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Inzwischen ist es ein Leichtes, sich die Arbeits-E-Mails auf dem Tablet anzuschauen, auf dem Smart-TV wichtige Benachrichtigungen zu erhalten oder von unterwegs mit dem Smartphone zu arbeiten. Dieser Trend hat Folgen: Arbeit und Privatleben verschmelzen immer leichter und immer häufiger miteinander. Der Begriff Work-Life-Blending beschreibt dieses neue Phänomen, das zum Beispiel den eigentlichen Arbeitszeitraum immer unwichtiger werden lässt. Dies ist der jungen Generation, die sich mehr Flexibilität und Freiheit wünscht, sehr wichtig. Zugleich stellt dieser fließende Übergang aber auch eine neue Herausforderung für die Work-Life-Balance dar.
New Work in verschiedenen Generationen
Mitarbeitergesundheit und weitere Veränderungen durch Work-Life-Blending
Der englische Begriff „Blending“ beschreibt, dass sich zwei Bereiche miteinander vermischen oder gar verschmelzen. Beim Work-Life-Blending verwischen die Grenzen zwischen Arbeit und Alltag, was zum Beispiel daran liegt, dass immer mehr Arbeitnehmer von zu Hause aus arbeiten. Hier sind sie für Kinder, Partner oder Nachbarn jederzeit erreichbar. Das Home Office etwa bietet die Möglichkeit, nebenbei kleine Kinder im Blick zu behalten oder sich den Weg zur Arbeit zu sparen. Zugleich führt die Verschmelzung von Berufs- und Privatleben aber auch dazu, dass die klassische Work-Life-Balance, ein beliebtes Schlagwort des späten 20. Jahrhunderts, aus dem Gleichgewicht gerät: Wenn die Arbeit stets nur einen Knopfdruck entfernt ist, ist es auch schwieriger, diese vom Privatleben zu trennen. Viele Angestellte und Selbstständige zahlen diesen Preis allerdings gern, da sie so deutlich selbstbestimmter und flexibler arbeiten können.
Der rasante Aufschwung des Internets seit den 1990er-Jahren macht sich inzwischen nicht nur im Entertainment-Bereich, sondern in fast jedem Bereich des Alltags bemerkbar. Die Digitalisierung hat auch die Arbeitswelt ergriffen, die daher auch als „Arbeitswelt 4.0“ bezeichnet wird. Dieser Begriff gehört zu einer Reihe von Konzepten, die die Arbeitsformen und Arbeitsverhältnisse seit der industriellen Revolution beschreiben. Unter Arbeitswelt 1.0 versteht man daher die Industriegesellschaft, die im 18. Jahrhundert entstand. Mit der Arbeitswelt 2.0 gab es die ersten Wohlfahrtsorganisationen, die sich den Interessen der Arbeiter widmeten, was in der Arbeitswelt 3.0 durch die soziale Marktwirtschaft der letzten Jahrzehnte noch stärker wurde.
Die Digitalisierung ermöglicht es nun in der Arbeitswelt 4.0 vielen Arbeitnehmern und Selbstständigen, selbstbestimmt und von jedem Ort der Welt aus zu arbeiten. Für immer mehr Berufe ist es schließlich gar nicht nötig, im Büro zu sitzen: Solange der Arbeitnehmer Zugang zur Cloud und zu seinem Computer hat, kann er die anstehenden Aufgaben von überall aus erledigen. Dies ist als Work-Life-Blending im Rahmen des Arbeitsmarkttrends New Work bekannt.
Das Vermischen von Arbeit und Privatleben bietet auf den ersten Blick viele Vorteile: Arbeitnehmer können sich ihre Zeit selbst einteilen und zum Beispiel von ihrem Lieblingscafé aus arbeiten. Menschen, die vorher wegen schlechten Verkehrsanbindungen oder aus familiären Gründen Probleme damit hatten, zu festgelegten Zeiten in einem Büro zu sein, können nun flexibel von zu Hause oder einem Ort ihrer Wahl aus arbeiten. Zudem nehmen Hierarchien in der digitalen, demokratischen Welt von New Work ab. Die Crowd spielt eine immer größere Rolle und viele Arbeiten lassen sich auch außerhalb des Unternehmens erledigen – Stichwort Crowdworking. Nicht zuletzt sparen Arbeitgeber so an Arbeitsplätzen, Büroraum und physischer Infrastruktur.
Allerdings darf man nicht vergessen, dass das Konzept New Work auch Nachteile mit sich bringt. Dazu gehört zunächst einmal die Herausforderung, mental und physisch einen klaren Rückzugsraum von der Arbeit zu schaffen. Wenn die E-Mails von der Arbeit auch nachts oder am Wochenende abrufbar sind, besteht die Versuchung, immer wieder nachzuschauen und diese zu erledigen. Wer von zu Hause aus oder etwa als Digitaler Nomade arbeitet, muss daher diszipliniert und strukturiert vorgehen, um ein Burn-out zu vermeiden. Zugleich gibt es außerhalb des Büros viele Ablenkungsmöglichkeiten. Außerdem besteht die Gefahr, dass durch die zunehmende Digitalisierung und Automatisierung in der Arbeitswelt 4.0 viele Arbeitsplätze wegfallen.
New Work in verschiedenen Generationen
Das Konzept von New Work, zu dem das Work-Life-Blending als Lebensstil gehört, ist inzwischen ein Megatrend. Das hat zur Folge, dass Experten von einer langfristigen und nachhaltigen Veränderung der Gesellschaft ausgehen. Jedoch sind es vor allem die sogenannten Millennials oder auch Angehörige der Generation Y (geboren zwischen den 1980er- und 1990er-Jahren), die diesen Lebensstil ausprobieren. Da sie mit dem Internet aufgewachsen sind, haben sie schon früh die Möglichkeiten erkannt, die es ihnen für ihren (Arbeits-)Alltag bietet. Die folgende Generation Z (geboren zwischen 1995 und 2010) kann sich schon jetzt darauf einstellen, zu großen Teilen digital zu arbeiten. Ältere Generationen wie etwa die Baby Boomer legen dagegen eher Wert auf eine ausgewogene Work-Life-Balance: Für sie ist die ständige Erreichbarkeit weniger attraktiv. Viele von ihnen bevorzugen einen klassischen Bürojob mit Arbeitszeiten von neun bis fünf Uhr.
Mitarbeitergesundheit und weitere Veränderungen durch Work-Life-Blending
Das agile Arbeiten in der New-Work-Welt sorgt zum Beispiel dafür, dass Büros in Zukunft ganz anders aussehen werden: Dies ist schon jetzt in Coworking Spaces und in mobilen Büros erkennbar. Es handelt sich nicht mehr um einen reinen Arbeitsplatz, sondern um eine oft frei wählbare Arbeitsumgebung. Diese soll interessant und abwechslungsreich sein, Spaß machen sowie die Möglichkeit eröffnen, sich kreativ untereinander zu vernetzen. Idealerweise kann das Work-Life-Blending so die Mitarbeitergesundheit verbessern. Indem nämlich der Arbeitgeber die Aufgaben festlegt, der Mitarbeiter aber seine Arbeitszeit bestimmt, kann er den eigenen Biorhythmus sowie die persönliche Lebenssituation viel besser berücksichtigen. Dies hat nicht zuletzt Auswirkungen auf das Unternehmensklima, die Motivation von Mitarbeitern und die allgemeine Zufriedenheit – und dadurch auch auf die Produktivität.
EINE STIMMIGE BÜROEINRICHTUNG GEHT WEIT ÜBER TISCH UND STUHL HINAUS. ERST MIT EIN PAAR WICHTIGEN ADD-ONS WIRD DAS BÜRO ZUM WOHLFÜHLORT
Die klassische Büroeinrichtung: Das sind Stuhl, Tisch, vielleicht ein paar Rollcontainer, ein paar Regale, eine Teeküche – zumindest für die meisten Menschen. Dabei gehört zu einem stimmigen Büroumfeld noch viel mehr: Es gibt Elemente, die kaum jemand im Arbeitsalltag wahrnimmt und doch sind sie essentiell für eine Atmosphäre, in der man sich wohlfühlt.
Das Großraumbüro fördert zwar die Kommunikation und Kollaboration, hat aber einen entscheidenden Nachteil: die Lautstärke. Sie sorgt nicht nur für eine Einschränkung der Produktivität und des Leistungsvermögens, sondern kann sogar gesundheitliche Folgen haben.
Letztere lesen sich wie die Nebenwirkungen auf einer Medikamenten-Packungsbeilage: Lärm verursacht Stress — der Körper schüttet entsprechende Hormone aus und erhöht den Blutdruck, was wiederum einen negativen Einfluss auf das Herz-Kreislauf-System hat. Dauerhaft erhöhte Lautstärke sorgt für Nervosität, Müdigkeit, Konzentrationsschwäche und eine verminderte Leistung. Sie erschwert die Kommunikation, fördert die soziale Isolation und kann das Lesevermögen, die Motivation und das Langzeitgedächtnis negativ beeinflussen. Kurzum: Lärm schadet der Gesundheit.
Menschen empfinden eine konstante Lautstärke von etwa 65 Dezibel (dB) bereits als störend. Die deutsche Arbeitsstättenverordnung empfiehlt für Büros sogar eine Lärmgrenze von 55 bis 70 dB. Allerdings sind bei einer Unterhaltung in normaler Lautstärke oft schon 63 dB zu messen. Die Belastung durch Geräusche, Gespräche und umhergehende Kollegen liegt im Regelfall also deutlich über der Empfehlung. Damit das Konzept Open Space überhaupt funktionieren kann, sind durchdachte Akustiklösungen unerlässlich.
Wie gut oder schlecht die Akustik eines Raumes ist, hängt von seiner Größe und Beschaffenheit ab. Ein Zusammenspiel von Deckenpaneelen, Schallschutzwänden, Bodenbelägen und passenden Möbeln hilft schon sehr gut dabei, Störgeräusche zu minimieren. Hier geht es zum einen darum, bestimmte Frequenzen aus dem Raumschall zu absorbieren: Der Mensch empfindet niedrige Frequenzen als angenehmer, weshalb man sich bemüht, mittlere und hohe Frequenzen herauszufiltern. Auf der anderen Seite steht die Schalldämmung, die den unmittelbaren Trittschall mindert.
Die wahrscheinlich beste Möglichkeit, die Lautstärke einzudämmen, ist ein Bodenbelag mit Teppich. Am effektivsten schluckt er den direkten Trittschall: Um bis zu 33 dB mindern etwa die Teppichfliesen von Interface die Geh- und Laufgeräusche der Kollegen und das Stühlerücken im Büro. Mit einem speziellen Akustikrücken nimmt Teppich sogar Schall aus dem Raum auf. Hier schafft er bis zu 0.4 aw — beachtlich, wenn man bedenkt, dass 1 aw die völlige Schallabsorption bedeutet. Selbst den Nachhall beeinflussen Teppichfliesen positiv. Damit liegen sie im Vergleich zu anderen Bodenbelägen akustisch ganz klar vorn. Zwar gibt es auch für PVC-Böden besondere Akustikrücken, diese mindern den Trittschall aber nur halb so gut. Gerade in Großraumbüros ist ein Teppichboden deshalb von Vorteil.
Ein weiterer, wenig beachteter Akustikhelfer lässt sich mit einem Blick nach oben identifizieren: Die Decke bietet mit ihrer großen Fläche eine der besten Voraussetzungen für die Schallabsorption. Dabei haben vollflächige Akustikdecken den größten Effekt. Wer aus thermischen oder ästhetischen Gründen lieber eine offene Deckengestaltung bevorzugt, behilft sich einfach mit hängenden Segeln. Sie dämmen in besonders lautstarken Bereichen die Geräusche. Baffle-Systeme sind ebenfalls eine Möglichkeit: Sie bestehen aus einer Vielzahl von Lamellen und fangen den Raumschall großflächig ein. Kantenabsorber und die klassischen Rasterdecken vervollständigen das Akustik-Angebot in Sachen Deckengestaltung.
Schon im typischen Cubicle-Büro der 80er-Jahre wusste man um die Bedeutung von Akustikwänden. Die Trennwände der kleinen Kastenbüros waren meist mit Stoff oder Filz bezogen, um den Schall zu schlucken. Während die Cubicles heute (glücklicherweise) verschwunden sind, bleiben uns die Akustiktrennwände in leichter Abwandlung erhalten. Namhafte Hersteller wie USM und Vitra haben das früh erkannt und bieten zusätzlich zu ihren Möbeln die passenden Akustikschirme.
Modular aufgebaut lassen sie sich nicht nur um Schreibtische herum aufstellen, sondern schaffen kleine Meeting-Räume im Open Space und zonieren den Raum. Noch effektiver ist es, die Paneele direkt an die Wand zu bringen. Durch Farben und verschiedene Formen werden die Platten gleichzeitig zur Kunstinstallation. Die Marke MuteDesign geht mit ihren Akustiktürmen und Cones sogar noch einen Schritt weiter: Durch ihre schlanke Form nehmen diese nicht viel Platz ein, dafür aber umso mehr Schall auf.
Sollten die Maßnahmen noch nicht reichen, gibt es von Herstellern wie Framery und MuteDesign eine ganz spezielle Lösung: In den letzten Jahren haben sich Telefon- und Meeting-Boxen etabliert, die vollkommen schalldicht abschließen. Sie bieten kleine, ruhige Inseln inmitten des Großraumbüros und erinnern optisch sogar an die gute alte Telefonzelle. Ein Pluspunkt: Mitarbeiter, die telefonieren müssen, haben darin nicht nur ihre Ruhe, sondern stören auch die Kollegen in der Nähe nicht durch das Telefonat.
Selbst ganz konventionelle Büromöbel dienen mittlerweile dem Ruhebedarf: Immer mehr Oberflächen werden mit Stoffen oder Filz bezogen, was auch eine ästhetische Veränderung in die Büros bringt. Marken wie Thinking Works versehen ihre Workbenches beispielsweise mit Schallschutz-Baldachinen und Akustik-Trennwänden. Filzauflagen auf Schreibtischen, Stoffpolster auf Rollcontainern, hoch abschließende Rückenlehnen bei Sofas: Immer mehr Möbel werden für die Schallabsorption zweckentfremdet. Kreativität zahlt sich in Sachen Akustik aus.
Am Ende entscheidet nicht der Einsatz eines einzigen Akustik-Elements über den Lautstärkepegel, sondern die durchdachte Kombination von Bodenbelag, Wandpaneelen, Schallschutzdecken und Akustikmöbeln. Nur so entsteht eine Atmosphäre, in der sich Mitarbeiter wohlfühlen und — noch wichtiger — konzentrieren können.
Den größten Teil unseres Arbeitstages halten wir uns im Büro auf — die Sonne spüren wir höchstens in der Mittagspause auf der Haut. Dabei ist Tageslicht einer der wichtigsten Faktoren für den Menschen. Neben der Stimmung und dem Vitamin-D-Wert beeinflusst es auch den Tagesrhythmus. Umso wichtiger ist es, das Licht auch im Büro zu optimieren.
Erst 2003 erkannte man mit der Entdeckung der Ganglienzellen auf der Netzhaut, wie groß der Einfluss des Lichts auf den Menschen wirklich ist. Diese Zellen verbessern nicht etwa das Sehvermögen — tatsächlich haben sie mit dem eigentlichen Sehapparat recht wenig zu tun. Und trotzdem reagieren sie auf Licht, vor allem auf blaues Licht. Sie steuern den Tagesrhythmus, entscheiden, wann wir wach und leistungsfähig sind und wann die Müdigkeit uns einholt. Denn sobald die Ganglienzellen blaues Licht einfangen, hemmen sie die Melatonin-Produktion im Gehirn. Das ist tagsüber durchaus von Vorteil, denn Melatonin macht schläfrig. Wird es dunkel oder schließen wir die Augen, gelangt das Hormon frei in unseren Kreislauf: Wir werden müde.
Bei einem blauen Lichtspektrum von 480 Nanometern sind die Ganglienzellen am empfindlichsten. Wirkt das Licht länger auf den Menschen ein, wird er nicht nur wacher, sondern auch konzentrierter und aufmerksamer. Die Herzfrequenz erhöht sich, ebenso wie die Körperkerntemperatur. Dieser Vorgang lässt sich jedoch nicht nur mit Tageslicht auslösen. Auch künstliches Licht beeinflusst den Menschen. Spätestens mit der Entwicklung der LEDs lässt sich das Farbspektrum von Leuchten so steuern, dass es genau das blaue Spektrum trifft. Sogar die Bildschirme von elektronischen Geräten strahlen blaues Licht ab. Was abends die Melatonin-Produktion hemmt und viele Menschen nicht einschlafen lässt, kann im Büro sehr nützlich sein: Hier greift die Idee des Human Centric Lighting.
Hinter dem Konzept Human Centric Lighting steckt das Ziel, die Lichtstimmung in geschlossenen Räumen genau auf den Menschen auszurichten. Je nachdem, wie die Fläche genutzt wird, setzt man eher stimulierendes Licht im blauen Spektrum oder entspannendes Licht im gelben Spektrum ein. So könnte man sogar den gesamten Tag-Nacht-Rhythmus eines Menschen verschieben: Ein Vorteil, den vor allem Schichtarbeiter erkannt haben.
Im üblichen Rhythmus beginnt der Tag zunächst mit warmweißem Licht. Es hilft den Mitarbeitern, in Ruhe im Büro anzukommen. Etwa eine halbe Stunde später starten sie mit kaltweißem Fokuslicht in die vormittägliche Konzentrationsphase. Erst gegen Mittag bietet sich das warmweiße Licht wieder an, um die Mittagspause einzuläuten. Anschließend überbrückt kaltweißes Licht das Mittagsloch. Gegen Ende des Arbeitstages wird das Spektrum wieder wärmer, um die Mitarbeiter in den Feierabend zu entlassen.
Ein solcher Rhythmus lässt sich allerdings nicht verallgemeinern. Im Zeitalter der flexiblen Arbeitszeit benötigt mancher das Fokuslicht erst um 10 Uhr morgens, während ein anderer zu diesem Zeitpunkt schon zwei Stunden konzentriert arbeitet.
Der Schlüssel zum Human Centric Lighting ist deshalb ein Gleichgewicht zwischen individuellem Bedarf und Automatisierung. Möglich wird das durch eine zusätzliche Einzelbeleuchtung für jeden Arbeitsplatz. So können Mitarbeiter selbst über das passende Lichtspektrum entscheiden, während die allgemeine Bürobeleuchtung leicht heruntergefahren wird — das kommt auch dem Energieverbrauch zugute. Die Konzentration auf Knopfdruck lässt sich bei manchen Leuchtkonzepten sogar per Smartphone steuern. Hersteller wie Glamox oder Osram bieten beispielsweise eine passende App. Auch in dieser Hinsicht wird das moderne Büro immer smarter.
Nicht nur Leuchtkonzepte sind heute an die Cloud angebunden. Das Internet of Things (IoT) hat einen nie dagewesenen Standard der digitalen Steuerung ermöglicht. Die Gebäudeautomation an sich ist keine neue Idee — vor allem für Bürogebäude ist sie bereits seit mehreren Jahrzehnten etabliert.
Und trotzdem haben die Cloud und das Internet of Things sie auf ein neues Level gehoben: Mit Building Management Systems (BMS) — zu deutsch: der Gebäudeleittechnik (GLT) — lassen sich alle Einzelsysteme von Licht über Heizung bis Klimaanlage in einem einzigen System steuern. Die SV Gebäudeautomation bietet beispielsweise intelligente Dashboards, die alle Daten an einem Ort versammeln und die von überall abrufbar sind. So ist das moderne Facility Management selbst aus größerer Entfernung möglich. Sensoren, Stellglieder und Ventile kommunizieren über die Cloud mit den Systemen, stellen die Temperatur ein, steuern die Beschattung und die Luftfeuchtigkeit. Gas- und Rauchdetektoren sorgen zusammen mit speziellen Zugangssystemen für Sicherheit.
Die Vorteile liegen auf der Hand: Eine smarte Steuerung von Licht, Heizung und Klimaanlage senkt deutlich die Betriebskosten — selbst, wenn der Letzte vergisst, das Licht auszuschalten. Auch der Nutzerkomfort steigt: Klimaanlagen kühlen schon morgens das Büro herunter, noch bevor die ersten Mitarbeiter eintreffen. Sie können sich ganz auf ihre Arbeit konzentrieren, ohne sich mit dem Gebäude-Management beschäftigen zu müssen.
Dabei kann ein Smart Office noch sehr viel mehr: beispielsweise die Auslastung von Arbeitsplätzen und Konferenzräumen optimieren. Sensoren stellen fest, wie viele Mitarbeiter bei einem Meeting anwesend sind und weisen je nach Gruppengröße das passende Zimmer zu. So sind die Meeting-Räume immer perfekt ausgelastet. Ähnlich funktioniert es auch mit Arbeitsplätzen.
Im Zeitalter des Activity Based Working sind viele Schreibtische in Büros nicht mehr dauerhaft besetzt. Stattdessen gibt es Workstations, die Mitarbeiter ganz nach ihrem Bedarf nutzen. Sensoren können zum einen feststellen, welche Plätze in der Nähe gerade frei sind. Zum anderen ergibt die Auswertung der Daten im Langzeitschnitt, ob die Arbeitsplätze auch ausreichend genutzt werden. Diese Datenbasis hilft Unternehmen dabei, leerstehende Bürofläche zu vermeiden, und hat damit enormes Einsparpotenzial.
Für das Office Management bedeuten smarte Elemente ebenfalls eine große Entlastung. Gäste melden sich per Tablet an, neue Mitarbeiter lassen sich schneller einchecken und onboarden. Sogar die Koordination von Dienstleistern ist einfacher: Paketboten hinterlegen die Sendungen in smarten Schließfächern und können sie direkt dem passenden Mitarbeiter zuweisen, der sofort benachrichtigt wird. Ist ein Druckertoner leer, sendet das Gerät selbst ein Signal an das Facility Management, das dadurch zeitnah reagieren kann.
Vor allem aber macht das Smart Office den Arbeitsalltag der Nutzer leichter. Anbieter wie Sensorberg haben vollumfängliche Lösungen entwickelt, die sich komplett über das Smartphone steuern lassen. So erfassen Sensoren beispielsweise die Check-in- und Check-out-Zeit des Mitarbeiters, sobald er das Büro betritt. Per Smartphone lassen sich die Meeting-Räume buchen und Temperatur oder Licht regeln. Sind persönliche Einstellungen hinterlegt, geschieht das bei einem Meeting ganz automatisch. Dank smarten Schließfächern ist ein vergessener Schlüssel kein Problem mehr und die Cafeteria funktioniert mit smart pay auch ohne Bargeld. Ein internes Kommunikationssystem sendet Push-Benachrichtigungen, sobald Gäste oder Pakete angekommen sind, informiert über Geburtstage und bietet einen büroweiten Messenger.
Am Ende steht wieder der Nutzer im Vordergrund: Das Smart Office vereinfacht nicht nur die Prozesse für Gebäude-Manager, sondern unterstützt auch ganz konkret die Mitarbeiter — für einen reibungslosen Büroalltag.
Rückenschmerzen und Verspannungen sind bei langen Bürozeiten keine Seltenheit mehr. Für das dauerhafte Sitzen zahlt unser Körper den Preis — auch im Hinblick auf das Herz-Kreislauf-System. 2017 machte eine groß angelegte Studie Schlagzeilen (Lear et al. (2017). The Lancet 390): Über einen Zeitraum von sieben Jahren untersuchten Wissenschaftler insgesamt 130.843 Menschen aus 17 verschiedenen Ländern.
Das Ergebnis: Schon 150 Minuten Bewegung pro Woche können das Risiko für Herz-Kreislauf-Erkrankungen drastisch senken und sogar einen von zwölf Todesfällen verhindern. Aber was tun, wenn die Arbeit keine Zeit für Sport lässt? Wenn bei späten Meetings und Überstunden kaum mehr Raum für eine Radtour oder das Fitnessstudio bleibt?
Die Lösung ist einfach: Das Fitnessstudio kommt ins Büro. Einige Unternehmen haben das Potenzial bereits erkannt, das ein eigener Fitnessbereich bietet: Mitarbeiter, die etwas für ihre körperliche Verfassung tun, sind messbar weniger krank, haben mehr Motivation und können sich besser konzentrieren. Sie starten nach einer Runde Morgensport schon gut gelaunt in den Tag oder nutzen ihre Mittagspause für ein Workout. Ein solches Angebot macht Unternehmen außerdem attraktiver für junge Bewerber — ein deutlicher Pluspunkt im „War of Talents“.
Vor allem größere Unternehmen setzen auf einen eigenen Fitnessbereich. Anbieter wie Technogym, gym80 und Kettler führen beispielsweise eigene Gerätelinien, die auf die Corporate Fitness zugeschnitten sind. Diese haben oft eine tabletbasierte Schnittstelle, durch die Mitarbeiter ihr eigenes Fitnessprogramm einspeichern können. So finden sie ihre individuellen Einstellungen schon vor, sobald sie an das Gerät kommen. Zusätzlich gibt es Fitnessprogramme, die schon auf die Zeitnot der Mitarbeiter abgestimmt sind — eine der häufigsten Ausreden, um das Workout zu vermeiden. Dabei braucht es nicht einmal einen eigenen Fitnessraum. Schon kleine Veränderungen machen viel aus: Sitzbälle als Alternative zu Stühlen, eine Fitnesslounge in einer ruhigen Ecke des Büros. Manche Unternehmen verpflichten sogar Personal Trainer, die zweimal pro Woche mit den Mitarbeitern Übungen direkt am Arbeitsplatz durchführen.
„INCREASING PHYSICAL ACTIVITY IS A SIMPLE, WIDELY APPLICABLE, LOW COST GLOBAL STRATEGY THAT COULD REDUCE DEATHS AND CVD IN MIDDLE AGE.“
– Lee et al. (2017). Physical activity lowers mortality and heart disease risks. The Lancet, 390(10113), 2643–2654.
Sinnvoll ist es auch, das Mitarbeiterpotenzial in dieser Hinsicht auszuloten. Oft gibt es Kollegen, die sehr sportlich sind und sogar einen Trainerschein haben. Gegen einen Ausgleich lassen sie sich vielleicht für die Leitung eines unternehmensinternen Sportkurses begeistern. Aktionen wie gemeinsames Joggen in der Mittagspause oder Yoga-Stunden nach Feierabend sind ebenfalls sehr beliebt.
Das Fitnessangebot in Unternehmen hat sich in den letzten Jahren fast vervierfacht — ein Indiz dafür, wie hoch der Bedarf an sportlichem Ausgleich ist und dass er nicht nur Mitarbeitern zugutekommt.
Das Büro ist für viele nicht mehr nur ein reiner Arbeitsplatz, sondern wird immer mehr zum Lebensmittelpunkt. Umso wichtiger ist es, sich dort rundum wohlzufühlen. Genau die Elemente der Büroeinrichtung, die Mitarbeiter erst auf den zweiten Blick wahrnehmen, sind schließlich entscheidend für das gesamte Umfeld. Erst das passende Gesamtkonzept macht eine wirklich gelungene Büroatmosphäre aus.
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Peter Ulm leitet seit 2011 als Vorsitzender des Vorstands die 6B47 Real Estate Investors AG. Der Fokus des Unternehmens liegt auf Wohnprojekten, die demografische und gesellschaftliche Entwicklungen berücksichtigen und mit präzisen Nutzungskonzepten langfristig attraktive Renditen erzielen.
Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln
Vorteile der Digitalisierung in der Immobilienbranche
Digitale Partner Community Living
Herr Ulm, der Claim von 6B47 ist: „Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln“. Können Sie uns das näher erläutern?
PETER ULM: 6B47 wurde im Jahr 2009 gegründet - auf dem Höhepunkt der Weltrezession und dem Tiefpunkt des Ansehens der Finanz- und Immobilienwirtschaft. Daher wurden dem Unternehmen damals ganz spezielle Parameter in die Wiege gelegt: Innovation bei der Projektentwicklung und Nachhaltigkeit sowie Transparenz bei der Finanzierung.
Was verstehen Sie unter „innovativer Projektentwicklung“?
PETER ULM: Da spielen digitalisierte Prozesse eine große Rolle. Als Projektentwickler fokussieren wir auf Automatisierung, künstliche Intelligenz und Big Data. Mit dem Einsatz dieser Technologien können wir zunächst einmal eine effizientere Marktforschung betreiben, was eine präzisere, zielgruppengerechte Immobilienentwicklung ermöglicht. Zweitens gestalten sich unsere internen Arbeitsprozesse einfacher und effizienter, durch die durchgängige Dokumentation und bessere Kommunikation mit dem Kunden werden Fehler minimiert. Und drittens optimieren wir mit neuen digitalisierten Angeboten ständig unseren Kundenservice.
Wie sieht das konkret in der Praxis aus?
PETER ULM: Beim Wohnbauprojekt „Paragonstraße“ in Wien kooperieren wir beispielsweise mit der Firma Sonderwunschmeister, dem Anbieter einer digitalen Sonderwunsch-App. Im virtuellen Raum können unsere Kunden die Sanitäreinrichtung verändern, aus verschiedenen Fliesen wählen, zusätzliche Steckdosen integrieren und mehr. Zeitgleich werden die Richtpreise kalkuliert. Für unsere Anlegerkäufer integrieren wir mit ROOMHERO derzeit auch die Option „Möblieren“ in den digitalen Sonderwunsch-Katalog. So können wir die Wohnungen auch vollständig eingerichtet anbieten, ohne dass dies für unsere Erwerber oder für uns mit Mehraufwand verbunden wäre.
„Wir haben die Erfahrung gemacht, dass viele Prozesse, die zuvor mehr Schnittstellen und eine gewisse Komplexität hatten, durch Digitalisierung und Standardisierung vereinfacht werden.“
Peter Ulm, CEO von 6B47
Kein Mehraufwand - wie ist das zu verstehen?
PETER ULM: Das ist eben der Vorteil der Digitalisierung: Viele Leistungen lassen sich auslagern, ohne dass es auf Kosten von Transparenz und Kontrolle geht. Der digitale Immobiliendienstleister übernimmt die gesamte Abwicklung. Und die standardisierten Prozesse bringen eine enorme Effizienzsteigerung in der Umsetzung. Ergebnisse kommen schneller zustande.
Gibt es auch Probleme in der Zusammenarbeit von 6B47 mit PropTechs?
PETER ULM: Ich würde eher von Herausforderungen sprechen. Solche agilen PropTech-Teams folgen nicht den Standardprozessen eines Konzerns. Um innovative Lösungen für uns und für unsere Kunden zu etablieren, ist ein höherer Aufwand und eine längere Vorbereitungszeit notwendig. Auf der anderen Seite sparen die entwickelten Lösungen dann später wiederum, wie bereits gesagt, Zeit und Kosten ein.
Vielen Dank für das Gespräch, Herr Ulm!
Laut www.proptech.de zählte die deutsche PropTech-Szene im September 2018 insgesamt 300 Unternehmen - Tendenz steigend. Wir haben Ihnen hier eine Auswahl von Dienstleistern zusammengestellt, die digitalisierte Services rund um das Thema Community Living anbieten.
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Wir zeigen Ihnen, wie Sie limitierte Quadratmeter maximal nutzen und Ihre Mieter mit Stil und Funktionalität begeistern können.
Lassen Sie die Decken heller streichen als die Wände. Das öffnet den Blick nach oben und lässt Räume höher wirken. Ob trendiger Estrich, Parkett oder Laminat: Helle Bodenbeläge sollten in Mikroapartments selbstverständlich sein.
Setzen Sie auf multifunktionale Möbel wie z.B. Schränke mit seitlich integriertem Regal oder Wandbetten. Mit ausziehbaren Tischen, klappbaren Stühlen und Schlafsofas sind Ihre Mieter für Gäste ausgestattet. Ein smartes Interior muss nicht teuer sein, wertet urbane Mikro-Flats aber enorm auf.
Platzieren Sie Stauraum an unerwarteten Stellen – über Türen, Schreibtischen oder auch über dem TV. Es gibt mehr Möglichkeiten, als Sie denken. In Eingangsbereichen und in Bädern zum Beispiel können Regalbretter meist gut direkt unter der Decke angebracht werden.
Wählen Sie Möbel in der Farbe Weiß. Plötzlich wirken selbst sperrige Schränke, Tipp Konsolen und Bücherregale wie Einbauten, die mit der Wand verschmelzen. Das funktioniert besonders gut mit einer Einrichtung im skandinavischen Stil.
Apropos skandinavisches Interior Design: Der puristische Look ist mit viel Weiß, Holz, Grau, Beige und Pudertönen ideal für Mini-Apartments. Er nimmt sich mit minimalistischen Formen, Farben und Materialien zurück und lässt Freiflächen größer wirken. Dazu passen wenige, sorgfältig ausgesuchte farbige Möbel und einzelne Farbakzente.
Schaffen Sie lichte Verhältnisse! Räume wirken optisch größer, wenn möglichst viel Tageslicht hereinfließt. Installieren Sie Jalousien statt Vorhänge. Und mindestens ein großer Spiegel ist ein Muss in Mikro-Apartments. Geschickt platziert, kaschiert er wenig Fläche mit Weitblick und Tiefe. Zudem schafft er mehr Helligkeit, indem er das Licht reflektiert.
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Wie sieht das Wohnen der Zukunft aus? Ein Interview mit Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Capital
Globalisierung, Digitalisierung, Flexibilisierung: Das Leben der Menschen ändert sich rasant und tiefgreifend, gerade in den Metropolen. Arbeits- und Privatleben verschmelzen, die Zahl der Single-Haushalte steigt. Der Anspruch an ein vernetztes, mobiles und flexibles Miteinander ebenso. Das neue Mixed-use-Quartier „kupa“, das derzeit auf dem Gelände einer alten Kuvertfabrik in München-Pasing entsteht, denkt Zukunft voraus – mit Sharing-Angeboten, nachhaltiger Mobilität und einem breiten Portfolio an Services.
Smarte Stadtquartiere bieten mehr als nur Wohnraum
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Sharing-Angebote für 167 Wohnungen
Individualität durch moderne Technologie
Herr Schorn, das Konzept für kupa hat Bauwerk gemeinsam mit Trendforschern entwickelt. Es geht damit auf die aktuellen Wünsche von Wohnungssuchenden nach Mobilität, Kommunikation, Vernetzung und lokaler Verbundenheit ein. Wie „smart“ müssen Wohnungen und Wohnquartiere der Zukunft denn sein?
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JÜRGEN SCHORN: Aus meiner Sicht sind intelligente Stadtquartiere der Ort, an dem wir das Zusammenleben der Zukunft erfahren können. Sie bieten mehr als nur Wohnraum. Sie können als urbaner Mikrokosmos unterschiedliche Nutzungen an einem Ort vereinen. Und das für viele unterschiedliche Bevölkerungsgruppen: Singles, Paare und Familien, Alt und Jung. Das beginnt bei intelligenten und flexiblen Grundrissen, die es zum Beispiel ermöglichen, zu Hause ein Homeoffice einzurichten. Aber auch über die einzelne Wohnung hinausgedacht: Sharing-Bereiche im Quartier, die die Kommunikation fördern oder das Arbeiten von zu Hause ermöglichen. Und wir müssen heutzutage auch Mobilität mitdenken. Vom hochwertigen Fahrradständer auf Gemeinschaftsflächen über Carsharing auf dem eigenen Parkplatz bis zur E-Ladestation in der Tiefgarage.
Wie setzen Sie diese Service-Vielfalt konkret im späteren Quartier um?
JÜRGEN SCHORN: Eine eigens für das Projekt entwickelte App ist als zentraler, digitaler Hub des Quartiers geplant. Über sie können die Bewohner nicht nur Autos, Fahrräder, E-Scooter und Sharing-Flächen mieten. Auch Concierge-Dienste lassen sich darüber buchen. So können die Bewohner beispielsweise in den Urlaub oder auf Geschäftsreise fahren – der Concierge übernimmt in dieser Zeit das Blumengießen oder kümmert sich nach Rückkehr um die Beauftragung eines Wäscheservices. Darüber hinaus ist ein intelligentes Paketpostsystem geplant. Auch das wird über die kupaApp bedient, die mit Zustelldiensten, Concierge und Bewohnern vernetzt ist. Eine Paketboxanlage ermöglicht den Empfang und Versand der Post – egal, ob die Bewohner anwesend sind oder nicht. Zustellung und Rücksendung sind jederzeit und mit allen Paketdienstleistern möglich.
Also liegt ein sehr großer Fokus auf dem Angebot von Services und Sharing-Modellen.
JÜRGEN SCHORN: Auf jeden Fall. Unser Projekt kupa geht zu 100 % auf den gesellschaftlichen Megatrend Sharing ein. Die kupa kitchen können Bewohner beispielsweise für größere Feierlichkeiten anmieten. Auch Dachterrassen und eine Fahrradwerkstatt wird es für alle geben. Zudem bieten wir E-Bikes, Lastenfahrräder, Autos und E-Scooter im Sharing-System an. Ohne die Sharing-Angebote in einem solchen Objekt mit rund 167 Wohnungen könnten sich die Wenigsten all diese Flächen und Services leisten – abgesehen davon, dass sie viel Fläche beanspruchen und damit innerhalb eines Quartiers gar nicht für jeden persönlich umgesetzt werden könnten.
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Ist Smart Home denn ein Thema in den Quartieren der Zukunft?
JÜRGEN SCHORN: Digitalisierung und moderne Technologien sind für uns selbstverständlicher Bestandteil unserer Projekte. Ob das nun das Smart-Home-System ist oder die App, mit der ich mich mit der Community vernetzen und Services nutzen kann. Allerdings sind die Wünsche an das Smart Home so unterschiedlich wie die Bewohner, die in kupa einziehen. Dem einen reicht es aus, wenn er von unterwegs aus seine Heizung und die Waschmaschine steuern kann. Ein anderer möchte zudem auch Jalousien, Licht oder den Kühlschrank nach seinen Bedürfnissen konfigurieren und fernsteuern. Und wieder ein anderer lebt bewusst ganz ohne Smart Home. Wir haben daher alle Wohnungen mit einem KNX-Bussystem vorgerüstet. So kann jeder Bewohner individuell entscheiden, inwiefern er seine Immobilie vernetzen möchte.
Moderne Quartiere werden also ausschließlich smart gedacht?
JÜRGEN SCHORN Nicht ganz: Unsere Kunden sind zwar technikaffin und digital vernetzt, aber wir spüren auch den Wunsch nach „Digital-Detox“. Das ist das, was der physische Aspekt einer Gemeinschaft leisten kann. Nachbarn unterstützen und helfen einander – ob beim gemeinsamen Schrauben in der Fahrradwerkstatt oder beim Rooftop-Farming auf der Dachterrasse. Das können wir gerade jetzt, während der Corona-Krise, beobachten. In Zeiten von Individualisierung und Anonymität ist das Netzwerk aus Freunden, Kollegen und Nachbarn wichtiger denn je.
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DAS SMART HOME AUS VERMIETERSICHT — HYPE ODER MEHRWERT UND MEHR WERT?
Der Tech-Bereich ist schnelllebig und bringt fast jede Woche einen neuen großen Hype hervor. Mancher Trend prägt die Zukunft, andere verschwinden schnell wieder. Ein Begriff bleibt dabei anhaltend in den Köpfen: Smart Home oder auch Smart Living — beides längst keine Eintagsfliegen mehr. Das neue, smarte Leben und Wohnen weist heute schon den Weg in die Normalität der Zukunft.
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Smart Home und Smart Living kommen – und am Ende kommt keiner an ihnen vorbei
Smart ist das neue beliebt
Abends nach Hause kommen, überall geht gedämpftes Licht an und dank Heizung oder Klimaanlage ist der Raum schon angenehm temperiert. Dafür haben sie vollautomatisch registriert, wann sich die Bewohner auf den Weg nach Hause gemacht haben, sich kurz die aktuelle Wetterlage aus dem Internet geholt und sich passend eingestellt. So oder so ähnlich ist es heute in einem Smart Home möglich. 2018 lebten schon rund 16 % der deutschen Haushalte in einem derart automatisierten oder smarten Zuhause. Für das Jahr 2022 erwarten Branchenexperten eine Verbreitung bis in jeden dritten Haushalt. Ein früher Vorreiter war Microsoft-Gründer Bill Gates: Während die Welt noch lernte, sein Windows 95 zu bedienen, dachte Gates schon ein ganzes Stück weiter. Er hatte die Vision eines Hauses im Sinn, das für seine Bewohner oder Besucher von der Raumtemperatur über die Lieblingsmusik im Hintergrund bis zu den Bildern an der Wand automatisch alles anpasst – und das in jedem Raum, durch den sie sich bewegen.
„A decade from now, access to the millions of images and all the other entertainment opportunities I’ve described will be available in many homes and will certainly be more impressive than those I’ll have when I move into my house in late 1996. My house will just be getting some of the services a little sooner.“
Bill Gates in „The Road Ahead” über sein Smart Home
Viele dürften die damals rund 63 Millionen Dollar teure, „Xanadu 2.0“ getaufte Hightech-Villa von Gates lange nur für Extravaganz gehalten haben. Sie müssten sich heute eigentlich bei dem Microsoft-Gründer entschuldigen, denn er entwarf schon damals das, was gut zwei Jahrzehnte später zunehmend Alltag und Normalität sein würde: ein Smart Home. Bestanden dazu noch vor wenigen Jahren viele Vorbehalte unter den Konsumenten (zu teuer, kein großer Nutzen, zu komplexe Technik), zeigten die Umfragen anschließend eine kontinuierliche Bewegung von Bedenken zu Begeisterung mit jedem weiteren Jahr. Durch immer mehr Anbieter von immer mehr smarten Komponenten und Systemen, die von der Beleuchtung über die Heizung bis zum Rollladen praktisch die ganze Haustechnik steuern können und sich zudem immer einfacher installieren lassen, hat sich diese Entwicklung zunehmend schneller vollzogen.
Schon lange investieren nicht nur Immobilieneigentümer in die Technik – viele Mieter haben sich auf eigene Kosten ihr Zuhause smart gemacht. Dafür mussten sie nicht einmal ihre Vermieter fragen, weil sich die allermeiste Smart-Home-Technik 2020 leicht und rückstandslos wieder entfernen lässt. Im Gegensatz zu früherer Hausautomatisation kommt die Technik ohne große Installation und Kabelverbindungen aus. Viele Geräte benötigen einen Stromanschluss, aber die komplette Kommunikation funktioniert drahtlos per Funk, über WLAN und Internet oder Bluetooth – oft mit Akku. Das eröffnet ein weites, smartes Feld. Nur in wenigen Fällen wie beispielsweise dem Umbau eines handbetriebenen Rollladens zum intelligenten Sonnenschutz ist der Segen des Vermieters wegen tieferer Eingriffe erforderlich. Oder sollte jener im Sinne der Attraktivität und des Immobilienwerts vielleicht sogar selbst in smarte Technologie investieren?
Nach dem Parkett kommt smarte Technik
In den USA gehört Komfort zu den wichtigsten Gründen, warum Smart-Home-Technik gekauft wird. Hierzulande überwiegt dagegen deutlich die Absicht, Energie und damit Energiekosten durch intelligente Objektsteuerung zu sparen.
So können Vermieter kaum direkt profitieren, wenn sie nicht gerade Räumlichkeiten im Objekt selbst nutzen. Klare Vorteile für ein Investment ergeben sich aber an drei anderen Stellen: Erstens schwingt sich Smart-Home-Technik nach hochwertigen Einbauküchen oder Parkettböden zum nächsten Premium-Standard eines Mietobjekts auf. Mit solcher Ausstattung gewinnt es klar an Attraktivität. Das bedeutet zweitens eine gewisse Wertsteigerung der Immobilie, wenn dabei auf die großen, verbreiteten Systeme etablierter Hersteller gesetzt wird. Das gewährleistet trotz laufender technischer Innovationen einen hohen Nutzwert über längere Jahre – Updates und diverse Verbesserungen inklusive. Drittens warten bei der staatlichen KfW-Bank eine Reihe zinsgünstiger Kredite, Tilgungszuschüsse oder auch allgemeine Zuschüsse, wenn Vermieter in smarte Energieeffizienz, mehr Sicherheit oder eine altersgerechte Architektur ihrer Objekte investieren. Let’s get smart!
„Das Smart Home muss offen und einfach sein.“
George Yianni, Head of Technologs Philips Hue
An einzelnen Heizkörpern oder an der Wand für die Fußbodenheizung senken sie schnell die Heizkosten. Per Zeitplan, über eine Smartphone-App oder auf Kommando an verschiedene Sprachassistenten passen sie individuell Wohnungs- oder Zimmertemperatur an. Besonders effizienter Komfort entsteht mit Geofencing: Die Thermostate erhalten dabei Informationen über den Standort der Bewohner, senken die Temperatur automatisch, wenn sie gehen, und heizen rechtzeitig wieder ein, wenn sie auf dem Rückweg sind. Zusätzlich können Vermieter hier festlegen, dass niemals die gewünschten Mindesttemperaturen unterschritten werden – ein Plus, um Schimmel vorzubeugen.
Smarte Beschattung oder Rollläden:
Beide geben zusätzlichen Komfort und unterstützen außerdem das Management der Raumtemperatur. Durch Sensorik oder die Nutzung von Live-Wetterdaten schließen sie sich, wenn zu große Hitze droht, oder öffnen sich, um in der kalten Jahreszeit gezielt Sonnenstunden für die natürliche Erwärmung des Objekts zu nutzen.
Smarte Rauch- und Wassermelder:
Im Unterschied zu typischen Stand-alone-Lösungen haben die smarten Vertreter einen bedeutenden Vorteil: Sie melden Rauchentwicklung oder Wasseraustritt nicht nur mit lokalem Alarm, sondern parallel mit einer E-Mail oder Mitteilungen auf die Smartphones hinterlegter Nutzer. Abwesende Bewohner, aber auch Hausmeister oder Hausverwaltung sind so sofort über die Gefahr informiert und können unmittelbar darauf reagieren. Natürlich lassen sich die smarten Geräte auch über Funk auslesen – so ist die Inspektion auch auf Entfernung möglich und lästige Prüftermine entfallen.
Ab jetzt öffnen Bluetooth, Fingerabdruck oder PIN-Eingabe Tür und Tor. Smarte Schlösser verriegeln sich automatisch zu gewünschten Zeiten oder wenn Personen das Objekt verlassen. Ein Schlüssel wird obsolet und teurer Schließanlagentausch nach Schlüsselverlust schlichtweg überflüssig.
Diese und andere Smart-Home-Technik von der Videotürkamera bis hin zu intelligenter Beleuchtung oder integrierter Stromzählung in allen Schaltern oder Steckdosen eröffnet neue Qualitätsstandards für Mietwohnungen – insbesondere bei Premium-Objekten.
Der Standard für möbliertes Wohnen, Coliving oder Serviced Apartments
Speziell möblierte Wohnungen erlauben das Angebot eines multifunktionalen, vielschichtigen Smart Homes bis hin zu Details wie Beleuchtungskonzept oder Sprachsteuerung.
Damit steigert sich die Attraktivität einer Wohnung in dem mehrheitlich technikaffinen Kreis potenzieller Mieter überdurchschnittlich und das Objekt hebt sich gut vom Markt ab. Und mehr: Verbunden mit smarten Schließsystemen entstehen auch in Bereichen wie Coliving oder Serviced Apartments alltägliche Erleichterungen für Mieter, Vermieter oder Servicepersonal.
Intelligente Türsysteme übermitteln schon bei der Online-Buchung eines Apartments automatische Zugangscodes, die später mit Ende des Aufenthalts wieder verfallen. Ein 24/7-Check-in oder -Check-out ohne persönliche Schlüsselübergabe wird möglich und statt langem Warten auf den Mieter vor Ort übernimmt eine Videobotschaft auf dem Bildschirm die persönliche Begrüßung. Servicepersonal erhält zu festgelegten Zeiten eigene Zugänge und auch Handwerker werden automatisch eingelassen, wenn Reparaturbedarf ist – ohne, dass der Mieter vor Ort sein muss. Convenience ist hier das oberste Gebot.
Vermieter oder Verwalter behalten dabei immer die volle Kontrolle und das von überall aus per App. Viele große Hotels setzen schon lange auf vergleichbare Schließsysteme, ihre Möglichkeiten und ihre Sicherheit. Zu wesentlich geringeren Kosten lassen sich nun auch einzelne Apartments oder kleinere Objekte durch Smart-Home-Türschlösser mit diesem Mehrwert ausrüsten.
Ob sie das alles anbieten wollen, können Vermieter abwägen. An anderer Stelle in der neuen Techniklandschaft haben sie keine Wahl, eventuell nur noch ein paar Jahre Zeit. Stichwort: Smart Metering. Wärmemessgeräte oder Stromzähler müssen bis 2027 beziehungsweise 2032 vollständig auf die nächste intelligente Generation umgestellt sein. Einfache Fernablesung, verbesserte Verbrauchsinformationen und damit Hilfe beim Energiesparen und letztlich der Klimaschutz sind die Gründe dafür.
Das ist sicherlich noch eine Weile hin, aber schon ab diesem Jahr können Mieter auch unterjährig Informationen zu ihrem Heizkosten- oder Warmwasserverbrauch beim Vermieter für eine Verbrauchsoptimierung abfragen. Ohne smarte Technik bedeutet es einigen Aufwand, dieser neuen Informationspflicht nachzukommen.
„Smart Home und andere vernetzte Produkte richten sich nicht nur an Private. Sie werden auch im Business einen großen Einfluss gewinnen. Und genau wie jedes Unternehmen, das um die Jahrtausendwende das Internet zunächst ignorierte, laufen diejenigen, die jetzt dieses neue Internet der Dinge ignorieren, Gefahr, abgehängt zu werden.“
Jared Newman, Tech-Experte und Journalist
Smart Home und Smart Living kommen – und am Ende kommt keiner an ihnen vorbei
Das smarte neue Leben, Wohnen oder Arbeiten entwickelt sich in Deutschland in vielen Bereichen im Interesse von Nutzern, Politik und Wohnungs- oder Immobilienwirtschaft stark unter dem Fokus von Energieeffizienz und Klimaschutz. Es sorgt mittel- und langfristig für hohe Nachhaltigkeit und zahlt sich unmittelbar durch Kostenersparnis aus. Diese Entwicklung ist nicht mehr aufzuhalten. Ihre Möglichkeiten sind schon jetzt enorm. Sie werden zweifellos immer weiter wachsen, aber das Warten auf diese Updates schafft keinen großen Vorteil. Im Gegenteil: Noch können Entwickler, Investoren, Planer, Vermarkter oder Vermieter hier herausragen. Smart-Living-Konzepte sind heute noch eine Kür, die Herzen gewinnt, morgen oder übermorgen werden sie zum Pflichtprogramm, das man besser nicht zu spät umsetzt.
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Illustration: ikuvshinov/Adobe Stock, Taras Livyy/Adobe Stock
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Das Maximum an Wohnqualität auf minimalem Raum: mit intelligenten, multifunktionalen Möbeln
Der Raum zum Leben und Arbeiten verändert sich rasant. Vor allem in den Städten wird er immer kleiner, da bleibt für sperrige, alte Möbel kein Platz mehr. Möbeldesign und -entwicklung müssen jetzt vieles neu denken – und das gelingt schon sehr gut.
Die Welt braucht jetzt Verwandlungskünstler
Ein Blick in neue Arbeits- und Wohnwelten
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Smarter arbeiten und leben
Die Welt braucht jetzt Verwandlungskünstler
Sie heißen Bumblebee oder Optimus Prime: Roboter, die sich kurzerhand zu Autos, Flugzeugen und mehr verwandeln. Ganz so weit reichen die Umbaumöglichkeiten bei modernen Transformer-Möbeln nicht, aber das Prinzip ist das gleiche. Ein Schlafsofa ist dafür das bekannteste Beispiel. Mit ein paar Handgriffen verwandelt es Wohnraum am Tag zur Schlafstätte in der Nacht und lässt sich genauso schnell wieder umbauen. Längst bieten auch andere Möbel derart platzsparende Multifunktionalität an, denn hier liegt ein großes Problem moderner Gesellschaften: In ihren urbanen Zentren ist Fläche Mangelware geworden und wird häufig zum immer teureren Luxusgut.
„Mikroapartments in Top-Lagen sprechen nicht nur Studenten, sondern auch Reisende oder Berufspendler an [...]; die Analyse hat gezeigt, dass 30-35 % der Mieter in privaten Studentenheimen keine Studenten waren.“
CORESTATE Capital Group, Frankfurt am Main
Trotzdem ziehen große und größere Städte die Menschen wie Magneten an und verzeichnen fast überall auf der Welt ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Lösungen wie Micro Living in kleinen, oft möblierten Apartments oder die wachsende Zahl der Micro Offices in Business-Centern geben erste Antworten und weisen Wege, wie die Platzprobleme zu lösen sind. Hier findet man auch immer mehr Transformer-Möbel, denn anders als gewöhnliches Mobiliar können sie die Mikroräume mit viel Funktionalität füllen, ohne sie physikalisch zu überfüllen.
Ein Blick in neue Arbeits- und Wohnwelten
Als vor wenigen Jahren der „Carmel Place“ in Manhattan mit 23 bis 25 m² großen Micro-Living-Apartments in Modulbauweise eröffnet werden sollte, standen für die 55 Einheiten rund 60.000 Interessenten Schlange. Ganz so extrem ist die Nachfrage hierzulande (noch) nicht, aber in der Hauptstadt erreichen ähnliche Anlagen wie das „Q216“ oder das „Studio B“ immer wieder Auslastungen von 90 % oder mehr. Zwischen 20 und 40 m² messen hier die Wohnungen, die in erster Linie bei Business-Mietern, Auszubildenden und Studenten gefragt sind.
Quelle: ORI, Inc., Transforms
Wer durch Apartments dieser Größe spaziert, entdeckt schnell überall Transformer-Möbel – das Schlafsofa ist darunter schon eher ein Auslaufmodell. Stattdessen liegen an oder in den Wänden installierte Klappbetten wie die SmartBeds von Transforms im Trend. Es gibt sie als Einzel- oder Doppelbetten mit ausklappbaren Regalen oder Tischen auf der anderen Seite des Möbels. Alles in einem: tagsüber daran arbeiten, nachts darauf schlafen.
Betten und Tische sind prädestiniert für praktische Transformationen: Sie werden ausgezogen oder geklappt und schnell entsteht eine neue Nutzungsmöglichkeit, während ansonsten möglichst viel der kleinen Fläche frei bleibt. Dieser hohe Wohnwert muss heute mehr denn je gegeben sein, denn mit der Corona-Pandemie hat sich auch die Arbeitswelt gewandelt. Immer häufiger arbeiten Menschen nun von zu Hause aus und die Wohnung gewinnt wieder mehr an Bedeutung. Hier möchte man sich wohlfühlen – auch im Micro Living. Ein bequemes Sofa ist dafür unverzichtbar: Mit einem integrierten Regal oder sogar Schrank eröffnet es ganz neue Ebenen der Multifunktionalität.
In vielen solcher Möbel zeigt sich dann gleich noch eine weitere wichtige Entwicklung, die sich immer mehr Mieter wünschen: Smart Home oder Smart Living. Neben zahlreichen separaten Lösungen verschmilzt die Technik immer mehr mit den Möbelstücken. Robotic Furniture von ORI ist dafür wahrscheinlich das beste Beispiel. Per Knopfdruck, App oder Voice Control bewegt sich eine multifunktionale Schrank-Bett-Schreibtisch-Wand im Raum und entfaltet wahlweise das Schlaf-, Wohn- oder Arbeitszimmer. In der Wohnwelt von morgen tragen solche Lösungen zweifellos dazu bei, knappen Raum noch besser auszunutzen und gleichzeitig den Wohnwert zu steigern.
Wenn der heimische Schreibtisch genauso viele Stunden am Tag genutzt wird wie das Bett nebenan, braucht auch das Homeoffice ein Update. Dabei stellt sich nicht nur im Micro Living die Frage, wie mit wenig Platz ein optimaler Arbeitsplatz entsteht. Denn auch in vielen größeren Wohnungen sind die meisten Quadratmeter längst vergeben.
Eine besonders eindrucksvolle Möglichkeit, um Platz zu sparen, sind die schwebenden NOLEX-Schreibtische von Floating Office. Bei Nichtgebrauch hängen sie als Design-Objekte unter der Decke und senken sich auf Knopfdruck herab, wenn der Arbeitstag beginnt. Der Clou dabei: Mit unterschiedlichen Höheneinstellungen schaffen sie einen Steh- oder Sitzarbeitsplatz und tun damit viel für einen gesunden Rücken. Ein Homeoffice mit wenig Platz kommt jedoch auch ohne Hightech aus: Ein Klappmechanismus leistet hier ebenso gute Dienste und lässt die Arbeitsfläche wie beim Fläpps-Sekretär von Ambivalenz schnell an der Wand verschwinden – ein vollwertiger Arbeitsplatz im Bilderrahmen-Format.
„Die Zukunft ist eine, in der Wohnräume unglaublich technologisch anspruchsvoll und intelligent sind, die Technologie jedoch eher eine Hintergrundrolle spielt - sie erfordert unsere Aufmerksamkeit nur dann, wenn sie wirklich benötigt wird und nicht länger als nötig.“
Dominic Harrison, „Director of Global Trends“ at Foresight Factory
Vom Home zurück ins Office
Der starke Homeoffice-Trend wird anhalten, selbst wenn er die persönliche Präsenz in vielen Büros und Unternehmen nicht vollständig ablösen wird – es bahnt sich eine Koexistenz an. Im Zuge der Entwicklung wird sich trotzdem einiges ändern, denn viele Unternehmen benötigen ihre alten Flächen dann schlicht nicht mehr in vollem Umfang. Also stellt sich auch hier die Frage, wie auf limitiertem Platz ein Maximum an produktivem Office Space entstehen kann.
Immer mehr Mitarbeiter wünschen sich an ihrem Arbeitsplatz höhenverstellbare Schreibtische – und das mit Recht, leidet doch jeder zweite Deutsche an Rückenschmerzen. Statt Schreibtischplatten mit Chef-Maßen gibt es kleinere Modelle passend zu den neuen Büros, aber ohne jeden Abstrich bei Ergonomie oder Funktionalität. Praktisch sind Transformer-Möbel außerdem für Community-Bereiche. Ist der Platz begrenzt, sind getrennte Event-, Lounge- und Meeting-Areale im Büro eine Wunschvorstellung. Mit multifunktionalen Möbeln lässt sich die Fläche jedoch schnell an verschiedene Anforderungen anpassen. Beispiele sind hier eine ausklappbare Tribüne, stapel- und ausklappbare Tische für verschiedene Anordnungen im Raum oder bequeme Sitzelemente, die gleichzeitig als Stehtisch dienen können.
Smarter arbeiten und leben
Transformer-Möbel oder Multifunktionsmobiliar sind innovative, intelligente Konstruktionen. Sie zeigen immer wieder, dass Form und Funktion sehr gut Hand in Hand gehen können. Mit ihrer Funktionalität erleichtern diese Möbel den Weg in neue Wohn- und Arbeitswelten. Es sind smarte Möbel, auch wenn sie nicht immer gleich die neue technische Komponente dieses Attributs mit sich bringen – hier bleibt Luft für die nächste Entwicklungsstufe. Möbel für zu Hause oder das Büro und smarte Technik beginnen bereits heute, langsam miteinander zu verschmelzen. In nicht allzu ferner Zukunft sind sie mit weiterer Effizienz und Funktionalität untrennbar miteinander verbunden.
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Quelle: Markus Spiske, Unsplash
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ZEITGEMÄß. SMART. WERTSTEIGERND. Wie können Wohnungsunternehmen mit digitalisierten Mieterservices langfristig stabile Erträge erwirtschaften?
Kosten sparen mit integraler Planung
Mieter-Apps und Portale im Aufwind
Das LEGO-Prinzip kann Bauen kostengünstiger machen, Time-to-Market reduzieren, Wohnkonzepte flexibilisieren, die Qualität und Effizienz der Vermietung steigern und insgesamt zu einer höheren Marktadaptivität und Wertschöpfung in der Wohnungswirtschaft führen.
Während die Grundrisse im Quartier Essen 51. gemäß LEGO-Prinzip effizienter werden, wächst die Qualität des Wohnens durch Service-Bausteine für die Mieter: „Smarte“ Technologien, Sharing-Angebote für Autos und Fahrräder und gemeinschaftlich genutzte offene Wohnbereiche werden zur optionalen Nutzung angeboten. „Unser Anspruch ist generell, bezahlbaren Wohnraum in guter Qualität zu schaffen und mit zusätzlich wählbaren Leistungen und Services anzureichern“, so Wolfgang Thelen, Inhaber der Thelen Gruppe.
Kosten sparen mit integraler Planung
Dem LEGO-Prinzip folgen auch Gebäudeautomation und Energiekonzepte von Essen 51. „Der Fokus liegt darauf, Systeme modular und adaptiv zu gestalten, so dass die jeweils zukunftsfähigste und effizienteste Technologie installiert werden kann, ohne dass das Gesamtsystem erneuert werden muss“, erläutert Geschäftsführer Wolfgang Thelen. „Unser Ziel ist, innovativste Technik und Energiekonzepte vorausschauend zu integrieren und stufenweise umzusetzen.“ Zur ganzheitlichen Realisierung des Stadtquartiers hat die Thelen Gruppe die Engineering GmbH gegründet und ein eingespieltes 15-köpfiges Projektteam ins Haus geholt. So kann Essen 51. effizient und mit wenigen Schnittstellen entwickelt, geplant und gemanagt werden, was – auch auf lange Zukunft gesehen – Zeit und Kosten spart.
Einer der Produkt- und Systemlieferanten von Essen 51. ist Norman Sahl Poynor. Sein Unternehmen SV Gebäudeautomation mit Sitz in Weiterstadt ist spezialisiert auf modulare Smart-Home-Systeme, die über die Smart Building-Software betrieben werden. Immobilienunternehmen können mithilfe digitaler Komponenten, Wohnumgebungen auf die Bedürfnisse ihrer Kunden ausrichten.
Quelle: Glen Carrie, Unsplash
Sahl Poynor gibt Auskunft über smarte Services im Projekt Essen 51. allgemein und über AAL-Lösungen für ältere Menschen im Speziellen:
Herr Sahl, Essen 51. steht für die zukunftsweisende Entwicklung eines „smarten Quartiers“. Was ist darunter zu verstehen?
„Beim Projekt Essen 51. sitzen von Anfang an die beteiligten Architekten, Stadtplaner, Projektentwickler sowie die Produkt- und Systemlieferanten urbaner Technologien an einem Tisch. Das ist eine sehr seltene Chance: Wir können eine modular aufgebaute technische Ausstattung installieren, die sich an die unterschiedlichen Bedürfnisse der Mieter nach Wohnkomfort, Sicherheit, Nachhaltigkeit und Gesundheit individuell anpassen lässt.“
Auf der Webseite von Essen 51. wird von einer „fortschrittlichen digitalen Infrastruktur“ gesprochen. Was beinhaltet diese?
„Das Herzstück des Quartiers bilden ein übertragbares Smart City-Framework und eine Informations- und Kommunikationstechnik-Architektur. Sie sorgen dafür, dass die einzelnen Technologien im Quartier miteinander vernetzt und aufeinander abgestimmt werden – von Smart Home und Home Consumer Electronics über Smart Lightning, Mobility-on-Demand und Smart Energy Grids bis hin zur digitalen Kommunikation der Mieter untereinander und mit der Quartiersleitung.“
Wie werden smarte Technologien den Alltag der älteren Bewohner erleichtern?
„Bei den Einbauten werden bewusst technische Lösungen gewählt, die für ältere Nutzer leicht bedienbar sind und niedrigschwellig umgesetzt werden können. Dazu zählen beispielsweise die automatische Überwachung und Abschaltung des Herdes bei Nutzungsunterbrechung oder Abwesenheit, die Möglichkeit, die gesamte Beleuchtung, die Heizung und Elektrogeräte beim Verlassen der Wohnung mit einem einfachen Schaltbefehl auszuschalten. Bei einem Sturz können automatisch zusätzlich zum Arzt Nachbarn oder Verwandte benachrichtigt werden. Ein digitaler Home-Assistent wertet Vitaldaten aus und gibt Gesundheitshinweise.“
„Ein breites Dienstleistungsangebot bietet ebenso Komfort und Unterstützung wie die Smart-Living-Technologie. Die Konzepte passen sich den Bedürfnissen der Nutzer an und bieten einen spürbaren Mehrwert an Lebensqualität.“
Wolfgang Thelen, Inhaber Thelen Gruppe
Bei einigen Marktteilnehmern wird das Smart-Service-Konzept von Essen 51. nicht auf Begeisterung stoßen. Schließlich hatte die Immobilienbranche es bisher nicht nötig, innovativ zu agieren. Das Bauen, Verkaufen, Vermieten und Betreiben von Wohnungen war immer ein wasserfestes Geschäftsmodell. Tatsächlich wirkt die deutsche Wohnungswirtschaft im Gesamtbild noch immer wie eine verwöhnte Diva, die sich ihr „Gefolge“ aussuchen kann. Aber steigende Kundenindividualität, Digitalisierung und Kostendruck wirken langsam, aber stetig auch auf die deutsche Immobilienbranche. Nicht nur im Wohnungsbau ist ein allmählicher Wandel zu einer flexibleren, individuelleren Konzeption zu beobachten – auch die Rolle der Wohnungsbaugesellschaften entwickelt sich hin zu einem zentralen Anbieter von Services rund um die Wohnung. Denn mit der zunehmenden Digitalisierung der Welt steigen auch die Ansprüche der Mieter an technische Ausstattung und Dienstleistungen.
Mieter-Apps und Portale im Aufwind
Auffallend viele große Wohnungsgesellschaften bauen derzeit ihr Angebot an mieternahen Services kontinuierlich aus. Die LEG Immobilien AG etwa hat eigens zu diesem Zweck zwei eigenständige Gesellschaften gegründet, die den Mietern attraktive Multimedia-Angebote offerieren. Im Februar 2018 wurde eine CRM-Software eingeführt, mit der Mieter in einer App und auf dem Portal Nebenkostenabrechnungen, Mietanpassungen, Mahnungen oder andere Schreiben empfangen. Für die schnelle Reaktion auf Schadensmeldungen ist ein externer Dienstleister aus dem Kleinreparaturmanagement eingebunden.
Gibt es einen Schaden, muss der Bewohner einfach eine Maske in der App ausfüllen, ein Foto schießen und hochladen, und sofort startet die Bearbeitung des Schadens. „Nur zufriedene Mieter, geringe Leerstände und geringe Fluktuation bringen langfristig stabile Erträge“, so LEG-Chef Thomas Hegel. Digitalisierte Baukasten-Systeme geben Wohnungsunternehmen die Chance, innovative Service-Architekturen Schritt für Schritt in die bestehenden Prozesse zu integrieren und sich im Wettbewerb zukunftssicher zu positionieren.
Um Mieterservices wirtschaftlich bereitstellen zu können, werden Immobilienunternehmen in Zukunft sehr viel stärker modular denken müssen. Standardisierung nach dem LEGO-Prinzip ermöglicht gleichzeitig Skaleneffekte und die vom Mieter gewünschte Individualität. Hilfreich ist hier die Einbindung von externen digitalen Immobiliendienstleistern, sogenannten PropTechs.
Erhöhung der Marktfähigkeit und Attraktivität von Wohnungen auch in B-Lagen.
Wertsteigerung und höhere Mietrendite.
Kosteneffiziente Individualisierung und Anpassung an Mieterzielgruppen.
Innovative Quartiersgestaltung mit smartem Energiemanagement.
Im Rahmen von Kooperationen können Wohnungsunternehmen ohne große Streuverluste einen Baukasten an Serviceleistungen offerieren, ihr Angebot persönlich gestalten und gleichzeitig Kosten sparen. Eine Studie von Ernst & Young und dem Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) über den Einsatz digitaler Technologien in der Immobilienwirtschaft kommt jedoch zu dem Schluss, dass etablierte Immobilienunternehmen häufig noch Scheu vor digitalen Immobiliendienstleistern zeigten. „Warum nicht häufiger mit PropTechs kooperieren?“ fragt Christian Schulz-Wulkow, Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate. „Es sind keinesfalls nur B2C-, sondern häufig auch B2B-Angebote, die von den PropTechs hervor- oder vorangebracht werden. Wer sich hier engagiert, kann als First Mover in seinem spezifischen Feld von den neuen Angeboten besonders profitieren.“
„Nur zufriedene Mieter, geringe Leerstände und geringe Fluktuation bringen langfristig stabile Erträge.“
Thomas Hegel, CEO LEG Immobilien AG
Das LEGO-Prinzip, nach dem seit Jahren erfolgreich Autos, Maschinen und sonstige Produkte nach individuellen Kundenwünschen produziert werden, könnte jetzt auch die Wohnungswirtschaft in Bewegung bringen. Flexibilisierung und Modularisierung bieten entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette nie dagewesene Chancen: die Beschleunigung des Mietwohnungsbau, Bezahlbarkeit trotz Individualität und Vielfalt, Mieterservices auf einem neuen Level, Kostensenkungen und eine nachhaltige Wertschöpfung. Ein Weg, der Mut und Innovationsfreude erfordert, der aber die deutsche Wohnungswirtschaft nicht nur sozialer und lebenswerter machen kann, sondern vor allem profitabler und zukunftsfähig.
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WIE FLEXIBLE OFFICE SPACE DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT VERÄNDERT. EIN GASTBEITRAG VON FELIX GAUGER
Felix Gauger, M. Sc.
Sharing Economy auf allen Ebenen
Potenzial für neue Wohn- und Arbeitskonzepte
FELIX GAUGER, M. Sc. betrachtet das Thema Flexible Office Space am Fachgebiet Immobilienwirtschaft sowie Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt aus der Forschungsperspektive: „Aktuell begleiten wir wissenschaftlich den Umzug eines Unternehmens, das von seinem eigenen Büro in einen Coworking Space umzieht — auch das kommt vor. So stellen Coworking Spaces nicht immer nur zeitlich befristeten Office Space dar, sondern werden aufgrund der genannten Gründe teils auch als dauerhafte Arbeitsplatzvariante bevorzugt. Gründe, die auch im Wettbewerb um die besten Talente bei der Generation von heute zählen.“
Sharing Economy auf allen Ebenen
Es gibt kaum eine Branche, in der die Sharing Economy noch nicht angekommen ist und zu radikalen Umbrüchen geführt hat. Das beste Beispiel für diesen unaufhaltsamen Trend ist vermutlich die Automobilbranche. Als Reaktion auf den Sharing-Gedanken haben Automobilhersteller ihre Geschäftsmodelle mit Carsharing-Lösungen und Mobilitätsdienstleistungen völlig neu ausgerichtet. Sie gehen den Weg vom Produzenten hin zum Dienstleister.
Auf der anderen Seite sind Firmen wie Uber oder Lyft eine ernsthafte Bedrohung für Automobilhersteller, denn sie führen dazu, dass der individuelle Fahrzeugbesitz obsolet wird. Dadurch werden die großen Player der Branche zum bloßen Lieferanten der Mobilitätsanbieter degradiert.
Mittlerweile mischt der Sharing-Trend auch die Immobilienwirtschaft auf. Insbesondere im Büromarkt nimmt das Angebot an Flexible Office Space stark zu. Der Mehrwert liegt hier — wie auch in anderen Branchen — nicht allein im physischen Produkt, sondern vielmehr in den Dienstleistungen, die um das Produkt herum entstehen. Inzwischen hat die Sharing Economy eine Vielzahl an Ausprägungen in der Immobilienwirtschaft erreicht (Abbildung 1).
Abbildung 1: Ausprägungen der Sharing Economy in der Immobilienwirtschaft
Potenzial für neue Wohn- und Arbeitskonzepte
Die größte Aufmerksamkeit erfährt der Sharing-Gedanke im Bürosegment. Unter den Sammelbegriff Flexible Office Space fallen sowohl Coworking Spaces und hybride Modelle als auch Serviced Offices bzw. Business Center. Doch selbst im Wohnsegment fördert die Sharing Economy neue Formen des Wohnens und Zusammenlebens: Serviced Apartments und Coliving-Angebote sind häufig im Zusammenspiel mit Flexible Office Space zu finden. Eine weitere Spielart dieser Entwicklung sind erste Coproduktion-Angebote wie Makerspaces. In diesen gemeinschaftlich genutzten Werkstätten haben auch Menschen ohne eigene Werkzeuge und Maschinen die Möglichkeit, ihre Produkte zu fertigen. So wechseln Fertigungsprozesse zumindest im kleinen Maßstab den Ort, was wiederum Veränderungen und neue Nutzungsformen für die Immobilienwirtschaft mit sich bringt.
Flexible Office Space stellt flexiblen Arbeitsraum für Selbstständige, Entrepreneure und Angestellte zur Verfügung, der gemeinsam genutzt wird. Neben dem Zugang zum reinen Arbeitsplatz profitieren Nutzer von Dienstleistungen wie einem Empfang, der Möglichkeit zur Teilnahme an Veranstaltungen, Networking Events und Vorträgen. Eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt zudem die Gemeinschaft.
In den letzten Jahren hat sich Flexible Office Space bereits so weit etabliert, dass er sich in verschiedene Geschäftsmodelle unterteilen lässt: Business Center, Coworking Spaces und eine Mischform daraus — die hybriden Modelle (Abbildung 2).
Klassische Business Center setzen im Allgemeinen auf (Einzel-)Büros mit hoher Privatsphäre in bester Lage. Dort achten sie vor allem auf ein seriöses und professionelles Umfeld. Coworking Spaces legen ihren Fokus hingegen auf den gemeinsamen Austausch durch die Arbeit im Open Space. Ein lockeres Umfeld, ansprechende Arbeitsflächen und eine geringe Professionalität sind ihre Kernelemente.
Abbildung 2: Gegenüberstellung verschiedener Ausprägungen von Flexible Office Space
Die am meisten verbreitete und am schnellsten wachsende Form von Flexible Office Space sind die sogenannten hybriden Modelle. Der prominenteste Betreiber dieser Form ist WeWork, das mit einer Bewertung von zuletzt 47 Milliarden Dollar zu den wertvollsten Start-ups der Welt gehört. Hybridmodelle vereinen die Professionalität der Business Center mit dem Hip-Faktor der Coworking Spaces, vereinen Einzelbüros mit Gemeinschaftsflächen und bieten ein hohes Service-Level. Dazu gehören beispielsweise Dienstleistungen wie ein Empfang, die Paketannahme oder eine Kaffeebar. Vor allem aber sind es die community-orientierten Maßnahmen wie Pitches, Netzwerkveranstaltungen und wöchentliche Get-Togethers an der Bar, mit denen die Anbieter eine Atmosphäre erschaffen, die mehr zählt als der eigene Schreibtisch. Digitale Dienste wie das Reservieren von Meeting-Räumen via Smartphone, die automatische Push-Benachrichtigung beim Eintreffen des Kunden am Empfang oder eigene Community-Apps runden das Angebot der Flexible-Office-Space-Betreiber ab.
DEFINITION VON FLEXIBLE OFFICE SPACE
FLEXIBLE OFFICE SPACE ERMÖGLICHT FLEXIBLES ARBEITEN VONEINANDER UNABHÄNGIGER WISSENSARBEITER AN EINEM GEMEINSAMEN, INSTITUTIONALISIERTEN ORT. NUTZERFOKUSSIERTE DIENSTLEISTUNGEN, EIN SOZIALES UMFELD UND EINE HOHE ARBEITSPLATZQUALITÄT ERMÖGLICHEN STEIGERUNGEN DER ZUFRIEDENHEIT UND PRODUKTION UND BIETEN SOMIT POTENZIALE FÜR DEN UNTERNEHMENSERFOLG.
In Analogie zur Automobilbranche geht der Impuls bei dieser Entwicklung nicht von den alteingesessenen Anbietern aus, sondern wird durch Start-ups getrieben, die häufig in einer anderen Branche außerhalb der Immobilienwirtschaft beheimatet sind. So wie Drivenow, Uber und Lyft keine klassischen Automobilhersteller sind, sind auch Wework, Mindspace und Co. keine klassischen Immobilienunternehmen.
Immer mehr Bedeutung gewinnen dabei der Community-Aspekt, die Vernetzung der Nutzer und vor allem die Zufriedenheit des Individuums im Raum. Analog zum Mobilitätssektor scheint das physische Gut nicht mehr im Vordergrund zu stehen und der Appeal, die Flexibilität und Unabhängigkeit höher zu wiegen. Wo früher das Firmenfahrzeug und der Eckschreibtisch im Einzelbüro noch Hierarchie und Status ausgedrückt haben, zählen heute das gemeinsame Feierabendbier im Coworking Space und die Tischkickerpartie beim Lunch.
Worin liegen die Erfolgsfaktoren für Betreiber von Flexible Office Space und was sind die Gründe, warum Menschen in den Spaces arbeiten? Um das herauszufinden, haben wir in einer umfassenden Literaturrecherche Journalbeiträge, Konferenzvorträge und Dissertationen zum Coworking ausgewertet, die hauptsächlich auf empirischen Studien beruhen. Die Analyse ergab 349 Nennungen von Erfolgsfaktoren, die wiederum in acht Kategorien eingeteilt wurden (Abbildung 3).
Die Auswertung zeigt: Das Hauptargument für die Arbeit in Coworking Spaces ist die Gemeinschaft. Darunter fallen Faktoren wie soziale Interaktion, Beziehungen und gemeinsamer Austausch. Die zwanglose Kommunikation in den meistens hierarchiefreien Arbeitsflächen vereinfacht arbeitsbezogene und persönliche Gespräche innerhalb der Community und erleichtert soziale Interaktionen.
GRÜNDE FÜR DIE ARBEIT IN COWORKING SPACES
ENTSCHEIDEND SIND NICHT FINANZIELLE GRÜNDE, SONDERN DIE GEMEINSCHAFT, DIE IN DEN FLEXIBLEN SPACES ENTSTEHT. NEBEN SELBSTSTÄNDIGEN NUTZEN START-UPS UND ZUNEHMEND AUCH CORPORATES DIESE FORM DER ARBEITSFLÄCHEN. SIE ERLEICHTERN ZUSAMMENARBEIT, ERMÖGLICHEN KREATIVITÄT UND INNOVATIVITÄT UND BIETEN DIE IMMER HÄUFIGER GEFORDERTE FLEXIBILITÄT FÜR NUTZER.
Als weiteren wichtigen Grund für einen Schreibtisch im Coworking Space haben viele Befragte die Kollaboration genannt, die Zusammenarbeit bei einer gemeinsamen Leistung. Die Kollaboration erweitert das Konzept der Gemeinschaft insofern, als dass die Coworking-Nutzer nicht nur an einem gemeinsamen Ort arbeiten, sondern auch an einem gemeinsamen Projekt. Sie diskutieren miteinander und lernen voneinander. Die Literatur führt in diesem Zusammenhang Begriffe wie Wissensaustausch, Feedback und Teamarbeit auf.
Innovativität wird als Eigenschaft von Coworking Spaces ebenfalls sehr geschätzt, da Innovationen oft nicht in Einzelarbeit, sondern als Ergebnis einer Zusammenarbeit entstehen. Häufig ist auch die räumliche Gestaltung und Ausstattung der Spaces ein besonderer Anreiz, da sie kreatives Arbeiten leichter macht und zu neuen Ideen anregt. Dadurch, dass die Coworker in ihrem Umfeld zufriedener sind, steigt auch die Produktivität und die Identifikation mit der Arbeit.
Durch die zunehmend projektbasierte Arbeit, die allgemeine Marktdynamik und den gesteigerten Wettbewerbsdruck müssen Coworking Spaces räumlich und zeitlich flexibel sein. Mieter benötigen skalierbare Flächen, die sie rund um die Uhr nutzen können — und das teilweise sehr kurzfristig. Gerade diese Flexibilität ist der Grund, weshalb selbst große Unternehmen immer häufiger Projektteams in die Spaces schicken. Gleichzeitig können sie durch die bedarfsgerechte und spontane Bereitstellung von Arbeitsplätzen ihre Ressourcen besser planen und haben eine hohe Auslastung.
Einige Corporates gehen noch weiter und setzen das Erfolgskonzept Flexible Office Space direkt selbst ein. Unter dem Begriff Corporate Coworking Space passen sie ihre Flächen auf die neuen Anforderungen an. Dafür kooperieren sie entweder mit externen Betreibern oder erbringen die Leistungen in Eigenregie. So ermittelt eine Studie im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) von Prof. Dr. Andreas Pfnür, dass deutsche Unternehmen in den nächsten zehn Jahren rund die Hälfte ihrer Flächen ersetzen müssen, um den neuen Anforderungen der Arbeitswelt gerecht zu werden.
Abbildung 3: Gründe für die Arbeit in Coworking Spaces
Die Beobachtung des Immobilien- und Nutzermarkts zahlt sich aus: Nur so haben Betreiber von Flexible Office Space die Anforderungen an Büroflächen richtig erkannt und sich dadurch eine lukrative Marktlücke erkämpft. Die Erfolgsfaktoren der Coworking Spaces tun ihr übriges, um den Trend weiterhin zu stärken.
Dieser immobilienwirtschaftliche Umschwung hat starke Wechselwirkungen mit den parallel ablaufenden Veränderungen in der Mobilitätsbranche, in der Energiewirtschaft, der Informations- und Kommunikationstechnologie und nicht zuletzt der Wohnungswirtschaft. Gemeinsam genutzte Immobilien, Produktion und Logistik, Agiles Arbeiten und Mobilitätsdienstleistungen miteinander zu verknüpfen, ist deshalb die Zukunftsperspektive von Shared Services.
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Jan-Hendrik Goldbeck, Geschäftsführer der GOLDBECK GmbH, über Ideen, Innovationen, die Vorteile systematisierten Bauens und das Büro der Zukunft – built with BIM
Forschungs-Hub im Silicon Valley
Das Bauen in der Zukunft
Quelle: Moritz Götte Fotografie
Jan-Hendrik Goldbeck ist Geschäftsführer und vertritt die zweite Generation von GOLDBECK. Das Familienunternehmen hat sich auf den innovativen Systembau von Gewerbeobjekten spezialisiert.
50 Jahre GOLDBECK Baudienstleistungen und Innovationen — ein Grund zum Feiern, Bilanz zu ziehen, aber auch ein guter Zeitpunkt, um vorauszuschauen. Wie möchten Sie in Zukunft mit Goldbeck Innovationstreiber bleiben?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: Die Suche nach Innovationen, Neugier und die Lust am Querdenken sind tief in unserer Unternehmens-DNA verwurzelt — gepaart mit einer guten Portion ostwestfälischer Sturheit oder Beharrlichkeit. Ideen, die wir für gut halten, verfolgen wir konsequent, auch wenn sie nicht gleich funktionieren. Ideen sind immer Entwicklungsprozesse mit kontinuierlicher Verbesserung wie beim japanischen Kaizen.
Sie unterhalten ein Forschungs-Hub im Silicon Valley. Kommen viele Ihrer Ideen von dort?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: Forschung und Innovation gehen Hand in Hand. Im Silicon Valley befinden wir uns inmitten vieler innovativer Unternehmen. Mit einigen von ihnen arbeiten wir eng zusammen: zum Beispiel mit Autodesk, führend bei Bausoftware zum BIM-basierten Bauen. Nähe erleichtert es natürlich, Ideen zu transportieren. Diesen Ideenaustausch betreiben wir genauso mit dem CIFE-Institut in Stanford zur praktischen Anwendung von BIM-Theorien. Wir möchten hier Ideen sammeln: Grundlagenideen, die wir erforschen und prüfen, ob sie für uns nutzbar sind.
Es entwickelt sich also alles in eine digitale Richtung?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: Digitales und Realität gehen eine immer engere Verbindung ein. Auch 2019 können wir noch keine Wand wegdigitalisieren, aber die Technologie kann an anderen Stellen enorm unterstützen. In der Trias „Planen, Bauen, Betreiben“ erfordern besonders die ersten beiden Phasen eine enge Zusammenarbeit vieler Menschen. Das ergibt unzählige Schnittstellen, an denen Informationsverlust oder Informationsunklarheit auftreten kann. Digitales schafft mehr Transparenz und Effektivität. Außerdem wird ein anderer Punkt oft vernachlässigt: der Spaß an der Arbeit, der wiederum Ideen und Innovationen fördert. Eine coole App oder Software-Umgebung macht einfach Spaß. Das ist ein wichtiger Faktor, denn moderne Arbeitsumgebungen reichen längst über das Physikalische hinaus weit ins Digitale hinein.
»MODERNE ARBEITSUMGEBUNGEN REICHEN LÄNGST ÜBER DAS PHYSIKALISCHE HINAUS.«
Stichwort Arbeitsumgebung — inwiefern baut GOLDBECK modulare Bürogebäude?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: Modulares Bauen wird oft mit Containerbauweise assoziiert. Der GOLDBECK-Ansatz funktioniert anders: Wir sprechen lieber vom systematisierten Bauen mit Fokus auf Elementierung. Wir fertigen möglichst viele Gebäudebestandteile industriell vor. Das vereinfacht die risikoanfällige Baustellensituation enorm. Im magischen Dreieck von Preis, Zeit und Qualität gewinnen wir damit einen Vorsprung. Die industrielle Vorfertigung erzeugt Kostenvoteile und sichert Qualität. Greifen die vielen Rädchen auf einer Baustelle dann präziser ineinander, erreichen wir auch kürzere Bauzeiten.
Machen solche Vorteile das systematisierte Bauen zur Bauweise der Zukunft?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: Es wird immer verschiedene Bauweisen geben, die sich je nach Situation oder Kundenwunsch anbieten. Mit dem systematisierten Bauen punkten wir vor allem bei einer pragmatischen Annäherung mit ästhetischem Anspruch. Wie beim LEGO entstehen dann aus festen Bauteilen immer neue Formen. Parkhaus, Halle oder Büro: Unser Ziel sind schöne, ästhetische Gebäude mit architektonischem Anspruch, denen man die Systematisierung der Bautechnologie nicht ansieht. Das unterscheidet uns schließlich weiter vom Modulbau, wo ein Barbie-Haus immer ein Barbie-Haus bleibt. Ein LEGO-Haus kann aber genauso zum Raumschiff werden.
Quelle: ROOMHERO/image8, in Anlehnung an das Rheinparkcarree 2 von GOLDBECK
Wie weit kann diese Planung denn die Inneneinrichtung und Bürogestaltung schon beim Bau des Gebäudes mitdenken?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: Moderne Bürowelten sind Landschaften mit vielen offenen Interaktionsflächen. Die Philosophie des Arbeitens kann sehr gut in Gebäudeplanungen einfließen, wenn man das Gesamtkonzept frühzeitig darauf ausrichtet und ganzheitlich inklusive Innenarchitektur denkt. Die heutigen technologischen Möglichkeiten erlauben uns das.
»DIE PHILOSOPHIE DES ARBEITENS KANN SEHR GUT IN GEBÄUDEPLANUNGEN EINFLIESSEN.«
Wie funktioniert denn systematisierte Büroeinrichtung?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: Anfangs diskutieren wir mit Kunden grundsätzliche Raumkonzepte. In einer virtuellen Bürowelt können sie diese gleich erleben und weiter gestalten. Ein echter Showroom zeigt dazu alle möglichen Materialien. Das macht den Kunden Spaß und gibt ihnen das gute Gefühl, dass der Bau genau in die gewünschte Richtung geht. Hier liegt noch viel Potenzial. Künstliche Intelligenz wird eines Tages Kundenwünsche in präzise passende architektonische Aussagen oder Gestaltungsvorschläge übersetzen können. Das ist eine weitere Steigerung des Systematisierens, die gleichzeitig hoch individualisiert sein kann.
Mehr zu BIM. Sie arbeiten viel mit diesen Modellen?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: BIM ist unser Standardvorgehen. Alle unsere Architekten und Ingenieure planen in einem Modell. An bestimmten Punkten im Planungsprozess erzeugen wir dann eine VR-Darstellung, die alles detailliert veranschaulicht.
Was ist für GOLDBECK beim Büro der Zukunft wichtig?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: Wir müssen gesamtgesellschaftliche Herausforderungen wie Nachhaltigkeit abbilden, Antworten haben, Lösungen präsentieren und Vordenker sein. Dazu muss sich der Mensch im Büro der Zukunft wohlfühlen. Deswegen ist der Kontakt zu den Nutzern — der Austausch mit Mietern oder Mitarbeitern — bald noch wichtiger als der Kontakt zum Investor oder Bauherrn. Es sind die Erwartungen der Nutzer, die wir als Bauunternehmen begreifen und umsetzen müssen, damit ein Gebäude funktioniert.
»WIR MÜSSEN GESAMTGESELLSCHAFTLICHE HERAUSFORDERUNGEN WIE NACHHALTIGKEIT ABBILDEN, ANTWORTEN HABEN, LÖSUNGEN PRÄSENTIEREN UND VORDENKER SEIN.«
Wie verändert sich das Bauen in der Zukunft noch?
JAN-HENDRIK GOLDBECK: Neue Technologien werden das Bauen wieder günstiger und auch schneller machen. Es gibt viele Dinge, die Computer besser erledigen können. Davor muss niemand Angst haben, denn es geht um reine Prozessschritte. Menschliches wie Kreativität oder Empathie bleibt erhalten, aber die Produktion wird sich zunehmend automatisieren. Auch gedankliche Prozesse wie Architektur oder Ingenieursleistungen verändern sich mit digitaler Technik weiter und werden effizienter.