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Quelle différence y a-t-il entre un syndic, un conseil syndical et un syndicat de copropriétaires et quelles sont leurs compétences respectives ?
Le syndicat de copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. Chargé de faire respecter le règlement de copropriété, il est responsable vis à vis des copropriétaires et des tiers, notamment des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, ou encore en cas de troubles de voisinage...
La constitution d’un conseil syndical est facultative. Quand il existe, son rôle est consultatif. Composé de membres choisis parmi les copropriétaires, il est chargé d’assister le syndic, de contrôler sa gestion et sa comptabilité (répartition des dépenses, conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats, élaboration et exécution du budget prévisionnel…)
Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission chaque année devant l’assemblée générale des copropriétaires.
Enfin, qu’il soit bénévole ou professionnel, le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il est nommé en assemblée générale à la majorité absolue des voix, pour une durée maximale de trois ans (1 an si le syndic, son conjoint, leurs commettants, leurs employeurs ou leurs préposés ont, directement ou indirectement, participé à la construction de l’immeuble).
► Utilisation des panneaux d'affichage de la copropriété
Dans quelles conditions puis-je utiliser les panneaux d’affichage de la copropriété pour transmettre des informations à tous les occupants de l’immeuble ?
Tout dépend d'abord du règlement de votre copropriété. Le plus souvent, toute forme d'affichage à caractère commercial ou publicitaire est interdite. Il vous est facile de le vérifier : ces règles, ainsi que les comptes-rendus des assemblées générales et des activités du conseil syndical doivent être affichés dans un lieu accessible à l'ensemble des occupants de l'immeuble.
Pour les immeubles locatifs, l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986 impose qu'un panneau d'affichage soit mis à la disposition des associations pour leurs communications portant sur le logement et l'habitat. Ces associations doivent toutefois représenter au moins 10 % des locataires ou être affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation.
Enfin, le panneau d'affichage peut également accueillir des informations pratiques, le plus souvent apposées par le gardien de l'immeuble ou le syndic qui gère la copropriété.
Publics, tous ces affichages ne peuvent évidemment présenter le moindre caractère injurieux ou diffamatoire, ni porter atteinte à la vie privée des copropriétaires ou des habitants de l'immeuble.
► Modification du statut des copropriétés
Un décret récent a modifié le texte de 1967 relatif au statut des copropriétés.
Quelles en sont les effets concrets sur l’organisation et le déroulement des assemblées générales ?
Les dispositions du décret du 20 avril dernier sont effectivement applicables depuis le 1er juin. Elles prévoient notamment que, comme cela se faisait d’ailleurs fréquemment, « l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le syndic », sans toutefois préciser les modalités de cette concertation.
Le texte précise désormais que les copropriétaires ou le conseil syndical qui souhaitent l’inscription d’une question à l’ordre du jour doivent joindre un projet de résolution à leur demande ainsi, dans certains cas, qu’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux envisagés.
La liste des documents à joindre « pour l’information des copropriétaires » est également enrichie. S’y ajoutent désormais le compte-rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical et le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire. Si l’assemblée est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot, le projet de résolution joint aux convocations doit en outre mentionner :
- la saisie immobilière du lot elle-même.
- le montant de la mise à prix.
- le montant des sommes estimées définitivement perdues.
Enfin, quelques dispositions concernent plus spécifiquement les copropriétés en difficultés. Ainsi, quand un administrateur provisoire a été nommé par le TGI, il peut être investi de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, supprimant dans le premier cas l’obligation de tenir une assemblée générale annuelle ; dans le second, des AG peuvent être convoquées, mais uniquement dans la limite des prérogatives que conserve l’assemblée.
► Règlement de copropriété et chiens "dangereux"
L’occupant de l’appartement voisin du mien possède un rottweiler qui me fait peur.
La copropriété peut-elle ajouter à son règlement un article interdisant la détention de tels chiens ?
La loi du 9 juillet 1970 n’autorise que les interdictions visant les chiens appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du code rural. Cette catégorie regroupe les chiens sans pédigrée que leurs caractéristiques morphologiques assimilent aux Staffordshire terrier et American Staffordshire terrier, plus communément appelés pitbulls, Mastiff et Tosa. La jurisprudence impose par ailleurs un vote à l’unanimité de l’Assemblée générale pour les décisions de ce type. Si votre voisin est propriétaire de son appartement, la démarche a donc peu de chances d’aboutir. Mais, en l’occurrence, la question ne se pose pas, puisque le rottweiler, chien de deuxième catégorie, ne peut être l’objet d’une telle interdiction, en tout cas basée sur la seule crainte qu’il vous inspire. Car la loi subordonne la détention d’un animal au fait que celui-ci « ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance à ses occupants ». Sachez enfin que, avant le 31 décembre prochain, le propriétaire d’un chien de 1ère ou de 2ème catégorie devra être titulaire d’un “permis de détenir” un chien dangereux, délivré par le maire à partir d’une “évaluation comportementale” du chien et d’une “attestation d’aptitude” de son propriétaire ou de son détenteur.
► Répartition des charges de copropriété
J’habite au rez-de-chaussée de mon immeuble mais participe aux charges d’ascenseurs. Est-ce normal ? D’une manière générale, pouvez-vous m’indiquer comment sont réparties les charges de copropriété ?
Tout copropriétaire à l’obligation de contribuer au paiement des charges et dépenses de la copropriété. La loi les répartit en deux catégories :
- les charges générales,
- les charges « spéciales » ou charges relatives aux éléments d’équipement commun.
Le règlement de copropriété ne peut déroger à cette distinction. Il fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges.
Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : ravalement, réfection de toiture, nettoyage, assurance...
Les frais entraînés par la tenue des assemblées générales ou les honoraires du syndic en font également partie. Elles sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives par rapport à l’ensemble du lot. En règle générale, l’immeuble est divisé en mille, dix mille ou cent mille parties égales. Si vous en possédez 50 millièmes, vous êtes redevable de 5 % des charges.
Les charges spéciales sont liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d’équipement commun : ascenseur, boîtes aux lettres, chauffage collectif, vide-ordures...
Elles sont réparties en fonction de l’utilité l’égard de chaque lot. Il s’agit d’une appréciation de l’utilité objective de ces services, par rapport à la situation générale de chaque lot, que vous les utilisiez ou non.
Si, par exemple, votre immeuble est relié à un chauffage collectif, vous devrez payer votre quote-part, même si vous passez tous les hivers sous les tropiques et ne l’utilisez jamais.
Concernant votre ascenseur, en principe, les copropriétaires des lots situés au rez-de- chaussée ne l’utilisent pas. Ils n’ont donc à participer aux charges que si l’ascenseur dessert des caves et/ou parkings souterrains dont ils sont propriétaires.
Sachez enfin que tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
► Division d'un bien dans une copropriété
Je suis propriétaire d’un appartement de 170 m2 dans lequel je vis seul. Je souhaiterais le diviser, afin d’en habiter une partie et de mettre l’autre en location.
Puis-je effectuer ces modifications librement, ou le fait de résider dans un immeuble en copropriété m’impose-t-il des contraintes ?
En principe, si le règlement de la copropriété ne l’interdit pas de manière explicite, la jurisprudence tend à estimer que les copropriétaires peuvent diviser (ou, à l’inverse, réunir) librement leurs lots, sans avoir à demander d’autorisation particulière de l’assemblée générale.
Cette question a pourtant déjà donné lieu à un abondant contentieux. Elle oppose, en effet, le droit pour les copropriétaires d’user et de jouir librement de leurs parties privatives (art.9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) au respect de la destination de l’immeuble (art.8 de la même loi).
Cette volonté de préserver l’intégrité ou le caractère de l’immeuble peut amener les copropriétaires à adopter une clause interdisant la division. Quand une telle clause existe, son caractère licite ne peut être apprécié que par un juge. Celui-ci ne se prononcera alors, en général, que sur une éventuelle atteinte à la destination du bâtiment.
Mais, selon les cas, son appréciation peut varier du tout au tout. Ainsi, dans un immeuble de standing moyen, la clause du règlement de copropriété interdisant la division des lots a été réputée non écrite par la 23ème chambre de la Cour d’appel de Paris.
En d’autres termes, le copropriétaire qui le souhaitait a pu diviser le lot qu’il occupait.
En revanche, dans un autre dossier, cette même chambre vient de considérer que la clause selon laquelle « les immeubles ne pourront être revendus ou autrement aliénés qu’en totalité, sans pouvoir être subdivisés, de façon à conserver leur caractère actuel sans accord des copropriétaires » est parfaitement licite.
Encore faut-il préciser qu’il s’agissait, en l’espèce, « d’un immeuble de caractère bourgeois (…) situé au cœur du quartier du Marais à Paris, dans une zone de protection des sites et dans le périmètre de protection de plusieurs monuments historiques ». En tout état de cause, si le règlement de copropriété de votre immeuble interdit la division des lots, et si cette clause est confirmée par un magistrat, vous ne pourrez effectuer la modification que vous souhaitez sans obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, à l’unanimité des copropriétaires.