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강제경매라 함은 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차입니다. 이와 같은 강제경매를 신청하기 위해서는 채권자는 확정판결, 공정증서,화해조서,조정조서 등 집행권원을 가지고 있어야 하며, 법원으로부터 집행문을 부여 받아 집행비용을 예납하고 강제경매신청서를 집행법원에 제출하여야 합니다.
임의경매라 함은 근저당권, 전세권 등 담보물권자가 집행권원 없이 채무자 소유 부동산을 민사집행법규정에 따라서 처분하여 자신의 채권을 변제 받는 절차입니다. 강제경매와 다른 점은 집행권원을 요하지 않는다는 점과 공신적효과가 없어서 담보권에 이상이 있으면 그것이 매각허가결정의 효력에도 영향을 미친다는 점입니다.
채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 해서 매각할 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기부에 기입합니다.
02.배당요구의 종기 결정 및 공고
매각할 부동산 압류후, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시 결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원 경매정보 홈페이지에 공고합니다.
법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 기타 현황에 관하여 조사를 명하고 감정인에게 매각할 부동산을 평가합니다. 법원은 감정인의 평가액을 침작하여 최저매각가격을 정합니다.
매각방법은 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기입입찰방식과 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰 방법이 있습니다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지·공고합니다.
기일 입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수신고자와 차순위신고자인을 정합니다. 기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일은 입찰을 실시하지 않습니다.
법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견청취후 매각허가 여부를 결정합니다. 이에 불복시 이해관계인은 즉시 항고 할 수 있습니다.
낙찰허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 낙찰자에게 낙찰대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다. 매수인이 지정된 기급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면 법원은 차순위 매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가 할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
08.소유권 이전등기등의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권이전 등기를 합니다. 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후 부동산 인도명령을 신청합니다.
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.
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