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La privation de vue peut constituer un trouble anormal de voisinage. Votre superbe vue dégagée sur la mer ou sur la montagne se retrouve obstruée par une nouvelle construction voisine ? Les procédures judiciaires pour trouble pour privation de vue conduisent généralement à des condamnations à dommages-intérêts, voire à la démolition. Que votre vue soit gâchée ou que vous souhaitiez éviter de cacher la vue de votre voisin, faisons le point sur la notion de privation de vue.
Qu’est-ce qu’un trouble pour privation de vue ?
Nous parlons de privation de vue quand quelqu’un réalise une nouvelle construction obstruant la vue dont bénéficiait un voisin. La vue dont il s’agit peut être une vue sur la mer, ou bien une vue sur la montagne, sur un monument, sur un parc, sur une ville etc. Mais il peut aussi s’agir de n’importe quelle vue dégagée présentant un intérêt. La privation de vue affecte les conditions de jouissance d’un bien et en fait baisser la valeur immobilière. Si la nuisance est importante, elle caractérisera un trouble anormal de voisinage (TAV). Toute personne estimant subir un préjudice par une construction voisine peut ainsi assigner son voisin au civil (tribunal judiciaire). La privation de vue est souvent associée à d’autres TAV : la perte d’ensoleillement et la perte d’intimité.
Le trouble anormal de voisinage est donc très différent du recours des tiers contre les permis de construire. Le recours des tiers s’exerce dans le but de faire annuler le permis de construire. Il s’agit donc d’une procédure administrative.
Tandis que dans le cas du TAV, la victime attaque le voisin à l’origine du trouble. Il s’agit d’une procédure civile, sans aucun rapport avec la légalité du permis de construire. La victime n’a pas besoin de prouver que son voisin commet une infraction à l’urbanisme. L’auteur du trouble peut ainsi respecter toutes les règles d’urbanisme et devoir des dommages-intérêts à son voisin !
Quel délai de prescription ?
La victime d’un trouble de voisinage dispose d’un délai de 5 ans à compter de la fin de la naissance du trouble pour agir en justice ! (art. 2224 du code civil)
Dans le cas de la privation de vue, la naissance du trouble est la fin de la construction.
Quelle jurisprudence en cas de privation de vue ?
Disons-le tout de suite : obtenir réparation d’un préjudice pour privation de vue n’est pas chose aisée ! La jurisprudence est moins favorable à la victime que dans le cas d’une perte d’ensoleillement ou une perte d’intimité.
Il faudra généralement un peu plus qu’une privation de vue pour espérer obtenir une quelconque indemnisation ou remise en état. La vue dont bénéficie un propriétaire n’est pas acquise. En effet, il n’existe pas de droit de vue ou de privilège de vue. Cependant, le juge prendra souvent en compte ce trouble lorsqu’il y a également une perte d’ensoleillement ou une perte d’intimité.
L’auteur d’un trouble de voisinage est généralement condamné à verser des dommages-intérêts à la victime. On calcule l’indemnisation principalement selon la dépréciation de la valeur vénale du bien immobilier. Mais certains juges ont parfois ordonné la démolition de la construction litigieuse. Enfin, il est important de noter que pour obtenir une réparation du préjudice, la privation de vue doit être significative.
Mon voisin me cache la vue : comment me défendre ?
Avant tout, vous devrez démontrer l’existence de la privation de vue ainsi que son importance. Seule une expertise de privation de vue permet de prouver l’intensité du trouble subi. Cette expertise est indispensable pour évaluer le futur préjudice quand les travaux de la construction litigieuse n’ont pas démarré.
Il vaut mieux agir quand les travaux n’ont pas encore débuté ! En effet, c’est avant le début des travaux que vous pourrez plus facilement négocier une modification du projet voisin. Plus vous attendez, plus vos chances de conserver votre vue s’amenuisent.
Lors d’une négociation amiable, l’expertise de privation de vue permet de simuler la future vue et de prouver au voisin que vous êtes en droit de lui demander une indemnisation s’il réalise son projet tel que prévu. C’est alors un argument de poids pour obtenir une modification, voire un arrêt du projet.
Vous êtes victime d’un trouble ? Notre cabinet d’architecte réalise des expertises de privation de vue : contactez-nous.
Comment éviter d’être responsable d’une privation de vue ?
Le risque de trouble pour le voisinage est à anticiper dès le dessin des premiers plans. Votre architecte doit faire en sorte que le projet qu’il conçoit ne gâche pas la vue dont bénéficie les voisins.
Si vous venez d’obtenir votre permis de construire et que votre voisin se plaint d’une privation de vue : il faudra vous défendre ! Très souvent, le voisin n’aura pas pris la peine de mandater un expert pour prouver son préjudice. Cependant, débuter vos travaux avec le risque d’être assigné au tribunal pendant 5 ans n’est pas prudent… Pour savoir si votre voisin est en droit de vous demander une indemnisation, vous pouvez faire réaliser une expertise avant le début de vos travaux.
Vous voulez éviter d’être l’auteur d’un trouble ? Notre cabinet d’architecte réalise des expertises de privation de vue : contactez-nous.
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Publié dans Permis de construireÉtiqueté code civil, infraction d'urbanisme, perte d'ensoleillement, perte d'intimité, privation de vue, trouble anormal de voisinage
20 réactions sur “ Privation de vue et trouble anormal de voisinage ”
Lopez 27 juillet 2022Réponse
Bonjour, votre article concerne-t-il aussi les créations de chemin pour acceder à une propriété ?
Périé Architecte Auteur Article28 juillet 2022Réponse
Nous ne voyons pas bien comment la création d’un chemin peut conduire à une privation de vue.
CLAUDE 21 mai 2022Réponse
Afin d’éviter une construction en hauteur privant la vue, un achat de servitude de vue est-il possible avec quel organisme et comment le chiffrer ?.
Périé Architecte Auteur Article23 mai 2022Réponse
Il s’agirait d’une servitude de non altius tolendi. La convention de servitude est à passer avec votre voisin concerné auprès d’un notaire.
PASCUAL 16 février 2022Réponse
Bonjour, mon voisin construit un garage en mitoyenneté face à notre pièce principale, une grande baie vitrée de 3 mètres 80.
Il y a 7 mètres entre son garage et notre baie vitrée.
De mon salon je ne vois plus que le mur de son garage 4m50 par 6m50, assise à ma table pour manger
Est-il possible de faire un recours pour privation de vue ?
Périé Architecte Auteur Article17 février 2022Réponse
Oui, c’est ce qu’explique l’article ci-dessus 😉
Jo Alain 14 décembre 2021Réponse
La qualité de vue entre elle en compte pour définir une privation de vue (exemple: nouvelle construction bouchant la vue mer à partir d’une petite lucarne du voisin) ?
Périé Architecte Auteur Article14 décembre 2021Réponse
Oui tout à fait.
LAZARO 12 octobre 2021Réponse
Pourriez-vous m’indiquer ce qu’il en est en tant que locataire lorsqu’il y a perte d’ensoleillement et d’intimité.
Périé Architecte Auteur Article12 octobre 2021Réponse
Tout occupant d’un bien immobilier peut demander réparation d’un trouble anormal de voisinage, qu’il soit propriétaire ou locataire.
Faucon F 7 septembre 2021Réponse
Lu votre article sur la privation de vue … par des constructions …
Mais peut-on être considéré comme « privé de vue » par des parasols ouverts ?
Si vous avez l’amabilité de me répondre, ces parasols posés au rez de chaussée d’une copropriété et hauts de 3m30 dépassent la hauteur du seuil du balcon du 1er étage
Périé Architecte Auteur Article7 septembre 2021Réponse
Nous ne connaissons pas de jurisprudence en ce sens, mais s’ils sont ouverts de manière récurrente, nous dirions que oui.
Befort 22 août 2021Réponse
Bonjour si lors d une construction mitoyenne je perds ma vue sur la cathédrale de Strasbourg depuis mon balcon , peut on demander des indemnités ? Merci
Périé Architecte Auteur Article23 août 2021Réponse
S’il n’y a qu’une privation de vue et pas d’autre type de trouble, ce n’est normalement pas réparable.
Seb 5 août 2021Réponse
Les fenêtres de l’étage de mon voisin sont à 2,5m de la limite de propriété et donnent directement sur mon jardin. Puis-je mettre une voile d’ombrage en limite de propriété qui monte en diagonale (à 45°) vers notre jardin afin d’être protégé des regards? Y a-t’il une limite de hauteur?
Périé Architecte Auteur Article5 août 2021Réponse
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Theisson 4 mai 2021Réponse
Bonjour, mon voisin avez déjà une haie d environs 2.60 depuis ca piscine et la terrasse basse ne voyer déjà pas la montagne lointaine mais depuis ca terrasse en haut oui ,avec ma construction il ne voit pas la montagne. mais pas de privation de soleil. Est ce que il a le droit d une indemnisation pour cela? merci
Périé Architecte Auteur Article4 mai 2021Réponse
S’il n’a que ce trouble, il pourra très difficilement en obtenir la réparation.
SEBASTIAN 26 septembre 2020Réponse
Un recours des tiers ou une procédure pour perte de vue sont-ils en mesure de stopper les travaux?
Merci d’avance de votre réponse,
Périé Architecte Auteur Article26 septembre 2020Réponse
En général les travaux ne démarrent pas tant que le litige n’est pas clos, mais il y a des exceptions.