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では、戸建賃貸の需要はいったいどれくらいあるのでしょうか?
当社が独自調査した、賃貸マンション暮らし4500世帯に調査したアンケート(有効回答107件)によると、その8割が「一戸建ての賃貸があったらぜひ住んでみたい」と答えたのです。
また、賃貸マンションへの不満として、多くの人がつぎのような不満や要望をもっていることがわかりました。
子供が走りまわると苦情がくるのでストレスがたまる
映画や音楽などを大音量で楽しみたい
ちょっとした家庭菜園やガーデニングなどを楽しみたい
趣味の部屋や書斎をもちたい
賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい
これらの要望は、賃貸マンションではほとんど叶えることができません。
その点、戸建賃貸なら、ほとんどの要望を叶えることができるので需要が高いといえるのです。
メリット4:供給が少なく即満室になる
いくら需要があるといっても、現在のアパ・マン市場のように供給が多すぎると空室の心配をしなければなりません。
では、戸建賃貸の供給はどれくらいあるのでしょうか?
さきほどのアンケートの調査エリアで戸建賃貸の供給を調査したところ、賃貸物件全体に対する供給戸数はわずか0.1%ということがわかりました。
調査エリアの賃貸物件は、約4万2000戸。このうち、戸建の賃貸物件はなんと47戸しかなかったのです(リクルート社suumo調べによる)。
アパート・マンションの供給はすでに飽和状態で、空室が目立ってきている状況です。
当社が行ったアンケート調査では、賃貸暮らしの世帯の約8割が潜在的に「戸建賃貸に住みたい」と考えていますから、戸建賃貸の需要は相当あることがわかるのです。
その証拠に、当社で企画した戸建賃貸は、即満室になるケースがほとんどです。
メリット5:相場より高い家賃がとれる
戸建賃貸は、同規模の賃貸マンションより1割以上高く家賃をとることができます。
実際に当社で企画した戸建賃貸は、ほぼすべての物件で相場より1割以上高い家賃を実現しています。
当社が実施したアンケートでも、戸建賃貸に住みたいという方は、今の家賃から5000円~3万円程度高くなってもいい、という結果がでています。
また、10万円以上の家賃を払っている世帯では、
勤務先から家賃補助あり
などの世帯が多いという結果もでています。
賃貸派の世帯は、多少家賃があがってもより持ち家に近い暮らしがしたい、ということなのでしょう。
メリット6:立地に左右されにくい
戸建賃貸は、駅から遠くても成り立ちます。
一般的に、アパート・マンションは立地に左右されるといわれますが、戸建賃貸なら立地が悪くても事業が成り立つ可能性が高いのです。
当社のアンケート調査の結果でも、戸建賃貸に興味がある世帯では、「駅までの距離が、現在の家よりさらに5分~10分遠くなっても戸建賃貸に住みたい!」と答えた世帯が多かったのです。
実際に当社が手がけた、埼玉県熊谷市の戸建賃貸は、駅から徒歩30分もあるにもかかわらず、新築した5棟が募集開始3日で満室になりました。もちろん、家賃も相場より1割増しとなっています。
考えてみれば、家でその時間の多くを過ごす、奥さんが住まい選びの決定権をもっています。
夫の通勤よりも、奥さんや子供が快適に暮らせる住まいを提供すれば、自ずと事業はうまくいくものなのかもしれませんね。
メリット7:変形地や狭小地でもOK
通常アパ・マンを建築する場合、20坪、30坪の小さい土地ではたいした規模の開発はできません。もちろん、効率よく稼ぐことはできません。
しかし戸建賃貸なら、最低35平米(5m×7m程度)敷地から建築が可能です。
また変形している土地にアパ・マンを計画すると、無駄なスペースが多くなってしまいます。
その点、戸建賃貸なら、効率よく配置が可能になります。
今まで駐車場としてしか活用出来なかった土地を、十分稼げる資産に変身させることができるのです。
メリット8:流動性が高く万が一も安心
アパ・マン経営では、最悪の場合を想定しておくことがとても重要です。
借金をしないでアパートを建てる人はほとんどいませんが、20年~30年の返済期間中に、相続や空室率の増加、事業の失敗などで、借金返済ができなくなるかもしれません。
そんな最悪の事態がおこっても、戸建賃貸なら資産の減少を最小限にとどめることができます。
もし借金返済が困難になったら、戸建賃貸では次のようなことができます。
買ってそこに住みたいという層も売却対象となる
アパートよりも売りやすく、売却期間が短くなる
一戸だけ切り売りすることができる
賃貸マンションを売却したいと思っても、それを買う可能性のある人は投資家です。
その賃貸マンションが投資物件である以上、売却金額は収益性を考えて決められます。
たとえ土地が高かったとしても、建築費がいくらかかっていても、投資に見合った金額でしか売ることはできないのです。
その点、戸建賃貸は、投資家ではなく一般の人が住む中古住宅として売却することができるので、投資用不動産よりも高く売却できる可能性が高いのです。
また、戸建賃貸なら小分けに売却ができるので、流動性が高く資産の減少を最小限にできる可能性もあるのです。
メリット9:入居者の質が高く管理がしやすい
戸建賃貸は相場より高い家賃が狙えるため、入居者は比較的年収が高く、属性の良い世帯が入居するのが特徴です。
当社の企画物件でも、上場企業の役職者、司法書士、税理士、歯科医、人気料理店の経営者などが入居者となっていますし、今まで一度も滞納事故はおこっていません。
また、戸建賃貸は管理の手間がほとんどかかりません。
入居者が自ら庭を掃除したり、ガーデニングなどを楽しみながら、「本当の持ち家のように」住んでくれるからです。
しかし、「家賃が高いと、家を買ってしまうのでは?」という心配がでてくるかもしれませんね。
しかし年収の高い方は、会社からの家賃補助がある方も多く(購入すると補助が打ち切られる)、近年の雇用不安などでずっと賃貸暮らしを続ける賃貸派も多くなっているのです。
メリット10:入居期間が長い
戸建賃貸は、入居期間が長いという特徴があります。
たとえばワンルームアパートの平均入居期間は2年以下がほとんどです。
頻繁に退去があれば空室損は増えますし、リフォーム代や募集経費もかかりますので、年中心配がつきません。
一般的に賃貸暮らしでは、子供の成長にあわせて引っ越すことが多いですが、戸建賃貸は間取りが充実しているので、子供部屋のためにわざわざ引っ越す必要がありません。
また、戸建賃貸に入居する世帯は3~4人の世帯が多く、子供の学校の関係などで、長く居住する可能性がとても高いのです。
実際に当社で企画した戸建賃貸の平均入居期間は、アパート・マンションに比べて2倍以上も長く住んでいただいています。
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