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Seit einigen Wochen findet nahezu unbeachtet ein bemerkenswertes Phänomen statt: Real Estate Investment Trusts, kurz REITs oder deutsch Immobilien-Trusts, werden an den amerikanischen Börsen massiv verkauft. In den ersten acht Monaten nach dem Jahreswechsel gehörten die dividendenträchtigen Aktien zu den absoluten Outperformern. Warum kommen sie jetzt unter die Räder?
Günstig im Einkauf: Zehn qualitativ hochwertige REITs, die in den vergangenen vier Wochen deutliche Kursverluste erlitten haben.
Nach der Sitzung der amerikanischen Notenbank im September verdichten sich die Hinweise, dass es in diesem Jahr noch eine Erhöhung der amerikanischen Leitzinsen geben wird. Es bleiben dafür nur noch zwei FED-Sitzungen, je eine im November und Dezember. Höhere Zinsen bedeuten, dass wieder vermehrt Geld in amerikanische Staatsanleihen fließen wird, weil sich dort vermeintlich risikofrei wieder einträgliche Renditen erzielen lassen. Woher kommt dieses Geld? Es wird aus dem Aktienmarkt abgezogen, und zwar aus Aktien, die in den vergangenen fünf Jahren quasi als "Anleihenersatz" dienen mussten. Mit den hohen Dividenden erzielten institutionelle Anleger, etwa Pensionskassen, das Cash-Einkommen, das ihnen Anleihencoupons nicht mehr lieferten.
Folglich trennt sich das instituionelle Amerika im Augenblick von allem, was nach "Einkommensaktie" riecht - Aktien, die lange Historien von stetig steigenden Dividenden vorweisen können. Das führt zu fallenden Kursen bei vielen Klassikern - etwa Coca-Cola, AT&T, Johnson & Johnson. Besonders stark betroffen sind aber die REITs. Sie waren seit Jahresbeginn besonders stark gestiegen, haben teilweise aberwitzige Bewertungen erreicht und können demzufolge auch besonders tief fallen. In der Tabelle sind zehn qualitativ hochwertige REITs aufgeführt, die im vergangenen Monat zwischen 6,84 und 12,34 % verloren haben. Einige von ihnen zahlen monatliche Dividenden: STAG, LTC, O, EPR und CLDT.
Statt nun in Panik über die fallenden Kurse auszubrechen, sollte man sich fragen: Was bedeuten die steigenden Zinsen für ein Unternehmen, das Immobilien vermietet? Wenn Zinsen angehoben werden, dann wird das mit einer wachsenden Wirtschaft begründet. Eine wachsende Wirtschaft führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien - es werden Wohnhäuser gebaut, Lagerhallen vermietet, mehr Server-Farmen gebaut, Einzelhandelsgeschäfte eröffnet, Arztpraxen und Altersheime gebraucht. Da die Nachfrage schneller steigt, als Immobilien gebaut werden können, eröffnet das Spielraum für Mietsteigerungen. Gut, wenn man dann Vermieter ist - und das sind REITs. Sie beziehen ihr Einkommen aus Mieteinnahmen. Gewerbliche Mietverträge verfügen häufig über Preisgleitklauseln, die es gestatten, die Miete jährlich im Gleichschritt mit der Inflation anzuheben. Sollte also die Inflation anziehen (was absehbar ist), würden die Einnahmen der REITs auch aus diesem Grunde steigen.
Man sollte also die Preisschwäche zum Kauf nutzen. Ohne eine Empfehlung aussprechen zu wollen, aber wann wollen Sie gute Aktien günstig kaufen? Am Allzeithoch? Oder nach einer deutlichen Korrektur? Die meisten Hobby-Börsianer würden nie eine gefallene Aktie kaufen, weil sie vom Börsenfernsehen darauf konditioniert sind, Titel zu kaufen, die mit hohem Tempo steigen.
Clevere Investoren rechnen anders. Zum Ersten wollen sie sichere, wachsende Einnahmen erzielen, denn mit einer Kurssteigerung kann niemand beim Bäcker die Brötchen bezahlen, es sei denn, man verkauft die Aktie. Also suchen sie nach guten Dividendentiteln.
Zum Zweiten wollen sie günstig einkaufen. Wer Aktien im Ausverkauf erwirbt, bekommt für das gleiche Geld viel mehr Einkommen als derjenige, der Aktien im Aufwärtstrend kauft. Ein Kauf dichter "am Boden" bietet auch mehr Sicherheit gegen Kursverluste als ein Kauf am Top.
Ich habe mir die Mühe gemacht, und einmal durchgerechnet, wie sich diese These bei den oben genannten Aktien ausgewirkt hätte. Angenommen, man hätte 1.000 Dollar zur Verfügung. Man hätte mit diesen 1.000 Dollar an den Sommerhochs dieses Jahres eine bestimmte Anzahl Aktien kaufen können. Das Investment hätte ein bestimmtes Dividendeneinkommen pro Jahr generiert. Man hätte aber auch bis zum 6. Oktober warten können und am Schlusskurs die 1.000 Dollar investieren können. Auch hier hätte man wieder ein bestimmtes Einkommen erzielt.
Was sagt diese Tabelle nun aus? Wer nicht am letzten Hoch gekauft hat, sondern am Abend des 6. Oktober, der würde beispielsweise mit der "Mutter aller Einkommensaktien" Realty Income (Tickersymbol O) für das gleiche Geld 23,08% mehr laufende Einkünfte erzielen. Warum? Man hätte für 1.000 Dollar nicht 13, sondern 16 Aktien kaufen können. Man würde also statt 31,46 Dollar ein Dividenden-Einkommen von 38,72 Dollar erzielen. Was bei gleichem Aufwand (1.000 Dollar) eben 23,08 Prozent mehr Gehalt entspricht. Das ist keine unerhebliche Summe. Vor allem deshalb nicht, weil Realty Income allein in diesem Jahr schon sechs Mal die Dividende angehoben hat.
Mein Fazit: Gelegentlich wirbt der örtliche Lebensmitteldiscounter mit dem Slogan "Zahle zwei - nimm drei". Genau dieses Prinzip gilt auch am Aktienmarkt. Jeder Kaufmann weiß: Im Einkauf liegt der Gewinn. Selbst, wenn man "für die Ewigkeit" einkauft. Natürlich wissen wir nicht, ob die Kurse nicht noch günstiger werden. Daher sollte man seine Positionen auch schrittweise aufbauen. Was heute wie ein Boden erscheint, kann sich morgen schon als Zwischenstopp auf dem Weg zu noch tieferen Kursen herausstellen und dann ist es gut, wenn man noch etwas Geld für die Schnäppchenjagd übrig hat. Aber genauso, wie man einen Kasten Budweiser Bier niemals zum Preis eines Kastens Oettinger bekommen wird, wird man auch eine Realty Income nie zum Preis einer Linn Energy kaufen können.
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Dominik P. (Samstag, 08 Oktober 2016 10:47)
Danke für diesen Beitrag.
Ich bin gerade dabei mir ein Portfolio aufzubauen und habe viele Reits als auch andere Aktien in Beobachtung.
Fast alle Titel in meiner Watchlist fallen trotz teils positiver Nachrichten oder setzen zumindest ihren Aufwärtstrend nicht fort.
Schön eine Begründung für dieses Phänomen zu lesen.
Ich war bislang nicht sicher ob ich es mir nicht nur einbilde.
Aber ist es nicht auch so, dass steigende Zinsen auch steigende Negativzinsen für die Unternehmen bedeuten können?
Soweit ich das verstanden habe finanzieren ja auch Equity REIT´s ihre Neuinvestitionen mit Fremdkapital,
was bedeutet das steigende Negativzinsen verheerende Auswirkungen auf ein Reit haben könnten wenn dieses sich vertraglich nicht gegen steigende Zinsrückzahlungen abgesichert haben sollte?
Nils Gajowiy (Samstag, 08 Oktober 2016 15:53)
völlig richtig bemerkt: Steigende Zinsen bedeuten auch steigende Ausgaben für die Unternehmen, sobald sie sich frisches Geld borgen müssen. Daher haben clevere Vorstände seit Längerem angefangen, neue Schulden mit fest vereinbarten Zinssätzen aufzunehmen. Dazu gehören langlaufende Kredite mit festen Raten oder auch Anleihen mit unheimlich niedrigen Zinscoupons. Damit bleibt die Ausgabenseite noch viele Jahre unter Kontrolle. Bei den Vermietungen setzt man hingegen auf "floating rates", also beispielsweise Staffelmieten, die an verschiedene Indizes oder Konjunkturdaten (Inflationsindex, Consumer Price Index, LIBOR-Raten u.ä.) gebunden sein können. So steigt in Zeiten steigender Zinsen die Einnahmenseite, während die Ausgabenseite möglichst lange konstant bleibt.
GDL (Montag, 10 Oktober 2016 18:31)
vielleicht hast du das schon mal ausgeführt - falls nicht kläre mich doch bitte auf oder verweise dorthin wo es steht: Wie kann z.B. DLR kontinuierlich pro Aktie mehr ausschütten als es laut Annual Report überhaupt verdient ? Überhaupt sehe ich bei US - REITs , dass ihre Ausschüttungen generell weit über die vorgeschriebenen 90% hinausgehen und kann mir keinen Reim darauf machen.
Nils Gajowiy (Dienstag, 11 Oktober 2016 00:23)
in zwei Tagen gibt's dazu ein Video auf Youtube auf meinem Kanal "Zahltagstrategie": https://www.youtube.com/channel/UCDNqlN30Dcn58MaFZk4p46w
Da wird das Zauberwort FFO - Funds from Operation - erklärt.
Appelsmeyer (Samstag, 29 Oktober 2016 11:49)
die Werte Ston und OHI sind in letzter Zeit sehr sehr stark gefallen. Macht das eigentlich Sinn solle Werte weiter zu halten bzw. nachzukaufen? Mit Dividenden dauert es Jahre bis man wieder überhaupt mal auf ne grüne Null kommt gescheige denn was zu verdienen.
Nils Gajowiy (Sonntag, 30 Oktober 2016 11:37)
Hallo Herr Appelsmeyer, STON ist eine besondere Geschichte - die haben die Dividende um 50% gekürzt und sind auch kein REIT. OHI ist nach wie vor ein Kauf. Aber niemand weiß, wie tief das Tief sein wird. Vielleicht sind wir erst auf halbem Weg nach unten - man kann sich mal das Frühjahr 2013 zum Vergleich anschauen. Die "grüne Null" ist aus meiner Sicht "Trader-Denken". Sie beginnen mit der ersten Dividendenzahlung Geld zu verdienen. Sie kaufen ja die Aktie nicht, um sie wieder zu verkaufen, oder? Wenn Sie ein Auto kaufen und das erste Mal den Anlasser betätigen, haben Sie sofort 30% Wertverlust. Wenn Sie ein Haus bauen und einziehen, haben Sie sofort 30% Wertverlust. Nur stört es da niemanden, weil niemand beim Kauf an den Verkauf denkt. Das Gleiche gilt für Unternehmensbeteiligungen: Kaufen Sie sich schrittweise und für die Ewigkeit ein, jeden Monat zum gleichen Betrag. Sie kriegen dann immer mehr Einkommen für immer gleiches Geld. Irgendwann ist Schluss mit den Kursverlusten, derweil fließt Ihnen alle 90 Tage Geld zurück und verringert das "Risiko". Die Crux ist das Denken, das uns von der Trading-Industrie und den Medien, die von deren Anzeigen leben, aufoktroyiert wird. Wir werden so dressiert, dass wir bei Aktien unwillkürlich an Kursgewinne oder -verluste denken - und nicht an Einkommen aus Produktivvermögen. Was aber zählt ist "Time in the Market" - nicht "Market Timing". Der Spruch ist nicht von mir, sondern von FAST-Graphs Erfinder Chuck Carnevale. Aber er bringt es auf den Punkt.
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