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「均等積立方式」は当初の積立金額が高くなるが、「段階増額積立方式」なら安くできる。マンションを買う人たちにとって、何かと生活が苦しくなりがちな購入直後の負担を軽くできるため、「段階増額積立方式」のほうが買いやすくなる。分譲会社としては、そのほうが売りやすいので、最近の新築マンションでは、「段階増額積立方式」を採用するマンションが増えている。
国土交通省の『平成30年度マンション総合調査』によると、図表2にあるように、2015年以降に竣工したマンションでは、「均等積立方式」は2割近くにとどまり、「段階増額積立方式」が7割近くを占めている。
つまり、最近のマンションの多くは、修繕積立金の金額を安く抑えるために「段階増額積立方式」が採用されており、5年後、10年後に増額することが前提になっているわけだ。
【図表2】積立方式は「段階増額積立方式」が7割近くを占める
出典:国土交通省「平成30年度マンション総合調査」から
なお、「均等積立方式」が採用されているマンションの場合でも、長期修繕計画が見直され、修繕積立金が増額されることもある。
積立負担額はあっという間に2倍、3倍になる可能性も!
実際、国土交通省の『平成30年度マンション総合調査』をみると、2015年以降に竣工した築浅マンションを除いて、多くのマンションが修繕積立金の増額を実施している(図表3)。建築後の経過年数が30年、40年といった築深マンションだけではなく、築10年、20年といったマンションでも「増額したことがある」とする割合が高い。そうしないと、とても実情に合った修繕を継続することができなくなっているわけだ。
【図表3】築5年以上のマンションのほとんどが増額している
出典:国土交通省「平成30年度マンション総合調査」から
そこで、どれくらいの増額を実施しているのかを『平成30年度マンション総合調査』から見ると、以下のような結果になっている。
【1㎡当たりの増額幅】
26円~50円 …26.7%
51円~75円 …12.9%
100円超え……12.7%
現在の1㎡当たりの修繕積立金は平均151円だから、仮に50円の増額となれば、1㎡当たり200円を超えることになる。70㎡に換算すると、1万570円が1万4070円に増える計算だ。
もちろん、増額は1回だけではない。5年ごとに実施されれば、あっという間に2倍、3倍に跳ね上がってしまう。
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新築購入時は、管理費・修繕積立金の相場を確認しよう
現在の積立金だけではなく10年後、20年後を見越す
それだけに、マンションの取得に当たっては、現在の管理費や修繕積立金の負担額だけではなく、将来それがどう変わっていく可能性があるのかを十分にチェックしておく必要がある。
特に修繕積立金に関しては、「均等積立方式」か「段階増額積立方式」のどちらを採用しているかを確認し、「段階増額積立方式」であれば、将来的にどれくらいの増額の可能性があるのかを確認しておくべきだろう。
たとえば、これから出産、子育てを控えている若い世代だと、出産などで世帯収入が減ったり、食費や教育費などの支出が増える可能性がある。そんな時期にもかかわらず修繕積立金が上がってしまうと、月々の負担が重くなって生活が厳しくなりかねない。
また、比較的年齢が高く、これから取得するマンションを終の住処と考えている人にとっては、「段階増額積立方式」だと、リタイア後などにもどんどん積立金が増えて、老後の生活の重しになってしまうかもしれない。であれば、当初の負担は多少重くても、将来的に積立額の増額リスクが小さい「均等積立方式」のほうが安心だろう。
さらに、いずれはより広い一戸建てに、あるいは便利なエリアのマンションに買い替えたいなどと考えている人なら、当初の積立額が大きい「均等積立方式」では負担が重くなってしまう。それよりは、「段階増額積立方式」で、実情に合わせて増額する方式のほうが、さほど負担が重くないうちに買い替えられる可能性があるので、そちらのほうが得かもしれない。
このように自分たちの将来の生活設計、そして当面の負担感などをチェックしながら、修繕積立金の積立方式を選択するのがいいだろう。
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