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Toute personne souhaitant construire une maison individuelle a le choix de faire appel à deux types de professionnels : maître d’œuvre ou constructeur. Le maître d’œuvre (dont l’architecte) vous proposera un contrat de maîtrise d’œuvre, tandis que le constructeur vous proposera un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Les différences entre les deux contrats sont importantes et ils ont chacun leurs avantages. Ainsi, suivant vos besoins, vous vous dirigerez vers l’un ou vers l’autre. Notre dossier complet avec comparatif vous donnera les clés pour faire votre choix entre maître d’œuvre ou constructeur.
Maître d’œuvre ou constructeur : fonctionnement
Tout d’abord, regardons ce qui est commun à tout projet de construction de maison individuelle. Dans tous les cas, vous aurez besoin de faire réaliser les tâches suivantes :
Le plan : conception sur mesure ou fourniture d’un modèle-type standard
La gestion des démarches administratives, notamment la demande de permis de construire
Les études techniques nécessaires aux travaux
Sauf si vous faites le choix de l’autoconstruction, les travaux seront toujours réalisés par plusieurs artisans spécialisés. Le type de professionnel (constructeur ou maître d’œuvre) à qui vous allez confier les 3 premières étapes va alors déterminer votre relation avec ces artisans. Regardons alors les différences de fonctionnement entre les deux types de professionnels :
Le constructeur de maison individuelle est un intermédiaire entre les artisans et vous. Vous contractez uniquement avec lui par un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). En principe, il ne réalise pas les travaux lui-même. Il se charge des démarches administratives, des études techniques et du suivi des artisans. Les artisans sont ses sous-traitants. Vous n’avez ainsi pas de lien contractuel avec les artisans et leur relation avec le constructeur n’est pas votre problème.
Le CCMI s’apparente à un acte d’achat : le constructeur vous vend un produit, une maison, puis vous lui payez entièrement le prix de cette maison. Ce système est surtout adapté à des modèles standardisés de maisons, qui limitent les aléas de chantier au maximum et qui trouvent leur compétitivité dans le volume important des commandes et le temps de conception limité.
Le maître d’œuvre ou architecte
Le maître d’œuvre (dont l’architecte) est totalement indépendant des artisans. Vous contractez avec lui par un contrat de maîtrise d’œuvre. Il assure la conception, les démarches administratives, les études techniques et le suivi des artisans pour votre compte et dans votre intérêt exclusif. Vous le rémunérez pour qu’il vous défende et vous représente objectivement. Vous contractez avec les artisans (contrat de travaux préparé par le maître d’œuvre) et donc vous les payez directement (sur conseil du maître d’œuvre).
Le contrat de maîtrise d’œuvre (ou d’architecte) est un contrat de services. Ainsi, le maître d’œuvre ne vous vend pas une maison comme le constructeur, mais il vous accompagne, vous conseille, vous défend et vous représente. Ce système est le plus adapté et le plus compétitif pour les constructions personnalisées. Car, plus on s’éloigne d’un produit standardisé, plus l’indépendance du concepteur vis à vis des artisans est primordiale.
Au fait, quelle est la différence entre un maître d’œuvre et un architecte ?
Maître d’œuvre est un métier, architecte est un titre. Tout architecte est maître d’œuvre, mais l’inverse n’est pas vrai. Le titre d’architecte garantit une compétence (formation minimale de 6 ans) et le respect d’un code de déontologie, gages de qualité et sécurité supplémentaires pour le client.
Maître d’œuvre ou constructeur : comparatif, avantages et inconvénients
Marge du constructeur VS rémunération du maître d'œuvre
De 25 à 35% du coût des travaux
Marge non connue lorsque vous signez un CCMI, elle intègre les frais commerciaux, frais de caution, redevances de franchisé, etc. Cependant, la standardisation et le volume important des commandes peuvent permettre de faire baisser le coût des matériaux par rapport à une construction en maîtrise d'œuvre. Il est très difficile de savoir si cette économie sur les matériaux permet de compenser la marge du constructeur. Chaque cas est unique. Globalement, moins vous demanderez de modifications, plus une maison de constructeur pourra être compétitive face à une maison avec maître d’œuvre.
De 10 à 15% du coût des travaux
Connue de vous dès le départ, cette rémunération s'entend pour une mission complète (de la conception jusqu'à la livraison). Pour la comparer avec la marge du constructeur, il faut rajouter le coût des études de sol, thermiques, etc., soit 1 à 2% du coût des travaux. Ainsi, la rémunération du maître d'œuvre sera à peu près équivalente à la moitié de la marge du constructeur.
Garantie de livraison à prix convenu
Le prix est fixé au CCMI de façon globale et forfaitaire. Le constructeur a l'obligation d'avoir un garant (assurance ou établissement bancaire) se portant caution pour vous rembourser tout dépassement du prix convenu au CCMI.
Sachez toutefois que pour faire jouer cette garantie, il vous en coûtera une franchise allant jusqu'à 5% du prix convenu.
Le maître d’œuvre a une obligation de résultat sur le respect du budget : il doit vous fournir des devis d'artisans rentrant dans votre budget maximal. Vous pouvez faire jouer son assurance si jamais le budget n'était pas respecté. Le contrat de travaux avec les artisans est aussi à prix global et forfaitaire. Votre budget maximal définitif est ainsi connu dès la signature du contrat de maîtrise d’œuvre.
Attention, des maîtres d’œuvre prévoient des marges de tolérance dans leur contrat : choisissez plutôt ceux qui n'en ont pas !
À négocier à chaque fois
- lorsque des économies sont trouvées en cours d'opération, vous n'avez pas la garantie que le constructeur vous fera bénéficier de la totalité de la moins-value.
- quand vous voulez faire des modifications de prestations, vous êtes déjà lié au constructeur et vous ne connaissez pas le détail des prix unitaires du contrat. Vous pouvez alors difficilement juger si le tarif est raisonnable ou pas.
- suivant les constructeurs, le prix fixé au CCMI peut augmenter entre la signature du contrat et le début du chantier selon l'indice BT01.
- en maîtrise d’œuvre, les économies qui sont trouvées sont obligatoirement et entièrement à votre bénéfice.
- lorsque vous souhaitez modifier des prestations, les artisans auront l'obligation de garder les mêmes prix unitaires que ceux de leur contrat de travaux. Ainsi, le fait que vous soyez déjà lié avec eux ne leur permet pas d'être en position de force pour imposer leurs tarifs. De plus, un maître d’œuvre est là pour vous défendre.
- il n'y a pas de notion de revalorisation suivant l'indice BT01 en maîtrise d'œuvre. Le budget maximal contractuel reste le même du début à la fin du contrat.
Suivant un échéancier, avec acomptes
Vous payez chaque phase suivant un échéancier réglementé qui s'apparente à des acomptes. En effet, à chaque étape, vous payez plus que la valeur des travaux qui ont été réellement exécutés.
À la réception, le rapport s'inverse puisqu'il reste un solde de 5% que vous verserez à la levée de toutes les éventuelles réserves (imperfections).
À l'avancement réel, sans acompte
C'est la règle de base en maîtrise d'œuvre : chaque ouvrage est payé uniquement quand il est terminé et parfaitement réalisé.
Une retenue de 5% minimum est appliquée sur les paiements aux artisans tout au long du chantier. Là aussi, les 5% leur sont versés après la réception, après levée des éventuelles réserves.
Garantie de livraison à délais convenus
Le constructeur a l'obligation d'avoir un garant prenant le relai pour terminer la construction s'il venait à déposer le bilan. En cas de retard, la garantie vous verse également des pénalités de retard journalières, avec toutefois une franchise de 30 jours.
Le planning détaillé d'exécution fait partie du contrat de travaux avec les artisans. Il y a un seul calendrier pour tous les artisans, ils sont ainsi solidaires du respect du planning général. En cas de dépassement de délais par un artisan (même pour une tâche intermédiaire), celui-ci vous verse des pénalités de retard journalières, dès le 1er jour de retard. En cas de dépôt de bilan d'un artisan, un nouvel artisan est choisi pour finir le travail.
Pour une maison de 100 m², comptez entre 9 et 13 mois de travaux. L'échéancier de paiement fournit au constructeur une avance de trésorerie qui ne l'encourage pas vraiment à travailler à flux tendu.
Comptez entre 7 et 10 mois de chantier pour une maison de 100 m².
En maîtrise d'œuvre, il y a peu de temps morts. Vous ne fournissez aucun acompte aux artisans, donc tout le monde cherche à terminer les travaux dans des délais optimaux.
La qualité de conception et de réalisation
La compétitivité du constructeur réside avant tout dans la standardisation des plans, des matériaux et des équipements. Généralement, il ne peut pas se permettre d'investir dans un temps de conception important. Même si quelques constructeurs déclarent faire du sur-mesure, il ne s'agira souvent que d'une légère adaptation d'un plan standard.
La conception sur mesure est le cœur de métier du maître d'œuvre. Il n'a aucun accord avec un fabricant ou un fournisseur de matériaux. Il conçoit selon votre cahier des charges. Vous l'aurez compris, c'est clairement le plus compétitif dans ce domaine.
La conception n'est pas le cœur de métier du constructeur : vous trouverez ici de tout. La qualité dépend de la personne qui dessine ou adapte le plan chez le constructeur : bureau d'étude, dessinateur, parfois le commercial... Heureusement, les modèles-types de maison sont généralement bien pensés, mais hélas la façon dont la maison est implantée sur le terrain peut la rendre totalement inconfortable.
Le professionnel de la conception : l'architecte
Il convient ici de faire la différence entre l'architecte et les autres maîtres d'œuvre. L'architecte est le seul professionnel formé à la conception et son titre garantit cette compétence. La qualité des maisons d'architecte est largement reconnue et elles offrent une bonne plus-value à la revente.
Les maîtres d’œuvre non architectes sont quant à eux non réglementés et peuvent avoir des formations très variées.
Coordination et contrôle des artisans
La coordination et le contrôle des travaux est effectuée par le constructeur. Rappelons que le constructeur rémunère également les artisans, qui sont ses sous-traitants. Selon nous, cette situation pose un problème vis à vis du client. Le constructeur regardera-t-il son intérêt ou le vôtre ? Ne va-t-il pas être tenté de dissimuler des malfaçons puisque celles-ci vont lui coûter de l'argent ?
La coordination et le contrôle des travaux est effectuée par le maître d'œuvre, professionnel totalement indépendant des artisans. En cas d'imperfection dans l'exécution des travaux, celui-ci prendra une décision qui va dans votre intérêt puisque vous le rémunérez pour ça et qu'il n'est pas financièrement lié aux artisans.
Cadre légal et réglementation de la profession
Une loi qui réglemente le CCMI
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle est réglementé par la loi du 19 décembre 1990. Le législateur a prévu des garanties minimales obligatoires dans les CCMI pour la protection du consommateur.
Cependant, la profession n'est pas réglementée et il n'y a pas de formation minimale pour être constructeur.
Une seule profession réglementée : architecte
La profession d'architecte, ainsi que le contrat d'architecte, sont réglementés par la loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture et par le code de déontologie des architectes. Ces textes garantissent entre autres les compétences de l'architecte, son indépendance et la protection du consommateur.
Les maîtres d'œuvre non architectes n'ont pas de réglementation professionnelle et ne sont tenus qu'aux obligations propres à tout professionnel de la construction.
Attention aux travaux réservés
Les CCMI excluent souvent certains travaux importants, notamment les terrassements et en général tout ce qui est extérieur au modèle standard en lui-même. Ces travaux sont dépendants de chaque terrain et sont ainsi ceux qui présentent le plus de risques d'imprévus, et donc de plus-value. Les autres travaux souvent hors CCMI sont : évacuation et remise en place des terres, clôtures, portails, revêtement de voiries et terrasses, cuisine, peinture intérieure, revêtements de sols, placards.
Vous devrez contracter directement avec les artisans concernés et les gérer vous-même.
Tous les travaux dits "de finition" représentent de 25 à 50% du coût final de l'opération.
Des travaux à la carte
Vous choisissez la liste des travaux à inclure dans le contrat de maîtrise d'œuvre. Rien ne peut la limiter.
L'idée de l'interlocuteur unique présente l'avantage de ne pas avoir à vous soucier des "coulisses". Son inconvénient est qu'il vous rend le déroulement de l'opération relativement opaque.
Combien coûte chaque élément de la construction ? Qui sont les sous-traitants ? Leur situation est-elle régulière ? Quelle marge prend le constructeur ? Vous ne pouvez pas le savoir.
Le maître d'œuvre, responsable du suivi des travaux, vous doit un total éclairage sur leur déroulement. Son devoir de conseil envers vous est immense.
Vous savez combien coûte chaque élément et chaque intervenant.
Vous recevez les comptes-rendus et vous avez un droit d'accès au chantier, aux réunions avec les artisans et aux plans techniques.
Entreprise unique, interlocuteurs multiples
La grande force du CCMI est sans doute l'interlocuteur unique. Ceci est cependant à nuancer car vous aurez souvent affaire à beaucoup d'interlocuteurs différents : commercial, directeur, bureau d'étude, secrétaire, conducteur de travaux, SAV. De plus, le turnover étant important chez les constructeurs, il n'est pas rare que le commercial ou le conducteur de chantier soient remplacés pendant l'opération. Et en plus, il y a bien sûr tous les artisans hors CCMI que nous avons listés plus haut.
Entreprises multiples, interlocuteur unique
Le maître d'œuvre, surtout l'architecte, est dans la majorité des cas une seule et même personne. Il vous accompagne de la signature du contrat jusqu'à la livraison.
Pendant le chantier, votre maître d’œuvre est votre interlocuteur principal, voire unique si vous le voulez. Il prend en compte vos remarques et les transmets aux artisans.
Choix du terrain, du financement et des artisans
Liberté de choix partielle
Vous avez la totale liberté de choisir le terrain et le financement que vous voulez. Attention toutefois à certains commerciaux qui vous encourageront à prendre le package "terrain + maison" après avoir visité le terrain avec vous. Idem pour le financement, nous vous conseillons de le trouver vous-même.
Par contre, vous ne pouvez pas choisir les artisans. Les sous-traitants et le montant de leur devis vous sont inconnus (bien que la loi oblige le constructeur à vous les communiquer et à vous les faire accepter).
Liberté de choix totale
En maîtrise d’œuvre, il n'y a pas de terrain ou financement "appât". Vous choisissez un maître d’œuvre en qui vous avez confiance et sa rémunération ne dépend pas d'une offre promotionnelle.
Pour le choix des artisans, il vous appartient totalement. Le maître d'œuvre vous propose les artisans qui présentent les garanties nécessaires et dont le devis est dans votre budget. Mais il ne peut pas vous forcer à contracter avec un artisan en qui vous n'avez pas confiance.
Attention aux publicités trop alléchantes
Le chiffre est suffisamment préoccupant pour le mentionner ici. La DGCCRF a récemment relevé des infractions chez près de 50% des constructeurs français. Les fraudes concernant notamment la publicité mensongère.
Part des constructeurs en infraction : 49% en 2014, 40% 2015, 58% en 2017).
Attention aux maîtres d’œuvre "faux constructeurs"
Certaines entreprises ont l'apparence et la méthode de travail de constructeurs, mais se déclarent comme maîtres d’œuvre ou économistes de la construction et ne proposent pas de CCMI. Elles ne font pas réellement de la maîtrise d’œuvre et contreviennent à tout principe de transparence et indépendance. Également épinglées par la DGCCRF, elles sont à fuir.
Garantie de parfait achèvement (1 an)
Incluse dans le contrat de travaux
Garantie de bon fonctionnement (2 ans)
Garantie décennale (10 ans)
Garantie dommages-ouvrages (10 ans)
A prendre directement par le client (obligatoire), parfois incluse dans le CCMI
A prendre directement par le client (obligatoire)
Bon à savoir :
Avant de contracter avec un constructeur, vérifiez sa note sur le classement des constructeurs réalisé par l’association AAMOI.
Enfin, si on devait résumer en deux phrases les raisons qui conduisent à choisir entre maître d’œuvre ou constructeur :
Selon vous, construire une maison est avant tout un acte d’achat et vous voulez voir ce que vous achetez avant de vous lancer ? Vous êtes rassuré à l’idée de choisir une maison standard déjà conçue ? Vous ne voulez pas vous embarrasser des détails et des coulisses ? Et vous ne demanderez pas de modifications par la suite ? Alors faites appel à un constructeur.
Pour vous, construire une maison est d’abord un projet de vie, qui demande à être conçu pour vous et avec vous ? Vous souhaitez une opération transparente et être accompagné par un professionnel indépendant qui vous défend ? Une personnalisation des prestations sera forcément nécessaire selon vous ? Vous pensez que vous pourrez changer d’avis au cours de l’opération et demander des modifications ? Alors faites appel à un maître d’œuvre ou un architecte.
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37 réactions sur “ Maître d’œuvre ou constructeur : quelle différence ? ”
Asli 7 septembre 2021Réponse
Bonjour nous avons signé un contrat en maîtrise d’œuvre en décembre et aujourd’hui après de long mois d’attente il nous a donner le résulta de l’appel d’offres et il y a une augmentation de 10 000 euro , je trouve l’augmentation énorme, y’a t’il un recours ? Est il dans les lois ?
Périé Architecte Auteur Article7 septembre 2021Réponse
Le maître d’œuvre doit respecter son contrat, tout dépend de ce qu’il y a écrit dedans quant au respect du budget 😉
Charles 11 mai 2021Réponse
Merci pour les explications, pour quelqu’un qui n’est pas du domaine cet article est très intéressant.
CANTUNI Charles 4 janvier 2021Réponse
Certains réalisent des maisons de plus de 150 m2, en s appuyant sur des plans réalisés par des dessinateurs indépendants, mais revêtu du cachet d’un architecte (qui n’a jamais vu ces plans).
Lors de la demande d’assurance DO, la Cie exige le plan de masse et l’attestation décennale de l’architecte. à t il l’obligation de la fournir au maître d’ouvrage pour valider le dossier.
Merci par avance de votre réponse
Périé Architecte Auteur Article4 janvier 2021Réponse
L’architecte a l’obligation de réaliser lui-même le projet (et non de simplement le valider), de contracter directement avec le maître d’ouvrage et de fournir une attestation d’assurance décennale à celui-ci.
Sergio 5 novembre 2020Réponse
Bonjour, et merci pour cet article très intéressant.
Notre question est simple, même si la réponse ne l’est pas forcément…
Concrètement, à prestations / plan / surfaces égales, est-on capables de dire si un constructeur sera plus cher qu’un maitre d’œuvre (même s’il n’y a aucune modification sur le « plan » (contrat) de départ) ?
D’avance merci et bonne continuation !
Périé Architecte Auteur Article6 novembre 2020Réponse
Il est impossible de répondre à cette question.
Pour le savoir, il faudrait construire sur le même terrain en même temps une maison avec maître d’œuvre et une seconde maison identique en CCMI.
Et le faire plusieurs fois, car il pourrait y avoir des aléas qui faussent la comparaison sur une seule opération !
Douay 3 novembre 2020Réponse
Dans la rubrique coordination et contrôle des artisans.
Que contrôle le constructeur puisqu’il n’a pas d’obligation de suivi ni de contrôle du chantier ?
Dans la rubrique fraude.
Comment un constructeur peut il afficher construction de qualité sans avoir au moins l’obligation morale de suivi et contrôle des travaux ?
(Pas d’obligation et de suivi selon l’avocat d’un constructeur).
Périé Architecte Auteur Article3 novembre 2020Réponse
Le constructeur doit vous livrer une construction conforme au contrat que vous avez signé et conforme aux normes en vigueur.
Comment pourrait-il s’assurer de cette conformité s’il ne contrôle pas les travaux réalisés par ses sous-traitants ?
EG 1 décembre 2019Réponse
le recours à un architecte est-il plus onéreux que le recours à un maître d’oeuvre non architecte ?
Le cas échéant, dans quelle proportion ?
Joris Périé Auteur Article1 décembre 2019Réponse
Bonjour, je ne pourrai pas vous répondre sur ce point et j’en suis désolé.
paca 11 novembre 2019Réponse
Nous avons un contrat de contractant général avec une entreprise, doublé d’un contrat de maîtrise d’œuvre que nous a proposé l’entreprise. Il y a deux postes à part dont nous avons trouvé les professionnels, le terrassement et les menuiseries. L’entreprise nous a indiqué qu’elle réalisait le reste. Doit-elle me fournir les devis détaillés de ses prestations, en sous-traitance ou non? Quels sont les risques si l’entreprise fait faillite par rapport à un CCMI, Est-ce plus risqué?
Joris Périé Auteur Article12 novembre 2019Réponse
L’article ne traite pas des contractants généraux et je ne connais pas bien leur mode de fonctionnement. Désolé de ne pas pouvoir vous aider.
PONTOIZEAU 1 août 2019Réponse
Nous avons fait appel à un maître d oeuvre, mission complète sans le PC.
Les plans de permis ont été réalisés par nous . Validés en mairie . Donc nous avons transmis le PC a notre maître d oeuvre pour appels d offres .
Les plans d exécutions ont été réalisés par le maître d oeuvre et transmis par lui aux entreprises .
Deux mois après a la réception, nous constatons que l implantation n q pas été respectée. Décalage de 20 cm côté voisin (3,20 au lieu de 3, 40….). Donc permis non conforme à la réalisation. Le maître d oeuvre avait dans sa mission le suivi …. Celui ci ne voit pas ou est ke problème, c était pourtant de sa responsabilité de faire le contrôle lors de la réalisation de l implantation faite par le maçon. .. le maître d oeuvre peut il être tenu responsable.?
Joris Périé Auteur Article1 août 2019Réponse
Bonjour, oui le maître d’œuvre est responsable, tout comme l’entreprise.
piqueras 29 juillet 2019Réponse
Je viens de lire votre post très intéressant ; mes voisins font construire avec un maître d’œuvre et celui -ci leur annonce régulièrement des dépassements de prix ; à priori cela a l’air normal mais je ne pense pas l’avoir vu mentionné sur leur contrat . Pouvez-vous m’éclairer à ce sujet ?
Joris Périé Auteur Article29 juillet 2019Réponse
Bonjour, je ne vois pas comment vous répondre sans avoir vu le contrat. Tout dépend de son contenu. Cordialement, Joris Périé architecte
Maréchal 20 juillet 2019Réponse
Je fais construire ma maison par un maître d œuvre ,ce dernier m a donné le contrat de maître d œuvre ainsi que les plans et la demande de permis de construire avec le prix mais ma banque me demande le contrat de construction de maison individuelle sinon ils ne peuvent me promettre l obtention de mon prêt car il n ont pas assez de garanti qui a raison
Joris Périé Auteur Article20 juillet 2019Réponse
Bonjour, demandez à votre maître d’œuvre d’expliquer au banquier ce qu’est un contrat de maîtrise d’œuvre. Il y a des banquiers qui n’ont pas compris le principe, voire qui ne savent pas ce que c’est. Cela peut être aussi un problème de contenu de contrat de maîtrise d’œuvre, qui peut être trop léger (pas de réglementation des contrats de maîtrise d’œuvre contrairement aux contrats d’architecte).
Fabrice Leray 6 juillet 2019Réponse
Quid de l’obligation de recours à un architecte si la surface de plancher de la construction dépasse 150 m²?
Cela signifie-t-il qu’un CCMI n’existe que pour des maisons dont la surface est inférieure à 150 m2?
Joris Périé Auteur Article8 juillet 2019Réponse
Le recours à un architecte est obligatoire seulement pour la réalisation du dossier de demande de permis de construire. Après cette étape, le client peut faire appel à un constructeur s’il le veut.
AUROUSSEAU 13 avril 2019Réponse
Bonjour, j’ai confié la construction de ma maison à un maître d’oeuvre. Il valide les travaux et les factures avant que je ne paie ces dernières. L’installateur, et donc le maitre d’oeuvre, ont recouvert l’installation d’assainissement non-collectif avant que le SPANC ne vienne valider la bonne exécution des travaux. Résultat, le SPANC ne peut délivrer l’attestation de conformité de ma fosse septique…
Le SPANC me dit que tous les professionnels connaissent l’importance du contrôle du SPANC avant que la fosse ne soit recouverte de terre. Qui est responsable de cette situation? L’installateur qui a remblayé, le maitre d’oeuvre qui a validé la facture et donc les travaux ou bien les deux? Je vous remercie.
Joris Périé Auteur Article15 avril 2019Réponse
En général, dans ces situations, les responsabilités sont partagées entre entreprise et maître d’oeuvre. Cependant, sans connaître le détail du dossier, je ne peux pas vous dire si leur responsabilité est établie.
richard charlotte 8 février 2019Réponse
je me permet de laisser un commentaire.
Nous avions signé un compromis de vente avec une agence immobilière en partenariat avec un maître d’oeuvre,pour l’acquisition d’une maison + terrain, hors nous ne pouvons procéder ainsi car la banque ne nous accorde pas notre prêt si nous concluons avec un tel compromis.
Nous avons donc décider de réaliser en accord avec les différents partenaires, un compromis dans un premier pour l’achat d’un terrain nu sans maison et on nous propose dans un second temps de réaliser un contrat avec un maître d’oeuvre ou d’ouvrage.
Qu’elle est la différence entre maître d’oeuvre et maître d’ouvrage?
Quelles sont les clauses qui doivent apparaître dans ces différents types de contrats pour que nous soyons protégé au mieux?
Par qui faire vérifier un tel contrat pour que nous soyons protégés et que nous ayons toutes les garanties de protection contre les dommages ouvrages, travaux non finis …?
je vous remercie pour votre retour.
Joris Périé Auteur Article8 février 2019Réponse
Le maître d’ouvrage, c’est le client, celui qui commande et paie la construction.
Pour avoir un exemple de contrat de maîtrise d’oeuvre avec des clauses protectrices pour vous, regardez les contrats types de l’ordre des architectes.
Le mieux est de faire vérifier le contrat par un avocat spécialiste en construction.
Natval 10 janvier 2019Réponse
Je suis en train d’essayer de finaliser mon projet de construction avec un constructeur qui ne me propose pas de CCMI. Je ne lui ai pas demandé si le maître d’œuvre était architecte…
Question 1 : Si je prends une dommage-ouvrage et que les artisans sont assurés en décennale, quel risque est-ce que je prends sans CCMI ? Parce que s’il y a un problème dans la construction, je ne serai pas capable de financer un surcoût quelle qu’en soit la raison, sauf à dormir dehors avec ma petite fille. Je suis donc très inquiète. Le constructeur a beau m’assurer que lui et ses artisans sont bons… les banques ne veulent pas prêter (en général) sans CCMI. Il doit bien y avoir une vraie raison ! Mais franchement, c’est la seule entreprise de construction – après en avoir vu 6 qui font des maisons sur plans plus ou moins fiables suivant les constructeurs – qui me semble tenir la route et dont la personnalisation du projet est réelle.
Par ailleurs, vous écrivez dans votre dernier point : « Attention aux maîtres d’œuvre « faux constructeurs »
Certaines entreprises ont l’apparence et la méthode de travail de constructeurs, mais se déclarent comme maîtres d’œuvre ou économistes de la construction et ne proposent pas de CCMI. Elles ne font pas réellement de la maîtrise d’œuvre et contreviennent à tout principe de transparence et indépendance. Également épinglées par la DGCCRF, elles sont à fuir. ».
Question 2 : Comment les repérer car il me semblait que l’entreprise en question proposait plus ou moins la construction de la maison comme l’aurait fait l’une des 6 autres entreprises… ?
Merci d’avance pour votre aide !
Joris Périé Auteur Article10 janvier 2019Réponse
Le constructeur a l’obligation de vous proposer un CCMI conforme à la loi du 19 décembre 1990 s’il vous vend le clos et couvert de votre maison.
S’il ne le fait pas, vous n’avez pas les garanties prévues par la loi, votre banque ne vous prêtera pas et l’assureur DO ne vous assurera pas.
Comment repérer un faux constructeur ? Il ne vous propose pas de CCMI mais un contrat de maîtrise d’oeuvre, vous impose ses artisans, propose des honoraires ridiculement bas car il se fait rémunérer par ses artisans à votre insu et à votre détriment (car il ne travaillera pas dans votre intérêt mais dans celui des artisans) et ce que j’oublie…
MAHUG 5 octobre 2018Réponse
sujet très intéressant et je suis en plein dedans en ce moment.
En effet, nous avons un projet de construction et le prix ccmi est largement supérieur de presque 20000euros par rappport à ce que nous propose le maitre d’oeuvre; Je pensais que la différence serait d’envrion 10000euros. Là nous bloquons et cherchons à en savoir plus. En plus ce maitre d’oeuvre n’est pas tres visible dans le département car les uatres ne le connaissent pas . Le doute persiste depuis environ un mois, nous sommes à bout de souffle.
Il faut dire que c’est nous qui avons trouvés le plan (personnalisé) et éventuellement lui ^pour faire le reste;
Ma question: comment savoir si un maitre d’oeuvre est sérieux,
Joris Périé Auteur Article5 octobre 2018Réponse
Comme je l’ai précisé dans l’article, si le maître d’oeuvre n’est pas architecte, son métier n’est soumis à aucune réglementation : il n’a pas à justifier d’une formation, d’un diplôme, de compétences particulières, d’assurances professionnelles et n’a pas de code de déontologie protégeant le consommateur. Par conséquent, si vous ne prenez pas un architecte, nous vous conseillons de prendre un maître d’oeuvre avec de solides références similaires à votre projet, une expérience de plusieurs années et une bonne notoriété (les artisans sont une bonne source de recommandation).
Quand on doit confier la gestion de sans doute plusieurs centaines de milliers d’euros à un maître d’oeuvre, il me semble qu’il est plus sécurisant de les confier à un maitre d’oeuvre qui est architecte.. mais ce n’est que mon avis 😉
bultelle 29 septembre 2018Réponse
Votre article est très bien détaillé et nous rassure un peu.
Nous hésitons pour la construction de notre 2ème maison à prendre un contrat de travaux + architecte DPLG pour une mission complète ou signer un ccmi avec un constructeur de très bonne réputation qui nous propose leur architecte DPLG pour les plans.
A vous lire, le contrat de travaux n’a que des avantages alors j’aimerai que vous m’éclairez sur certains points.
« En cas de dépôt de bilan d’un artisan, un nouvel artisan est choisi pour finir le travail »
un artisan prendra t’il le risque de reprendre le chantier d’une tierce personne ? Si oui, vu qu’il sera en position de force, le nouveau contrat ne sera peut être plus au même prix non ?
De même, si l’architecte ne suit plus notre chantier pour x raison, vers qui se retourner ? On ne va pas payer un 2ème contrat de maitrise d’oeuvre tout de même ?
Qui gère le sav dans un contrat de travaux ? Chaque artisan en direct ou c’est encore l’architecte qui s’occupera de nous ?
Enfin, c’est une grosse galère pour trouver un assureur pour la dommage ouvrage. Les prix sont vraiment exorbitants ! L’architecte en question nous a dit que ce n’était pas obligatoire de la souscrire car personne n’ira vérifier mais que risque t’on si il n’y a plus de garantie décennale de tel ou tel artisan ?
Merci pour vos lumières. On hésite vraiment car nous ne souhaitons pas économiser 15 ou 20 000 euros pour ensuite prendre des anti dépresseurs pour le restant de nos jours…
Joris Périé Auteur Article29 septembre 2018Réponse
D’abord, le fait de prendre un architecte vous permet de réduire considérablement le risque de tomber sur un artisan défaillant. Si toutefois un nouvel artisan devait prendre la suite d’un artisan défaillant, les travaux qu’a réalisés l’artisan défaillant font l’objet d’un constat, qui permet de bien délimiter les responsabilités de chacun. La consultation des artisans, qu’elle soit pour prendre la suite d’un artisan défaillant ou pas, est réalisée selon les mêmes modalités, avec la même mise en concurrence. L’artisan « remplaçant » n’est pas plus en position de force que les autres.
Si l’architecte rompt sa mission (il ne peut le faire que dans des cas très particuliers), et si l’architecte n’a pas déjà un remplaçant désigné au contrat, l’ordre des architectes vous propose un remplaçant. Vous pouvez aussi choisir l’architecte que vous voulez pour finir le chantier. Celui-ci vous fera un nouveau contrat et ses honoraires correspondront seulement à la partie du chantier suivie. Vous ne devriez pas perdre d’argent dans l’histoire.
Le sav (garantie de parfait achèvement) est due par chaque artisan. En principe (à vérifier selon le contrat de l’architecte), l’architecte veille à la bonne application de cette garantie, il assure un suivi, comme quand il assurait le suivi de chantier.
La DO.. C’est effectivement très cher par rapport au budget d’une maison. Sa souscription est obligatoire, mais il n’est pas prévu de sanctions pour les particuliers qui ne la prennent pas. Si vous avez un architecte, il a l’obligation de vous proposer des entreprises assurées en décennale. L’entreprise doit simplement être assurée au moment de l’ouverture du chantier. Que l’entreprise ne le soit plus après ou qu’elle dépose le bilan après n’est pas important, la décennale sera toujours due par l’assureur de l’entreprise. La DO vous permet de vous faire rembourser un sinistre plus rapidement (quelques mois, au lieu de quelques années).
Pour le stress généré par un chantier, vous en aurez dans tous les cas, architecte ou cmi.. À l’intérieur de chaque profession, il y en a qui vous feront stresser et d’autres avec qui tout se passera parfaitement. Vous pouvez aussi faire votre choix par rapport aux autres critères dont je parle dans l’article, notamment votre besoin de personnalisation et de transparence.
Ben 28 août 2018Réponse
Bonjour Pourquoi vous dites de ne pas prendre le package terrain + maison si le terrain nous plaît, comment faire alors ?
Joris Périé Auteur Article28 août 2018Réponse
Ce n’est pas exactement ce que dit l’article. L’article indique que vous avez la liberté d’acheter le terrain et de faire ensuite appel au constructeur ou maître d’oeuvre que vous voulez pour construire sur ce terrain. Contrairement à ce que certains commerciaux de constructeurs laissent entendre, les constructeurs ne sont pas propriétaires des terrains, ils n’ont pas réservé les terrains et n’ont pas d’exclusivité ou quelque chose de ce genre. Le terrain est un appât commercial : si le terrain vous plaît, on vous laisse entendre qu’il faut signer avec le constructeur pour avoir le terrain, ce qui est faux. La DGCCRF a déjà sanctionné des constructeurs qui affichent des prix globaux « terrain+maison » sur leur site (voir cet article), justement car on croît que c’est le constructeur qui vend le terrain.
Lopez 1 août 2018Réponse
Bonjour, je suis entrain de terminer ma maison que j ai confié à un maître d oeuvre. Si je veux prendre possession de ma maison avant la réception..quels risques j encours si il y a des réserves. Merci de me repondre
Joris Périé Auteur Article2 août 2018Réponse
Une prise de possession est considérée comme une réception, même s’il n’y a pas de procès verbal de réception. Si les réserves ne sont pas écrites, elles n’existent pas.
Bessières 25 février 2018Réponse
Bonjour, nous sommes en train e rencontrer constructeurs et maître d’œuvre pour construire notre maison, donc forcément nous comparons, et il y a une chose que vous ne mentionnez pas et qu’un constructeur m’a dit et qui est plutôt embêtante pour les maîtres d’œuvre. C’est que, en maîtrise d’œuvre, si on nous vole des matériaux pendant le chantier, il n’y a aucune sécurité, c’est à notre charge… Déjà est-ce vrai ? et pourquoi ne pas mentionner cet inconvénient ? Merci
Joris Périé Auteur Article25 février 2018Réponse
Ce n’est pas mentionné car ce n’est tout simplement pas vrai.
Le contrat de travaux qui vous lie avec l’entrepreneur prévoit que c’est à l’entrepreneur qu’incombe la garde du chantier, et ce jusqu’à la réception. Il doit protéger ses matériaux et ses ouvrages contre les risques de vol et de détournement et ses ouvrages contre les risques de détérioration (norme NF P 03-001). En cas de perte de l’ouvrage, l’entrepreneur ou le sous-traitant doit rembourser le coût de la construction selon les conditions du marché initial ou reconstruire l’ouvrage.
Je pense qu’il n’y a pas de différence sur ce point là entre CCMI et maîtrise d’œuvre.
Votre maître d’œuvre ou architecte vérifiera que chaque artisan est assuré contre les risques de vols ou dégradations avant de vous proposer son devis. En CCMI, c’est vous qui devrez faire cette vérification auprès du constructeur.