hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu en de jv hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu id es en hu hu hu hu hu hu en hu en en hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu de hu jv hu hu hu hu en en hu hu en en hu hu hu en hu hu en hu en hu en hu en hu de hu hu hu de hu jv hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu en hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu fr hu hu en hu en en en en en en en en en en en en
lakástakarék pénztár - Egyről a kettőre
Korszerűsítés – felújítás célú jelzáloghitel
Tag Archive for: lakástakarék pénztár
Miért kell 1,5-2 szeresét visszafizetni a felvett hitelösszegnek? – És ez hogyan csökkenthető?
Mit takar  a hitel visszafizetés? Mit jelent a kamat, THM, összes visszafizetendő? Milyen futamidőt érdemes választani?
Mikor kell visszafizetni a hitelkamatot?
Sok ember azt gondolja, hogy a hitel elején kell kifizetni a hitelkamatot majd csak a tőkét kell törleszteni. Különösen igaz ez, amikor türelmi idős hitelt vesznek fel, tehát a hitel akár első 10 évében csak kamatot fizetnek. Részben van is igazság ebben a gondolatban, de csak egy pici részben. Ugyanis a bank lényegében úgy gondolkodik, a leginkább elterjedt annuitásos (azonos törlesztő részlettekkel fizetett) hitelek esetében, hogy minden hónapban meg kell fizetni az éppen aktuális tőketartozásra jutó hitelkamatot, a törlesztő részletnek az ezt meghaladó része pedig a tőkét csökkenti.  Ezt tudva könnyen belátható, hogy a hitel törlesztése során a futamidő elején a kamatteher domináns a törlesztő részlet arányában, majd idővel a tőketörlesztés veszi át a domináns szerepet. De lássuk ezt egy szemléletes ábrán, ahol a kamat- és tőketörlesztés arányát mutatom be a törlesztő részleten belül, a hitel futamideje alatt.
A futamidő fényében az idő múlásánál lassabb arányban csökken a hitel visszafizetett tőkéjének aránya. Egy 8%-os kamatozású hitel esetében a futamidő 50%-áig a tőkének még csak a 35,5%-a került visszafizetésre.
Létezik olyan hiteltermék is, ami a hitel összegét időszakonként azonos összeggel csökkenti, de ez inkább a vállalati szegmensben elterjedt.
Mit takar a hitel visszafizetés? Mi a különbség a kamat, a THM és az összes visszafizetendő között?
Többször találkoztam azzal a gondolatmenettel, hogyha 4% a kamat, akkor 10 millió forint felvett hitelre 400 ezer forint a többlet visszafizetendő összesen, futamidőtől függetlenül. Ám ez alapvetően helytelen, a bank minden hónapban megnézi az aktuális tőketartozást és az aktuális éves kamat 1/12-ed részére igényt tart kamatfizetésként a többit tőkefizetésre lehet használni. Amit ilyenkor keresnek az az összes visszafizetendő a felvett összeg arányában. Ilyen mutatószámot törvényileg nem kötelező feltüntetni a hitelajánlatokban, de a következő táblázatban kiszámolom. Látszódik, hogy ez az érték jelentősen növekszik a futamidő emelkedésével.
A THM annyival több a kamatnál, hogy egy törvényben meghatározott 5 éves futamidőt alapul véve megmutatja, hogy mekkora lenne az átlagos éves hiteldíj %-os formában. Ez a mutató alapvetően akkor jó tájékozódási pont, amikor paramétereiben különböző befektetési vagy hitellehetőségeket kell összehasonlítani.
Hogyan csökkenthető a hitelre összesen visszafizetendő összeg?
Alacsony kamat: Érdemes jól kiválasztani az adott célhoz elérhető hiteltermékek közül a legalacsonyabb kamatozásút. Felújításra a bankok többségénél csak szabad felhasználású hitel érhető el, de néhány banknál elérhető erre a célra kedvezőbb kamatozású lakáscélú hitel, melybe még lakástakarék is betörleszthető. Ugyanígy egy napelem telepítését célszerű kamatmentes pályázati hitelből finanszírozni, szabad felhasználású hitel, vagy személyi kölcsön helyett.
Támogatások: Legyen szó állami pályázatról, önkormányzati, munkáltatói támogatásokról, CSOK-ról, támogatott hitelről, egészségpénztári támogatásról, harmadik vagy többedik gyermek születése esetén igényelhető 1 millió forintos hiteltartozás csökkentésről, vagy a lakástakarék megtakarításokról; ezek kombinálásával jelentősen csökkenthető a hitel visszafizetés.
Rövid futamidő: A korábbiakban már bemutatásra került,  hogy ha a hitel hamarabb kerül visszafizetésre, akkor rövidebb ideig kell fizetni a kamatterhet a bank részére és ezáltal alacsonyabb lesz az összes visszafizetendő. Természetesen bármikor lehetőség van előtörleszteni egy hitelt, ezt törvény garantálja! És jó finanszírozási forrása lehet a futamidő rövidítésének a hitelből finanszírozott ingatlan hasznosítása/bérbeadása is.
Mikor racionális hosszú futamidőt választani?
Tisztán pénzügyi szemmel nézve, megérheti hosszú futamidőt választani – ha például lakástakarékok kombinálásával – alacsonyan tudjuk tartani a THM-et és az alternatíva befektetéseken (például részvények, saját vállalkozás, vagy bármi más) magasabb hozamot lehet elérni.
Előfordul, hogy valaki például jövőbeni nyugdíját szeretné kiegészíteni, és itt nem számít a futamidő, csak az, hogy a törlesztő részlet ne haladja meg a havi bérleti díjat. Ilyenkor hosszú lesz a futamidő, de a végén lesz egy tehermentes ingatlan, melyet továbbiakban bérbe adva elérhető a nyugdíjas évek biztonsága.
Gyakran megesik, hogy a cél egy meghatározott összegű törlesztő részlet és az egyéb feltételek mentén nem lehet rövidebb futamidőt elérni. Ilyenkor is meg szoktuk találni a biztonságos és gazdaságos megoldást.
Albérlet helyett: gyakran találkozom azzal az élethelyzettel, hogy valaki belátta, hogy az albérleti díj fizetése hosszú távon nem jó befektetés. Ilyenkor is gyakran felmerül, hogy akár a jelenlegi jövedelmet és élethelyzetet látva hosszabb futamidőre is érdemes hitelt felvenni, a saját ingatlan megvásárlására.
A cikk célja az volt, hogy segítsen eligazodni a bankhitelek törlesztési logikájában, és a hitelezés néhány fontos fogalmában. Illetve jól látszik, hogy vannak helyzetek, amikor racionális választás akár 1,5 szeresét is visszafizetni a felvett hitelösszegnek, de számos élethelyzetben ezt jelentősen le lehet csökkenteni.
https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/03/stoica-ionela-xUqteFZZ1nI-unsplash_845X684.jpg 684 845 HurkeczJudit https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/01/egyről-a-kettőre-logó-vektor.jpg HurkeczJudit2018-08-16 16:24:562020-03-24 20:42:54Miért kell 1,5-2 szeresét visszafizetni a felvett hitelösszegnek? – És ez hogyan csökkenthető?
Milliókat nyerhetsz, ha hitelből veszel ingatlant
Befektetési célú ingatlan finanszírozásával kapcsolatosan számos kérdés merül fel, legyen szó akár első ingatlan vásárlásról, akár az önerő vs. hitelfelvétel dilemmáiról.
Ha befektetésekről van szó, mindig az adott személy, egyedi kockázatvállalási hajlandóságát és hozamelvárását kell figyelembe venni, azok alapján mindenki el tudja dönteni érdekes-e számára ez a forma. A passzív jellegű jövedelmeken keresztül alapvető vágyaink teljesülhetnek. Egy nagyobb összegű jövedelem kiegészítés mellett, lehet akár négy napos munkahetet vállalni, évente 2 hónapot a világ másik részén tölteni, vagy több időt tölteni a hobbinkkal, jótékonysággal. A cél ugyanaz, az eszköz különböző.
A befektetési célú ingatlan vásárlása nem csak a gazdagok kiváltsága, de aki elkezd befektetni, az idővel a „gazdagok” közé kerül.
Íme egy sematikus módja az ingatlanvagyon növelésének, havi 100 000 forint megtakarítása mellett. Az elsőhöz az önerőt, nagyságrendileg 4 év alatt félre lehet tenni, ezt követően vásárolható egy 15 milliót érő ingatlan részben hitelből, ezt követően kevesebb, mint 7 év alatt vissza lehet fizetni az első ingatlan hitelét a havi 100 000 forint megtakarításból és a havi 80 000 forint bérleti díjból. Azonnal meg is lehet venni a második ingatlant (ehhez már nem kell önerő, mert az előző is fedezetbe adható), az is 15 millióba kerül, ám azt a havi 100 000 havi megtakarítás mellett már 160 000 forint bérleti díjból kevesebb, mint 6 év alatt vissza lehet fizetni. A harmadik 15 milliós ingatlant pedig hasonló elv mentén kevesebb, mint 4,5 év alatt vissza lehet fizetni. Ezt követően tovább gyorsítható a folyamat. Szívesen segítek megtervezni a gyermekek iskoláztatásához, vagy a gondtalan nyugdíjas évekhez szükséges ingatlanok számát és finanszírozását, hisz minden eset más.
Első befektetési célú ingatlan esetében 50% önerő mellett 6,5%-os éves hozam érhető el.
10 millió forintos önerő mellett, 10 millió forintos hitelfelvétellel 18,8 millió forintnyi vagyon érhető el kamatkockázat nélkül, 10 év alatt, ami 6,5%-os hozamnak felel meg. Tehát 10 év alatt majdnem duplájára lehet növelni az ingatlanvagyon értékét.
Egy befektetési célú ingatlan önerőből, vagy két ingatlan hitelből?
Gyakori befektetői dilemma, hogy tisztán önerőből érdemes finanszírozni egy ingatlant, vagy inkább kettőt hitelből.
A hitelképesség értéke tehát forintosítható, persze az ingatlan bérbeadásnak is van költsége – például szerződést kell kötni, találkozni kell a bérlőkkel, de mindenki saját alternatíváit mérlegelve dönthet, megérnek-e neki ezek az adminisztratív költségek 5 millió forint extra jövedelmet 10 év alatt. Hisz 20 millió forintból egy ingatlant vásárolva, a fenti táblázat értelmében 33,7 millió forint vagyon érhető el 10 év múlva, míg két ingatlant vásárolva 38,4 millió forintnyi vagyon érhető el.
Extra hozam, akinek a vásárláshoz nem is kellene hitel
Azt mondják könnyű annak, akinek sok pénze van, de azért azzal is jól kell gazdálkodni. Aki például gyermekének vesz ingatlant és azt mérlegeli, hogy vegyen-e fel hozzá hitelt, vagy önerőből vegye meg azt, annak készítettem egy kalkulációt. Lássuk, mennyit lehet nyerni (a bérleti díjon felül) a hitelből finanszírozott ingatlanvásárláson, a megmaradó önerő alternatív eszközbe fektetésével:
Komplex számítás eredményeképp azt mondható el, hogy a táblázat feltételezései mentén, a hitelfelvétel miatt be nem fektetett összegen 3%-os alternatív hozam mellett 1,6 millió forint extra nyereség érhető el. 6%-os éves hozam mellett pedig 3,5 millió forint, a 3 havi BUBOR változatlanságát feltételezve (ugyan nagyon kedvező a kamatkörnyezet, de ebben a helyzetben még a rövid kamatperiódus is teljes mértékben védhető, hisz a meglévő megtakarításból bármikor végtörleszthető a hitel, ha a kamatkörnyezet azt indokolja). Teljesen kamatkockázat mentes hitelkonstrukcióban, pedig 3,5%-os (mely a 3 éves prémium magyar állampapír hozamának felel meg) alternatíva hozam mellett 306 ezer forint biztos extra nyereség érhető el, 6%-os alternatíva hozam mellett pedig 1,8 millió forint.
A fenti hitelkalkulációk feltételezései:
Az első két esetben olyan 10 éves kamatperiódusú hitellel kalkuláltam, ahol még jövedelmet sem kell utaltatni, a harmadikban 300 ezer forint az elvárt jövedelem és biztosítások megkötése a feltétel (természetesen a számítások ennek a költségét is tartalmazzák), mindhárom esetben 10 éves fix futamidő (tehát nincs a konstrukciókban kamatkockázat). A 20 milliós ingatlant a táblázat feltételezései szerint 120 000 forintért lehet kiadni, és nem növekszik ez az összeg a 10 év alatt, ahogy az ingatlan értékének változásával se számol a kalkuláció, ahogy felújítási költséggel sem. A cikk egyszerű esetet mutatott be, de hitelfelvétel összes visszafizetendői tovább csökkenthetők: kalkuláltam a napokban olyan esetet, ahol minimális kamatkockázat mellett 2 lakástakarék pénztári számlát bevonva, valamint adómentes kafetériából évente 270 000 forintot előtörlesztve, minden kedvezményt figyelembe véve 10 millió forintot kellett visszafizetni a felvett 10 millióra.
https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2018/03/maiar-shalaby-PZQLYPKf6vQ-unsplashcrop-1.jpg 658 1500 HurkeczJudit https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/01/egyről-a-kettőre-logó-vektor.jpg HurkeczJudit2018-03-10 17:53:352020-03-25 13:05:21Milliókat nyerhetsz, ha hitelből veszel ingatlant
alapkamat (4) babaváró hitel (6) bank (8) bankválasztás (8) befektetés (8) befektetési célú ingatlan (6) BUBOR (5) családtámogatás (6) CSOK (10) felújítás (4) futamidő (6) hitel (34) hitelezés (14) hitelfelvétel (12) hitelkamat fixálás (7) hitelkiváltás (3) hitelközvetítő (6) hozam (5) ingatlan (23) jelzáloghitel (7) kamat (18) kamatfixálás (4) kamatkockázat (6) kamatkörnyezet (5) kamatos kamat (4) kamatperiódus (5) kockázat (5) kölcsön (6) lakás (6) lakáshitel (10) megtakarítás (11) mnb (5) NYESZ (3) nyugdíj (3) nyugdíjas évek (4) nyugdíjpénztár (3) pénzügyi edukáció (6) pénzügyi tippek (9) pénzügyi tudatosság (8) thm (7) törlesztőrészlet (5) zöld hitel (7) állami támogatás (21) államkötvény (4) állampapír (5)
Jogi információ: Az oldalon megjelenő tartalmak nem minősülnek hiteltanácsadásnak vagy ajánlatnak, azok kizárólag az oldal szerzőjének szakmai véleményét tükrözik, melynek célja az olvasók minél szélesebb körű, általános jellegű tájékoztatása. Amennyiben személyre szabott információkra van szüksége, vegye fel a kapcsolatot közvetlenül az oldal szerzőjével.
A kényelmes navigációs élmény érdekében sütiket használunk a tartalom és a közösségi funkciók biztosításához, a weboldal forgalmunk elemzéséhez. A weboldalon megtekintheted az Adatkezelési Tájékoztatót és a sütik használatának részletes leírását. ELFOGADOM
Privacy & Cookies Policy
This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.
Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.