nl nl tr nl en nl nl nl nl nl nl nl en nl nl nl nl nl nl it en de nl de nl nl nl nl nl nl de fi nl de fr nl nl nl en en de en de nl de en en nl en en fr nl en en de nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl nl en nl nl fr en nl sv es de en nl en nl nl nl nl nl nl hbs_lat nl
Gisteren besprak ik al een zaak over een boeteclausule in het geval van onderverhuur, waarbij de rechtbank de gefixeerde boete ontoelaatbaar achtte. In theorie is een dergelijk boete voor verhuurders van onroerend goed een mogelijkheid om bijvoorbeeld verhuur via airbnb te voorkomen, maar ook om bijvoorbeeld ook om te voorkomen dat een huurder een hennepkwekerij begint.
Dergelijke boetes worden vaak opgenomen omdat een verhuurder via het bestuursrecht aangesproken kan worden op onrechtmatig gebruik van de woning door de huurder. In dat geval wordt de verhuurder verweten dat hij te weinig heeft gedaan om de onrechtmatige gedraging te voorkomen op te doen laten stoppen. Daarbij hanteert de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vaak de formule:
“Daarbij is in dit geval van belang dat van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand moet de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt.”
Een verhurende partij (Metterwoon) bedacht dat onaangekondigde controles een mogelijkheid zouden geven om oneigenlijk gebruik van woningen op te sporen, maar dat dergelijk controles uiteraard ook afschrikkende werking zouden hebben. In het huurcontract van Metterwoon stond aangegeven dat wietplantages verboden waren in het gehuurde. Tevens stond er in de algemene bepalingen dat Metterwoon de huurwoning op werkdagen overdag mocht betreden om de woning eventueel te taxeren en bepaalde werkzaamheden uit te voeren. In het geval van nood mocht Metterwoon zelfs zonder overleg en op afwijkende tijden de woning betreden, zo bepaalde de huurovereenkomst.
Op enig moment heeft Metterwoon geheel onaangekondigd een inspectie van de woning willen uitvoeren. Tijdens dit onaangekondigde bezoek aan de woning wilde men vaststellen of er geen hennepteelt plaatsvond in de woning. De huurder weigerde de toegang waarna de verhuurder een procedure begon en de rechter vroeg om een machtiging zodat zij voortaan de woning wel onaangekondigd konden onderzoeken op onder andere illegaal gebruik.
Rechtbank: inspectie niet toegestaan
De huurder had aangegeven dat onaangekondigde bezoeken zoals de verhuurder die voor ogen had een aantasten waren van zijn recht op privacy. Men moet ongestoord kunnen wonen zo meende de huurder en ook was er geen aanleiding om aan te nemen dat huurder de woning op illegale c.q. niet toegestane wijze gebruikte. Hij was altijd een voorbeeldig huurder geweest.
De rechtbank volgt de huurder in zijn verweer. De rechter stelt vast dat nu er geen sprake was van een noodgeval er geen rechtsgrond bestaat om een dergelijk onaangekondigde controle van de woning af te dwingen. Een dergelijke bevoegdheid van de verhuurder zou het huurgenot schaden op een wijze die niet toelaatbaar was.
Wanneer dan wel controle?
Dat Metterwoon, zoals zij aangaf, door dergelijke controles tracht te voorkomen dat zij bestuursrechtelijk aansprakelijk wordt gehouden, doet daar volgens de rechtbank niet aan af. De rechtbank stelt daarover:
“Nu zij, buiten noodgevallen, niet de bevoegdheid heeft om zonder toestemming van de huurder de woning te betreden, valt echter niet in te zien dat, zonder meer, geoordeeld kan worden dat zij in dat geval wist of had kunnen weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt. Hierin kan evenmin een reden worden gevonden om haar de gevorderde bevoegdheid toe te kennen.”
Deze wat moeilijk te lezen zin komt er kort gezegd op neer dat ook al kon Metterwoon de woning inspecteren, dan nog zou het zo kunnen zijn dat zij geen onrechtmatig gebruik constateert. Het klopt dat bij een controle niet altijd onrechtmatig gebruik zal worden geconstateerd, maar daar zijn nou juist controles voor, zo zou men denken. De rechtbank ziet dus geen reden om de woning te controleren om onrechtmatig gebruik te constateren. Alleen in noodgevallen en als men dat ook nog een contractueel heeft afgesproken mag een verhuurder een woning dan ook controleren.
Uit deze uitspraak volgt dat het als verhuurder moeilijk is om enerzijds te voldoen aan de bestuursrechtelijke eisen die gesteld worden en tegelijkertijd niet in strijd met het gelden huurrecht afspraken te maken met de huurder. De scheidslijn is erg dun. Op grond van deze uitspraak zou men kunnen constateren dat een controle, die contractueel is afgesproken, wel mogelijk zou kunnen zijn als er aanleiding is om te vermoeden dat er onrechtmatig gebruik wordt gemaakt van de woning.