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L’expatriation est une période rêvée pour penser investissement locatif. Mais un emprunt immobilier pour expatrié n’est pas toujours facile à décrocher. Quelles sont les règles à respecter et les atouts à mettre de son côté ? Ever Invest, avec son service d’investissement clé en main pour les expatriés se penche pour vous sur la question.
La notion de résident ou de non-résident
Les Français qui tentent l’aventure de la mobilité internationale le font dans l’ensemble, pour des raisons économiques. Il est normal qu’ils pensent donc placements financiers et par conséquent, investissement immobilier. Obtenir un emprunt immobilier pour expatrié est donc une étape fondamentale, car elle débloque pour eux la question du financement. Or, il existe une question déterminante sur laquelle les banques s’arrêtent : la question du domicile fiscal, qui prend la forme de savoir s’ils sont, ou non, résidents français.
Qu’est-ce qu’un résident français pour les banques ?
Les établissements bancaires se réfèrent à une seule donnée pour déterminer si le potentiel investisseur est ou non résident français : sa situation fiscale. Pour être considéré comme fiscalement domicilié en France, un emprunteur doit remplir au moins l’un des critères suivants :
posséder son foyer en France, lorsqu’il est amené par exemple, à exercer son activité professionnelle une partie de l’année sur l’étranger, mais que son foyer, ou son conjoint(e) ou partenaire de Pacs et enfants résident en France ;
séjourner en France plus de 6 mois dans l’année ;
exercer une activité professionnelle, salariée ou non, en France ;
avoir en France le centre de ses activités économiques (gros investissements, siège de société) : la France doit être le lieu d’où l’on retire la majeure partie de ses revenus.
Il est plus facile, lorsque l’on réside fiscalement en France, d’accéder à un emprunt immobilier pour expatrié. C’est le cas des personnes en détachement ou des agents de l’État exerçant leurs fonctions dans un pays où ils ne sont pas soumis à une imposition sur leurs revenus. Ces candidats présentent généralement un bon profil pour décrocher un crédit immobilier, car ils seront en plus nantis de bons revenus et pourront justifier d’une situation stable.
Monter un dossier d’emprunt immobilier pour expatrié
Les critères selon lesquels les banques accordent leurs crédits immobiliers aux expatriés sont les mêmes que ceux qu’elles observent pour accorder un emprunt immobilier classique. Elles se basent avant tout sur la solidité financière de l’emprunteur, qui s’axe sur 5 grands critères : ses revenus, sa stabilité professionnelle, sa capacité d’emprunt, son apport et ses garanties.
Tout emprunteur va donc devoir présenter un dossier où il devra justifier de la façon la plus solide qui soit : de son identité, de son domicile, de sa situation matrimoniale, de sa situation professionnelle, de ses revenus, de sa situation bancaire et de l’état de son patrimoine. Avant d’accorder tout emprunt immobilier à un expatrié, les banques se montrent donc particulièrement scrupuleuses.
Avant de rencontrer son banquier, il faudra donc veiller à prévoir un dossier bien complet, comprenant différents types de documents.
1.    Justificatifs d’identité et de domicile
Pour les justificatifs d’identité, il faut comprendre une copie de passeport ou de carte d’identité, à établir pour chaque conjoint, si la demande de crédit se fait en couple. Il faudra aussi justifier d’une situation matrimoniale, avec une copie de livret de famille, d’un jugement de divorce ou d’un certificat de PACS.
Pour le domicile, l’établissement bancaire va demander un justificatif de type quittance de gaz ou d’électricité, un contrat de bail et les dernières quittances de loyer. Si le logement est occupé à titre gratuit, c’est l’hébergeur qui devra établir ces documents ainsi qu’une attestation d’hébergement.
2.    Justificatifs de revenus
Ils concernent les 3 derniers bulletins de salaire, ainsi que celui de décembre de l’année précédente, les avis d’imposition et les dernières déclarations d’impôt 2044 et 2072, ainsi qu’un certificat ou un contrat de travail.
3.    Justificatifs de situation bancaire
Ils se basent sur les 3 derniers relevés de compte de l’emprunteur et ceux de la personne qui emprunte avec lui. Un relevé du compte sur lequel seront retirées les mensualités du crédit doit aussi figurer. Si des prêts sont en cours, il faudra prévoir un tableau d’amortissement pour ces prêts, ainsi que des justificatifs pour les produits d’épargne en cours.
Votre patrimoine immobilier doit figurer au dossier, avec notamment la copie des titres de propriété et un acte notarié pour chaque bien immobilier détenu. Les avals de taxe foncière ainsi que le bail locatif de chaque bien, s’il y a lieu, devront aussi être présentés. Une promesse de vente concernant le bien locatif faisant l’objet de la demande d’emprunt immobilier pour expatrié devra aussi figurer au dossier.
Enfin les potentiels investisseurs vont devoir aussi signer un mandat et remplir un formulaire de crédit international.
Obtenir le prêt immobilier en tant qu’expatrié
Nous l’avons vu, les banques sont plus frileuses lorsqu’il s’agit d’un emprunt immobilier pour expatrié. Il leur est plus difficile de se retourner en cas de litige, notamment lorsqu’elles prêtent à des expatriés non-résidents.
Ainsi, il est bon d’être au courant des conditions particulières qu’elles posent pour ce type de prêt, qui vont porter au niveau des taux d’intérêt, du montant de l’apport, du taux d’endettement et des garanties.
Ce que veulent les banques
La constitution du dossier et les divers échanges de documents sont plus longs et plus complexes que dans le cas d’un prêt immobilier classique. Ils s’assortissent aussi de conditions particulières.
Les taux de crédit d’un emprunt immobilier pour expatrié
C’est la première caractéristique qui distingue un emprunt immobilier pour expatrié et qui intéresse les investisseurs : les taux d’intérêt sont plus hauts, pour pallier aux risques pris par les banques.
Pour les non-résidents, il faut s’attendre à des taux environ 0,5 % supérieurs à ceux du marché, ceci variant bien sûr, en fonction de la qualité du dossier de l’emprunteur et des enseignes bancaires. Un non-résident peut s’attendre en moyenne, à un taux de 1,7 % pour un emprunt sur 15 ans et de 1,95 % s’il rallonge son prêt sur 20 ans. Sur 25 ans, les demandes de crédit sont rarement acceptées, et avoisinent des taux d’intérêt atour de 2,25 % (ce coût n’incluant pas les assurances). Les offres ne sont, cependant, pas uniformes en fonction des banques, chacune ayant sa propre vison du marché et certaines alignant des taux plus compétitifs que d’autres.
Le montant de l’apport personnel
Là aussi, les banques vont s’avérer plus gourmandes, exigeant environ 20 à 30 % d’apport sur l’achat d’un bien, alors que ce chiffre n’est que de 10 % lors d’une acquisition classique. Certaines enseignes bancaires sont cependant capables de financer de 90 à 110 % du prêt (frais de notaire inclus). Au demeurant, on considère quand même que plus un expatrié a d’apport, plus de chance, il aura au final, de décrocher son prêt.
Traditionnellement de 35 %, ce taux peut être relevé par certaines banques. Le « reste à vivre » des gros revenus pèse aussi moins lourd dans la balance pour un emprunt immobilier expatrié.
Outre les assurances classiques, comme l’assurance invalidité décès, les banques exigent le cautionnement d’une société spécialisée en cas d’impayés. Si la réponse des organismes est négative, alors la banque exige le recours au privilège d’un prêteur de deniers ou à l’hypothèque du bien immobilier.
La validation d’un emprunt immobilier pour expatrié peut s’accompagner de conditions particulières, propres à chaque banque. Certaines, comme la Banque Populaire, vont exiger d’éplucher les relevés bancaires de l’emprunteur sur une période d’un an. D’autres, comme le Crédit Foncier, exigent que l’investisseur se déplace pour visiter le bien accompagné de son expert. Il arrive aussi qu’une souscription à un produit financier soit aussi exigée en contrepartie, comme celle à un livret d’épargne ou à une assurance-vie. Parfois, c’est l’assurance invalidité-décès dont elles exigent la souscription, au sein de leur établissement. Cette assurance est, rappelons-le, souvent assez élevée et peut donner lieu à de belles économies lorsqu’il est possible de recourir à une délégation d’assurances.
Comment mettre tous les atouts de son côté
Même si les expatriés jouissent souvent d’un meilleur niveau de vie dans leur pays d’accueil, il n’en reste pas moins qu’ils ne sont pas tous égaux devant leur banquier, quand il s’agit d’emprunt immobilier. Pour décrocher plus facilement un emprunt immobilier d’expatrié, quelques points importants sont à connaître.
La question du pays d’expatriation
Toutes les destinations en matière d’expatriation ne se valent pas pour les banques. Il s’agit là d’un détail à ne pas négliger lorsque l’investissement immobilier fait partie du projet d’expatriation. Entendez par là qu’il faut mieux, dans ce cas, se garder de partir n’importe où. Certaines destinations sont vues d’un bon œil par les banques. Il s’agit de celles qui ne posent pas de risque du point de vue géopolitique et qui, traditionnellement, enrichissent les expatriés. Citons parmi celles-ci : les États-Unis, Singapour, les pays du Golf ou la Chine. Certains pays suscitent, en revanche, la méfiance des banques. Il sera plus difficile d’obtenir un emprunt immobilier d’expatrié si l’on part vivre en Afrique, au Moyen-Orient ou au Maghreb. Sur ces destinations, l’apport doit se faire en France, compte tenu de la difficulté des transferts d’argent avec les pays concernés. Les expatriés devront aussi obligatoirement travailler sous contrat français pour obtenir les bonnes grâces de leur banquier.
De même que les banques ont à l’œil le pays d’accueil, elles sont aussi extrêmement vigilantes à une autre donnée : le type de société qui emploie l’expatrié. Selon certains spécialistes, ce serait même sur ce critère que se prendrait, pour partie, la décision sur un dossier.
Les expatriés employés par les sociétés les plus fiables : grandes multinationales ou grandes firme américaines, européennes ou asiatiques ont toutes les faveurs des banques. Leurs employés sont nantis, selon elles, d’un emploi fiable et leur dossier ne posent selon leurs critères, aucun problème pour faire l’objet d’un financement.
Les dossiers émanant d’expatriés employés par des sociétés moins importantes sont un peu plus fragiles, mais restent néanmoins éligibles à un financement. Les candidats doivent s’attendre néanmoins à une attitude plus réservée des banques et veiller à ce que leur dossier soit parfaitement monté.
Pour les expatriés en CDD, obtenir un prêt est plus aléatoire, mais il existe des dérogations particulières pour les employés des grands organismes internationaux comme  l’ONU ou l’OMS, ces grandes institutions n’employant par convention qu’en CDD.
Il est par contre plus difficile de décrocher un emprunt immobilier pour expatrié lorsque l’on est entrepreneur. Pour ce type de dossier plus compliqué à monter, il est conseillé de se rapprocher d’un professionnel, comme une agence de courtage en prêts immobiliers.
À savoir : plus de dossiers que l’on ne pense sont refusés en raison d’un montage mal fait. Or, c’est là un point à ne pas négliger, car des documents lacunaires tels que relevés de compte illisibles, tableau d’amortissement incomplet ou avis d’imposition manquants peuvent disqualifier un dossier. Un financement immobilier n’est accordé qu’après un examen minutieux de tous les éléments qui permettent aux partenaires bancaires de prendre leur décision. Ne l’oubliez pas !
Les services d’un courtier en prêt immobilier
Passer par les services de ce professionnel pour décrocher son prêt immobilier lorsque l’on est expatrié est plutôt avantageux. Ce procédé fait gagner du temps à ceux qui connaissent mal les circuits bancaires et ne savent pas à quelle porte frapper. De fait, nous l’avons vu, toutes les banques ne sont pas disposées à prêter aux expatriés.
Les courtiers ont l’avantage de mieux connaître le système et sont mieux armés que les  particuliers pour négocier auprès des banques, compte tenu qu’ils ne négocient pas un, mais souvent plusieurs prêts à la fois. Ces professionnels peuvent ainsi obtenir pour leurs clients de bien meilleures conditions, notamment au niveau des points que nous avons relatés un peu plus haut : taux d’intérêt, montant de l’apport et coût de l’assurance emprunteur. Les honoraires d’un courtier se montent en moyenne à 1% du prix d’achat, mais au vu de la difficulté des négociations avec les banques et l’économie des coûts réalisée, cette dépense sera largement amortie.
L’âge a aussi son mot à dire en matière d’emprunt bancaire, pour un investissement d’expatrié comme pour tout investissement en général.
La raison principale tient à une question d’assurances, car elles n’assurent plus
au-delà de 75 ans, ce qui rend impossible la validation d’un prêt. On peut néanmoins remédier à cela en recourant à une délégation d’assurances, soit en souscrivant auprès d’une compagnie privée qui acceptera d’assurer jusqu’à 90 ans, moyennent une cotisation plus élevée et un questionnaire de santé.
Autre inconvénient lorsque l’on souhaite obtenir un emprunt immobilier pour expatrié et que l’on a dépassé les 50 ans : les banques vont, dans leurs estimations, se baser sur les revenus que l’expatrié touchera une fois à la retraite, ce qui sera plus réaliste que de tabler sur ses revenus actuels. Il en résulte logiquement un moins bon profil de dossier pour le futur investisseur.
Une expatriation impacte toute la situation patrimoniale d’un investisseur. Il a tout intérêt au départ, à se faire conseiller, notamment quant à son statut fiscal et la fiscalité du pays d’accueil. Tout investissement immobilier exige toujours une réflexion relative à sa fiscalité, et l’investissement immobilier des Français de l’étranger n’échappe pas à la règle. Elle influe, en effet, sur la question des plus-values et de la rentabilité de l’affaire.
Une société spécialisée dans l’investissement à destination des expatriés peut aussi être d’une aide efficace pour aider ceux qui n’en ont pas le temps, à investir dans l’immobilier depuis l’étranger et à maximiser son cash flow. Evert Invest fait partie de ces start-ups qui leur proposent des investissements clé en main, pour les orienter sur le projet, déterminer le rendement locatif à viser, incluant des partenariats avec des établissements bancaires, pour obtenir un emprunt immobilier pour expatrié à conditions préférentielles. L’avantage de ses services est aussi le confort pour les « expats », qui n’ont pas besoin de se déplacer et bénéficient d’un « tout compris » depuis le choix du bien jusqu’à la signature de l’acte de vente et la mise en location.
Pourquoi investir en tant qu’expatrié ?
En fonction du profil de l’emprunteur, une demande de prêt pour un expatrié peut ressembler parfois un peu, au parcours du combattant. Pourtant, l’investissement locatif pour les expatriés, présente aussi de nombreux avantages, qui font bien vite oublier l’étape parfois fastidieuse de la recherche du financement.
Un achat immobilier est l’occasion de se construire un patrimoine, grâce aux conditions idéales de l’expatriation. La mobilité internationale rime encore avec haut niveau de vie et parfois aussi, logement prêté par l’employeur. Elle correspond à une période d’enrichissement que les expatriés mettent souvent à profil pour effectuer des placements financiers. Or, l’investissement dans la pierre reste à cet égard le plus rentable. On table souvent sur des rentabilités moyennes de 5 % pour un investissement locatif, ce qui reste supérieur à la rentabilité actuelle du PEL, Livret A ou d’une assurance-vie.
Autre aspect positif de l’investissement immobilier : il permet de garder un pied à terre dans son pays d’origine. Un aspect qui intéresse beaucoup d’expatriés, dont les enfants, lorsqu’ils arrivent à l’âge des études supérieures, retournent vers le pays d’origine des parents. Un investissement d’expatrié peut aussi servir de résidence principale lors d’un retour, car la majorité des expatriés aujourd’hui, retournent vers la terre qui les a vus naître à l’âge de la retraite. L’investissement locatif peut donc avoir plusieurs objectifs : plutôt patrimonial ou plutôt financier. Notons que certains expatriés n’escomptent pas seulement des revenus complémentaires d’un investissement locatif, notamment grâce à l’effet de levier du crédit. Ils comptent aussi sur l’immobilier pour construire une stratégie qui leur permettra à long terme, de vivre de leurs rentes. Une manière de concevoir l’expatriation comme une période pour investir, afin de profiter d’une retraite sans souci, et plus tôt que prévue !
Actuellement, le marché immobilier français se portant bien, encourage d’ailleurs la tendance, avec des prix de l’immobilier encore en hausse. L’investissement locatif dans l’Hexagone demeure donc des plus rentables, notamment dans les grandes villes dotées de pôles estudiantins, où la demande locative est forte et constante.
Enfin, il faut parler aussi de la fiscalité réservée à l’investissement locatif expatrié. L’achat dans le neuf n’offre aucun avantage fiscal pour les non-résidents, mais dans l’ancien, il permet de bénéficier de dispositifs comme le déficit foncier ou d’une niche fiscale comme le LMNP. Bien étudiés, ces dispositifs permettent d’annuler l’imposition sur un investissement locatif durant de nombreuses années. Les non-résidents bénéficient aussi de l’article art 197 A du code général des impôts, qui prévoit d’imposer leurs revenus locatifs en France, à l’impôt sur le revenu, avec un minimum de 20 %. Des conditions très favorables donc, pour investir depuis l’étranger.
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.
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