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Pleine propriété = Nue-propriété + usufruit : utilité du démembrement - Gestion patrimoine Marseille
Édito Novembre n°85 : Pleine propriété = Nue-propriété + usufruit : utilité du démembrement
Date de publication : 29 octobre 2018
Chers Clients, Chers Partenaires, Chers Amis.
« Je ne comprends pas cette histoire de jus de fruit…
Source : Les inconnus, les trois frères
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La pleine propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Elle se divise en 3 droits :
Ces droits peuvent être « séparés », « appartenir » à des personnes ou sociétés différentes : c’est le démembrement, où l’on distingue généralement l’usufruit et la nue-propriété.
A la fin du démembrement (à échéance temporaire programmée ou décès), l’usufruit réintègre automatiquement la nue-propriété (Sans frais de mutation).
Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.
Le démembrement peut être :
Viager : c’est alors le décès de l’usufruitier qui marque la fin de démembrement. Ce système est couramment utilisé pour transmettre une partie des biens de son vivant et ainsi diminuer les coûts de succession pour ses héritiers.
Temporaire : c’est au terme d’un contrat, généralement de 10 à 20 ans, que le démembrement prend fin. Il est très fréquemment utilisé en optimisation fiscale, en préparation de la retraite et anticipation de transmission.
Les avantages du démembrement temporaire
L’acquisition d’un bien ou de parts de biens a de nombreux avantages :
Se constituer un patrimoine à moindre coût
Le prix de la nue-propriété représente couramment 50 à 85 % de la valeur en pleine propriété, selon la durée de démembrement prévue. Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire (gratuitement et sans formalités) réalisant ainsi une plus-value mécanique exonérée d’impôts.
Obtenir des revenus complémentaires futurs sans soucis de gestion
Au terme du contrat, vous pouvez alors commencer à percevoir les revenus.
Réduire sa base taxable à l’IFI
Un investissement en nue-propriété réalisé comptant vous permet de sortir cet actif de votre patrimoine taxable à l’IFI pendant toute la durée du démembrement.
Fiscalité pendant la détention
Fiscalité lors de la cession / revente
Pendant le démembrement :
Aucun impôt, car pas de revenus fonciers
Déduction des intérêts d’emprunt sur des revenus fonciers existants (cas où l’usufruit est acquis par des bailleurs sociaux)
Après le démembrement :
Les résultats sont imposables, au prorata des parts détenues dans le capital. Donc soumis à l’impôt sur le revenu selon les règles des revenus fonciers pour les loyers et, éventuellement, des revenus mobiliers. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.
Les plus-values dégagées à l’occasion de la cession de ces parts relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques.
La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux.
La plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition pour leur montant réel) est diminuée d’un abattement pour durée de détention.
Le démembrement peut-être la stratégie patrimoniale la plus adaptée à l’optimisation de l’IR ainsi que de l’IFI en fonction de votre profil.
Le cabinet 1er Meffre Patrimoine reste à votre écoute pour vous accompagner et répondre à vos interrogations.
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