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La réforme de la TVA immobilière concerne- t’elle les particuliers et, si oui, quelles peuvent en être les conséquences ?
Entrée en vigueur le 11 mars dernier, la réforme de la TVA sur les immeubles vise à mettre ce régime en conformité avec les règles européennes.
Le principe général devient donc celui du non-assujettissement à la TVA des opérations immobilières réalisées par des non-assujettis (particulier, personne morale non-assujettie), à deux exceptions près :
- les ventes d’immeubles neufs (achevés depuis moins de cinq ans) et acquis en état futur d’achèvement. Ne sont donc pas concernées par cette exception les ventes des constructions neuves (achat terrain + construction) ;
- certaines livraisons à soi-même de logements sociaux.
Ainsi, les ventes de constructions neuves par des particuliers qui agissent en dehors de toute activité professionnelle ne sont plus soumises à la TVA.
A l’inverse, la vente d’un terrain à bâtir par un vendeur assujetti à un particulier, qui en était exonérée depuis octobre 1998, redevient soumise à la TVA sur le prix total ou sur la marge, redevable par le vendeur et non plus par l’acquéreur.
Les ventes de terrains à bâtir entre particuliers restent toutefois soumises aux droits d’enregistrement de 5,09%.
TVA et régime de la plus-value
J’ai mis en vente mon appartement acheté neuf en 2005 et l’agence m’a affirmé que j’aurais une taxe à payer sur le bénéfice.
Ce n’est pas possible puisque je revends ma résidence principale ?
Comme beaucoup de personnes confrontées au régime de la TVA, vous le confondez avec le régime des plus values.
Effectivement la plus value n’est pas ici applicable, puisque vous bénéficierez de l’exonération pour revente du domicile principal. Par contre la TVA immobilière demeure et sa taxation aussi. Il n’existe aucun cas d’exonération. Voyons cela de plus près : La TVA immobilière concerne toute première cession d'un immeuble neuf, si elle intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement des travaux. Attention, un certain nombre de travaux conséquents sur un immeuble existant peuvent le faire à nouveau considérer comme neuf.
Son taux, 19,6 %, s'applique au prix de cession, ainsi qu'à toutes les sommes versées par l'acheteur. Le vendeur s'en acquitte chez le notaire, qui procède à une retenue sur le prix de vente.
Cependant, vous pouvez déduire du montant à régler toutes les sommes versées au titre de la TVA depuis le début de l'opération de construction (sur l'acquisition du terrain, les travaux...).
Pour simplifier et vous confirmer les dires de votre agence, si vous réalisez un bénéfice sur la revente de votre logement, vous aurez 19,6 % qui seront prélevés le jour de l’acte authentique à venir.
Prenons un exemple :
Vous souhaitez revendre 250 000 € HT une maison que vous avez fait construire pour 130000€, il y a trois ans, et sur laquelle vous avez effectué pour 40000 € de travaux soumis à une TVA de 5,5 % et 30000 € de travaux assujettis à une TVA de 19,6%.
La TVA sur le prix de vente s'élèvera donc à 250.000 x 0,196 = 49 000 €.
Mais vous pourrez en déduire la TVA versée lors de l'achat de la maison
(130 000 x 0,196 =  25 480 €), ainsi que celle appliquée aux travaux (40 000 x 0,055 = 2200 € et 30 000 x 0,196 = 5 880)
Le total de la TVA déductible s'élève donc à 25 480 + 2 200 + 5 880, soit 33 560 €.
Finalement, la TVA que vous devrez régler se montera à 49 000 – 33 560 =15 440 €.
Par ailleurs, lorsqu'une vente est assujettie à la TVA, l'acquéreur bénéficie de frais de notaire réduits.
Taxation des plus-values pour la résidence principale
Quelles doivent être les conditions de vente de ma résidence principale pour échapper à la taxation des plus-values ?
Le code général des impôts prévoit que les plus-values réalisées lors de la cession d’un logement constituant la résidence principale du vendeur au jour de la cession, sont exonérées. L’administration fiscale maintient cette exonération dès lors que le bien était occupé par son propriétaire jusqu’à sa mise en vente, tant que la cession intervient dans des « délais normaux ». Depuis une instruction fiscale de janvier 2004, le fisc considérait une durée d’un an comme délai maximal. Toutefois, une nouvelle instruction fiscale en date du
31 mars dernier, prenant en considération la situation actuelle du marché immobilier, l’administration a porté ce « délai normal » à deux ans pour les cessions intervenant en 2009 ou en 2010. Encore faut-il que le logement n’ait pas été, pendant cette période, donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.
Crédit d’impôt développement durable - Propriétaires bailleurs
Est-il exact que les propriétaires bailleurs peuvent désormais bénéficier du crédit d’impôt développement durable et, si oui, dans quelles conditions ?
Initialement réservé aux dépenses supportées par les contribuables pour leur habitation principale, ce crédit d’impôt est en effet désormais accessible aux propriétaires-bailleurs de logements achevés depuis plus de deux ans, pour les dépenses éligibles payées à compter du 1er janvier 2009. Ces dépenses, ainsi que les taux qui s’y rapportent, sont identiques à ceux prévus pour l’habitation principale du contribuable. Leur montant ne varie pas en fonction de la situation familiale du contribuable. Il est plafonné à 8 000 € par logement loué ou destiné à être mis en location.
Pour y ouvrir droit, le logement doit être loué nu, pendant une durée de cinq ans, à usage d’habitation principale, à une personne physique n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire. Si le logement est déjà occupé, le décompte de la durée d’engagement de location commence à la date de réalisation des dépenses. Dans le cas contraire, cette durée est décomptée à partir de la mise en location du bien. Celle-ci doit prendre effet dans les douze mois suivant la réalisation des dépenses.
La location doit être effective et continue pendant les cinq ans. En cas de congé, le bien doit aussitôt être remis en location.
Une vacance d’une durée maximale de douze mois à compter de la date de réception du congé du locataire, ou de la date d’expiration du bail, peut toutefois être admise, sous réserve que le propriétaire puisse établir qu’il a entrepris des démarches concrètes pour relouer le bien, à des conditions qui ne soient pas dissuasives.
Au titre d’une même année d’imposition, le foyer fiscal ne peut bénéficier du crédit d’impôt que dans la limite des dépenses éligibles relatives à trois logements loués ou destinés à être mis en location. Enfin, les dépenses ayant ouvert droit au crédit d’impôt ne peuvent être  déduites dans la détermination du revenu net foncier. En revanche, la part des dépenses excédant le plafond de 8 000 € peut être soustraite à ces revenus fonciers.
J’ai fait installer des équipements dans ma maison. Les artisans qui s’en sont chargés m’ont confirmé que ces équipements étaient liés au développement durable et aux économies d’énergie, et que je pouvais bénéficier d’un allègement fiscal. Est-ce exact ?
Cette disposition n’intervient que pour des travaux et installations dans la résidence principale. Depuis 2005, deux crédits d’impôt sont prévus :
1) Au titre de l’acquisition d’équipements pour personnes âgées ou handicapées.
2) Lors d’installation d’équipements effectivement destinés à économiser de l’énergie ou utilisant les énergies renouvelables.
Vous pouvez consulter l’arrêté détaillant la liste des équipements dans le Journal Officiel du 15 février.
Avec l’accord des copropriétaires, notre syndic fait réaliser les travaux obligatoires de sécurité sur notre ascenseur. Le coût de ces travaux ouvre-t-il droit à un crédit d’impôt ?
Pour les copropriétaires, la mise aux normes de sécurité est coûteuse. Pas moins de 380 000 ascenseurs sont concernés en France ! Bien que la loi impose cette modernisation de leur sécurité, aucune disposition légale ne prévoit un crédit d’impôt ou une réduction d’impôt, même pour la résidence principale.
En revanche, si vous louez votre logement et êtes donc bailleur, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers de tels travaux ou le remplacement même de l’ascenseur, car ces dépenses sont alors assimilées à des dépenses de réparation, déductibles d’impôt.
ISF : oui ou non ?
Les discussions autour du « paquet fiscal » m’ont amené à me demander si je n’étais pas susceptible d’être assujetti à l’ISF.
D’un autre côté, je n’ai jamais reçu de notification des services fiscaux. Comment puis-je connaître précisément ma situation ?
Un foyer est redevable de l'Impôt de solidarité sur la fortune si la valeur de son patrimoine, après déduction des éventuelles dettes, dépassait 760.000 euros au 1er janvier dernier. Mais attention, n’attendez pas du fisc qu’il vous le signale : c’est au contribuable lui-même qu’il incombe de déclarer et régler son ISF. La première chose à faire consiste donc à estimer l’ensemble de ses biens : biens immobiliers, meubles, bijoux, voitures, bateaux, actions, parts sociales…
Il convient cependant de tenir compte du plafonnement de l'ISF en fonction des revenus de l’année précédente, du bouclier fiscal et de diverses règles d’évaluation des biens. La décote dont bénéficie la résidence principale passera ainsi, par exemple, de 20% à 30% au 1er janvier 2008. Les sommes investies dans des PME et les dons effectués au profit d’organismes d’intérêt général donnent également droit, sous certaines conditions, à une réduction des sommes dues au titre de l’impôt sur la fortune.
S’il ressort de cette estimation que votre patrimoine dépasse le seuil fatidique, il faudra ensuite vous procurer formulaire et notice explicative, auprès de votre centre des impôts ou sur Internet*. C’est également vous qui devez calculer le montant de l’ISF, en appliquant à la valeur de votre patrimoine un barème dont les taux varient en fonction de tranches.
Dernière étape : déposer la déclaration auprès de la recette des impôts dont dépend votre domicile, accompagnée du paiement et des pièces justificatives. Le règlement peut s’effectuer par chèque ou par virement direct à la Banque de France. Dans certains cas, après agrément, il est également possible de payer par remise d'œuvres d'art ou de certains immeubles.
Taxe d’habitation pour les logements vacants
Est-il exact que les logements vacants sont soumis à la taxe d’habitation qui serait majorée quelques années plus tard ?
En janvier 2006, l’Assemblée Nationale a décidé de soumettre à la taxe d’habitation les logements vacants depuis cinq ans sur l’ensemble du territoire et de majorer cette taxe de 50% si la « durée de vacance est supérieure à dix années ».
L’objectif des députés vise à « lutter contre la vacance des immeubles qui pénalise les capacités de logements et les ressources des collectivités, en réintroduisant la taxe d’habitation à la charge du propriétaire. La majoration de 50 % est destinée à éviter des vacances trop longues qui dégradent très souvent l’environnement.