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Le viager est une forme de vente immobilière dans laquelle l’acheteur verse une rente au vendeur jusqu’à son décès imprévisible. Ainsi, la vente en viager en pleine propriété constitue une alternative intéressante à la vente immobilière classique.
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Vente en viager en pleine propriété : quelles sont les conditions ?
La vente d’une maison ou d’un appartement en viager est ouverte à toute personne capable juridiquement, c’est-à-dire disposant du droit de conclure un contrat ou d’agir en justice.
Toutefois, le décès futur du vendeur doit obligatoirement être imprévisible. Au moment de la vente, l’acquéreur ne doit donc pas avoir connaissance d’une maladie susceptible d’entraîner le décès prématuré du vendeur.
D’ailleurs, s’il décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, ce dernier est considéré par la loi comme non valable. Les héritiers du vendeur peuvent alors demander l’annulation de la vente devant un tribunal.
En dehors de ce cas de figure, le logement pourra être occupé par l’acquéreur à partir du décès du vendeur. Lorsque le viager concerne plusieurs vendeurs, l’occupation du bien immobilier pourra commencer après le décès du dernier survivant.
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Les différentes formes de viagers
Il existe plusieurs types de viagers qui possèdent leurs propres caractéristiques :
Le viager libre : l’acquéreur dispose librement du bien dès la signature de l’acte de vente. Il peut donc l’occuper ou le louer afin de percevoir un loyer. Quant au vendeur, il doit quitter les lieux et ne peut plus vivre dans le logement ni le louer.
Le viager occupé : le vendeur conserve, tout au long de sa vie, l’usufruit ou un droit d’usage du bien. C’est de loin la forme de viager la plus répandue.
Le viager occupé avec usufruit : le vendeur peut continuer de vivre dans le logement, mais aussi le louer et toucher des loyers.
Le viager occupé avec droit d’usage : le vendeur peut habiter la maison ou l’appartement, mais ne peut pas louer le bien.
Le paiement du prix d’une vente en viager en pleine propriété
La vente en viager en pleine propriété présente une spécificité : l’acheteur n’est pas dans l’obligation de verser la totalité du prix dès le jour de l’acquisition. En effet, ce prix est généralement constitué de deux éléments :
Le bouquet, c’est-à-dire une somme payée comptant au moment de la vente. Il représente, en général, 30 % de la valeur du bien immobilier, mais son montant peut être fixé librement par les deux parties.
La rente viagère, qui est versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement au vendeur.
Le calcul de la rente viagère est basé sur différents critères, à commencer par l’âge et l’espérance de vie du vendeur. La valeur du bien, ainsi que les loyers qui pourraient être perçus en cas de location du logement, sont également pris en compte. Cette évaluation est réalisée par le notaire en fonction de barèmes prédéfinis.
Il est également possible d’inscrire dans l’acte de vente différentes clauses, afin de sécuriser le paiement des rentes viagères. Ainsi, la clause résolutoire prévoit la résiliation immédiate du contrat en cas de non-paiement de la rente, autorisant le vendeur à reprendre possession de sa maison ou de son appartement. La clause pénale, quant à elle, permet au vendeur de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat.
À noter : lorsque le contrat de viager inclut plusieurs vendeurs (par exemple, des époux ou des indivisaires), une rente viagère doit être versée à chacun d’entre eux. En cas de décès de l’un des vendeurs, la rente peut être réduite de façon proportionnelle ou bien reversée intégralement au survivant.
Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire
Pour des personnes âgées souhaitant obtenir rapidement une somme d’argent conséquente, le prêt viager hypothécaire peut sembler être une solution très intéressante… Mais attention aux inconvénients !
Les avantages de la vente en viager en pleine propriété
Avec la vente en viager, le vendeur a la garantie de percevoir des revenus supplémentaires à vie, sous la forme de rentes viagères. Si un bouquet est versé au moment de la vente, il bénéficie également d’un capital conséquent, généralement égal à 30 % de la valeur du logement.
Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage du bien immobilier. Il peut donc vendre son logement tout en continuant à y habiter. En outre, il réalise d’importantes économies, puisque les charges et l’entretien du bien sont partagés avec l’acquéreur.
Sur le plan fiscal, la vente en viager en pleine propriété s’avère également très intéressante. En effet, le bouquet est totalement exonéré d’impôts si le bien concerné est la résidence principale du vendeur. Quant à la rente viagère, elle bénéficie d’un abattement qui varie de 30 % à 70 % en fonction de l’âge du vendeur.
Mais la vente en viager est également avantageuse pour l’acquéreur, car elle permet de bénéficier d’une décote importante. Cette dernière est généralement de l’ordre de 30 %, ce qui permet de devenir propriétaire d’un bien sans forcément posséder les ressources suffisantes pour l’acquérir avec un contrat de vente classique.
Qui paye les charges et les travaux dans le cadre d’un viager ?
Dans le cadre d’une vente en viager en pleine propriété, le paiement des charges et des travaux liés au bien immobilier est réparti entre le vendeur et l’acquéreur. Cependant, cette répartition varie selon le type de viager, mais aussi selon les clauses inscrites dans le contrat de vente.
Dans le cadre d’un viager libre, l’ensemble des travaux d’entretien et de réparation, ainsi que les charges (énergie, taxes), sont à la charge de l’acquéreur.
Dans le cadre d’un viager occupé avec usufruit, le vendeur est tenu de payer les réparations et les entretiens courants (à moins qu’il ne libère totalement le logement), les factures d’énergie, ainsi que les impôts : taxe foncière, taxe d’habitation, enlèvement des ordures ménagères… Quant aux grosses réparations, elles sont à la charge de l’acheteur. Toutefois, ces modalités peuvent être modifiées et précisées dans l’acte de vente.
Dans le cadre d’un viager occupé avec droit d’usage, l’acquéreur est, par défaut, tenu de payer la taxe foncière et l’enlèvement des ordures ménagères. Les clauses inscrites dans le contrat de vente doivent définir la répartition des autres types de charges, de travaux et d’entretiens.
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