nl nl tr nl en nl nl nl nl nl nl nl en nl nl nl nl nl nl it en de nl de nl nl nl nl nl nl de fi nl de fr nl nl nl en en de en de nl de en en nl en en fr nl en en de nl nl nl nl nl de nl nl nl nl en de nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl en nl en en nl fr nl en nl sv es de en nl en nl nl nl nl nl nl hbs_lat nl
Iedereen kan weleens last hebben van de buren, maar wanneer is er ook echt sprake van zodanig ernstige overlast dat u in uw woongenot wordt verstoord en wat kunt u hiertegen doen?
Mogelijke stappen in geval van overlast
Overlast kun je juridisch omschreven als onrechtmatige hinder. Het begrip onrechtmatige hinder kan in de wet terug worden gevonden in artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel staat: ‘’De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.’’ De opsomming van dit artikel is niet limitatief. Er zijn allerlei vormen van onrechtmatige hinder denkbaar, ook bijvoorbeeld vernieling of pesten valt onder dit ruime begrip.
Art. 5:37 BW ziet op de verplichtingen van de eigenaar van een naastgelegen erf, maar de argumentatie kan ook in andere situaties opgaan. Hierbij kun je uiteraard denken aan een huurovereenkomst. Zo is de huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen en de verhuurder is verplicht om gebreken aan de woning te verhelpen. Onder die verplichtingen valt niet alleen dat de huurder zich van het veroorzaken van overlast dient te onthouden. Ook volgt hieruit dat de verhuurder dient op te treden wanneer andere huurders overlast veroorzaken, waar de huurder de dupe van is.
Indien gebleken dat er sprake is van overlast, staan er een aantal remedies open om dit probleem te verhelpen. Het is in eerste instantie mogelijk om de buurman aansprakelijk te stellen op grond van onrechtmatige daad. Een andere mogelijkheid is om de verhuurder aansprakelijk te stellen wegens beperkt woongenot. Indien de verhuurder vervolgens niet, of niet voldoende, maatregelen tegen de overlast veroorzakende buurman neemt, kan de rechter de verhuurder veroordelen om tegen de buurman actie te ondernemen. De huurder kan in dit geval dan ook huurprijsvermindering vorderen wegens verminderd huurgenot. Dit laatste speelt zich af in de onderstaande uitspraak.
Een uitspraak van het Gerechtshof ‘s- Gravenhage geeft een mooi voorbeeld van de mogelijkheden in een situatie waarin de buurman overlast veroorzaakt. Uiteindelijk leidt dat in dit geval tot huurprijsvermindering voor de huurder in kwestie. In de uitspraak gaat om een huurder die voor een langere periode aanhoudend overlast ervaart van haar buurman. De huurder is een gerechtelijke procedure gestart tegen de woningcorporatie waar zij haar woning huurt. De verhuurder is immers verantwoordelijk voor het woongenot. In de procedure heeft de huurder gevorderd om de huurprijs te verminderen tot de dag waarop zij geen overlast meer van de buurman ondervindt.
Voor het ingaan van de vordering tot prijsvermindering is allereerst van belang of er sprake is van een gebrek. Er is sprake van een gebrek als vast is komen te staan dat de verhuurder zelf mede tot de feitelijke stoornis bijdraagt. Dit kan doordat de verhuurder geen of onvoldoende gebruik te maken van zijn bevoegdheden tegenover de derde. Niet de overlast zelf, maar het onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op.
In dit geval heeft de huurder recht op huurvermindering vanaf het moment dat het gebrek is ontstaan. Dat wil zeggen vanaf het moment dat de verhuurder geacht kan worden onvoldoende actie te hebben ondernomen naar aanleiding van de klachten. Belangrijk om hierbij te vermelden is dat de huurprijsvermindering vervalt indien het eraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Dit kan zijn wanneer de overlast is beëindigd. Maar evenzeer wanneer de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen in de reactie op de overlast. Dit is bijvoorbeeld geval wanneer de verhuurder een ontbindings- en ontruimingsprocedure instelt.
Wanneer er sprake is van overlast kunnen er behalve maatregelen tegen de overlastveroorzaker, kun je in sommige gevallen ook stappen ondernemen tegen de verhuurder van de overlast veroorzakende buurman. Op die manier kun je de verhuurder  bijvoorbeeld dwingen stappen te nemen tegen zijn huurder. Ook is het mogelijk te eisen dat de verschuldigde huurprijs wordt verminderd zo lang er onvoldoende wordt opgetreden tegen de overlast.
Door Yuri Benjamins|2020-12-24T17:01:13+02:00 24 december 2020|
Over de auteur: Yuri Benjamins
Yuri is een perfectionist die altijd tot het uiterste gaat om een zaak te winnen. Hij neemt altijd ruim de tijd neemt om alles helder uit te leggen aan zijn cliënten. Yuri procedeert en adviseert veel in aansprakelijkheidsrechtelijke zaken.