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次に国土交通省の公示地価で南千住周辺の地価公示価格を見てみると、平成31年調べでは、南千住駅から200mほどに位置する「荒川区南千住7丁目」のあたりで、41万9000円/㎡になっている。1年前の地価公示価格が38万5000円なので、約1.09倍の上昇がみられる。
また、住所は南千住でも三ノ輪に近い「南千住5丁目」周辺は、平成30年に63万円/㎡だったが、平成31年には69万1000円になり、およそ1.096倍も上がっている。
つまり、1年で南千住周辺は9%〜10%近く上昇したといえるだろう。今後も続く再開発で、地価はまだまだ上昇するとみていい。
【関連記事はこちら】>>荒川区の「新築マンション人気ランキング」三ノ輪、町屋、南千住など注目エリアのおすすめ物件は?【2019年3月版】
23区内では犯罪が少なく、治安面でも安心
交通利便性のよさや地価の割安感、子育て支援など、荒川区南千住は住みやすい街として評価されている。しかし、処刑場の歴史があったり、ほど近いところに日雇い労働者が多い「山谷」と呼ばれた地域が存在するなど、マイナスイメージを抱く人も少なくない。
治安面ではどうなのだろうか。警視庁のHPに掲載される「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」の数値から、(犯罪件数÷総人口×1000)で算出した東京23区の犯罪発生率が下の表だ。隣接する台東区や墨田区、葛飾区、北区と比べても犯罪発生率が低いことがわかる。
荒川区は、都内の中では犯罪発生率が低いため、治安面では比較的安心な地域と判断していいだろう。こうした点も南千住が人気となっていると考えられる。
▲(犯罪件数÷総人口×1000)で算出した2018年の東京23区の犯罪発生率。出典:警視庁
防災のための水害ハザードマップを確認
隅田川荒川に接している荒川区は、昔から洪水被害のリスクが高い地域だ。治水工事などで改善されてきたとはいえ、災害対策を常に考える必要がある。ハザードマップでは、荒川流域に想定最大雨量(72時間総雨量632mm)があった場合の浸水の深さを色分けしている。
このハザードマップによれば、南千住駅周辺は、3.0〜5.0m未満の浸水被害を受けるリスクがある。マンションでも1階の床上浸水は充分考えられる。
▲出典:荒川区防災地図(水害版)
低地であるために、水害被害のリスクはある程度考慮しておく必要がある。近年では、ゲリラ豪雨などにより1時間で100mmの降雨量になることも考えられる。
地震に関する危険度は、高め
また、東京の東側では、道路が狭く消防車などの緊急車両が入れない密集市街地が多く、長年に渡って問題になっている。古い民家などでは耐震性もなく、東日本大震災クラスの地震に襲われると倒壊の危険が大きい。そのため、こうした地域危険度を東京都が調査し、その結果を公表している。それが「地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表(区市町別)」になる。
東京都では、東京都震災対策条例(当時は震災予防条例)に基づいて、昭和50 年11 月に第1回(区部)の地域危険度を公表。5年ごとに調査を行っており、第8回目の調査結果が2018年2月に公表された。
これは、都内の市街化区域の5,177町丁目について、各地域における地震に関する危険性を、建物倒壊危険度、火災危険度に加えて、前回から測定を始めた災害時活動困難度を加味し、総合危険度について測定したもの。その内容は、「建物倒壊危険度(建物倒壊の危険性)」、「火災危険度(火災の発生による延焼の危険性)」、「総合危険度(上記2指標に災害時活動困難度を加味して総合化したもの)」からの要素をもとに相対的に評価している。数字が高くなるほど危険度は高い。
地域危険度のランクが「5」だからと言って、その地域に住むことがダメだというわけではない。防災面から見た場合に、いろいろな課題を抱えている地域だと解釈しておくべきだろう。そういうこともあり、不動産価格が割安な印象がするのかもしれない。
▲地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表(区市町別)。一部加筆。
建物倒壊危険度が4、5の評価が多いのは、荒川区に限らず下町に共通している傾向だ。再開発や道路拡張で、緊急車両の往来がスムーズになれば、地域全体の防災力は高まるだろう。再開発が進めば、南千住周辺の地域危険度は今後さらに低くなるのは間違いない。
そうなることで、南千住周辺の資産価値も高まると考えられるのである。
「南千住のマンションは買い時か?」のまとめ
◆2005年のつくばエクスプレスの開通で、利用可能な路線が3路線と広がり、南千住の利便性はいっそう高まった。特にJR常磐線を利用した場合、上野まで6分という近さは魅力。
◆狙い目は、南千住駅の東側に広がるショッピングに便利なエリアの高層マンション。
◆荒川区は、23区内では犯罪発生率が低く、治安面では比較的安心な地域といえる。
◆注意点としては、荒川区の水害、地震に対する危険度はやや高いということを認識しておくことだ。エリアによっては注意が必要となる。ただし、今後再開発が進めば、道路整備等により地域全体の防災力が高まる可能性が高い。
◆ここ1年で南千住周辺の地価は9%〜10%近く上昇している。今後も続く再開発で、地価はまだまだ上昇する可能性がある。
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