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Auf der Suche nach Vermögenserhalt wenden sich konservative Anleger verstärkt Offenen Immobilienfonds zu. Mit einer durchschnittlichen Rendite von 3,7 Prozent p.a. gehört der Anfang 2019 aufgelegte KGAL immoSUBSTANZ zu den erfolgreichsten Vertretern der Gattung. Im Interview erklärt Fondsmanager Peter Windmeißer die Gründe für den Erfolg und warum er auch in Zukunft auf eine defensive Investmentstrategie schwört.
Herr Windmeißer, vor gut drei Jahren ist der KGAL immoSUBSTANZ gestartet. Wie fällt Ihre persönliche Bilanz aus?
Peter Windmeißer: Wenn man das schwierige Marktumfeld während der Corona-Krise bedenkt, hätte es kaum besser laufen können. Wir haben sowohl unsere eigenen Ertragsziele als auch den Schnitt der Offenen Immobilienfonds deutlich übertroffen, die Vermietungsquote beträgt nahezu 100 Prozent und unabhängige Ratingagenturen wie Scope und FondsConsult heben Resilienz und Rendite des Fonds positiv hervor. Unsere defensive Investmentstrategie hat sich rundum bewährt. Das freut mich besonders für unsere Anleger. Sie haben uns einen Vertrauensvorschuss gegeben, als wir Anfang 2019 mit einer Idee und dem Erfahrungsschatz der KGAL angetreten sind. Dieses Vertrauen hat sich bezahlt gemacht.
Warum setzen Sie auf eine defensive Strategie und wie sieht die in der Praxis aus?
Anleger erwarten von einem Offenen Immobilienfonds nicht allein verlässliche Erträge, sondern vor allem Stabilität. Für uns war allerdings bereits bei der Fondsauflegung Anfang 2019 absehbar, dass es nach dem langen Aufwärtstrend an den Immobilienmärkten auch einmal Dellen geben wird. Also haben wir uns zum Ziel gesetzt, ein verlässliches Portfolio aufzubauen, das auch für schwächere Marktphasen gewappnet ist. Dieser Ansatz war während der Corona-Krise genau richtig. Eine wichtige Richtungsentscheidung war dabei, den Schwerpunkt auf die Nutzungsarten Büro und Einzelhandel zu legen.
Ich kenne die Gegenargumente: Hohe Fixkosten, niedrige Gewinnmargen, harte Konkurrenz durch den Online-Handel. Was Shoppingcenter angeht unterschreibe ich das auch alles, dieses Segment haben wir bei der KGAL schon lange vor Corona mit Skepsis betrachtet. Bei Fachmarkzentren sieht das in bestimmten Fällen schon anders aus und Nahversorger haben sich in der Vergangenheit während schwieriger Marktphasen als wahre Stabilitätsanker erwiesen. Deshalb haben wir beispielsweise einen Edeka und einen Rewe-Markt im Fondsportfolio, das sind wunderbar verlässliche, stabile Assets.
Und wie gehen Sie angesichts luftiger Preise im Office-Bereich vor? Lohnt sich der Einstieg überhaupt noch?
Das hat man uns bereits beim Fondsstart vor drei Jahren gefragt, doch wir waren trotz hoher Preise erfolgreich. Wir haben für unseren Fonds eine Art Marktnische gefunden: Wir favorisieren kleinere Objekte im Volumen von bis zu 50 Millionen Euro mit moderaten Mietansätzen in gut angebundenen Lagen. So weichen wir dem Preiskampf großer institutioneller Investoren aus, die sich bevorzugt prestigeträchtigen Objekten im Volumen von 50 Millionen plus widmen.
Dem Trend zum Homeoffice weichen Sie in dieser Nische aber nicht aus.
Aber hat dieser Trend überhaupt einen großen Einfluss? Wir können das in der Praxis nicht feststellen. Die Nachfrage nach Büroflächen ist nach wie vor da, vorausgesetzt die Objekte erfüllen die Anforderungen der Mieter an moderne Bürowelten. Das heißt zum Beispiel, weniger Großraum und mehr flexible Raumkonzepte, die Platz für Kreativität, aber auch individuelle Rückzugsmöglichkeiten bieten. Wir können uns mit dem KGAL immoSUBSTANZ sehr gut auf diesen Wandel einstellen, denn wir haben keine aus der Zeit gefallenen Altobjekte im Bestand, sondern bauen unser Portfolio zukunftsorientiert neu auf.
Stichwort Portfolioaufbau: Planen Sie weitere Akquisitionen?
Ja, wir stehen kurz vor dem Ankauf einer 2020 fertiggestellten Büroimmobilie mit hochkarätigen Mietern und ESG-Zertifizierung. Unser Team mit mehr als 70 Immobilienspezialisten spürt immer wieder Objekte auf, die unseren hohen Erwartungen entsprechen. Dabei bleiben wir unserer defensiven Herangehensweise treu, weil wir uns davon auch in Zukunft Vorteile versprechen.
Warum das? Der Einfluss von Corona lässt spürbar nach.
Aber die Zeiten mit immer weiter fallenden Zinsen sind auch vorbei. In den vergangenen Jahren kam es vermehrt zu Immobilieninvestments, die sich vor allem wegen des schier grenzenlos verfügbaren, günstigen Geldes gerechnet haben. In Zukunft wird das nicht mehr funktionieren, es wird auf durchdachte, langfristige Strategien ankommen.
Das klingt recht verhalten.
Nicht falsch verstehen, ich bin kein Pessimist. Immobilien bleiben für den Inflationsschutz und Vermögensaufbau erste Wahl für konservative Anleger. Wir haben es mit substanzstarken Sachwerten zu tun, es besteht eine große Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Objekten und zudem sind die Mieten im gewerblichen Sektor häufig an die Inflation gekoppelt. Offene Immobilienfonds leisten außerdem einen wichtigen Beitrag zur Diversifikation von Wertpapierportfolios, das zeigt sich 2022 deutlich wie selten zuvor.
Sie spielen auf die turbulenten Märkte an?
Ja, und das Besondere ist, dass es in diesem Jahr sowohl bei Aktien als auch bei Anleihen enorme Kursausschläge gibt. Offene Immobilienfonds sind dagegen wie so oft während schwieriger Marktphasen der Fels in der Brandung, sie bringen Stabilität ins Portfolio.
Was ist mit Immobilienfonds in Zukunft drin, welche Ziele setzen Sie sich mit dem KGAL immoSUBSTANZ? Unser Renditeziel lautet 3,2 bis 3,5 Prozent Rendite per anno - und wir sind zuversichtlich, diesen Wert auch im vierten Fondsjahr wieder zu erreichen. Ein weiteres wichtiges Ziel betrifft die Nachhaltigkeit. Der KGAL immoSUBSTANZ hat sich als ESG-konformer Fonds nach Art. 8 der Offenlegungsverordnung bei der Finanzaufsicht BaFin qualifiziert. Wir leisten mithilfe sinkender co2-Emissionen im Immobilienportfolio einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz.