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Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebremst: Vor allem die Ballungszentren ziehen immer mehr Menschen an, und Mini-Zinsen erleichtern die Finanzierung der eigenen vier Wände. Die Preise dürften also weiter steigen: Viele Immobilienkäufer und Mieter müssen in diesem Jahr tiefer in die Tasche greifen. Zwar soll Mietern die für 2015 geplante Preisbremse Entlastung bringen, viele Menschen müssen sich nach Ansicht des Deutschen Mieterbunds dennoch auf steigende Mieten einstellen.
Eine gute Nachricht ist dem Verband zufolge aber, dass die Heizkosten für das vergangene Jahr deutlich niedriger ausfallen dürften. Auch für Wohnimmobilien steigen die Preise nach Expertenansicht weiter, allerdings nicht mehr so rasant wie zuletzt.
Trotz der geplanten Mietpreisbremse müssen gerade Mieter in angespannten Wohnungsmärkten wie Ballungszentren oder Universitätsstädten Preissteigerungen hinnehmen, wie der Direktor des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten sagte. „Die Mietpreisbremse ist ja überhaupt noch nicht beschlossene Sache. Mit der Verabschiedung ist erst Ende Januar, Anfang Februar zu rechnen“, sagt er. Zudem müssten die Bundesländer dann noch die Gebiete definieren, die sie für besonders relevant halten. „Ich rechne nicht damit, dass das vor der zweiten Jahreshälfte 2015 der Fall sein wird.“ Damit werde die Preisbremse 2015 keine großen Auswirkungen mehr haben, prophezeit Siebenkotten.
Mietpreisbremse löst nicht alle Probleme
Die Mietpreisbremse soll im Januar vom Bundestag beschlossen werden und im Frühjahr 2015 in Kraft treten. Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung dürfen die Mieten bei der Neubelegung einer Wohnung künftig höchstens zehn Prozent über der vergleichbaren ortsüblichen Miete liegen. Erstvermietungen in Neubauten und Mieten nach einer umfassenden Modernisierung sollen ausgenommen sein. Die Bundesländer sollen festlegen, in welchen Lagen die Preisbremse gilt.
Der Bund sieht allerdings mit Blick auf die demografische Entwicklung, dass mit der Mietpreisbremse Problemfelder wie mangelnde Neubautätigkeit, energetische Sanierung und altersgerechter Umbau nicht bestellt werden können. Der parlamentarische Baustaatssekretär Florian Pronold (SPD) sieht Deutschland „in zwanzig, dreißig Jahren auf eine Katastrophe zulaufen, wenn die über 80-Jährigen nicht mehr die Treppen hochkommen“ und sich Mieter hohe Steigerungen der Kaltmiete zur Finanzierung von neuen Fahrstühlen in Altbauten nicht mehr leisten können.
Pronold denkt in diesem Zusammenhang über „Konzeptausbauten“: Die Schaffung barrierearmer und energetisch sanierter Quartiere mit guter ärztlicher Versorgung und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr müsse dabei im Mittelpunkt stehen. Vielleicht ließe sich hier – auch mit Mitteln des Bundes – zum Beispiel ein Einheitspreis zur Schaffung altersgerechter Bäder auf-, respektive abrufen. Gelegentlich dürfte es aber günstiger sein, Gebäude abzureißen und neu zu bauen.
Der Wohnungskauf bleibt bei niedrigen Zinsen attraktiv
Ob Alt- oder Neubau – bei Wohnimmobilien dürfte die Nachfrage gerade in besonders beliebten Gegenden hoch bleiben. Allerdings erwarten Experten, dass sich der Preisauftrieb abschwächt. „Nicht zuletzt im Zuge der Beruhigung teilweise heiß gelaufener regionaler Immobilienmärkte steigen die Kaufpreise selbst genutzten Wohneigentums inzwischen nur noch vergleichsweise moderat an“, analysierte die Deutsche Bundesbank in ihrem Monatsbericht November.
Ein Ende des seit 2010 anhaltenden Trends steigender Immobilienpreise ist aber auch 2015 nicht in Sicht. Denn die Nachfrage dürfte bei zu geringer Bautätigkeit hoch bleiben. Gleichzeitig bleibt die Finanzierung günstig, und der Anlagenotstand angesichts der Mini-Zinsen treibt Investoren weiterhin in Immobilien. „Die niedrigen Finanzierungszinsen halten den Wohneigentumserwerb trotz steigender Preise erschwinglich. Auch wird das Interesse an Immobilien bei anhaltendem Anlagenotstand im extremen Niedrigzinsumfeld nicht abklingen“, sagt Helaba-Experte Stefan Mitropoulos.
Experten sprechen von einem Abschwung
Vor diesem Hintergrund sollten die Preise am deutschen Wohnungsmarkt 2015 weiter zulegen, wenn auch nicht mehr so stark wie zuletzt, meint Mitropoulos: „Die Bautätigkeit nimmt weiter zu, wird aber wohl auch 2015 unter dem Bedarf liegen.“ Ein schneller Zinsanstieg ist jedenfalls nicht in Sicht: Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins auf das Rekordtief von 0,05 Prozent gesenkt und angekündigt, ihn für längere Zeit nicht zu erhöhen. In der Folge kann der Immobilienkauf extrem günstig finanziert werden. Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit sind aktuell mit einem durchschnittlichen Zins von 1,71 Prozent zu haben – vor einem Jahr lag das Niveau nach Angaben der FMH Finanzberatung noch bei 2,64 Prozent, vor fünf Jahren bei 4,15 Prozent.
Trotzdem sprechen die Experten der Bundesbank bereits von einem Abschwung am Immobilienmarkt. So seien in sieben Großstädten die Wohnungspreise im dritten Quartal 2014 um 5,75 Prozent binnen Jahresfrist gestiegen, nach 7 Prozent in der ersten Jahreshälfte und noch 9 Prozent im Jahr 2013: „Die Verlangsamung der Preissteigerungen auf den städtischen Wohnungsmärkten hat wesentlichen Anteil daran, dass die Kaufpreise selbst genutzten Wohneigentums im bisherigen Jahresverlauf vergleichsweise moderat angestiegen sind.“ Die Ratingagentur Standard & Poor’s sagt für 2015 eine Erhöhung der Immobilienpreise von vier Prozent voraus. In Ballungszentren wie im Großraum Berlin seien aber deutlich höhere Preissprünge möglich.