hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu en de jv hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu id es en jv hu hu hu en hu hu hu hu hu en en hu hu hu en hu hu hu hu en hu hu hu hu hu hu en hu hu hu hu hu hu hu hu hu de hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu en en hu hu hu hu hu hu hu en hu hu de hu jv hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu en hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu fr hu hu hu en hu hu hu hu hu hu hu en en en en en en en en en en en en
Megéri ingatlanba fektetni, ha jöhet még egy válság? - Egyről a kettőre
Korszerűsítés – felújítás célú jelzáloghitel
Amennyiben az elkövetkező 15 évben az ingatlan értéke és bérleti díja végig a mai szinten marad, akkor nem éri meg hitelből ingatlant vásárolni. Viszont, ha az MNB által prognosztizált 3%-os inflációs mértékkel növekszik az ingatlan értéke és a bérleti díj is, akkor attól függően, hogy évente hány hónapban lehet kiadni az ingatlant akár 18-20 millió forinttal is nagyobb vagyont lehet felhalmozni 100%-os hitelből történő ingatlanbefektetésen az állampapír befektetéshez képest. Ez mérvadó lehet befektetőknek és saját lakást vásárlóknak is, azt is mutatja, hogy mennyire nem éri meg albérletben lakni.
A hitelkamatok soha nem látott mélységben vannak, 15 éves fix kamat már 4,19%-tól elérhető, az infláció 3%-os érték körül mozog, tehát a reál hitelkamat már alig haladja meg az 1%-ot. Ilyen kamatkörnyezet soha nem volt Magyarországon, így érthető hogy népszerű az ingatlanbefektetés, de lássuk mi a jövedelmezősége ennek a befektetési formának.
Az ingatlanbefektetésen elérhető hozamok forrásai az alábbiak:
Az ingatlan befektetés hosszú távon infláció feletti jövedelmet biztosít. Egyesült Királysági idősort tekintve (magyar ilyen hosszú időtávra nem elérhető) 40 év alatt infláció felett háromszorosára növekedett az ingatlanok értéke. MNB munkatársa azt nyilatkozta, hogy az elkövetkező 1-2 évben nem lát ingatlanpiaci árak csökkenésére utaló tényezőt, illetve, hogy az ingatlanok drágulásának az oka a alacsony finanszírozási környezet és a befektetési célú ingatlanvásárlás. Miért gondolja azt szisztematikusan annyi ember, hogy befektet? Miben más a mai környezet mint a 2008 előtti, miért nem várható a korábbihoz hasonló tömeges hitelbedőlés? 1. A hitelkamatok sokkal alacsonyabbak, 15 éves fix kamat már 4,19%-on elérhető jelzáloghitelre, míg 2007 januárjában az 5 éven túl fixált jelzáloghitelek átlagos kamata 9,96% volt. 2. Nem devizában adósodnak el az emberek, így nem növekedhet a tőketartozás. 3. Az MNB 2014-ben jelentősen szabályozta a hitelfelvétel feltételeit, hisz a hitel adósai összessített jövedelmüknek 30-60%-os mértékéig vállalhatnak hiteltörlesztést, megszűnt a korábbi kezes, aki akárhány embernek „fejavíthatta” a hitelképességét. 4. Az alternatíva befektetések kamata jelentősen csökkent, például a 10 éves állampapírok hozamai  2017 januárban 7,05% volt, míg 2019. márciusában 2,86%. 5. A reálbérek (ezek már az inflációval csökkentve vannak) a 2017-es 114 282 forintról 2018-ra 219 112 forintra növekedtek, tehát közel megduplázódtak.
Persze bármikor lehet egy válság, lehet olyan peches valaki, mint a fenti ábrán 1998-ban befektető ember, akinek reálértéken csak 15 év múlva érte el az ingatlanja a vásárlási értéket, de aki hosszú távra vásárol és megteheti, hogy nem értékesíti az ingatlant, az nem veszít a vásárláson akkor sem. És még a 40 év alatt legrosszabb pillanatban vásárló is ingatlanénak érétke is növekedett az infláció mértékével, így jogos feltételezés egy ingatlanbefektetésnél minimum az inflációval növelni az ingatlan értékét a hozamszámítások során.Az ingatlan hasznosításából származó hozam:
Az ingatlanok bruttó bérleti díja a 2019.05.01-ei letöltés alapján Európa kiemelt országaiban az alábbiak:
Bérleti hozam számításnál azt fontos még meghatároznunk, hogy átlagosan hány hónapot áll kiadatlanul az ingatlan, illetve mekkora értékű pótló beruházást kell végezni rajta az állapota fenntartása érdekében (a számítások során, ezt e kettőt egy tényezőben becsültem egyszerűsítés céljából, abban, hogy hány hónapot van kiadva évente az ingatlan).
Emellett az adózást kell szem előtt tartani; hosszú távú bérbeadás esetén, a legegyszerűbb átalányadózás esetén, a bevételek 90%-ára kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót, ami effektíve így 13,5%-os adókulcsot jelent.
Illetve, ahogy az ingatlanok értéke növekszik várhatóan legalább az inflációval növekedhet a bérleti díj is.
Egyéb feltételezések a számításokhoz:
A finanszírozás is fontos szempont lehet, a lenti kalkulációk esetében a most elérhető legjobb 15 éves fix kamatperiódusú és futamidejű, 4,19%-os kamat melletti 100%-os hitelfelvétel mellett (pótfedezet bevonásával megvalósítható) végzem el a számításokat, azt feltételezve, hogy az a befektetések alternatívaköltsége a most induló 4,95%-os átlagos hozamú új állampapír.
Egy 30 milliós befektetés esetén a bérleti díjból származó leadózott hozam 11 havi bérbeadást feltételezve (30 000 000* 5,24%* 11/12*0,865) 103 872 forint az első évben, 3%-os inflációt feltételezve (103 872 * 1,03) 106 988 forint a második évben és így tovább. A 30 milliós hitel havi törlesztője 224 774 forint. Ha 100%-ban hitelből veszünk ingatlant, akkor e kettő különbségét kell havonta átlagosan a hitelbe fizetnünk, ez az első évben átlagosan havi 120 902 forint, a 15-ben pedig már csak 67 658 forint. Ha ezeket a többletbefizetéseket állampapírba befektetnénk ingatlanbefektetés helyett, akkor 25,63 millió forintot realizálnánk a 15 év alatt kamatokkal együtt. Tehát 25,63 millió forintba kerül 2034-es értéken, hogy legyen egy 46,74 millió (30 millió * 1,03^15) forintos tehermentes ingatlanunk 15 év múlva.
Tehát 0 forint kezdeti befektetéssel 30 milliós hitelből, az bérleti díjon felül 15 év alatt összesen 25,63 millió forintot kell kifizetni 2034-es értéken (4,95%-os alternatív befektetési lehetőség figyelembe vételével) ahhoz, hogy legyen egy most 30 milliós ingatlanunk, amint nyerünk (30-25,63) 4,37 millió forintot, illetve várhatóan az inflációval legalább növekszik az ingatlan értéke így 46,74 millió forintot ér majd, így az ingatlan értéknövekményén 16,74 millió forintot lehet realizálni.
Tehát nulla kezdeti befektetés mellett több, mint 21 millió forinttal ér majd többet a tehermentes ingatlanvagyon 15 év múlva, mintha a megszerzésére szánt összeg állampapírba lett volna fektetve. Ha eltekintünk az időértéktől, akkor 17,3 millió forintot kell befektetnünk a bérletii díjon felül egy 30 milliós értékű ingatlan megszerzéséért. Továbbra is állítom, hogy a hitelképesség érték.
Nézzük meg, hogy a hitelből történő ingatlanvásárlással 15 év múlva mennyivel ér többet a vagyon, ahhoz képet, mintha állampapírba fektetnénk a havi törlesztőrészlet bérleti díj feletti részét, különböző inflációs és éves bérbeadási hónapszám mellett.
A fenti érzékenységvizsgálat azt az eredményt mutatja, hogy amennyiben az elkövetkező 15 évben az ingatlan értéke és bérleti díja végig a mai szinten marad, akkor nem éri meg hitelből ingatlant vásárolni. Viszont, ha az MNB által prognosztizált 3%-os inflációs mértékkel növekszik az ingatlan értéke és a bérleti díj is, akkor attól függően, hogy évente hány hónapban lehet kiadni akár 18-20 millió forinttal is nagyobb vagyont lehet felhalmozni 100%-os hitelből történő ingatlanbefektetésen az állampapír befektetéshez képest. Ez mérvadó lehet befektetőknek és saját lakást vásárlóknak is, azt is mutatja, hogy mennyire nem éri meg albérletben lakni.
Persze nem állítom, hogy minden körülmények között érdemes ingatlanba fektetni, leginkább hosszú távra éri meg biztosan, hisz jöhet egy harmadik világháború, vagy bármilyen pénzügyi összeomlás, ami miatt időszakosan lecsökkenhetnek az ingatlanárak, aki akkor ad el, az rosszul jár. Készpénzből kevésbé éri meg ingatlant venni, mint hitelből, mert a hitelkamat csak 4,19% a hamarosan elérhető legjobb állampapír pedig 5 éves időtávon 4,95%-os hozamot kínál (bár kérdés, hogy milyen állampapír konstrukciók lesznek 5 év múlva, amikor már nem kell többlet magyar lakossági finanszírozást bevonni, csak megújítani a lejáró állományt).  Ezen kívül érdemes megfontolni az alább részletezett általonos ingatlanvásárlási elveket is, amennyiben valaki azon gondolkozik, hogy tulajdonossá váljon.
Amennyiben az ingatlanvásárlásra befektetésként tekintünk, akkor nagyon fontos hogy erre a vagyonelemre, a teljes portfóliónk részeként tekintsünk. Legyen a portfólióban biztonsági tartalék, likvid rész, kockázatmentes rész, és kockázatvállalási hajlandóság szerint kockázatos rész.
Az ingatlan befektetésen elérhető hozamot érdemes hasonló kockázatú alternatív befektetési lehetőségek hozamával összevetni, ennek fényében érdemes meghozni a pénzügyi döntést.
Az ingatlan befektetésnél az egyik legfontosabb szempont a lokáció, ezt sosem szabad szem elől téveszteni. Egyébként is illikvid befektetés, tehát idő míg pénzéhez lehet jutni az értékesítéséből, de egy rossz lokációjú nagy értékű ingatlan értékesítése minden gazdasági konjunktúrában nehézkes, komoly válság alatt pedig sokszor akár lehetetlen is.
A jelenlegi építőipari boomban – mely talán az 5%-os ÁFA kifutásával némiképp mérséklődik – sok esetben nem támogató a környezet, nehéz a befektetési célú ingatlan kötelező, időszakos felújítási, karbantartási munkálatokra szakembert találni, visszamondják, drágán vállalják, vagy egyszerűen szakszerűtlenek számos esetben.
Az ingatlanbefektetésnek egyébként is velejárója, hogy időnként a bérlőkkel és a karbantartással kell foglalkozni, ennek fényében, annak fényében, hogy kinek mennyit ér a szabadideje érdemes megfontolni a befektetett idő érétkét, és az ingatlan megszerzésnek költségeit (jogi, illeték, adó) is figyelembe venni a döntés meghozatalakor.
Tags: gazdasági válság, ingatlan, ingatlanbefektetés, válság
https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/03/patrick-perkins-3wylDrjxH-E-unsplash-1-scaled.jpg 1905 2560 HurkeczJudit https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/01/egyről-a-kettőre-logó-vektor.jpg HurkeczJudit2019-05-10 17:08:512020-03-24 16:52:20Megéri ingatlanba fektetni, ha jöhet még egy válság?
Építészfórum Mennyit ér a falusi CSOK?
Photo from Pexels Fix vagy változó kamatozású legyen a hitel?
A zöld hitel kulcskérdései
Kamattámogatott felújítási hitel vagy piaci felújítási kölcsön? Melyiket érdemes választani?
Így rendeződik át az ingatlanpiac a rezsi árváltozás miatt
Photo by Maiar Shalaby from Unsplash Most kell lakást venni vagy ha beköszönt egy új válság?
Want to join the discussion?
Feel free to contribute!
Vélemény, hozzászólás? Kilépés a válaszból
Az e-mail-címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük
A nevem, e-mail-címem, és weboldalcímem mentése a böngészőben a következő hozzászólásomhoz.
alapkamat (4) babaváró hitel (6) bank (8) bankválasztás (8) befektetés (8) befektetési célú ingatlan (6) BUBOR (5) családtámogatás (6) CSOK (10) felújítás (4) futamidő (6) hitel (34) hitelezés (14) hitelfelvétel (12) hitelkamat fixálás (7) hitelkiváltás (3) hitelközvetítő (6) hozam (5) ingatlan (23) jelzáloghitel (7) kamat (18) kamatfixálás (4) kamatkockázat (6) kamatkörnyezet (5) kamatos kamat (4) kamatperiódus (5) kockázat (5) kölcsön (6) lakás (6) lakáshitel (10) megtakarítás (11) mnb (5) NYESZ (3) nyugdíj (3) nyugdíjas évek (4) nyugdíjpénztár (3) pénzügyi edukáció (6) pénzügyi tippek (9) pénzügyi tudatosság (8) thm (7) törlesztőrészlet (5) zöld hitel (7) állami támogatás (21) államkötvény (4) állampapír (5)
Jogi információ: Az oldalon megjelenő tartalmak nem minősülnek hiteltanácsadásnak vagy ajánlatnak, azok kizárólag az oldal szerzőjének szakmai véleményét tükrözik, melynek célja az olvasók minél szélesebb körű, általános jellegű tájékoztatása. Amennyiben személyre szabott információkra van szüksége, vegye fel a kapcsolatot közvetlenül az oldal szerzőjével.
Így fixáld az alacsony hitelkamatot, hogy biztosan ne veszíthess százez... Photo by Designecologist from Pexels ÉpítészfórumMennyit ér a falusi CSOK?
A babaváró hitel kulisszatitkai, minden részlet egy helyen
Ingyenes online előadás - 2022.08.24 Szerda 18:00
Hitelfelvételi stratégiák változó inflációs környezetben, egy közgazdász szemével
Ingyenes online előadás - 2022.06.13 Hétfő 18:00
A kényelmes navigációs élmény érdekében sütiket használunk a tartalom és a közösségi funkciók biztosításához, a weboldal forgalmunk elemzéséhez. A weboldalon megtekintheted az Adatkezelési Tájékoztatót és a sütik használatának részletes leírását. ELFOGADOM
Privacy & Cookies Policy
This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.
Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.