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L’investissement immobilier se démocratise de plus en plus mais reste tout de même difficilement abordable pour les débutants dans le secteur. De plus, la réduction d’impôt n’est pas toujours aussi importante que l’on espérait ou alors les travaux sont beaucoup trop importants pour se lancer dedans à une seule personne. L’investissement en loi Malraux répond à lui seul à tous ces problèmes. En effet, les travaux sont conséquents mais permettent une grande réduction d’impôt grâce à une défiscalisation proportionnelle aux travaux entrepris.
Les atouts du dispositif Malraux
1. Un logement tout neuf
Une fois tous les travaux effectués, le logement dans lequel l’investisseur aura pris le temps de rénover sera flambant neuf. Néanmoins, celui-ci étant classé historique, vous bénéficierez (vous et vos locataires) d’un bien de caractère en profitant de tous les avantages d’un logement neuf. De plus, lors d’une éventuelle revente, l’investissement en loi Malraux engendrera une plus value importante. En effet, par rapport aux travaux effectués initialement, le logement gagnera en valeur et pourra donc être revendu plus cher.
2. Une localisation de qualité
Ce type d’investissement immobilier oblige l’investisseur à s’engager dans un logement situé dans :
Dans un Site patrimonial remarquable (SPR), qui prend en compte à la fois les anciennes ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé) et les anciens secteurs sauvegardés (pour motifs d’ordre esthétique, historique ou culturel) ; un Site patrimonial remarquable éligible doit être couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ;
Dans un quartier ancien dégradé (QAD) ;
Ou dans un quartier concerné par le NPNRU, le Nouveau programme national de renouvellement urbain.
Ces zones généralement situées dans les centres-villes offrent de nombreux avantages comme l’accès aux commerce, aux transports en communs et aux infrastructures de proximité (écoles, crèches, mairies, complexes sportifs, etc.). De plus, les grandes villes attirent des candidats à la location bénéficiant de plus gros budgets que pour des logements situés en banlieue, par exemple. Cependant, il faut s’assurer d’avoir l’autorisation du préfet avant de démarrer les travaux. Par ailleurs, les travaux devront être faits par un professionnel, et sous la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France.
3. Une défiscalisation immobilière importante
Un investissement Malraux permet de pouvoir obtenir une réduction d’impôt proportionnelle aux frais des travaux engagés pour la rénovation du logement (dans une limite de 400 000€ sur 4 ans). Généralement, les ouvrages ont une durée de travaux de deux ou trois ans ce qui permet de réduire le taux d’imposition sur une durée importante puisque relativement courte. La loi Malraux offre donc un avantage fiscal non négligeable.
4. Une grande liberté au niveau de la location
Dans ce type d’investissement immobilier en loi Malraux, il n’y a pas de limite de plafond de loyer ou de revenu du locataire. Ceci laisse une grande indépendance au propriétaire qui peut décider lui-même du loyer qu’il va vouloir fixer. Le logement étant généralement un bien d’exception, au cœur historique d’une grande ville, la demande locative aura nécessairement le budget pour un logement neuf bien situé. De plus, les logements anciens attirent beaucoup de locataires grâce à leurs symboles et leur décoration unique (moulures, murs en pierres, ect.). A noter tout de même que le propriétaire s’engage à louer le logement nu à une personne qui n’est pas un membre de sa famille, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et ce, pour une durée de 9 ans minimum
Un investissement en loi Malraux est un placement avantageux, vous l’aurez bien compris, mais il est important de bien y réfléchir en amont. En effet, l’achèvement des travaux pouvant s’étaler sur deux à trois ans, le propriétaire se doit d’avoir la fiscalité adéquate pour mener à bien cet investissement immobilier. De plus, les travaux de rénovation doivent être fait par une entreprise privé et non par le propriétaire lui-même.
Et la défiscalisation dans tout ça?
Comme mentionné précédemment, la loi Malraux offre une réduction d’impôt proportionnelle à l’ampleur des travaux entrepris. Cependant, le montant des travaux ne doit pas excéder 100 000 € par an. Pour toute demande de permis de construire réalisée depuis le 9 juillet 2016, la défiscalisation Malraux sera :
Le taux initial de la réduction d’impôt Malraux est de 22 % ;
Ce taux est majoré à 30 % pour les bâtiments situés dans un SPR couvert par un PSMV, un QAD (jusqu’au 31 décembre 2022), ou un quartier concerné par un NPNRU.
Ce type d’investissement locatif permet donc de pouvoir réduire relativement ses impôts. Cela dit il ne faut pas oublier que les travaux peuvent s’étaler sur deux, voir trois ans (source ici). La défiscalisation immobilière est intéressante dans ce type d’investissement seulement si le propriétaire possède un bon capital financier.
Depuis 2017, un mécanisme de report a été mis en place permettant aux investisseurs de reporter leur plafond non-utilisé à l’année suivante. Si le plafond d’investissement de 100 000 € n’est pas atteint pour une année, le restant peut être transféré à l’année suivante.
Distinction entre la loi Malraux et la loi Monument Historique
La loi Malraux et la loi Monument Historique sont deux dispositifs de défiscalisation qui permettent, en échange de la rénovation et de la mise en location d’un bien ancien, de profiter d’une réduction d’impôt. Les deux dispositifs aspirent à un objectif commun, à savoir la rénovation, la mise en valeur ainsi que la sauvegarde du patrimoine immobilier Français. La différence entre ces deux lois se situe au niveau des biens qui sont éligibles aux différents dispositifs ainsi que le montant qu’il est possible de défiscaliser. Ainsi, la loi Malraux concerne les logements situés dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR), correspondant aux anciens ZPPAUP et AVAP, et permet de défiscaliser jusqu’à 30% du montant des travaux. La loi Monument Historique concerne quant à elle les biens immobiliers classés monuments historiques et permet de défiscaliser un montant équivalent à la totalité des travaux.
Peut-on investir en loi Malraux par une SCPI ?
L’investissement en loi Malraux est effectivement possible via l’acquisition de parts de SCPI ; cette dernière permet ainsi à plusieurs investisseurs de mettre en commun leurs liquidités afin de financer l’investissement.