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Gerade in größeren Städten ist eine schöne und dazu noch bezahlbare Wohnung ein echter Glückgriff. Bei der günstigen Miete muss es aber nicht bleiben, denn Dein Vermieter hat durchaus die Möglichkeit, die Miete anzuheben. Er muss dabei allerdings einige Spielregeln einhalten. Und Du musst eine angekündigte Mieterhöhung nicht in jedem Fall akzeptieren. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, gestiegenen Betriebskosten oder einer Indexmiete braucht der Vermieter Deine Zustimmung aber nicht. Allerdings kannst Du Dich natürlich trotzdem durch einen Widerspruch oder mithilfe eines Anwalts für Mietrecht gegen die Mieterhöhung wehren.
Empfänger Straße und Nummer PLZ Stadt
TT Punkt MM Punkt JJJJ
Das ist ein Musterbeispiel. So könnte ihr Schreiben aussehen.
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Widerspruch zu Ihrer angekündigten Mieterhöhung
mit Schreiben vom ____________ kündigen Sie eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB an. Gleichzeitig erbitten Sie meine Zustimmung hierzu.
Ich halte die von Ihnen beabsichtige Mieterhöhung aus folgendem Grund für nicht gerechtfertigt: ________________________________(Begründen, warum Du mit der Mieterhöhung nicht einverstanden bist; z.B. weil die Grundmiete in einem Zeitraum von drei Jahren um mehr als 20 Prozent steigen würde, weil die letzte Mieterhöhung noch keine 15 Monate zurückliegt, weil die erhöhte Miete deutlich über den Durchschnittsmieten vor Ort liegt, weil das Ankündigungsschreiben Formfehler enthält, usw.) _________________________________________________________
Meine Zustimmung kann ich Ihnen daher nicht erteilen. Stattdessen weise ich Ihre in Aussicht gestellte Mieterhöhung ausdrücklich zurück.
Wer eine gemütliche Wohnung in guter Lage, mit ordentlicher Ausstattung und zu einem akzeptablen Preis gefunden hat, kann sich glücklich schätzen. Die Freude kann jedoch schnell getrübt sein, wenn der Vermieter eine saftige Mieterhöhung ankündigt. Er muss sich dabei aber an einige Spielregeln halten. Tut er das nicht, musst Du die Mieterhöhung nicht akzeptieren. Der folgende Generator hilft Dir dabei, Deinen Widerspruch zu formulieren.
Hinweis: Sie können auch eine Mehrfachauswahl vornehmen. Beachten Sie, dass dann nach dem „Punkt“ ein „Komma“ eingefügt wird. In der Word Datei können Sie einfach das „Komma“ nach dem „Punkt“ entfernen.
Sehr geehrte Damen und Herren,
am [Datum] haben Sie mich schriftlich darüber informiert, dass Sie eine Mieterhöhung beabsichtigen.
mit Schreiben vom [Datum] informieren Sie mich über die von Ihnen beabsichtigte Erhöhung der Miete.
am [Datum] habe ich Ihr Schreiben erhalten, in dem Sie eine Mieterhöhung nach § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - ankündigen.
in Ihrem Schreiben vom [Datum] kündigen Sie an, dass Sie die Miete mit Wirkung zum [Datum] anheben möchten. Sie berufen sich dabei auf § 558 BGB.
mit Schreiben vom [Datum] teilen Sie mir mit, dass die Miete gemäß § 559 BGB infolge der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden soll.
Aus Ihrem Schreiben geht jedoch nur hervor, um welchen Betrag die Miete angehoben werden und ab wann die neue Miete gelten soll. Weshalb die Miete erhöht werden soll, führen Sie nicht aus. Als Grund nennen Sie lediglich [Grund, z.B. gestiegene Betriebskosten, Anhebung auf das ortsübliche Niveau o. Ä.]. Als Begründung reicht dies jedoch nicht aus. Stattdessen sind Sie dazu verpflichtet, die Gründe für eine beabsichtigte Mieterhöhung so anzugeben und zu erläutern, dass ich diese nachvollziehen und prüfen kann.
In Ihrem Schreiben führen Sie die Gründe für die beabsichtigte Mieterhöhung zwar ausführlich und nachvollziehbar aus. Klare Angaben zur Erhöhung als solches fehlen aber. Sie schreiben lediglich, dass die Miete um [Prozent] angehoben und die neue Miete mit Beginn des [Zahl, z.B. 3.] Monats nach Zustellung Ihres Schreibens fällig werden soll. Derartige Angaben reichen jedoch nicht aus. Stattdessen muss in einem Schreiben, das eine Mieterhöhung ankündigt, eindeutig genannt sein, ab welchem Datum die neue Miete gelten soll. Die Mieterhöhung muss konkret beziffert werden, entweder durch die Angabe der bisherigen und der neuen Miethöhe oder durch die Angabe des Differenzbetrags.
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist jedoch nur dann zulässig, wenn die Grundmiete in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigt. Die Mieterhöhung, die Sie angekündigt haben, würde aber einer Anhebung der Grundmiete um [Prozent] entsprechen.
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss eine 15-monatige Sperrfrist eingehalten werden. Sie können zwar eine erneute Mieterhöhung bereits nach einem Jahr ankündigen. Wirksam werden darf die Mieterhöhung aber erst, wenn zwischen der letzten und der aktuellen Mieterhöhung ein Zeitraum von mindestens 15 Monaten liegt. Dies ist hier nicht der Fall.
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB setzt voraus, dass die neue Miete nicht höher ausfällt als ortsübliche Vergleichsmieten. Sie verweisen in Ihren Ausführungen auf drei Vergleichswohnungen. Keine dieser Wohnungen ist jedoch mit meiner Wohnung vergleichbar. So liegen zwei der Wohnungen in einem anderen Stadtteil und gleichzeitig in einer Wohngegend, die für deutlich höhere Mieten bekannt ist. Die dritte Wohnung ist zwar in Lage und Art ähnlich. Die Beschaffenheit und die energetische Ausstattung weisen jedoch erhebliche Unterschiede auf. Des Weiteren reicht es nicht aus, wenn Sie sich lediglich auf die Vergleichswohnungen berufen. Da es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, hätten Sie diesen zugrunde legen müssen.
Sie verweisen bei der Berechnung der neuen Miete auf den Mietspiegel der Gemeinde und auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Gutachten ist jedoch älter als zwei Jahre und rechtfertigt damit keine Mieterhöhung mehr. Der Mietspiegel der Gemeinde ist ebenfalls nicht mehr aktuell. Mittlerweile gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, nachdem die durchschnittliche Miete bei [Betrag] Euro pro Quadratmeter liegt. Ihre Angaben weisen jedoch einen höheren Quadratmeterpreis aus. Dies ist so nicht zulässig, die eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die ortsüblichen Mieten nicht übersteigen.
Bei einer Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur die tatsächlichen Modernisierungskosten berücksichtigt werden. Außerdem müssen öffentliche Zuschüsse von den Kosten abgezogen werden. Sie legen Ihrer Mieterhöhung Gesamtkosten von [Betrag] Euro zugrunde. Auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallen hiervor jedoch nur [Betrag] Euro. Auf diesen Betrag muss weiterhin die Förderung von [Betrag] Euro angerechnet werden, die Sie von der Gemeinde erhalten haben. Daraus ergibt sich eine deutlich niedrigere Berechnungsgrundlage für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung als die, die sie zugrunde gelegt haben.
Aufgrund des genannten Formfehlers bin ich mit der angekündigten Mieterhöhung nicht einverstanden.
Der von Ihnen beabsichtigten Mieterhöhung kann ich aus den genannten Gründen nicht zustimmen.
Aus den genannten Gründen erteile ich Ihnen meine Zustimmung zu der angekündigten Mieterhöhung nicht.
Daher stimme ich der beabsichtigten Mieterhöhung nicht zu.
Ihrer angekündigten Mieterhöhung widerspreche ich deshalb hiermit ausdrücklich.
Die von Ihnen beabsichtigte Mieterhöhung weise ich deshalb hiermit in aller Deutlichkeit zurück.
Das ist ein Musterbeispiel. So könnte ihr Schreiben aussehen.
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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Gemäß § 558 BGB darf Dein Vermieter die Grundmiete bis zu der Miete anheben, die für vergleichbare Wohnungen vor Ort üblich ist. Damit eine Mieterhöhung wirksam werden kann, müssen aber vier grundlegende Voraussetzungen erfüllt sein:
1.)Die Grundmiete, also die reine Miete ohne Nebenkosten, darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Selbst wenn Du deutlich weniger Miete zahlst als vor Ort üblich, darf Dein Vermieter die Miete also nicht auf einmal auf das ortsübliche Niveau anheben. Mehr als 20 Prozent in drei Jahren sind nicht zulässig. Dies gilt auch dann, wenn Deine Miete trotz einer 20-prozentigen Erhöhung noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten liegt.
2.) Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate liegen. Dein Vermieter kann Dir bereits ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ankündigen, dass die Miete erneut steigt. Die neue Erhöhung darf aber frühestens drei weitere Monate später, also nach insgesamt 15 Monaten, wirksam werden.
3.) Die neue Miete darf nicht höher ausfallen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die Durchschnittsmiete, die in den vergangenen vier Jahren in Deiner Wohngegend für vergleichbare Wohnungen verlangt wurde. Verglichen wird dabei anhand der Wohnungsart, der Lage, der Wohnungsgröße, der Ausstattung, der Beschaffenheit und auch der energetischen Ausstattung. Für den Nachweis über die Höhe von ortsüblichen Vergleichsmieten stehen dem Vermieter vier mögliche Begründungsmittel zur Verfügung: ein Mietspiegel, die Angabe der Mieten von drei Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Gutachten.
4.) Der Mietvertrag darf keine Klauseln enthalten, die eine Mieterhöhung ausschließen.
Diese Vorgaben gelten aber nur bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder gestiegenen Betriebskosten gelten die Regelungen nicht.
Nach § 559 BGB kann der Vermieter die Miete erhöhen, nachdem Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Diese Mieterhöhung kann erfolgen, indem er die bisherige Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhebt. Für diese Form der Mieterhöhung braucht er aber Deine Zustimmung. Alternativ kann sich der Vermieter für die Umlagevariante entscheiden. In diesem Fall legt er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieten um. Hierfür braucht er Deine Zustimmung nicht. Eine Mieterhöhung ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wurde. Dies ist dann der Fall, wenn
der Gebrauchswert der Wohnung deutlich gestiegen ist,
die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert wurden oder
künftig Energie oder Wasser eingespart werden.
Schönheitsreparaturen oder Arbeiten, durch die die Bausubstanz erhalten bleibt, sind keine Modernisierungsmaßnahmen. Außerdem musst Du Dich nur an den Kosten für die reine Modernisierung beteiligen. Wird beispielsweise die Fassade des Hauses mit einer Wärmedämmung ausgestattet, neu verputzt und frisch gestrichen, dürfen nur die Kosten für die Wärmedämmung als Energiesparmaßnahme in die Mieterhöhung einfließen. Die Kosten muss er außerdem in einem angemessenen Verhältnis auf alle Mieter verteilen.
Dazu ein Beispiel: Der Vermieter hat für die Wärmedämmung und Auffrischung der Fassade insgesamt 20.000 Euro bezahlt. Die reine Wärmedämmung macht dabei 15.000 Euro aus. Für die Modernisierung hat der Vermieter eine öffentliche Förderung über 3.000 Euro erhalten. Damit bleiben 12.000 Euro, die für eine Mieterhöhung berücksichtigt werden können. In dem Haus gibt es fünf Wohnungen: vier kleine Wohnungen mit gleicher Wohnfläche und eine doppelt so große Wohnung. Damit entfallen jeweils 2.000 Euro der Modernisierungskosten auf die kleinen und 4.000 Euro auf die große Wohnung. 11% von 2.000 Euro sind 220 Euro. Die Miete für die kleinen Wohnungen erhöht sich also um 220 Euro pro Jahr und somit um 18,34 Euro pro Monat. In der großen Wohnung steigt die monatliche Miete um 36,67 Euro.
Formale Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung
Dein Vermieter kann die Miete nicht aus heiterem Himmel erhöhen. Er muss Dir die Mieterhöhung vielmehr schriftlich ankündigen. Dabei muss sein Schreiben folgenden Anforderungen gerecht werden:
Der Absender des Mieterhöhungsschreibens muss Dein Vermieter selbst sein und das Schreiben muss sich an alle Mieter der Wohnung richten. Handschriftlich unterschrieben sein muss der Brief aber nicht. Deshalb kann er Dir auch als Fax oder per E-Mail zugestellt werden. Kündigt der Verwalter oder ein anderer Dritter die Mieterhöhung an, muss dem Schreiben eine Vollmacht des Vermieters beiliegen.
Der Vermieter muss Dir erklären, warum die Miete angehoben wird. Es reicht nicht aus, wenn er nur einen Paragraphen oder ein Stichwort nennt. Stattdessen musst Du die angekündigte Erhöhung anhand der Begründung nachvollziehen und prüfen können.
In dem Schreiben muss die Erhöhung konkret beziffert werden. Dazu kann der Vermieter entweder die alte und die neue Miethöhe oder die Differenz angeben.
Es muss eindeutig genannt sein, ab wann Du die neue, höhere Miete bezahlen musst.
Handelt es sich um eine Mieterhöhung wegen Modernisierung, müssen außerdem die Gesamtkosten, die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen und der Verteilerschlüssel angegeben sein.
Diese Formvorgaben gelten immer. Hält der Vermieter sie nicht ein, liegt ein Formfehler vor und Du kannst der Mieterhöhung widersprechen. Dadurch bleibt es solange bei der bisherigen Miete, bis Du eine formal richtige Mieterhöhungsankündigung erhältst.
In vielen Fällen braucht der Vermieter außerdem Deine Zustimmung. Deshalb wird er Dir in dem Schreiben meist eine Frist setzen, bis wann Du der Mieterhöhung schriftlich zustimmen sollst. Außerdem wird er Dich auf Dein Sonderkündigungsrecht im Fall einer Mieterhöhung gemäß § 561 BGB hinweisen. Interessante Urteile diesbezüglich findest Du hier.
Du hast generell eine Bedenkzeit, ob Du der Mieterhöhung zustimmen oder Widerspruch einlegen willst. Diese Frist beträgt die Zeit bis zum Ende des laufenden Monats plus zwei weitere Monate. Hast Du das Schreiben also beispielsweise am 13.07. erhalten, musst Du dem Vermieter Deine Entscheidung bis spätestens zum 30.09. mitteilen. Verweigerst Du Deine Einwilligung, kann der Vermieter vor Gericht ziehen und auf Deine Zustimmung klagen. Hält das Gericht die Mieterhöhung für rechtens, musst Du nicht nur künftig, sondern auch rückwirkend die höhere Miete bezahlen.
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©seit 2014 Autor: Ömer Bekar
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