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Für Wohnraum gibt es in jedem Gebiet in Deutschland eine ortsübliche Vergleichsmiete. Anhand dieser können Interessenten und Makler sehen, wie hoch die zu erwartende Miete für ein Objekt etwa sein wird. Dabei dienen vergleichbare Wohnräume als Anhaltspunkt. Wichtig für den Vergleich ist neben einer ähnlichen Lage auch eine ähnliche Ausstattung. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, stellt der Mietspiegel eine beliebte Methode dar. Wichtig ist zudem in vielen Städten Deutschlands die Mietpreisbremse, deren Grenzen sich ebenfalls an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Hamburg als Beispiel
Die Mietpreisbremse als gesetzliche Folge
Die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhungen
Die gesetzliche Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete oder ortsübliche Miete ist § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach setzt sich die Vergleichsmiete aus dem Durchschnitt der üblichen Entgelte, die in der jeweiligen Gemeinde in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wurden, zusammen. Beim Vergleich des Wohnraums sind folgende Faktoren wichtig:
Allerdings gilt die ortsübliche Vergleichsmiete nur für Objekte, deren Miethöhe nicht gesetzlich geregelt ist oder die staatlich gefördert werden. Sozialer Wohnungsbau fällt daher nicht unter die Regelung des § 558 BGB. Der Rahmenwert der ortsüblichen Miete wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Interessenten sollten darauf achten, ob die Netto- oder Bruttomiete sowie die Kalt- oder Warmmiete als Berechnungsgrundlage dienen. Normalerweise handelt es sich um die Netto-Kaltmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Mieterhöhungen eine Rolle.
Ein Beispiel: ortsübliche Vergleichsmiete in Hamburg
Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, ist es wichtig, neben dem Grundpreis für verschiedene Objekte auch die historische Entwicklung der Miete, den Wert der Lage sowie weitere Faktoren zu kennen. Ein offizieller Mietspiegel der Gemeinde hilft dabei, die ortsübliche Vergleichsmiete realistisch zu halten. Er gibt sowohl einen Durchschnittswert als auch eine Spanne zwischen einem niedrigen und höheren Wert für die Gegend an. Der Mietspiegel der Hansestadt Hamburg zum Beispiel wird alle zwei Jahre von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen neu berechnet. Er gibt einen Überblick über 540.000 Wohnungen in der Stadt.
Für Wohnungseigentümer und Mieter ist es so leicht möglich, den Wert ihrer Wohnung im Verhältnis zum sonstigen Wohnraum des Stadtteils einzuschätzen. Dabei ergibt sich in Hamburg normalerweise ein Durchschnittspreis zwischen 8 und 15 € pro m2 im Monat. Vermieter dürfen von dem Wert, den der Mietspiegel mit der ortsüblichen Vergleichsmiete für den entsprechenden Stadtteil vorgibt, nur im Ausnahmefall abweichen. Wenn ein guter Grund vorliegt, ist eine Schwankung von 1,41 € nach unten oder von 1,54 € nach oben möglich. Dabei handelt es sich um die sogenannten Schwankungsbreiten, die ebenfalls im Mietspiegel stehen.
Ortsübliche Vergleichsmiete und Steuern
Vermieter von Immobilien sollten bei der Festlegung der Miete auch die steuerlichen Auswirkungen der ortsüblichen Vergleichsmiete im Kopf haben. Für Vermieter ist es nämlich wichtig, die Werbungskosten nach Möglichkeit in voller Höhe von der Steuer abzusetzen. Wer seinen Wohnraum jedoch beispielsweise zu verbilligten Konditionen vermietet, muss sich auf Kürzungen bei den Werbungskosten einstellen. Das Finanzamt gibt vor, dass eine Unterschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 33 % eine Kürzung der Werbungskosten nach sich zieht. Dies ist vor allem bei der Vermietung an Angehörige relevant. Vermieter sollten sich daher bemühen, ihr Objekt für mindestens 66 % der ortsüblichen Miete zu vermieten, um von den vollen Werbungskosten bei der Steuererklärung zu profitieren.
Die Mietpreisbremse als gesetzliche Folge
In Deutschland gibt es in „angespannten“ Wohnungsmärkten außerdem die Mietpreisbremse – beispielsweise in Berlin. Die genaue Definition ist Ländersache. Bis zum August 2019 haben 13 Bundesländer in einigen Regionen die Mietpreisbremse eingesetzt. Sie ist an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt und gibt vor, dass die Miete bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 % darüber liegen darf. Mieter haben darauf einen einklagbaren Anspruch.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhungen
Bei einer Mieterhöhung sollte man sich zunächst an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Sie lässt sich in der Regel anhand der öffentlich zugänglichen Zahlen der Gemeinden sowie der Lage und Ausstattung der Immobilie leicht ermitteln. Erfahrene Vermieter und Makler können dabei oft sehr genau einschätzen, welche Miete für das Objekt angemessen ist. Eine Mieterhöhung kann außerdem mithilfe des regionalen Mietspiegels begründet werden. Sollte kein offizieller Mietspiegel vorliegen, ist es möglich, in einer Mietdatenbank zu recherchieren oder einen Experten um ein Gutachten zu bitten.
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