hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu en de jv hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu id es en hu en hu hu en hu hu hu hu hu hu hu en hu hu hu en hu en hu hu en hu hu hu hu en hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu en hu de hu hu hu hu de hu jv hu hu hu hu en en hu hu en en hu hu hu en hu hu en hu en hu en hu en hu de hu jv hu hu hu en hu en hu en hu en en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu en hu de hu hu hu hu en hu hu hu hu en hu en en hu en hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu de hu jv hu hu hu hu hu hu en hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu en hu de hu hu hu de hu jv hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu en hu hu hu hu hu hu hu hu hu hu fr hu hu en hu en en en en en en en en en en en en
befektetési célú ingatlan - Egyről a kettőre
Korszerűsítés – felújítás célú jelzáloghitel
Tag Archive for: befektetési célú ingatlan
TOP ingatlanfinanszírozási tippek a jelenlegi inflációs környezetben
A jelenlegi inflációs, és változó gazdasági környezetben számos kérdés merül fel abban, aki azon gondolkodik mennyire jó dolog az ingatlanbefektetés. Mekkorák lesznek a hitelkamatok? Hogyan változnak az ingatlanárak? Mennyi önerőt fektessek ingatlanba? Gyűjtsek még tovább? Megpróbálok többek között ezekre is megalapozott választ adni a lenti cikkben.
Az inflációs nyomás miatt a kamatok további jelentős emelkedése várható.
Ha egy szemléletes ábrát kellene választani, az az amerikai inflációs adatsor lenne. Számos tényező van, amely nemzetközi szinten is az árak emelkedését támogatja, mint például:
Az üzemanyag és a nyersanyagok árának emelkedése.
A COVID alatt felhalmozott veszteségek kompenzálása áremeléssel.
Szűkülő kínálat, az ellátási lánc problémák, leállások, és régiósan a háború miatt.
Az elmúlt évtizedek globalizálódó gazdasága, a bizonytalanságok miatt ellentétesen fog lezajlani az elkövetkező években, mely kisebb mértékben, de hosszabb távon árfelhajtó hatású.
Magyarország eddig is jelentős kamatemelésekre kényszerült, de eddig a „nagy” országok, Amerika, Németország nem emelte érdemben, tendenciózusan az irányadó kamatát. Mára azonban egyértelművé vált, hogy a nagyobb piaci szereplőknek is emelnie kell, hogy megfékezzék az inflációt. Tekintettel arra, hogy mi hozzájuk képest kell jobb befektetési alternatívát kínáljunk, így egyértelmű, nekünk is továbbra is emelnünk kell az irányadó kamatokon. Az egyhetes betét- és az alapkamat emelésének hatására a hitelkamatok is tovább fognak emelkedni.
Az infláció várhatóan 2022. második felében éri el a csúcsát. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrán háború és kiegyezik Magyarország az Európai Unióval úgy is két számjegyű állampapír, és hitelkamatok várhatóak. Ez azt jelenti, hogy további 3-6%-kal is emelkedhetnek a hitelkamatok.
Tippek dinamikusan emelkedő hitelkamat és inflációs környezetben:
Aki hitelből vásárol, annak érdemes gyorsan lépnie, mert a kamat emelkedése miatt az ingatlanok értékének csökkenésénél nagyobb arányban növekszik az összes visszafizetendő összeg:
A fenti ábra értelmében, ha valaki az ingatlan értékének 40%-ig vesz fel hitelt 20 év futamidőre, akkor ha csak 3%-kal kényszerül magasabb kamaton felvenni, akkor is 18,%-kal magasabb az összeg hitelköltsége az ingatlan arányában. Tehát 20 éves futamidejű hitelek esetében 10-50%-os ingatlanár csökkenést kompenzál 3-4%-os hitelkamat emelkedés, így hitelfelvétel esetében nem érdemes halogatni a vásárlást. Az ingatlanok várhatóan nominál értéken (a tényleges eladási ár) nem fognak csökkenni, ezért aki kivár és hitelből vásárol ingatlant, az a magasabb kamatok miatt a hitel összes visszafizetendőjén többet veszít, mintha most lépett volna.
Tekintettel arra, hogy állampapír hozam alattiak a hitelkamatok. Így jobban megéri részben hitelből venni ingatlant és állampapírba fektetni, mint tisztán készpénzből vásárolni.
Sok szó esik a jelenlegi inflációs környezetben az infláció követő állampapírról, és véleményem szerint is vetekszik, mind a forint, mind az euró alapú prémium állampapír a legjobb befektetési lehetőség címért, amennyiben valaki nem zárkózik el ettől a befektetési formától. Azonban ennél egy vélhetően kisebb összegű, de teljesen egyértelmű arbitrázs (kockázat nélküli biztos hozam, annyiban nem pontos a kifejezés használata, hogy jelen példában állampapírba fektetünk, mely mindig hordozza az államcsőd valószínűségét) lehetőség van a piacon, akkor is, ha „normál” 5 éves állampapírba fektetünk, az akk.hu-n ennek éves hozama 8,27%. Nézzük meg, hogy a hitelköltségen felül mekkora hozamot lehet elérni, ha készpénz helyett hitelfelvétellel történik az ingatlanvásárlás, és egyidejűleg állampapírba fektetünk. 10 millió forint 3 927 ezer forint hozamot hoz 5 év alatt, ha évente, a hitel költsége a most elérhető egyik legjobb hitelkamat mellett 3 927 ezer forint, tehát 950 ezer forintot befektetésarányosan 9,5% az 5 évre jutó extra hozam
A jelzáloghitelek elő- és végtörleszthetőek maximum 2%-os díj ellenében, ennek értelmében akár bankon kívül akár bankon kiváltható kedvezőbb feltételek esetén a lakáshitel.
A 2009 CLXII. évi törvény értelmében jelzáloghitelek elő- illetve végtörlesztési díja nem lehet magasabb, mint az előtörlesztett összeg 2%-a. Minősített Fogyasztóbarát Hitelek esetében ez maximum 1%. Így, ha az aktuális hitelnyújtó bank nem kínálna kedvező ajánlatot a hitel bankon belüli aktuális kamaton történő refinanszírozására, akkor milliónként 10-20 ezer forintért ki lehet váltani másik bankban a hitelt.
Aki egyébként is tervez ingatlan vásárolni, annak nem érdemes halogatnia az alábbi esetekben:
Ha néhány éven belül aktuális a cél. Nézzük meg az állampapírok hozamát most és 1,5 éve. Teljesen átrendeződött, jellemzően a hosszabb távú kamatok magasabbak szoktak lenni, hiszen hosszabb idő alatt nagyobb a bizonytalanság. Így is volt ez egy évvel ezelőtt, de mára a legmagasabb állampapír kamat az 5 éves. Ennek fényében a piac jelenlegi várakozása alapján a jelenlegi gazdasági krízisből várhatóan 5 év múlva kezdünk érdemben kilábalni.
Aki arra számít, hogy az ingatlanok ára jelentősen csökkeni fog. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrajnai háború és megegyezés születik az Európai Uniós forrásokról, akkor nem várható érdemi (nominális, ténylegesen az ingatlanért fizetett) ingatlan árcsökkenés. Az ingatlanok ára leginkább a munkaerőpiaccal korrelál (mozog együtt), mely jövője kapcsán az MNB rendkívül optimista, infláció felett növekvő béreket és a foglalkoztatottság növekedését várja. Válságok esetében se volt éves szinten kiugróan magas árcsökkenés, csak akkor van gond, ha tartós.
Sokan mondogatják, hogy gyűjtenek még önerőt, hogy ne kelljen annyi hitelt felvenni. Sajnos, ha a hitelek kamat emelkedik, az a fentiek értelmében „elviszi” a magasabb törlesztő kedvező hatását.
Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
Hitelképesség nem szikla szilárd. Minél tovább emelkednek a kamatok, annál több hitelnek lesz kamatfordulója és emelkedik meg a havi törlesztő részlete. Amennyiben csökken a hitelek visszafizetési hajlandósága úgy drágulnak a hitelek és/vagy szigorodnak a hitel nyújtásának feltételei. De például a KATA átszabása is okozhatja a KATA jövedelemmel rendelkezők hitelképességének romlását. Általában bizonytalanabb környezetben a bankok szigorítanak kamat, illetve bírálati rendszerükön.
Mit ne tegyünk a jelen környezetben sem:
Ne vegyünk saját részre olyan ingatlant, amit 5-10 éven túl tudunk csak visszafizetni. A helyett hogy a mostani környezetben túl nagyon ugranánk előre, érdemesebb lehet inkább kisebb ingatlant venni és bérbe adni, majd azt eladva elérni a nagyobb célt.
Ne vegyünk rossz helyen, kompromisszumos ingatlant csak azért mert olcsó. Hiszen az ingatlan legfontosabb értéke a lokáció.
Összefoglalás: A cikk célja a hitelközvetítői prakszisom során felmerülő legfontosabb kérdések csokorba szedése. Minden állítás egy feltételrendszer esetén igaz. Könnyen lehet a mostani gyakran változó környezetben, hogy egy előre nem látott változás felülírja ezek érvényességét. Azonban közgazdasági szemmel rendkívüli, hogy a hitelkamatok az infláció és az állampapír hozamok alatt vannak ezt pénzügyi szempontból érdemes kihasználni.
https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2022/06/iStock-1391062621-scaled.jpg 1828 2560 HurkeczJudit https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/01/egyről-a-kettőre-logó-vektor.jpg HurkeczJudit2022-06-24 14:43:542022-06-24 16:23:28TOP ingatlanfinanszírozási tippek a jelenlegi inflációs környezetben
Mibe érdemes befektetni válság idején?
A 2008-as válság óta soha nem látott mértékű gazdasági felbolydulás tapasztalható világszerte: a koronavírus-járvány miatt dinamikusan nő a munkanélküliek száma, rendkívül volatilisak a tőzsdék, befagyott a magyar lakáspiac – és egyelőre nem látni sem a világjárvány végét, sem a várható recesszió lefutását. Egy ilyen nehéz helyzetben érdemes átgondolni, milyen lehetőségek maradtak, ha valaki biztonságban szeretné tudni hosszú évek munkájával félretett megtakarítását. Ezért az alábbiakban összeszedtem, mibe érdemes befektetni válság idején. Read more
https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/04/austin-distel-DfjJMVhwH_8-unsplash-scaled.jpg 1712 2560 HurkeczJudit https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/01/egyről-a-kettőre-logó-vektor.jpg HurkeczJudit2020-04-06 16:01:082020-04-06 16:01:08Mibe érdemes befektetni válság idején?
Milliókat nyerhetsz, ha hitelből veszel ingatlant
Befektetési célú ingatlan finanszírozásával kapcsolatosan számos kérdés merül fel, legyen szó akár első ingatlan vásárlásról, akár az önerő vs. hitelfelvétel dilemmáiról.
Ha befektetésekről van szó, mindig az adott személy, egyedi kockázatvállalási hajlandóságát és hozamelvárását kell figyelembe venni, azok alapján mindenki el tudja dönteni érdekes-e számára ez a forma. A passzív jellegű jövedelmeken keresztül alapvető vágyaink teljesülhetnek. Egy nagyobb összegű jövedelem kiegészítés mellett, lehet akár négy napos munkahetet vállalni, évente 2 hónapot a világ másik részén tölteni, vagy több időt tölteni a hobbinkkal, jótékonysággal. A cél ugyanaz, az eszköz különböző.
A befektetési célú ingatlan vásárlása nem csak a gazdagok kiváltsága, de aki elkezd befektetni, az idővel a „gazdagok” közé kerül.
Íme egy sematikus módja az ingatlanvagyon növelésének, havi 100 000 forint megtakarítása mellett. Az elsőhöz az önerőt, nagyságrendileg 4 év alatt félre lehet tenni, ezt követően vásárolható egy 15 milliót érő ingatlan részben hitelből, ezt követően kevesebb, mint 7 év alatt vissza lehet fizetni az első ingatlan hitelét a havi 100 000 forint megtakarításból és a havi 80 000 forint bérleti díjból. Azonnal meg is lehet venni a második ingatlant (ehhez már nem kell önerő, mert az előző is fedezetbe adható), az is 15 millióba kerül, ám azt a havi 100 000 havi megtakarítás mellett már 160 000 forint bérleti díjból kevesebb, mint 6 év alatt vissza lehet fizetni. A harmadik 15 milliós ingatlant pedig hasonló elv mentén kevesebb, mint 4,5 év alatt vissza lehet fizetni. Ezt követően tovább gyorsítható a folyamat. Szívesen segítek megtervezni a gyermekek iskoláztatásához, vagy a gondtalan nyugdíjas évekhez szükséges ingatlanok számát és finanszírozását, hisz minden eset más.
Első befektetési célú ingatlan esetében 50% önerő mellett 6,5%-os éves hozam érhető el.
10 millió forintos önerő mellett, 10 millió forintos hitelfelvétellel 18,8 millió forintnyi vagyon érhető el kamatkockázat nélkül, 10 év alatt, ami 6,5%-os hozamnak felel meg. Tehát 10 év alatt majdnem duplájára lehet növelni az ingatlanvagyon értékét.
Egy befektetési célú ingatlan önerőből, vagy két ingatlan hitelből?
Gyakori befektetői dilemma, hogy tisztán önerőből érdemes finanszírozni egy ingatlant, vagy inkább kettőt hitelből.
A hitelképesség értéke tehát forintosítható, persze az ingatlan bérbeadásnak is van költsége – például szerződést kell kötni, találkozni kell a bérlőkkel, de mindenki saját alternatíváit mérlegelve dönthet, megérnek-e neki ezek az adminisztratív költségek 5 millió forint extra jövedelmet 10 év alatt. Hisz 20 millió forintból egy ingatlant vásárolva, a fenti táblázat értelmében 33,7 millió forint vagyon érhető el 10 év múlva, míg két ingatlant vásárolva 38,4 millió forintnyi vagyon érhető el.
Extra hozam, akinek a vásárláshoz nem is kellene hitel
Azt mondják könnyű annak, akinek sok pénze van, de azért azzal is jól kell gazdálkodni. Aki például gyermekének vesz ingatlant és azt mérlegeli, hogy vegyen-e fel hozzá hitelt, vagy önerőből vegye meg azt, annak készítettem egy kalkulációt. Lássuk, mennyit lehet nyerni (a bérleti díjon felül) a hitelből finanszírozott ingatlanvásárláson, a megmaradó önerő alternatív eszközbe fektetésével:
Komplex számítás eredményeképp azt mondható el, hogy a táblázat feltételezései mentén, a hitelfelvétel miatt be nem fektetett összegen 3%-os alternatív hozam mellett 1,6 millió forint extra nyereség érhető el. 6%-os éves hozam mellett pedig 3,5 millió forint, a 3 havi BUBOR változatlanságát feltételezve (ugyan nagyon kedvező a kamatkörnyezet, de ebben a helyzetben még a rövid kamatperiódus is teljes mértékben védhető, hisz a meglévő megtakarításból bármikor végtörleszthető a hitel, ha a kamatkörnyezet azt indokolja). Teljesen kamatkockázat mentes hitelkonstrukcióban, pedig 3,5%-os (mely a 3 éves prémium magyar állampapír hozamának felel meg) alternatíva hozam mellett 306 ezer forint biztos extra nyereség érhető el, 6%-os alternatíva hozam mellett pedig 1,8 millió forint.
A fenti hitelkalkulációk feltételezései:
Az első két esetben olyan 10 éves kamatperiódusú hitellel kalkuláltam, ahol még jövedelmet sem kell utaltatni, a harmadikban 300 ezer forint az elvárt jövedelem és biztosítások megkötése a feltétel (természetesen a számítások ennek a költségét is tartalmazzák), mindhárom esetben 10 éves fix futamidő (tehát nincs a konstrukciókban kamatkockázat). A 20 milliós ingatlant a táblázat feltételezései szerint 120 000 forintért lehet kiadni, és nem növekszik ez az összeg a 10 év alatt, ahogy az ingatlan értékének változásával se számol a kalkuláció, ahogy felújítási költséggel sem. A cikk egyszerű esetet mutatott be, de hitelfelvétel összes visszafizetendői tovább csökkenthetők: kalkuláltam a napokban olyan esetet, ahol minimális kamatkockázat mellett 2 lakástakarék pénztári számlát bevonva, valamint adómentes kafetériából évente 270 000 forintot előtörlesztve, minden kedvezményt figyelembe véve 10 millió forintot kellett visszafizetni a felvett 10 millióra.
https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2018/03/maiar-shalaby-PZQLYPKf6vQ-unsplashcrop-1.jpg 658 1500 HurkeczJudit https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/01/egyről-a-kettőre-logó-vektor.jpg HurkeczJudit2018-03-10 17:53:352020-03-25 13:05:21Milliókat nyerhetsz, ha hitelből veszel ingatlant
10 hasznos kérdés ingatlanvásárlás, vagy -eladás előtt
10 fontos kérdés, amit lakás- vagy házvásárlás előtt érdemes feltenni
1. Érdemes most ingatlant venni?
Legegyszerűbb hüvelykujj szabály szerint két dolgot kell összehasonlítani: a havi törlesztő részletet (vagy még szigorúbb értelmezések szerint annak kamatát) és az ingatlanon elérhető átlagos, havi, nettó bérleti díjat. Ha a megtakarításaidon nem tudsz magasabb hozamot elérni, mint a törlesztővel (vagy annak kamatával) csökkentett bérleti díjon, akkor érdemes belevágni az ingatlanvásárlásba. Ha viszont magasabb hozamot tudsz elérni alternatív befektetéseken, akkor fektess abba. Ilyenek lehetnek egyes pénzügyi instrumentumok (részvények, állampapírok, kötvények, alapok stb.), de akár materializált javak is (műkincsek, nyersanyagok, veteránautók).
2. Ilyen magas ingatlanárak mellett is érdemes ingatlant venni?
Dinamikusan emelkedtek az elmúlt években az ingatlanok árai, főleg, ha 2008-as válságot követő csipkerózsika álmához hasonló időszakhoz hasonlítjuk. Így sokan érzik drágának az ingatlanokat. Nehéz előre jelezni az ingatlanok árának alakulását, de amíg a hitelek továbbra is egyre olcsóbbá válnak, a bérek növekednek, a kormány támogatja az otthonteremtést, és stabil a makrokörnyezet, illetve nem lesz nagyobb válság, addig jelentős visszaesés nem várható az ingatlanárakban. Ezért inkább még most érdemes hosszú távra ingatlant venni, mint évekig halogatni a vásárlási döntést.
3. Hogyan lehet biztosan tudni, hogy ad majd a bank hitelt?
Számos bank kínál olyan szolgáltatást, hogy akár még a kiszemelt ingatlan nélkül is teljes körűen elvégzi a hitelképesség vizsgálatát és 3-6 hónapig érvényes ígérvényt ad ki a hitelképességről. Ezt követően a célingatlan megtalálásakor gyorsított eljárásban folyósítják a hitelt. Szívesen segítek ebben a kockázatmentes és költségmentes előminősítésben, hogy nyugodt szívvel tudd majd letenni a foglalót az ingatlan megvásárlásakor.
4. Megfelelőek a felújítás motivációi?
A felújítások jellemzően úgy nyelik a pénzt, ahogy a lyukas vödör a vizet. Ha azért újítasz fel, mert szebb, kényelmesebb otthonra vágysz, akkor nem érhet csalódás, de ezek pénzügyi szempontból tipikusan rossz befektetések. Ha otthonodba befektetési céllal szeretnél fektetni, akkor korszerűsíteni érdemes, valamint olyan beruházásokat eszközölni, amik 10 éven belüli megtérüléssel rendelkeznek: napelem, szigetelés, nyílászárók cseréje.
5. Érdemes kiváltani a meglévő hitelt?
Az új folyósítású lakáshitelek átlagos kamata 2009-ben 13-15% között mozogott, 2012-ben 11-12% körül, 2017-ben azonban már csupán 4-6% között alakult. Aki 5-10 éve felvett egy fix kamatozású hitelt annak a törlesztő részletei a legtöbb esetben 20-30%-kal csökkenthetőek, de az sem ritka, hogy ennél nagyobb megtakarítást is el tudunk érni. Mindenkinek joga van kiváltani meglévő hitelét/hiteleit, hogy a mostani piaci feltételeknek megfelelő alacsony kamatok kedvező hatásait élvezhesse, akár a teljes futamidő alatt fixáltan.
6. Megéri a havi törlesztőrészlet felett előtörleszteni?
Ha rendkívüli bevételhez jut a család azt megfontolandó, akár teljes egészében a meglévő hitelek előtörlesztésére fordítani, ha nem tudjuk a hitelkamatnál magasabb hozam mellett befektetni. Minden banknál, mindenféle hitelt lehet előtörleszteni, ez törvényileg garantált, a díja is maximalizálva van 3%-ban, de egyes bankok, bizonyos esetekben ingyenesen is lehetővé teszik az előtörlesztést. Ha valaki évente csak egy törlesztő részletet fizet be pluszban (van olyan bank, ahol erre díjmentesen van mód), akkor egy 10 éves 10 milliós hitel futamideje 1 évvel csökken és a 150-200 ezer forintnyi kamatteher spórolható meg.
7. Készen áll otthonod az értékesítésre?
Nem érdemes egy használt ingatlanra sok pénzt költeni értékesítés előtt, de érdemes egy pozitív első benyomást kialakítani róla. Ahhoz, hogy elpakold az évek óta felhalmozódott dolgokat, kifesd és rendbe tedd az alapvető helyiségeket hónapokra van szükség. Ha a közeljövőben el szeretnéd kezdeni az ingatlanod értékesítését, talán már most érdemes elkezdeni a felkészítését.
8. Vannak az otthonodban vendégszobákon kívül olyan helyiségek, amiket szinte sosem használsz?
Ha igen az fontos jele lehet, hogy nagyobb ingatlanban laksz, mint amire szükséged van. A nem használt négyzetméterekben áll a pénzed, és még fizeted is érte a rezsit, akár még a bérleti díjat is. Sokszor átalakulnak az élethelyzetek és már nincs szükség a korábbi méretű ingatlanra, ilyenkor sok esetben számos értelemben „hasznos” egy változás. Ilyen esetben érdemes megfontolni az ingatlan értékesítését, vagy bérbe adását.
9. Érdemes csökkenteni az ingatlanvagyont nyugdíjazáskor?
Az ingatlan a legtöbb ember legnagyobb vagyontárgya. Azonban hiába van sokmilliót érő otthonunk, ha nyugdíjba vonulást, vagy a „munkától való visszavonulást” követően napi szintű jövedelem kiegészítésre van szükség. Ilyenkor felmerülhet az ingatlan kisebbre cserélése, vagy jó megoldás lehet az eltartási szerződés kötése is.
10. Megtervezted, hogy az élethelyzeted nagyobb változásai előtt, hogyan söpröd ki a hiteled?
Érdemes úgy tervezni a hitelek futamidejét, hogy nyugdíjazásra, illetve a gyermekekkel összefüggésben felmerülő nagyobb kiadások idejére már kifussanak. Hiszen a hitel végtörlesztését követően felszabaduló havi összeg jelentősen meg tudja könnyíteni ezeknek a pénzügyi szempontból nehéz időszakoknak az átvészelését. Igazán jó befektetés, ha a hitel mellé fizetett lakástakarék számla megtakarítást is fizetünk és a hitel futamideje jelentős mértékben lerövidíthető általa.
https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/02/17559050_2f477a4031f679a864be2d9020fb6e3c_wm.jpg 873 1308 HurkeczJudit https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/01/egyről-a-kettőre-logó-vektor.jpg HurkeczJudit2018-02-15 17:49:472020-03-22 12:39:2510 hasznos kérdés ingatlanvásárlás, vagy -eladás előtt
Mibe érdemes befektetni örökség, nagyobb összegű megtakarítás esetén?
Gyakran kérdezik tőlem, hogy mibe érdemes befektetni örökség vagy nagyobb összegű megtakarítás esetében. Csokorba szedem a legfontosabb befektetési elveket és személyre szabott lehetőségeket is vázolok. Természetesen csak az életkor változásával is sokféle élethelyzet állhat elő: akik most kezdik az életüket, vélhetően életük beindításához fogják használni az örökséget. És persze egészen másképp dönt egy nyugdíjhoz közelebb álló személy befektetéseiről.
Néhány örök érvényű befektetési elv:
Az ilyen egyszeri nagy bevételeket nem szabad felélni, hanem félre kell tenni jövőbeli célokra, mint a nyugdíjas évek, vagy a nagy összegű váratlan kiadások. Mindenki ismeri a valóságshow nyerteseinek példáján, hogy hiba nyertek 10 milliókat pár évvel később semmi nem marad belőle csak a keserűség, hogy újra úgy kell élni mint előtte.
A befektetéseket érdemes megosztani, diverzifikálni, porlasztani különböző kockázatú befektetések között. Jól tudja ezt az utcai árus is, aki egy nyári napon a táskájába tesz napszemüveget és esernyőt is, így bármilyen időjárás esetén hazaviszi a kis mellékesét.
Az állami támogatások kihasználásával milliókkal lehetsz gazdagabb. Az állam támogatja a lakossági államkötvény vásárlást, lakáscélú megtakarítást, a magán célú nyugdíj és egészségpénztári előtakarékosságot. A saját befizetéseid 20-30%-át teszi a számláidra az állam.
Lássuk befektetési javaslatunkat és az elérhető nyereségeket:
Mibe érdemes befektetni: Feltételezések, értelmezések
Azért az egyik legjobb befektetés az ingatlan, mert egy nyugdíjhoz hasonló, életjáradék jellegű folyamatos bevételi forrás, így alkalmas például a gyermekek iskoláztatásának finanszírozására. Ezen felül a gyermek otthonhoz jutását úgy szokták segíteni vele, hogy átvállalják a hiteltörlesztőt, ezt követően pedig nyugdíjkiegészítésre is használható. Ha pedig nagy összegű kiadás merül fel, akár el is adható.
10 millió forint önerőből és 10 millió forint hitel felvételével egy bérbeadási ingatlant vásárolva, 10 év alatt két lakásszámlával kombinálva 11,5 millió forint teljesen kockázatmentesen az összes visszafizetendő, melyet a bérleti díjbevételek teljes mértékben fedeznek. Amennyiben az ingatlanok árai magasabbak lesznek 10 év múlva, mint most akkor akár 20 millió forintot meghaladó ingatlanvagyon lesz a kezdeti 10 milliós befektetésből. A finanszírozásban akár lakástakarékkal kombinálva ingyenesen segítek. Az ingatlan kiválasztásánál a lokáció a legfontosabb ezért javasoljuk az otthontérkép ingatlankereső használatát, ahol térképen is ki lehet választani a megcélzott területen elhelyezkedő ingatlant.
Az államkötvények biztos hozamot hoznak, ha lejáratig megtartják őket, de bármikor eladhatóak és az ingatlan hosszabb értékesítési idejével szemben pár napon belül pénzzé tehetőek. A magyar állam támogatja a lakossági állampapír vásárlást. Aki pedig vállalati részvényekbe, vagy kötvényekbe fektet, az állampapírokénál magasabb hozamot is el tud érni nagyobb kockázat vállalása mellett.
Aki nem szeretne nagyobb kockázatot vállalni annak a támogatott államkötvényeket tudjuk javasolni. Aki hajlandó magasabb kockázatot vállalni, de nem járatos a részvények és kötvények világában, annak több befektetési alap vásárlását javasoljuk az államkötvények mellett. Aki pedig tudja, milyen papírokat vásárolna azoknak a TBSZ (Tartós Befektetési Számla) a jó választás.
Az állam a nyugdíj- és egészség pénztári megtakarításokat extra 20%-kal támogatja. A NYESZ (Nyugdíj Előtakarékossági Számla) jóváírásai után szintén 20% adójóváírás érvényesíthető (évente 100.000 forint összegben) és a befektetések hozamai adómentesen hozzáférhetőek, így ezt a formát szintén azoknak javasoljuk, akik nagyobb kockázatot hajlandóak vállalni és tudják mibe szeretnének fektetni.
A gyermek lakáscéljaira a Babakötvényt és a gyermekek részére kialakított hosszú távú lakástakarék megtakarításokat tudjuk javasolni. Egészség és nyugdíjpénztári illetve lakástakarék pénztári termékekkel kapcsolatosan szívesen készítek ingyenes, személyre szóló ajánlatot.
https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/02/bright-bulb-close-up-dark-296324-scaled.jpg 1696 2560 HurkeczJudit https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/01/egyről-a-kettőre-logó-vektor.jpg HurkeczJudit2017-12-22 12:28:172020-03-25 13:11:49Mibe érdemes befektetni örökség, nagyobb összegű megtakarítás esetén?
Megéri még ingatlanba fektetni?
Ingatlanba fektetve másfélszeres hozam érhető el az állampapírhoz képest. A hitelképesség forintosítható érték, hitelfelvétellel kétszeres hozam érhető el 15 éves időtávon ingatlanon az állampapír hozama felett.
Egy befektetési döntés is hasonlóan komplex döntés lehet, mint egy épület gépészete. Érdemes figyelni a bekerülés költségét, a folyamatos használat erőforrásigényét, az üzemeltetés/karbantartás költségét és a hasznos élettartamot. De megéri az időt és a befektetett pénzt ingatlanba fektetni valójában? Tulajdonképpen ez egy befektetési döntés, ahol a kockázatokat, a hozamokat és a befektető által elérhető más hasonló befektetések hozamait érdemes összehasonlítani.
Az emberek hasznos idejük jelentős részét jövedelmük megkeresésével töltik aktív éveik alatt, ezzel szemben az az idő, amit a megszerzett javak befektetésére fordítanak aránytalanul kicsit. Pedig kis többlet energia-befektetéssel hosszabb időtávon, akár egy sokkal magasabb fizetéssel egyenértékű hozam is elérhető.
Nézzünk meg egy példát 20 millió forint befektetésére:
A döntés egyszerű, hajlandó vagy a bérbeadással időt tölteni? Mennyit ér a szabadidőd? Megéri a bérlő keresés, és a szakemberek/szolgáltatók időnkénti megrendelése és az ingatlan esetleges megvásárlásának időköltsége? Amennyiben 15 év alatt nem emelkednek a bérleti díjak, akkor az állampapír hozama felett 4,7 millió többlethozamot realizálhatsz, ami éves szinten 315 ezer forint. Ha 2%-os inflációval számolunk – tehát a nettó havi bérleti díj 15 év alatt 81 185 forinttól 109 379 forintra emelkedik – akkor pedig évente 510 ezer forint az éves többletbevétel, ami 15 év alatt 7,7 millió forintot jelent.
Kicsit másképp fogalmazva, a bérbeadott ingatlanod évente megajándékoz egy jó színvonalú nyaralással a fáradozásaidért cserébe
És még nem számoltunk az ingatlan értékének változásával, ami 15 év alatt, ha csak évente 2%-kal növekedne az ára, akkor is 26,9 millió forintot jelentene a 20 milliós eredeti befektetésed. Ez a 2%-os növekedés az FHB lakásárindexe alapján nem elrugaszkodott, mert a 2002-es éves átlagos lakásárakhoz képest 2017 Q1-ben már 26%-os emelkedés volt megfigyelhető.
Mennyit ér, ha hitelképes vagy?
Nézzük meg mi történik, ha csak 10 millió forint áll rendelkezésre, ezt vagy állampapírba fektetjük, vagy másik 10 millió felvételével egy 20 milliós ingatlanba.
Szabad szemmel is jól látható a különbség: 10 millió forintos hitelfelvétellel, akár kétszeres hozamot is el lehet érni, mint ha az önerőt állampapírba fektetnénk. Ha valaki vállalja a hitelfelvétel kockázatást és az ingatlan bérbeadás időköltségét, akkor 10 millió forint önerőn is el tud érni 15 millió forint hozamot (tehát évente 500 ezer forintot), ami közel 20 milliós állampapír befektetésén lenne elérhető. És a törlesztő részlet egészségpénztárban érvényesíthető adókedvezményével, vagy a lakáskölcsön kafetéria 0%-os adózási lehetőségeivel nem is számoltunk, ez további 1-2 millió forintot jelenthet, valamint az ingatlan felértékelődése is több, millió forint lehet ilyen időtávon.
Ez azt jelenti, hogy ha vállalod a hitellel járó ügyintézési és kockázatkezelési többlet feladatokat, akkor már az eredeti befektetett összeg felével is közel ugyanazt a hozamot el tudod érni.
Mennyit kereshetsz 20 millión?
15 év alatt állampapíron, amivel kevés időt kell tölteni és minimális kockázatot vállal az ember, 15 millió forint hozam érhető el. Ha ingatlanba fektetünk további 5 millió forint a hasznunk. Ha pedig hitelt is veszünk fel mellé, további 10 millió forinttal költhetünk többet jövőbeli céljainkra. Az ingatlan felértékelődése pedig további hozamtöbblet forrása lehet.
A 20 milliós ingatlan (vételár, ügyvédi díj, illeték, felújítással együtt) havi induló bérleti díja 110 000 forint.
A bérleti díj emelkedése évente 2%.
Az effektív adó 13,5% (15% SZJA, 10%-os költségátalánnyal csökkentve)
2 évente 1 hónapot nincs kiadva az ingatlan.
Üzemeltetési költség, felújítási alap képzése évente 120 000 forint.
Állampapír hozama 3,8%. Ha a bérbe adásból többlet van, azt is ilyen hozamon tudjuk befektetni.
Az ingatlan értéke 15 év alatt nem változik.
Eltekintünk a tranzakciós és kamatadóktól.
A hitelek valós futamideje 11,5 év, a kamatperiódus 10 év, eredeti hitelkamat 4,73%, eredeti futamidő 30 év, 2 LTP-vel van kombinálva.
Ha tudsz esetleg hasonló kockázatú jól előre jelezhető befektetési alternatívát, akkor jelezz, szívesen feldolgozom. Alternatívaként még a nyugdíjcélú megtakarítás merült fel, csak azoknak a befektetési portfólió már inkább egy befektetési alaphoz hasonlíthatóak.
https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/02/kitchen-stove-sink-kitchen-counter-3497491.jpeg 662 1000 HurkeczJudit https://www.egyrolakettore.hu/wp-content/uploads/2020/01/egyről-a-kettőre-logó-vektor.jpg HurkeczJudit2017-10-21 17:58:292020-03-25 14:14:35Megéri még ingatlanba fektetni?
alapkamat (4) babaváró hitel (6) bank (8) bankválasztás (8) befektetés (8) befektetési célú ingatlan (6) BUBOR (5) családtámogatás (6) CSOK (10) felújítás (4) futamidő (6) hitel (34) hitelezés (14) hitelfelvétel (12) hitelkamat fixálás (7) hitelkiváltás (3) hitelközvetítő (6) hozam (5) ingatlan (23) jelzáloghitel (7) kamat (18) kamatfixálás (4) kamatkockázat (6) kamatkörnyezet (5) kamatos kamat (4) kamatperiódus (5) kockázat (5) kölcsön (6) lakás (6) lakáshitel (10) megtakarítás (11) mnb (5) NYESZ (3) nyugdíj (3) nyugdíjas évek (4) nyugdíjpénztár (3) pénzügyi edukáció (6) pénzügyi tippek (9) pénzügyi tudatosság (8) thm (7) törlesztőrészlet (5) zöld hitel (7) állami támogatás (21) államkötvény (4) állampapír (5)
Jogi információ: Az oldalon megjelenő tartalmak nem minősülnek hiteltanácsadásnak vagy ajánlatnak, azok kizárólag az oldal szerzőjének szakmai véleményét tükrözik, melynek célja az olvasók minél szélesebb körű, általános jellegű tájékoztatása. Amennyiben személyre szabott információkra van szüksége, vegye fel a kapcsolatot közvetlenül az oldal szerzőjével.
A kényelmes navigációs élmény érdekében sütiket használunk a tartalom és a közösségi funkciók biztosításához, a weboldal forgalmunk elemzéséhez. A weboldalon megtekintheted az Adatkezelési Tájékoztatót és a sütik használatának részletes leírását. ELFOGADOM
Privacy & Cookies Policy
This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.
Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.