fi fi fi nn pl fi fi nl fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi fi
Tuotantojohtaja Henri Mämmi korostaa hankkeen ennakkosuunnittelussa vastuujakojen selventämisen ja tuotannon kannalta oleellisten tehtävien löytämisen tärkeyttä.
Helsingin Jakomäen uudistuminen on alkanut kerrostalojen purulla ja jatkuu vielä kaksi vuotta uusien rakentamisella. Toteutuksessa yhdistyy tehokas tuotanto korkeatasoiseen arkkitehtuuriin.
­Tunteet ovat pinnassa, kun puhutaan Jakomäestä. Koko alue, sen tapahtumat ja kohtalo on herättänyt aina suurta kiinnostusta ja ulkopuolisten kriittistä pohdiskelua. Asukkailleen Jakis on kuitenkin se rakas kotikylä.
”Päätös neljän asuinkerrostalon purusta uusien tieltä ei alueen maineesta johtunut, ja emme ole jatkamassa purkulinjalla. Kyllä ratkaiseva näiden talojen osalta oli taloudellisuuslaskelma, joka kertoi vanhojen kiinteistöjen nykyaikaiseksi muokkaamisen olevan aivan liian kallista”, Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto ATT:n toimitusjohtaja Sisko Marjamaa vakuuttaa.
1960-luvun jälkimmäisellä puoliskolla Jakomäkeen nousi nopeassa tahdissa elementtirakenteiset neli- ja viisikerroksiset rakennukset. Alueella asui enimmillään 7 500 ihmistä vuokra-asunnoissa, joita on pidetty kunnossa säännöllisin huoltotöin ja joiden vuokrataso on pysynyt edullisena.
”Lähtökohtana uusia rakennettaessa ja vanhoja kunnostettaessa on kaupungilla pitkäaikaiskestävyys. Näiden purettavien talojen lähtölaskenta alkoi yli kymmenen vuotta sitten korjaustarvetta pohdittaessa ja päätös kypsyi kustannusarvion valmistuttua. Rankallakaan peruskorjauksella ei päästä energiatehokkuuden, huoneisto-ohjelmien ja esteettömyyden osalta uudenveroisiin asuntoihin.”
Kyseisellä Jakomäentie 6:n tontilla on ollut yhdeksän kerrostaloa, joista viisi oli aiemmin peruskorjattu ja neljän kohtaloksi tuli purku.
”Hankesuunnitelmavaiheessa vuosikymmenen alussa kaavailtiin pitkien asuinrakennusten korvaaminen toteutettavaksi ensin omana urakkanaan. Vasta jälkijunassa syntyi käynnissä oleva suururakka, kun siihen lisättiin kahden peruskorjattavaksi tarkoitetun rakennuksen purku ja uudisrakentaminen”, kertoo hankkeen projektipäällikkö Jari Kiesilä ATT:ltä.
Mikäli näitä ei olisi tehty yhtenä kokonaisuutena, kahden pitkän talon purun ja rakentamisen jälkeen olisi seuraavana ollut kahden pienemmän vuoro. Niiden purkumassojen ja uudisrakentamisessa tarvittavien kuljetusten järjestäminen olisi silloin vaikeutunut ja aiheuttanut myös vaaratilanteita ja häirinnyt asukkaitakin.
Tämän yli 50 miljoonan urakkakokonaisuus ei rakennusliikkeille ollut liian suuri ja tarjoajia löytyi isoimpien lisäksi riittävästi. Purettavissa rakennuksissa oli 279 asuntoa ja valmistuvissa 268 asuntoa. Kerrosala kasvoi kylläkin runsaalla 3 000 neliöllä.
Uusi arkkitehtuuri keventää alueen ilmettä
Hanke lähti liikkeelle kahden pitkän asuinkerrostalon arkkitehtuurikilpailulla. Voittajaksi selvisi huhtikuussa 2011 Arkkitehtitoimisto Pirkko ja Pekka Piirta ehdotuksellaan Aura. Sen pohjalta asemakaava tuli lainvoimaiseksi tammikuussa 2013 ja uudisrakennusten rakennussuunnittelu valmistui runsas vuosi sitten.
Ehdotuksessa on kaksi pitkää rakennusmassaa jaettu kolmeen nelilamelliseen rakennukseen, jotka muodostavat auramaisen kuvion. Niissä lamellit ovat porrastettuja sekä vaaka- että pystysuuntaan ja aluekokonaisuus on onnistuneesti saatu kevyemmännäköiseksi kuin vanhat 140-metriset talomassat.
”Tutkimme rakennusten kerrosluvun kasvattamistakin, mutta vastaan tuli läheisen Malmin lentokentän asettamat ehdot. Kerroskorkeus on nykytaloissa vanhoja suurempi, mutta poikkeusluvalla saimme kuitenkin saman kerrosmäärän läpi. Uusiin taloihin on rakenteiden puolesta mahdollista lisätä kerroksia parikin, jos Malmin kentän alueen käyttö muuttuu”, Kiesilä sanoo.
Monipuolinen urakka ratkesi vertailupisteillä
Hankkeen toteuttajaksi alkusyk­systä valikoitui urakkakilpailun­ kautta Rakennusosakeyhtiö Hartela. Työ on tämän Hartela-konsernin pääkaupunkiseudulla toimivan tytäryhtiön tämänhetkisistä suurin.
Poikkeuksellisen urakan tarjoamista pohti yhtiön tuotantojohtaja Henri Mämmi huolellisesti, sillä KVR:ssä riskit voivat olla arvaamattomat. Myös hankkeen koko ja vaativuus arveluttivat alkumetreillä.
”Tarjousvaiheessa ei urakkaamme kuulunut rakennussuunnittelua. Ensimmäinen osuushan on perinteinen kiinteähintainen kokonaisurakka ja KVR:ää kokonaisuudesta on reilu 20 prosenttia eli kahden viimeisen talon osuus. Kun nämä ovat lähestulkoon samanlaisia kuin ennen niitä tehtävät 80 prosenttia, tarjouksenteko yksinkertaistui.”
Varsinaista neuvotteluprosessia tällaisessa julkisessa hankinnassa ei ole. Kun ATT:n valintaperusteet ovat selkeät, pidetään vain ”tarjouksen selonotto”. Järjestyksen ratkaisevat kokonaishinta ja erikoispitkät takuut ennalta määritellyille rakennusosille.
”Nämä YSE:stä poikkeavat takuuajat ovat monipiippuisia ja haasteellisia urakoitsijalle. Erityistakuiden riskit arvotimme tarjoushintaan. Kymmenen vuoden aikana ilmenevät ongelmat ovat vain murto-osaltaan rakentamisesta aiheutuvia. Merkittävä osuus on suunnitteluratkaisuista ja kiinteistöjen käytöstä johtuvia ongelmia”, Mämmi pohtii takuita.
Hartela ei ottanut ehdotetuista pitkistä takuista sopimukseensa kosteiden tilojen vedeneristystä, jolloin vertailupisteet laskivat. Tarjouksen hintataso kuitenkin riitti ja yhtiö sai urakan alle prosentin erolla kakkoseen.
Urakan varmistuttua on yleensä saatava työt pikaisesti liikkeelle. Jakomäessä purku-urakka antoi puskurina tuotannonsuunnittelulle riittävästi aikaa.
”Organisaation muodostami­nen ajoissa auttaa hankkeen on­nistunutta loppuunsaattamista. Ensimmäiset urakat, jotka meillä olivat purku ja maanrakennus, ovat niin sanotusti ehdollisia eli pääurakan tarjousvaiheessa saatujen tarjousten perusteella­ käynnistetään neuvottelut. Samoin KVR-rakennusten osalta oli suunnittelutoimistojen kanssa ripeästi päästävä lopulliseen sopimukseen”, Henri Mämmi kuvaa etenemistä.
Hartela on käyttänyt KVR:llä toteutettavien rakennusten suunnittelijoina samaa ryhmää, jonka rakennuttaja oli valinnut kahteen suurempaan taloon. Yhteistyössä on teknisten ratkaisuiden toistuvuus saatu maksimoitua.
Hankkeen työpäällikkö Arttu Närvänen oli mukana jo urakan tarjousvaiheessa ja vastaava työnjohtaja Mika Haukkamäki siirtyi kohteeseen joulukuussa, mutta osallistui kohteen suunnitteluun jo syksyllä.
Vaikka Jakomäen purkutyömaa näyttää todella valtavalta, ei se alalla toimivalle Delete Oy:lle ole sen historian suurin.
”Kaksi kertaa suurempi – purettavilla massamäärillä mitattuna – oli OP Pohjolan Vallilan pääkonttorityömaalla tehty purku. Jakomäessä meidän urakkasopimus on yhden millin luokkaa ja kiinteähintainen, jonka Delete solmi Hartelan kanssa”, kertoo Deleten projektipäällikkö Hannu Koski.
Talojen tyhjentyessä vanhoista asukkaista alkaa purku haitta-aineiden, kuten asbestin poistamisella. Sitten on vuorossa muut lajiteltavat sisäkalusteiden osat ja sen jälkeen raskaampi purku.
”Kisa on nykyään purkuhommissa melkoinen ja hinta on tärkeä valintaperuste rakennusliikkeille. Ilahduttavaa on, että näin vaativassa urakassa pääurakoitsija antaa arvoa myös tarjoajan täsmällisyydelle, työnjäljelle ja kokemukselle.”
Marraskuussa puolen vuoden urakka alkoi ja maaliin se tulee keväällä. Työt ovat pysyneet hyvin aikataulussa eikä yllätyksiä ole odotettavissa jatkossakaan.
Kierrätystä ja pulveroidun betonin hyödyntämistä
”Murskatun betonin toimituksissa eurot liikkuvat meiltä ostajalle päin, mutta jotain Delete saa takaisin romuttamoihin toimitettavasta betoniteräksestä, jota Jakomäestä lähtee 500–600 tonnia. Puutavaran, jota sisätiloista syntyy melkoisesti, voimme toimittaa lämpöenergian tuottamiseen. Kierrätysprosentti nousee näissä hankkeissa erittäin suureksi, pitkälti yli 90 prosentin”, Hannu Koski sanoo tyytyväisenä.
Työmaalla on alkutalvesta kolme konetta. Rungonpurku tehdään pitkäpuomisella kaivinkoneella. Lisäksi paikalla on rungonpurun ajan kaksi normaalilla puomilla varustettua purkukonetta. Tämän jälkeen työskennellään kolmen normaalipuomisen purkukoneen voimin. Painot koneissa liikkuvat 30–60 tonnin välillä.
”Betoni, jota pulveroimme murskausta varten työmaalla noin 25 000 tonnia, toimitetaan Rudus Oy:n Länsisalmen asemalle. Pulveroitu tuote on kooltaan 0–500-millistä. Sitä käytetään pääasiassa tierakennuksessa kantavien kerrosten tekoon”, Deleten työmaamestari Raimo Hantunen tarkentaa.
Talojen tyhjennyttyä työt alkavat sisätilojen tyhjentämisellä, jolloin työmaalla on kymmenkunta Deleten miestä. Varsinainen rungonpurku hoituu pienellä tiimillä ja tehokkailla koneilla.
”Purkuvaiheen työmaajärjestelyt ovat sujuneet mukavasti, koska asukkaat ovat muuttaneet. Aitaaminen on myös helppoa ja häiriöitä ei ole ilmennyt. Kupari kylläkin näyttää kiinnostavan. Joku oli tehnyt yöllä ilmaiseksi purkutyötä ensimmäisissä taloissa ja vienyt kuparit mukanaan”, Raimo Hantunen muistelee. ■
Rakennusosakeyhtiö Hartelan tuotantojohtaja, diplomi-insinööri Henri Mämmi korostaa kokonaisuuden hahmottamisen rinnalla keskipitkän aikavälin ennakkosuunnittelun tärkeyttä. Hänen sanastossaan keskipitkä tarkoittaa neljää-kuutta kuukautta, mutta vaihtelee urakan koon, keston ja vaativuuden mukaan.
”Esimerkiksi Jakomäessä olisi ajantuhlausta miettiä täydentävien rakenteiden laadunvalvonnan hoitamista nyt, kun sisätöiden toteutus alkaa noin vuoden kuluttua. Urakkaohjelmissa usein esiintyvä vaatimus tarkkojen työsuunnitelmien toimittamisesta rakennuttajalle koko hankkeen osalta – ensi viikkojen aikana – on keskittymistä epäoleelliseen. Vanhojen suunnitelmien kopioinniksihan se silloin voi mennä. Laadunvarmistussuunnittelunkin voisi rytmittää vaikka kolmeen vaiheeseen.”
Alussa tärkeintä ovat hankkeen vastuujakojen selvennykset ja osittelut koskien muun muassa organisaatiota, osakohteiden nimeämisiä, viestintää, laatua, tärkeimpien eri urakoiden rajapintoja, työturvallisuutta jne. Ilman selkeyttä syntyy nopeasti ”hukkatyötä” ja virheitä, jotka toistuvat ja kulkevat projektin mukana.
”On edettävä askel kerrallaan – rauhassa ja suunnitelmallisesti. Yhteinen riskien analysointi on oltava jatkuvaa. On löydettävä oleelliset tehtävät ja siksi on työpäällikön oltava jo urakkatarjousta tehtäessä. Ja vastaava mestarinkin viimeistään kun organisaation rakentaminen alkaa sopimusta tehtäessä. Purkutyövaihe puskurina mahdollisti Jakomäkeen ennakkosuunnittelulle hyvin aikaa.”
• Pitkä sarja toistoja (268 asuntoa), joten sarjatuotantomaisuudesta on otettava hyödyt irti laadun ja kustannustehokkuuden optimoinnissa.
• Ensimmäisten työsuoritteiden laadun varmista­miseen ja suunnitteluun satsaus, johon osalliste­taan muutkin osapuolet (alihankkijat, suunnittelijat ja valvojat).
• Erikoispitkien takuiden alaisten rakennusosien laadun varmistus.
• Toistosta johtuen myös turvallisuusratkaisujen ideointiin kannattaa satsata normaaliakin enemmän. Tuotantojohtaja Henri Mämmi korostaa hankkeen ennakkosuunnittelussa vastuujakojen selventämisen ja tuotannon kannalta oleellisten tehtävien löytämisen tärkeyttä.
Purku käynnistyi toisella 140-metrisistä rakennuksis- ta. Jälkimmäi- nen katoaa maisemasta helmikuussa. Maanrakentaja poistaa parkki- alueen asfaltin, joka kierräte- tään tehok- kaasti, 100-pro-senttisesti, ja käytetään uuden asfaltin tekoon.
Työmaalla on kolme 30–60 tonnin konetta, joista rungon purkutyössä pitkäpuominen kaivinkone.
Teräkset kierrä- tetään romutta-moihin, betoni pulveroidaan murskattavaksi ja puutavara päätyy lämpöenergian tuotantoon.
Aiemminkin kivi- ainesbisneksis- sä ollut rakennusmestari Raimo Hantu-nen (ylh.), Jako- mäen purku-urakan työmaa-mestari, kierrättää nyt betonia käytettäväksi teiden rakentamiseen.
Asukkaat ovat poistuneet hyvissä ajoin purkumiesten alta. Purku käynnistyy asbestin poistamisella ja sisäkalusteista.
Sovellus vaatii JavaScript-tuen. Käyttääksesi sovellusta sinun on laitettava JavaScript-tuki päälle, tai käytettävä selainta joka tukee JavaScriptiä.