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Présents depuis 2014, nous sommes une des premières sociétés d’investissement locatif clé en main en France. Avec comme objectif la meilleure rentabilité, nous vous proposons des colivings, des immeubles de rapport, des studios ou encore des colocations. Vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à vous inscrire sans frais pour lancer votre projet : inscription gratuite en 2min.
L’investissement locatif clé en main, c’est quoi ?
Faire un investissement locatif clé en main, c’est acquérir un bien immobilier immédiatement prêt à la mise en location et conforme en tous points à vos vœux d’investisseur. Il se distingue d’un investissement immobilier classique par le fait qu’il comporte un accompagnement professionnel avec toute une panoplie de services d’experts pour vous aider à définir votre projet et à assurer sa rentabilité. Ces services et conseils portent sur :
la définition de vos besoins et de votre stratégie locative ;
le choix du bien ;
la prévision des travaux de rénovation pour optimiser ce bien ;
l’organisation et la supervision des travaux ;
un accompagnement technique complet pour les gros investissements ;
l’accomplissement des démarches administratives et juridiques relatives à l’acquisition
le choix du montage fiscal et les conseils pour monter le dossier de financement ;
la sélection et le choix des locataires.
En résumé, l’investissement locatif clé en main est un investissement géré de A à Z par un prestataire aux équipes multidisciplinaires, depuis la définition du projet, jusqu’à l’entrée du locataire dans les lieux. Il vous permet de devenir rapidement propriétaire d’un bien rentable, sans avoir le moindre effort à fournir. Cet avantage est double, car il permet aussi d’investir en toute tranquillité sans avoir à endurer le parcours du combattant du débutant en immobilier : se former sur internet, courir les visites, faire soi-même les travaux… Car, si l’immobilier attire aujourd’hui de nombreux candidats, beaucoup s’y brûlent vite les ailes faute de connaissances pointues dans le domaine ! Il nécessite, de fait, des réseaux et des compétences techniques fines, ainsi que des connaissances de terrain et la maîtrise des volets juridiques et fiscaux.
Il est particulièrement intéressant, donc, de se tourner vers l’investissement locatif clé en main pour qui n’a ni le temps, ni les connaissances suffisantes pour se lancer seul dans le domaine, mais qui compte néanmoins profiter de ce type d’investissement plutôt rentable !
Pourquoi recourir à une société spécialiste ?
Une structure comme Ever Invest est composée d’une équipe pluri disciplinaire de spécialistes tous experts dans leur domaine : chasseur immobilier, architecte d’intérieur, architecte DPLG, conducteur de travaux… Elle peut prendre en charge tout type de projet locatif, quelles que soit ses caractéristiques sur Paris, l’Ile-de- France, Lille, Troyes et Reims. Où se situe sa valeur ajoutée, par rapport à celle d’une agence immobilière traditionnelle ?
Un prestataire d’investissement locatif clé en main s’en différencie par le fait qu’il est tourné vers l’acheteur et non pas, comme c’est le cas des agences, vers le vendeur. Il défend donc les intérêts de son client lors de la transaction d’achat. Il met aussi à sa disposition tout un accompagnement et une panoplie de conseils pour mieux définir son investissement par rapport aux objectifs qui sont les siens, sur le plan financier et sur le plan patrimonial. Il définit ainsi son profil d’investisseur, de manière à aboutir pour lui à une stratégie locative qui définira ensuite le niveau de rentabilité attendu, corrélé à un type de bien à trouver.
Même si tout placement immobilier a toujours pour but d’enrichir l’investisseur, différentes motivations se cachent derrière ce but : la défiscalisation de ses revenus, la constitution d’un patrimoine à transmettre, l’investissement via une Holding, la création de revenus complémentaires (notamment pour préparer sa retraite), voire même, pourquoi pas, l’ambition de devenir rentier grâce à l’immobilier ! Chacune de ces perspectives détermine des profils d’investisseurs qui n’appellent pas le même type d’investissement. Allez-vous investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Quel type de montage fiscal allez-vous envisager ? Différentes possibilités se dessinent, avec en ligne de mire le critère fondamental de la rentabilité.
Le but de tout investissement locatif est d’être rentable, soit d’assurer à celui qui en est l’auteur, qu’il va lui rapporter de l’argent. Et le montage d’un investissement locatif clé en main doit son efficacité précisément au fait qu’il repose dès le départ sur des calculs de rendement. Le niveau de rentabilité attendue sert d’indicateur de base au type de bien à trouver, notamment parce que l’une de ses variables majeures est le prix d’achat.
Les conseils d’un expert font donc gagner beaucoup de temps à ce stade, car lui sait déjà vers quel type de bien tourner, en fonction de sa connaissance du marché locatif.
Un investissement locatif clé en main est donc déterminé à la base, par un taux de rentabilité à atteindre, avant même de viser le type de bien à acheter. On sait d’ailleurs, que la majorité des investissements locatifs se font aujourd’hui loin du lieu d’habitation de l’investisseur, ce type d’investissement n’ayant souvent que peu de choses à voir avec l’achat d’une résidence principale.
Les différents calculs de rendement interviennent donc pour sélectionner au départ le bien, soit pour ne retenir que les options intéressantes entre plusieurs choix, puis pour s’arrêter sur la meilleure alternative.
Les experts partent pour cela d’abord sur des calculs de rentabilité bruts, qui sont une première approche, pour finir par le calcul de la rentabilité nette-nette, constitué du ratio du prix d’achat d’un bien (majoré des frais d’acquisition), sur ses recettes, soit les loyers attendus (dont on déduit toutes les charges d’exploitation). Puis, ils complètent ce calcul par celui du cashflow, chiffre plébiscité par les investisseurs, qui résulte du calcul des liquidités restant dans la poche de l’investisseur chaque mois, une fois toutes les charges déduites (impôt compris). Cet indicateur sert aujourd’hui de référence en matière d’investissement immobilier rentable et c’est un peu l’une des vocations de l’investissement locatif clé en main, de monter des projets engendrant des cashflows très élevés. Ces cashflows activent, en effet, l’effet de levier du crédit, ce qui permet de multiplier les acquisitions et de faire prendre de l’ampleur à un patrimoine immobilier. Tout repose sur un principe simple : les banques payent, les loyers remboursent.
Un investissement immobilier locatif clé en main fait donc gagner du temps par le fait qu’il permet de viser dès le départ des projets rentables, basés sur des chiffres. D’expérience, votre conseiller connaît les caractéristiques du bien à trouver (localisation, taille, emplacement), en fonction de vos objectifs d’investisseur.
Choix de la stratégie locative
Bien souvent, le nouvel investisseur immobilier se concentre sur le bien à acquérir, sans vraiment connaître les paramètres qui font de ce bien, un investissement pour lui vraiment rentable. Pour être plus précis, le bien ne représente que la face apparente d’un investissement, la stratégie locative, soit la façon dont il va être exploité, en étant la face cachée. Or, un investissement locatif clé en main s’accompagne d’un conseil sur-mesure. Votre prestataire détermine quel type de location est pour vous le plus rentable, soit vers quelle niche du marché locatif vous tourner pour optimiser vos fameux cashflows. Certaines, comme la location saisonnière ou l’immeuble de rapport génèrent parmi les rendements les plus élevés : encore faut-il les connaître !
Pour référence, ayez en tête que le taux de rentabilité moyen d’un investissement locatif se situe autour de 4-5 %, mais qu’il peut dépasser les 10 % dans la location saisonnière, et dépasse déjà les 7 % dans la colocation, ou avec un immeuble de rapport ou un coliving dont le projet aura été bien monté. La stratégie locative influence aussi directement les travaux, car une même surface peut donner lieu à des réaménagements pour être exploitée de façon plus rentable. Citons, par exemple, l’exemple d’une grande surface à transformer en plusieurs logements indépendants de manière à profiter des beaux rendements de la colocation.
Un investissement locatif clé en main est donc un investissement où la stratégie locative fait partie intégrante du projet dès le départ. Elle fait l’objet d’une réflexion spécifique de manière à optimiser l’attractivité du bien. Les services et les conseils des professionnels, sans cesse en veille sur le secteur, sont donc déterminants à ce stade et permettent d’éviter les erreurs.
Le saviez-vous ? La location saisonnière, de type Airbnb, qui consiste à louer à la « nuitée », donc à appliquer des tarifs proches de ceux de l’hôtellerie, est particulièrement juteuse niveau rentabilité. Mais attention, le contexte de crise sanitaire actuelle la rend extrêmement risquée du point de vue de la vacance locative ! Demandez toujours l’avis d’un professionnel avant de prendre certaines décisions lourdes de conséquences.
Le choix du bien
Un investissement locatif clé en main s’appuie donc sur une bonne stratégie locative, avant de passer à l’étape de la recherche du bien. L’investisseur n’a bien sûr, aucune visite à faire, ce qui est un gros avantage lorsque l’on songe aux incessants déplacements occasionnés par les visites et parfois à la fatigue et au découragement qui s’en suivent. Les visites nécessitent, de fait, des connaissances qui échappent à l’investisseur débutant. Vous faites donc de grandes économies de temps et d’énergie avec un investissement locatif clé en main, car votre prestataire a pour lui 2 atouts : il sait où chercher le bien et peut très vite en évaluer la qualité. Grâce à son accès au « marché locatif caché », avec son réseau professionnel, il peut dénicher les meilleurs biens, avant même que d’autres acheteurs ne les aient visités. Il ne raisonne pas en néophyte, au « coup de foudre », mais s’attache à des critères objectifs dans son choix, notamment à l’emplacement, la proximité avec les commerces, les transports, et les équipements collectifs. Il connaît aussi les villes et les quartiers où il faut investir, tout en s’assurant du marché locatif sur place, soit que l’offre de logement ne soit pas trop forte, de façon à pouvoir tirer le niveau des loyers vers le haut.
Les étapes d’un projet locatif clé en main
L’investissement locatif clé en main ne se limite pas à un simple placement immobilier, mais s’attache à être rentable, tout en respectant les désirs et projets d’un investisseur. Celui-ci avance donc main dans la main avec son conseiller tout au long d’un processus qui va se scinder en plusieurs étapes.
La définition du projet
Vous avez un budget, des désirs, mais surtout des objectifs en matière financière et patrimoniale : votre prestataire va donc vous aider à clarifier tout cela autour d’un projet concret. Vous définissez avec lui le type de bien sur lequel vous souhaitez vous positionner tout en  bénéficiant de tous les conseils utiles, en matière de fiscalité notamment, pour atterrir sur un projet rentable.
Tous les prestataires n’offrent pas un service identique à ce stade. Certains se contentent de répondre à la demande du client en interrogeant une base de données, quand d’autres, comme Ever Invest, préfèrent le  « sur-mesure », avec un conseiller dédié à la demande de chaque client. Les services de conseil relatifs au profil de l’investisseur, à la rentabilité souhaitée etc, sont de la sorte, pleinement personnalisés, ainsi que l’est ensuite la recherche du bien.
En réalisant un investissement locatif clé en main, votre prestataire négocie pour vous le prix du bien et procède à l’acte d’achat. Un bénéfice inestimable pour l’acheteur, tant l’on sait qu’il est difficile à ce stade de réussir quelquefois à se décider et surtout, à distinguer entre un bien qui est une bonne affaire, et un qui ne l’est pas. Seuls les professionnels de l’immobilier sont rompus à cet exercice.
Au niveau du prix d’achat du bien, là encore votre prestataire donne un coup de pouce décisif, car il possède toutes les bases de la négociation. Il connaît les prix du marché pour faire une offre, et sait aussi, le cas échéant, faire baisser un prix. Plusieurs procédés existent pour cela, qui sont affaire de connaisseurs (repérer les biens depuis trop longtemps sur le marché, jouer sur les défauts…). Un professionnel sait aussi « saisir » l’offre au bon moment pour ne pas se la faire « souffler » par la concurrence !
Certains types de biens à fort rendement, notamment les immeubles de rapport, s’accompagnent à la fois d’un effort de négociation et de contraintes techniques à l’achat très lourdes. Or, l’erreur n’est pas possible sur ce type d’investissement, car un défaut technique peut affecter l’ensemble de l’édifice, soit tous les logements (les coûts d’entretien et de remise en état étant proportionnels à la taille de l’investissement).
Pour cette raison, Ever Invest est une start-up qui accompagne ses clients dans ce type de problématique complexe, grâce à un pôle spécialement dédié.
Dès la première visite, ses spécialistes vont repérer les défauts techniques d’un immeuble et éplucher les divers documents (diagnostics, carnets d’entretien des équipements), car les sources d’ennuis sont nombreuses : toiture, fondations, étanchéité… Ils sont à même de poser ainsi le bon diagnostic sur le bien, et prévoir, si l’affaire s’annonce rentable, les travaux de restauration adéquats.
La restauration du bien
Cette étape est très importante, pourquoi ? Parce que beaucoup de biens rentables se trouvent dans l’ancien, ce qui occasionne des travaux de restauration à l’achat. Travaux pleinement justifiés, car ils sont sources d’une amélioration du bien propre à lui faire prendre de la valeur. Une bonne rentabilité dépend, en effet, du niveau des loyers, soit de la capacité du propriétaire bailleur à attirer des locataires CSP + et solvables. Or, ces locataires seront séduits par des logements agréables et fonctionnels, équipés et aménagés selon les dernières tendances.
Avec un investissement immobilier locatif clé en main, tout cela est prévu et compris dans la prestation. Tous les travaux à faire tels que la planification des chantiers et leur réalisation sont chiffrés au départ. On détermine aussi à ce stade la décoration, car certaines règles s’imposent pour un décor à la fois actuel et design (mais pas trop personnalisé pour que les locataires puisse s’y projeter). Pour autant, les facilités d’une plateforme en ligne permettent aujourd’hui beaucoup de choses, comme le visionnage des planches d’architecte et des planches déco, que l’on peut modifier à sa guise et en seulement quelques coups de souris.
Ne sous-estimez pas l’importance du suivi des chantiers. L’investissement locatif clé en main vous garantit à cet égard la tranquillité en oubliant le spectre de travaux qui traîneraient en longueur et retarderaient l’entrée de vos nouveaux locataires dans les lieux. En signant avec Ever Invest, votre chantier est piloté par un conducteur de travaux qui gère ses propres équipes et veille au bon déroulement des chantiers et les garantie 10 ans.
Financer un investissement immobilier locatif clé en main
En définissant son projet, tout client se fixe un budget avec son prestataire qui l’aidera à n’oublier aucun frais afférant à l’acquisition d’un bien. Ils sont nombreux au départ, le piège étant d’en oublier certains : comme la taxe foncière, les frais de copropriété quand il y en a, les frais des diverses assurances… L’avantage de faire un investissement immobilier locatif clé en main est que tout cela est calculé pour vous. Pas de mauvaises surprises à l’arrivée donc, et moins de risques de vous retrouver face à un refus de prêt immobilier parce que votre banquier trouverait que vos ressources sont trop limite pour investir. N’oubliez pas, en effet, que le taux d’endettement est toujours fixé à 33 % maximum de vos ressources par les banques, et qu’il est n’est pas conseillé de se lancer dans l’immobilier sans une épargne de précaution.
S’il y a de plus en plus d’amateurs pour l’investissement immobilier locatif clé en main, c’est aussi parce qu’il permet d’investir à distance, sans ne plus avoir rien à gérer, ni même avoir besoin de se déplacer. Les expatriés, qui investissent souvent dans leur pays d’origine en vue de préparer leur retraite, peuvent d’ailleurs planifier entièrement leurs investissements depuis leur pays de résidence, parfois même sans revenir en France. Les passages administratifs tels qu’acte de vente et passage chez le notaire ne nécessitent plus, grâce à la signature électronique, d’actes physiques. Et la tendance va encore en s’accentuant sous l’effet des confinements et de la crise sanitaire.
La mise en location
Un investissement locatif clé en main se finalise avec l’entrée des premiers locataires dans les lieux. Pour cela encore, l’investisseur bénéficie d’un service tout compris, puisque son prestataire fait pour lui le travail de sélection des locataires et effectue ensuite tout le suivi de la gestion locative. Oubliez les tracasseries telles que les contrats de location à établir, l’état des lieux à faire, ou pire : les réparations locatives susceptibles de vous empoisonner vos week-ends ! Le bien est géré par un professionnel pour un investissement qui vous affranchit de toutes les contraintes que l’on endosse d’habitude en se portant propriétaire.
Déléguer un investissement immobilier locatif clé en main limite les risques
Il y a beaucoup de paramètres à maîtriser pour vraiment réussir son investissement locatif. Certains types d’investissement, comme l’immeuble de rapport ou tout investissement s’accompagnant de travaux, ne peut se passer de conseils et de support. En recourant à l’investissement locatif clé en main, on court-circuite les risques dès le départ, l’investissement étant balisé de bout en bout par des professionnels.
Rappelons par exemple qu’il est déconseillé d’acheter au-dessus des prix du marché, sous peine d‘avoir plus de mal à louer et/ou de se retrouver avec une moins-value à la revente. L’achat « coup de cœur » est aussi à bannir dans l’immobilier locatif, qui est affaire avant tout de rendement et de pragmatisme. Attention aussi aux opérations de défiscalisation hasardeuses, car si nombreux sont ceux qui investissent pour réduire leurs impôts, cela ne doit pas se faire au détriment de la qualité de l’investissement. Sans quoi, les avantages fiscaux d’aujourd’hui, risquent de devenir des boulets pour plus tard, comme certains investissements dans le neuf en Pinel, tendent à le démontrer aujourd’hui.
Un projet d’investissement locatif bien monté est un projet qui a une stratégie sur le long terme : stratégie de revente ou volonté de pérenniser un patrimoine à transmettre par exemple. Les équipes d’Ever Invest se tiennent à votre disposition pour monter avec vous votre projet !
Les avantages de l’investissement locatif clé en main
Les avantages de l’investissement locatif clé en main
Définition de la stratégie d’investissement
Chasse du bien personnalisée
Stratégie de plans et d’aménagement
En moyenne nos Investment Manager ne travaillent qu’avec 5 clients (contre plusieurs dizaines pour certaines autres Start-Up).
L’expérience est capitale dans notre domaine. La moyenne d’âge chez Ever Invest est de 35 ans.
Nos honoraires de chasse sont de 5% HT et vont jusqu’à 7% pour une mission globale. Ils peuvent être intégralement déductibles de vos impôts.
Chez Ever Invest, pas de levée de fonds.
Si nous devions faire un parallèle avec le secteur bancaire, nous serions la banque privée et non la néobanque.
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.
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