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賃料の増減を請求できるケース
いったん賃貸借契約を交わすと賃料は変更することができないのではないかと誤解されがちですが、契約後に賃料を変更することは可能です。
借地借家法にも次のように定められ、賃料の変更が可能であることが定められています。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる
つまり、当初の賃貸借契約で定められた賃料を増減する請求ができるということです。
たとえば、好景気のときに借りたマンションが、不況により近隣の同時程度のグレードの物件より高くなってしまった場合、借主は、貸主に対して賃料減額請求権を行使することができるということです。
その逆もあり、好況によって周囲の物件の賃料の上がり差が出てきた場合、貸主は借主に対して、賃料の増額を請求することができます。
増減をしない特約が定められたケース
では、逆に賃料を増減しないという特約が定められていた場合にはどうでしょうか。
注意しておきたいことは、賃料の増減について、これを認めないという特約が、賃貸借契約の中で定められることがあるということです。
賃料を増額しないという特約は、借地借家法によって認められています。しかし、この特約は、貸主にとって不利な特約なので、賃貸借契約書に入れられることはほとんどありません。反面、賃料を減額しないという特約は貸主にとって有利です。
ただし、この特約は「賃料を増額することはあっても、減額はしない」という貸主にとって都合のいいものなので、一般的な建物の賃貸借契約では、判例上、無効とされています。この特約は、賃貸借の期間が定められている定期建物賃貸借契約のみに認められるものです。
賃料の減額請求をするときの注意点
社会情勢の変化によって、相場より高くなってしまった賃料を減額してもらうために「賃料減額請求権を行使する」意思を示した場合、その時から賃料減額請求の効果が発生します。この権利は、裁判外でも行使できます。
だからといって、その時から相場と思われる額の賃料を払い始めればいいというわけではありません。
借地借家法では、賃料減額請求権を行使した後の賃料の支払いについて、次のように定めています。
建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる
つまり、借主は、貸主との協議がととのうまでは、当初の賃貸借契約通りの賃料を支払う必要があるということです。協議が調う前に、勝手に減額した賃料を支払うなら債務不履行となり、貸主から契約解除を求められる可能性もあります。協議が調うまで待つ必要があるということです。
貸主と借主の協議が整わなかった場合、裁判に持ち込まれることもあります。その際は、裁判所の判断で適正な賃料を定めることとなりますが、その方法には次の通り複数の複雑な方法が考慮されます
近隣の同グレードの物件の賃料は、新たに契約する際の適正賃料としては参考になりますが、それだけで決まるわけではありません。賃貸借契約当時の賃料に加え、相場やその他の事情も考慮に入れて、適正な賃料を計算することになります。
増額請求の協議がととのわない場合の対応
貸主による増額請求について借主との協議が調わない場合は、増額が正当であるという裁判所の判決が出るまでは、借主は、当初の賃貸借契約で定められた賃料を支払えば問題ありません。
減額請求の協議がととのわない場合の対応
借主による減額請求について貸主との協議が調わない場合は、減額が正当であるという裁判所の判決が出るまでは、借主は、当初の賃貸借契約で定められた賃料の支払いを請求できます。
裁判の結果、借主がすでに支払った賃料に過不足があれば、年1割の利息を付けて返還するか、追加支払いをする必要があります。
賃貸借契約を一旦締結すると賃料の変更はできないという誤解がありますが,賃料を事後的に増額・減額の請求をすることが可能です。今回は,賃料増額・減額の請求をした際の進め方や適切な対応について解説しました。
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