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La location meublée est réputée rentable sous le statut LMNP, qui ouvre droit à de beaux avantages sur le plan fiscal. Si cela se vérifie, cela impose aussi des contraintes de gestion, notamment en termes de comptabilité. Notre article creuse pour vous la question.
Avant de rentrer dans les méandres comptables, rappelons brièvement à quoi correspond le statut de loueur en meublé non professionnel. Il est celui que l’on accorde à tout propriétaire pratiquant la location meublée, dès lors que les bénéfices de son activité sont inférieurs à 23 000 euros annuels et qu’ils n’excèdent pas les 50 % de la totalité de ses revenus. Au-dessus de cette barre, le bailleur bascule dans la catégorie du LMP (louer en meublé professionnel).
Le loueur en meublé non professionnel est imposé dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) suivant le régime forfaitaire ou, selon sa situation, sous le régime du réel.
Sous la barre des 72 600 euros de recette par an
Le loueur LMNP est soumis au régime forfaitaire, ou micro bic, qui lui ouvre droit à un abattement de 50 % des recettes tirées de la location. Il s’agit d’un forfait censé couvrir l’ensemble des charges. Il n’est pas possible de créer de déficit sous ce régime, qui n’est vraiment intéressant que lorsque les le total des charges accumulé est inférieure à ce seuil des 50 %.
Au-dessus de 72 600 euros de bénéfice
C’est le très attractif régime du réel qui s’applique, réputé pour alléger, voir même faire disparaître l’imposition d’une location meublée, du moins pendant quelques années. Ses avantages sont les suivants :
les charges déductibles sont, comme le nom du régime l’indique, “réelles”, c’est-à-dire qu’elles impliquent toutes les charges effectivement engagées pour le fonctionnement de la location meublée. Ces charges étant nombreuses, elles sont autant d’opportunités de réduire son imposition.
L’amortissement comptable et fiscal du bien devient possible, soit la prise en compte d’une dépréciation progressive du bien due à son usure, sa vétusté ou son obsolescence. Cette dépréciation s’apprécie via une déduction qui ne s’impute pas au moment de la déduction des charges, mais ensuite, sur les recettes, de manière à faire fondre le revenu imposable et gommer l’imposition.
Mais cet avantage particulièrement juteux sur le plan fiscal a un revers : son calcul s’avère complexe dans son application, car il fait appel à de nombreuses notions techniques en matière de comptabilité.
À savoir : le LMNP fait partie des dispositifs de défiscalisation les plus connus. Le report des déficits peut se faire d’une année sur l’autre sans limitation de durée dans le temps. Et il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscal fixé à
10 000 euros par an.
De beaux avantages, mais aussi des obligations !
Le loueur en meublé non-professionnel assujetti au régime micro Bic est astreint à une comptabilité de trésorerie. C’est une comptabilité minimum, qui consiste à déclarer ses recettes tous les ans en tenant compte de l’abattement. L’investisseur LMNP peut aisément se passer des services d’un expert-comptable.
Le loueur en LMNP qui a opté pour le régime du réel simplifié (ou régime réel normal) doit, lui, en revanche, supporter de lourdes obligations comptables. Elles seront équivalentes à celles d’un artisan, avec la production d’un bilan comptable retraçant ses amortissements et d’un compte de résultat en fin d’exercice. Chaque année, une liasse fiscale devra être déposée.
Compatibilité LMNP au réel et amortissement
On l’a compris, le loueur en meublé qui décide d’être imposé au réel sous le statut du LMNP, doit se soumettre à une gestion administrative et comptable plus exigeante.
La déduction des charges
La liste des charges déductible est longue, et celle que nous donnons n’est pas exhaustive. Citons :
les frais d’assurance ;
la taxe foncière ;
les intérêts d’emprunt ;
les frais de réparation et d’entretien du bien ;
les charges de copropriété ;
les charges d’énergie (électricité, wifi, téléphone) ;
les honoraires d’une agence de gestion ;
Le propriétaire-bailleur doit s’astreindre à conserver tous les justificatifs de dépenses, qui doivent être datés. Chaque dépense ne peut, en effet, être déduite, que si elle est engagée durant la période d’activité, soit durant l’exploitation du bien en location.
Toutes les dépenses peuvent être comptabilisées, même si l’on conseille de ne faire passer en charges que les dépenses d’un montant inférieur à 500 €. Au-delà, il est plus intéressant, en effet, de faire passer la dépense en immobilisation amortissable.
Location meublée et amortissement immobilier
Mais c’est au niveau de la pratique de l’amortissement que la partie comptable se complique vraiment.
Dans le domaine immobilier, elle possède une particularité : elle se pratique par composantes. Autrement dit, les divers types d’ouvrage qui ventilent un bien se divisent en grands ensembles : le terrain, le gros œuvre, la façade, les installations techniques et l’agencement.
À chacun correspond une durée d’amortissement, raison pour laquelle les grandes composantes du bien, sont à répartir. La question est de savoir quelle composante valoriser. Or, cela dépend des spécificités du bien en lui-même qui ne sont pas toujours bien connues. Un moyen de palier à cette difficulté est bien sûr de se fier à son expert-comptable, car seul un expert maîtrise vraiment ce type de difficulté.
À défaut, la Fédération des sociétés immobilières et financières donne la répartition moyenne suivante :
10 à 20 % pour le terrain ;
40 à 50 % pour le gros œuvre ;
5 à 20 % pour la façade ;
20 à 30 % pour les installations techniques ;
20 à 25 % pour l’agencement.
Autre particularité de la comptabilité LMNP : l’amortissement inclue le mobilier, qui, au même titre que le bien immobilier, est comptabilisé dans les immobilisations.
Rappelons que le Plan Comptable Général permet d’immobiliser un bien, dès
qu’il est utilisable par l’entreprise ou par un tiers ;
que son utilisation se déroule sur un an minimum de la durée d’exercice.
Les biens mobiliers que l’on amortit le plus concernent la literie (en moyenne sur 6 ans), des éléments comme les tables, les chaises ou les canapés (en moyenne sur 10 ans), les parquets, tapisseries et peintures (entre 10 et 15 ans).
Une fois la répartition de l’amortissement effectuée pour le bien, une suite d’opérations comptables restent à réaliser.
La saisie du bien immobilier
Elle correspond, en comptabilité, à une acquisition d’immobilisation. Cette immobilisation, en l’occurrence le bien immobilier, est comptabilisé selon un coût d’entrée.
L’achat d’une immobilisation donne ainsi lieu à un coût d’acquisition calculé comme suit : coût d’achat + coût des frais accessoires. Les rabais et ristournes obtenus, ainsi que la TVA, viennent en déduction du prix d’achat.
Pour un bien immobilier, les frais de notaire vont venir s’ajouter dans les frais accessoires à l’acquisition.
Un expert-comptable comptabilise l’acquisition d’une immobilisation de la manière suivante :
le compte “immobilisations” (classe 2), concernant les immobilisations corporelles, les immobilisations incorporelles, les autres immobilisations financières, ainsi que les participations et créances rattachées à d’autres participations.
le compte “TVA déductible sur immobilisation”.
La comptabilisation d’immobilisations dont la valeur n’est pas significative, comme un bien mobilier d’une valeur inférieure à 500 euros HT, est débitée des comptes “fournitures d’entretien et de petit équipement”, et ” TVA déductible sur autres biens et services”. Le compte “fournisseurs” “est alors crédité. La faible valeur de l’actif permet à l’exercice comptable de considérer que son amortissement se réalise sur l’année d’exercice.
La construction du tableau d’amortissement
Un bien immobilier s’amortit sur une moyenne de 20 à 30 ans. On construit en général un tableau d’amortissement linéaire, qui va consister à répartir l’amortissement de manière égale sur cette durée. Ce type d’amortissement considère que la dépréciation du bien est continue, contrairement à l’amortissement dégressif. C’est celui qu’applique en général votre expert-comptable, car il correspond à celui du régime de droit commun.
Le calcul d’un amortissement linéaire est assez simple et correspond à celui de la base amortissable multipliée par le taux d’amortissement.
La comptabilisation de la dotation de l’amortissement
L’écriture de la dotation à l’amortissement du bien immobilier se fait à la clôture de l’exercice comptable. Elle comptabilise cet amortissement. Un bien immobilier constituant une immobilisation corporelle, donne lieu aux écritures suivantes :
débit du compte : “dotation aux amortissements sur immobilisations corporelles”;
crédit du compte : “amortissements des immobilisations corporelles”.
Depuis le 1er janvier 2021, les loueurs en LMNP qui retirent plus de 23.000 € de recettes annuelles de leur activité en location meublée, doivent obligatoirement être affiliés à la Sécurité sociale des indépendants. L’État en a profité pour rappeler à cette occasion que la location meublée touristique est assujettie aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Néanmoins, cette obligation ne s’applique pas à ceux pratiquant la location meublée en confiant un mandat de gestion à un professionnel soumis à la “loi Hoguet” du 2 janvier 1970.
Pratiquer la location meublée implique également d’être soumis à la TVA, sans possibilité d’option, et d’être redevable de la CFE, de la taxe foncière, de la CVAE, ainsi que dans certains cas, de la taxe de séjour et de la taxe d’habitation.
Les seules possibilités d’exonération d’impôts sur le revenu, en ce qui concerne la location meublée, concernent la location ou la sous-location en meublé de l’habitation principale, si et seulement si :
les pièces louées sont bien la résidence principale du locataire, ou sa résidence temporaire s’il peut justifier d’un emploi saisonnier ;
le montant du loyer reste en dessous des seuils suivants : 191 € par mètre carré de surface habitable en Ile-de-France, ou 141 € dans le reste de la France.
les recettes générées par la location meublée n’excèdent pas 760 euros par an lorsqu’une partie de l’habitation est louée sous forme de chambre d’hôtes.
Il est quasiment obligatoire de confier sa comptabilité LMNP à un expert-comptable lorsque l’on est assujetti au régime du réel. Outre le gain de temps et d’énergie que cela permet, on limite ainsi les erreurs, notamment au moment de la remise de la liasse comptable.
Le coût d’un expert-comptable, autour de 500 euros pour ce type de prestation, n’est pas énorme, et surtout, déductible des charges.
Néanmoins, il existe la possibilité de profiter de la fiscalité très avantageuse du LMNP sans s’encombrer d’aucun souci de gestion ni de comptabilité. Comment ? En découvrant l’investissement clé en main, avec un spécialiste du secteur comme Ever Invest.
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.
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Maxime GUERIN 19 septembre 2022
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