fa en fa fa fa fa fa fa ar id fa fa fa fa fa ar en en fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa en fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa en fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa
Sorry, you have Javascript Disabled! To see this page as it is meant to appear, please enable your Javascript!
سرمایه گذاری زمین و مسکن
سرمایه گذاری در ملک یکی از متداول‌ترین نوع سرمایه‌گذاری از سال‌های قبل بوده و هست. اغلب افراد اولین فکری که درباره سرمایه‌های مازاد خود بعد از تامین نیازهای ضروری اولیه‌شان می‌کنند، استفاده از این سرمایه‌ها برای خرید خانه دوم، زمین یا ویلا است تا از این طریق بتوانند با حفظ ارزش سرمایه‌شان، با پیشرفت قیمت‌ها و پا به پای تورم از ارزش افزوده قابل توجهی برخوردار شوند.
هرچند سرمایه‌گذاری در بازار ملک به خصوص بازار مسکن هميشه به دلايلی مهم و پررونق بوده است؛ به اين معنا که در مقاطع زماني مختلف و به رغم تحولات سياسي و اقتصادي متنوعي که در سياست هاي پولي يا بازارهاي موازي اتفاق مي افتد، حوزه مسکن همواره به عنوان يکي از کم ريسک ترين بخش ها در برگشت سرمايه باقي مانده است. اما، در این رابطه مانند سایر بازارها قواعدی وجود دارد که در صورت رعایت آنها هم استرس‌های ناشی از سرمایه‌گذاری کاهش پیدا می‌کند و هم می‌توان به سرمایه‌گذاری پرسودتر و ایمن‌تری اندیشید.
هرچند بازار مسکن بازاری است که همیشه حداقل پا به پای تورم پیشرفت قیمتی داشته و برای مالکان این املاک ارزش افزوده‌ای حداقل به نسبت افزایش حجم نقدینگی، ایجاد کرده است، اما فاکتورهای خاصی در رابطه با سرمایه‌گذاری بهتر در بازار املاک و مستغلات وجود دارد که به خصوص توجه به آنها برای کسانی که به تازگی می‌خواهند این نوع سرمایه‌گذاری را انجام دهند توصیه می‌شود.
در واقع بسیاری از افرادی که برای بار اول یا دوم تصمیم گرفته اند سرمایه مازاد خود را در بازار املاک پس انداز کنند و از این طریق ارزش افزوده سرمایه خود را هم در طول زمان تضمین کنند، اغلب نمی‌دانند که چه زمانی باید این کار را انجام دهند. عمده سوالی که ممکن است اغلب متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در حال حاضر با آن مواجه باشند، این است که آیا زمان مناسبی را برای ورود به این بازار انتخاب کرده‌اند یا خیر؟ قبل از آنکه به این پرسش پاسخ داده شود، باید بدانید که چند عامل مهم را باید قبل از ورود به بازار سرمایه‌ای مد نظر قرار دهید و با تکیه بر تحلیل‌های موجود بتوانید بهترین انتخاب را در این بازار انجام دهید.
برای شروع سرمایه‌گذاری در بخش املاک باید پول نقد داشته باشید
با هر گونه قرض و بدهی برای خرید خانه و زمین با هدف سرمایه‌گذاری مخالف هستیم. داشتن پول نقد و توانایی پرداخت نقدی اولین نکته‌ای است که پیش از خرید خانه و زمین باید در نظر داشته باشید. اگر می‎بینید که پول نقد کافی برای خرید خانه و زمین را ندارید، حداقل باید قادر باشید اقساط وام مسکن دریافتی را بدون چشم‌داشت به درآمد ناشی از اجاره بپردازید.
اگر برای بازپرداخت اقساط وام مسکن روی اجاره‌بها و گرفتن اجاره ماهیانه از مستاجر حساب کرده‌اید دست به ریسک بزرگی می‌زنید. دلیل اول اشتباه بودن این کار این است که سپردن خانه دست مستاجر بدون هزینه نیست.
ثانیا ممکن است در دوره‌هایی از سال خانه خالی بماند و مستاجری برای آن پیدا نکنید. اگر می‌بینید که قادر به بازپرداخت اقساط وام مسکن بدون استفاده از درآمد حاصل از اجاره نیستید، احتمال اینکه سرمایه‌گذاری شما به یک ورشکستگی بدل شود زیاد است. به‌این‌ترتیب نه‌تنها سود نخواهید کرد که از کسب مال و ثروت نیز خبری نیست.
در نهایت هم عدم بازپرداخت به‌موقع اقساط وام مسکن منجر به خراب شدن اعتبار شما برای گرفتن وام‌های بعدی خواهد شد که در دراز مدت برای شما ضرر مالی به همراه خواهد داشت.
برای شروع سرمایه‌گذاری در بخش املاک باید تمامی هزینه‌ها را در نظر بگیرید
خرید خانه و زمین شامل پرداخت مالیات، عوارض، هزینه نگهداری و تعمیرات و هزینه‌های متفرقه می‌شود. مدیریت خانه و زمین در قالب سرمایه علاوه بر هزینه، انرژی و زمان زیادی را نیز می‌طلبد. بنابراین سپردن خانه و زمین به یک بنگاه معتمد درصورتی‌که وقت کافی برای رسیدن به امور املاک خود را ندارید گزینه مناسبی است.
بنابراین هنگام تعیین اجاره‌بها و پیش‌پرداخت برای خانه خود باید تمامی این هزینه‌ها را در نظر بگیرید. به‌علاوه سعی کنید درآمد و سود مازاد اجاره‌بهای چند ماه اول را برای هزینه‌های تعمیرات در دراز مدت کنار بگذارید. بیمه کردن ملک هم یکی دیگر از ملزومات نگهداری از خانه و زمین است که هزینه‌ی آن را نیز باید لحاظ کنید. در نهایت هم باید برای هزینه‌های مازاد و اتفاقات غیرقابل پیش‌بینی پول کنار بگذارد تا در صورت وقوع غافلگیر نشوید.
پیش از خرید، ملک مورد نظر را به دقت بازرسی کنید
اگر تصمیم به خرید زمین و فروش آن در آینده با قیمت بالاتر دارید، باید از آینده منطقه اطلاعات دقیقی کسب کنید. تحقیق کنید که آیا جاده و یا هر گونه طرح عمرانی و مسکونی-شهرکی دیگری در اطراف زمینتان قرار است احداث شود یا نه؟ و در صورت احداث چه تاثیری روی ارزش ملک شما خواهد داشت. به علاوه از مالکیت کامل زمین و موروثی نبودن آن اطمینان ۱۰۰ درصد حاصل کنید که زمین مدعی دیگری نداشته باشد.
بررسی منطقه و محله‌ی اطراف زمین نیز خالی از لطف نیست و ببینید آیا زمین‌های اطراف منطقه در حال خرید و فروش هست یا نه و نرخ ساخت و ساز در منطقه به چه صورت است و به‎قول‎معروف منطقه روی بورس است یا در حال افول.
در مجموع باید تمامی عوامل خارجی و ریز و درشت مانند امتیازات آب، برق و گاز و قرار داشتن زمین در محدوده طرح هادی روستایی و بافت شهری و عوامل دیگری که می‌تواند روی قیمت زمین تاثیرگذار باشد را مدنظر داشته باشید.
بعد از انجام تحقیقات کامل، گرفتن تصمیم مبنی بر خرید یا عدم خرید زمین موردنظر نباید سخت باشد. سرمایه‌گذاری در هر حوزه‌ای، با ریسک‌های خاص خودش همراه است و در خرید خانه و زمین نیز باید این امر را مدنظر داشته باشید . با خرید خانه و زمین ممکن است سود سرشاری ببرید و در بعضی مواقع نیز ممکن است سود نکنید و حتی ضرر کنید. مخصوصا در شرایط کنونی مملکت که هیچ چیزی قابل پیش‌بینی نیست. بنابراین مناطقی که فکر می‌کردید در آینده پیشرفت خواهند کرد ممکن است افول کنند و جاهایی که اصلا فکرش را هم نمی‌کردید به ناگهان پیشرفت کنند.
به‌طور مثال چه کسی فکرش را می‌کرد که چمخاله و زیباکنار به قطب ویلاسازی و انبوه‌سازی در شمال کشور تبدیل شوند. و یا رونق بازار مسکن در حومه تهران و شهرهای پرند، ورامین و پردیس طی تنها یک سال گذشته که در نوع خودش بی‌نظیر بود و از رشد چشمگیر قیمت مسکن در پایتخت ناشی می‌شد.
در املاک با سرمایه‌گذاری‌های کوچک شروع کنید
برای شروع سرمایه‌گذاری در بخش املاک لازم نیست که تمام بودجه خود را صرف خرید چند واحد خانه‌ی بزرگ و یا زمین با متراژ بالا کنید. می‌توانید با خرید یک واحد آپارتمان دوبلکس شروع کنید و طبقه پایین را اجاره دهید و طبقه بالا را خودتان ساکن شوید.
به‌ این‌ ترتیب نظارت مستقیم روی مستاجر و معضلات صاحب‌خانه بودن خواهید داشت. یا با خرید یک زمین متراژ پایین با مالکیت قطعی و سند تک‌برگ و به‌قول‌معروف شسته‌ورفته و با تمامی امتیازات شروع کنید و یک واحد ویلای کوچک در آن بسازید. به این شکل به‌تدریج حساب کار و هزینه‌ها و درآمدها دستتان خواهد آمد و می‌توانید این کار را ادامه داده و به‌تدریج اقدام به خرید خانه‌ و زمین‌های بیشتر و مدیرت چند ملک نمایید.
اما خرید چند ملک به‌صورت هم‌زمان و صرف تمام سرمایه در ابتدای کار و حساب کردن روی درآمد اجاره‌بها برای پوشش هزینه‌ها و اقساط و وام مسکن به‌هیچ‌عنوان توصیه نمی‌شود.
برای سرمایه‌گذاری در بخش املاک از کجا شروع کنیم؟
به‌طور خلاصه، سرمایه‌گذاری در حوزه املاک به این مفهوم است که با پول و سرمایه خود اقدام به خرید خانه و زمین کنید به‌طوری‌که در دوره زمانی مشخصی به میزان پول و سرمایه‌تان افزوده شود. سود حاصل از این سرمایه‌گذاری باید هزینه‌های ناشی از تورم، تامین امکانات، تعمیرات و نگهداری مستمر و هزینه بیمه و مالیات و عوارض و دارایی را بپوشاند.
سرمایه‌گذاری در حوزه املاک قوانین ساده و مشخصی دارد که باید آن‌ها را یاد بگیرید و رعایت کنید. برای این منظور باید درک درستی از سرمایه، اقتصاد و ریسک سرمایه‌گذاری داشته باشید. برای اینکه در خرید خانه و زمین سود کنید باید ملک خوب بخرید، هزینه‌ها را به‌درستی پیش‌بینی و مدیریت کنید و از ورشکستگی و خالی شدن جیبتان دور بمانید تا با درآمد و سود حاصل از اجاره‌بها و یا افزایش ارزش زمین خود در نهایت بتوانید املاک بیشتری را خریداری کنید.
با تمام این تفاسیر ساده بودن سرمایه‌گذاری در حوزه املاک به معنای آسان بودن آن نیست. در صورت بروز هر گونه تصمیم اشتباه عواقب آن می‌تواند از ضررهای کوچک تا ورشکستگی‌های بزرگ متغیر باشد.
راه‌های کسب درآمد با خرید و فروش خانه و زمین
کسانی که در حوزه املاک با خرید و فروش خانه و زمین سرمایه‌گذاری می‌کنند به ۴ شکل مختلف کسب درآمد و سود می‌کنند:
افزایش ارزش ملک به معنای بالا رفتن ارزش زمین و خانه‌ی شما به دلیل رونق بازار، کاهش ارزش پول، تعریف پروژه‌های عمرانی و پیشرفت منطقه است. به طور مثال ممکن است با احداث پارک یا یک مجتمع تجاری و خرید بزرگ در نزدیکی خانه‌ی شما، ارزش املاک اطراف آن به ناگهان چندین برابر شود.
در حالت کلی با توجه به نرخ بالای تورم در ایران، افزایش ارزش ملک در طول زمان امری غیرقابل‌اجتناب و طبیعی است که البته میزان افزایش این ارزش به منطقه‌ای که در آن اقدام به خرید خانه و ملک می‌کنید بستگی دارد.
ساخت و ساز نیز یکی دیگر از عوامل افزایش ارزش و قیمت زمین و خانه در یک منطقه می‌تواند باشد. با خرید و ساخت زمین‌های اطراف ملک شما و افزایش تقاضا برای خرید خانه و زمین در منطقه می‌توانید انتظار افزایش ارزش چشمگیری را در املاک منطقه داشته باشید.
نوع ساخت و امکانات رفاهی و زندگی که برای خانه خود تعریف می‌کنید نیز می‌تواند روی افزایش ارزش آن در طول زمان تاثیر بگذارد و هر چه خانه بهتر و زیباتر ساخته شده باشد، فارغ از منطقه‌ای که در آن قرار دارد، شاهد افزایش ارزش محسوس و چشمگیرتری خواهد بود.
در نهایت باید توجه داشته باشید که خرید زمین و خانه به امید افزایش ارزش آن در آینده ریسک بالایی دارد و نیاز به تحقیقات و فکر اقتصادی سرشار است. همین موضوع کسب درآمد و نقدینگی مستمر از خانه و زمین را جذاب‌تر می‌کند.
-کسب درآمد و نقدینگی مستمر از املاک
در این حالت معمولا افراد بدنبال خرید خانه و نوعی از ملک هستند که بتوانند از آن درآمد و نقدینگی ماهیانه و مستمر از طریق رهن و اجاره داشته باشند.
کسب درآمد از طریق اجاره‌بها، به اجاره‌ی خانه و آپارتمان خلاصه نشده و شما با اجاره‌ی انبار، کارگاه، مغازه، دفتر کار و در نهایت سوئیت و ویلا می‌توانید به درآمد برسید که بسیاری از افراد آن را به افزایش با ریسک ارزش ملک در آینده ترجیح می‌دهند.
برای کسب درآمد در حوزه املاک همیشه هم لازم نیست که مالک باشید. بسیاری از افراد با خرید و فروش ملک در مناطق مطرح و گرفتن حق کمیسیونِ فروش کسب درآمد می‌کنند.
در بسیاری دیگر از مناطق مطرح گردشگری نیز افراد از اجاره روزانه ویلاهایی که در اختیار دارند کسب درآمد می‌کنند. گرفتن حق سرایداری و محافظت و مراقبت از املاک دیگران نیز نوع دیگری از کسب درآمد در حوزه املاک است که نیاز به مالک بودن ندارید.
این نوع از سرمایه‌گذاری نسبت به دو نوع دیگر که پیشتر توضیح دادیم برای مردم عادی قابل درک‌تر است. مثلا بسیاری از افراد بومی مناطق مطرح توریستی کشور مانند شمال، کردان، اصفهان، شیراز، کرج و کیش با اجاره روزانه ویلاهای دیگران و گرفتن درصد و کمیسیون کسب درآمد می‌کنند. مثلا در مناطق شمالی کشور هر دلال با اجاره هر ویلا ۱۰ درصد از هزینه اجاره‌بها را برمی‌دارد.
نوع دیگر کسب درآمد متفرقه در حوزه املاک درآمد ناشی از سرایه‌داری و نگهداری از ویلا و املاک کسانی است که در تهران و شهرهای دیگر زندگی می‌کنند و در مناطق توریستی ویلا دارند و دسترسی مستقیم به ملک خود ندارند. به‌این‌ترتیب صاحب خانه و ویلا با پرداخت ماهیانه، نظافت مستمر، نگهبانی، رسیدگی به حیاط و باغچه را تضمین می‌کند و از امنیت ملک خود اطمینان حاصل می‌کند.
کسب درآمد از بازار داغ خرید و فروش زمین و خانه مخصوصا در مناطق توریستی و مطرح کشور مانند شمال، اصفهان، شیراز و کیش، به گرفتن اجاره‌بها و کمیسیون خلاصه نمی‌شود. ارائه خدمات تعمیرات و نگهداری ملک و خدمات نگهداری و نظافتی در مجتمع‌های مسکونی-تفریحی می‌تواند منبع دیگری از درآمد مرتبط با املاک باشد. در نهایت هم با راه‌اندازی مغازه و غرفه‌های فروش محصولات تفریحی و اغذیه در مناطق توریستی و پر مسافر کشور می‌توانید از طریق فروش کالا و یا ارائه خدمات تفریحی به‌صورت غیرمستقیم کسب درآمد کنید.
به‌طور مثال احداث رستوران و غذاخوری در مناطق توریستی گزینه پرسود و جذابی است که بسیاری از صاحبین مشاغل از آن استقبال می‌کنند و یا گرفتن امتیاز مغازه و دکه‌های ساحلی و جنگلی از شهرداری با قراردادهای ۱۰ ساله و ۵ ساله گزینه جذاب دیگری است که می‌توانید از آن نهایت بهره را ببرید.
ارائه خدمات مرتبط به ساخت و ساز در مناطقی که ساخت و ساز در آن‌ها رونق دارد نیز می‌تواند منبع درآمد خوبی برای صاحبین حرفه و مشاغل مرتبط با ساخت و ساز دارد. مثلا داشتن تخصص در زمینه پیمانکاری، بنایی، گچ‌بری، کاشی‌کاری، باغبانی و نجاری در مناطق مطرح توریستی می‌تواند درآمد سرشار و دائمی را برایتان به ارمغان بیاورد.
داشتن کارگاه فروش مصالح ساختمانی و سیمان و بلوک و آهن‌آلات نیز جزو مشاغل مطرح دیگر در مناطق پررونق از نظر ساخت ویلا و خانه است.
نکات مهم در خرید خانه و زمین
همانطور که قبلا نیز اشاره کردیم راه‌های مختلفی برای ورود به دنیای املاک و بازار خرید و فروش خانه و زمین وجود دارد که خرید نقدی ملک بهترین و مطمئن‌ترین آن‌هاست.
خرید خانه و زمین با دریافت وام مسکن و یا انواع دیگر وام بانکی برای کسانی که نقدینگی و توانایی خرید نقدی ملک را ندارند بسیار جذاب اما در عین حال بسیار خطرناک و ریسک نیز هست. در صورت نداشتن درآمد مشخص و حساب کردن روی درآمد ناشی از اجاره و درآمدهای مرتبط با ملکِ خریداری‌شده، در صورت خوابیدن بازار ممکن است از بازپرداخت تعهدات خود بازمانده و دچار دردسر شوید.
بنابراین ما در املاکِت خرید خانه و زمین با وام بانکی را تا جای ممکن توصیه نمی‌کنیم؛ مگر اینکه درآمد ماهیانه ثابتی برای بازپرداخت تعهدات خود داشته باشید. گرفتن وام و ساخت و ساز و یا خرید خانه به امید بازپرداخت آن از طریق فروش و یا اجاره‌بها دامی است که تا به امروز افراد زیادی را گرفتار خود کرده است.
در نهایت درصورتی‌که چاره‌ای جز خرید زمین و خانه از طریق گرفتن وام ندارید توصیه می‌کنیم با ثبت شرکت‌های با مسئولیت محدود و یا تعاونی اقدام به سرمایه‌گذاری دسته‌جمعی و خرید چندین ملک نمایید تا در صورت ورشکستگی و یا خوابیدن بازار در یک منطقه تنها مجبور به بازپرداخت بخشی از تعهدات باشید نه تمامی دارایی خود.
در کل اگر می‌خواهید با خیال آسوده بخوابید و دغدغه فراز و فرود بازار املاک و بازپرداخت اقساط وام بانک مسکن را نداشته باشید توصیه می‌کنیم همیشه نقد بخرید و با جیب خالی وارد بازار غیرقابل پیش‌بینی و شدیدا رقابتی املاک نشوید.
پس از اطمینان از نقدینگی و توانایی ورود به بازار املاک وقت آن می‌رسد انتخاب کنید وارد کدام حوزه از بازر املاک شوید.
انواع سرمایه‌گذاری در حوزه املاک
تا اینجا گفتیم که خرید و فروش ملک جزو قدیمی‌ترین و مطمئن‌ترین انواع سرمایه و سرمایه‌گذاری است. بسیاری از افراد به همین استدلال کفایت می‌کنند و با کله وارد بازار خرید و فروش ملک می‌شوند غافل از اینکه سرمایه‌گذاری در بخش املاک انواع و اقسام مختلفی دارد.
بنابراین لازم به ذکر نیست که هر کدام از انواع مختلف سرمایه‌گذاری در حوزه املاک مزایا و پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد که پیش از ورود به آن باید از آن‌ها اطلاع و آگاهی کامل داشته باشید. به‌طور مثال میزان ریسک، دوره‌های بازگشت سرمایه، میزان نقدینگی و درآمد ماهیانه و استانداردها و قوانین سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف املاک می‌تواند بسیار متفاوت باشد.
پس از مطالعه و تحقیق در زمینه حوزه‌های مختلف سرمایه‌گذاری در بخش املاک می‎بینیم که هر فردی نهایتا به تخصص و تمرکز روی یک حوزه قناعت می‌کند. به‌طور مثال برخی از افراد روی حوزه ساخت و ساز به تخصص و مهارت می‌رسند، برخی با خرید و فروش ملک و کسب درآمد از راه کمیسیون کفایت می‌کنند و برخی دیگر اجاره روزانه و ماهیانه ملک را به انواع دیگر درآمد ترجیح می‌دهند. در نهایت نیز برخی افراد خبره‌ی خرید و خواباندن سرمایه و فروش ملک در دراز مدت از طریق افزایش ارزش آن با گذشت زمان می‌شوند.
بنابراین اگر هنوز مطمئن نیستید که در کدام حوزه از بخش املاک تصمیم به سرمایه‌گذاری و کسب تخصص دارید، در اینجا سعی می‌کنیم توضیح مختصری از انواع مختلف سرمایه‌گذاری در حوزه املاک ارائه کنیم.
در کدام حوزه از بخش املاک سرمایه‌گذاری کنیم؟
سرمایه‌گذاری در حوزه املاک بسیار وسیع و متنوع است و با توجه به هدف شما از سرمایه‌گذاری و تخصص و شخصیت شما باید ببینید که ورود به کدام حوزه برای شما مناسب‌تر است. برای درک بهتر این موضوع لازم است که سرمایه‌گذاری در بخش املاک را به چند گروه تقسیم‌بندی کنیم.
-سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی
سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی نوعی از سرمایه‌گذاری و شامل خانه، آپارتمان، خانه روستایی و ویلا می‌شود که افراد به ازای اقامت و سکونت در آن باید به شما اجاره‌بها بپردازند. مدت زمان اجاره نیز به قرارداد اجاره بستگی دارد که می‌تواند ماهیانه، هفتگی، روزانه و حتی سالیانه یا رهن کامل باشد.
در ایران معمولا رهن و اجاره دوره‌ی یک‌ساله یا دوازده-ماهه دارد. اجاره ویلا در مناطق تفریحی نیز معمولا به‌صورت روزانه محاسبه می‌شود.
-سرمایه‌گذاری در املاک تجاری
این نوع سرمایه‌گذاری املاک به اجاره‌ی دفتر و محیط کسب‌وکار خلاصه می‌شود. به‌این‌ترتیب که با ساخت و یا خرید یک مجتمع تجاری می‌توانید واحدهای مختلف آن را به شرکت‌ها و کسب‌و‌کارهای مختلف اجاره دهید.
در اجاره املاک تجاری بستن قراردادهای چند ساله و بیشتر از یک سال خارج از عرف نیست. این موضوع در حال حاضر با توجه به نوسان شدید نرخ اجاره‌بها و رهن در بازار به اجاره‌های با دوره یک‌ساله کوتاه شده است اما اجاره چند ساله املاک تجاری همچنان در این بخش مطرح است.
-سرمایه‌گذاری در املاک صنعتی
این نوع سرمایه‌گذاری از اجاره انبارهای صنعتی و سوله تا اجاره‌ی کارگاه و کارواش و مراکز خدماتی می‌تواند متغیر باشد. سرمایه‌گذاری در بخش املاک صنعتی به گرفتن اجاره‌بها خلاصه نمی‌شود و می‌تواند شامل دریافت درصدی از درآمد نیز شود.
-سرمایه‌گذاری در املاک فروشگاهی
این نوع سرمایه‌گذاری می‌تواند شامل اجاره باب مغازه، پاساژ، مرکز خرید و مغازه‌های دو نبش و تک نبش در مقیاس و اندازه مختلف باشد. در برخی از موارد صاحب مغازه علاوه بر اجاره‌بها درصدی از فروش را نیز درخواست می‌کند تا از رونق کسب‌وکار و نگهداری بهینه ملک خود اطمینان حاصل کند.
-سرمایه‌گذاری در املاک با کاربری چند-منظوره
این نوع سرمایه‌گذاری می‌تواند شامل تلفیق هر کدام از انواع مختلف املاک مسکونی، تجاری و صنعتی باشد. به‌طور مثال با احداث یک واحد سه‌طبقه و چند واحده در تهران می‌توانید املاک طبقه همکف و رو به خیابان را در قالب مغازه و فروشگاه و املاک تجاری اجاره دهید، طبقه دوم را به‌عنوان دفتر، مطب، دفترخانه، سالن زیبایی و دفتر حقوقی و واحدهای اداری اجاره دهید و واحدهای پنت‌هاوس و طبقه بالا را به کاربری مسکونی اختصاص دهید.
این نوع سرمایه‌گذاری بیشتر مخصوص کسانی است که سرمایه بالایی دارند و با گرفتن کاربری چند منظوره به دنبال کاهش ریسک سرمایه‌گذاری هستند. به‌این‌ترتیب در صورت رکود هر یک از بازارهای مسکن و یا بازار کسب‌وکار و بازار فروش، ریسک خشک شدن کامل درآمد به حداقل می‌رسد.
علاوه بر اقسام رایج سرمایه‌گذاری در حوزه املاک که در بالا اشاره شد، نوع دیگری از سرمایه‌گذاری در حوزه املاک وجود دارد که بیشتر مناسب کسانی است که نمی‌خواهند خودشان مستقیما درگیر کارهای ملکی شوند. در این موارد معمولا فرد با سرمایه‌گذاری در یک شرکت ساخت و ساز و یا ارائه‌دهنده خدمات ملکی و یا تعاونی فعال در زمینه املاک و خرید سهام، بدون اینکه خودش درگیر معاملات ملکی شوند از توزیع سود سهام به‌صورت مستمر کسب درآمد و نقدینگی می‌کند.
این نوع سرمایه‌گذاری بسیار متنوع است و از سرمایه‌گذاری در شرکت‌های ساخت و ساز و انبوه‌ساز تا سرمایه‌گذاری در مجتمع‌های مسکونی و هتل می‌تواند متغیر باشد.
نوع دیگر سرمایه‌گذاری در حوزه املاک خریدن املاک مرتبط به کسب‌وکارهای مختلف و اجاره دادن آن است. مثلا با خرید یک رستوران و اجاره آن به یک رستوران‌دار می‌توانید بدون درگیر شدن با دردسرهای مدیریت یک رستوران از اجاره و درآمد ماهیانه و مستمر آن سود ببرید.
در نهایت ملک مورد نظر نیز همیشه در مالکیت شما است و هر گونه افزایش قیمت و ارزش آن نیز به شما بازمی‌گردد.
از کجا بفهمیم که چه زمانی بازار املاک سعود و چه زمانی افول می‌کند؟
اکثر مردم ایران به بازار املاک اطمینان ندارند و معتقدند که قیمت املاک در نهایت خواهد شکست. طبق آمار معاملاتی تیم املاکِت چیزی حدود ۵۸ درصد از مردم اعتقاد دارند که حباب قیمت‌های نجومی مسکن و زمین در ایران تا سال ۱۴۰۰ خواهد شکست و قیمت‌ها به ارزش اصلی ملک نزدیک‌تر خواهد شد. به‌این‌ترتیب ۸۸ درصد مردم هنوز مطمئن نیستند که آیا زمان مناسبی برای خرید خانه و زمین است یا نه؟
نشانه‌های قیمت‌های غیرواقعی و حبابی در بازار املاک را بشناسیم
نشانه‌های بسیاری وجود دارد که کمک می‌کند یک بازار آشفته و با قیمت‌های حبابی را شناسایی کنیم. شناسایی دوران حباب در بازار مسکن از این منظر مهم است که با شکستن این حباب در نهایت شاهد افت بازار مسکن و کاهش شدید قیمت‌ها و شرایط مناسب خرید خواهیم بود.
یکی از مهم‌ترین نشانه‌های حباب در بازار مسکن افزایش ناگهانی قیمت مسکن است. در حال حاضر متوسط قیمت خانه و زمین در کشور ۳۲ درصد بالاتر از نرخ تورم است. این اتفاق مشابه ۸ سال پیش است که ارزش ملک ۳۵ درصد بالاتر از نرخ تورم بود.
در سال ۹۸ قیمت مسکن مشابه سال ۹۱ شاهد یک انفجار قیمت بود که نهایتا منجر به افزایش قیمت ارز طی دو دوره و چهار سال دوم ریاست جمهوری احمدی نژاد و چهار سال دوم ریاست جمهوری روحانی و افت شدید ارزش ریال و انفجار تورم طبق پیش‌بینی‌ها شد.
سال ۹۷ شاهد شکستن رکورد افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و مطرح کشور بودیم که تهران با ۴۰۰ درصد افزایش قیمت، شمال کشور با ۲۰۰ درصد افزایش قیمت و شهرهای دیگر با ۱۰۰ درصد افزایش قیمت به ترتیب رتبه‌دار افزایش اخیر قیمت مسکن در کشور بودند.
به موازات این موضوع دسترسی به مسکن برای قشر متوسط و کم‌درآمد به پایین‌ترین حد ممکن رسید. در کلان‌شهر تهران در سال ۹۴ نزدیک به ۲۲ درصد از خانه‌ها قابل خریداری و سکونت توسط قشر متوسط و متوسط به پایین بودند که در سال ۹۷ این مقدار به زیر ۴ درصد رسید.
در نهایت حباب افزایش قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ منجر به هجوم قشر متوسط و کم‌درآمد به حومه تهران و شهرهای کوچک‌تر طی سال‌های ۹۷ و ۹۸ شد که این بازار داغ نیز در حال خوابیدن است.
بنابراین برای تشخیص حباب‌های افزایش قیمت مسکن باید حواستان به نرخ معاملات و تعداد معاملات در همسایگی و محل سکونت خود باشد و تغییرات قیمت ارز و ارزش پول ملی نیز در این امر بی‌تاثیر نیستند.
چرا بازار مسکن رکود کرد؟
مابین سال‌های ۹۷ تا ۹۸ علیرغم افزایش چشمگیر قیمت مسکن، میزان معاملات و فروش خانه در تهران کاهش ۲۲ درصدی را نشان می‌دهد. خرید و فروش خانه در تهران در این دوره زمانی نیز کاهش ۱۱ درصدی را نشان می‌دهد. آخرین باری که شاهد وقوع این اتفاق بودیم سال ۹۰ و ۹۱ بود.
در حال حاضر قیمت مسکن در کشور پایین نیامده است اما نرخ افزایش قیمت مسکن افت کرده است. به‌این‌ترتیب بسیاری از مالکین مسکن نگران هستند که نتوانند قیمت‌هایی که همسایگانشان برای فروش خانه در سال گذشته تجربه کردند را تکرار کنند.
به‌این‌ترتیب و تا زمانی که بازار تثبیت نشده است، صاحبین خانه از پایین آوردن قیمت سر باز می‌زنند و تمایلی به فروش خانه خود ندارند که این موضوع نهایتا منجر به کاهش تعداد معاملات و رکود بازار مسکن شده است.
یکی دیگر از دلایل رکود بازار مسکن، در نرخ تورم و ثابت ماندن درآمد مردم است. به‌این‌ترتیب که افزایش قیمت مسکن با افزایش درآمد مردم همراه نبوده است و قشر متوسط و خریدار جامعه توان خرید مسکن با این قیمت را دیگر ندارند. طبق آخرین آمار، درآمد مردم بین سال‌های ۹۱ تا ۹۸ افزایش ۴۵ درصدی داشته است و این در حالی است که قیمت مسکن در این دوره افزایش ۴۰۰ درصدی را تجربه کرده است.
دلیل دیگر برای رکود بازار مسکن، سودهای سنگین وام‌های بانکی و مخصوصا اوراق مشارکت بانک مسکن است. تا پیش از این و با توجه به نرخ پایین سود وام تقاضا برای دریافت وام و متعاقبا خرید مسکن بالا بود که این موضوع با افزایش سود وام مسکن افول کرد.
با تمام این اوصاف در آینده‌ی نزدیک شاهد افت شدید قیمت مسکن در کشور نخواهیم بود اما رکود بازار معاملات ملکی نهایتا منجر به تثبیت قیمت مسکن طی ۶-ماه دوم سال ۹۸ خواهد شد.
چطور از رکود بازار مسکن در امان بمانیم؟
اگر شما هم جزو اکثریت مردم هستید که نگران حفظ سرمایه و مردد از خرید یا فروش ملک هستند، در اینجا ۷ راهکار برای مصون نگه داشتن خود از رکود بازار مسکن را با شما در میان می‌گذاریم.
-اقدام به خرید خانه برای سکونت کنید نه برای فروش
در رکود بازار مسکن در سال ۹۰-۹۱ بیشترین ضرر متوجه کسانی شد که صاحب چند خانه بودند. زمانی که نرخ تورم از نرخ افزایش قیمت مسکن فراتر می‌رود علیرغم افزایش قیمت مسکن عملا افزایش سرمایه و ارزش ملک با توجه به نرخ ارز و دلار را شاهد نیستیم. به‌این‌ترتیب شاید قیمت مسکن طی این دو دوره شدیدا بالا رفته باشد اما نسبت به قیمت دلار عملا افزایش ارزش و قیمت مسکن را شاهد نبودیم.
به‌این‌ترتیب با رکود بازار مسکن علیرغم بالا رفتن قیمت مسکن احتمال خالی و بدون استفاده ماندن خانه‌های شما بیشتر خواهد شد. در حال حاضر پیش‌بینی می‌شود بیش از ۲ میلیون دستگاه خانه‌ی خالی در تهران وجود داشته باشد.
-از گرفتن وام مسکن تا جای ممکن بپرهیزید
اگر خرید خانه بدون وام مسکن به معنای اکتفا کردن به خرید یک خانه‌ی کوچک‌تر است اشکالی ندارد. این موضوع بهتر از این است که نهایتا خانه خود را به بانک واگذار کنید.
متاسفانه نرخ سود وام‌های مسکن اسمی بوده و ثابت نیست و در دراز مدت سود بالایی را باید بپردازید. به همین خاطر بهتر است دنبال وام با سود مشخص و ثابت بگردید.
مشکل وام‌های بانکی با سود متغیر در این است که با پرداخت هر قسط در قسط‌های بعدی باید سود بالاتری را بپردازید. به‌این‌ترتیب می‎بینید که یک وام با سود اسمی ۱۶ درصد نهایتا با سود بالای ۳۰ تا ۳۵ درصد برایتان تمام می‌شود که جز دزدی و کلاه‌برداری مصداق دیگری ندارد.
چه وام با سود ثابت دریافت می‌کنید و چه وام مسکن با سود متغیر باید به دقت حساب کنید که آیا با درآمد کنونی خود قادر به بازپرداخت تمامی اقساط آن در آینده خواهید بود یا نه.
اگر هم درآمد متغیر و غیر ثابت دارید، در دوره‌های اوج درآمد سعی کنید درآمد مازاد را پس‌انداز کنید تا در دوره‌های افت درآمد با بازپرداخت اقساط وام بانک به مشکل برنخورید.
-بدترین خانه با توجه به بودجه را در بهترین منطقه بخرید
مناطق و محله‌های مطرح و با امکانات رفاهی بالا در صورت رکود بازار مسکن نیز شاهد افت محسوس قیمت و ارزش نخواهند بود و همیشه متقاضی و خریدار دارند. اما رکود بازار مسکن مناطق پایین‌شهر و با امکانات رفاهی محدود را به شدت تحت تاثیر قرار خواهد داد. مناطق مطرح و محبوب همچنین در صورت رکود بازار مسکن و رونق مجدد آن سریع‌تر از مناطق پایین‌شهر به حالت عادی بازمی‌گردند.
به‌این‌ترتیب با فروش خانه خود در مناطق محبوب و مطرح، در بدترین شرایط بازار و رکود بازار مسکن نیز مشکلی نخواهید داشت و هر چه محله محبوب‌تر باشد خانه خود را با قیمت بیشتر و سریع‌تر خواهید فروخت.
-اندازه‌ی خانه در فروش آن بسیار مهم است
اگر در منطقه‌ای زندگی می‌کنید که اکثرا خانواده‌های بزرگ و با بچه‌های قد و نیم قد زندگی می‌کنند، دنبال خرید خانه‌های بزرگ و با متراژ بالا و بالای دو خواب باشید.
خانه‌های زیر سه‌خواب و خانه‌های دوخواب و تک‌خواب بیشتر مناسب زوج‌های جوان و یا سالمندان برای دوران بازنشستگی است. با تمام این تفاسیر در دوران رکود با فروش خانه‌های بزرگ و با متراژ بالا در مناطق شهری به مشکل برخواهید خورد و برعکس، در دوران رکود بازار با فروش ویلاهای کوچک در مناطق مطرح گردشگری به مشکل خواهید خورد.
بنابراین خرید خانه متناسب با اندازه‌ در منطقه حرف زیادی برای گفتن دارد.
-املاک خود را محدود به املاک مسکونی نکنید
داشتن املاک با کاربری متفاوت از زمین و خانه و مغازه و انبار و دفتر برای امور اداری و تنوع بخشیدن به لیست دارایی‌هایتان به شما این امکان را می‌دهد تا در صورت رکود یک بازار، از بازارهای دیگر جا نمانید.
برای در امان ماندن از اثرات رکود بازار مسکن به کوچک‌ترین خانه‌ای که امکان سکونت در آن را دارید قناعت کنید
درصورتی‌که صرفا جهت سرمایه‌گذاری اقدام به خرید خانه و ملک می‌کنید سعی کنید با خرید یک خانه کوچک در یک منطقه مطرح و یک خانه بزرگ در یک منطقه در حال رشد اثرات رکود احتمالی بازار مسکن در آینده روی سرمایه خود را به حداقل برسانید. در این حالت با رکود بازار مسکن در یک منطقه همچنان بخشی از سرمایه شما امن و مطمئن باقی می‌ماند.
-نکته طلایی برای مصون ماندن از رکود بازار مسکن
مصون ماندن از رکود بازار مسکن و نوسانات قیمت راهکارهای مختلفی دارد که در بالا ۶ راهکار مهم را به شما معرفی کردیم. در نهایت برای موفقیت در بازار رقابتی مسکن یک راهکار طلایی و ویژه وجود دارد که شاید یک درصد از فعالان در حوزه املاک نیز از آن آگاه نباشند و مخصوص سرمایه‌گذاران موفق و باتجربه است. برای آگاهی از این راهکار طلایی و ویژه کافیست شماره موبایل و یا ایمیل خود را در کادر زیر وارد کنید تا این راهکار ویژه برایتان ارسال گردد و یا کافیست با مشاورین املاکِت مستقیما تماس بگیرید و در این مورد مشاوره بگیرید.
بالاخره آیا در حوزه املاک و مسکن سرمایه‌گذاری کنیم؟
همانطور که در این مطلب سعی کردیم توضیح دهیم، سرمایه‌گذاری در حوزه املاک با خرید خانه و مسکن جزو ساده‌ترین و بی‌دغدغه‌ترین انواع سرمایه‌گذاری است که قواعد و جزئیات چندانی ندارد. با تمام این تفاسیر اگر در زمینه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تازه‌کار هستید استفاده از مشاوره و تجربه افراد درگیر در این حوزه می‌تواند بسیار مفید و موثر باشد.
۷ اصل کلیدی سرمایه گذاری در ملک
اصل اول: اصل تقاضا
فرض کنید سرمایه‌ای مشخص در اختیار دارید که می‌خواهید آن را در بازار ملک سرمایه‌گذاری کنید. برای این سرمایه‌گذاری گزینه‌های مختلفی را پیش روی خود می‌بینید، مثلا اینکه آپارتمان بخرید یا زمین یا ویلا؟ در این زمینه بهترین گزینه پیشنهادی شما خرید آپارتمان و بعد زمین است. البته زمین را در صورتی خریداری کنید که قصد دارید آن را بسازید و بودجه کافی هم برای این امر در اختیار دارید یا اصول بازی در ساخت و سازهای مشارکتی را به خوبی می‌دانید! آپارتمان به این علت نسبت به سایر گزینه‌های ملکی انتخاب بهتری محسوب می‌شود که تقاضا همواره برای آن وجود دارد و از طرفی بازار آن نسبت به بازار زمین یا ویلا و سایر مستغلات، بازار پرطرفدارتری است. از طرف دیگر در حال حاضر تقاضا در بازار مسکن بیشتر از عرضه واقعی آن است و اگر شما حتی بخواهید آپارتمانتان را اجاره بدهید، می‌توانید ارزش افزوده قابل توجهی در سرمایه خود شاهد باشید. عده ای هم سرمايه گذاري روي زمين را بيشتر توصيه مي کنند دلیل آنها این است که زمين، هميشه گران ترين کالا در بازار مسکن بوده و هست و سرمايه گذاران خبره اين را خوب مي دانند و بيشترين دارايي غيرنقدي آنها زمين هايي است که در زمان مناسب خريده اند.
اصل دوم: اصل آرامش
زمان مناسب برای خرید ملک، فاکتور مهم دیگری است که در موفقیت سرمایه‌گذاری در این زمینه اثرگذار است. بر این اساس بهترین زمان سرمایه‌گذاری در بازار ملک زمانی است که بازار در آرامش به سر می‌برد و یا هنوز به رونق کامل یا سقف قیمتی نرسیده است. البته تشخیص این امر با توجه به اینکه بازار مسکن از الگوی ثابتی برای رکود و رونق پیروی نمی‌کند و اساسا پیش‌بینی بازار مسکن چندان ممکن نیست، نیاز به مطالعه و بررسی و نتیجه‌گیری دقیق و صحیح دارد.
البته افزایش میزان تقاضا در بازار خرید ملک می‌تواند نشانه خوبی برای مناسب بودن زمان خرید باشد هر چند باید دقت کنید که زمانی وارد این بازار نشوید که تقاضا برای خرید به حدی زیاد شده باشد که به علت پیشی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه، قیمت ملک سیر افزایشی به خود بگیرد.
اصل سوم: اصل موقعیت
سنجش موقعیت ملکی که قصد خرید آن را دارید یکی دیگر از ضرورت‌های یک سرمایه‌گذاری موفق در این زمینه است. سعی کنید سرمایه خود را برای خرید ملکی هزینه کنید که به اصطلاح عموم، جای پیشرفت دارند. به عبارت دیگر، کيفيت منطقه اي که شما در آن ملک يا زميني را خريداري مي کنيد، در موفقيت يا عدم موفقيت سرمايه گذاري و پيش بيني استقبال افراد و شرکت ها نسبت به اجاره يا خريد ملک شما تاثير مستقيم مي گذارد.
به عنوان مثال، اگر شما در يک محله در نزديکي يکي از دانشگاه هاي کشور سرمايه گذاري کنيد، اين شانس را خواهيد داشت که پس از ساخت، واحدهاي خالي تان پر از دانشجويان و استادهايي شود که محلي زندگي شان از دانشگاه فاصله دارد. اگر زميني در جوار اين دانشگاه خريده ايد حتي مي توانيد آن را پانسيون (خوابگاه دانشجويي) کنيد يا يک زمين ورزشي براي آخر هفته هاي دانشجويان تدارک ببينيد. یا خرید ملک در مکان هایی مانند مرکز شهر هم که همیشه متقاضی برای آن وجود دارد پیشنهاد مناسبی در این زمینه به نظر می‌رسد. موقعیت انفرادی ملک در کنار موقعیت محله‌ای آن نیز امر مهم دیگری است که باید در زمان خرید به آن توجه کنید، واقع شدن ملک در مسیرهای اصلی رفت و آمد مانند کنار خیابان یا دو نبش بودن ملک و سایر ویژگی‌های این چنین باعث می‌شود ارزش افزوده ملکتان نسبت به سایر املاک اطراف که این ویژگی‌ها را ندارند بیشتر شود.
اصل چهارم: اصل قیمت
برای سرمایه‌گذاری در بازار ملک صبر و حوصله به خرج دهید و از طرف دیگر خوب بگردید و تحقیق کنید. اگر وقت مناسبی را به این امر اختصاص دهید و عجولانه خرید نکنید، می‌توانید املاک قیمت مناسب یا زیر قیمتی را پیدا کنید که به دلایلی مانند نیاز مالی فروشنده، می‌توانید آن را به صورت یک فایل اکازیون خریداری کنید. البته این امر به این معنا نیست که در انتخاب ملک وسواس بیش از حد به خرج دهید.
اصل پنجم: اصل بی طرفی
گرچه ممکن است که بخواهيد يک آژانس معاملات ملکي به شما در خريد يا چگونگي سرمايه گذاري کمک کند اما شما بايد به هر حال براي سرمايه گذاري پولتان با کمي تحقيق و آگاهي قبلي وارد اين بازار شويد. بديهي است که مراجعه به آژانس معاملات ملکي براي يافتن زمين مناسب، فشار غير ضروري براي خريد آن به شما وارد مي کند؛ پس مهمترين نکته اين است که بي طرفانه به آمار املاک و محله ها در چارچوب ميزان سرمايه خود نظر انداخته و بررسي هاي لازم را انجام دهيد.
اصل ششم: اصل امتیاز
بايد امتيازات محله را بررسي کنيد. مثلا اينکه محله داراي چه امکاناتي است و مهمتر اينکه چه امکاناتي را نياز دارد. اگر زمين يا ملک شما در مکاني واقع شده باشد که از نظر سطح دسترسي به اماکن تفريحي – ورزشي يا فرهنگي رتبه خوبي دريافت کند ارزش زمين يا ملک شما هم بي شک بالا خواهد رفت. حتي اگر بخواهيد دست به کار ساخت و ساز در زمين شويد شناخت امکانات در تعيين هدف ساخت و ساز به شما کمک خواهد کرد. يعني کمبودها راهي پيش روي شما براي انتخاب بهترين بهره برداري از زمين تان باز مي کند. یا محله هايي که با فرصت هاي شغلي رو به رشد مواجه شده اند، توانايي جذب افراد بيشتري براي اجاره مسکوني و اداري دارند. اگر شما متوجه شده ايد که يک شرکت بزرگ در حال ساخت يا نقل مکان به اين منطقه است، مي توانيد مطمئن باشيد که تعداد زيادي کارگر يا کارمند هم به منطقه اضافه مي شوند و همين ممکن است باعث تغيير قيمت مسکن يا زمين شما شود.
اصل هفتم: اصل به روز بودن
با قيمت هاي روز آشنا باشيد. علاوه بر تمام اصول گفته شده و انتخاب مکان مناسب زمين، اگر دنبال ساخت و ساز روي زمين تان هستيد مهمترين عامل تاثيرگذار در قيمت تمام شده مسکن، مصالح ساختماني و سهم آنها در قيمت است. هر سرمايه گذاري بايد آگاه باشد که در نهايت کار، چقدر بابت مصالح بپردازد و چه مقدار از ساخت و ساز روي زمينش سود خواهد کرد.
۴ مرحله اساسی خرید زمین و سودآوری از آن
۱- موقعیت زمین را بسنجید
اولین قدم یافتن زمینی مناسب برای خریدن است. معمولا خرید ملک جستجو در مشاور املاک، کارگزاران زمین، سایت های آنلاین، املاک فروشی توسط فروشنده ها را به دنبال دارد.
-مشاور املاک و مستغلات
کارگزان املاک و مستغلات و دفاتر آنها به لیست وسیعی از املاک فروشی از جمله زمین فروشی دسترسی دارند. طبق تحقیقات صورت گرفته تنها ۸ درصد املاک فروشی توسط صاحبان ملک فروخته می شوند. به این معنی که بسیاری از املاک توسط آژانس های املاک و مستغلات به فروش می رسند.
یکی از ویژگی های جستجو ملک در آژانس های املاک این است که فروشنده باید حق کمیسیونی برای فروش پرداخت کند که موجب افزایش ۳ الی ۵ درصدی قیمت ملک فروشی خواهد شد. البته به این موضوع نیز توجه کنید که قیمت زمین معمولا قابل مذاکره است. به این معنی که با بحث و مذاکره می توانید کمی در قیمت زمین تخفیف بگیرید. همچنین در نظر بگیرید که هر مشاور املاکی در زمینه فروش زمین با تجربه نیست. بنابراین به مشاوران با تجربه املاک در زمینه فروش زمین مراجعه کنید.
ممکن است بسیاری از مشاوران املاک آشنا به معاملات زمین نباشند. برخی از آژانس های تخصصی املاک وجود دارند که به کارگزاران زمین شناخته می شوند و تنها کار آنها معاملات زمین است. به طور معمول شما می توانید کارگزاران زمین را در مناطق روستایی و کشاورزی پیدا کنید. آنها کاملا به جنبه های خاص زمین های در دسترس از جمله ویژگی های فیزیکی و کاربری آنها آشنایی دارند. حق کمیسیون کارگزاران زمین به دلیل سخت تر بودن فروش زمین در مقایسه با آژانس های املاک مسکونی حدود ۷ الی ۱۰ درصد بیشتر است. خریدار زمین می تواند با یک مذاکره خوب این حق کمیسیون را کاهش دهد.
گزینه های مختلفی برای جستجو آنلاین زمین وجود دارد. سایت های مختلفی هستند که به صورت تخصصی به خرید و فروش آنلاین زمین می پردازند.
بسیاری از زمین ها مستقیما توسط خود مالک بفروش می رسد. اگر گذرتان به مناطق توسعه یافته شهری یا بیشتر در مناطق روستایی افتاده باشد احتمالا تابلوهای تبلیغاتی فروش زمین را دیده اید.
۲- ارزیابی خرید زمین
معمولا خریداران بی تجربه با شنیدن خبرهای مربوط به خرید زمین های ارزان قیمت فریب می خورند. قبل از خرید زمین تحقیقات کاملی باید انجام دهید که برخی از آنها در زیر آمده است:
-سند و سابقه مالکیت
-ناحیه بندی های زمین و مسائل بالقوه آن
-ویژگی های فیزیکی زمین
-محدودیت های کاربری و ساخت و ساز
-امکانات آب، برق و گاز
-تحقیق در مورد سند و سابقه مالکیت
ادعای مالکیت زمین خالی در مقایسه با ملکی که ساخت و سازدر آن صورت گرفته درگیری بیشتری به همراه دارد. احتمالا به این دلیل که مسائل مربوط به مالکیت در ملک ساخته شده از طریق جستجوهای مختلف بررسی و هر گونه لایحه یا ادعای مالکیت آن حل شده است. جستجوهای قانونی گذشته معمولا در مورد زمین خالی کارایی ندارد.
ممکن است چندین فرد را بیابید که ادعای قانونی وراثت نسبت به یک زمین دارند. گاهی اوقات برخی از این ادعاهای ثبت نشده ممکن است خارج از چارچوب باشند ولی در نهایت ممکن است اثبات شوند. در هنگام خرید زمین، جستجو کاملی در مورد مسائل مربوط به مالکیت و سابقه سند انجام دهید.
-ناحیه بندی های زمین و مسائل بالقوه آن
هر قطعه از زمین تقسیم بندی ناحیه ای خاص خودش را دارد. تقسیم بندی منطقه ای استفاده بالقوه از یک ملک و ساخت و ساز در آن را محدود می کند.
بسته به نوع استفاده از زمین و کاربر آن ، دسته بندی های مختلفی از ناحیه بندی زمین وجود دارد. معمولا این نوع ناحیه بندی ها نوع ساخت و ساز ساختمان ها، عملیاتی که در آن انجام می شود و حتی تعداد ساختمان ها را محدود می کند. نمونه هایی از دسته بندی های رایج ناحیه بندی زمین در ادامه ذکر شده است:
-مسکونی – این نوع ناحیه بندی زمین معمولا برای ساخت خانه یک خانواده بکار می رود.
چند خانواده – این ناحیه بندی امکان ساخت خانه های دوبلکس، تریبلکس یا خانه های چند واحدی مانند آپارتمان برای یک خانواده بکار می رود.
-تجاری – شامل مجوز ساختمان های اداری، خرده فروشی و گاهی اوقات هتل ها است
-صنعتی – این نوع ناحیه بندی به طور کلی برای انبارها، کارخانجات تخصیص داده می شود.
-کشاورزی – برای مزارع، باغ ها و موارد مشابه بکار می رود. گاهی اوقات برای خانه های یک خانواده و چند واحد کوچک مانند خانه های دوبلکس نیز این نوع ناحیه بندی بکار می رود.
-دغدغه های ناحیه بندی مجدد در هنگام خرید زمین
یکی از موارد قابل توجه در هنگام خرید زمین تغییرات ناحیه بندی طی زمان است. تغییرات ناحیه بندی ممکن است موجب افزایش یا کاهش ارزش زمین شود. اما ناحیه بندی مجدد همیشه بر آنچه که در زمین می خواهید انجام دهید تاثیر می گذارد و ممکن است برای شما گران تمام شود.
به عنوان مثال، اگر می خواهید در زمینی که به عنوان یک ناحیه کشاورزی محسوب می شود خانه ای بسازید که با ناحیه بندی مجدد به عنوان زمینی صنعتی تغییر یافته باشد برنامه ساخت و ساز شما مطمئنا مختل خواهد شد. به طور مشابه اگر یک منطقه به عنوان منطقه تجاری ناحیه بندی شده باشد و شما قصد ایجاد یک مرکز خرده فروشی در آن را داشته باشید که بعدها به صورت زمین مسکونی ناحیه بندی مجدد شده باشد باید به دنبال راه اندازی پروژه دیگری باشید.
بررسی خصوصیات فیزیکی زمین
شاید خرید زمین آسان به نظر برسد اما دقت زیادی باید داشت. اگر توجه کافی نداشته باشید ممکن است زمینی بخرید که فاقد هر گونه ارزش است. در ادامه لیستی از ویژگی های فیزیکی زمین که در هنگام خرید باید به آن توجه داشته باشید آمده است:
-زمین های فاقد جاده دسترسی – این نوع زمین ها هیچ گونه دسترسی به جاده ندارند. این ویژگی برای خرید زمین تجاری یا صنعتی بسیار حائز اهمیت است.
-مناطق قرار گرفته در مسیر سیل – بسیاری از زمین هایی که در مسیر سیلاب قرار دارند هنوز توسعه ای پیدا نکرده اند. اگر زمینی خریداری کنید که در مسیر سیلاب قرار داشته باشید قادر به ساخت و ساز در آن نخواهید بود. اگر هم ساخت و سازی در آن انجام دهید هیچ اعتمادی به ماندگاری آن نیست.
-مسائل زیست محیطی – در هنگام خرید زمین این ویژگی را در نظر بگیرید. مثلا زمین در منطقه محافظت شده تالاب یا محل جمع آوری زباله های نباشد.
-بررسی محدودیت های کاربردی و الزامات ساخت و ساز برای زمین خالی
-ناحیه بندی و سایر محدودیت ها هر آنچه که شما می توانید یا نمی توانید در زمین انجام دهید را تحت کنترل قرار می دهد. در ادامه برخی از نکات مربوط به ساخت و ساز و محدودیت های کاربری که در هنگام خرید زمین باید کاملا بررسی شوند لیست شده است:
-ساختن املاک – مطمئن شوید در زمینی که خریداری کرده اید می توانید ساخت و ساز انجام دهید.
-سایز و شکل نامناسب زمین – مطمئن شودی که زمین به اندازه کافی برای ساخت و ساز بزرگ است. همچنین مطئن شوید که شکل زمین برای ساخت و توسعه طراحی های شما مناسب است.
بررسی گزینه ها و امکانات در دسترس
یکی از اساسی ترین و در عین حال پیچیده ترین عوامل مرتبط با خرید زمین خام در دسترس بودن امکانات یا کمبود آن در زمین است. اگر زمین امکاناتی همچون آب و برق نداشته باشد برای فراهم کردن آن باید هزینه کنید. بررسی کنید چه امکاناتی در دسترس می باشند. نزدیکترین امکانات در دسترس را مشخص کنید:
-آب – اگر آب شهری در دسترس نبود بررسی کنید که آیا حفاری چاه امکان پذیر است یا نه. در بسیاری از موارد زمینی که بدون آب باشد قابل ساخت و ساز نخواهد بود.
-فاضلاب – اگر فاضلاب شهری در دسترس نبود باید زمین را از لحاظ فراهم کردن این امکانات تست کنید. اگر نتیجه تست منفی بود احتمالا مجوز ساخت و ساز نخواهید داشت.
-برق – برق یکی از ساده ترین امکانات قابل اجرا در زمین است به شرطی که در نزدیکی مناطق مجاور زمین وجود داشته باشد. امکانات برق را در نزدیکی محل خود بررسی کنید و هزینه اجرای آن را در صورت نبودن تخمین بزنید.
-گاز (اختیاری) – در صورت داشتن امکانات برق الزامی به داشتن گاز نیست. اما اگر این امکانات در منطقه سفارشی باشد باید از تامین کننده گاز بخواهید تا هزینه اجرای آن در زمین شما را بررسی کند.
-تلفن و اینترنت (اختیاری ) – کمبود خط تلفن، کابل تلویزیون یا خطوط اینترنت مانع ساخت و ساز شما نخواهد شد. اما در نهایت برای هر کسی که قصد برنامه ریزی برای زندگی یا کار در زمینی که در حال توسعه آن هستید را دارد، قابل قبول نخواهد بود.
۳- پرداخت مبلغ زمین
می توانید زمین را به دو شیوه نقدی یا با استفاده از وام را خریداری کنید. پرداخت نقدی یکی از رایج ترین شیوه های خرید زمین است. از آنجا که قیمت زمین خالی در مقایسه با زمین های توسعه یافته کمتر است، معمولا بسیاری از خریداران به صورت نقدی زمین می خرند.
علاوه بر این، قیمت گذاری زمین خالی در مقایسه با یک ساختمان مشکل تر است. از این رو بسیاری از افراد ریسک سرمایه گذاری بر زمین خالی را در مقایسه با ساختمان بیشتر می دانند. با توجه به این موضوع، پرداخت نقدی هزینه های ناشی از سود وام ها را حذف می کند.
۴- دریافت سود از خرید زمین
روش های مختلفی برای دریافت بازدهی از زمین خریداری شده وجود دارد. برخی از این روش ها باعث سود دهی در کوتاه مدت می شوند و سایر روش ها نیازمند نگهداری زمین شاید برای چند سال است تا به سود دهی برسد.
-نگهداری زمین در بلند مدت
یکی از رایج ترین استراتژی های سرمایه گذاری زمین، نگهداری آن برای مدتی طولانی و فروش آن با افزایش قیمت است. اگر توسعه ای پیرامون زمین خریداری شده شما صورت گیرد قیمت آن بصورت صعودی افزایش خواهد یافت. هرچقدر توسعه و آبادی به زمین شما نزدیکتر باشد، ارزش آن مضاعف خواهد شد. حتی اگر کار خاصی در زمینتان انجام ندهید.
ساخت و ساز در زمین موجب افزایش قیمت آن خواهد شد. حال ساخت یک منزل مسکونی باشید یا احداث یک ملک تجاری کوچک. یکی از روش های اصلی کسب درآمد از سرمایه گذاری زمین تبدیل و بهبود زمین خام و توسعه نیافته به زمینی توسعه یافته است. حتی ایجاد امتیاز آب، برق، گاز و اضافه نمودن یک جاده خاکی از مسیر اصلی به زمین، قیمت آن را بالاتر برده و زمین را در دسترس قرار می دهد.
-تغییر کاربری زمین برای استفاده بیشتر
یکی از اصول معروف در زمینه املاک و مستغلات عبارت ” بهترین و بالاترین استفاده ” است. به این معنی که با تغییر کاربری زمین می توانید ارزش آن را افزایش دهید. به عنوان مثال اگر متراژ زیادی از زمین کشاورزی خریدید و موفق به تغییر کاربری آن به زمین مسکونی توسعه یافته شدید ارزش زمین به طور قابل توجهی افزایش خواهد یافت.
معمولا از این روش کسب درآمد بعد از خرید زمین چشم پوشی می شود. زمین های روستایی را می توان به کشاورزان یا دامداران اجاره داد.
هنگام سرمایه‌گذاری در املاک به چه چیزهایی باید توجه کنیم؟
چه ملک شخصیتان باشد، چه ویلایی که فقط تعطیلات از آن استفاده می‌کنید، چه ملکی با سرمایه‌گذاری بلند مدت، چه ملکی اجاره‌ای یا خانه‌ای که برنامه خرید آن را دارید، باید بدانید سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای شما سود آور ترین سرمایه گذاری است.
برنامه‌ریزی، آماده‌سازی و مدیریت اقداماتی که در حوزه املاک انجام می دهید، به شما این اجازه را می‌دهند که ثروت خود را در این حوزه افزایش دهید، این برنامه می‌تواند شامل فروش سریع یا حتی اجاره دادن یک ملک باشد.
فرانکلین روزولت درباره سرمایه گذاری در حوزه املاک می‌گوید: «املاک دزدیدنی، گم‌شدنی یا ربودنی نیست. خرید خانه با عقل سلیم، پرداخت تمام و کمال و مراقبتی معقول، بی‌دردسر‌ترین سرمایه‌گذاری در دنیا است.»
ارزش متعارف بازار یا کمتر
سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، به خرید یک ملک خوب، با ارزش متعارف بازار گفته می‌شود که در صورت خرید یا سرمایه‌گذاری، اولین خانه‌تان به حساب می‌آید.
این کار برایتان آغاز فوق‌العاده‌ای خواهد بود. اگر بتوانید ملک را کمتر از ارزش متعارف بازار بخرید بهتر نیز خواهد شد!
به هر حال اگر دربارهٔ بازار محلی‌تان به طور کامل تحقیق نکرده باشید، صرفا توانایی خرید با قیمتی پایین‌تر، یک سرمایه‌گذاری خوب و کامل را تضمین نمی‌کند!
فوت و فن تحقیق در بازار محلی
در استانهای مختلف، بازار املاک یک بازار محلی است، اما در کلان شهرهایی چون تهران، این بازار تحت تاثیر مسائل مختلفی قرار می‌گیرد.
دقت عمل به خرج دهید تا مطمئن شوید صرفا ملکی نمی‌خرید که به نظر، قیمت خوبی دارد، شاید بعد از خرید متوجه شدید که این ملک، در منطقه ای نامطلوب و نامناسب واقع شده است.
باید بدانید که چه منطقه‌ای را هدف قرار داده‌اید؟ چه چیزی باعث می‌شود منطقهٔ خوبی به نظر آید؟
باید بدانید در صورت برنامه‌ریزی برای حفظ خانه‌ به عنوان ملک دائمی یا شخصی، آیا سرمایه‌‌ای که صرف کرده اید، افزایش می‌یابد؟
اگر این خانه قرار است ملکی باشد که شما اجاره می‌هید، بهتر است مطمئن شوید در منطقه‌ای آن را خریداری می‌کنید که افزایش قیمت و یا درخواست‌های مداوم برای اجاره وجود دارد.
همچنین ممکن است بعد از خرید یک خانه، نیاز باشد که تعمیرات یا تغییراتی در آن ایجاد کنید، از خود بپرسید، وقتی نوسازی ملکتان تمام شود بازار چه چیزی برای شما دارد؟
شما به یک کار‌شناس املاک که بازار محلی را به خوبی بشناسد نیاز دارید، او می تواند به سوالات شما درباره ملکی که می خرید جواب دهد و دغدغه های شما را رفع کند.
به خاطر داشته باشید، کسب آگاهی از بازار محلی‌ای که در آن پیش‌بینی سرمایه‌گذاری ملک کرده‌اید، امری ضروری است. به همین خاطر بهتر است، به مشاورین املاکی مراجعه کنید که به صورت رسمی و قانونی، سال ها است در این حوزه فعال هستند.
مدیریت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
مدیریت املاک و مستغلات بدین معنی است که باید به املاکتان اهمیت بدهید و از آن نگه‌داری کنید.
وقتی پول‌های به زحمت جمع‌شده‌تان را در ملک سرمایه‌گذاری می‌کنید، گمان می ‌کنید که سود زیادی کرده‌اید و دیگر نیاز به مراقبت از سرمایه تان وجود ندارد.
نکته مهم این است؛ اگر نسبت به دارایی تان بی تفاوت باشید، قطعا باید هزینه های زیادی برای تعمیرات صرف کنید.
به یاد داشته باشید که یک خانه، درست همانند ماشین روغن‌کاری شده که در بهترین شرایطش کار می‌کند، با مراقبت و سرکشی مناسب، مشکلات کمتری خواهد داشت و هنگام فروش پول بیشتری عایدتان می‌کند.
تنظیم دستگاه‌های تهویه مطبوع، تعویض مرتب فیلتر‌ها و آگاهی از نشتی‌های لوله‌ای که اگر به حال خود‌‌ رها شود، می‌تواند به یک مشکل اساسی تراوش آب، بدل شود، تنها چند مورد از مثال‌های بی‌شمار در این زمینه است.
مدیریت املاک و مستغلاتتان نیاز به خرج هزینه‌هایی نیز دارد. وقتی سریعا به مشکلات ضروری می‌پردازید و نمی‌گذارید به مشکلاتی بزرگ بدل شوند، هزینه‌ها نیز کمتر می شود.
یادتان باشد خواسته‌تان از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کسب سود و افزایش ثروت است.
حفظ هزینه‌هایتان در کمترین حالت، اجازه می‌دهد سود بیشتری کسب‌ کنید و در عین حال، بتوانید این سود‌ را به مالکیت املاک بیشتر، تبدیل کنید.
حس امنیت – چرای بزرگ
امنیت، آرامش ذهن را به دنبال دارد. اکثرا افراد قدر امنیت را نمی‌دانند.
وقتی با خرید اولین خانه، شروع به کسب مالکیت املاک و مستغلات می‌کنید، با خود فکر می‌کنید من مالک این خانه هستم و ثروتم در حال افزایش است.
لین پیندا فعال حوزه املاک تاکید دارد: «بگذارید افزایش ثروت از طریق املاک و مستغلات، پتوی گرم و نرمی باشد که دور خود می‌پیچید.»
باید افزایش ثروت با افزایش آرامش همراه باشد. خود را درگیر نگرانی‌های بیهوده نکنید، این موضوع تاثیر زیادی در سلامتی شما دارد و موی سفید کمتر، چین و چروک کمتر و بیماری‌های مزمن کمتر به همراه خواهد داشت!