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La société civile immobilière (SCI) est une structure orientée vers l’achat, la gestion et la location d’un ou de plusieurs biens immobiliers. À l’instar de la SCI familiale, elle permet d’obtenir des revenus locatifs, tout en partageant la plus-value immobilière en cas de vente. Mais, à la différence de celle-ci, elle ne réunit pas forcément des associés issus de la même famille.
Pour réaliser ses projets d’investissement, une société civile immobilière est susceptible de souscrire un crédit immobilier SCI. Toutefois, emprunter en SCI ne s’improvise pas et il est nécessaire de respecter certains prérequis.
Emprunt personnel ou prêt immobilier SCI : que choisir ?
Alors qu’un achat en indivision force chaque indivisaire à emprunter séparément (ou à être co-emprunteur), la société civile immobilière est une personne morale, ce qui permet d’effectuer un crédit à son nom. Pour financer l’achat d’un bien, il faut donc faire un choix entre emprunt personnel et prêt immobilier SCI. Chacune de ces deux options possède ses propres avantages et inconvénients, en fonction de la situation.
Faire un emprunt individuel pour financer la SCI
Si les associés de la SCI empruntent chacun de leur côté, il est important de comprendre qu’ils ne financent pas directement l’achat du bien immobilier, mais plutôt l’acquisition des parts de la société. En effet, la somme de ces parts constitue le capital social de la SCI, qui va servir d’apport pour acheter l’immeuble. Ainsi, plus un associé possède de parts sociales, plus il possède de capital. Cela signifie qu’il percevra une partie plus importante des bénéfices réalisés par la société civile immobilière.
Prenons l’exemple de 2 associés apportant chacun 200 000 € (dont 50 000 € empruntés à la banque), soit un capital social de 400 000 €. En cas de difficultés, chacun d’entre eux devra rembourser personnellement son crédit, sans pouvoir compter sur la solidarité de l’autre.
Dans certains cas, cette absence de solidarité peut être vue comme un avantage. En effet, chaque associé acquiert le nombre de parts qu’il souhaite en fonction de ses finances et de sa capacité d’emprunt. Les personnes qui ont investi le plus dans la SCI perçoivent ainsi une plus grande partie des bénéfices.
Emprunter au nom de la SCI
Il est également possible de souscrire un prêt immobilier avec une SCI, en tant que personne morale indépendante des associés qui la composent. Ici, les associés apportent une certaine somme à la SCI en acquérant des parts, puis la société va utiliser son capital social pour acquérir un bien. Toutefois, ces fonds peuvent être insuffisants : d’où la nécessité de souscrire un crédit immobilier SCI.
Emprunter en SCI engendre un endettement de la société : ce n’est donc pas un acte à prendre à la légère. D’autant plus que les associés sont responsables des dettes contractées par la SCI, de manière indéfinie. Ainsi, en cas de défaut de paiement, la banque peut poursuivre personnellement un ou plusieurs associés.
Toutefois, le remboursement de la dette suite à un prêt immobilier en SCI implique une certaine solidarité. En effet, lorsqu’un associé est poursuivi pour rembourser l’emprunt de la société, il a la possibilité de déposer un recours contre ses confrères, afin que la somme soit partagée entre eux.
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Quels sont les prérequis pour emprunter avec une SCI ?
Avant de souscrire un prêt immobilier en SCI, il est obligatoire d’obtenir l’accord à l’unanimité des associés. Comme nous l’avons vu, les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes contractées par la société. C’est pourquoi il est impossible d’emprunter au nom de la société sans leur consentement.
Par ailleurs, en cas de crédit immobilier SCI, les associés doivent s’accorder sur la souscription d’une assurance emprunteur. Deux possibilités s’offrent à eux :
Souscrire une assurance au nom de la SCI et répartir son coût entre les différents associés, ou prendre une assurance emprunteur individuelle.
La première solution s’avère souvent la plus avantageuse en termes de coûts, surtout si la SCI compte des associés âgés.
Ainsi, la souscription d’un prêt immobilier en SCI présente son lot d’avantages et d’inconvénients, ainsi qu’un certain nombre de prérequis. Pour être certain de faire les bons choix et réussir tous vos projets d’investissement immobilier, mieux vaut être conseillé par un expert. Master Finance est à vos côtés pour vous aider à trouver la solution de prêt la plus adaptée à vos besoins.