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川崎駅前の商業エリアはJR西口の駅直結「ラゾーナ」、「ミューザ」、JR東口駅ビル「アトレ」、「ルフロン」、「ラ チッタデッラ」等が集積する高度商業地域です。
自動車でも、東京都心へのアクセスが容易
今回紹介する、JR南武線の沿線は、自動車でも都心へのアクセスが容易です。
川崎駅西口直結のショッピングモール「ラゾーナ」(東芝工場跡地)から、多摩川の上流に向かって多摩川沿いの道路を車で走ると、まず左手に見えてくるのは「新川崎」のタワマンと高層ビルで、ガス橋を抜けると左手にタワマンの林立する「武蔵小杉」、右手の対岸遠くに「二子玉川」の高層ビルとタワマンが見えます。
二子玉川ライズ・タワー
都心3区やみなとみらいの高層ビル群と違って、郊外の川沿いに広がるフラットな空間に建つ高層街はインパクトがあります。フラットな川沿いの道路から見上げる感覚はタワマンの高層階から俯瞰する眺望に繋がるようで、タワマンに住みたくなる気持ちが分るような気がします。
一方でこの多摩川南岸の南武線沿線エリアは、橋を渡ると短時間で東京に行けます。
・多摩川大橋(国道1号線)で、馬込・五反田
・ガス橋で、大森・品川
・丸子橋(中原街道)で、自由が丘・五反田
・二子橋&新二子橋(246号線)で、二子玉川・渋谷
東京の大田区・世田谷区に隣接する、便利なエリアということを実感します。
南武線東部沿線エリアのアクセス
南武線東部の沿線駅「尻手駅」「矢向駅」「鹿島田駅(新川崎駅)」「平間駅」「向河原駅」エリアですが、実は、アクセスはかなりいいエリアです。
地勢的には多摩川と鶴見川にはさまれた低地で、京浜工業地帯に属しかつては東芝・日立・NEC・富士通といった電気通信機器メーカーの工場が集積していましたが、今は工場の移転により工場跡地のマンション化が進んでいます。古くから住宅地も形成されているものの、平坦地に工場や事業所も混在しており、街並みは殺風景です。駅前商店街もそれなりに充実はしていますが、総じて住宅地としてのグレード感はありません。
アクセスも南武線の「鹿島田駅」と徒歩約6分で横須賀線「新川崎」駅に連絡する新川崎エリアは別格として、他の駅は都心や横浜方面とは乗り換えが必要になります。ただし、この一帯は「川崎駅」と「武蔵小杉駅」で、都心方面への乗り換えが可能であり、複数路線が選択できます。もともと都心と横浜へは接近しているのでアクセスにめぐまれているといえます。
「本当か?」と疑う声も聞こえてきそうなので、数字で説明してみましょう。
下表は新川崎周辺の「南武線沿線駅」から、東京都心の主要駅への乗り換え時間を含めた所要時間の比較です。
南武線(川崎~武蔵小杉駅)からの主要駅所要時間(分)
※ヤフーの「路線情報」による平日10時台の乗り換え時間を含む最短の所要時間。「新川崎」は横須賀線のみの所要時間で、南武線「鹿島田」からの所要時間は反映していません。■は、最も主要駅に近い駅。
アクセスの比較のため、「品川駅」「東京駅」「大手町駅」「虎ノ門駅」「赤坂見附駅」「渋谷駅」「新宿駅」「横浜駅」までの8駅の平均所要時間により測定すると、「武蔵小杉」がトップで、「新川崎」「川崎」とほぼ並んでいます。
一方で、乗り換えが必要な「尻手駅」「矢向駅」「平間駅」「向河原駅」も、若干のばらつきはあっても乗り換え等に必要な時間は+8~+14分の範囲です。
人気の「武蔵小杉駅」や「川崎駅」と比べると、アクセスは若干劣るといったところでしょうか。
>> 神奈川県の「新築マンション人気ランキング」 横浜駅周辺、藤沢、日吉、武蔵小杉など注目エリアのおすすめ物件は?【2019年3月版】
南武線東部沿線エリアの中古マンション価格
ここで、南武線沿線駅の中古マンション価格の相場を調べましょう。
「川崎駅」と「武蔵小杉駅」の南武線区間の沿線駅エリアの、中古マンションの売出事例のうち、築10年以内で駅徒歩ほぼ10分圏内の60~80㎡の物件について、平均単価を求めて70㎡に換算したのが下表です。
南武線(川崎~武蔵小杉駅)の中古マンション価格
70㎡マンション換算価格
武蔵小杉を100とした場合の価格指数
※参考にした売出事例は次ページに掲載
「武蔵小杉駅」を100とすると「川崎駅」81。アクセスから考えると、当然次は「新川崎駅」のはずですが、「武蔵小杉駅」に駅が隣接している「向河原駅」が1ポイント高い72となりました。大人気の武蔵小杉に近いということが、好感されているようです。
では、比較的割安なのはどの駅でしょうか。
「新川崎駅」は、JR横須賀線の駅で、JR南武線の「鹿島田駅」から徒歩6分です。実は、「渋谷駅」「新宿駅」へのアクセスが良く、若干「川崎駅」を超えているのですが、中古マンション価格では川崎駅に負けており、かなり割安ということになりそうです。中古マンション価格は「向河原」よりも安く、実力以上に低く評価されているという気がします。
「尻手駅」は、都心へのアクセスが平均28分であり、他のJR南武線の駅よりも若干いいのですが、中古マンション価格は「平間駅」「矢向駅」が上です。「尻手駅」は名称のせいで人気がないのか、「武蔵小杉駅」の半値の49です。ちなみに、読み方は「しりて」ではなくて、「しって」です。南武線から別路線への乗り換えによる所要時間は10分前後ですが、低評価すぎます。
南武線東部沿線エリアの中古マンションは割安?
下表は、念のために、「武蔵小杉」と人気のブランド「二子玉川」「吉祥寺」のアクセスと中古マンション価格を比較してみたものです。
人気ブランドエリアは割高?
(新川崎と人気エリアをアクセスとマンション価格で比較)
※中古マンション価格は、そのエリアの70㎡の平均的な価格とした
「武蔵小杉駅」は都心の多方面へのアクセスの良さとタワマンでブランドを作りました。それでも、東京のブランド「二子玉川」や、住みたい街ベスト3を維持する「吉祥寺」と比較すると、中古マンション価格はまだ安いということになります。「武蔵小杉駅」は、タワマン中心であるため、価格は高めに出ているはずなのですが、それでも二子玉川や吉祥寺に負けています。
とはいえ、今後を考えると、魅力的な駅前商業地を持っている二子玉川、吉祥寺のブランド力は強いですが、人口減と世代交代により、ブランドイメージは徐々に落ちていくことが考えられます。
一方で、人口減の時代になっても、人口流入と出生率の維持が期待できるのが新川崎エリアであり、不動産価格も相対的に価値が上がっているものと思われます。
特に穴場ともいえるのが南武線エリアです。都心へのアクセスでは武蔵小杉に比べると10分程度の乗り換え時間が必要ですが、不動産が割安であることは注目すべきでしょう。
>> 神奈川県の「新築マンション人気ランキング」 横浜駅周辺、藤沢、日吉、武蔵小杉など注目エリアのおすすめ物件は?【2019年3月版】
南武線(川崎~武蔵小杉駅)の中古マンション価格表
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