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La fiscalité d’un investissement locatif est un labyrinthe dans lequel il convient de savoir se retrouver pour assurer la rentabilité de ses investissements. À quel régime se vouer et vers quelles options se tourner pour l’imposition de vos revenus locatifs ? La réponse varie selon vos biens et votre stratégie locative.
Fiscalité d’un investissement locatif : les principaux régimes
L’investissement locatif génère des revenus locatifs grâce aux loyers perçus qui n’échappent pas au regard de l’État et à l’imposition. L’enjeu est donc de ne pas se tromper, parmi l’ensemble des régimes et des montages possibles. Mais, la fiscalité immobilière bien comprise permet de maîtriser et de booster sa rentabilité, voire même de défiscaliser des revenus, selon les régimes.
Le micro foncier correspond au régime micro bic. Il est prévu pour les investisseurs dont les revenus locatifs sont modestes, puisqu’il ne concerne que les revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 euros. Pour compenser les dépenses liées aux charges de fonctionnement, il donne doit à un abattement forfaitaire de 30 % des recettes.
Le micro foncier intéresse donc tous ceux qui pratiquent la location vide, sans dépenses importantes de travaux et d’entretien.
Il intéresse les particuliers qui veulent se simplifier la vie, puisque ce régime est allégé au niveau de la déclaration de revenus.
Le régime micro foncier permet une réduction d’impôt, dès lors que les charges d’un logement ne sont pas très importantes, car qu’elles s’élèvent à 5 ou à 30 %, l’abattement forfaitaire reste le même.
Dès que l’investissement locatif occasionne des charges, les avantages de ce régime doivent être comparés à ceux du régime du réel que nous allons voir ensuite. Mal adapté à certaines situations, le régime micro foncier peut, en effet, littéralement plomber la rentabilité d’un investissement locatif. Beaucoup d’investisseurs oublient, par exemple, que les frais liés à leur emprunt immobilier, comme l’assurance emprunteur, ou la garantie invalidité-décès, font partie des charges déductibles.
Ce régime n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît, car il contraint à conserver tous les justificatifs de dépenses de charges, qui pourront être réclamés par l’administration fiscale.
À l’inverse du régime micro bic, le régime réel prévoit une déduction des charges réellement engagées, ce qui sous-entend qu’elles sont (presque) toutes déductibles. Les bénéfices de ce régime fiscal sont très tangibles lorsque l’on réalise un investissement locatif à crédit. De nombreuses charges, dont celles relatifs aux intérêts d’emprunt et aux assurances sont déductibles. Ajoutez à cela : les frais d’entretien et de travaux, la taxe foncière et les frais de gestion et les charges de copropriété. Au total, votre imposition peut être gommée, car un autre cadeau fiscal vient s’y additionner : l’amortissement.
Chaque année, de fait, le régime réel vous permet de déduire de vos revenus fonciers, une part de la valeur de vos biens immobilier, correspondant à une perte de valeur de ces biens dans le temps. Cette réduction d’impôts fractionne la valeur d’un bien sur son nombre d’années de financement, avec des calculs qui interviennent par “composantes” (des taux d’amortissement différents s’appliquent sur les diverses parties du bien).
Le régime réel permet d’assurer la rentabilité nette-nette de nombreux investissements locatifs grâce à la déduction des charges et de l’amortissement. Il intéresse les investisseurs pratiquant la location vide en quête de belles opérations, notamment avec la création d’un déficit foncier. Ce mécanisme prévoit d’importantes déductions de charges, qui seront réalisées sous forme de travaux de rénovation, et qui vont venir annuler le total des revenus locatifs imposables. Mieux : ce déficit réduit l’imposition globale d’un ménage, puisque la différence entre le montant total des charges et celui des loyers perçus est déductible de l’impôt sur le revenu, à hauteur de 10 700 euros par an. Le reste du déficit, lui, n’est pas perdu, puisqu’il sera reportable sur les 10 années suivantes.
Lorsque l’on revend un investissement locatif réalisé sous le régime du réel, il reste soumis à la taxe très redoutée sur les plus-values immobilières : soit 33 % de la valeur de la plus-value réalisée, assortie de 17,2 % de cotisations sociales. Même si cette taxe baisse progressivement en fonction des années de détention du bien, il faudra attendre 30 ans au moins si l’on veut en être exonéré à 100 % ! Pire, cette taxe comprend dans son calcul, le montant des amortissements concédés.
L’imputation d’un déficit foncier sur vos revenus imposables vous engage 3 ans. Si vous décidez de revendre le bien avant terme, vous êtes redevable à l’administration fiscale de la réduction d’impôt obtenue.
La complexité de la comptabilité sous le régime du réel rend les services de l’expert-comptable obligatoires.
Une société civile immobilière permet de pratiquer l’investissement locatif en regroupant ses moyens avec d’autres investisseurs. Une SCI n’est pas un régime fiscal, mais un cadre juridique, qui permet d’investir.
Deux régimes sont possibles : à L’IR (soit à l’impôt sur les revenus, qui taxe les associés individuellement sur leurs revenus fonciers, ou à L’IS (impôt sur les sociétés) qui taxe la société, et non les associés, leur permettant ainsi de ne pas augmenter leur revenu imposable. Le taux d’imposition d’une SCI à L’IS ne dépasse pas les 15 %, tant que ses revenus locatifs n’excèdent pas les 7,63 M d’euros (pour atteindre les 33,1 % au-delà de 300 000 euros).
La SCI, notamment à l’IS, permet d’acquérir des biens immobiliers en bénéficiant d’un régime fiscal très doux. Tout comme le régime du réel, elle permet de déduire frais et charges des revenus locatifs et bénéficie aussi de l’amortissement.
La SCi cumule certains autres avantages, notamment sur le plan de la transmission. Elle réduit les inconvénients de l’indivision, des parts de société étant plus faciles à partager qu’un bien. Les exonérations d’impôts sur un capital transmis, sont toujours d’actualité en 2021. Elles se montent à 100 000 euros par donateur et pas hériter, en éliminant les frais de succession pour ce dernier.
Investir en SCI demande de constituer une société, ce qui implique des frais de notaire ou d’expert-comptable, lourds au départ. Sa gestion comptable est également complexe.
La SCI est plus un outil patrimonial qui aide à valoriser et transmettre des biens immobiliers. La revente est déconseillée, sauf en cas de société à l’IR. Les bénéfices fiscaux à l’IS sont perdus compte tenu de la lourdeur de la taxe des plus-values immobilières qui s’applique, soit 33,3 % pour un montant supérieur à 38 120 €, suivie ensuite par l’imposition des dividendes. Imposition qui vient alourdir le revenu imposable de chaque associé.
Revenus locatifs et dispositifs fiscaux
Bien connaître les différents régimes fiscaux va donc permettre de se livrer à quelques simulations au départ, notamment avec le calcul des charges, pour mieux définir ses choix. Mais le régime n’est pas tout, car l’État français réserve aussi des niches fiscales aux investisseurs, soit des dispositifs qui leur permettent de faire rimer investissement locatif avec réductions d’impôts.
Le statut de “loueur en meublé non-professionnel lmnp », est l’une des niches fiscales les plus avantageuses pour l’investissement locatif. Les recettes locatives sont taxées au titre des bénéfices industriels et commerciaux, et non au titre des revenus fonciers. Seul impératif : ce statut ne peut concerner que la location meublée. Le LMNP est un statut, non un régime. Il donne le choix entre le régime micro bic ou le réel. Si ce dernier est choisi, il donne droit à toutes les déductions de charges que nous avons vues, ainsi qu’au déficit foncier. La location meublée s’accompagnant d’un équipement plus important du logement, les réductions d’impôts sont de nature à gommer l’imposition.
À savoir : un déficit foncier réalisée sous le statut LMNP en location meublée ne s’inscrit pas dans le plafonnement de 10 00 euros toujours prévu pour les niches fiscales en 2021.
Le dispositif Censi Bouvard
Il permet encore de profiter des avantages de la location meublée en réalisant un investissement locatif en résidence service (chambre d’EPHAD ou résidences étudiantes). À cela, s’ajoute une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien chaque année, dans une limite de 300 000 euros.
Ce dispositif est maintenu en 2021, pour se réduire progressivement en 2023 et en 2024. Il profite uniquement à une location vide, ayant caractère de résidence principale, et à un logement neuf acquis en immeuble collectif, dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Les avantages fiscaux octroyés sont proportionnels à la durée de la mise en location. Pour 2021, comptez encore sur 12 % calculés sur le prix du bien pour une durée de 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12.
Choisir le bon régime fiscal est une affaire de spécialiste. Pour limiter les risques et réaliser des projets rentables, la solution d’investissements locatifs clé en main, comme Ever Invest les propose, est une excellente alternative. L’épineuse question de la rentabilité est étudiée pour vous en amont, et par des professionnels experts du domaine.
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.
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