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しかし、2030年には横浜地下鉄ブルーラインがあざみ野から延伸し、新百合ヶ丘との中間地点に新駅が開設される予定だ。このことで、人口減に転じていた町丁の住宅ニーズが高くなり、沿線周辺の不動産価値も上昇するのは必至だろう。
写真を拡大 出所:「横浜市営地下ブルーライン『あざみ野〜新百合ヶ丘』を延伸へ!」(鉄横浜市・川崎市報道発表・平成31年1月23日)
麻生区の人口は現在約17.8万人(2017年)だが、「川崎市都市計画マスタープラン麻生区構想」(平成31年3月)によれば、麻生区の人口は2030年まで増加し続け、その後減少に転じると見込まれている。人口増は、当然住宅ニーズを押し上げることになる。
物件が豊富で、割安感がある新百合ヶ丘エリア
現在の、新百合ヶ丘の不動産価値を見てみよう。大手不動産ポータルサイトの土地価格相場によると、百合ヶ丘が85.2万円/坪で、新百合ヶ丘は79.9万円/坪と、百合ヶ丘駅の方が高価格の評価となっている。小田急多摩線沿線の近隣駅、小田急多摩センターは81.8万円/坪と、こちらも新百合ヶ丘よりも高い。
■新百合ヶ丘駅と周辺駅の土地価格相場
・百合ヶ丘      85.2万円/坪
・小田急多摩センター 81.8万円/坪
・新百合ヶ丘     79.9万円/坪
・はるひ野      77.7万円/坪
・読売ランド前    69.9万円/坪
・柿生        65.8万円/坪
(出所:住宅情報サイトSUUMO)
新百合ヶ丘は、多摩センターや百合ヶ丘とは違い、住宅街であるがゆえ物件数が多い。中古マンションなども多いため、土地価格の平均値は決して高くないのだろう。しかし、これから購入を検討している人にとっては、物件が多く出回っているほど選択肢は多くなり、割安な物件を選びやすくなる。
麻生区全体だとどうだろうか。麻生区は74.4万円/坪の土地価格で、新百合ヶ丘駅周辺に絞った場合と比べると平均的に割安だ。この価格は、多摩地区とほぼ同じ土地価格相場といえるだろう。しかし、横浜市営地下鉄ブルーラインが延伸すれば、沿線周辺の宅地やマンションは軒並み価格が上昇すると想定できる。
次に、地価公示価格で最近の土地価格の変動を見てみよう。2019年発表された公示価格によると、新百合ヶ丘駅北口から100mほど離れた場所で前年比7.66%も上昇し、59万円/㎡(195万円/坪)。駅から650mほど離れた閑静な住宅地のあたりで33.8万円/㎡(111.7万円/坪)になり、前年比3.05%の上昇がみられる。
駅の南側も上昇傾向で、駅南口から200mほどの上麻生では前年比約6.31%アップし、118万円/㎡(390万円/坪)であった。駅の北側、南側ともにゆるやかな上昇傾向があり、今後も地価が上昇すると見込めるだろう。
まとめ 人口増が本格的に始まる前に、物件をじっくり吟味したい
新百合ヶ丘は住環境の良さから、マンションも戸建て住宅も多い。売出し物件を参考に、物件相場を確認したい。
新築分譲中のマンションを3つほど見てみよう。それぞれ駅から徒歩9〜13分ほどで、総戸数は19~65戸。主なターゲットはファミリー層で、2LDKから3LDKの間取りが中心となり、価格帯は4000万円~6000万円ほどだ。もちろん、設備や立地などの細かい違いがあるため、単純な比較はできないが、決して割高な印象はない。
一方、中古マンションでは、駅から徒歩12分の3LDK(76.11㎡)が、4,480万円(築8年、5階建5階)で販売している。駅から徒歩16分の3LDK(69.09㎡)なら、3,350万円(築9年、9階建5階)。駅近の物件であればもう少し価格は高くなるだろうが、手頃感がありそうだ。
先にも述べたが、新百合ヶ丘は周辺駅と比較すると中古物件数が多い。これは、戸建てにもマンションにも共通している。2030年に完成する横浜市営地下鉄ブルーライン延伸と、新駅開業により麻生区全体の地価が上昇する可能性は濃厚だ。購入を検討している人は、土地価格が急騰しないうちに、いまから時間をかけて物件探しをするのがいいだろう。
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