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Impuesto de plusvalía: Nuevas fórmulas para su cálculo
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El pasado mes de noviembre, el Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto-Ley que modifica el cálculo del impuesto de plusvalía municipal para adecuarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal el impuesto el pasado 26 de octubre.
La norma ajusta el impuesto a los altibajos del mercado inmobiliario, de forma que solo se pagará el impuesto de plusvalía si se obtiene un beneficio en la venta o transmisión de un inmueble.
Quienes vendan una casa con pérdidas estarán exentos de pagarlo a partir del 10 de noviembre. Esta medida no tiene carácter retroactivo.
Dos fórmulas posibles para el impuesto de plusvalía
El Real Decreto-Ley establece dos alternativas para calcular el impuesto:
– La fórmula objetiva: En este caso, se multiplica el valor catastral del inmueble por unos nuevos coeficientes. Los nuevos coeficientes se aprueban cada año, por ejemplo, para incluirlos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, y evolucionan en función de la evolución del mercado inmobiliario. Se trata de un método opcional, ya que el contribuyente tiene la opción de pagar el impuesto en función del incremento real del valor alcanzado en el momento de la transmisión del inmueble.
– La fórmula real: Es un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o transmisión y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la que resulta del método de valoración objetiva, se puede aplicar la plusvalía real.
El contribuyente puede elegir entre estos dos modelos, según el que le resulte más favorable. Hay que recordar que este impuesto grava el valor catastral del suelo del inmueble, no la estructura.
Otra novedad es que las plusvalías realizadas en menos de un año tributan entre la fecha de adquisición y la de enajenación.
Este Real Decreto-Ley, que modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, entró en vigor con su publicación en el BOE (martes 9 de noviembre) y los ayuntamientos tienen seis meses para adaptarlo a su marco legal.
En 2019, los ayuntamientos españoles recaudaron 2.500 millones de euros por este impuesto, y el Gobierno ha afirmado que no tendrán que reducir sus servicios, ya que podrán seguir ofreciéndolos a los ciudadanos.
El Real Decreto-Ley establece que la base imponible es el resultado de multiplicar el valor catastral de los terrenos en el momento del devengo por los coeficientes aprobados por los ayuntamientos, que en ningún caso podrán superar los coeficientes establecidos por el Gobierno en función del número de años transcurridos desde la adquisición del terreno.
Además, se da a los ayuntamientos la posibilidad de ajustar los valores catastrales a la baja hasta en un 15%, en función del grado de actualización, únicamente a efectos de este impuesto. De este modo se garantiza que el impuesto se ajuste a la situación inmobiliaria de cada municipio.
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