fa fa fa fa fa mzn fa fa azb fa fa mzn fa fa fa fa fa azb en fa fa mzn fa fa fa fa fa azb fa fa fa fa en fa fa fa fa en fa fa fa fa fa fa fa fa en fa en fa en fa en fa en fa en fa en fa en fa fa en fa en fa en fa en fa en fa en fa en fa fa fa en fa fa en fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa azb fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa fa ro ro en fa fa mzn fa fa fa fa
امروزه با توجه به افزایش جمعیت و گسترش شهرنشینی و در عین حال معضل کمبود فضا ، شاهد پدیدار شدن آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی ، تجاری و اداری در بسیاری از شهرها و بخصوص کلان شهرا هستیم . هر کدام از این مجتمع ها که چندین خانواده و یا چندین شخص در آن سکونت دارند ، دارای یک بخش به نام مدیریت ساختمان می باشد . همانطور که می دانید مدیریت یکی از ارکان بسیار مهم و اساسی برای رسیدگی و ساماندهی به امور هر گونه مجموعه و مجتمعی می باشد . تفاوتی ندارد این مجتمع اداری باشد ، تجاری باشد و یا مسکونی . بهرحال برای رسیدگی به امور اش به مدیریت نیاز دارد .
مدیر یک ساختمان بر اساس نظر و رای مجمع عمومی مالکین و به صورت دوره ای انتخاب می شود . حال شاید برایتان سوال باشد که مجمع عمومی مالکین چیست ؟ اگر بخواهیم پاسخ این سوالتان را بدهیم ، باید بگوییم بر اساس ماده 5 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها ؛ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند ، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود .
( در ماده 6 این آیین نامه نحوه تشکیل مجمع عمومی اینگونه بیان نموده است که ؛ مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق‌العاده ، در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده باشد ، بر اساس اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور ، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد )
بر طبق ماده 7 آیین نامه ی مذکور پس از تشکیل مجمع عمومی مالکین ، در اولین جلسه ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج مجتمع انتخاب می شود . (مجمع عمومی مالکین باید هر سال یک بار تشکیل شود ) .
حقوق و امتیازات قانونی مدیر ساختمان
همانطور که گفته شد مدیر ساختمان به وسیله ی هیئت مدیره ، از میان یکی از اهالی ساختمان و یا در صورت توافق این هیئت ، شخصی از بیرون انتخاب می گردد . مدیر ساختمان معمولا پس از انتخاب شدن مانند هر شخص دارای شغل ، دارای حقوق و مزایایی می باشد . معمولا اگر این مدیر از بیرون ساختمان انتخاب شود بر طبق قانون وزارت کار با او قرارداد بسته می شود و از همان میزان حقوق و مزایای مشخص شده در این قانون بهره مند می شود .
در حالت دیگر و در صورتی که مدیر انتخاب شده از میان اهالی خود ساختمان باشد ، طرفین (هئیت مدیره ساختمان و مدیر ) می توانند قراداد کار بین خود منعقد کنند بدین صورت که ؛ بین هیئت مدیره ساختمان به عنوان کارفرما و مدیر انتخاب شده به عنوان پیمانکار قراردادی امضا می‌شود که میزان اجرت و حقوق به همراه بیمه و مزایا در آن درج می‌شود . معمولا در این حالت نیز مدیر انتخاب شده مانند یک نیروی کار و طبق قانون وزارت کار از حقوق و مزایا برخوردار می شود .
در حالتی که مدیر انتخاب شده از میان اهالی خود ساختمان باشد ، ولی قراردادی بین او و هیئت مدیره مشخص نشده باشد (به عنوان مثال شخص مدیر خودش با توافق شرکا بخواهد به طور رایگان مدیریت ساختمان را بپذیرد ) بر طبق قانون مجاز به برداشت هیچ گونه مبلغی تحت هیچ عنوانی نخواهد بود . (البته توافق مدیریت رایگان در آپارتمان ها متفاوت است ، به طور مثال در مجمع های آپارتمانی بسیار بزرگ که از آنها به عنوان برج نام برده می شود ، انجام همه کارها نیازمند صرف وقت زیادی می باشد . بنابراین ، مدیر مجتمع باید به طور تمام وقت به این امور بپردازد و مشخص است که نیازمند دریافت حق الزحمه ای ماهانه می باشد . ولی در آپارتمان های کوچک قضیه متفاوت است و این وظایف محدودتر و کم تر می شوند. معمولا در این موارد مجمع عمومی برای مدیر امتیازاتی مشخص می کند تا اشخاص علاقمند به پذیرش این مسئولیت باشند .)
حال یک سوال مهمی که پیش می آید این است که حقوق و مزایای در نظر گرفته شده برای مدیر قرار است از کجا تامین و پرداخت شود ؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که ؛ هزینه‌های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران در ساختمان مطابق بند ۲ ماده ۲۵ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در زمره هزینه‌های مشترک قرار گرفته است .
مدیر یک ساختمان چه وظایفی برعهده دارد:
1- پیگیری بیمه ی آتش سوزی : این بیمه یکی از ضروری ترین و مهمترین نیازهای هر ساختمانی می باشد که خطر خسارت مالی به ساکنین آپارتمان ها را به حداقل می رساند . مدیر هر ساختمان پس از انتخاب شدن در اولین قدم باید بررسی کند که ساختمانی که مدیر آن است بیمه آتش سوزی شده است یا خیر . اگر ساختمان بیمه آتش سوزی ندارد سریعا در جهت بیمه نمودن آن اقدام کند . در این مورد قانون در ماده 20 آیین نامه ی قانون تملک آپارتمانها اینگونه بیان نموده است ؛ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
2- حفاظت عمرانی از ساختمان : ابتدایی ترین و مهمترین وظیفه ی یک مدیر ساختمان ، حفاظت عمرانی از آن ساختمان می باشد . به این صورت که قسمت های آسیب پذیر و فرسوده ی ساختمان که خطر تخریب آن و یا آسیب زدن به دیگر بخش ها توسط آن ، می رود را شناسایی و ثبت کند تا پس از جمع آوری شارژ و مشورت با مجمع عمومی و ساکنین ، در اولین فرصت به تعمیر آن نواحی بپردازد .
3- تعیین میزان شارژ هر واحد : میزان شارژی که به صورت ماهیانه باید توسط ساکنین یک ساختمان برای برخورداری از خدمات مشترک پرداخت شود را مدیر یا مدیران ساختمان به ازای هر واحد و بر مبنای خدمات ارائه شده نظیر ؛ هزینه ی سرایداری ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمت‌های مشترک ، قبوض آب برق گاز قسمت های مشترک و … محاسبه و مشخص می کنند . این میزان شارژ امکان دارد به نسبت نفرات ، متراژ واحد و … متفاوت باشد .
4- جمع آوری شارژ و پرداخت هزینه ها : علاوه بر مشخص نمودن میزان شارژ هر واحد مسکونی ، جمع آوری شارژها و پرداخت هزینه ها از محل شارژ نیز از اصلی ترین وظایف مدیر ساختمان می باشد . معمولا اینگونه رایج است که در سر هر ماه ساکنین هر واحد مبلغ شارژ خود را به مدیر ساختمان می پردازد .
5- تعیین و ابلاغ قوانین و مقررات آپارتمان : مدیر ساختمان می تواند بر اساس تصمیمات هیئت مدیره ساختمان و با مشورت یکدیگر مجموعه ای از قوانین و مقررات را مختص آپارتمان خود وضع نموده و آن را ، در قالب اساس‌نامه ساختمان به ساکنین ابلاغ نماید .
6- بررسی و پیگیری درخواست‌ها و اعتراض‌های ساکنین : از دیگر وظایف مهم مدیر ساختمان ، رسیدگی به درخواست ها و پیگیری شکایت‌های ساکنان آپارتمان نسبت به موضوعات مربوط به ساختمان و بخصوص هزینه‌های پرداختی می باشد . در صورتی که مدیر ساختمان نسبت به این شکایت‌ها منفعل باشد و واکنش مناسبی نشان ندهد ، ساکنان می‌توانند به دستگاه قضایی مراجعه کنند و شکایتشان را مطرح نمایند . این مورد نیز در ذیل ماده 24 آیین نامه ی قانون تملک آپارتمان ها اینگونه آمده است : هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید . در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض ، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند .
7- ارائه رسید تسویه حساب هزینه‌ های ساختمان : اگر مالکی قصد انتقال واحد ساختمانی اش را داشته باشد ، باید کلیه اسناد تسویه هزینه‌ های ساختمانی را به دفترخانه اسناد رسمی تسلیم کند . و این اسناد باید به تایید و امضای مدیر ساختمان نیز رسیده باشد . فقط در این حالت است که اسناد معتبر بوده و صحت دارند .
8- صورت برداری از صورت ‌جلسات مجمع‌ عمومی مالکان : بر طبق ماده ی 12 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها ؛کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورت‌جلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
۱- در ذیل ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها بیان شده است که ؛ (مدیر یا مدیران ، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند) ، یعنی هیچ مدیری نمی‌تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی ، وظایف محوله خود را به فرد دیگری واگذار کند ، و دلیل آن این است که مجمع عمومی تنها با توجه به میزان توانایی‌ و قابلیت ‌های شخصی ، او را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب نموده و مدیر یا هیئت مدیره نباید به هیچ وجه از زیر بار وظایف خود شانه خالی کنند . پس محول کردن مدیریت ساختمان به شخص یا اشخاص دیگر توسط مدیر یا مدیران تخلف محسوب می شود.
۲- بر اساس قوانین مدیریت ساختمان ‌، انتقال برخی اختیارات و وظایف توسط مدیر ساختمان باید به افراد معتمد و مورد قبول اعضای مجمع عمومی ساختمان داده شود و مدیر نمی‌تواند شخصی خارج از آپارتمان را برای این کار انتخاب کند.
۳- همانطور که در بخش وظایف مدیر ساختمان بیان شد ، بیمه نمودن ساختمان در زمینه ی آتش سوزی یکی از مهمترین وظایف یک مدیر می باشد . حال اگر مدیری پس از تصدی این شغل از انجام این وظیفه غفلت و یا از آن سرپیچی نمایید ، خود شخصا مسئول جبران خسارت وارده می باشد .
۴- شارژ ساختمان که توسط ساکنین به صورت ماهانه پرداخت می گردد ، باید صرف مسائل مرتبط با حفظ و نگهداری ساختمان و امور مشترک ساکنین شود . و هیچ مدیری حق آن را ندارد که این مبلغ را خرج مسائل متفرقه غیر مرتبط با ساختمان کند .
۵- مدیر ساختمان نباید راسا و بدون اجازه و هماهنگی با مجمع عمومی مالکان ، مبلغ شارژ واحدها را افزایش دهد .
۶ – دخل و تصرف و دستکاری در مشاعات ساختمان (فضاهای مشترک) ، در حیطه ی اختیارات مدیر ساختمان نمی باشد و برای انجام آن نیاز به تائید تمام ساکنان ساختمان می باشد . به عنوان مثال ، پشت‌بام جزو محدوده‌های مشاع محسوب می‌شود و به این دلیل ، اگر مدیر ساختمان بخواهد در آن انباری احداث کند ، باید این موضوع را در مجمع عمومی اعلام و به تائید آنان برساند . ولی در مسائلی مانند تعمیر و نگهداری آسانسور و شوفاژ و نیز نصب دوربین و … که در حدود مسئولیت‌های مدیر است ؛ خود راساً می‌تواند به عنوان نماینده به این موارد رسیدگی و در مورد آن تصمیم‌گیری نماید .
۸- همانطور که قبلا گفته شد یکی از اصلی ترین وظایف مدیر رسیدگی به اعتراض ساکنین می باشد و در صورت بی توجهی و عدم رسیدگی ، مالک می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح مراجعه و شکایت کند .
مدیریت در ساختمان امری مهم و ضروری ست. چرا که در یکجا نشینی همیشه مشکلات یا اختلافاتی بروز می کند. علاوه بر آن همیشه هزینه های مشترکی وجود دارد که زندگی دسته جمعی در آپارتمان ها را سخت می نماید. برای مدیریت مشکلات و رفع آنان به مدیر یا مدیرانی نیاز است تا بتوانند با تصمیمات درست زمینه آسودگی زندگی ساکنین را فراهم کنند.
همانطوری که بیان شد مدیر مطابق قانون و توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب می شود و باید برطبق همین قانون عمل کند. نویسندگان قانون برای مدیریت شرایطی را در نظر گرفته اند اما آنچه که در عرف بیشتر به آن توجه می شود مورد اعتماد بودن مدیر است. جنسیت در انتخاب مدیر اهمیت ندارد و حتی خانم ها می تواند مدیر ساختمان باشند. وظایف مدیریت هم به نوبه ی خود سختی هایی دارد و نیازمند همراهی و کمک ساکنین می باشد. این همراهی می تواند زمینه ساز آسودگی زندگی ساکنین در مجموعه ساختمانی شود. هر چند تخلفات مدیران برای ایشان عواقبی دارد اما می تواند از طرفی ساکنین را درگیر کند.
اگر شما مدیر ساختمان هستید و می خواهید با وظایف خود و مجموعه مدیران آشنا شوید حتما از اپلیکیشن هومتیک استفاده کنید. این اپلیکیشن علاوه بر معرفی مدیریت ساختمان ، امکانات بی نظیری مانند مدیریت مجموعه براساس پلتفرم موبایلی در اختیار مدیر یا مدیران قرار می دهد. اگر می خواهید مقدار شارژ یا صورت حساب ساکنین را حساب کنید، اگر می خواهید میزان هزینه های مشترک را بدست بیاورید و هر ابزاری که در زمینه مدیریت ساختمان نیاز دارید ، ما نرم افزار هومتیک را به شما معرفی می کنیم.