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Du hast eine schöne Wohnung, in der Du Dich sehr wohl fühlst. Sie liegt günstig, mit den Nachbarn kommst Du gut zurecht und auch die Miete samt Nebenkosten ist in Ordnung. Doch plötzlich liegt ein Schreiben in Deinem Briefkasten, in dem Dir der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags erklärt. Keine Panik! Du kannst der Kündigung widersprechen und dadurch zumindest eine begrenzte Fortsetzung des Mietverhältnisses erreichen. Alles Wichtige dazu erfährst Du hier.
Empfänger Straße und Nummer PLZ Stadt
TT Punkt MM Punkt JJJJ
Sehr geehrte Damen und Herren, mit Schreiben vom (Datum) erklären Sie die Kündigung unseres Mietverhältnisses zum (Datum). Dieser Kündigung widerspreche ich hiermit. Unter Berufung auf die Härteklausel verlange ich außerdem die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Zur Begründung: (Erläutere, warum die Kündigung Dich unzumutbar hart treffen würde; mögliche Gründe können sein, dass kein angemessener Ersatzwohnraum zu finden ist, Du schwer krank bist, in Kürze Nachwuchs auf die Welt kommt, ein wichtiges Examen bevorsteht, Dein Kind bald die Schule abschließt und ein Schulwechsel deshalb sehr ungünstig wäre, Dir wegen des fortgeschrittenen Alters kein Umzug mehr zuzumuten ist, usw.) Ihre Kündigung bedeutet daher eine unzumutbare Härte für mich. In Ihrem Kündigungsschreiben erläutern Sie zwar Ihre Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch wenn ich diese Interessen nachvollziehen kann, rechtfertigen sie eine Kündigung jedoch nicht. Mit freundlichen Grüßen, Unterschrift
Das ist ein Musterbeispiel. So könnte ihr Schreiben aussehen.
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Widerspruch gegen Ihre Kündigung des Mietvertrags vom (Datum)
____________________ (Erläutere, warum die Kündigung Dich unzumutbar hart treffen würde; mögliche Gründe können sein, dass kein angemessener Ersatzwohnraum zu finden ist, Du schwer krank bist, in Kürze Nachwuchs auf die Welt kommt, ein wichtiges Examen bevorsteht, Dein Kind bald die Schule abschließt und ein Schulwechsel deshalb sehr ungünstig wäre, Dir wegen des fortgeschrittenen Alters kein Umzug mehr zuzumuten ist, usw.) _______________________________
Ihre Kündigung bedeutet daher eine unzumutbare Härte für mich. In Ihrem Kündigungsschreiben erläutern Sie zwar Ihre Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch wenn ich diese Interessen nachvollziehen kann, rechtfertigen sie eine Kündigung jedoch nicht.
Widerspruch Generator für die Wohnungskündigung
Erhältst Du eines schönen Tages die Kündigung Deines Vermieters, wirst Du im ersten Moment vielleicht geschockt, wütend oder traurig sein. Vielleicht steigt auch Angst auf, dass Du bald Dein zu Hause verlierst. Aber keine Panik! Du kannst der Kündigung widersprechen. Der folgende Generator hilft Dir dabei.
Hinweis: Sie können auch eine Mehrfachauswahl vornehmen. Beachten Sie, dass dann nach dem „Punkt“ ein „Komma“ eingefügt wird. In der Word Datei können Sie einfach das „Komma“ nach dem „Punkt“ entfernen.
Sehr geehrte Damen und Herren,
am [Datum] habe ich Ihr Schreiben erhalten, in dem Sie die Kündigung unseres Mietverhältnisses erklären.
am [Datum] habe ich Ihr Kündigungsschreiben erhalten. Darin erklären Sie, dass das bestehende Mietverhältnis zum [Datum] beendet werden soll.
mit Ihrem Schreiben vom [Datum] kündigen Sie den zwischen uns bestehenden Mietvertrag.
mit Schreiben vom [Datum] erklären Sie, dass Sie das bestehende Mietverhältnis zum [Datum] auflösen möchten.
Sie begründen Ihre Kündigung mit Eigenbedarf. Sie erklären, dass Sie in die von mir gemietete Wohnung einziehen möchten, denn [Begründung wiederholen, z.B. aufgrund ihres Alters entspricht die Wohnung hinsichtlich Größe/Lage/Ausstattung Ihren Bedürfnissen; ihre Kinder werden in Kürze die in der Nachbarschaft gelegene Schule besuchen]. Dies war jedoch bereits bei Vertragsabschluss vorhersehbar. Daher hätten Sie einen befristeten Mietvertrag abschließen müssen.
Als Begründung nennen Sie Eigenbedarf, denn Ihr/e [Familienmitglied/Haushaltsangehöriger] soll künftig die Wohnung bewohnen. Während wir die Wohnung als [Anzahl]-köpfige Familie bewohnen, ist Ihr/e [genannte Person] alleinstehend. Bei einer [Anzahl]-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von [Anzahl] Quadratmetern ist insofern von einem überhöhten Wohnbedarf auszugehen.
In Ihrer Kündigung machen Sie Eigenbedarf geltend. Künftig soll Ihr/e pflegebedürftige/r [Familienmitglied] zusammen mit einer Pflegekraft in der Wohnung wohnen. Eine derartige Nutzung ist in dieser Wohnung jedoch nicht realisierbar, denn [Gründe nennen, z.B. die Wohnung hat lediglich ein Zimmer; verfügt nur über ein sehr kleines Badezimmer ohne Badewanne; ist nicht behindertengerecht und kann auch nicht barrierefrei umgebaut werden].
Sie führen in der Begründung aus, dass Sie die Wohnung für Ihr/e [Familienmitglied] benötigen. In dem Haus/der Wohnanlage wird jedoch in Kürze die Wohnung frei, die aktuell Herr/Frau/Familie [Name] bewohnt. Diese Wohnung ist in Größe, Ausstattung und Beschaffenheit mit der von mir gemieteten Wohnung vergleichbar. Ihr/e [Familienmitglied] könnte daher auch diese Wohnung beziehen. Alternativ hätten Sie mir die genannte Wohnung als Ersatz anbieten müssen.
Wie Ihnen bekannt ist, bin ich im [Zahl]. Monat schwanger/an [Name] erkrankt/ infolge eines Unfalls Invalide/ gerade in der Vorbereitungsphase auf mein Examen/ bereits [Anzahl] Jahre alt und da ich schon seit [Anzahl] Jahren in der Wohnung wohne, stark mit diesem Wohnumfeld verwurzelt. Ein Umzug ist mir deshalb (derzeit) nicht (mehr) zuzumuten.
Als Vermieter ist Ihnen die Situation auf dem Wohnungsmarkt bekannt. Eine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen zu finden, ist generell schon sehr schwer. Innerhalb des Zeitraums bis zum Wirksamwerden Ihrer Kündigung ist dies gänzlich unmöglich.
Ein Kündigungsschreiben setzt die Schriftform voraus. Es muss eigenhändig von allen Vermietern unterschrieben und an alle Mieter der Wohnung gerichtet sein. Den Mietvertrag habe ich mit [Name/n] als Vermieter geschlossen. Das Kündigungsschreiben ist jedoch (nur) von [Name] unterschrieben./ Das Kündigungsschreiben wurde jedoch von [Name] verfasst und unterschrieben. Eine Vollmacht von Ihnen als Vermieter liegt nicht bei.
Unter Berufung auf die Härteklausel widerspreche ich deshalb hiermit Ihrer Kündigung und fordere, dass das Mietverhältnis fortgeführt wird.
Unter Berufung auf § 574 BGB widerspreche ich daher Ihrer Kündigung, denn die Beendigung des Mietverhältnisses würde eine unzumutbare Härte für mich bedeuten. Gleichzeitig verlange ich, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Wie ausgeführt, würde die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte für mich darstellen. Daher lege ich hiermit gemäß § 574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung ein und verlange die Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Aufgrund des genannten Formfehlers weise ich Ihre Kündigungserklärung hiermit zurück.
Das ist ein Musterbeispiel. So könnte ihr Schreiben aussehen.
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Wann kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?
Genauso wie Du als Mieter den Mietvertrag kündigen kannst, hat auch Dein Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden. Das Recht auf eine Kündigung durch den Vermieter ergibt sich aus § 573 BGB. Allerdings kann der Vermieter nicht einfach so eine ordentliche Kündigung aussprechen. Stattdessen muss er ein berechtigtes Interesse daran haben, dass Du ausziehst. Dieses Interesse muss er in dem Kündigungsschreiben nennen und nachvollziehbar erläutern. Der Gesetzgeber geht von drei möglichen Szenarien aus, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen können:
1.) Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt.
2.) Der Vermieter macht Eigenbedarf geltend. Eigenbedarf heißt, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für ein Familienmitglied oder für einen Angehörigen seines Haushalts braucht.
3.) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde den Vermieter daran hindern, die Wohnung wirtschaftlich zu verwerten. Gleichzeitig wäre dies mit erheblichen Nachteilen für ihn verbunden. Eine Kündigung ist aber nicht zulässig, wenn der Vermieter die Miete erhöhen, die Wohnung anderweitig vermieten oder das Gebäude mieterfrei verkaufen will.
Wann kann ich gegen die Kündigung Widerspruch einlegen?
Hat Dein Vermieter gekündigt, kannst Du Widerspruch gegen die Kündigung einlegen und verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dein Recht, einer Kündigung zu widersprechen, ergibt sich durch § 574 BGB. Demnach kannst Du Widerspruch einlegen, wenn der Auszug aus der Wohnung eine unzumutbare Härte für Dich, Deine Familienmitglieder oder einen Angehörigen Deines Haushalts bedeuten würde. Die Rechtsprechung sieht unter anderem
ein hohes Lebensalter und die damit einhergehende Verwurzelung mit dem Wohnumfeld,
eine Schwangerschaft in fortgeschrittenem Stadium,
eine schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität,
ein notwendiger Schulwechsel, wenn Dein Kind die Schule in Kürze abschließt
als Härtegründe an. Vor Gericht können aber auch andere Situationen einen Härtefall begründen. Außerdem liegt eine Härte vor, wenn es unter zumutbaren Bedingungen nicht möglich ist, einen angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Doch Vorsicht: Eine Wohnung, die teurer ist als die bisherige, ist allein wegen der höheren Miete nicht automatisch unangemessen.
Bei der Beurteilung, ob die Interessen des Vermieters berechtigt sind, werden grundsätzlich nur die Gründe berücksichtigt, die er im Kündigungsschreiben genannt hat. Nur wenn nachträglich weitere Gründe dazugekommen sind, können diese unter Umständen ebenfalls gewürdigt werden.
Du kannst Dir Deinen Widerspruch aber sparen, wenn
Dir Dein Vermieter zu Recht fristlos gekündigt hat,
Du ein möbliertes Zimmer in der Wohnung Deines Vermieters bewohnst oder
Du einen befristeten Mietvertrag ohne Kündigungsschutz abgeschlossen hattest.
In diesen Fällen hat Dein Widerspruch nämlich keine Aussicht auf Erfolg.
Wie kann ich der Kündigung widersprechen?
Akzeptierst Du die Kündigung des Vermieters nicht, musst Du ein Schreiben aufsetzen. In diesem Schreiben widersprichst Du der Kündigung und berufst Dich auf die Härtefallregelung. Gleichzeitig verlangst Du die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Den Widerspruch als solches musst Du nicht zwingend begründen. Wenn Dich Dein Vermieter dazu auffordert, musst Du die Begründung aber unverzüglich nachreichen. Insofern ist es ratsam, direkt im Widerspruchsschreiben anzugeben, aus welchem Härtegrund Du die Kündigung zurückweist.
Achtung: Für Deinen Widerspruch hast Du nicht allzu viel Zeit. Spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis endet, muss der Vermieter Deinen Widerspruch nämlich erhalten haben.
Wie geht es nach meinem Widerspruch weiter?
Durch Deinen Widerspruch hast Du einen Anspruch darauf, dass das Mietverhältnis solange fortgesetzt wird, wie der Härtgrund besteht. Ist der Härtegrund, auf den Du Dich berufen hast, weggefallen, kann der Vermieter erneut kündigen. Voraussetzung ist natürlich, dass sein berechtigtes Interesse an der Kündigung nach wie vor besteht. Möchte der Vermieter seine Kündigung trotz Deines Widerspruchs durchsetzen, kann er dies nur durch eine Räumungsklage erreichen. Das Gericht prüft daraufhin zunächst die Kündigung.
Kommt es zu dem Ergebnis, dass die Kündigung unberechtigt war, urteilt es zu Deinen Gunsten und Du musst nicht ausziehen. Gibt es dem Vermieter Recht, gilt die Kündigung zwar als berechtigt. Da Du Widerspruch eingelegt hattest, prüft das Gericht dann aber, ob ein Härtefall vorliegt. Erkennt es eine unzumutbare Härte für Dich an, hast Du einen ersten Teilerfolg erzielt. Im Räumungsverfahren stellt das Gericht Deine Interessen denen Deines Vermieters gegenüber. Wiegen Deine Gründe schwerer, kannst Du in der Wohnung bleiben. Entscheidet das Gericht zugunsten des Vermieters, endet Euer Mietverhältnis.
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©seit 2014 Autor: Ömer Bekar
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