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・奥沢   260.5万円/坪
・武蔵小杉 250.0万円/坪
・新丸子  246.6万円/坪
・田園調布 242.6万円/坪
・多摩川  229.3万円/坪
(出所:住宅情報サイトSUUMO)
東横沿線では、「学芸大学」「都立大学」が308万~310万円/坪となっており、つづいて「自由が丘」が290.2万円/坪。「田園調布」駅の周辺地域は242.6万円/坪なので、学芸大学や都立大学よりも約60万円/坪、割安といえる。
興味深いことに、田園調布より坪単価が低いのは「多摩川」駅地域だけで、多摩川を渡った「新丸子」や「武蔵小杉」のほうが土地価格相場は高くなっている。高級住宅地の田園調布が、川崎市よりも土地価格が低いというわけだ。もしもその通りなら、田園調布が狙い目だと思う人もいるだろう。
ここで注意しなければならないのは、田園調布の地区計画にあった条件だ。建物の敷地面積は最低でも165㎡(=50坪)以上でなくてはならない。なので、田園調布に不動産を所有するとなれば、(約244万円/坪)×(50坪以上)の広さが必須なので、土地を取得するのに最低1億円以上が必要だ。
例えば、大岡山に20坪の土地を買い、家を建てた場合は、約270万円/坪×20坪=約5400万円。建物代が2000万円だとして、合計7400万円で家が建てられる。だが、田園調布では、そもそも20坪では家が建てられない。
不動産ポータルサイトSUUMOでも、田園調布の土地価格相場には変動がほとんどない。むしろニーズが高くないために資産価値としては、横ばいから少し下がっていると判断されてもいいだろう。ところが、田園調布は特殊な街なので、ほかの地域と一律で不動産価値をはかることが難しい。
誤解を恐れずに言えば、「億円単位で住居を所有することが前提になっている街」、それが田園調布なのだ。
住環境はいいが、住みやすさは決して高くない
田園調布駅の東側は、飲食店などが立ち並んでいるが、他の駅と比べて豊富とは言えない。
住環境は、大田区の中でも非常に高評価。犯罪発生件数が少なく、治安面では問題ないが、各住居のほとんどが防犯カメラを設置し、警備会社と個別に契約している。駅舎の上には、銀行ではなく証券会社が店舗を構えており、周辺住民の意識が投資へ向かっている印象さえ受ける。
ただし、日常の買物ができる店や、飲食店は多くはない。ショッピングの便利さや治安、教育や文化度といった、一般的に住みやすさの指標として挙げられる要素の中には、田園調布に当てはまらない部分もある。
以上のようなものさしだけでは、田園調布は必ずしも魅力ある街とはいいにくいのだ。
田園調布の不動産事例は、数億円
もし、田園調布に不動産を購入するとしたら、どのようなイメージになるだろうか。実際の物件をいくつか例に出してみよう。
邸宅が並ぶ田園調布3丁目に絞って探してみると、田園調布駅から徒歩6分の立地に築34年の木造2階建(4LDK+納戸)という物件がある。敷地面積は100坪で、価格は3億2800万円だ。
半分程度の広さでもいいというのであれば、築18年、約40坪の木造2階建(4LDK)、価格は1億2800万円という物件がある。ただし住所は「世田谷区玉川田園調布」で、大田区ではないので、40坪でも成立している。この物件の最寄り駅は、東急東横線「自由が丘」もしくは東急大井町線「九品仏」で、これらの駅は田園調布駅より利便性がありそうだ。
実は、世田谷区にも「玉川田園調布一・二丁目地区地区計画」という規約がある。敷地面積の最低限度(地区により150㎡と130㎡)が決まっているほか、「景観計画区域(一般地域)」、「緑化地域」に指定された場所は規制がかかる。街並みを守る意味で、最低限度の敷地面積があるのは、大田区・田園調布の地区計画と同じである。
こうした地区計画には他にも、「田園調布多摩川台地区地区計画」がある。こちらは敷地面積の最低限度が150㎡だ。敷地面積が違うほかは、田園調布地区地区計画とほぼ同じ規制となる。いずれにしても、「田園調布」と名のつく地域は、区が違えど何かしらの規約が定められていることが多い。
また、田園調布は、住民による街づくりの意識が高く、有志で「一般社団法人田園調布会」が設立されている。この団体は「環境保全及び景観維持に係わる規定」を独自に定め、工事に関する時間帯や安全の確保に関する細かな要請のほか、空家管理まで規定している。ただし、この団体の規定は法的なものではない。“田園調布に家を建てる方”への切なる願いなのである。
田園調布に住むには、こうした細々とした地区計画や街づくりのガイドラインをクリアしなければならず、さらに自治会的な組織とも協調しながら暮らす覚悟が必要になるのである。
地縁的な結びつきが強いことを高く評価できるのであれば、田園調布に住んでも違和感を抱かないだろう。地域との関わりをどう考えるか、住む人の姿勢が問われるのが田園調布なのかもしれない。
まとめ 「田園調布に家を持つ」ことに価値を持てなければ、他の街でも良いのでは
田園調布 高級住宅街の街並み(出所:pixta)
不動産価値の上下に一喜一憂するようであれば、田園調布を住居の候補地として選ぶのは適切ではないだろう。
田園調布の街は、時代にそぐわないと判断されてもいたしかたない。街全体が老朽化しつつあり、人口減少時代を迎えてゴーストタウン化の不安も抱えているのが現状だ。
だが、日本が近代化を目指した時代の、都市構想に基づいて作られたのが「田園調布」の街だ。すでに説明したが、「我が国初のガーデンシティー」の実践の地域として、ここに住居を所有することが時代の先駆けであり、価値があったのだ。単純な土地価格評価で計算される価値以上のものを街全体で継承し、そこに誇りを持っているのが田園調布の住人だといえる。
個人の資産のレベルで評価するだけでなく、街全体、または日本の街としての独自の価値を評価すべきで、そういう視点で不動産の価値を理解できる人が住むべき街といえるだろう。
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