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Vous êtes propriétaire en indivision d’un bien immobilier ? Lors d’un divorce ou d’une succession, plusieurs personnes peuvent être propriétaires d’un même bien. Si l’un d’entre eux souhaite en acquérir la pleine propriété, il doit racheter les parts des autres indivisaires : c’est le rachat de soulte.
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Qu’est-ce qu’un rachat de soulte
La soulte est une somme d’argent qui compense l’excédent de valeur dans un contrat d’échange ou de partage d’une indivision. Le rachat de soulte est une opération financière qui vous permet de racheter les parts des autres indivisaires pour devenir pleinement propriétaire du bien.
En d’autres termes, si plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien et que l’une d’entre elle souhaite le vendre, vous pouvez lui verser une somme d’argent (la soulte) pour devenir l’unique propriétaire du bien immobilier.
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Dans quels cas faire un rachat de soulte ?
Divorce et rachat de soulte sont souvent associés. Pourtant, le rachat de soulte intervient également lors des successions qui concernent plusieurs héritiers.
Le rachat de soulte en cas de divorce ou de séparation
Vous divorcez ou vous vous séparez de votre conjoint et l’un d’entre vous souhaite récupérer la pleine propriété d’un bien immobilier que vous avez en commun ? Pour devenir l’unique propriétaire dudit bien, l’un rachète les parts de l’autre : c’est le rachat de soulte.
Vous vous trouvez alors dans l’une de ces situations :
Vous procédez au rachat de soulte : vous rachetez la part de votre ex-conjoint, vous devenez l’unique propriétaire.
Vous percevez la soulte : votre part est rachetée, vous n’êtes plus propriétaire du bien.
Le rachat de soulte peut intervenir hors séparation. C’est le cas par exemple lorsque le couple n’est plus en accord sur la gestion d’un bien en indivision. Si l’un des conjoints souhaite récupérer la pleine propriété via ce mode de financement, il devra obtenir l’accord de tous les indivisaires.
Le rachat de soulte est envisageable pour la dissolution d’un PACS dans les mêmes conditions qu’un divorce. C’est également le cas des concubins qui sont co-propriétaires d’un bien immobilier.
En effet, les biens que vous possédez en commun avec votre conjoint doivent être partagés, mais ce partage doit absolument être équilibré, ce qui signifie que l’un des deux indivisaires doit verser une somme d’argent à l’autre. En d’autres termes, pour conserver le bien immobilier, vous devez racheter la soulte de votre ex-époux ou conjoint.
Une succession, un héritage
Le rachat de soulte lors d’une succession ou d’un héritage est fréquent. En effet, au moment du décès de votre dernier parent vivant, vous êtes susceptible d’avoir des compensations à verser à vos frères et sœurs.
Par exemple, si vous héritez d’une belle maison à plusieurs et que vous voulez en faire votre résidence principale : vous devrez racheter les parts des autres héritiers. Ici, le paiement d’une soulte permet de clôturer le partage en bonne et due forme.
Les parties doivent se mettre d’accord sur la valeur des parts (la soulte) à racheter : son montant dépend notamment du nombre de personnes qui composent votre fratrie. Comme pour les cas de divorce, le calcul sera réalisé par le notaire selon les prix du marché immobilier et des critères définis entre les co-propriétaires.
Le cas de la donation-partage
La donation-partage vous permet d’organiser votre succession de votre vivant. Concrètement, elle permet de partager vos biens (ou une partie de vos biens) avec vos enfants et petits-enfants.
Or, cette situation peut donner lieu au paiement d’une soulte. Son montant correspond à la somme versée par le donataire pour équilibrer la valeur des lots données à ses héritiers.
Les parties doivent se mettre d’accord sur la valeur des parts (la soulte) à racheter : son montant dépend notamment du nombre de personnes qui composent votre fratrie. Comme pour les cas de divorce, le calcul sera réalisé par le notaire selon les prix du marché immobilier et des critères définis entre les co-propriétaires.
Pourquoi faire un rachat de soulte
Un rachat de soulte permet de devenir le propriétaire unique d’un bien immobilier jusque-là détenu par plusieurs personnes.
Récupération de la pleine propriété d’un bien dans le couple
Vous vous séparez de votre conjoint et vous voulez garder la possession d’un bien immobilier acquis ensemble ? Le rachat de soulte vous permet d’en récupérer la pleine propriété.
Rachat de soulte avant divorce
Le rachat de soulte avant divorce ne peut pas être officialisé. En attendant la décision de justice, les époux peuvent néanmoins se renseigner sur les démarches et contacter un notaire pour calculer le montant de la soulte.
Les taux bas qui facilitent le rachat de soulte
Les solutions de financement pour les opérations de rachat de soulte sont avantageuses. Avec des taux bas, vous pouvez facilement souscrire à un crédit immobilier attractif.
Qui gère le rachat de soulte dans un couple en divorce ?
Le rachat de soulte est acté par le notaire. Pour optimiser votre financement, vous pouvez faire appel à un cabinet spécialisé dans le rachat de crédit comme Master Finance.
Le notaire définit le montant de la soulte avec les co-propriétaires du bien commun et rédige l’acte liquidatif qui officialise le rachat.
Master Finance vous conseille
Nos experts de Master Finance vous accompagnent dans le rachat de soulte pour obtenir la meilleure solution de financement.
Guide de calcul de rachat de soulte
Le calcul de rachat de soulte dépend de la valeur du bien, mais aussi de son mode de financement. S’il a été acheté sans emprunt (ou si ce dernier a été entièrement remboursé), le montant du rachat de soulte est relativement simple à estimer. Cependant, les choses se compliquent lorsque le bien fait l’objet d’un prêt immobilier en cours.
Estimer le prix de la soulte
Pour évaluer la valeur de la soulte, le notaire se base sur :
1/ un accord à l’amiable entre les co-propriétaires actuels ;
2/ une estimation faite par un professionnel (le notaire lui-même ou un agent immobilier). Ce dernier est à même de déterminer la valeur du bien immobilier avec précision au jour du rachat, en se basant sur les prix du marché.
Connaitre le montant de la soulte
Pour connaître le montant, le notaire s’appuiera sur les éléments indiqués dans l’acte de vente et le régime matrimonial (part de chacun, solution de financement, etc).
Prendre en compte le financement
Si le bien n’a pas été financé par crédit ou qu’il est remboursé :
le calcul est fait au prorata des parts de chacun (par exemple, pour un bien acquis à 50/50 avec une valeur de rachat de 200 000€, la soulte sera de 100 000€).
Si le bien est financé par un crédit en cours :
demandez à votre banque le tableau d’amortissement pour connaître la somme qu’il vous reste à rembourser. Le capital restant dû sera rajouté au calcul.
Rachat de votre crédit
Vous pouvez financer la soulte avec vos fonds propres ou solliciter un rachat de crédit. En effet, dans le cas où vous avez déjà plusieurs emprunts en cours de remboursement, le rachat de soulte est susceptible de vous mettre dans une situation financière complexe.
Autrement dit, si votre endettement est déjà important, le financement de votre soulte peut s’avérer difficile. La souscription d’un prêt supplémentaire pourra être considéré par votre banque comme un risque pour l’équilibre de votre budget. Une telle situation peut, au bout du compte, mener à des problèmes de surendettement.
Le rachat de crédit, aussi appelé regroupement de crédits, peut donc s’avérer très intéressant. Cette opération consiste à réunir plusieurs emprunts dans un seul prêt, soumis à un taux d’intérêt unique. Si besoin, il est même possible d’obtenir une trésorerie supplémentaire. Ainsi, le rachat de crédit peut vous aider à diminuer votre taux d’endettement afin de financer plus facilement votre rachat de soulte.
Bon à savoir : si le rachat de soulte est effectué dans le contexte d’une succession, les frais de succession peuvent être intégrés directement au montant du rachat de crédit.
Faire un rachat de crédit !
Rachetez la soulte étape par étape
Pour financer votre rachat de soulte, vous devez passer par plusieurs étapes.
Consultation avec un notaire obligatoire
évalue le bien (parfois avec un agent immobilier) ;
détermine le montant de la soulte ;
formalise le rachat dans l’acte de licitation (équivalent du compromis de vente) ;
officialise le rachat et le versement de la soulte par acte notarié.
Désolidariser votre emprunt immobilier commun
Si vous êtes bénéficiaire de la soulte, assurez-vous que le prêt immobilier souscrit en commun a bien été désolidarisé.
Demandez un prêt immobilier
Un prêt immobilier vous aidera à financer votre rachat de soulte. L’établissement bancaire s’assurera de votre capacité d’emprunt pour assumer seul(e) cette nouvelle charge.
Négociez le meilleur crédit pour racheter la soulte
Prenez le temps d’étudier le fonctionnement des banques et d’analyser les conditions de chacune ou bénéficiez des conseils de nos experts du crédit immobilier pour négocier le meilleur crédit.
Rachat de soulte et prêt hypothecaire
Un rachat de soulte peut se réaliser à l’aide d’un prêt immobilier (le plus fréquent) ou hypothécaire.
Avec un large financement, le prêt hypothécaire englobe plusieurs besoins en un seul crédit :
une trésorerie pour vos projets ;
une prestation compensatoire ;
Le prêt immobilier est plus accessible pour un rachat de soulte, parce qu’il ne suppose pas le financement intégral du bien.
Quels sont les frais engendrés par le rachat de soulte?
C’est une opération coûteuse qui comprend la soulte, mais aussi des frais annexes (notaire, droits de partage, pénalités de remboursement anticipé).
Les frais de notaire
Le rachat de soulte doit obligatoirement être effectué devant un notaire : il faudra donc obligatoirement prévoir le paiement de ses honoraires. Ces derniers peuvent varier considérablement en fonction de l’ancienneté du bien :
Pour un logement neuf, ils dépassent rarement 3 % de la valeur du bien.
Pour un bâtiment ancien, ils peuvent grimper jusqu’à 8 %.
En bref, il faudra prévoir des frais de notaire compris entre 2 % et 8 % de la valeur totale du bien immobilier.
À noter : ces frais incluent également les émoluments et les taxes de publicité foncière. En effet, une inscription au service de la publicité foncière est obligatoire, dans la mesure où le bien change de propriétaire.
Les droits de partage
La vente effective d’une soulte est soumise à une taxe particulière : c’est ce que l’on appelle les droits de partage. Ils s’élèvent à 2,5 % de la valeur nette du bien immobilier. Cette valeur n’inclut pas les frais de notaire, le montant de la soulte et les autres dettes éventuelles.
Les pénalités de remboursement anticipé
Dans certains cas, votre contrat de prêt immobilier peut prévoir le versement d’une indemnité de remboursement anticipé (IRA) à l’établissement bancaire. Son montant est réglementé et ne peut pas dépasser les plafonds suivants :
3 % du capital restant dû.
6 mois d’intérêts sur la somme remboursée par anticipation, en tenant compte du taux moyen du prêt.
A qui incombe les frais de notaire ?
Les frais de notaire incombent à celui qui procède au rachat de soulte. Comptez environ 7 à 8% de la valeur nette du bien.
Quelles sont vos garanties pour votre rachat de soulte?
La plus commune est l’organisme de caution, pour lequel vous versez environ 1% du montant de l’emprunt. Si cette solution vous est refusée, vous pouvez passer par une autre solution, certes plus coûteuse : l’hypothèque.