en fr en en en en en en ca et en en en en en et fr en en en en de nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl en nl nl sv nl nl
Uit een recente studie van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) bij haar leden (80% van de ontwikkelingsmarkt) blijkt dat bouwvergunningen alsmaar trager toegekend worden. Sommige dossiers lopen maar liefst 10 jaar vertraging op.
De moeizame toekenning van een bouwvergunning heeft deels te maken met de coronacrisis, maar ook met de vele beroepsprocedures. Het spreekt voor zich dat lang aanslepende procedures een negatieve impact hebben op de financieringskosten en uiteindelijk leiden tot hogere verkoopprijzen. Zowel de ontwikkelaar als de koper zijn de dupe.
Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) erkent het probleem. Ze heeft beloofd om nieuwe rechters aan te werven voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen en om administratieve beroepen sterk in te perken. Ook het milieueffectenrapport zou worden vereenvoudigd. Een mooi initiatief, maar hoe haalbaar zijn die beloftes in de realiteit? En welke vooruitzichten zijn er voor ontwikkelingen buiten Vlaanderen?
Bij hooox geloven we dat projectontwikkelaars zelf controle hebben over de snelheid van hun bouwvergunning. Door een project helemaal anders aan te pakken, kan je jezelf heel wat tegenkanting en tijdverspilling besparen.
De klassieke aanpak leidt tot wrevel
Binnen het klassieke verloop van een ontwikkeling is snelheid meestal het hoogste goed. Stel: je verwerft een grondpositie (of ontwikkelrecht). Op dat moment begint de teller te lopen: de bank wil dat je start met de terugbetaling van de leningen. Je neemt snel een architect of stedenbouwkundige onder de arm om een rendabel design uit te tekenen, volgens de bepalingen van de stedenbouwkundige wetgeving. Vervolgens dien je de plannen in bij het lokale bestuur. In het beste geval voorzie je nog een informatiemoment om alle stakeholders te informeren over de meerwaarde van het project. Er komen enkele lastige vragen, maar eigenlijk is het design al té ver gevorderd om nog te veranderen. Resultaat: er ontstaat frustratie.
Door een gebrek aan eerlijk en objectief overleg vóór de designfase, wordt de ontwikkeling vaak al op voorhand afgekeurd. Hoe positief het ook mag zijn voor de buurt. Kijk maar naar het Not In My Backyard-fenomeen dat elke keer opduikt wanneer er plannen zijn voor een - nochtans ecologisch - windmolenpark(je).
Hoe kan je frustratie te slim af zijn?
STAP 1: Bestudeer samen met de stedenbouwkundigen het potentieel van de grond. Hou rekening met alle juridische en financiële parameters. Zo creëer je een canvas waarbinnen iedereen verder kan werken.
STAP 2: Identificeer de stakeholders en bevraag hen over de noden van de buurt en hoe jouw ontwikkeling een meerwaarde kan zijn. Op dit ogenblik is er nog geen sprake van een ontwerp.  De bakens worden verder uitgezet, in overleg met alle belanghebbenden.
STAP 3: Je procescoördinator zal een vaste methodologie gebruiken om te ontwerpen binnen de vastgelegde vrijheidsgraden. Zo ben je zeker van een maximaal draagvlak voor je project.
Hoe ondersteunt hooox jou?
Stap 2 is voor veel ontwikkelaars de moeilijkste. En hier treedt hooox op als externe partij, ondersteund door ervaren professionals die begrijpen hoe diplomatisch stakeholdermanagement in de praktijk werkt:
We identificeren alle stakeholders en zetten een doorgedreven communicatiecampagne op poten om zoveel mogelijk mensen te betrekken bij je project.
We formuleren de vraagstelling op een neutrale manier en bevragen alle stakeholders.
We betrekken alle stakeholders (digitaal) bij het schrijven van een collectief gedragen toekomstplan. Dit toekomstplan brengt alle verwachtingen en noden in kaart. Het is het fundament van stap 3 en hét geheime wapen waarmee je ook de grootste sceptici overtuigt.
Gaat het om een reconversieproject? Dan raden we je aan om het project een tijdelijk andere bestemming te geven (TAB). Werk nauw samen met de lokale gemeenschap en lokale overheid en selecteer haalbare events of culturele, sportieve of commerciële doeleinden die passen binnen de waarden van het project.
Kort samengevat zijn transparantie en objectiviteit cruciaal. Je wil niet dat je inspanningen opgevat worden als een trucje om tegenstanders te overtuigen van je project. Wél dat je ontwikkeling een investering is in de toekomst van de buurt.
Graag advies van onze experten over hoe je jouw project het beste op de markt kan zetten? We helpen je met plezier!
Vorige story Volgende story
info@hooox.com  |  +32 (0)9 334 68 44  |  Dendermondsesteenweg 48 bus 101 - 9000 Gent  |  BE 0880 045 762
© 2022 hooox nv  |  Cookies  |  Algemene voorwaarden
Hooox gebruikt jouw persoonsgegevens vanaf nu ook om de diensten te optimaliseren en deze waarvoor jij kiest te personaliseren. Door op “verdergaan” te klikken of door verder te surfen, erken je deze aangepaste algemene voorwaarden en cookieverklaring gelezen te hebben.