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Le crédit immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou une partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant.
Le crédit immobilier est strictement (et de plus en plus) encadré.
L'encadrement du contrat et des pratiques publicitaires est apparu en 1978 (Loi du 10 janvier 1978).
Le Code de la consommation pose les principes de distribution du crédit immobilier, sous l'angle de la protection des consommateurs-emprunteurs, par ses articles L. 312-1 et suivants (Livre III, Titre 1er, Chapitre II).
Les comparaisons entre différents crédits immobiliers sont possibles grâce à l'utilisation d'un indicateur conventionnel, le TEG, ou taux effectif global.
Ce TEG est un taux actuariel proportionnel.
La Cour de cassation l'a d'ailleurs rappelé, dans un arrêt du 27 novembre 2013
Le 13 septembre 2013, le Parlement européen a voté la Directive régissant le nouveau cadre juridique des crédits immobiliers (dite CARRP pour "Credit Agreement Relative to Residential Property"). Ces dispositions nouvelles entrent en phase de transposition en Droit français
Types de biens concernés
Il concerne le plus souvent un logement (prêt habitat), utilisé par le propriétaire soit pour sa résidence principale ou secondaire, soit pour le louer à un tiers. Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité, ou encore de l'immobilier d'entreprise.
Un crédit immobilier est le plus souvent :
• établi sous forme de prêt d'un montant précis (encore qu'il existe aussi dans des cas particuliers des formules d'ouverture de crédit immobilier pouvant être utilisées par tirages à l'intérieur d'un plafond total).
• accordé par une banque ou un organisme financier spécialisé.
• distribué (vendu) soit directement par une banque (un établissement de crédit), soit par un courtier en crédits (ou Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement).
• établi sur une longue durée (plusieurs années ou décennies) sauf en cas de prêt-relais couvrant une période d'attente entre l'achat d'un bien immobilier et la revente d'un autre bien ou une autre rentrée financière attendue).
• à taux fixe sur toute la durée du prêt immobilier (c'est du moins le cas le plus courant en France), ou bien taux révisable.
• lié à un apport personnel. Cependant, un financement de la totalité de l'acquisition (coût d'acquisition du bien + frais de notaire + coût de la garantie) est toujours possible.
• remboursable par mensualités constantes.
• avec une garantie de prêt sur le bien financé.
• accompagné d'une assurance décès invalidité sur l'emprunteur, de frais de dossier.
• limité à une partie de la valeur du bien, en général un apport personnel situé entre 10 et 30 % est exigé.
Le taux effectif global (TEG) est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal. C'est l'indicateur du coût global d'un prêt.
Les différents types de prêt immobilier
D'un point de vue technique, il existe plusieurs types de prêt :
• Le prêt amortissable
• Le prêt in fine
• Le prêt progressif ou dégressif
• Le prêt palier
• Le prêt modulable
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Décret n° 2012-101 du 26 janvier 2012 relatif aux intermédiaires en opérations de banque et en services de paiements
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