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◆レインズの「取引状況」のチェック方法は?
客付業者(買主側の業者)から案内などが受けられる状態のときに設定
書面による購入申込みあり
客付業者などから書面による購入申し込みを受けた状態のときに設定(他の人から購入申し込みができない状態)
売主都合で一時紹介停止中
売主の事情により一時的に物件を紹介できないときに設定
この中の「売主都合で一時紹介停止中」が、一部の不動産業者で囲い込みに悪用されている場合があります。
一般的には、媒介契約を結び、レインズへの登録が済んだ後、売主に「登録証明書」を発行します。しかし、相続などで売主が遠方にいる場合に、売主に登録証明書を渡さない業者がいるのです。
この状況では、レインズの取引状況のステータスを「売主都合で一時紹介停止中」とすることができ、その間に自社で買主をみつけてしまうのです。物件情報を公開していれば、もっと高い金額で購入してくれる買主と出会えたかもしれません。
(1)の図面と(2)の取引状況は、売主もレインズの「登録証明書」で確認することができます。登録証明書で確認する箇所は以下の通りです。
・『取引状況』が「公開中」になっているか
・『図面』が「有」になっているか
写真を拡大 出典:レインズ/売却依頼主物件確認案内書
この2点を確認しておけば、囲い込みをされている可能性はほとんどないと言っていいと思います。登録証明書にこのように記載してあれば、不動産業者が見るレインズ上でも、その通りに表示されているからです。
なお、売主は、所有不動産のレインズでの登録内容を、インターネット上でも確認することができます。
上の画像の最下部に記載されている「登録内容確認URL」のWEBサイトにて、「確認用ID」「パスワード」を入力すればOKです。(※注・上の画像のID、パスワードは見本のためダミーです)
(3)物件登録前に申し込みが入っている
最後にもう一つ、囲い込みを示すポイントを紹介しましょう。
レインズに物件が登録されるよりも前に、購入の申し込みが行われている——。そんなケースの分かりやすい証拠が、下の画面です。
こちらは、レインズの業者向けの画面です。レインズに物件が登録された日付を表す『登録年月日』よりも、申し込みの期日の方が4日も早くなっていますね。
残念ながら、この画面は先ほどのID・パスワードでログインしても売主は閲覧することができません。不動産仲介会社にお願いして、業者向けの管理画面を見せてもらえるのであれば、確認してみましょう。
「たまたま店舗に来た人に情報を流したところ、先行して申し込みが入った」
などというグレーなケースもなくはないですが、囲い込みの可能性が高い物件の例だと言えるでしょう。(大手不動産業者でたまに見かけます……)
【※関連記事はこちら】⇒大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?! 住友不動産販売の「両手比率」は52.26%!不動産売却時は、「両手比率」が高い会社に注意を
なお宅建業法では、専任媒介契約は契約後7日以内のレインズ登録を義務化しています(専属専任媒介契約は契約後5日以内)。そのため、上記の画面のように、1月10日にレインズに登録しているケースは、媒介契約したのが1月4日〜10日(専任媒介のケース)であれば、法律を守っているということになります。
まとめ~売主として、何ができるのか?
先述のように、レインズ登録後、『登録証明書』を売主に渡すことなく、売主の所有不動産を販売している業者がいます。
また、登録証明書が手元に届いても、見方が分からず、そのまま放置している売主も多くいるかもしれません。
登録証明書をもらっていない売主は不動産業者に送付するようにしっかりと伝え、ここまで解説した登録証明書などのチェックポイントを確認してみましょう。
媒介契約を不動産業者と結んだ後は、実際にどのように売り出されているのか、何も疑問を持たず、確認をしない売主は多いと思います。
かつてと比べれば、囲い込みをしている不動産業者が少なくなっているのも事実ですが、ご自身の物件ですから、一度くらいは自分で確認してみることをおすすめします。
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マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、その他
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【関連記事はこちら】>>家やマンションを高値で売却したいなら、「囲い込み」「両手取引」に気をつけよう! 悪徳不動産業者の「騙しのテクニック」を公開
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そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を一度入力すれば、複数社から査定してもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。
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サムライ・アドウェイズ(上場子会社)
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