nl nl en nl nl nl en nl it en nl nl en en fr nl en nl en nl en nl en nl en nl en nl en nl en nl en nl en nl nl en nl en nl en en en nl en nl en nl nl en nl en nl en nl en nl nl en nl en nl en nl nl en it it en nl en nl en en sk nl nl en en nl en en en en en en en en en nl hbs_lat en en de eu en en en en en en en en ar en en nl nl en nl nl en en en en es tr es fa
Peer Group Meeting #84 | Wat zijn de voordelen van meer transparantie in de vastgoedsector? Voor de klant is het antwoord op deze vraag voordehandliggend. Meer transparantie betekent – onder andere – meer inzicht in de totstandkoming van pandprijzen, inzicht in hoeveel en hoe vaak er geboden wordt en inzicht in hoe duurzaam of smart een gebouw écht is. Kortom, minder kansen om misleid of bedrogen te worden en beter in staat om geïnformeerde beslissingen te nemen. Maar is meer transparantie ook wenselijk voor ondernemingen in de sector? Ja, vindt de Peer Group “Transparantie in Vastgoed” van maandag 14 oktober.
Innovaties verdwijnen in de keten
Innovaties in de vastgoedsector komen vaak niet bij de eindklant terecht. Het voornemen om een  technologische, duurzamere oplossing te implementeren strandt vaak ergens in de keten en wordt dientengevolge niet doorgezet. De aannemer of installateur kiest dan toch voor een goedkoper, minder kwalitatief alternatief. Hier heeft de klant geen weet van, omdat die niet over genoeg kennis beschikt om te weten dat het beter kan. Neem bijvoorbeeld hoogwaardige LED verlichting. Het AliExpress alternatief is optisch redelijk hetzelfde, dus de keuze is snel gemaakt. Hiermee ontstaat er een verschil tussen wat er in het bestek staat en wat er uiteindelijk in komt. “In Nederland is er veel ruimte om gewoon wat te ritselen,” vindt een participant. “De eindklant komt totaal niet in beeld.”
De black box genaamd de eindafrekening
Of het over de CAPEX, OPEX of servicekosten gaat, er is haast  geen transparantie. Het duurt bijvoorbeeld 266 dagen voordat je als eindgebruiker de afrekening van je servicekosten krijgt, ook wanneer data realtime worden gemeten. Werken met een voorschot is niet nodig; we beschikken over genoeg informatie om maandelijkse betaling op basis van werkelijk gebruik mogelijk te maken.
Transparantie ontbreekt natuurlijk ook bij alles wat niet gemeten of bijgehouden wordt. Als je je gebouwen bijvoorbeeld niet uitrust met sensoren die fijnstofconcentraties meten, is dat aspect van je luchtkwaliteit niet transparant. Ook is het belangrijk dat er één waarheid komt met betrekking tot bepaalde metingen, zoals wat betreft metrage. Als er overal een ander aantal meters staat aangegeven, is de metrage alsnog niet inzichtelijk en is er derhalve ook geen sprake van transparantie.
Transparantie is een middel
Het inzichtelijk maken van data en andere informatie is stap één. Je kunt immers pas aan gaan passen, als je weet wát je aan moet passen. Technologie vertelt je weliswaar wat er allemaal aan de hand is, maar je moet er alsnog zelf achteraan. Je ziet dat veel PropTech bedrijven van alles meten, maar uiteindelijk niks met de informatie doen. Er is een overkill aan data, het is niet meer te overzien. Om deze reden kiezen veel bedrijven er dan ook voor om pas actie te ondernemen als er een klacht binnenkomt, waardoor er alsnog reactief wordt opgetreden.
De vraag is dan, hoe kun je data inzetten om tijdige actie te bewerkstelligen? Het antwoord ligt in thema’s als goed leiderschap, ‘the people aspect’ en het hebben van een langetermijnstrategie. Jammer genoeg staan deze op een laag pitje in de vastgoedsector.
Kijken naar het grotere geheel
De individuele makelaar is onwetend dat transparantie ook voor hem beter is. In Zweden, bijvoorbeeld, is de markt heel transparant en je ziet dat daar steeds meer investeringsgeld heengaat. Uiteindelijk doet het de markt in z’n geheel dus geen slecht, maar de individuele handelaar moet wel mee willen doen. Het is een strategische zet om meer data met elkaar te gaan delen, maar het werkt natuurlijk ook erg disruptief. De overgang naar meer transparantie moet goed begeleid worden anders levert het proces te veel stress op, hetgeen weerstand oproept.
We denken dat het beter gaat in de vastgoedwereld, maar het fundament is rot. De vraag is niet óf – maar hoé – de vastgoedmarkt in zal storten. Als er niet meer transparantie in de branche komt gaan we de sustainability doelstelingen sowieso niet halen. Ook zullen vastgoedbedrijven niet opgewassen zijn tegen de volgende crisis. Het huidige businessmodel is dan niet meer houdbaar. Het kan het einde van je cashflow betekenen als er niet aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, zoals het transparant hebben van data waaruit blijkt dat je duurzaam bezig bent. Of je voldoet niet aan nieuwe overheidsrichtlijnen – eisen veranderen immers snel – en moet je opeens flink gaan investeren om je gebouwen alsnog “op te waarderen”.
Wetgeving, crisis, ramp of bewustzijnsvergroting als omslagpunten
De enige proactieve zet om transparantie te stimuleren, is wetgeving. Bijvoorbeeld het verplicht invullen van het kadaster en het nagaan of de gegevens kloppen. Of we wachten totdat er een nieuwe crisis komt, dat kan ook helpen. “Nu het geld weer binnenkomt, gaat iedereen op dezelfde manier door,” wordt er geklaagd tijdens de Meeting. Ook kan een ramp een omwenteling teweegbrengen. Als er slachtoffers vallen door slecht onderhouden gebouwen, zal het belang van sensoren die onzichtbare gebreken inzichtelijk maken uiteraard wel gezien worden. Je kan een probleem pas oppakken als het groot genoeg is, dan is de kans op adoptatie van de oplossing het hoogst. Helaas voelen we vaak enkel tijdens slechte tijden de urgentie om te veranderen. “Pas als de bubbel gaat klappen, kunnen we gaan knallen,” merkt een participant op.
Naast deze sombere scenario’s, kan transparantie ook toenemen omdat eindgebruikers er zelf om gaan vragen. Het zou bijvoorbeeld kunnen dat mensen in de toekomst alleen nog maar in gebouwen willen wonen of werken waar data realtime worden gemeten en gedeeld. Dan wordt de noodzaak om te gaan digitaliseren en panden transparanter te maken ook wel gevoeld.
Wetgeving is leuk, nu ook nog controle
We zetten een stap in de goede richting met het Bouwbesluit dat energielabel C per januari 2023 verplicht stelt voor kantoorgebouwen. Dit gaat de markt transparanter en iets duurzamer maken. Maar net als met de ERP-wetgeving, het werkt alleen wanneer er ook daadwerkelijk wordt gecontroleerd. Als er 10 boetes in een paar jaar tijd worden uitgedeeld, zet dat wel zoden aan de dijk?
Technologische oplossingen voor transparantie
Een oplossing is om alle partijen te betrekken in een dynamisch contract. Op deze manier wordt het proces de verificatie, omdat het ook inzichtelijk is voor de klant. Ook wordt papierwerk op deze manier aanzienlijk teruggedrongen. Alle partijen zijn namelijk meteen op de hoogte van wijzigingen. Er wordt gewerkt met één waarheid. Dit soort contracten zouden dan de input voor het kadaster kunnen zijn.
Een andere technologische oplossing die een rol kan spelen bij het delen van data, is blockchain. Behalve de mogelijkheid tot anonimisering, biedt deze techniek je ook een manier om via private channels data te delen met bedrijven die je niet heel erg vertrouwt.
Wat kunnen we nu alvast doen?
Er moet nog heel veel gebeuren om de pro-transparantie beweging op gang te krijgen. De markt heeft behoefte aan voorbeeldcases waarbij transparantie al succesvol is doorgevoerd. Succesverhalen delen werkt inspirerend en motiverend omdat ze de angst voor het nieuwe en onbekende verzachten. Waar we ook alvast mee kunnen beginnen, is leren vertrouwen. Dat begint bij onszelf. Geef vertrouwen, in plaats van wachten tot het naar je toekomt.