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Projet sans précédent dans l’aménagement du territoire, qui fera de Paris l’une des plus grandes mégapoles mondiales, le Grand Paris inaugure une nouvelle ère pour les investisseurs franciliens. Articulé autour d’un vaste projet de transport urbain, il promet d’ici 2030 la multiplication des programmes de construction autour des grands axes. Cette période de grande préparation avant les Jeux Olympiques de 2024 est donc la bonne pour investir dans le Grand Paris. Mais attention, en termes de performances, tous les secteurs ne se valent pas. Ever Invest fait pour vous un rapide tour d’horizon.
Investir, Grand Paris et marché immobilier
Avant de se pencher sur les belles opportunités que le Grand Paris promet aux investisseurs, il convient d’évaluer un peu l’ampleur du projet pour mieux cerner ses conséquences sur le marché immobilier en Île-de-France.
Le projet du Grand Paris
Il voit le jour sous la présidence de Nicolas Sarkosy en 2008, et a commencé à sortir de terre en 2015. Son achèvement est prévu autour de 2030, avec une accélération autour de 2024 avec les Jeux Olympiques de Paris.
Vaste projet donc, qui vise à créer des connexions pour relier les grands pôles économiques entre eux, ainsi que les aéroports, les gares TGV et le centre de Paris. Le Grand Paris promet de désenclaver de nombreuses villes, en prévoyant la construction de 57 nouvelles gares et 200 km de réseau additionnel. C’est donc bel et bien le moment d’investir dans l’immobilier en Île-de-France, puisque la construction de 70 000 logements neufs par an devrait accompagner le projet.
Investir dans le Grand Paris
L’annonce du projet du Grand Paris éveille vivement l’intérêt des investisseurs. L’enjeu pour eux étant de saisir de belles opportunités dans des villes où l’arrivée de nouveaux transports en commun va redynamiser le tissu économique local.
De nombreux locataires vont aussi bénéficier d’un accès plus rapide à tous les pôles économiques parisiens pour aller travailler, tout en bénéficiant d’un meilleur niveau de vie en banlieue.
Détail révélateur :  les prix de l’immobilier ont déjà subi une forte hausse dans les quartiers des villes destinés à accueillir de nouvelles gares comme, par exemple, Bondy en Seine-Saint-Denis. La ville qui doit accueillir une station de la future ligne 15 du Grand Paris Express, a vu ses prix au mètre carré bondir de 27,5 %. Est-ce à dire qu’il est déjà trop tard pour investir ?
Non, car le Grand Paris représente une formidable opportunité de le faire dans des zones promises à des revalorisations exceptionnelles dans quelques années. Les prix de l’immobilier parisien devraient, en effet, progressivement s’étendre à toute la sphère du Grand Paris. Les futurs investisseurs feront donc des acquisitions de biens faciles à louer, à l’abri de la vacance locative, avec des rentabilités au rendez-vous. Des acquisitions qui restent, pour l’heure, plus abordables à faire qu’à Paris, où le prix du mètre carré n’a jamais autant flambé.
Où investir dans le Grand Paris ?
Le Grand Paris est une vaste intercommunalité qui devrait rassembler un ensemble de 131 communes. Il n’est pas prudent, donc, de s’y aventurer en tant qu’investisseur, sans prendre le pouls de chaque commune et de chaque quartier.
Le secteur « Paris Prime »
Il regroupe les quartiers du Paris historique, celui des monuments et des avenues les plus chics : 5ème arrondissement, 6ème, 7ème, 8ème, 16ème. Mais cela ne s’arrête pas là, puisqu’il s’étend à certaines communes comme Neuilly sur Seine,
Boulogne- Billancourt, Saint Mandé, Vincennes, ainsi qu’à 2 communautés d’agglomération très huppées : celle de Versailles et de Saint-Germain-en Laye.
On situe le rendement courant à environ 3 % dans cette famille, pour une performance globale annuelle de plus de 6 %.
Sur ces secteurs, on remarque un marché locatif qui a peu bougé ces 20 dernières années. Il est celui où l’espoir d’une plus-value à la revente reste le plus faible. Et le projet du Grand Paris ne devrait pas logiquement changer la donne, puisque les quartiers parisiens concernés profitaient déjà d’une bonne desserte. Au demeurant, ce secteur continue d’être porteur d’investissements sûrs et de locataires solvables, car c’est là que les revenus sont les plus hauts et qu’ils progressent le plus. L’augmentation des prix de l’immobilier entre 2010 et 2019 a été multipliée par 3, tandis que le prix des loyers augmentait de 70 %. Mais en raison de ces prix, les rendements restent bas.
Cette deuxième famille de biens délimite un secteur comprenant les arrondissements de Paris compris entre le 1er et le 4ème arrondissement, le 9ème et le 17ème, et Levallois-Perret. Les arrondissements les plus populaires, comme le 10ème et le 19ème ne font pas partie du lot.
On y relève un rendement locatif moyen de 3 %, avec une performance globale annuelle de plus de 6 %.
Le Paris résidentiel a beaucoup de points communs avec le secteur “Paris Prime”, notamment au niveau de la limite des plus-values que l’on peut en attendre. Les prix de l’immobilier y sont, en effet, très hauts, avec un prix des surfaces multiplié par 4 entre 2010 et 2019, et des loyers qui ont bondi de 80 %. Aujourd’hui, les prix semblent s’y stabiliser. La même sûreté des investissements que celle observée au niveau du « Paris Prime » y est présente. Mais ce marché locatif se caractérise par une plus grande mixité sociale, et la présence de nombreux jeunes actifs et de familles. On peut cependant espérer y faire du rendement sur les petites surfaces qui y sont très répandues.
Examinés séparément, les arrondissements du 2ème et du 3ème arrondissement présentent un profil plus proche du “Prime Paris”, avec des locataires dont la moyenne d’âge et les revenus sont plus élevés.
Le « Paris Populaire »
On y retrouve les arrondissements les moins riches de Paris : 10ème, 18ème, 19ème et 20ème, ainsi qu’une quinzaine de communes limitrophes parmi lesquelles : Pantin, Issy-les-Moulineaux, Les Lilas, Montrouge, Clichy, Charenton-le-Pont, Courbevoie, etc.
Le niveau du rendement locatif moyen s’y élève à 3,5 %, ce qui est l’un des meilleurs. La performance globale annuelle est de 6 %.
Le “Paris Populaire” pourrait s’avérer l’un des secteurs les plus attrayants du Grand Paris dans les années à venir, et ceci pour 2 raisons. D’abord parce qu’il ne cesse de progresser. La construction y est en hausse avec un nombre d’actifs croissant qui s’y installe (d’où une certaine gentrification du secteur). Mais ensuite et surtout, parce que Le “Paris Populaire” est sur le parcours du Grand Paris Express, ce qui va lui valoir de voir fleurir les nouvelles gares. Les prix de l’immobilier, qui ont été multipliés par 4 sur la période 2010 et 2019, devraient donc continuer de s’envoler.
Le Grand Paris s’articule autour de grands pôles et prévoie pour cela la création d’un gigantesque cluster de santé à Ivry sur Seine. On y attend dans l’avenir environ 35 000 étudiants et 7 500 chercheurs, autour de l’actuel hôpital Gustave Roussy. De très nombreux logements neufs vont donc sortir de terre aux côtés des bâtiments scientifiques et universitaires. L’actuelle ligne du RER D, qui dessert Ivry, va être renforcée par la création de la ligne 15 et le prolongement de la ligne 14. Et le quartier réserve des surprises aux investisseurs, avec de nombreuses maisons d’ouvrier à rénover encore disponibles sur le marché.
Cette quatrième famille se compose de 15 communes : Rueil-Malmaison, Bourg-la-Reine, Saint-Maur, Nogent-sur-Marne, Garches, Ville-d’Avray. Sèvres, etc. Elle regroupe aussi les zones de Fontainebleau et de Rambouillet.
Le rendement courant avoisine les 2.7 % et la performance globale annuelle les 5 %.
Cette famille d’investissements est favorable aux maisons individuelles agrémentées de jardins. Ce secteur n’est pas très propice à l’investissement locatif, car on y relève une forte proportion de propriétaires.
Les prix de l’immobilier y ont été multipliés par 4 sur la dernière décennie. Il est possible que l’actuelle crise du Covid, qui accentue l’intérêt des locataires pour les habitations plus proches de la nature, profite à ce secteur.
Une ville du « Paris vert » comme Vitry-sur-Seine, voit actuellement ses prix flamber suite aux grandes restructurations qu’elle opère (300 hectares en construction actuellement de bureaux, commerces et logements). L’allongement de la ligne 15 va lui permettre d’être desservie par 2 stations, Vitry Centre et gare des Ardoines, près desquelles les investisseurs se pressent aujourd’hui.
Le « Faubourg social »
Les villes de ce “faubourg social” sentent un peu le souffre… Et pour cause, ce sont elles qui incluent les quartiers les plus sensibles, avec 22 communes réparties sur le 93 et le 94 : Saint-Denis, Drancy, Bobigny, Bondy, Le Blanc-Mesnil, Épinay-sur-Seine, Sevran, Clichy-sous-Bois, etc.
Ce secteur enregistre les plus belles perspectives, avec un rendement moyen de 5,5 % et une performance globale de 8 %.
Néanmoins, certains experts se refusent à voir en lui un secteur prometteur du Grand Paris. Malgré la forte pression démographique, un taux de logements sociaux élevé et des revenus plus modestes qu’ailleurs ne prêchent pas en sa faveur. Pourtant, la construction y est très active, car on ne cesse de s’y installer. Mais ce qui risque de faire pencher la balance en faveur de cette famille d’investissements reste le nouveau réseau de transport du Grand Paris, par lequel il prévoit d’être très bien desservi.
Saint-Denis et Saint Ouen
Saint Denis et saint Ouen sont à surveiller de près, car elles font partie du cluster « création » du Grand Paris autour d’une cité du cinéma, avec des plateaux et des studios télé. Mais c’est surtout la construction de la gare de métro Saint-Denis Pleyel, qui devrait être achevée courant 2024 qui attire tous les regards. Cette gare va correspondre au terminus des lignes 15 et 16 et va assurer une correspondance avec le Grand Paris Express. Au total, le trafic de Saint Denis Pleyel devrait être égal à celui d’une station comme St Lazare, ce qui devrait changer la physionomie de la ville. De nombreux investisseurs sont déjà à l’affût des constructions situées autour de ce qui promet d’être “la colonne vertébrale” du Grand Paris Express. Mais il n’est pas encore trop tard pour les autres, Saint-Denis se préparant à une profonde mutation en espérant une densité d’emploi 2 fois supérieure à celle de sa population dans quelques années. C’est elle qui accueillera, par ailleurs, le gigantesque Centre Aquatique des Jeux Olympiques de 2024.
Non loin de là, les docks de Saint Ouen profiteront aussi du dynamisme de la gare Saint-Denis Pleyel, tout en bénéficiant du prolongement de la ligne 14. Les docks de Saint-Ouen font ainsi l’objet de très importants travaux, avec la construction de 4 000 nouveaux logements. Une aubaine pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans la location de T2 ou T3, les docks de Saint Ouen attirant traditionnellement les familles chassées par le niveau des loyers parisiens.
La « Banlieue dense »
Cette famille concerne un ensemble de 23 communes réparties sur les départements du 91, 93, 94 et 95, comme : Viry-Châtillon, Montfermeil, le Bourget, Champigny-sur-Marne, Argenteuil, etc.
Le rendement locatif courant de cette famille se situe autour de 5 %, tandis que la performance globale n’est que de 2,3 %.
Cette catégorie de biens offre peu de perspectives pour l’investissement locatif, car la population de ces secteurs se compose de beaucoup de familles amatrices de maisons individuelles. Le marché locatif y a peu progressé en 20 ans et semble s’y être stabilisé. On y relève en plus une progression négative de la natalité.
Les cas de Champigny sur Marne, Bagneux et Le Bourget
Avec l’arrivée de la ligne 15 sud à Champigny su Marne, la demande devrait considérablement augmenter sur le marché immobilier. Le potentiel de valorisation de Champigny sur Marne est bien là.
Quant à Bagneux, on parle beaucoup de la revalorisation de son marché immobilier avec des prix qui restent encore abordables. Mais cela ne va pas durer, puisque le réseau de transport du Grand Paris va faire de cette ville un véritable hub. Elle bénéficie, en effet, du prolongement de l’actuelle ligne 4 et va accueillir la ligne 15 du Grand Paris Express. Bagneux sera bientôt ainsi à 20 minutes de la Défense et à 15 minutes de l’aéroport d’Orly. Autant dire que Bagneux intéresse aujourd’hui tous ceux qui flairent les plus-values autour des nouvelles stations.
Enfin, n’oublions pas le cluster de l’aéronautique, prévu autour du Bourget et de son salon. Cluster qui s’appuie aussi sur l’implantation d’Airbus Helicopter et d’un campus de 60 000 m² à proximité. Et avec les nouvelles lignes de métro 16 et 17 qui arrivent pour renforcer la ligne B dès 2024, les investisseurs sont sur les rangs.
La « Périphérie urbaine »
Les villes de cette famille n’entrent pas à proprement parler dans le projet du Grand Paris puisqu’elles sont exclues de la métropole. Elles recouvrent les secteurs de : Val Parisis, Coeur d’Essonne, Val d’Yerres, Val de Seine, etc.
Le rendement locatif y est très faible, autour de 2,5 %.
Ce secteur n’est pas propice à l’investissement locatif. Le marché immobilier y est stable et les prix permettent aux particuliers de se porter propriétaire. Qui plus est, la pression démographique est absente.
Le cas du plateau de Saclay
Situé à une vingtaine de kilomètres de Paris, et étalé sur 27 communes de l’Essonne et des Yvelines, le plateau de Saclay est devenu terre d’investisseurs.
Le cluster de la recherche et de l’innovation du Grand Paris doit y voir le jour dans une quinzaine d’années. C’est un projet sans précédent, réunissant une concentration de grandes écoles, d’instituts de recherches et d’entreprises de pointe. Son ambition ? Faire du plateau de Saclay la « Silicon Valley à la française ».
Avec ses 3 millions de mètres carré de commerces, d’habitation et d’activité actuellement en construction, le projet vaut bien sûr le détour pour les investisseurs. L’arrivée de la ligne 18, reportée à 2024, laisse encore le temps de réfléchir, mais plus pour très longtemps. On conseille actuellement de pister des biens dans le Saclay-Bourg, où les prix sont tout à fait attrayants, même si leur valorisation risque d’être un peu longue.
Derniers conseils avant de passer à l’action : choisissez toujours des villes dynamiques pour investir dans l’immobilier. Ciblez prioritairement des locataires comme les jeunes actifs et les familles, favorisés par ce projet du Grand Paris. Le nouveau réseau de transport va leur permettre d’aller travailler plus rapidement sur la capitale, tout en préservant leur qualité de vie. Les villes situées en dehors de la première couronne et possédant déjà une gare de RER sont celles à surveiller de plus près.
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.
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