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Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, den der Notar schon beurkundet hat, bindet grundsätzlich beide Seiten an die Vereinbarungen. Doch die Situation kann sich im Nachhinein verändern. So ist zum Beispiel möglich, dass der Verkäufer den Verkauf bereut oder der Käufer ein Grundstück findet, das für sein Bauvorhaben viel besser geeignet ist. Genauso ist denkbar, dass das Bauamt doch keine Baugenehmigung erteilt oder Altlasten auftauchen, die die Nutzung des Grundstücks unmöglich machen. Auch die Bank kann einen Rückzieher machen und die Finanzierung nicht bewilligen. In solchen und ähnlichen Fällen stellt sich die Frage, ob eine Rückabwicklung vom Grundstückskaufvertrag möglich ist. Wir erklären die Sachlage.
Vor allem ein Baugrundstück hat oft einen hohen Preis. Aber auch ein Gartengrundstück, eine Wiese, ein Wald oder eine Ackerfläche ist nicht ganz billig. Außerdem zählen Grundstücke zu den Immobilien. Deshalb muss der Kaufvertrag immer vom Notar beurkundet werden.
Daher ist ein Grundstückskauf keine spontane Aktion, sondern in aller Regel gut überlegt. Trotzdem lässt sich nicht ausschließen, dass sich die Pläne ändern. Zum Beispiel, weil finanzielle Schwierigkeiten auftauchen. Oder weil unvorgesehene Umstände das Vorhaben ernsthaft in Gefahr bringen.
Tatsächlich passiert es immer wieder, dass Käufer oder Verkäufer ernsthaft über einen Rücktritt vom Kaufvertrag nachdenken. Allerdings ist die Rückabwicklung von einem Grundstückskaufvertrag nur unter gewissen Voraussetzungen möglich.
Widerrufsrecht, vertragliches und gesetzliches Rücktrittsrecht
Im Zusammenhang mit einer möglichen Rückabwicklung des Kaufvertrags müssen Sie zwischen mehreren Dingen unterscheiden. Das sind zum einen der Widerruf und zum anderen der Rücktritt. Beim Rücktritt wiederum kann eine vertragliche oder die gesetzliche Regelung die Grundlage bilden. Die Unterscheidung ist deshalb wichtig, weil Widerruf und Rücktritt nicht das Gleiche sind.
Im notariellen Kaufvertrag über das Grundstück kann ein Widerrufsrecht vereinbart sein. Dadurch können sowohl der Käufer als auch der Verkäufer den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen. Diese Frist beläuft sich meist auf 14 Tage. Um das vertraglich vereinbarte Widerrufsrecht zu nutzen, genügt es, wenn der Käufer oder der Verkäufer innerhalb der Frist den Widerruf erklärt. Eine Begründung ist nicht notwendig.
Neben dem Widerrufsrecht kann der Kaufvertrag auch ein Rücktrittsrecht vorsehen. Darin können beide Seiten die Bedingungen vereinbaren, die einen Rücktritt von dem Grundstücksgeschäft ermöglichen. Eine zeitliche Befristung oder eine Entschädigung im Fall einer Rückabwicklung kann das vertragliche Rücktrittsrecht ebenfalls regeln.
Und dann gibt es noch das gesetzliche Rücktrittsrecht. Es greift immer dann, wenn der Kaufvertrag keine eigenen Regelungen zum Rücktritt enthält.
Das Widerrufsrecht und das vertragliche Rücktrittsrecht sind also freiwillige Absprachen. Im Unterschied dazu gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht automatisch.
Allerdings sieht der Gesetzgeber nur dann eine mögliche Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags vor, wenn es erhebliche Mängel gibt.
Hat der Notar den Kaufvertrag über das Grundstück schon beurkundet, sind beide Seiten an den Vertrag gebunden. Wurde im Vertrag kein Widerrufsrecht und auch kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, haben Sie als Verkäufer letztlich nur noch in einem Fall die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Nämlich dann, wenn der Käufer die Zahlung nicht leistet.
Eine geplatzte Finanzierung rechtfertigt aber auch tatsächlich nur den Rücktritt als Verkäufer. Der Käufer ist durch den Abschluss des Kaufvertrags dazu verpflichtet, den Kaufpreis für das Grundstück zu bezahlen.
Außerdem muss auch er auch die Nebenkosten aufbringen, also zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, die Gebühren vom Grundbuchamt und die Notarkosten. Dass seine Bank einen Rückzieher macht oder er aus anderen Gründen knapp bei Kasse ist, ändert nichts an seiner Pflicht zur Zahlung.
Natürlich können Sie dem Käufer entgegenkommen und in die Rückabwicklung des Kaufvertrags einwilligen. Denn unterm Strich haben Sie auch nichts davon, wenn der Käufer nicht zahlen kann. Trotzdem bleibt es allein Ihre Entscheidung, ob Sie einer Rückabwicklung zustimmen oder ob Sie darauf bestehen, dass der Grundstückskaufvertrag erfüllt wird.
Der Eintritt des Zahlungsverzugs
Wann der Käufer in Zahlungsverzug gerät, hängt von den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab. Grundsätzlich tritt der Verzug ein, wenn die Zahlung des Kaufpreises fällig war und der Käufer eine Mahnung bekommen hat.
Meist ist aber schon im Kaufvertrag vereinbart, bis zu welchem Stichtag der Käufer zahlen soll. Oder es gibt die Absprache, dass der Notar dem Käufer eine Mitteilung über die Fälligkeit zuschickt.
Diese sogenannte Fälligkeitsmitteilung erstellt der Notar, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Das kann zum Beispiel sein, dass der Eintrag über die Auflassungsvermerkung im Grundbuch erfolgt ist. In der Mitteilung informiert der Notar den Käufer, dass die Zahlung nun ansteht. Gleichzeitig setzt er eine Frist, bis wann der Käufer die Zahlung leisten muss.
Die Vorgaben, die § 286 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vorschreibt, sind damit erfüllt. Der Zahlungsverzug tritt so automatisch ein, ohne dass eine zusätzliche Mahnung notwendig ist.
Ihr Recht als Verkäufer
Lässt die Zahlung auf sich warten, setzt der Notar dem Käufer im Normalfall eine Nachfrist. Das liegt daran, dass der Notar die Fälligkeitsmitteilung als einfachen Brief verschickt. Dadurch hat er aber keinen Nachweis dafür, dass das Schreiben angekommen ist und der Käufer die Frist für die Zahlung kannte.
Ist die Nachfrist abgelaufen und die Zahlung noch immer nicht erfolgt, können Sie von Ihren Rechten als Verkäufer Gebrauch machen. Dazu zählt, dass Sie dem Käufer Verzugszinsen berechnen können. Die übliche Höhe liegt bei fünf Prozent über dem aktuellen Basiszinssatz. Es sei denn, im Kaufvertrag wurde etwas anderes vereinbart.
Außerdem können Sie vom Grundstückskaufvertrag zurücktreten und seine Rückabwicklung verlangen. Dabei können Sie sich auf das gesetzliche Rücktrittsrecht aus § 323 BGB berufen. Deshalb müssen Sie auch keine weiteren Fristen abwarten.
Zusätzlich dazu haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. So können Sie sich zum Beispiel die Notarkosten vom Käufer erstatten lassen, die Sie durch die Beurkundung und die Rückabwicklung des Kaufvertrags hatten. Haben Sie einen Anwalt eingeschaltet, können Sie auch diese Kosten vom Käufer einfordern. Und Sie können verlangen, dass der Käufer die Differenz bezahlt, wenn Sie für das Grundstück bei einem erneuten Verkauf weniger Geld erzielen.
Die Rückabwicklung vom Grundstückskaufvertrag
Möchten Sie Ihr Rücktrittsrecht nutzen, müssen Sie schriftlich beim Notar beantragen, dass der Kaufvertrag über das Grundstück rückgängig gemacht wird. Hatte der Käufer bislang noch nicht bezahlt, wird im Normalfall auch im Grundbuch noch kein Wechsel des Eigentümers vermerkt sein. Falls doch, veranlassen Sie, dass das Grundstück wieder auf Sie übertragen wird.
Haben Sie die Rückabwicklung beantragt, wird der Notar dafür sorgen, dass die Auflassungsvermerkung gelöscht wird. Damit die Löschung durchgeführt werden kann, braucht der Notar zwar die Zustimmung des Käufers. Bei einem wirksamen Rücktritt muss der Käufer aber einwilligen.
Sind diese Schritte erledigt, können Sie zum Schluss Ihre Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen. Nach der Rückabwicklung sollten Sie dann so gestellt sein, als wäre der Grundstückskaufvertrag nie geschlossen worden.
Rückabwicklung Grundstückskaufvertrag wegen Mängeln
Sofern es im Kaufvertrag keine besonderen Regelungen zum Widerruf oder Rücktritt gibt, kann der Verkäufer nur vom Vertrag zurücktreten, wenn der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt. Als Käufer hingegen können Sie möglicherweise eine Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags verlangen, wenn Sie im Nachhinein Mängel entdecken.
Möglicherweise deshalb, weil Mängel nicht automatisch zu einem Rücktrittsrecht führen. Vielmehr ist es meist so, dass der Verkäufer eine Haftung für Mängel oder Fehler ausdrücklich ausschließt. Und wenn die Haftung im Kaufvertrag ausgeschlossen ist, können Sie wegen der Mängel nicht zurücktreten.
Doch es gibt eine wichtige Ausnahme. Wenn nämlich ein erheblicher Mangel vorliegt, der Verkäufer diesen Mangel kannte und ihn arglistig verschwiegen hat, gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht.
Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?
Verschweigt der Verkäufer absichtlich einen erheblichen Mangel oder einen Sachverhalt, obwohl er weiß, dass dieser Punkt für Sie als Käufer eine große Bedeutung hat, handelt es sich um eine arglistige Täuschung.
Ein Beispiel für so einen Mangel wäre, wenn Schulden oder Rechte Dritter das Grundstück belasten und diese nicht gelöscht werden können. Oder wenn der Verkäufer Ihnen das Grundstück als Bauland verkauft, obwohl ihm bekannt ist, dass in dem Gebiet keine Wohngebäude errichtet werden dürfen.
Allerdings müssen Sie die Arglist beweisen. Allein der Verdacht oder die bloße Unterstellung, dass der Verkäufer Sie absichtlich getäuscht hat, genügt nicht. Stattdessen müssen Sie belegen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und bewusst nicht erwähnt hat. Und das ist nicht so einfach.
Außerdem können die Meinungen darüber, was ein erheblicher Mangel ist, auseinandergehen. Ein Gericht kann einen Sachverhalt, der aus Ihrer Sicht klar gegen das Grundstück spricht, ganz anders einstufen.
Ein Beispiel: Sie möchten auf dem Grundstück ein Haus mit drei Stockwerken bauen. Im Erdgeschoss planen Sie Gewerberäume, die beiden oberen Etagen möchten Sie bewohnen. Das Bauamt genehmigt in dem Gebiet aber nur reine Wohngebäude, die zudem höchstens zwei Stockwerke hoch sein dürfen.
Auch wenn Sie das Grundstück deshalb nicht wie geplant nutzen können, liegt kein Mangel im juristischen Sinne vor. Denn grundsätzlich können Sie das Grundstück bebauen. Außerdem gehört es nicht zu den Aufgaben des Verkäufers, abzuklären, ob Sie eine Genehmigung für Ihr Bauvorhaben bekommen können. Das Recht auf einen Rücktritt und die Rückabwicklung vom Grundstückskaufvertrag greift hier deshalb nicht.
Ihr Recht als Käufer
Liegt tatsächlich ein erheblicher Mangel vor, können Sie dem Verkäufer eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Innerhalb dieser Frist muss er den Mangel beseitigen. Ist das nicht möglich, kommt ein Rücktritt nach § 437 Nr. 2 BGB in Betracht.
Entschließen Sie sich zur Rückabwicklung des Kaufvertrags, können Sie außerdem Schadensersatz geltend machen. Dabei können Sie verlangen, dass Ihnen der Verkäufer alle Kosten ersetzt, die Ihnen im Zusammenhang mit dem geplatzten Kauf des Grundstücks entstanden sind. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil bestätigt (BGH-Urteil vom 12. März 2009, Az. VII ZR 26/06).
Eine Alternative kann sein, dass Sie mit dem Verkäufer eine Minderung des Kaufpreises vereinbaren. Dann bleiben Sie Käufer des Grundstücks, der Verkäufer kommt Ihnen aber mit dem Preis entgegen. Und in der Praxis führt dieser Weg oft schneller und einfacher zu einer Lösung als die komplette Rückabwicklung vom Grundstückskaufvertrag.
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©seit 2014 Autor: Ömer Bekar
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