ja ja ja ja ja ja ja ja ja zh ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja en ja ja ja ja ja ja ja en ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja en ja en ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja pt ja ja en ja ja pt ja ja ja ja ja pt ja ja en ja ja en ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja en ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja zh ja zh ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja zh ja ja ja ja ja ja ja zh zh zh zh zh ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja zh zh ja ja ja ja ja ru ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja id en ja en
従来の民法では、大家(賃貸人)は修繕義務を負っていた(旧民法606条第一項)。
しかし改正民法では、修繕が必要となったことについて借主に責任がある場合、大家は修繕義務を負わないとした(改正民法606条第一項)。
また一方で、大家が相当の期間内に修繕をしないときや、修繕の急迫の必要性があるときには、借主においても修繕することができること(修繕権)が認められた(改正民法606条第二項)。
ただし、実際には修繕の必要性や範囲、修繕の仕方、金額などについて無用のトラブルを避けるため、予め当事者間で決めておくほうがよいだろう。
「賃料減額」の範囲・割合は事前に決めておく
今回の民法改正に盛り込まれた、建物の一部滅失・不具合にともなう賃料減額の規定(改正民法611条)も、これまでの裁判例を明文化したものだ。
【改正民法第611条】
1 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
2 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
従来の民法では「賃料の減額を請求することができる」となっていた。それが改正民法では、一定の場合に「減額される」となった。
「減額できる」と「減額される」では大違いだ。「減額できる」とは借主から請求してはじめて減額されるのに対し、「減額される」とは自動的に減額されるということだ。
ただし、611条はどの程度、減額されるかまでは規定していない。また、611条は任意規定と解されているので、当事者間の特約で「減額なし」とすることも可能だ。とはいえ、あまりに一方的な特約は裁判で無効となるおそれがあるし、そもそも賃貸市場で借主が見つかるかどうかという問題もある。実際には事前にお互いに大まかなアウトラインを決めておくのが現実的だろう。
この点、例えば公益財団法人日本賃貸住宅管理協会では、賃料減額についての特約として以下のようなガイドラインを公表しており、参考にするとよい。
賃料減額についての取り決めの一例
結露・カビが発生した場合は50%
出典:(公財)日本賃貸住宅管理協会「クレーム・トラブル対処法増補改訂版」
保証人の責任が大きく変更
今回の民法改正において、賃貸借契約に大きな影響を与える点がもうひとつある。保証に関する規定の見直しだ。
従来、アパートなどの賃貸借契約では親族や保証会社が保証人(特に連帯保証人)になるという保証契約が一緒に結ばれ、保証人は賃貸借契約に基づいて発生する一切の債務を保証するのが一般的だった。家賃の滞納はもちろん、室内を汚したり、設備を壊したりした損害についても、保証人が❝青天井❞で責任を負うのである。
このような限度額を定めない保証を「根保証」というが、今回の民法改正によって個人の根保証については、負担する上限額(極度額)を書面で定めることが必要になった。もし、極度額の定めがないと、保証契約は無効となる。
そのため今後、アパートなどの賃貸借契約に伴う保証契約において、個人が保証人になる場合は極度額を明記する必要がある。
具体的にどのくらいの極度額にするかだが、アパートなどの賃貸借契約は通常、2年更新が多いので、たとえば家賃10万円だったら、家賃の24ヵ月分=「極度額:240万円」としたりするのだ。
なお、金額を明記せず、「家賃の〇ヵ月分」とする考え方もあるが、極度額を明記したことにならないとされる恐れがあるため、明確に金額を明記したほうがよいだろう。また、家賃の滞納では最終的に、明け渡し手続きや残置物の撤去などが必要になることも多い。大家の側としては、「家賃」と限定しないためにも、金額で設定するほうがよいだろう。
ちなみに、明け渡しの強制執行には平均9ヵ月から1年ほどかかる。その間の家賃、明け渡し手続きや残置物の撤去などの費用、さらに現状回復費用を加えた額が目安となるだろう。
今回の改正によって、個人の根保証には金額の上限設定が必要となり保証人の保護が図られたわけだが、アパートなどの賃貸借契約では逆に限度額が明示されることで、個人の保証人には心理的な抵抗感が強まることも予想される。今後は、保証会社の利用がより広がるかもしれない。
なお、改正前(2020年4月1日より前)に締結された賃貸借契約については、従来の民法がそのまま適用されるので、注意しておきたい。
【関連記事はこちら】>>民法(債権法)改正で不動産取引はどう変わる?【売買契約編】
「家賃と同額で自宅が買える」は本当か!?  返済額シミュレーションで、実際の金額を確認しよう
30代独身女性が買ってはいけないマンションは「1K」だった!
引越し手続きはいつまでにやればいい? 電気・ガス・水道、転出・転入届など、必要な手続きとやっておくべき時期について紹介!
東京都の中古マンション価格ランキング・ベスト100あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】
瑕疵担保責任に代わる「契約不適合責任」とは?不動産の売主&買主が注意すべき点を詳しく解説!民法(債権法)改正で不動産取引は…
このカテゴリーの最新記事もっと見る
東京駅前の再開発で誕生する街「TOKYO TORCH(トウキョウトーチ)」に、日本一高いビル、日本一高額な賃貸住宅と超豪華…
1ドル=500円のハイパーインフレ時代到来?住宅ローンは固定金利にして危機に備えよ藤巻健史氏インタビュー
住みたい街ランキングから見た、資産価値が上昇しそうな街は「流山おおたかの森」「船橋」「川越」!
埼玉県の住宅地価格は12%上昇! 資産価値重視の住まい選びは、地価上昇するエリアの見極めが重要
マンションは駅徒歩3分以内、一戸建てなら徒歩20分以内⁉ 高値で売却できるマイホームの条件を徹底分析!
住宅ローンの最新金利をプロが解説!132銀行を比較して、お得なローンを探そう!
132銀行の金利を比較できる住宅ローンシミュレーションを活用しよう
ネット銀行並みの低金利! 横浜銀行の住宅ローンの金利をチェックしよう!
大手不動産仲介会社は「両手取引」が蔓延!?住友不動産販売の両手比率は52.26%!
auじぶん銀行が住宅ローンの無料団信を大幅に拡充! ネット銀行初の保障内容とは?
売り切れ必至の人気物件が分かる!新築マンション人気ランキング(首都圏版)
不動産の相場を知りたいなら無料の「不動産一括査定」を活用すべき!主要32社を徹底比較
東京の年収700万円台世帯は住宅ローン破綻必至?「背伸び消費」で貯金は月2万円弱!
新築マンションを値引きする会社はどこ?デベロッパーの懐具合から傾向を分析
auじぶん銀行の住宅ローン団信が拡充 がん50%保障、全疾病保障に加え、月次返済保障も
住宅ローン金利(132銀行・1000商品)の金利推移・動向は? 金利タイプ別の相場、選び方も解説淡河範明(2022.9.1)
2022年の住宅ローン金利見通しは今後どうなる? 日銀のマイナス金利政策で金利は過去最低水準! 銀行の競争が激化し、当面は底値圏内?ダイヤモンド不動産研究所(2021.12.20)
2022年10月の住宅ローン金利動向を予想! フラット35、変動金利、10年固定金利の推移から今後はどうなる?ダイヤモンド不動産研究所(2022.9.16)
2022年10月、火災保険料は最大1.5倍の値上げも! 9月までが保険見直しのラストチャンス!福崎剛(2022.7.19)
火災保険料の相場は年間いくら? 大手損害保険会社とネット系損害保険会社で、保険料を比較! 椎名前太(2022.8.31)
»アクセスランキング一覧
住宅ローン金利(132銀行・1000商品)の金利推移・動向は? 金利タイプ別の相場、選び方も解説淡河範明(2022.9.1)
火災保険料の相場は年間いくら? 大手損害保険会社とネット系損害保険会社で、保険料を比較! 椎名前太(2022.8.31)
東京駅前の再開発で誕生する街「TOKYO TORCH(トウキョウトーチ)」に、日本一高いビル、日本一高額な賃貸住宅と超豪華ホテルが出現⁈ 山下和之(2022.9.23)
2022年10月、火災保険料は最大1.5倍の値上げも! 9月までが保険見直しのラストチャンス!福崎剛(2022.7.19)
2022年の住宅ローン金利見通しは今後どうなる? 日銀のマイナス金利政策で金利は過去最低水準! 銀行の競争が激化し、当面は底値圏内?ダイヤモンド不動産研究所(2021.12.20)
»アクセスランキング一覧
住宅ローン金利(132銀行・1000商品)の金利推移・動向は? 金利タイプ別の相場、選び方も解説淡河範明(2022.9.1)
火災保険料の相場は年間いくら? 大手損害保険会社とネット系損害保険会社で、保険料を比較! 椎名前太(2022.8.31)
2022年の住宅ローン金利見通しは今後どうなる? 日銀のマイナス金利政策で金利は過去最低水準! 銀行の競争が激化し、当面は底値圏内?ダイヤモンド不動産研究所(2021.12.20)
2022年10月、火災保険料は最大1.5倍の値上げも! 9月までが保険見直しのラストチャンス!福崎剛(2022.7.19)
住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測! 高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」!? 千日太郎(2020.12.1)
»アクセスランキング一覧
住宅ローン主要銀行一覧はこちら
auじぶん銀行[NEW!]「がん」になると、住宅ローン残高が半減する団体信用生命保険が無料で付帯
三菱UFJ銀行2007年から15年連続で取扱残高1位の実績だけでなく、低金利の10年固定を投入!
ソニー銀行手数料が4万4000円から、保証料は0円と、業界トップクラスの安さが人気!
新生銀行11年目以降、金利が徐々に下がっていく「ステップダウン金利タイプ」を新たに投入!
りそな銀行借り換えするなら、「WEB限定借り換え住宅ローン」がトップクラスの低金利!
住信SBIネット銀行変動金利・固定金利ともに低い金利水準の上、無料で充実の「全疾病保障」を付帯!
楽天銀行事務手数料が定額なので、高額借入の人はお得! 8疾病保障も無料で付いてくる!
»住宅ローンおすすめ比較一覧
住宅ローンの最新金利を、プロが解説!132銀行を比較して、お得なローンを探そう!
[NEW!]132銀行の金利を比較できる、住宅ローンシミュレーションを活用しよう
不動産価格の調べ方が分かる7カ条!公示地価から、査定価格まで解説!
[NEW!]新築マンションの人気物件と最新市況は? マンションのプロが徹底解説(首都圏版)
売り切れ必至の人気物件が分かる!新築マンション人気ランキング(首都圏版)
auじぶん銀行が住宅ローンの無料団信を大幅に拡充! ネット銀行初の保障内容とは?
勤続6ヵ月、年収100万円でも住宅ローンは借りられる! 主要14銀行の審査基準は?
[NEW!]就業不能保障が無料でついている住宅ローンは? auじぶん銀行なら、がん50%保障も付帯してお得