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Investir dans une foncière est à la mode, car ce type de société commerciale permet de faire jouer à fond l’effet de levier du crédit immobilier. La formule est aussi plutôt séduisante pour qui cherche à se constituer un joli patrimoine dans la pierre en contournant l’écueil de la fiscalité. Ever Invest vous en dit plus.
On nomme foncière ou société foncière, une entreprise dont l’objet social est la valorisation d’un parc immobilier en vue de l’exploiter et de le commercialiser. Une foncière va donc faire fructifier son portefeuille immobilier au mieux de ses intérêts : portefeuille composé de plusieurs types de biens immobiliers, avec :
de l’immobilier d’habitation (immeubles, maisons) :
de l’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux) ;
de l’immobilier d’exploitation parkings, résidences services telles
qu’ EPHAD et résidences universitaires).
La foncière est le mode de détention privilégié de l’immobilier de rendement. Il existe en France une quarantaine de sociétés foncières cotées en bourse. Elles répondent au nom de sociétés foncières cotées ou Sociétés d’Investissement Immobilier (SIIC). On compte parmi elles, la Foncière des Pimonts, la Société Foncière Lyonnaise, Silic ou bien encore Unibail, qui fait partie du CAC 40.
Les foncières ont aujourd’hui un fort potentiel de développement, car on les préfère à des placements boursiers plus risqués. Elles sont dans l’obligation de distribuer des dividendes à leurs actionnaires et possèdent leur propre régime fiscal.
Pourquoi constituer une foncière ?
La principale qualité de la foncière est de permettre à ses actionnaires de faire face à la lourde imposition des revenus immobiliers.
Un revenu foncier est imposé en général en France au barème de l’impôt sur le revenu. Il supporte ensuite des prélèvements sociaux après déductions de ses charges d’exploitation et des intérêts d’emprunt. Cela implique pour tout investisseur une bonne stratégie de départ, axée sur des calculs de rentabilité solides, car le risque est de se retrouver à cours de trésorerie lorsqu’un bien foncier peine à atteindre l’autofinancement. Il faut songer, en effet, que si l’investisseur est imposé dans les tmi supérieures, son revenu foncier peut faire grimper l’imposition jusqu’ à 60 %.
Une foncière sert à structurer les investissements, car elle va permettre de constituer une société soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SAS (société par actions simplifiées). La société peut avoir recours à l’endettement auprès des banques et se constituer ainsi un portefeuille d’actifs immobiliers à fort rendement. Les revenus locatifs engrangés vont alors financer l’emprunt, tout en dégageant des profits.
On retient ainsi de l’exploitation d’une foncière, les avantages suivants.
La diversification des placements immobiliers
En matière d’investissement immobilier, comme en matière d’investissement tout court, il est toujours conseillé de répartir les risques. La diversification d’un patrimoine foncier permet d’anticiper les aléas économiques, notamment les imprévus du marché locatif. Elle permet de s’ouvrir aussi aux changements dans le domaine de l’immobilier lorsque des tendances nouvelles s’amorcent.
La mutualisation des risques entre actionnaires
Une gestion collective d’un parc immobilier est toujours une alternative aux inconvénients de la détention de biens en direct, notamment les risques locatifs tels que les impayés, la vacance ou les dégradations.
L’effet de levier immobilier
Une foncière constitue un ensemble qui génère des profits dans le temp qui serviront à financer de nouveaux investissements. C’est ce fameux effet de levier, qui fait boule de neige.
La déductibilité des intérêts d’emprunt et de l’amortissement des biens permet de déduire chaque année un certain pourcentage de la valeur des biens du résultat imposable. L’assiette de taxation de la société est ainsi réduite et elle bénéficie en même temps d’un taux d’imposition sur les sociétés, inférieur à celui de l’impôt sur le revenu (qui est de 33 % rappelons-le, dès que les bénéfices excèdent 38 120 euros). Petit bémol au moment de la revente : le montant des amortissements doit être rapatrié dans la plus-value.
Pour cette raison, on considère que la grande qualité d’une foncière est avant tout de permettre de réaliser des investissements qui n’auraient pas été possibles avec un autre régime.
Qu’est-ce que la transparence fiscale ?
Pour bénéficier de la transparence fiscale, et être exonérées de l’impôt sur ses bénéfices, une foncière doit avoir opté pour le régime SIIC. Elle doit pour cela être nantie d’un capital de 15 millions minimum et être cotée sur un marché réglementé français. Son objet social doit aussi concerner l’acquisition ou la construction d’immeubles à des fins de location, ou la détention de participations dans d’autres sociétés identiques à elle. À ces conditions, la foncière bénéficie de la transparence fiscale, mais doit impérativement redistribuer 85 % des bénéfices issus de ses locations d’immeubles et 50 % de ceux issus de leurs cessions.
Retirer un revenu régulier grâce à une SIIC
La redistribution généreuse des bénéfices dans le cadre d’une SIIC profite à l’actionnaire qui peut en tirer une source de revenus réguliers. La redistribution touchant aux revenus de la location des immeubles doit s’effectuer dans l’année, et celle touchant aux bénéfices liés aux cessions, avant la fin du deuxième exercice suivant leur réalisation.
Quelques repères avant d’investir
Il existe un certain risque de perte de capital en investissant dans une foncière. Ce risque mérite que l’on s’arrête à quelques indicateurs avant de se lancer dans la création de ce type de société.
Au niveau du bilan
Les immobilisations corporelles doivent être élevées, puisque l’activité de la société réside dans la gestion d’un parc immobilier. Les créances doivent être faibles car la perception des loyers est mensuelle.
À savoir : l’actif net réévalué est la donnée qu’il faut regarder pour se faire une véritable idée de la valeur de l’entreprise.
Au niveau du compte de résultat
Le bilan de la foncière ne devra pas s’éloigner de la structure habituelle qu’on lui connaît. Il convient d’être vigilant aux points suivants :
Le niveau des loyers
Ils sont importants, car ils sont la principale source de recettes des foncières. On compare le niveau des loyers à l’actif net de la foncière réévalué pour se faire une idée de sa rentabilité.
Les dotations aux amortissements
Lorsqu’elles sont nulles, elles signifient que le parc immobilier est ancien, puisque totalement amorti. Théoriquement, un immeuble s’amortit sur 20-25 ans, ses dotations représentent un gros poste dans la gestion des charges.
Les charges de personnel
On peut veiller à ce qu’elles ne soient pas trop élevées. L’ensemble du parc locatif est entretenu par des sociétés extérieures, ce qui est source de dépenses.
Ceux d’une foncière doivent se distinguer par leur régularité d’une année sur l’autre, de manière à obtenir la fameux effet levier pour financer de nouvelles acquisitions. La réglementation des loyers et surtout, une bonne gestion locative permet d’y arriver.
Stabilité de la valeur
Les foncières gagnent en rentabilité lorsqu’elles rénovent leur parc locatif. Leur croissance reste pour l’essentiel interne, car le cours de ces sociétés, hormis durant les périodes de fortes spéculations financières, ne subit pas de grosses fluctuations.
Tablez sur des taux de 10 %, ce qui est plutôt joli par rapport à la moyenne du marché boursier. De plus, lorsqu’elle réinvestit, une foncière finance ses nouvelles acquisitions par l’emprunt bancaire ou l’augmentation de capital. Elle conserve rarement les liquidités qui sont liées à ses résultats.
Les engagements hors bilans
Ils concernent des cautionnements ou des hypothèques effectués pour obtenir des prêts immobiliers. Il faut y faire attention avant d’investir dans une foncière, car ils peuvent se révéler extrêmement lourds en cas de sinistre.
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.
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