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Posséder son chez-soi en Île-de-France malgré des revenus modestes, c’est la mission de la Coop foncière, un organisme de foncier solidaire (OFS) créé en 2017 par un rassemblement de coopératives d’HLM. A 43 ans, Cécile Hagmann en est la directrice générale depuis le mois de septembre et défend avec force son action à contre-courant de la logique immobilière contemporaine. Portrait. Photo © Ville hybride
Dit autrement, un ménage peut ainsi acheter un logement sans être propriétaire du terrain. Or ce foncier, d’après elle, peut représenter jusqu’à la moitié du prix au mètre carré en Île-de-France. Le ménage est donc « locataire du foncier et propriétaire de son logement pour un bail de 80 ans ». En Île-de-France, les baux ne sont jamais menés à leur terme puisque les ménages quittent « leur logement en moyenne au bout de dix ans », à la faveur d’un agrandissement de la famille, d’un rétrécissement ou d’un divorce. Mais attention, « le ménage ne va pas pouvoir revendre à n’importe quel prix son logement, poursuit la directrice de la Coop foncière. L’OFS va contrôler la plus-value et demander au ménage de revendre son logement à un autre ménage, lui aussi sous plafonds de ressources. Et cela redémarre le bail pour 80 nouvelles années. »
Si l’on résume, les ménages achètent leur logement peu cher, ils participent à la solidarité et ces logements, grâce à les baux qui repartent à zéro à chaque cession, ne voient jamais leur valeur se dégrader. « On a donc une accession à la propriété qui reste en-dehors des logiques de marché, souvent dominantes dans l’immobilier classique, spécialement en zone tendue comme en Île-de-France. »
Mais justement, acheter des terrains en Île-de-France coûte cher. Alors comment la Coop foncière finance-t-elle ses activités ? « On emprunte l’essentiel à la Caisse des dépôts et consignations qui nous fait des prêts sur 80 ans, donc de très long-terme. S’il n’y a pas cet organisme, on ne peut pas faire vivre le système OFS/BRS. En moyenne, j’ai 10% de fonds propres par opération d’acquisition alors que la Caisse des dépôts et consignations exige 5% pour m’octroyer le prêt. Et de manière ponctuelle, Action Logement (ndlr : acteur du logement social et intermédiaire en France géré par les partenaires sociaux et financé par les entreprises) permet aux OFS conventionnés avec eux comme la Coop foncière, de contracter un prêt de 15 000 € par logement. Enfin, la région Île-de-France a décidé de subventionner le BRS et donc on va chercher les subventions de la région à partir de l’automne. »
Lors d’une acquisition et de la signature du bail réel solidaire, l’organisme HLM chargé de la construction reverse 2 000 € par logement qu’il s’apprête à bâtir. C’est de cette manière que la Coop foncière constitue ses fonds propres. « Au bout de 80 ans, j’ai remboursé mes emprunts entièrement et j’ai répondu aux exigences de mon bailleur principal, la Caisse des dépôts », sourit Cécile Hagmann. Pour le ménage, il s’agit premièrement de contracter un emprunt pour acheter le logement – les droits sur le logement si l’on veut être précis – et deuxièmement, de payer pour la location du terrain une redevance mensuelle à la Coop foncière qui rembourse ainsi ses emprunts auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
Aujourd’hui, la Coop foncière réunit 52 sociétaires don’t 24 organismes HLM et 6 collectives locales. Mais surtout, elle double le nombre de logements « engagés » chaque année, c’est-à-dire qui seront construits par la suite. D’une vingtaine en 2017, elle a déjà dépassé les 600 logements signés pour 2022, portant son total à 1200 logements « engagés » depuis sa création.
Et lorsqu’on demande son sentiment sur ce que sera la ville de demain à la directrice de la Coop foncière, la réponse est politique : « On est à une forme de charnière entre une ville qui fait l’effort de l’inclusivité et une ville qui prospère et continue de prospérer sur des mécanismes d’exclusion. La ville, la cité, c’est le lieu du collectif, du commun et du vivre ensemble, et c’est un vivre ensemble qui souffre. Si on veut que la ville ne devienne pas un enfer sur Terre, il faut rompre avec les logiques individualistes qui mènent à des logiques de captation individuelle des ressources. » Ainsi, la révolution du BRS est justement de « renverser le paradigme de la valeur de la propriété, aujourd’hui largement liée à la plus-value attendue à la revente, alors que le BRS postule que la valeur principale est dans l’usage du logement puisque la plus-value est encadrée. » L’ensemble du système OFS-BRS doit être « l’occasion de construire des prix de l’immobilier en cohérence avec les capacités financières des ménages aux revenus moyens, aujourd’hui exclus des mécanismes de construction ».
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