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Un investissement en LMNP est un investissement réalisé sous le statut de loueur en meublé non-professionnel. Les beaux avantages fiscaux qu’il réserve, assortis d’une rentabilité brute de 15 à 25 % plus élevée que celle du Pinel ou de la location nue, font exploser ce type d’investissement aujourd’hui. Suivez notre guide pour tirer le meilleur parti de ce type d’investissement, parmi les plus avantageux actuellement.
Gros plan sur la fiscalité d’un investissement en LMNP
Nul doute que c’est d’abord le volet fiscal d’un investissement en LMNP qui attire l’investisseur à la recherche d’un bien rentable sur le marché locatif. Sous certaines conditions, ce régime permet une réduction d impôt qui peut aller jusqu’à l’exonération complète. De quoi compenser les inconvénients traditionnels de la location meublée, avec un prix d achat plus élevé, en raison de l’équipement du logement et de ses frais d’entretien.
Pour bénéficier de ce régime, le bailleur déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic).
À noter : son activité de loueur est assimilée à une activité commerciale dont les revenus ne sont pas imposés dans la catégorie de ses revenus fonciers. Une option qui permet aux contribuables de ne pas augmenter leur tranche marginale d’imposition. Un choix s’impose entre 2 régimes : celui du réel ou le micro bic.
Ce régime fiscal est celui appliqué par défaut pour les petits propriétaires, ceux dont les recettes locatives sont inférieures à 70 000 € par an. Il ouvre droit à un abattement de 50 % des recettes locatives par année. Ce taux passe à 71 %, si le bien est une chambre d’hôte ou un gîte (plafond des recettes annuelles à 82 800 €). Il faut ajouter à cela les prélèvements sociaux de 15,5 % tant que les recettes ne dépassent pas les 23 000 € par an. Sinon, le fisc considère que l’activité passe dans la catégorie des loueurs professionnels, dont les cotisations sociales s’élèvent à 22,7 %.
Lorsqu’il n’y a pas d’emprunt ou de travaux à déduire des recettes, ce régime est intéressant. Il est léger au niveau comptable et occasionne peu de formalités.
Les recettes à déclarer vont comprendre la somme de tous les loyers, en y incluant les charges. En revanche, si les charges déductibles excédent 50 % des recettes, le régime du réel simplifié, devient plus avantageux.
Le micro bic n’autorise la déduction d’aucune charge, ce qui n’est pas le cas au régime réel d imposition. C’est justement avec l’importance de toutes les déductions possible qu’un investissement en LMNP prend tout son intérêt. Il implique que l’investisseur ne déclare plus ses loyers perçus et ses charges forfaitairement, mais pour leur montant réel. Cela lui laisse la possibilité de réaliser un calcul d’amortissement, soit de déduire une partie de prix du bien chaque année de ses recettes locatives, en plus naturellement, des autres charges déductibles. Notons dans ces charges :
les frais de notaire à l’achat ;
les charges de copropriété ;
les intérêts et les frais liés au prêt immobilier ;
les assurances (prêt, PNO, GLP…) ;
les travaux de réparation et d’amélioration ;
les dépenses du locataire si les contrats (eau, électricité, chauffage) sont à son nom.
Pour un propriétaire encaissant de nombreuses charges, l’intérêt de ce régime devient une évidence. Il peut permettre de défiscaliser entièrement une nouvelle acquisition durant les premières années. Comment ? Grâce au système du déficit, à partir du moment où les charges excèdent les recettes. Ce déficit est reportable chaque année, durant 10 ans consécutifs.
Seul point noir au tableau : la complexité comptable de l’affaire. Établir un plan d’amortissement est affaire de spécialiste, car tous les éléments d’un logement ne s’amortissent pas de la même façon : le terrain, par exemple, ne s’amortit pas, quand les meubles, eux, bénéficient d’un taux de 10 %. Un investissement en LMNP sous ce régime, sollicite obligatoirement les services d’un expert-comptable pour éviter les erreurs et les ennuis avec l’administration fiscale.
Les contribuables en LMNP dont les recettes locatives n’excèdent pas 70 000 €, peuvent bénéficier du régime du réel sur demande. Une opération que les investisseurs avisés ne loupent pas, si tôt qu’ils ont calculé que le montant de leurs charges leur réserve un allègement fiscal plus important que le seul abattement des 50 %. Si l’on tient compte du fait que l’amortissement se calcule en fonction du prix du bien, les propriétaires-bailleurs ont donc vraiment intérêt à effectuer ce changement si leur bien prend de la valeur.
La fiscalité d’un investissement en LMNP réserve d’autres petits cadeaux. Les réductions obtenues ne rentrent pas dans le plafonnement des 10 000 € prévues des niches fiscales comme le Pinel.
Il permet aussi de bénéficier d’une récupération de la tva incluse dans le prix d achat. Il faut, pour cela, rentrer dans les conditions de statut du LMNP (ne pas figurer au registre des sociétés ni au registre du commerce en tant que loueur meublé professionnel).
Comment devenir loueur en meublé ?
À partir du moment où l’on a saisi tout l’intérêt des montages fiscaux possibles d’un investissement en LMNP, il faut aussi s’interroger sur les autres paramètres de ce type d’investissement. Tout comme ils ne rentrent pas dans le même cadre fiscal que les logements en nu, les logements meublés ne rentrent pas dans le même cadre juridique. Des contraintes légales s’exercent donc sur les futurs propriétaires.
Au niveau du bien
Un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) est venu combler le vide juridique qui existait quant à la définition d’un logement meublé. Auparavant, dans les cas, litigieux, les juges évaluaient un peu l’affaire au cas par cas. Aujourd’hui, le législateur a définitivement clarifié les choses en édictant une liste obligatoire des principaux équipements qui définissent celui-ci comme meublé. Tous les objets de la vie courante doivent y être présents, pour permettre au locataire d’y vivre décemment.
Soit, dans le détail,  un lit garni d’une couette ou de couvertures, des rideaux ou volets dans la chambre à coucher, un four ou un micro-ondes, des plaques de cuisson, un réfrigérateur doté d’un congélateur, de la vaisselle, des ustensile de cuisine, une table et des sièges, des étagères,  des luminaires, ainsi que le nécessaire pour l’entretien du logement.
Il faut, de plus, que le bien soit pourvu d’un système de chauffage, d’une arrivée d’eau potable, d’une salle de bains, d’un coin cuisine avec évier et de sanitaires.
Normalement, lors d’un investissement en LMNP, l’équipement fera partie de l’investissement de départ, dont le prix s’additionne au prix d acquisition total, pour rentrer dans le prêt. Il est conseillé d’investir donc dans des meubles solides, de manière à ne pas avoir à les remplacer à chaque nouveau locataire.
À noter : il faut bien sûr toujours veiller à mettre en location un logement salubre et décent. À ce propos, la surface habitable minimum est de 9 mètres carré, ce que les diagnostiqueurs prennent le soin de vérifier. Les pouvoirs d’investigation des maires et des préfets ont été renforcés par la loi Élan, pour s’opposer à la mise en location des logements ne correspondant pas au critère du logement décent.
Le contrat de bail
La loi Alur a rendu obligatoire l’utilisation de contrats types dont elle définit le contenu. L’activité de loueur en meublé peut donner lieu à 3 types de bail.
le contrat de location meublé d’un an, avec un renouvellement du bail tacite ;
le bail étudiant de 9 mois ;
le bail mobilité, nouveauté créée par la loi Élan.
Ce dernier bail donne la possibilité de louer pour des périodes réduites, allant de 1 à 10 mois, uniquement à des personnes ou des populations soumises à un déplacement lié à des besoins professionnels. Cela concerne les personnels en mutation ou en  mission, mais aussi les étudiants en stage, en contrat d’apprentissage ou suivant des études supérieures.
La durée de location reste libre si le logement en constitue pas l’habitation principale du locataire, entendez par là, s’il ne l’occupe pas plus de 8 mois dans l’année, à l’exception des  étudiants dont la résidence principale est rattachée au lieu d’études (même s’ils dépendant du foyer fiscal de leurs parents).
Tous ces baux peuvent prévoir le versement d’un dépôt de garantie par le locataire, dont le montant peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Cette durée est supérieure à celle d’une location vide pour anticiper d’éventuelles dégradations du mobilier.
Exception : le bail mobilité échappe à la règle, le bailleur ne pouvant exiger de dépôt de garantie. Pour se protéger contre les risques d’impayés, il peut adjoindre au bail un acte de cautionnement solidaire. Mais, si son locataire est étudiant ou apprenti, il ne pourra souscrire conjointement de garantie loyers impayés.
Un investissement en LMNP se distingue aussi au niveau du contrat de bail par une spécificité de la location meublée. Aujourd’hui, un inventaire de tout l’équipement du logement est devenu obligatoire. Il doit obligatoirement accompagner le contrat de bail, et conjointement aux diagnostics techniques, être signé par les 2 parties. Lors de la restitution du logement, l’inventaire fait en quelques sortes office d’ « état des lieux » de l’équipement. Il peut aider ainsi à justifier une retenue sur le dépôt de garantie, au cas où certains équipements seraient endommagés ou manquants.
À noter : l’inventaire fait partie des pièces obligatoires à produire depuis le 1er août 2015. Cette étape est un peu contraignante, mais s’impose pour trancher en cas de conflit. Ce document permettra, en effet, de qualifier le logement en tant que meublé s’il y avait contestation.
La fixation des loyers
On peut, en principe, fixer librement le loyer de son investissement en LMNP. Librement, sauf si le bien immobilier est situé à Paris ou Lille, qui subissent, depuis juillet 2019, un nouvel encadrement des loyers. Cette nouvelle directive de la loi Élan s’est étendue en octobre 2021 à des agglomérations comme Lyon et plusieurs villes de banlieue parisienne (regroupées sous le nom “Est ensemble” et “Plaine commune”). Les villes de plus de 50 000 habitants pourront aussi demander son application, dès lors qu’elles jugeront d’un écart trop important entre le niveau des locations du privé et celui du secteur social. Concrètement, ce dispositif contraint le bailleur à plafonner ses loyers en fonction d’un seuil de 20 % par rapport au loyer de référence défini pour les meublés, par un observatoire indépendant.
La fixation des charges
Pour un investissement en LMNP, il est plutôt conseillé au propriétaire de facturer au locataire les charges qui lui incombent (eau, électricité, entretien des parties communes etc) sous forme d’un forfait de charges payable par mois ou au trimestre. Contrairement au système des provisions mensuelles, où le montant des charges est révisé en fin d’année, le forfait peut être revu à la hausse, si le contrat de bail le prévoit, selon les mêmes modalités que le loyer. Le forfait ne donne jamais lieu à régulation, mais doit cependant être fidèle aux charges réelles, sous peine, là encore pour le propriétaire, de faire face à de copieuses amendes.
Le congé du propriétaire
Avant d’envisager un investissement en LMNP, il faut être conscient des retombées prochaines de la loi Élan, qui prévoit de renforcer la protection des locataires en location meublée. Rappelons que si un locataire a le droit de donner son congé, moyennant un simple prévis d’un mois, il n’en va pas de même pour son propriétaire. Il doit respecter certaines conditions restrictives : un préavis de 3 mois, être en fin de bail et pouvoir justifier de l’un des 3 motifs suivants : revente du bien, reprise pour s’y loger ou y loger un proche (enfants, parents, conjoint ou concubin). La loi Élan promet dans l’avenir, des amendes salées à l’encontre de tout contrevenant (jusqu’à 6 000 € sans compter les dommages et intérêts au locataire). De plus, la loi prévoit aussi que même en cas de motif régulier, il sera impossible de déloger tout locataire de plus de 65 ans pourvu de revenus modestes.
Sur quel investissement partir ?
Réaliser un investissement en LMNP est possible dans le neuf et dans l’ancien. Dans le premier cas, il faudra investir dans une résidence dotée de services divers comme l’investissement en coliving ou l’investissement dans un immeuble et la réussite de l’investissement locatif tiendra beaucoup à la qualité de l’exploitant. Louer dans l’ancien en revanche donne plus marge de manœuvre, notamment en cas de revente, mais suggère de maîtriser le sujet de la gestion locative.
L’investissement LMNP dans le neuf
Les résidences capables de proposer ce type d’investissement locatif sont de 3 sortes : les résidences étudiantes d’abord, les résidences services à destination des personnes âgées et les résidences pour personnes dépendantes (Ehpad).
On attire l’attention cependant sur ce type d’investissement immobilier avant de se lancer, car ces établissements sont soumis à des règles particulières pour fonctionner. Les résidences étudiantes doivent notamment être peuplées d’un minimum de 70 % d’étudiants et offrir un minimum de 3 services du type : ménage, linge ou restauration. Les Ehpad sont soumis à une autorisation de la préfecture, en vertu de la fragilité de leurs résidents. Ces détails sont à vérifier avant d’investir.
Autre point crucial concernant l’investissement en LMNP dans le neuf : le savoir-faire de l’exploitant. Certes, grâce à ses services, l’investisseur se trouve déchargé d’une grosse partie de ses contraintes locatives, telles que la recherche du locataire, la signature du bail, l’entretien des lieux, etc. Néanmoins, la rentabilité de l’investissement peut se trouver fragiliser par ses performances de gestion. Ce type d’investissement en LMNP dans le neuf vous garantit un revenu tous les mois et pas de risque de vacance locative donc, mais… Car il y un mais, si votre exploitant peine à remplir sa résidence, par exemple. Il n’a d’autre choix alors que de faire baisser le taux de rentabilité de quelques points. Souvent, ce sont des niveaux de loyers trop élevés qui provoquent ce problème. Il est recommandé de se renseigner donc, avant d’investir sur le marché locatif local, et de vérifier le niveau des loyers de la résidence. Il sera difficile, de fait, de revenir sur un mauvais investissement dans le secteur, les gérants ayant leur propre structure de revente.
Enfin, un investissement en LMNP dans le neuf va poser la question de la fiscalité, car 2 montages sont possibles : le système de l’amortissement au réel ou le dispositif Censi-Bouvard.
Le premier, comme nous l’avons déjà vu, offre la possibilité de déduire de ses recettes annuelles locatives  toutes les charges supportées (intérêts du prêt, frais de gestion de copropriété, taxe foncière…). En prime, une quote-part du prix du bien et des meubles est aussi déductible. Une rentabilité locative en moyenne de 5 % est visée sur un investissement en LMNP dans le neuf avec ce mécanisme. Même s’il faut compter des frais supplémentaires d’environ 300 € par an pour le concours d’un expert-comptable, comptez que ces frais aussi sont déductibles dans les charges.
Si l’on choisit le dispositif Censi Bouvard, la performance de l’investissement chute de 3,8 à 4,2 %. Ce montage fiscal est, par comparaison, plus facile au niveau comptable, puisqu’il ne nécessite pas d’établir le décompte des charges et de l’amortissement en déduction des recettes imposables. Il nécessite simplement d’établir un contrat de bail avec l’exploitant de la résidence, sur 9 ou 11 ans,  pour obtenir une réduction fiscale de 11 % du prix d’acquisition du bien, répartie sur la durée du bail. Un plafond maximal est fixé à 300 000 euros, ce qui laisse espérer une réduction de l’imposition annuelle de 3 666 € par an. Un résultat qui n’est déjà pas si mal, si l’on ajoute que ce système permet aussi de bénéficier d’une exonération de la TVA à 20 %.
Les autres investissements en LMNP
Plus réglementés, mais toujours attractifs, d’autres placements en LMNP sont encore possibles.
L’investissement LMNP dans l’ancien
Il reste avantageux, notamment en raison du système de l’amortissement au réel auquel il donne droit également. Les dernières dispositions de la loi Élan, comme la création du bail mobilité devrait donner plus de liberté aux propriétaires, cette année. D’autres mesures comme la rédaction du bail réglementée, ou l’encadrement des loyers dans les grandes villes, viennent un peu, cependant, calmer l’euphorie.
Le cas de la location saisonnière
Les locations d’un bien meublé à destination de voyageurs de passage font bénéficier le loueur des avantages du statut de LMNP. Oui, mais, l’investissement LMNP en location saisonnière reste-il pour autant encore avantageux ? Car si internet a démocratisé ce type de location par l’intermédiaire des grandes plateformes telles que Booking ou Airbnb, les pouvoirs publics ont depuis quelques années fait pleuvoir les réglementations pour limiter son développement. La formule a fini par causer du tort, de fait, à l’hôtellerie traditionnelle et réduit le nombre des logements vacants à la location longue durée. Les pouvoirs publics ont donc imposé un carcan de règles très contraignantes aux propriétaires, notamment à Paris et dans les zones dites « sous tension ».
Néanmoins, il est toujours possible et rentable de louer une résidence autre que sa résidence principale dans les zones « détendues », là où il n’existe pas de déséquilibres, entre l’offre et la demande. Seule la déclaration en mairie est requise. La rentabilité de la location saisonnière reste au demeurant l’une des plus élevées que l’on puisse espérer, les taux s’envolant toujours autour des 2 chiffres, compte tenu du prix des loyers, calculés à la nuitée. Autre avantage, et non des moindres à prendre en compte dans la location saisonnière : le risque d’impayés n’existe pas, car les séjours se règlent à l’avance, directement sur les plateformes en ligne.
À savoir : les nouvelles directives interdisent désormais de louer en saisonnier sa résidence principale plus de 120 jours an, sous peine de s’exposer à une amende de 5 000 €. Les plateformes sont ténues de jouer le jeu, avec l’obligation de mentionner dans l’annonce le numéro d’enregistrement du loueur, qui permet les contrôles. Au-delà de 3 000 € de recettes annuelles, elles doivent aussi déclarer au fisc les sommes perçues par leurs clients.
La location meublée non-professionnelle existe depuis 1949 et peut permettre à tout Français de choisir son investissement locatif en vue d’améliorer sa retraite ou de se créer des revenus complémentaires. C’est un investissement que l’on planifie rarement dans un objectif de revente, mais plutôt sur le long terme, en faisant prendre de la valeur à son bien.
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.
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