કરાર (મેમોરેન્ડમ ઑફ અન્ડરસ્ટૅન્ડિંગ-MoU)નું મહત્વ વધી જાય છે. આ કરાર ચીવટપૂવર્‍ક થવો જોઈએ. આ કરાર રીડેવલપમેન્ટનો મોટો આધાર બની જાય છે. ડેવલપરની પ્રામાણિકતા આ કરારથી સ્પક્ટ થઈ શકે.
૩. લૅન્ડલૉર્ડને પણ ખબર ન હોય એમ સોસાયટીના પ્લૉટની સાઇઝ સાથે પણ ચેડાં થઈ જાય છે, ક્યારેક વળી લૅન્ડલૉર્ડ પણ એમાં ભાગીદાર બની જતા હોય છે અને ક્યારેક લૅન્ડલૉર્ડ પોતે પણ અંધારામાં રહી જતા હોય છે.
૪. સોસાયટીના દસ્તાવેજો ગુમ થઈ જવાના અથવા એમાંના આંકડા બદલાઈ જવાના કિસ્સા પણ બનતા હોય છે.
૫. ડેવલપર અને સંબંધિત સત્તાવાળાઓ-અધિકારીઓ વચ્ચેની સાઠગાંઠથી કામ થઈ જાય છે, પણ જે ગેરકાનૂની કામ અત્યારે કરપ્શન કે વગથી થઈ ગયું એ ભવિષ્યમાં ભારે નહીં પડે એની કોઈ ખાતરી ન આપી શકે અને એ સમયે સરકારી અધિકારીઓની બદલી થઈ ગઈ હોય અથવા નિવૃત્તિ પણ થઈ ગઈ હોય એવું પણ બની શકે. જ્યારે ડેવલપરો પણ જો હોગા દેખા જાએગાના અભિગમ સાથે ચાલ્યા હોય ત્યારે માત્ર અને માત્ર સોસાયટીના સભ્યોએ જ સહન કરવાનું આવી શકે.
૬. આ જ કારણસર આ છાશ ફૂંકીને પીવામાં જ સાર છે તેમ જ શરૂથી આ વિષયના નિષ્ણાતોની પ્રોફેશનલ સર્વિસ લઈને ચાલવું જરૂરી છે. ઇન શૉર્ટ, ડેવલપર્સનો ટ્રૅકરેકૉર્ડ જુઓ. એમ આ વિષયમાં પસંદ કરેલા નિષ્ણાતોનો પણ રેકૉર્ડ જોઈ-જાણી લેવો જોઈએ. કોણે કેટલા રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ પાર પાડ્યા છે અને કોણે કેટલા પ્રોજેક્ટ્સ રીડેવલપ કર્યા છે.
૭. આ બાબત પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્સી (PMC)ની પસંદગીમાં પણ એટલી જ લાગુ પડે છે, કેમ કે રીડેવલપમેન્ટના વિષયમાં PMCની ભૂમિકા સૌથી મહત્વની હોય છે. જોકે જયાં સોસાયટીના સભ્યોની સંખ્યા વધુ હોય ત્યાં આ કામકાજનું મહત્વ અને મૂલ્ય પણ ખૂબ જ વધી જતું હોવાથી સોસાયટીએ વધુ અનુભવી અને બાહોશ PMCની પસંદગી કરવી જોઈએ. PMC ઊંચી શાખ તેમ જ વિશ્વસનીયતાવાળી હોય તો રીડેવલપમેન્ટની સફળતાની શક્યતા પણ ઊંચી થઈ જાય છે.
૮. કમિટી જે કોઈ પણ ડ્રાફ્ટ કે દસ્તાવેજ તૈયાર કરે એના પર કમસે કમ કમિટીના પચાસ ટકા સભ્યોની સહી હોય અને એ સર્ટિફાઇડ કરાવ્યા હોય એ સલાહભર્યું છે. માત્ર બે-ચાર મેમ્બરો આ કામ કરતા હોય અને બાકીના તેનાથી અજાણ હોય એ આદર્શ સ્થિતિ ન ગણાય. સોસાયટીના તમામ સભ્યોને પણ દસ્તાવેજો બાબતે વિશ્વાસમાં લેવા જોઈએ. આ વિષયમાં જેટલી પારદર્શકતા રહે એટલો વિશ્વાસ પણ વધતો રહે છે.
૯. સોસાયટીના સભ્યોને કોઈ શંકા હોય કે ન હોય, દરેકે વ્યક્તિગત ધોરણે આ વિષયના નિષ્ણાતની સલાહ લેવી જોઈએ અને એના આધારે સવાલ પણ ઉઠાવવા જોઈએ. આમ એ એકલી વ્યક્તિ ન કરી શકે તો તેઓ પોતાનું ગ્રુપ બનાવીને પણ આગળ વધી શકે.
૧૦. દરેક રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટમાં બીજી એક મુખ્ય બાબત એ છે કે સોસાયટીમાં રીડેવલપમેન્ટનો પ્રસ્તાવ મૂકવામાં આવે ત્યારથી જ એક સ્વતંત્ર રીડેવલપમેન્ટ કમિટીની રચના પણ થવી જોઈએ, જે મૅનેજિંગ કમિટીની સમાંતર કામ કરતી હોય પણ એનું કાર્યક્ષેત્ર રીડેવલપમેન્ટન પ્રસ્તાવથી લઈ ફાઇનલ દસ્તાવેજ ન બને ત્યાં સુધીનું હોય છે. આ સમય સુધી એની અહમ્ ભૂમિકા રહે છે.
આપને સવાલો-મૂંઝવણો હોય તો મોકલી શકો
રીડેવલપમેન્ટ વિશે જો આપને કોઈ સવાલ-મૂંઝવણ હોય તો આપ અહીં આપેલા
Subscribe via email (Registered users only)
Write the displayed characters
Please enable JavaScript to post a new comment
You need an iframes capable browser to view this content.
Copyright © 2012 Mid-day Infomedia Ltd. All Rights Reserved.