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Die zunehmende Intelligenz von Technologie bietet immer mehr Möglichkeiten, online und vernetzt zu arbeiten. Dies machen sich Smart Offices zunutze und erleichtern und verbessern dadurch Arbeitsprozesse. Die Digitalisierung ist so im Arbeitsumfeld eine wichtige Chance für bessere Arbeitsergebnisse: Sie macht es möglich, mit Kollegen in aller Welt zusammenzuarbeiten, das eigene Wissen zu erweitern und kreative Methoden zu nutzen. Der Trend geht im Jahr 2019 daher hin zum Smart Office, in dem Teams miteinander und mit Hilfe der Technik effizient arbeiten können.
Das Smart Office im Immobilienmarkt 3.0
Vor- und Nachteile von Share Desks
Zielgruppen für das Konzept Smart Office
Ein Smart Office stellt die Mitarbeiter in den Vordergrund: Dazu gehört neben der technischen Vernetzung und der Versorgung mit den nötigen Endgeräten ebenso die Gestaltung des Büroraumes. Gerade junge Mitarbeiter möchten nicht mehr in klassischen Büros sitzen und den ganzen Tag am gleichen Computer arbeiten. Daher zielt das Smart Office auf Zusammenarbeit, die von Technik unterstützt wird, ab. Flexibilität steht dabei im Vordergrund. Neben der Funktion spielen im Smart Office auch Komfort und der Erlebnis-Faktor eine wichtige Rolle. Darüber hinaus ist Nachhaltigkeit für viele Unternehmen ein wichtiges Thema: Neben einen intelligenten Gebäudemanagement, das Energie spart, sorgt das digitale Arbeiten in einem Smart Office zusätzlich für einen deutlich kleineren ökologischen Fußabdrucks, da man nicht mehr so viel ausdrucken muss. Indem viele Mitarbeiter dank der innovativen Technik von zuhause aus arbeiten und per Videokonferenz an Meetings teilnehmen, können Unternehmen weitere Ressourcen sparen und zugleich ein angenehmes Arbeitsumfeld anbieten.
Im Immobilienmarkt spielt der Wandel in der Arbeitswelt eine wichtige Rolle. Der Begriff „Immobilienmarkt 3.0“ beschreibt eine Entwicklung, die sich etwa seit der Jahrtausendwende erkennen lässt: Die Möglichkeit, mit Clouds zu arbeiten, hat viele Berufe grundlegend verändert. Spätestens im Jahr 2017 wurden Smart Offices daher zum Trend, was zeigt, dass Unternehmen sich an die Bedürfnisse einer jungen, digitalisierten und Flexibilität suchenden Arbeitsgeneration anpassen möchten. Das bedeutet, dass Coworking, Coliving und selbstverständlich auch intelligente Büros eine wichtige Rolle spielen. Immer mehr Unternehmen suchen große Büroräume, die sie nach ihren Vorstellungen einrichten können und die ein agiles Arbeiten ermöglichen. Dabei sind sowohl Räumlichkeiten, die viel Platz für Kreativität lassen, als auch fertig eingerichtete Smart Offices beliebt. Für Immobilieninvestoren ergeben sich so viele neue Anlagemöglichkeiten.
Im sogenannten Büro der Zukunft sind die bekannten Grenzen und Strukturen eines Büros nicht mehr relevant. Neue Medien und insbesondere Kommunikationstechnologien sind dagegen ein zentraler Bestandteil für ein Smart Office. Sowohl stationäre als auch mobile Arbeitsplätze gehören zum Smart Office, das ganz auf Mitarbeiter ausgelegt ist, die sich im Laufe des Tages an mehreren Tischen oder Orten aufhalten und sowohl alleine als auch im Team arbeiten. Die moderne Technologie erlaubt dabei eine flexible Arbeitsplatzgestaltung.
Das Desk Sharing, bei dem mehrere Mitarbeiter an einem großen Tisch arbeiten oder sich einen Platz teilen, ist ebenfalls häufig im Smart Office zu finden. Diese Idee kommt ursprünglich aus den Coworking Spaces, wo Fremde nebeneinander arbeiten und so auf Wunsch auch zusammenarbeiten oder zumindest ins Gespräch kommen können. Dieses kreative Potential machen sich auch Unternehmen inzwischen zunutze. Das Desk Sharing gehört dabei nicht zwangsläufig zum Smart Office gehören. Es ermöglicht aber das vernetzte, cloudbasierte Arbeiten, das auch für das Desk Sharing wichtig ist. Jeder Sitzplatz sollte daher die notwendigen Anschlüsse haben, sodass die Mitarbeiter mit ihrem Laptop oder Tablet dort jederzeit Platz nehmen und direkt mit dem Arbeiten beginnen können.
Vor- und Nachteile von Share Desks
Der flexible Aufbau eines Smart Office mit Share Desks spart Zeit und Geld. Zudem bringt er den großen Vorteil, dass Mitarbeiter mit Hilfe von Technik optimal zusammenarbeiten können. Sie lernen sich außerdem gegenseitig besser kennen, tauschen ihre Stärken aus und bilden neue Netzwerke, die häufig zu innovativen und kreativen Ideen führen. Für agiles Arbeiten und Methoden wie Scrum ist dies essenziell und gerade junge Menschen wünschen sich einen demokratischen Arbeitsplatz mit flachen Hierarchien. Die hervorragende Internetverbindung in einem Smart Office sorgt zudem dafür, dass technische Probleme kein Hindernis mehr darstellen. Diese Digitalisierung ist natürlich zugleich ein möglicher Nachteil: Sollte das Internet einmal ausfallen, gibt es erhebliche Probleme. Außerdem ist nicht jeder Mensch extrovertiert oder kommunikativ genug, um in ständigem Kontakt zu stehen. Rückzugsorte und Arbeitsplätze für fokussierte Einzelarbeit sollten in einem Smart Office daher nicht fehlen.
Zielgruppen für das Konzept Smart Office
Unternehmen, die in Großraumbüros und mit flachen Hierarchien arbeiten, sind prädestiniert für die Einrichtung eines Smart Office. Diese Arbeitsweise kommt ursprünglich aus dem Silicon Valley, wo berühmte Start-ups wie Google und Facebook für die Revolution in der Arbeitsgestaltung sorgten. Hierzulande haben zum Beispiel Unternehmen wie Lufthansa oder der ADAC ihre Büroräume zu einem Smart Office umgestaltet. Es sind daher alle Unternehmen, die Wert auf Teamarbeit legen und deren Mitarbeiter hauptsächlich mithilfe des Internets arbeiten, mögliche Kandidaten für ein Smart Office. Insbesondere Start-ups und Firmen mit einem großen Anteil an jungen Mitarbeitern, die sich Flexibilität, Mobilität und Unabhängigkeit wünschen, sollten sich mit diesem Thema auseinandersetzen.
EINE STIMMIGE BÜROEINRICHTUNG GEHT WEIT ÜBER TISCH UND STUHL HINAUS. ERST MIT EIN PAAR WICHTIGEN ADD-ONS WIRD DAS BÜRO ZUM WOHLFÜHLORT
Die klassische Büroeinrichtung: Das sind Stuhl, Tisch, vielleicht ein paar Rollcontainer, ein paar Regale, eine Teeküche – zumindest für die meisten Menschen. Dabei gehört zu einem stimmigen Büroumfeld noch viel mehr: Es gibt Elemente, die kaum jemand im Arbeitsalltag wahrnimmt und doch sind sie essentiell für eine Atmosphäre, in der man sich wohlfühlt.
Das Großraumbüro fördert zwar die Kommunikation und Kollaboration, hat aber einen entscheidenden Nachteil: die Lautstärke. Sie sorgt nicht nur für eine Einschränkung der Produktivität und des Leistungsvermögens, sondern kann sogar gesundheitliche Folgen haben.
Letztere lesen sich wie die Nebenwirkungen auf einer Medikamenten-Packungsbeilage: Lärm verursacht Stress — der Körper schüttet entsprechende Hormone aus und erhöht den Blutdruck, was wiederum einen negativen Einfluss auf das Herz-Kreislauf-System hat. Dauerhaft erhöhte Lautstärke sorgt für Nervosität, Müdigkeit, Konzentrationsschwäche und eine verminderte Leistung. Sie erschwert die Kommunikation, fördert die soziale Isolation und kann das Lesevermögen, die Motivation und das Langzeitgedächtnis negativ beeinflussen. Kurzum: Lärm schadet der Gesundheit.
Menschen empfinden eine konstante Lautstärke von etwa 65 Dezibel (dB) bereits als störend. Die deutsche Arbeitsstättenverordnung empfiehlt für Büros sogar eine Lärmgrenze von 55 bis 70 dB. Allerdings sind bei einer Unterhaltung in normaler Lautstärke oft schon 63 dB zu messen. Die Belastung durch Geräusche, Gespräche und umhergehende Kollegen liegt im Regelfall also deutlich über der Empfehlung. Damit das Konzept Open Space überhaupt funktionieren kann, sind durchdachte Akustiklösungen unerlässlich.
Wie gut oder schlecht die Akustik eines Raumes ist, hängt von seiner Größe und Beschaffenheit ab. Ein Zusammenspiel von Deckenpaneelen, Schallschutzwänden, Bodenbelägen und passenden Möbeln hilft schon sehr gut dabei, Störgeräusche zu minimieren. Hier geht es zum einen darum, bestimmte Frequenzen aus dem Raumschall zu absorbieren: Der Mensch empfindet niedrige Frequenzen als angenehmer, weshalb man sich bemüht, mittlere und hohe Frequenzen herauszufiltern. Auf der anderen Seite steht die Schalldämmung, die den unmittelbaren Trittschall mindert.
Die wahrscheinlich beste Möglichkeit, die Lautstärke einzudämmen, ist ein Bodenbelag mit Teppich. Am effektivsten schluckt er den direkten Trittschall: Um bis zu 33 dB mindern etwa die Teppichfliesen von Interface die Geh- und Laufgeräusche der Kollegen und das Stühlerücken im Büro. Mit einem speziellen Akustikrücken nimmt Teppich sogar Schall aus dem Raum auf. Hier schafft er bis zu 0.4 aw — beachtlich, wenn man bedenkt, dass 1 aw die völlige Schallabsorption bedeutet. Selbst den Nachhall beeinflussen Teppichfliesen positiv. Damit liegen sie im Vergleich zu anderen Bodenbelägen akustisch ganz klar vorn. Zwar gibt es auch für PVC-Böden besondere Akustikrücken, diese mindern den Trittschall aber nur halb so gut. Gerade in Großraumbüros ist ein Teppichboden deshalb von Vorteil.
Ein weiterer, wenig beachteter Akustikhelfer lässt sich mit einem Blick nach oben identifizieren: Die Decke bietet mit ihrer großen Fläche eine der besten Voraussetzungen für die Schallabsorption. Dabei haben vollflächige Akustikdecken den größten Effekt. Wer aus thermischen oder ästhetischen Gründen lieber eine offene Deckengestaltung bevorzugt, behilft sich einfach mit hängenden Segeln. Sie dämmen in besonders lautstarken Bereichen die Geräusche. Baffle-Systeme sind ebenfalls eine Möglichkeit: Sie bestehen aus einer Vielzahl von Lamellen und fangen den Raumschall großflächig ein. Kantenabsorber und die klassischen Rasterdecken vervollständigen das Akustik-Angebot in Sachen Deckengestaltung.
Schon im typischen Cubicle-Büro der 80er-Jahre wusste man um die Bedeutung von Akustikwänden. Die Trennwände der kleinen Kastenbüros waren meist mit Stoff oder Filz bezogen, um den Schall zu schlucken. Während die Cubicles heute (glücklicherweise) verschwunden sind, bleiben uns die Akustiktrennwände in leichter Abwandlung erhalten. Namhafte Hersteller wie USM und Vitra haben das früh erkannt und bieten zusätzlich zu ihren Möbeln die passenden Akustikschirme.
Modular aufgebaut lassen sie sich nicht nur um Schreibtische herum aufstellen, sondern schaffen kleine Meeting-Räume im Open Space und zonieren den Raum. Noch effektiver ist es, die Paneele direkt an die Wand zu bringen. Durch Farben und verschiedene Formen werden die Platten gleichzeitig zur Kunstinstallation. Die Marke MuteDesign geht mit ihren Akustiktürmen und Cones sogar noch einen Schritt weiter: Durch ihre schlanke Form nehmen diese nicht viel Platz ein, dafür aber umso mehr Schall auf.
Sollten die Maßnahmen noch nicht reichen, gibt es von Herstellern wie Framery und MuteDesign eine ganz spezielle Lösung: In den letzten Jahren haben sich Telefon- und Meeting-Boxen etabliert, die vollkommen schalldicht abschließen. Sie bieten kleine, ruhige Inseln inmitten des Großraumbüros und erinnern optisch sogar an die gute alte Telefonzelle. Ein Pluspunkt: Mitarbeiter, die telefonieren müssen, haben darin nicht nur ihre Ruhe, sondern stören auch die Kollegen in der Nähe nicht durch das Telefonat.
Selbst ganz konventionelle Büromöbel dienen mittlerweile dem Ruhebedarf: Immer mehr Oberflächen werden mit Stoffen oder Filz bezogen, was auch eine ästhetische Veränderung in die Büros bringt. Marken wie Thinking Works versehen ihre Workbenches beispielsweise mit Schallschutz-Baldachinen und Akustik-Trennwänden. Filzauflagen auf Schreibtischen, Stoffpolster auf Rollcontainern, hoch abschließende Rückenlehnen bei Sofas: Immer mehr Möbel werden für die Schallabsorption zweckentfremdet. Kreativität zahlt sich in Sachen Akustik aus.
Am Ende entscheidet nicht der Einsatz eines einzigen Akustik-Elements über den Lautstärkepegel, sondern die durchdachte Kombination von Bodenbelag, Wandpaneelen, Schallschutzdecken und Akustikmöbeln. Nur so entsteht eine Atmosphäre, in der sich Mitarbeiter wohlfühlen und — noch wichtiger — konzentrieren können.
Den größten Teil unseres Arbeitstages halten wir uns im Büro auf — die Sonne spüren wir höchstens in der Mittagspause auf der Haut. Dabei ist Tageslicht einer der wichtigsten Faktoren für den Menschen. Neben der Stimmung und dem Vitamin-D-Wert beeinflusst es auch den Tagesrhythmus. Umso wichtiger ist es, das Licht auch im Büro zu optimieren.
Erst 2003 erkannte man mit der Entdeckung der Ganglienzellen auf der Netzhaut, wie groß der Einfluss des Lichts auf den Menschen wirklich ist. Diese Zellen verbessern nicht etwa das Sehvermögen — tatsächlich haben sie mit dem eigentlichen Sehapparat recht wenig zu tun. Und trotzdem reagieren sie auf Licht, vor allem auf blaues Licht. Sie steuern den Tagesrhythmus, entscheiden, wann wir wach und leistungsfähig sind und wann die Müdigkeit uns einholt. Denn sobald die Ganglienzellen blaues Licht einfangen, hemmen sie die Melatonin-Produktion im Gehirn. Das ist tagsüber durchaus von Vorteil, denn Melatonin macht schläfrig. Wird es dunkel oder schließen wir die Augen, gelangt das Hormon frei in unseren Kreislauf: Wir werden müde.
Bei einem blauen Lichtspektrum von 480 Nanometern sind die Ganglienzellen am empfindlichsten. Wirkt das Licht länger auf den Menschen ein, wird er nicht nur wacher, sondern auch konzentrierter und aufmerksamer. Die Herzfrequenz erhöht sich, ebenso wie die Körperkerntemperatur. Dieser Vorgang lässt sich jedoch nicht nur mit Tageslicht auslösen. Auch künstliches Licht beeinflusst den Menschen. Spätestens mit der Entwicklung der LEDs lässt sich das Farbspektrum von Leuchten so steuern, dass es genau das blaue Spektrum trifft. Sogar die Bildschirme von elektronischen Geräten strahlen blaues Licht ab. Was abends die Melatonin-Produktion hemmt und viele Menschen nicht einschlafen lässt, kann im Büro sehr nützlich sein: Hier greift die Idee des Human Centric Lighting.
Hinter dem Konzept Human Centric Lighting steckt das Ziel, die Lichtstimmung in geschlossenen Räumen genau auf den Menschen auszurichten. Je nachdem, wie die Fläche genutzt wird, setzt man eher stimulierendes Licht im blauen Spektrum oder entspannendes Licht im gelben Spektrum ein. So könnte man sogar den gesamten Tag-Nacht-Rhythmus eines Menschen verschieben: Ein Vorteil, den vor allem Schichtarbeiter erkannt haben.
Im üblichen Rhythmus beginnt der Tag zunächst mit warmweißem Licht. Es hilft den Mitarbeitern, in Ruhe im Büro anzukommen. Etwa eine halbe Stunde später starten sie mit kaltweißem Fokuslicht in die vormittägliche Konzentrationsphase. Erst gegen Mittag bietet sich das warmweiße Licht wieder an, um die Mittagspause einzuläuten. Anschließend überbrückt kaltweißes Licht das Mittagsloch. Gegen Ende des Arbeitstages wird das Spektrum wieder wärmer, um die Mitarbeiter in den Feierabend zu entlassen.
Ein solcher Rhythmus lässt sich allerdings nicht verallgemeinern. Im Zeitalter der flexiblen Arbeitszeit benötigt mancher das Fokuslicht erst um 10 Uhr morgens, während ein anderer zu diesem Zeitpunkt schon zwei Stunden konzentriert arbeitet.
Der Schlüssel zum Human Centric Lighting ist deshalb ein Gleichgewicht zwischen individuellem Bedarf und Automatisierung. Möglich wird das durch eine zusätzliche Einzelbeleuchtung für jeden Arbeitsplatz. So können Mitarbeiter selbst über das passende Lichtspektrum entscheiden, während die allgemeine Bürobeleuchtung leicht heruntergefahren wird — das kommt auch dem Energieverbrauch zugute. Die Konzentration auf Knopfdruck lässt sich bei manchen Leuchtkonzepten sogar per Smartphone steuern. Hersteller wie Glamox oder Osram bieten beispielsweise eine passende App. Auch in dieser Hinsicht wird das moderne Büro immer smarter.
Nicht nur Leuchtkonzepte sind heute an die Cloud angebunden. Das Internet of Things (IoT) hat einen nie dagewesenen Standard der digitalen Steuerung ermöglicht. Die Gebäudeautomation an sich ist keine neue Idee — vor allem für Bürogebäude ist sie bereits seit mehreren Jahrzehnten etabliert.
Und trotzdem haben die Cloud und das Internet of Things sie auf ein neues Level gehoben: Mit Building Management Systems (BMS) — zu deutsch: der Gebäudeleittechnik (GLT) — lassen sich alle Einzelsysteme von Licht über Heizung bis Klimaanlage in einem einzigen System steuern. Die SV Gebäudeautomation bietet beispielsweise intelligente Dashboards, die alle Daten an einem Ort versammeln und die von überall abrufbar sind. So ist das moderne Facility Management selbst aus größerer Entfernung möglich. Sensoren, Stellglieder und Ventile kommunizieren über die Cloud mit den Systemen, stellen die Temperatur ein, steuern die Beschattung und die Luftfeuchtigkeit. Gas- und Rauchdetektoren sorgen zusammen mit speziellen Zugangssystemen für Sicherheit.
Die Vorteile liegen auf der Hand: Eine smarte Steuerung von Licht, Heizung und Klimaanlage senkt deutlich die Betriebskosten — selbst, wenn der Letzte vergisst, das Licht auszuschalten. Auch der Nutzerkomfort steigt: Klimaanlagen kühlen schon morgens das Büro herunter, noch bevor die ersten Mitarbeiter eintreffen. Sie können sich ganz auf ihre Arbeit konzentrieren, ohne sich mit dem Gebäude-Management beschäftigen zu müssen.
Dabei kann ein Smart Office noch sehr viel mehr: beispielsweise die Auslastung von Arbeitsplätzen und Konferenzräumen optimieren. Sensoren stellen fest, wie viele Mitarbeiter bei einem Meeting anwesend sind und weisen je nach Gruppengröße das passende Zimmer zu. So sind die Meeting-Räume immer perfekt ausgelastet. Ähnlich funktioniert es auch mit Arbeitsplätzen.
Im Zeitalter des Activity Based Working sind viele Schreibtische in Büros nicht mehr dauerhaft besetzt. Stattdessen gibt es Workstations, die Mitarbeiter ganz nach ihrem Bedarf nutzen. Sensoren können zum einen feststellen, welche Plätze in der Nähe gerade frei sind. Zum anderen ergibt die Auswertung der Daten im Langzeitschnitt, ob die Arbeitsplätze auch ausreichend genutzt werden. Diese Datenbasis hilft Unternehmen dabei, leerstehende Bürofläche zu vermeiden, und hat damit enormes Einsparpotenzial.
Für das Office Management bedeuten smarte Elemente ebenfalls eine große Entlastung. Gäste melden sich per Tablet an, neue Mitarbeiter lassen sich schneller einchecken und onboarden. Sogar die Koordination von Dienstleistern ist einfacher: Paketboten hinterlegen die Sendungen in smarten Schließfächern und können sie direkt dem passenden Mitarbeiter zuweisen, der sofort benachrichtigt wird. Ist ein Druckertoner leer, sendet das Gerät selbst ein Signal an das Facility Management, das dadurch zeitnah reagieren kann.
Vor allem aber macht das Smart Office den Arbeitsalltag der Nutzer leichter. Anbieter wie Sensorberg haben vollumfängliche Lösungen entwickelt, die sich komplett über das Smartphone steuern lassen. So erfassen Sensoren beispielsweise die Check-in- und Check-out-Zeit des Mitarbeiters, sobald er das Büro betritt. Per Smartphone lassen sich die Meeting-Räume buchen und Temperatur oder Licht regeln. Sind persönliche Einstellungen hinterlegt, geschieht das bei einem Meeting ganz automatisch. Dank smarten Schließfächern ist ein vergessener Schlüssel kein Problem mehr und die Cafeteria funktioniert mit smart pay auch ohne Bargeld. Ein internes Kommunikationssystem sendet Push-Benachrichtigungen, sobald Gäste oder Pakete angekommen sind, informiert über Geburtstage und bietet einen büroweiten Messenger.
Am Ende steht wieder der Nutzer im Vordergrund: Das Smart Office vereinfacht nicht nur die Prozesse für Gebäude-Manager, sondern unterstützt auch ganz konkret die Mitarbeiter — für einen reibungslosen Büroalltag.
Rückenschmerzen und Verspannungen sind bei langen Bürozeiten keine Seltenheit mehr. Für das dauerhafte Sitzen zahlt unser Körper den Preis — auch im Hinblick auf das Herz-Kreislauf-System. 2017 machte eine groß angelegte Studie Schlagzeilen (Lear et al. (2017). The Lancet 390): Über einen Zeitraum von sieben Jahren untersuchten Wissenschaftler insgesamt 130.843 Menschen aus 17 verschiedenen Ländern.
Das Ergebnis: Schon 150 Minuten Bewegung pro Woche können das Risiko für Herz-Kreislauf-Erkrankungen drastisch senken und sogar einen von zwölf Todesfällen verhindern. Aber was tun, wenn die Arbeit keine Zeit für Sport lässt? Wenn bei späten Meetings und Überstunden kaum mehr Raum für eine Radtour oder das Fitnessstudio bleibt?
Die Lösung ist einfach: Das Fitnessstudio kommt ins Büro. Einige Unternehmen haben das Potenzial bereits erkannt, das ein eigener Fitnessbereich bietet: Mitarbeiter, die etwas für ihre körperliche Verfassung tun, sind messbar weniger krank, haben mehr Motivation und können sich besser konzentrieren. Sie starten nach einer Runde Morgensport schon gut gelaunt in den Tag oder nutzen ihre Mittagspause für ein Workout. Ein solches Angebot macht Unternehmen außerdem attraktiver für junge Bewerber — ein deutlicher Pluspunkt im „War of Talents“.
Vor allem größere Unternehmen setzen auf einen eigenen Fitnessbereich. Anbieter wie Technogym, gym80 und Kettler führen beispielsweise eigene Gerätelinien, die auf die Corporate Fitness zugeschnitten sind. Diese haben oft eine tabletbasierte Schnittstelle, durch die Mitarbeiter ihr eigenes Fitnessprogramm einspeichern können. So finden sie ihre individuellen Einstellungen schon vor, sobald sie an das Gerät kommen. Zusätzlich gibt es Fitnessprogramme, die schon auf die Zeitnot der Mitarbeiter abgestimmt sind — eine der häufigsten Ausreden, um das Workout zu vermeiden. Dabei braucht es nicht einmal einen eigenen Fitnessraum. Schon kleine Veränderungen machen viel aus: Sitzbälle als Alternative zu Stühlen, eine Fitnesslounge in einer ruhigen Ecke des Büros. Manche Unternehmen verpflichten sogar Personal Trainer, die zweimal pro Woche mit den Mitarbeitern Übungen direkt am Arbeitsplatz durchführen.
„INCREASING PHYSICAL ACTIVITY IS A SIMPLE, WIDELY APPLICABLE, LOW COST GLOBAL STRATEGY THAT COULD REDUCE DEATHS AND CVD IN MIDDLE AGE.“
– Lee et al. (2017). Physical activity lowers mortality and heart disease risks. The Lancet, 390(10113), 2643–2654.
Sinnvoll ist es auch, das Mitarbeiterpotenzial in dieser Hinsicht auszuloten. Oft gibt es Kollegen, die sehr sportlich sind und sogar einen Trainerschein haben. Gegen einen Ausgleich lassen sie sich vielleicht für die Leitung eines unternehmensinternen Sportkurses begeistern. Aktionen wie gemeinsames Joggen in der Mittagspause oder Yoga-Stunden nach Feierabend sind ebenfalls sehr beliebt.
Das Fitnessangebot in Unternehmen hat sich in den letzten Jahren fast vervierfacht — ein Indiz dafür, wie hoch der Bedarf an sportlichem Ausgleich ist und dass er nicht nur Mitarbeitern zugutekommt.
Das Büro ist für viele nicht mehr nur ein reiner Arbeitsplatz, sondern wird immer mehr zum Lebensmittelpunkt. Umso wichtiger ist es, sich dort rundum wohlzufühlen. Genau die Elemente der Büroeinrichtung, die Mitarbeiter erst auf den zweiten Blick wahrnehmen, sind schließlich entscheidend für das gesamte Umfeld. Erst das passende Gesamtkonzept macht eine wirklich gelungene Büroatmosphäre aus.
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Peter Ulm leitet seit 2011 als Vorsitzender des Vorstands die 6B47 Real Estate Investors AG. Der Fokus des Unternehmens liegt auf Wohnprojekten, die demografische und gesellschaftliche Entwicklungen berücksichtigen und mit präzisen Nutzungskonzepten langfristig attraktive Renditen erzielen.
Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln
Vorteile der Digitalisierung in der Immobilienbranche
Digitale Partner Community Living
Herr Ulm, der Claim von 6B47 ist: „Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln“. Können Sie uns das näher erläutern?
PETER ULM: 6B47 wurde im Jahr 2009 gegründet - auf dem Höhepunkt der Weltrezession und dem Tiefpunkt des Ansehens der Finanz- und Immobilienwirtschaft. Daher wurden dem Unternehmen damals ganz spezielle Parameter in die Wiege gelegt: Innovation bei der Projektentwicklung und Nachhaltigkeit sowie Transparenz bei der Finanzierung.
Was verstehen Sie unter „innovativer Projektentwicklung“?
PETER ULM: Da spielen digitalisierte Prozesse eine große Rolle. Als Projektentwickler fokussieren wir auf Automatisierung, künstliche Intelligenz und Big Data. Mit dem Einsatz dieser Technologien können wir zunächst einmal eine effizientere Marktforschung betreiben, was eine präzisere, zielgruppengerechte Immobilienentwicklung ermöglicht. Zweitens gestalten sich unsere internen Arbeitsprozesse einfacher und effizienter, durch die durchgängige Dokumentation und bessere Kommunikation mit dem Kunden werden Fehler minimiert. Und drittens optimieren wir mit neuen digitalisierten Angeboten ständig unseren Kundenservice.
Wie sieht das konkret in der Praxis aus?
PETER ULM: Beim Wohnbauprojekt „Paragonstraße“ in Wien kooperieren wir beispielsweise mit der Firma Sonderwunschmeister, dem Anbieter einer digitalen Sonderwunsch-App. Im virtuellen Raum können unsere Kunden die Sanitäreinrichtung verändern, aus verschiedenen Fliesen wählen, zusätzliche Steckdosen integrieren und mehr. Zeitgleich werden die Richtpreise kalkuliert. Für unsere Anlegerkäufer integrieren wir mit ROOMHERO derzeit auch die Option „Möblieren“ in den digitalen Sonderwunsch-Katalog. So können wir die Wohnungen auch vollständig eingerichtet anbieten, ohne dass dies für unsere Erwerber oder für uns mit Mehraufwand verbunden wäre.
„Wir haben die Erfahrung gemacht, dass viele Prozesse, die zuvor mehr Schnittstellen und eine gewisse Komplexität hatten, durch Digitalisierung und Standardisierung vereinfacht werden.“
Peter Ulm, CEO von 6B47
Kein Mehraufwand - wie ist das zu verstehen?
PETER ULM: Das ist eben der Vorteil der Digitalisierung: Viele Leistungen lassen sich auslagern, ohne dass es auf Kosten von Transparenz und Kontrolle geht. Der digitale Immobiliendienstleister übernimmt die gesamte Abwicklung. Und die standardisierten Prozesse bringen eine enorme Effizienzsteigerung in der Umsetzung. Ergebnisse kommen schneller zustande.
Gibt es auch Probleme in der Zusammenarbeit von 6B47 mit PropTechs?
PETER ULM: Ich würde eher von Herausforderungen sprechen. Solche agilen PropTech-Teams folgen nicht den Standardprozessen eines Konzerns. Um innovative Lösungen für uns und für unsere Kunden zu etablieren, ist ein höherer Aufwand und eine längere Vorbereitungszeit notwendig. Auf der anderen Seite sparen die entwickelten Lösungen dann später wiederum, wie bereits gesagt, Zeit und Kosten ein.
Vielen Dank für das Gespräch, Herr Ulm!
Laut www.proptech.de zählte die deutsche PropTech-Szene im September 2018 insgesamt 300 Unternehmen - Tendenz steigend. Wir haben Ihnen hier eine Auswahl von Dienstleistern zusammengestellt, die digitalisierte Services rund um das Thema Community Living anbieten.
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Wir zeigen Ihnen, wie Sie limitierte Quadratmeter maximal nutzen und Ihre Mieter mit Stil und Funktionalität begeistern können.
Lassen Sie die Decken heller streichen als die Wände. Das öffnet den Blick nach oben und lässt Räume höher wirken. Ob trendiger Estrich, Parkett oder Laminat: Helle Bodenbeläge sollten in Mikroapartments selbstverständlich sein.
Setzen Sie auf multifunktionale Möbel wie z.B. Schränke mit seitlich integriertem Regal oder Wandbetten. Mit ausziehbaren Tischen, klappbaren Stühlen und Schlafsofas sind Ihre Mieter für Gäste ausgestattet. Ein smartes Interior muss nicht teuer sein, wertet urbane Mikro-Flats aber enorm auf.
Platzieren Sie Stauraum an unerwarteten Stellen – über Türen, Schreibtischen oder auch über dem TV. Es gibt mehr Möglichkeiten, als Sie denken. In Eingangsbereichen und in Bädern zum Beispiel können Regalbretter meist gut direkt unter der Decke angebracht werden.
Wählen Sie Möbel in der Farbe Weiß. Plötzlich wirken selbst sperrige Schränke, Tipp Konsolen und Bücherregale wie Einbauten, die mit der Wand verschmelzen. Das funktioniert besonders gut mit einer Einrichtung im skandinavischen Stil.
Apropos skandinavisches Interior Design: Der puristische Look ist mit viel Weiß, Holz, Grau, Beige und Pudertönen ideal für Mini-Apartments. Er nimmt sich mit minimalistischen Formen, Farben und Materialien zurück und lässt Freiflächen größer wirken. Dazu passen wenige, sorgfältig ausgesuchte farbige Möbel und einzelne Farbakzente.
Schaffen Sie lichte Verhältnisse! Räume wirken optisch größer, wenn möglichst viel Tageslicht hereinfließt. Installieren Sie Jalousien statt Vorhänge. Und mindestens ein großer Spiegel ist ein Muss in Mikro-Apartments. Geschickt platziert, kaschiert er wenig Fläche mit Weitblick und Tiefe. Zudem schafft er mehr Helligkeit, indem er das Licht reflektiert.
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Digital, vielseitig, service-orientiert: das Wohnkonzept der Zukunft
Mieter werden immer anspruchsvoller. Das prognostizierte der GdW schon vor sieben Jahren in seinen „Wohntrends 2030“ und es sieht ganz danach aus, als würde er damit Recht behalten. Mehr Qualität, mehr Service, mehr Convenience sind gefragt – vor allem beim Wohnen. Projektentwickler und Betreiber, die jetzt umdenken, können diese Veränderung als große Chance nutzen und zusätzliche Umsatzquellen erschließen.
Die Stadt der kurzen Wege
Viele Assetklassen unter einem Dach
Der Mieter ist Kunde. Und der Kunde ist König.
Service, Service, Service. Aber bitte digital!
Partner fürs Wohnen der Zukunft
Die Stadt der kurzen Wege
Die Urbanisierung nimmt kein Ende: Bis 2025 werden einer Studie der UN zufolge 85-90 % aller deutschen Bürger in Städten wohnen. Bis dahin platzen diese sprichwörtlich aus allen Nähten, das Verkehrsaufkommen wird weiter steigen und damit auch die Umweltbelastung. Und vor allem Wohnraum wird zur Rarität. Die Antwort ist „die Stadt der kurzen Wege“ – das vollständige Umdenken von Stadtgefüge und Mobilität. Eine Stadt, die auf das Auto verzichtet, den Individualverkehr zugunsten ÖPNV und Sharing-Modellen austauscht und alle wichtigen Anlaufstellen des Alltags fußläufig erreichbar macht – das Stichwort heißt Quartiersentwicklung.
„Wir denken in Quartieren. Das heißt, wir schaffen nicht nur Wohnungen, sondern auch Wohnumfelder. Das heißt, wir bauen private Wasserflächen, Uferpromenaden, Kitas, Wasserspielplätze und schaffen damit eine sehr hohe Qualität für die Anwohner und das Umfeld.“
Eva Weiß, Geschäftsführerin BUWOG Bauträger GmbH
Wohnen im 3. OG, im Erdgeschoss ein Supermarkt und im Keller das Fitnessstudio: Moderne Quartiere schaffen nicht nur Wohnraum, sondern Lebensqualität. Sie haben das Mono-use-Konzept weit überholt und verbinden viele verschiedene Nutzungskonzepte ganz organisch zu einem großen Ökosystem. Sie sind genau auf die Bedürfnisse ihres Umfelds und ihrer Bewohner abgestimmt und fügen sich nahtlos in das Stadtbild ein. Wohn- und Gewerbeflächen wechseln sich ab, Grünflächen und öffentliche Bereiche lockern das Quartier auf. Nicht selten binden moderne Quartiere auch eine soziale Komponente ein: Kindergärten oder Kindertagesstätten, Spielplätze, Jugendzentren, altersgerechtes Wohnen.
Prominente Beispiele für solch gelungene Ökosysteme sind etwa das Quartier „Stadtoval“ in Aalen, das der Fertigstellung mit großen Schritten näherkommt. Wohnraum, Kunst, Kultur, Freizeit- und Gewerbeflächen bilden dort zusammen die neue grüne Mitte der Stadt. In Bonn feiert der Projektentwickler ‚die developer’ das Richtfest für das Quartier „Urban Soul“, in Wolfsburg plant SIGNA das „Quartier der Zukunft“, während BUWOG das „Stuhlrohrquartier“ in Hamburg entwickelt. Nachhaltigkeit haben sich vor allem das „Holzquartier“ in Kopenhagen und das Zero-Carbon-Areal „Quartier Parc Hadau“ in Wales auf die Fahne geschrieben. Das All-in-one-Quartier wird immer mehr zum Konsens und steht geschlossen für eine moderne, zukunftsorientierte Stadtentwicklung. Das ist beachtlich, bedenkt man, welch hohes Investitionsvolumen hinter einem solchen Projekt steht.
Viele Assetklassen unter einem Dach
Bezogen auf das Transaktionsvolumen konnten gemischt genutzte Immobilien einer Erhebung von Savills zufolge 2019 einen deutlichen Anstieg verzeichnen – nicht zuletzt aufgrund einiger großvolumiger Quartiersentwicklungen.
Quellen: eric anada/Pexels, Martin Barraud/iStock – Illustration: Sashkin/Adobe Stock
Der Trend zeichnet sich also bereits ab, was bei den vielseitigen Investitionsmöglichkeiten innerhalb eines Quartiers kein Wunder ist. Vor allem Mixed-use-Konzepte sind aus Anlegersicht attraktiv, denn sie vereinen viele verschiedene Asset-Klassen unter einem Dach, z. B. Wohnimmobilien, Einzelhandel, Hotels, Gastronomie und Büroflächen. Das führt zu einer allgemein höheren Rendite, dank des meist hohen Anteils an Wohnimmobilien ist aber auch das Risiko eines 100-prozentigen Ausfalls – etwa bei Insolvenz – geringer. Damit das Quartier als Asset-Sammlung funktioniert, müssen seine Bewohner es allerdings positiv annehmen: Leere Wohnungen und kaum genutzte Gewerbeflächen sind kein gutes Return on Investment.
Zusätzlich zum weithin bekannten Mantra „Lage, Lage, Lage“ ist bei Quartieren ein Faktor noch weitaus wichtiger: die Qualität. Sie entscheidet darüber, wie wohl sich Bewohner in ihrer Umgebung fühlen, wie gerne und intensiv sie die Angebote des Quartiers nutzen. Nur wenn die Nutzung perfekt auf die Umgebung abgestimmt ist, wird das Quartier zum Erfolg und zieht auch Besucher aus umliegenden Stadtteilen an. Das beginnt schon beim Konzept: Lebensqualität entsteht nicht in den Köpfen des Planungsteams, sondern ist die Folge intensiver Vorbereitung und einer tiefgehenden Analyse von Umgebung und Zielgruppen. Nur wer die Bedürfnisse der Bewohner genau kennt, trifft mit seinem Angebot auch die Nachfrage vor Ort – nicht immer leicht, wenn man bedenkt, wie viele verschiedene Ansprüche an neue Quartiere gestellt werden. Das Mindset von Mietern hat sich seit einigen Jahren grundlegend verändert. Sie fordern Lebensqualität aktiv ein, stellen deutlich höhere Ansprüche an Wohnraum als zuvor. Das hat auch Auswirkungen auf die Quartiersentwicklung und große Vorteile für Betreiber und Eigentümer.
„Die Identität mit dem Quartier ist ein zentraler Faktor für dessen Nutzer.“
Marktstudie „Moderne Stadtquartiere“ der Deutschen Hypo
Der Mieter ist Kunde. Und der Kunde ist König.
Der GdW hat in einer umfassenden Zukunftsstudie die „Wohntrends 2035“ untersucht.
Die wachsenden Ansprüche von Bewohnern und die damit einhergehenden Veränderungen gehen bis an die Substanz des Mieterverständnisses. Mieter sind nicht mehr nur Bittsteller, sondern Kunden. Damit rücken sie ganz anders in den Fokus des Vermieters, denn Kunden gilt es glücklich zu machen. Was sich zunächst wie der Albtraum jedes Eigentümers anhört, ist faktisch sogar ein Vorteil. Denn moderne Mieter „konsumieren“ nicht nur das Produkt Wohnen, sondern eine Vielzahl weiterer Services und Produkte, die damit zusammenhängen. Hier geht es vor allem um Convenience und den Sharing-Gedanken.
Warum selbst ein Auto besitzen, wenn man sich kurzfristig eins mieten kann, das direkt in der hauseigenen Tiefgarage steht? Warum kostbare Freizeit verlieren, wenn ein Reinigungs-Service den Wohnungsputz so viel schneller und gründlicher übernimmt?
Diese Verschiebung ist eine große Chance für Projektentwickler, Eigentümer und Betreiber, denn sie erschließt eine Vielzahl an neuen, noch weitestgehend ungenutzten Umsatzquellen. Wohnungsunternehmen, die schon heute nicht nur Wohnraum, sondern auch alle damit verbundenen Dienstleistungen anbieten, schaffen sich einen attraktiven Zusatzverdienst. Denn jeder Service, den Mieter zusätzlich buchen, bedeutet Beteiligungen oder Provisionsumsätze für Betreiber und Eigentümer. Auf diese Weise erwirtschaften sie nicht nur die klassische Miete, sondern schaffen zusätzliche Revenue Streams.
Auch Projektentwicklern kommt das zugute: Wenn sie schon von vorneherein ein breites Service-Angebot und die zugehörige digitale Infrastruktur in ihr Projekt integrieren, können sie damit den Wert ihrer Entwicklung steigern und machen es weitaus attraktiver für Kapitalanleger. Es kommt zu einer Win-win-Situation: Mieter sparen dank des Sharing-Modells Geld und setzen es stattdessen in Zusatz-Services um. Wenn Wohnungsunternehmen ihre Chance nutzen und die Rolle des Service-Anbieters rund ums Wohnen rechtzeitig annehmen, profitieren sie wiederum von einem lukrativen Zusatzverdienst.
Service, Service, Service. Aber bitte digital!
Die Service-Komponente des Wohnens ist ohne smarte Lösungen nicht vorstellbar. Kein Wunder: Sie machen die reibungslose Buchung, Bezahlung und die große Flexibilität der Angebote erst möglich.
Daraus haben sich inzwischen sogar ganze Geschäftsmodelle entwickelt – vornehmlich im Bereich PropTech. Anbieter wie Allthings, Cunio, Casavi und Animus entwickeln z. B. maßgeschneiderte Apps für Wohnungsunternehmen, die schon heute in Quartieren eingesetzt werden. Sie sind angepasst an den jeweiligen Projektstandort, das Branding und das Service-Angebot des Unternehmens.
Via App können Bewohner eines Quartiers dann ein Auto für den Nachmittag mieten, den Ladestand ihres E-Bikes überprüfen, einen Tisch im Restaurant reservieren, ihren Coworking-Platz sichern und den Reinigungsservice buchen. Sie werden darüber benachrichtigt, wenn ein Paket für sie im Service-Bereich angekommen ist und haben die Möglichkeit, sich über ein „digitales schwarzes Brett“ mit anderen Bewohnern des Quartiers zu vernetzen. So entsteht eine lebendige Nachbarschaft – digital und analog. Eigentümer und Betreiber können flexibel wählen, welche Anbieter sie in ihre App integrieren möchten, und die Zusammenarbeit mit verschiedenen Dienstleistern so je nach Modell anpassen.
Wohnungsunternehmen, die das Mieten zu einem Rundum-sorglos-Erlebnis machen, sind ganz klar noch die Avantgarde. Allerdings gibt es immer mehr Beispiele für eine Umsetzung dieses Konzepts – vor allem in Mixed-use-Quartieren. Das Münchener Projekt „Schwabinger Tor“ der Jost Hurler Gruppe hat seine Quartiers-App beispielsweise bei Casavi in Auftrag gegeben. Sie bietet eine Plattform, um Services wie Coworking oder Carsharing zu buchen, Anfragen an die Hausverwaltung zu stellen, sich über die neuesten Angebote der Restaurants und Shops zu informieren und sich mit anderen Bewohnern auszutauschen. Sogar einen eigenen Podcast hat das Quartier, das mit Wohn-, Gastronomie-, Hotel-, Einzelhandels- und Büroflächen einen breit aufgestellten Nutzungsmix aufweist.
Auch das Düsseldorfer Wohnquartier „LeFlair“ von INTERBODEN integriert eine Vielzahl an Services in seiner App. Bewohner können auf diese Weise Veranstaltungen organisieren, Gästeapartments buchen, eine Kinderbetreuung engagieren oder den Hausmeister-Service rufen. Im von Bauwerk Capital geplanten Quartier „kupa“ liegt der Fokus noch etwas stärker auf der Gemeinschaft: Eine Fahrradwerkstatt, Community-Küche, ein Coworking Space, eine Gemeinschaftsterrasse und ein Concierge-Service sind für alle Bewohner zugänglich – natürlich vernetzt via App.
Im von Hines entwickelten „Stadtquartier Südkreuz“ in Berlin ziehen sich die digitalen Ansätze sogar bis tief in die Hausverwaltung. Auf einer Online-Plattform können Interessenten die einzelnen Wohnungen virtuell besichtigen und direkt anmieten. Nachdem ihre Daten digital erfasst sind, wird auch der Mietvertrag auf diesem Weg übermittelt. Für sein umfangreiches Service-Angebot von Musikzimmer bis zu Gym, Waschsalon und Dachgarten kooperiert Hines mit einer Vielzahl von Partnern. Ein solcher Ansatz zahlt sich doppelt aus, denn neben einem denkbaren Beteiligungsmodell beschleunigt die digitale Vernetzung die internen Prozesse, macht den Betrieb effizienter und spart Kosten.
„Die Wohnungsunternehmen werden zum zentralen Anbieter von Leistungen rund um die Wohnung werden.“
Partner fürs Wohnen der Zukunft
Die Nachfrage ist groß, das Angebot wächst mit: Digital vernetzte Mixed-use-Quartiere zeigen schon jetzt, wie das Wohnen und Leben der Zukunft aussehen kann. Mit ihnen werden Wohnungsunternehmen zur zentralen Anlaufstelle für Services im Wohnumfeld. Zwar bedeutet das einen erheblichen Mehraufwand und ein grundlegendes Umdenken hinsichtlich des Mieter-Vermieter-Verhältnisses, aber dieser Wandel bietet große Chancen.
Unternehmen, die jetzt das Momentum nutzen, ihre Strukturen und Prozesse digitalisieren und verschiedene Services in ihr Wohnungsangebot integrieren, haben bei der Vermarktung einen entscheidenden Vorteil. Sie profitieren von einer großen Nachfrage und erschließen sich dank Beteiligungen und Provisionsumsätzen gleichzeitig neue, lukrative Umsatzquellen. So werden Wohnungsunternehmen aktiver Teil und Treiber des Wandels. Sie entwickeln sich zum Partner rund um das Thema Wohnen – und allem, was damit in Verbindung steht.
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Illustration: ikuvshinov/Adobe Stock, Taras Livyy/Adobe Stock
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DAS SMART HOME AUS VERMIETERSICHT — HYPE ODER MEHRWERT UND MEHR WERT?
Der Tech-Bereich ist schnelllebig und bringt fast jede Woche einen neuen großen Hype hervor. Mancher Trend prägt die Zukunft, andere verschwinden schnell wieder. Ein Begriff bleibt dabei anhaltend in den Köpfen: Smart Home oder auch Smart Living — beides längst keine Eintagsfliegen mehr. Das neue, smarte Leben und Wohnen weist heute schon den Weg in die Normalität der Zukunft.
Smart ist das neue beliebt
Nach dem Parkett kommt smarte Technik
Smarte Beschattung oder Rollläden
Smarte Rauch- und Wassermelder
Der Standard für möbliertes Wohnen, Coliving oder Serviced Apartments
Smart Home und Smart Living kommen – und am Ende kommt keiner an ihnen vorbei
Smart ist das neue beliebt
Abends nach Hause kommen, überall geht gedämpftes Licht an und dank Heizung oder Klimaanlage ist der Raum schon angenehm temperiert. Dafür haben sie vollautomatisch registriert, wann sich die Bewohner auf den Weg nach Hause gemacht haben, sich kurz die aktuelle Wetterlage aus dem Internet geholt und sich passend eingestellt. So oder so ähnlich ist es heute in einem Smart Home möglich. 2018 lebten schon rund 16 % der deutschen Haushalte in einem derart automatisierten oder smarten Zuhause. Für das Jahr 2022 erwarten Branchenexperten eine Verbreitung bis in jeden dritten Haushalt. Ein früher Vorreiter war Microsoft-Gründer Bill Gates: Während die Welt noch lernte, sein Windows 95 zu bedienen, dachte Gates schon ein ganzes Stück weiter. Er hatte die Vision eines Hauses im Sinn, das für seine Bewohner oder Besucher von der Raumtemperatur über die Lieblingsmusik im Hintergrund bis zu den Bildern an der Wand automatisch alles anpasst – und das in jedem Raum, durch den sie sich bewegen.
„A decade from now, access to the millions of images and all the other entertainment opportunities I’ve described will be available in many homes and will certainly be more impressive than those I’ll have when I move into my house in late 1996. My house will just be getting some of the services a little sooner.“
Bill Gates in „The Road Ahead” über sein Smart Home
Viele dürften die damals rund 63 Millionen Dollar teure, „Xanadu 2.0“ getaufte Hightech-Villa von Gates lange nur für Extravaganz gehalten haben. Sie müssten sich heute eigentlich bei dem Microsoft-Gründer entschuldigen, denn er entwarf schon damals das, was gut zwei Jahrzehnte später zunehmend Alltag und Normalität sein würde: ein Smart Home. Bestanden dazu noch vor wenigen Jahren viele Vorbehalte unter den Konsumenten (zu teuer, kein großer Nutzen, zu komplexe Technik), zeigten die Umfragen anschließend eine kontinuierliche Bewegung von Bedenken zu Begeisterung mit jedem weiteren Jahr. Durch immer mehr Anbieter von immer mehr smarten Komponenten und Systemen, die von der Beleuchtung über die Heizung bis zum Rollladen praktisch die ganze Haustechnik steuern können und sich zudem immer einfacher installieren lassen, hat sich diese Entwicklung zunehmend schneller vollzogen.
Schon lange investieren nicht nur Immobilieneigentümer in die Technik – viele Mieter haben sich auf eigene Kosten ihr Zuhause smart gemacht. Dafür mussten sie nicht einmal ihre Vermieter fragen, weil sich die allermeiste Smart-Home-Technik 2020 leicht und rückstandslos wieder entfernen lässt. Im Gegensatz zu früherer Hausautomatisation kommt die Technik ohne große Installation und Kabelverbindungen aus. Viele Geräte benötigen einen Stromanschluss, aber die komplette Kommunikation funktioniert drahtlos per Funk, über WLAN und Internet oder Bluetooth – oft mit Akku. Das eröffnet ein weites, smartes Feld. Nur in wenigen Fällen wie beispielsweise dem Umbau eines handbetriebenen Rollladens zum intelligenten Sonnenschutz ist der Segen des Vermieters wegen tieferer Eingriffe erforderlich. Oder sollte jener im Sinne der Attraktivität und des Immobilienwerts vielleicht sogar selbst in smarte Technologie investieren?
Nach dem Parkett kommt smarte Technik
In den USA gehört Komfort zu den wichtigsten Gründen, warum Smart-Home-Technik gekauft wird. Hierzulande überwiegt dagegen deutlich die Absicht, Energie und damit Energiekosten durch intelligente Objektsteuerung zu sparen.
So können Vermieter kaum direkt profitieren, wenn sie nicht gerade Räumlichkeiten im Objekt selbst nutzen. Klare Vorteile für ein Investment ergeben sich aber an drei anderen Stellen: Erstens schwingt sich Smart-Home-Technik nach hochwertigen Einbauküchen oder Parkettböden zum nächsten Premium-Standard eines Mietobjekts auf. Mit solcher Ausstattung gewinnt es klar an Attraktivität. Das bedeutet zweitens eine gewisse Wertsteigerung der Immobilie, wenn dabei auf die großen, verbreiteten Systeme etablierter Hersteller gesetzt wird. Das gewährleistet trotz laufender technischer Innovationen einen hohen Nutzwert über längere Jahre – Updates und diverse Verbesserungen inklusive. Drittens warten bei der staatlichen KfW-Bank eine Reihe zinsgünstiger Kredite, Tilgungszuschüsse oder auch allgemeine Zuschüsse, wenn Vermieter in smarte Energieeffizienz, mehr Sicherheit oder eine altersgerechte Architektur ihrer Objekte investieren. Let’s get smart!
„Das Smart Home muss offen und einfach sein.“
George Yianni, Head of Technologs Philips Hue
An einzelnen Heizkörpern oder an der Wand für die Fußbodenheizung senken sie schnell die Heizkosten. Per Zeitplan, über eine Smartphone-App oder auf Kommando an verschiedene Sprachassistenten passen sie individuell Wohnungs- oder Zimmertemperatur an. Besonders effizienter Komfort entsteht mit Geofencing: Die Thermostate erhalten dabei Informationen über den Standort der Bewohner, senken die Temperatur automatisch, wenn sie gehen, und heizen rechtzeitig wieder ein, wenn sie auf dem Rückweg sind. Zusätzlich können Vermieter hier festlegen, dass niemals die gewünschten Mindesttemperaturen unterschritten werden – ein Plus, um Schimmel vorzubeugen.
Smarte Beschattung oder Rollläden:
Beide geben zusätzlichen Komfort und unterstützen außerdem das Management der Raumtemperatur. Durch Sensorik oder die Nutzung von Live-Wetterdaten schließen sie sich, wenn zu große Hitze droht, oder öffnen sich, um in der kalten Jahreszeit gezielt Sonnenstunden für die natürliche Erwärmung des Objekts zu nutzen.
Smarte Rauch- und Wassermelder:
Im Unterschied zu typischen Stand-alone-Lösungen haben die smarten Vertreter einen bedeutenden Vorteil: Sie melden Rauchentwicklung oder Wasseraustritt nicht nur mit lokalem Alarm, sondern parallel mit einer E-Mail oder Mitteilungen auf die Smartphones hinterlegter Nutzer. Abwesende Bewohner, aber auch Hausmeister oder Hausverwaltung sind so sofort über die Gefahr informiert und können unmittelbar darauf reagieren. Natürlich lassen sich die smarten Geräte auch über Funk auslesen – so ist die Inspektion auch auf Entfernung möglich und lästige Prüftermine entfallen.
Ab jetzt öffnen Bluetooth, Fingerabdruck oder PIN-Eingabe Tür und Tor. Smarte Schlösser verriegeln sich automatisch zu gewünschten Zeiten oder wenn Personen das Objekt verlassen. Ein Schlüssel wird obsolet und teurer Schließanlagentausch nach Schlüsselverlust schlichtweg überflüssig.
Diese und andere Smart-Home-Technik von der Videotürkamera bis hin zu intelligenter Beleuchtung oder integrierter Stromzählung in allen Schaltern oder Steckdosen eröffnet neue Qualitätsstandards für Mietwohnungen – insbesondere bei Premium-Objekten.
Der Standard für möbliertes Wohnen, Coliving oder Serviced Apartments
Speziell möblierte Wohnungen erlauben das Angebot eines multifunktionalen, vielschichtigen Smart Homes bis hin zu Details wie Beleuchtungskonzept oder Sprachsteuerung.
Damit steigert sich die Attraktivität einer Wohnung in dem mehrheitlich technikaffinen Kreis potenzieller Mieter überdurchschnittlich und das Objekt hebt sich gut vom Markt ab. Und mehr: Verbunden mit smarten Schließsystemen entstehen auch in Bereichen wie Coliving oder Serviced Apartments alltägliche Erleichterungen für Mieter, Vermieter oder Servicepersonal.
Intelligente Türsysteme übermitteln schon bei der Online-Buchung eines Apartments automatische Zugangscodes, die später mit Ende des Aufenthalts wieder verfallen. Ein 24/7-Check-in oder -Check-out ohne persönliche Schlüsselübergabe wird möglich und statt langem Warten auf den Mieter vor Ort übernimmt eine Videobotschaft auf dem Bildschirm die persönliche Begrüßung. Servicepersonal erhält zu festgelegten Zeiten eigene Zugänge und auch Handwerker werden automatisch eingelassen, wenn Reparaturbedarf ist – ohne, dass der Mieter vor Ort sein muss. Convenience ist hier das oberste Gebot.
Vermieter oder Verwalter behalten dabei immer die volle Kontrolle und das von überall aus per App. Viele große Hotels setzen schon lange auf vergleichbare Schließsysteme, ihre Möglichkeiten und ihre Sicherheit. Zu wesentlich geringeren Kosten lassen sich nun auch einzelne Apartments oder kleinere Objekte durch Smart-Home-Türschlösser mit diesem Mehrwert ausrüsten.
Ob sie das alles anbieten wollen, können Vermieter abwägen. An anderer Stelle in der neuen Techniklandschaft haben sie keine Wahl, eventuell nur noch ein paar Jahre Zeit. Stichwort: Smart Metering. Wärmemessgeräte oder Stromzähler müssen bis 2027 beziehungsweise 2032 vollständig auf die nächste intelligente Generation umgestellt sein. Einfache Fernablesung, verbesserte Verbrauchsinformationen und damit Hilfe beim Energiesparen und letztlich der Klimaschutz sind die Gründe dafür.
Das ist sicherlich noch eine Weile hin, aber schon ab diesem Jahr können Mieter auch unterjährig Informationen zu ihrem Heizkosten- oder Warmwasserverbrauch beim Vermieter für eine Verbrauchsoptimierung abfragen. Ohne smarte Technik bedeutet es einigen Aufwand, dieser neuen Informationspflicht nachzukommen.
„Smart Home und andere vernetzte Produkte richten sich nicht nur an Private. Sie werden auch im Business einen großen Einfluss gewinnen. Und genau wie jedes Unternehmen, das um die Jahrtausendwende das Internet zunächst ignorierte, laufen diejenigen, die jetzt dieses neue Internet der Dinge ignorieren, Gefahr, abgehängt zu werden.“
Jared Newman, Tech-Experte und Journalist
Smart Home und Smart Living kommen – und am Ende kommt keiner an ihnen vorbei
Das smarte neue Leben, Wohnen oder Arbeiten entwickelt sich in Deutschland in vielen Bereichen im Interesse von Nutzern, Politik und Wohnungs- oder Immobilienwirtschaft stark unter dem Fokus von Energieeffizienz und Klimaschutz. Es sorgt mittel- und langfristig für hohe Nachhaltigkeit und zahlt sich unmittelbar durch Kostenersparnis aus. Diese Entwicklung ist nicht mehr aufzuhalten. Ihre Möglichkeiten sind schon jetzt enorm. Sie werden zweifellos immer weiter wachsen, aber das Warten auf diese Updates schafft keinen großen Vorteil. Im Gegenteil: Noch können Entwickler, Investoren, Planer, Vermarkter oder Vermieter hier herausragen. Smart-Living-Konzepte sind heute noch eine Kür, die Herzen gewinnt, morgen oder übermorgen werden sie zum Pflichtprogramm, das man besser nicht zu spät umsetzt.
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Illustration: ikuvshinov/Adobe Stock, Taras Livyy/Adobe Stock
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Das Maximum an Wohnqualität auf minimalem Raum: mit intelligenten, multifunktionalen Möbeln
Der Raum zum Leben und Arbeiten verändert sich rasant. Vor allem in den Städten wird er immer kleiner, da bleibt für sperrige, alte Möbel kein Platz mehr. Möbeldesign und -entwicklung müssen jetzt vieles neu denken – und das gelingt schon sehr gut.
Die Welt braucht jetzt Verwandlungskünstler
Ein Blick in neue Arbeits- und Wohnwelten
Vom Home zurück ins Office
Smarter arbeiten und leben
Die Welt braucht jetzt Verwandlungskünstler
Sie heißen Bumblebee oder Optimus Prime: Roboter, die sich kurzerhand zu Autos, Flugzeugen und mehr verwandeln. Ganz so weit reichen die Umbaumöglichkeiten bei modernen Transformer-Möbeln nicht, aber das Prinzip ist das gleiche. Ein Schlafsofa ist dafür das bekannteste Beispiel. Mit ein paar Handgriffen verwandelt es Wohnraum am Tag zur Schlafstätte in der Nacht und lässt sich genauso schnell wieder umbauen. Längst bieten auch andere Möbel derart platzsparende Multifunktionalität an, denn hier liegt ein großes Problem moderner Gesellschaften: In ihren urbanen Zentren ist Fläche Mangelware geworden und wird häufig zum immer teureren Luxusgut.
„Mikroapartments in Top-Lagen sprechen nicht nur Studenten, sondern auch Reisende oder Berufspendler an [...]; die Analyse hat gezeigt, dass 30-35 % der Mieter in privaten Studentenheimen keine Studenten waren.“
CORESTATE Capital Group, Frankfurt am Main
Trotzdem ziehen große und größere Städte die Menschen wie Magneten an und verzeichnen fast überall auf der Welt ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Lösungen wie Micro Living in kleinen, oft möblierten Apartments oder die wachsende Zahl der Micro Offices in Business-Centern geben erste Antworten und weisen Wege, wie die Platzprobleme zu lösen sind. Hier findet man auch immer mehr Transformer-Möbel, denn anders als gewöhnliches Mobiliar können sie die Mikroräume mit viel Funktionalität füllen, ohne sie physikalisch zu überfüllen.
Ein Blick in neue Arbeits- und Wohnwelten
Als vor wenigen Jahren der „Carmel Place“ in Manhattan mit 23 bis 25 m² großen Micro-Living-Apartments in Modulbauweise eröffnet werden sollte, standen für die 55 Einheiten rund 60.000 Interessenten Schlange. Ganz so extrem ist die Nachfrage hierzulande (noch) nicht, aber in der Hauptstadt erreichen ähnliche Anlagen wie das „Q216“ oder das „Studio B“ immer wieder Auslastungen von 90 % oder mehr. Zwischen 20 und 40 m² messen hier die Wohnungen, die in erster Linie bei Business-Mietern, Auszubildenden und Studenten gefragt sind.
Quelle: ORI, Inc., Transforms
Wer durch Apartments dieser Größe spaziert, entdeckt schnell überall Transformer-Möbel – das Schlafsofa ist darunter schon eher ein Auslaufmodell. Stattdessen liegen an oder in den Wänden installierte Klappbetten wie die SmartBeds von Transforms im Trend. Es gibt sie als Einzel- oder Doppelbetten mit ausklappbaren Regalen oder Tischen auf der anderen Seite des Möbels. Alles in einem: tagsüber daran arbeiten, nachts darauf schlafen.
Betten und Tische sind prädestiniert für praktische Transformationen: Sie werden ausgezogen oder geklappt und schnell entsteht eine neue Nutzungsmöglichkeit, während ansonsten möglichst viel der kleinen Fläche frei bleibt. Dieser hohe Wohnwert muss heute mehr denn je gegeben sein, denn mit der Corona-Pandemie hat sich auch die Arbeitswelt gewandelt. Immer häufiger arbeiten Menschen nun von zu Hause aus und die Wohnung gewinnt wieder mehr an Bedeutung. Hier möchte man sich wohlfühlen – auch im Micro Living. Ein bequemes Sofa ist dafür unverzichtbar: Mit einem integrierten Regal oder sogar Schrank eröffnet es ganz neue Ebenen der Multifunktionalität.
In vielen solcher Möbel zeigt sich dann gleich noch eine weitere wichtige Entwicklung, die sich immer mehr Mieter wünschen: Smart Home oder Smart Living. Neben zahlreichen separaten Lösungen verschmilzt die Technik immer mehr mit den Möbelstücken. Robotic Furniture von ORI ist dafür wahrscheinlich das beste Beispiel. Per Knopfdruck, App oder Voice Control bewegt sich eine multifunktionale Schrank-Bett-Schreibtisch-Wand im Raum und entfaltet wahlweise das Schlaf-, Wohn- oder Arbeitszimmer. In der Wohnwelt von morgen tragen solche Lösungen zweifellos dazu bei, knappen Raum noch besser auszunutzen und gleichzeitig den Wohnwert zu steigern.
Wenn der heimische Schreibtisch genauso viele Stunden am Tag genutzt wird wie das Bett nebenan, braucht auch das Homeoffice ein Update. Dabei stellt sich nicht nur im Micro Living die Frage, wie mit wenig Platz ein optimaler Arbeitsplatz entsteht. Denn auch in vielen größeren Wohnungen sind die meisten Quadratmeter längst vergeben.
Eine besonders eindrucksvolle Möglichkeit, um Platz zu sparen, sind die schwebenden NOLEX-Schreibtische von Floating Office. Bei Nichtgebrauch hängen sie als Design-Objekte unter der Decke und senken sich auf Knopfdruck herab, wenn der Arbeitstag beginnt. Der Clou dabei: Mit unterschiedlichen Höheneinstellungen schaffen sie einen Steh- oder Sitzarbeitsplatz und tun damit viel für einen gesunden Rücken. Ein Homeoffice mit wenig Platz kommt jedoch auch ohne Hightech aus: Ein Klappmechanismus leistet hier ebenso gute Dienste und lässt die Arbeitsfläche wie beim Fläpps-Sekretär von Ambivalenz schnell an der Wand verschwinden – ein vollwertiger Arbeitsplatz im Bilderrahmen-Format.
„Die Zukunft ist eine, in der Wohnräume unglaublich technologisch anspruchsvoll und intelligent sind, die Technologie jedoch eher eine Hintergrundrolle spielt - sie erfordert unsere Aufmerksamkeit nur dann, wenn sie wirklich benötigt wird und nicht länger als nötig.“
Dominic Harrison, „Director of Global Trends“ at Foresight Factory
Vom Home zurück ins Office
Der starke Homeoffice-Trend wird anhalten, selbst wenn er die persönliche Präsenz in vielen Büros und Unternehmen nicht vollständig ablösen wird – es bahnt sich eine Koexistenz an. Im Zuge der Entwicklung wird sich trotzdem einiges ändern, denn viele Unternehmen benötigen ihre alten Flächen dann schlicht nicht mehr in vollem Umfang. Also stellt sich auch hier die Frage, wie auf limitiertem Platz ein Maximum an produktivem Office Space entstehen kann.
Immer mehr Mitarbeiter wünschen sich an ihrem Arbeitsplatz höhenverstellbare Schreibtische – und das mit Recht, leidet doch jeder zweite Deutsche an Rückenschmerzen. Statt Schreibtischplatten mit Chef-Maßen gibt es kleinere Modelle passend zu den neuen Büros, aber ohne jeden Abstrich bei Ergonomie oder Funktionalität. Praktisch sind Transformer-Möbel außerdem für Community-Bereiche. Ist der Platz begrenzt, sind getrennte Event-, Lounge- und Meeting-Areale im Büro eine Wunschvorstellung. Mit multifunktionalen Möbeln lässt sich die Fläche jedoch schnell an verschiedene Anforderungen anpassen. Beispiele sind hier eine ausklappbare Tribüne, stapel- und ausklappbare Tische für verschiedene Anordnungen im Raum oder bequeme Sitzelemente, die gleichzeitig als Stehtisch dienen können.
Smarter arbeiten und leben
Transformer-Möbel oder Multifunktionsmobiliar sind innovative, intelligente Konstruktionen. Sie zeigen immer wieder, dass Form und Funktion sehr gut Hand in Hand gehen können. Mit ihrer Funktionalität erleichtern diese Möbel den Weg in neue Wohn- und Arbeitswelten. Es sind smarte Möbel, auch wenn sie nicht immer gleich die neue technische Komponente dieses Attributs mit sich bringen – hier bleibt Luft für die nächste Entwicklungsstufe. Möbel für zu Hause oder das Büro und smarte Technik beginnen bereits heute, langsam miteinander zu verschmelzen. In nicht allzu ferner Zukunft sind sie mit weiterer Effizienz und Funktionalität untrennbar miteinander verbunden.
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NEULAND IM DEUTSCHEN MIETWOHNUNGSBAU? Umbau, Umnutzung, Verdichtung von München bis Hamburg
Die „Rahmenvereinbarung zum seriellen und modularen Bauen“ soll die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in deutschen Städten beschleunigen. Mit ihr werden neun innovative Wohnmodelle für den Massenwohnungsmarkt verfügbar. Eines davon ist die Aktivhaus Serie 700. Das modulare Multitalent hat Stararchitekt Werner Sobek entwickelt, dessen Name weltweit für Engineering, Design und Nachhaltigkeit steht. Das war uns einen zweiten Blick wert.
Die Idee hinter der Aktiv-Haus GmbH
Modular bauen für dynamische Lebensmodelle
Serieller Wohnungsbau individuell gedacht
„Städtebaulich, gestalterisch und bautechnisch stoßen wir völlig neue Türen auf.“
Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Grenzgänger zwischen Architektur und Technik
Herr Prof. Sobek, Sie sind bekannt für spektakuläre, nachhaltige Großprojekte weltweit wie etwa den internationalen Flughafen von Bangkok, die Hauptverwaltung der Deutschen Post in Bonn, das Mercedes-Benz Museum in Stuttgart oder die Interbank in Lima. Was war der Grund für die Gründung der AH Aktiv-Haus GmbH, ein Unternehmen für innovativen Modulhausbau?
Die Gründungsgesellschafter, d.h. Herr Prof. Klaus Fischer und ich, wollten eine Bautechnik entwickeln, die es erlaubt, hochwertige Gebäude mit hohem Variantenreichtum in sehr schneller Zeit industriell zu produzieren. Die Gebäude können 12 Wochen nach Bestellung fertig ausgestattet und vorgetestet angeliefert und ohne Lärm vor Ort mit einem Zeitaufwand von einer Stunde pro Wohnung montiert werden. Danach kann man einziehen. Das Ganze zu einem für jedermann erschwinglichen Preis.
Was ist das Neue und Revolutionäre am Aktivhaus-System?
Wir arbeiten mit einer Plattformstrategie. Wir haben das Gleiche-Teile-Prinzip des klassischen Fertighausbaus überwunden und in ein Gleiche-Fügung-Prinzip überführt. Aufgrund unserer parametrischen Beschreibung aller Komponenten können wir viele Elemente geometrisch in kürzester Zeit nach Bauherrenwunsch anpassen und zu einer numerisch gesteuerten Produktion weiterleiten. Eine Vielzahl unterschiedlicher Fassaden und Fensteroptionen erlaubt hohe Individualität, die Verarbeitung ist hochwertig und recyclinggerecht. Der Energieverbrauch ist sehr niedrig und liegt schon in der Basisausstattung bei KfW 55.
Sehen Sie die modulare Bauweise auch als Antwort auf die wachsende Nachfrage nach neuen Wohnformen angesichts immer dynamischerer Lebensmodelle, beispielsweise Coliving?
Die modulare Bauweise ist für dynamische Lebensmodelle sehr gut geeignet, denn sie erlaubt hohe Herstellgeschwindigkeiten, einfachen Umbau und hohe Flexibilität in der Vernetzung der Räume. Die Aktivhaus-Gebäude sind im Normalfall für eine kleine Familie ausgelegt, es können aber bis zu acht Personen pro Haus untergebracht werden. Auch Konzepte für Senioren, Studenten oder zum Beispiel Sozialwohnungen sind machbar.
Kritiker bemängeln die fehlende Individualität des seriellen Wohnungsbaus. In einem Interview sagten Sie, Architektur müsse „atemberaubend schön sein und den Menschen wie eine zweite Haut umhüllen“. Ist dies auch mit Modulbauweise möglich?
Die Kritiker des seriellen Bauens halten sich daran fest, dass viele Modulbauten in der Vergangenheit stets aus baugleichen Einheiten bestanden - der sogenannten Containerarchitektur. Wir bei Aktivhaus bauen stark individualisierbare Häuser mit unterschiedlichsten Fenster- und Türanordnungen, 25 unterschiedlichen Fassadentypen und vielen Varianten in der Innenraumgestaltung und Ausstattung. Dadurch, dass wir die Module nicht wie baugleiche Container stapeln müssen, sondern kleinere und größere Einheiten in mehreren Etagen mischen und die Grundrisse auch gegeneinander verdrehen können, entsteht höchste städtebauliche Vielfalt und Qualität.
Die Serie 700 eignet sich für die urbane Nachverdichtung oder die Aufstockung von Bestand. Mit der Modularität ihrer Tragstruktur sind die Wohneinheiten hochflexibel hinsichtlich Nutzung und räumlicher Gestaltung. Ob Mehrfamilienhaus in einer Baulücke oder mehrgeschossiges Mietswohnhaus – vieles ist machbar.
Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Ist serielles Bauen in dieser Individualität und Qualität bzw. die Anmietung der betreffenden Wohnungen dann immer noch bezahlbar?
Gerade das war eines unserer Ziele. Die industrielle Produktion hochgradig individualisierbarer und variantenreicher Module senkt den Herstellerpreis, die schnelle und saubere Montage vor Ort tut ein Übriges. Die Basismodelle der Serie 700 sind schon ab 1.300 € pro m² zuzüglich Grundstückskosten erhältlich.
Warum ist es so schwer, Bauherren, Architekten und Ingenieure schon im Konzeptionsstadium einer Immobilie an einen Tisch zu bringen?
Integrale Planung ist ein Muss, wenn das Ergebnis hochwertig und insbesondere wenn es nachhaltig sein soll. Viele Bauherren - auch und gerade die Profis unter ihnen -, aber auch viele Architekten und Ingenieure haben das, jenseits von Sonntagsreden, immer noch nicht verstanden. Man hofft häufig, die Planung ein paar tausend Euro billiger zu bekommen, und merkt nicht, dass man das vermeintlich Ersparte am Ende in vielfacher Menge in Form von durch Planungsmängel bedingten Qualitätsdefiziten, Bauzeitverzögerungen und Mehrmassen bezahlt.
Mit dem Entwurf eines innovativen Wohnungsgeschossbaus aus Modulen der Serie 700 haben Sie den Wettbewerb „Serielles und modulares Bauen“ des GdW gewonnen. Inwiefern wäre die Realisierung ein Pionierprojekt?
Eine Realisierung von Projekten auf der Basis des GdW-Verfahrens wäre in zweierlei Hinsicht ein Schritt in die Zukunft: Städtebaulich und gestalterisch stoßen wir völlig neue Türen auf – aber auch bautechnisch. Schließlich werden die Bauzeiten dramatisch verkürzt und damit Lärm, Staub und Verkehrsbehinde- rungen minimiert. Und verfahrenstechnisch bedeutet das GdW-Verfahren die Abkürzung langwieriger Planungs-, Ausschreibungs- und Vergabeverfahren bei gleichzeitig höchster kostenmäßiger Attraktivität.
Die Module der Serie 700
Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Zur externen Energieversorgung bei größeren Modulverbünden.
Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Für die externe Unterbringung von z.B. Waschmaschine oder Trockner (auch mit Energieversorgung möglich).
Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Für Studentenwohnheime oder Boarding-Houses (skalierbar durch Kopplung mehrerer Module).
Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Separater Stauraum für Buggy, Bike & Co.
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Quelle: Markus Spiske, Unsplash
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ZEITGEMÄß. SMART. WERTSTEIGERND. Wie können Wohnungsunternehmen mit digitalisierten Mieterservices langfristig stabile Erträge erwirtschaften?
Kosten sparen mit integraler Planung
Mieter-Apps und Portale im Aufwind
Das LEGO-Prinzip kann Bauen kostengünstiger machen, Time-to-Market reduzieren, Wohnkonzepte flexibilisieren, die Qualität und Effizienz der Vermietung steigern und insgesamt zu einer höheren Marktadaptivität und Wertschöpfung in der Wohnungswirtschaft führen.
Während die Grundrisse im Quartier Essen 51. gemäß LEGO-Prinzip effizienter werden, wächst die Qualität des Wohnens durch Service-Bausteine für die Mieter: „Smarte“ Technologien, Sharing-Angebote für Autos und Fahrräder und gemeinschaftlich genutzte offene Wohnbereiche werden zur optionalen Nutzung angeboten. „Unser Anspruch ist generell, bezahlbaren Wohnraum in guter Qualität zu schaffen und mit zusätzlich wählbaren Leistungen und Services anzureichern“, so Wolfgang Thelen, Inhaber der Thelen Gruppe.
Kosten sparen mit integraler Planung
Dem LEGO-Prinzip folgen auch Gebäudeautomation und Energiekonzepte von Essen 51. „Der Fokus liegt darauf, Systeme modular und adaptiv zu gestalten, so dass die jeweils zukunftsfähigste und effizienteste Technologie installiert werden kann, ohne dass das Gesamtsystem erneuert werden muss“, erläutert Geschäftsführer Wolfgang Thelen. „Unser Ziel ist, innovativste Technik und Energiekonzepte vorausschauend zu integrieren und stufenweise umzusetzen.“ Zur ganzheitlichen Realisierung des Stadtquartiers hat die Thelen Gruppe die Engineering GmbH gegründet und ein eingespieltes 15-köpfiges Projektteam ins Haus geholt. So kann Essen 51. effizient und mit wenigen Schnittstellen entwickelt, geplant und gemanagt werden, was – auch auf lange Zukunft gesehen – Zeit und Kosten spart.
Einer der Produkt- und Systemlieferanten von Essen 51. ist Norman Sahl Poynor. Sein Unternehmen SV Gebäudeautomation mit Sitz in Weiterstadt ist spezialisiert auf modulare Smart-Home-Systeme, die über die Smart Building-Software betrieben werden. Immobilienunternehmen können mithilfe digitaler Komponenten, Wohnumgebungen auf die Bedürfnisse ihrer Kunden ausrichten.
Quelle: Glen Carrie, Unsplash
Sahl Poynor gibt Auskunft über smarte Services im Projekt Essen 51. allgemein und über AAL-Lösungen für ältere Menschen im Speziellen:
Herr Sahl, Essen 51. steht für die zukunftsweisende Entwicklung eines „smarten Quartiers“. Was ist darunter zu verstehen?
„Beim Projekt Essen 51. sitzen von Anfang an die beteiligten Architekten, Stadtplaner, Projektentwickler sowie die Produkt- und Systemlieferanten urbaner Technologien an einem Tisch. Das ist eine sehr seltene Chance: Wir können eine modular aufgebaute technische Ausstattung installieren, die sich an die unterschiedlichen Bedürfnisse der Mieter nach Wohnkomfort, Sicherheit, Nachhaltigkeit und Gesundheit individuell anpassen lässt.“
Auf der Webseite von Essen 51. wird von einer „fortschrittlichen digitalen Infrastruktur“ gesprochen. Was beinhaltet diese?
„Das Herzstück des Quartiers bilden ein übertragbares Smart City-Framework und eine Informations- und Kommunikationstechnik-Architektur. Sie sorgen dafür, dass die einzelnen Technologien im Quartier miteinander vernetzt und aufeinander abgestimmt werden – von Smart Home und Home Consumer Electronics über Smart Lightning, Mobility-on-Demand und Smart Energy Grids bis hin zur digitalen Kommunikation der Mieter untereinander und mit der Quartiersleitung.“
Wie werden smarte Technologien den Alltag der älteren Bewohner erleichtern?
„Bei den Einbauten werden bewusst technische Lösungen gewählt, die für ältere Nutzer leicht bedienbar sind und niedrigschwellig umgesetzt werden können. Dazu zählen beispielsweise die automatische Überwachung und Abschaltung des Herdes bei Nutzungsunterbrechung oder Abwesenheit, die Möglichkeit, die gesamte Beleuchtung, die Heizung und Elektrogeräte beim Verlassen der Wohnung mit einem einfachen Schaltbefehl auszuschalten. Bei einem Sturz können automatisch zusätzlich zum Arzt Nachbarn oder Verwandte benachrichtigt werden. Ein digitaler Home-Assistent wertet Vitaldaten aus und gibt Gesundheitshinweise.“
„Ein breites Dienstleistungsangebot bietet ebenso Komfort und Unterstützung wie die Smart-Living-Technologie. Die Konzepte passen sich den Bedürfnissen der Nutzer an und bieten einen spürbaren Mehrwert an Lebensqualität.“
Wolfgang Thelen, Inhaber Thelen Gruppe
Bei einigen Marktteilnehmern wird das Smart-Service-Konzept von Essen 51. nicht auf Begeisterung stoßen. Schließlich hatte die Immobilienbranche es bisher nicht nötig, innovativ zu agieren. Das Bauen, Verkaufen, Vermieten und Betreiben von Wohnungen war immer ein wasserfestes Geschäftsmodell. Tatsächlich wirkt die deutsche Wohnungswirtschaft im Gesamtbild noch immer wie eine verwöhnte Diva, die sich ihr „Gefolge“ aussuchen kann. Aber steigende Kundenindividualität, Digitalisierung und Kostendruck wirken langsam, aber stetig auch auf die deutsche Immobilienbranche. Nicht nur im Wohnungsbau ist ein allmählicher Wandel zu einer flexibleren, individuelleren Konzeption zu beobachten – auch die Rolle der Wohnungsbaugesellschaften entwickelt sich hin zu einem zentralen Anbieter von Services rund um die Wohnung. Denn mit der zunehmenden Digitalisierung der Welt steigen auch die Ansprüche der Mieter an technische Ausstattung und Dienstleistungen.
Mieter-Apps und Portale im Aufwind
Auffallend viele große Wohnungsgesellschaften bauen derzeit ihr Angebot an mieternahen Services kontinuierlich aus. Die LEG Immobilien AG etwa hat eigens zu diesem Zweck zwei eigenständige Gesellschaften gegründet, die den Mietern attraktive Multimedia-Angebote offerieren. Im Februar 2018 wurde eine CRM-Software eingeführt, mit der Mieter in einer App und auf dem Portal Nebenkostenabrechnungen, Mietanpassungen, Mahnungen oder andere Schreiben empfangen. Für die schnelle Reaktion auf Schadensmeldungen ist ein externer Dienstleister aus dem Kleinreparaturmanagement eingebunden.
Gibt es einen Schaden, muss der Bewohner einfach eine Maske in der App ausfüllen, ein Foto schießen und hochladen, und sofort startet die Bearbeitung des Schadens. „Nur zufriedene Mieter, geringe Leerstände und geringe Fluktuation bringen langfristig stabile Erträge“, so LEG-Chef Thomas Hegel. Digitalisierte Baukasten-Systeme geben Wohnungsunternehmen die Chance, innovative Service-Architekturen Schritt für Schritt in die bestehenden Prozesse zu integrieren und sich im Wettbewerb zukunftssicher zu positionieren.
Um Mieterservices wirtschaftlich bereitstellen zu können, werden Immobilienunternehmen in Zukunft sehr viel stärker modular denken müssen. Standardisierung nach dem LEGO-Prinzip ermöglicht gleichzeitig Skaleneffekte und die vom Mieter gewünschte Individualität. Hilfreich ist hier die Einbindung von externen digitalen Immobiliendienstleistern, sogenannten PropTechs.
Erhöhung der Marktfähigkeit und Attraktivität von Wohnungen auch in B-Lagen.
Wertsteigerung und höhere Mietrendite.
Kosteneffiziente Individualisierung und Anpassung an Mieterzielgruppen.
Innovative Quartiersgestaltung mit smartem Energiemanagement.
Im Rahmen von Kooperationen können Wohnungsunternehmen ohne große Streuverluste einen Baukasten an Serviceleistungen offerieren, ihr Angebot persönlich gestalten und gleichzeitig Kosten sparen. Eine Studie von Ernst & Young und dem Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) über den Einsatz digitaler Technologien in der Immobilienwirtschaft kommt jedoch zu dem Schluss, dass etablierte Immobilienunternehmen häufig noch Scheu vor digitalen Immobiliendienstleistern zeigten. „Warum nicht häufiger mit PropTechs kooperieren?“ fragt Christian Schulz-Wulkow, Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate. „Es sind keinesfalls nur B2C-, sondern häufig auch B2B-Angebote, die von den PropTechs hervor- oder vorangebracht werden. Wer sich hier engagiert, kann als First Mover in seinem spezifischen Feld von den neuen Angeboten besonders profitieren.“
„Nur zufriedene Mieter, geringe Leerstände und geringe Fluktuation bringen langfristig stabile Erträge.“
Thomas Hegel, CEO LEG Immobilien AG
Das LEGO-Prinzip, nach dem seit Jahren erfolgreich Autos, Maschinen und sonstige Produkte nach individuellen Kundenwünschen produziert werden, könnte jetzt auch die Wohnungswirtschaft in Bewegung bringen. Flexibilisierung und Modularisierung bieten entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette nie dagewesene Chancen: die Beschleunigung des Mietwohnungsbau, Bezahlbarkeit trotz Individualität und Vielfalt, Mieterservices auf einem neuen Level, Kostensenkungen und eine nachhaltige Wertschöpfung. Ein Weg, der Mut und Innovationsfreude erfordert, der aber die deutsche Wohnungswirtschaft nicht nur sozialer und lebenswerter machen kann, sondern vor allem profitabler und zukunftsfähig.