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La surface habitable (SHAB) est une surface de référence dans le domaine de la construction et de l’immobilier. Elle est non seulement mentionnée dans les baux de location, mais aussi dans les contrats de vente de maisons. La SHAB sert également à définir les conditions minimales d’habitabilité. Enfin, notons qu’elle est identique à la surface dite “loi Boutin”. Découvrons donc comment s’effectue le calcul de la surface habitable.
Calcul de la surface habitable : définition
En premier lieu, la surface habitable (SHAB) trouve sa définition dans l’article R.111-2 du code de la construction et de la l’habitation.
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres […]
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Afin de ne rien oublier, nous conseillons d’effectuer le calcul en procédant aux deux étapes suivantes :
1. Calcul des surfaces de plancher avant déduction
Pour calculer la surface de base avant déductions, il faudra additionner toutes les surfaces qui correspondent effectivement à du plancher :
tous les niveaux hors sous-sol
toutes les surfaces closes par des menuiseries et possédant une toiture
À ce stade, il faudra également compter les surfaces non isolées ou non chauffées. Ce n’est qu’ensuite que nous pourrons déduire certaines de ces surfaces.
Puis, une fois que vous avez calculé votre surface de base, il conviendra de déduire les surfaces suivantes pour obtenir la SHAB :
toutes les surfaces de plancher de hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
les épaisseurs de murs et cloisons, ainsi que leurs embrasures
tout vide et toutes trémies d’escaliers
les marches d’escaliers et rampes d’accès
les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m
toutes les surfaces de combles non aménageables ou non aménagées
toutes les surfaces en sous-sol
les garages, ainsi que les remises
les vérandas, chauffées ou bien non chauffées
Pour rappel, restent toutefois compris dans la surface habitable les éléments suivants :
toutes les surfaces de placards, ainsi que les foyers de cheminées
les locaux techniques et celliers, quand ils ne sont ni en combles ni en sous-sol
les combles aménagés, pour leur partie avec hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m
Schémas et tableaux comparatifs avec les autres surfaces
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Publié dans Permis de construireÉtiqueté surfaces réglementaires
53 réactions sur “ Calcul de la surface habitable d’une construction ”
Delpelesg 13 septembre 2022Réponse
Une annonce immobilière fait mention de la surface totale d’une maison (140m2).
Après recherche, la surface habitable est de 92m2 + s/sol de 49m2.
Peut-on calculer un prix de vente en incluant le Sous/Sol non aménagé, ni chauffé à la même valeur que la surface habitable ?
Merci pour votre éclairage,
Périé Architecte Auteur Article13 septembre 2022Réponse
Normalement, on utilise la surface Carrez pour indiquer la surface d’un bien à vendre. Les sous-sols non aménagés n’en font pas partie.
Par contre, pour le calcul du prix de vente du bien immobilier, le vendeur fait comme il veut 😉
Divers Martin 27 avril 2022Réponse
Je voudrais ajouter une echelle du grenier dans un couloir pour access le grenier (qui va etre vers 6m2, mais, moins de 1.80m haut) dans mon apartment.
Pourtant, le couloir est 3.6m2 (90cm x 4m), si, j’ ajoute la echelle du grenier (.70cm x 100cm), puis-je compter l’espace sous le echelle toujours a 3.6m2?
Périé Architecte Auteur Article28 avril 2022Réponse
Une échelle est par définition amovible, sinon c’est un escalier, et on ne déduit donc pas la surface sous l’échelle.
Henri Charlier 27 avril 2022Réponse
A propos des cheminées des appartements de type haussmanien. Vous êtes clair sur la différence entre conduit et foyer. Mais quid du bâti en marbre inamovible qui encadre la porte du foyer tel une embrasure, réduit le plancher dispo d’environ 0,5 m² et rend le mur inaménageable ? Peut-on la déduire de la surface habitable Boutin ? Merci.
Périé Architecte Auteur Article28 avril 2022Réponse
Cela fait partie du foyer et c’est à inclure dans la surface habitable.
DELOVE Marc 31 mars 2022Réponse
J’ai une maison avec un sous sol de 90m2 au 2 tiers enterré. j’ai aménagé une partie du sous-sol en chambre de 25m2 (avec fenêtre et chauffée) ; et une pièce de 10m2 (sans fenêtre) pour rejoindre le Rez-de-chaussée par l’escalier. Une double porte vitrée sépare cet espace du garage. Cette surface de 35m2 rentre t-elle dans la SHAB?
Périé Architecte Auteur Article2 avril 2022Réponse
Oui tout à fait.
Picard 26 mars 2022Réponse
Bonjour je souhaite faire mais comble mon y mettre 2 chambre et 1 salle de bain.
J’ai une surface habitable actuellement de 110 m2 + je rejouterais après travaux 60m2.
Es ce que j’ai besoin d’un architecte et es ce que j’ai besoin d’un permis de construire ou juste une demande de travaux ?
Périé Architecte Auteur Article27 mars 2022Réponse
Une déclaration préalable pourrait être nécessaire si vous modifiez vos façades ou toiture.
THERY 2 février 2022Réponse
J’ai actuellement une maison avec une mezzanine d’une surface de 8 m2 supérieure à 1.80 m, cette surface compte t’elle comme surface habitable ?
Périé Architecte Auteur Article3 février 2022Réponse
Oui tout à fait 😉
BERTHELOT Jean-Baptiste 6 janvier 2022Réponse
Peut-on compter dans la SHAB d’une maison un studio qui est situé à 20m de celle-ci. Il est indépendant et aménagé.
Périé Architecte Auteur Article6 janvier 2022Réponse
Tout dépend de la raison pour laquelle est calculée la SHAB.
BERTHELOT Jean-Baptiste 6 janvier 2022
La SHAB est, dans ce cas précis, calculée pour une vente. Le studio est aménagé et loué mais n’est pas attenant ou relié à la maison principale. C’est un ancien garage aménagé.
BERTHELOT Jean-Baptiste 6 janvier 2022Réponse
Le diagnostiqueur a retiré de la SHAB sous prétexte qu’elles ne sont pas chauffées une cuisine d’été en RDC mais parfaitement habitable, un WC indépendant attenant ainsi qu’un cellier (pièce aveugle) entre l’entrée et le garage servant de passage.
Ont-ils le droit car j’ai perdu ainsi 20m² sur 120m²?
Périé Architecte Auteur Article7 janvier 2022Réponse
Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Une analyse de votre situation sera faite et une réponse précise et argumentée vous sera communiquée sous 48 h ouvrées.
Duchene Marullaz 14 octobre 2021Réponse
Un maître d’œuvre me propose la construction d’une maison de 110 m2.
Une fois les plans établis celui-ci me réplique qu’il faut y retrancher l’épaisseur des blocs et de l’isolation intérieure soit 15 m2 de moins.
En temps que client je me demande si ceci est légal ?
Pourriez vous m’aider s’il vous plait !!!
Périé Architecte Auteur Article14 octobre 2021Réponse
Votre maître d’oeuvre doit respecter son contrat.
Si son contrat mentionne 110 m2 habitables, il doit concevoir une maison de 110 m2 habitables.
Si son contrat mentionne 110 m2 de surface de plancher, il doit concevoir 110 m2 de surface de plancher, ce qui fait effectivement sans doute 15 m2 de moins en surface habitable.
Si son contrat ne précise pas le type de surface, cette imprécision est en votre faveur, le maître d’oeuvre doit concevoir le projet que vous souhaitez, donc 110 m2 habitables.
Dany 6 août 2021Réponse
Je souhaiterai savoir si un étage composé de combles aménagées accessible par une échelle de fortune peut être inclus dans la surface habitable. La dite échelle n’est pas aux normes de sécurité, ni fixée au plancher.
Vous remerciant à l’avance.
Périé Architecte Auteur Article6 août 2021Réponse
Oui c’est à inclure.
Ça ne serait pas à inclure si c’était inaccessible.
Inès 6 mai 2021Réponse
Nous souhaitons acheter une maison de 100m2, Incluant 25m2 de sous sol semi enterré aménagé en chambre et WC avec plus de 180cm de haut, fenêtres, accès par escalier extérieur.
Est-ce bien légal de les intégrer dans la surface habitable ?
Cette maison ne devrait-elle pas plutôt être estimée à 75m2 ?
Périé Architecte Auteur Article6 mai 2021Réponse
Des pièces semi-enterrées aménagées et avec des fenêtres sont à inclure dans la surface habitable.
Kaiser 13 mars 2021Réponse
J’ai actuellement une maison sur sous sol qui fait 75 m2 sur la partie habitable(étage) et le sous sol fait également 75 m2 mais n’est pas isolé et fait office de garage .Nous voulons agrandir notre maison de cette façon:
Extension de 68 m2 de sous sol qui servira toujours de garage.et à l étage faire un salon de 21 m2 avec une terrasse 45 m2
Du coup nous ne savons pas si il faut une demande préalable de travaux ou un permis ou un permis avec architecte .
Périé Architecte Auteur Article13 mars 2021Réponse
Nous n’avons pas bien compris en quoi consistent vos travaux. N’hésitez pas à utiliser notre service de consultation en ligne pour poser une question plus détaillée.
Herve lancien 16 février 2021Réponse
Les murs de mon appartement font entre 40 et 60 cm d’épaisseur, puis je compter les embrasures de porte comme surface habitable
Périé Architecte Auteur Article16 février 2021Réponse
Non il ne faut pas les compter.
ARTHUR 28 août 2020Réponse
Merci pour ce détail,
Une question particulière me vient, je vais faire construire et je suis en train de déterminer ma surface habitable. J’ai un Rdc et un sous sol semi enterré. Une réservation de 2x2m est réalisé pour la cage d’escalier;
Vu que j’ai plus d’1m80 au dessus de l’escalier, dois-je compter ces 4m² dans ma surface habitable?
En vous remerciant par avance.
Périé Architecte Auteur Article28 août 2020Réponse
Les escaliers ne sont pas compris dans la surface habitable.
Eric VOLPOET 2 juillet 2020Réponse
Le problème que je souhaite vous soumettre est le suivant :
Dans une pièce est installée une cabine sanitaire comprenant porte, vasque, wc, douche, accessoires, etc.
Quelle est la surface habitable à prendre en compte ?
Celle de la pièce ou celle de l’intérieur de la cabine sanitaire ?
A l’avance, je vous remercie pour votre réponse.
Joris Périé Auteur Article3 juillet 2020Réponse
Bonjour, il faut tout prendre en compte et déduire les cloisons.
Mattei 11 mai 2020Réponse
J’ai également une question en ce qui concerne le calcul de la surface d’un appartement :
la surface qui se situe au dessous d’un escalier en colimaçon qui relie deux étages d’un espace privatif doit elle être comptabilisée ou exclue de la surface totale ?
je ne trouve pas de mesures très claires sur ce sujet.
Je vous remercie par avance,
Joris Périé Auteur Article11 mai 2020Réponse
La surface qui a une hauteur inférieure à 1,80m sous escalier n’est pas comptée dans la surface habitable.
coullomb 15 octobre 2020Réponse
Bonjour j ai un problème avec mon permis de construire car il me compte mes deux escaliers extérieurs dans la surface habitable alors que c’est juste pour accéder à mon logement les escaliers sont compté ou pas merci par avance
Périé Architecte Auteur Article16 octobre 2020
La surface habitable n’est pas une surface d’urbanisme et n’a pas de rapport avec les permis de construire.
Amalric 21 janvier 2020Réponse
Pour le calcul des tantièmes d’une copropriété, qu’elle surface un expert géomètre utilise ?
J’ai aménagé des combles mansardés et donc il y a une surface en dessous de 1M80 non négligeable.
Joris Périé Auteur Article21 janvier 2020Réponse
C’est de la surface loi Carrez.
Juliette 10 octobre 2019Réponse
Tout d’abord merci pour cet article !
Pourriez-vous m’éclairer au sujet des dépendances ?
Nous avons construit une dépendance dans notre jardin.
Cette dépendance est divisée en deux.
Un local piscine de 3m2 et une pièce de 9 m2 habitable qui sert de chambre d’amis (avec WC et douche)
Cette dépendance n’est pas reliée à la maison.
Peut-on compter cette chambre d’amis en superficie habitable ? En carrez ? Et le local piscine ?
D’avance merci de votre aide !
Joris Périé Auteur Article11 octobre 2019Réponse
La chambre d’amis est bien de la shab, et normalement le local technique aussi mais cela me paraît bizarre lorsqu’il est dans une dépendance..
Sans faire de recherches, je n’ai donc pas la réponse à votre question pour le local technique.
Riehl 17 septembre 2020
Bonjour, Le RDC d’une maison est il considéré en surface habitable en zone inondable ? Merci
Périé Architecte Auteur Article17 septembre 2020
Le fait qu’il soit en zone inondable ou pas n’a pas de rapport avec le calcul de la surface habitable.
jimenez aude 24 août 2019Réponse
Pouvez vous me dire sur quoi on peut s appuyer pour dire qu’une chambre doive faire 9m2 pour être qualifiée de chambre SVP
Merci de votre reponse
Joris Périé Auteur Article26 août 2019Réponse
Aucune réglementation ne l’impose.
Julie 2 mai 2019Réponse
Je suis locataire d’un logement. La surface habitable n’a pas fait l’objet d »‘un diagnostic Boutin par un professionnel à la demande du propriétaire.
La détermination de la surface habitable du logement en location a été définie par les mesures du plan d’architecte.
Est-ce que cela suffit de s’appuyer sur les plans de l’architecte ? Ou un professionnel du mesurage doit intervenir et faire un diagnostic ?
Je vous remercie par avance,
Joris Périé Auteur Article2 mai 2019Réponse
Il peut y avoir une légère différence de surface entre les plans d’architecte et la réalité. Donc un métrage par un professionnel est en principe plus fiable.
Sam 28 novembre 2018Réponse
Merci pour tous les renseignements sur votre site.
Pour le formulaire H1, si j’ai bien compris les sous-sols de comptent pas dans la ‘Surface Total des Pièces et Annexes Affectées à l’habitation’. Mais j’ai quelques question par rapport aux sous-sols:
1. Si un sous-sol est enterré coté route, mais ouvert sur côté jardin avec porte et fenêtres est ce que cela compte toujours comme un sous-sol pour la H1?
2. La surface des sous-sols est-elle à mettre dans la section 4.41.B de la H1 « Garages et Autres Eléments Incorporés à la Maison », ligne 2: Caves, Cellier… ?
3. Dans la surface des sous-sols faut-il compter les couloirs?
4. Et si ce sous-sol (enterré coté route et ouverture sur jardin) est aménagé un jour, est ce que la surface passera dans la section A. « Pièces et Annexes Affectées à l’habitation » ou est ce que ca restera en B?
Pour finir une dernière question
5. L’entrée de ma maison est une tour carrée avec un escalier qui monte en desservant les étages (qui eux font partie de la baisse principale). L’escalier tourne en longeant les 4 murs de la tour. Il n’y a que l’escalier dans cette tour. Est ce que les paliers comptent dans les surfaces en section 4.41.A « Pièces et Annexes Affectées à l’habitation »? Et la partie centrale, vide, autour de laquelle tourne l’escalier?
Un grand grand merci pour votre aide,
Joris Périé Auteur Article29 novembre 2018Réponse
Pour une demande de conseil personnalisée de ce type, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne.
Pascal MORIN 13 novembre 2018Réponse
Les avis divergent souvent concernant les surfaces à prendre en compte quand on souhaite entrer dans les détails. Aussi, je suis surpris de votre raisonnement :
– Il faut déduire de la Shab « les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m ».
– Mais vous dites qu’il faut inclure « les foyers de cheminées »…
A mon sens, un foyer de cheminée est généralement situé sous un « conduits de cheminée » et a une partie basse < 1,80m.
Pouvez-vous me dire ce qui a conduit à votre point de vue ?
Merci pour la belle présentation des surfaces.
Joris Périé Auteur Article13 novembre 2018Réponse
Un foyer de cheminée est effectivement très souvent situé sous un conduit de cheminée 😉
Les deux éléments cités ne sont pas contradictoires. Il faudrait un schéma pour comprendre rapidement.
Prenons quand même l’exemple d’une vieille cheminée : son foyer fait 1m de haut et une surface de 1 m2, son conduit fait 0,6 m2 et a donc sa partie la plus basse à 1m de hauteur par rapport au sol. Dans ce cas, il faudra uniquement déduire de la SHAB le conduit de 0,6 m2.
Pierre 8 octobre 2018Réponse
notre appartement dispose d’une chambre mansardée aménagée dans les combles, avec une fenêtre (sur pignon), plafonnier, prises, parquet et lambris. On y accède depuis une mezzanine en passant sous une ferme (passage d’environ 1 m de haut) et il n’y a pas de porte.
Est-ce des combles aménagés et cela compte-t-il comme une pièce à vivre (en loi Boutin) sachant qu’il y a plus de 9m² en hauteur > 1,8m ?
Joris Périé Auteur Article8 octobre 2018Réponse
La surface de votre chambre est bien inclue dans la surface habitable mais il faudrait qu’elle ait plus de 9 m2 avec minimum 2,20 m de hauteur sous plafond pour la compter comme une pièce principale.
Stalder Gérard 9 juin 2018Réponse
Je suis artisan peintre et souhaite agrandir mon dépôt en annexe de ma maison. Cette surface compte-t-elle comme surface habitable?