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Finanzminister Olaf Scholz (SPD) hat Wohnungs- und Hausbesitzer mit der Neuregelung der Grundsteuer am Donnerstag Erleichterungen versprochen. „Es soll alles viel einfacher werden, als es heute der Fall ist“, sagte der Vizekanzler im Bundestag bei der ersten Lesung zur geplanten Reform. Statt bislang dreißig Angaben, die zur Berechnung der Steuer nötig seien, solle es künftig nur noch fünf bis acht Kriterien geben.
Nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts muss die Grundsteuer, wie berichtet, bis Jahresende neu geregelt sein. Grund sind veraltete Bewertungsgrundlagen. Nach Scholz' Plänen sollen bei der Berechnung der Grundsteuer auch künftig der Wert des Bodens und die durchschnittliche Miete eine Rolle spielen. Die Bundesländer sollen von dieser Regelung allerdings abweichen dürfen. Gezahlt wird die Grundsteuer von Hauseigentümern und Grundstücksbesitzern. Sie können die Kosten aber bisher auf ihre Mieter abwälzen.
Scholz betonte erneut, dass die Reform zwar Veränderungen bringen werde, das Aufkommen durch die Grundsteuer von derzeit 15 Milliarden Euro unter dem Strich aber nicht steigen solle. Dass dies nicht geschehe, hätten am Ende aber die 11 000 Gemeinden in Deutschland in der Hand, die Einfluss auf die Höhe der Steuer haben. Er sei zuversichtlich, dass die Kommunen einen Anstieg verhindern würden.
„Der Bundesfinanzminister hat den schwarzen Peter an die Kommunen gereicht – sie sollen sein Versprechen einer aufkommensneutralen Reform umsetzen. Doch schon heute steht fest: Die Kommunen spielen nicht mit“, sagte dazu Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, anlässlich der ersten Lesung des Gesetzespakets im Bundestag. Er verwies auf die ersten Ergebnisse einer aktuellen Umfrage.
Der Eigentümerverband hat mehr als 1600 Bürgermeister in Kommunen mit über 10 000 Einwohnern angeschrieben und gefragt, ob sie den so genannten Hebesatz der Grundsteuer nach einer Reform so anpassen werden, dass das Grundsteueraufkommen innerhalb der Gemeinde in etwa gleich bleibt.
Aus nur 22 Prozent der bislang vorliegenden 619 Antworten geht hervor, dass die Kommunen eine solche Anpassung vornehmen und damit die Aufkommensneutralität sichern wollen. 63 Prozent der Antwortenden (ein Viertel aller Befragten) wissen hingegen nicht, wie sie im Falle einer Reform reagieren werden. „Das ist ein deutlicher Beleg für die Verunsicherung der Kommunen“, sagte Warnecke.
Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, freute sich über das Gesetzesvorhaben: „Wir begrüßen es, dass endlich Bewegung in die Grundsteuerreform kommt. Nun sind die Länder aufgefordert, sich bei einer Abweichung vom ertragsorientierten Bundesmodell auf ein einheitliches und einfaches Flächenverfahren als Alternative zu einigen.“
Der Entwurf liegt dem Tagesspiegel vor: „Angestrebt wird eine Reform, die bundesweit das nach bisherigem Recht geschätzte Aufkommen der Grundsteuer A und B von rund 14,8 Milliarden Euro im Jahr 2022 sichert.“ Die Verfasser und Einreicher des Entwurfs 19/198 eines „Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ gehen davon aus, dass der Aufwand zum Vollzug der neuen Regelungen „zu Gesamtpersonalkosten in Höhe von rund 462 Millionen Euro“ in den Finanzämtern führt.
„Hinzu kommt ein Aufwand für den Intendanzbereich (Sachgebietsleistungen, Geschäftsstelle, IT– Stelle, Postverteilung usw.), der Personalkosten in Höhe von rund 76 Millionen Euro verursacht“, heißt es im Gesetzentwurf. Die Kosten für den Mehraufwand verteilen sich auf die Jahre von 2022 bis 2028.
Unverletzlichkeit der Wohnung eingeschränkt
Um die Grundsteuerwerte zu ermitteln, soll das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung eingeschränkt werden. „Die Finanzbehörden können zur Vorbereitung einer Hauptfeststellung und der Durchführung von Feststellungen der Grundstückswerte örtliche Erhebungen über die Bewertungsgrundlagen anstellen“, heißt es mit Blick auf möglicherweise anstehende Hausbesuche.
Bei der Ermittlung des Wertes eines Gebäudes kommt es nicht darauf an, was es einmal gekostet hat. Ausgegangen wird „von den gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und Flächeneinheit“. Um die Grundstücksbewertung zu vereinfachen, wird „die Einordnung in Abhängigkeit der Baujahre (…) durchgeführt“. Es geht dabei um Gebäude, die vor 1995 errichtet wurden, die einen geringeren Standard hinsichtlich der energetischen Eigenschaften haben. Bei Baujahren ab 2005 wird eine höhere Standardstufe unterstellt. Die „Normalherstellungskosten“ werden auf dem Kostenstand 2010 ermittelt und über Baupreisindizes angepasst – auf der Grundlage der vom Statistischen Bundesamt erfassten Daten.
Hat das Gebäude seine Lebensdauer – steuerlich gesehen – überschritten (der Gesetzentwurf nimmt bei Wohngebäuden 80, bei Bürogebäuden 60 Jahre an), ist der Gebäudewert „regelmäßig mit mindestens dreißig Prozent des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen“.
Das Erbbaurecht wird künftig zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer mit dem belasteten Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. Unter dem Strich zahlen Erbbauberechtigte in Zukunft mehr: „Dem Erbbauberechtigten wird abweichend von der bisherigen Bewertungssystematik der Gesamtwerk von Grund und Boden und Gebäude zugerechnet (…)“, heißt es im Gesetzentwurf.
Reform der Grundsteuer Zwei Gesetze, ein Paket, keine Lösung?
Bei der Berücksichtigung der Mieten im sogenannten Ertragswertverfahren kommt es nicht auf die realen Vertragsverhältnisse an. „Die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerpflichtigen und die Ermittlung einer üblichen Miete (…) ist entbehrlich.“ Erhoben werden soll der „Rohertrag“ aus Vereinfachungsgründen „auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche, die in drei Grundstücksarten, drei Wohnflächengruppen sowie fünf Baujahrsgruppen unterschieden werden“.