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[문종하 변호사의 법률솔루션]부동산 이중매매의 민ㆍ형사 책임에 대해... - 건설이코노미뉴스
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[건설이코노미뉴스] 매도인이 부동산을 갑에게 매도하고 이전등기를 하지 않은 상태에서 을에게 다시 매도하고 소유권이전등기를 해준 경우를 이중매매라 한다. 오늘은 이중매매에 있어 갑이 매도인에게 물을 수 있는 형사책임과 민사책임에 대해 알아보고자 한다.
먼저 형사책임으로는 매도인이 갑으로부터 계약금만 수령하였는지 중도금 이상을 수령하였는지에 따라 배임죄와 사기죄로 죄책이 달라진다. 여기서 배임죄란, 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 경우를 말한다(형법 제355조 제2항). 대법원은 이중매매에 있어서 매도인이 매수인의 사무를 처리하는 자로서 배임죄의 주체가 되기 위하여는 매도인이 계약금을 받은 것만으로는 부족하고 적어도 중도금을 받는 등 매도인이 더 이상 임의로 계약을 해제할 수 없는 상태에 이르러야 한다(대법원 1986. 7. 8. 선고 85도1873 판결 )라고 판시하고 있다.
매도인이 매매계약금만을 수령하였다면 매도인은 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제할 수 있으므로, 매도인에게 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 부과된다고 할 수 없다. 즉, 아직 그 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 할 수 없으므로 부동산을 다시 다른 곳에 처분한 행위를 배임죄로 다스릴 수 없다(대법원 1980. 5. 27. 선고 80도290 판결). 그렇지만 매도인이 처음부터 갑에게 자신의 부동산을 매도할 의사가 없으면서 갑으로부터 계약금을 편취한 경우라면 갑에 대한 사기죄에 해당할 수는 있다.
반면 매도인이 중도금 이상을 수령한 경우라면 더 이상 임의로 계약을 해제할 수 없는 상태에 이르렀기 때문에 이때부터 매도인은 잔금수령과 동시에 매수인 명의로의 소유권이전 등기 협력의무를 가지고 타인의 사무를 처리하는 자의 지위를 갖게 된다. 따라서 제3자에게 처분함으로써 제1차 매수인에게 잔대금 수령과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하게 되었다면 배임죄의 책임을 면할 수 없게 된다(대법원 1988. 12. 1. 선고 88도750판결).
제2매수인인 을이 매도인과 제1매수인 간의 매매계약에 대해 알지 못했던 경우로 한정해보도록 하자. 그렇다면 갑은 매도인을 상대로 어떤 민사책임을 물을 수 있을까? 우선 갑은 매도인을 상대로 이행불능을 원인으로 하여 매매계약을 해제하고, 매매대금의 반환을 청구할 수 있을 것이다.
갑은 매수하려고 했던 부동산에 대해 매도인과 제2매수인 간의 매매계약을 취소시키고 매도인 앞으로 소유권을 반환시킨 뒤 매도인에게 소유권이전을 청구할 수는 없는 것일까?
대법원은 채권자취소권을 특정물에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 행사하는 것은 허용되지 않으므로, 부동산의 제1양수인은 자신의 소유권이전등기청구권 보전을 위하여 양도인과 제3자 사이에서 이루어진 이중양도행위에 대하여 채권자취소권을 행사할 수 없다(대법원 1999. 4. 27. 선고 98다56690 판결)고 판시하고 있다.
즉, 이중매매의 경우 제1매수인인 갑은 제2매수인인 을을 상대로 채권자취소권을 행사할 수는 없고, 매도인을 상대로 매매대금반환청구를 할 수 있게 된다.
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