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監修者: 弓家田良彦 税理士法人 弓家田・富山事務所 所長
マンションを対象にする場合でも、築年数や専有面積、評価額において一定以上の担保価値がある物件に限定するのが一般的です。
なお、物件の所在地については、各金融機関の営業エリアが基本ですが、担保となる自宅の評価額が高い東京など大都市圏のほうが扱う金融機関も多く、利用しやすいといえます。
リバースモーゲージでは、利用者が亡くなると担保である自宅を売却することが前提であり、自宅が相続財産として残りません。
そのため、契約時に子どもなど推定相続人全員の了承を求めるのが一般的です。
ただし、利用者(被相続人)が亡くなった際、あるいは生前であっても、融資額を一括返済すれば自宅を売却する必要はありません。
リバースモーゲージの利用には3つのリスクがある
「リバースモーゲージ」を利用するにあたっては、3つのリスクに注意する必要があります。
日本人の平均寿命は年々延びており、自分が何歳まで生きられるかは予測できません。そのため、亡くなる前に融資限度額に達してしまったり、当初一括で借り入れた資金をすべて使ってしまったりして、その後の生活に支障が生じるリスクがあります。
自宅の担保評価額は通常、土地についてのみ考慮され、相続税路線価をベースに算出されるのが一般的です。
地価が下落すると、自宅の担保評価額も下がります。すでに融資限度額まで借入している場合、亡くなる前に差額を返済する必要が出てくるかもしれません。
変動金利を採用している金融機関が多く、年2回、適用金利が見直されます。現在はまだ超低金利が続いていますが、今後、何らかの理由で金利が大幅に上昇すると、毎月の金利支払額が想定より多くなったり、融資限度額に早く達したりすることもありえます。
「生活福祉資金」や「リースバック」なども老後の生活資金確保の手段になる
リバースモーゲージ以外にも、自宅を活用した老後の生活資金確保の手段として、以下のようなスキームがあります。
① 低所得の高齢者向け「生活福祉資金(不動産担保型生活資金)」
② 自宅をいったん売却して済み続ける「リースバック」
③ 住宅関連の使途に限定した「リバースモーゲージ型住宅ローン」
① 低所得の高齢者向け「生活福祉資金(不動産担保型生活資金)」
「リバースモーゲージ」と同じような仕組みによる制度として、2002年(平成14年)から設けられているのが「生活福祉資金」です。
「生活福祉資金」は現在、低所得世帯、障害者世帯、高齢者世帯を対象とし、貸付資金も総合支援資金、福祉資金、教育支援資金、不動産担保型生活資金の4種類があります。
その中で、自宅を担保に生活資金を貸し付けるケースが「不動産担保型生活資金」です。
これは、低所得の高齢者世帯のうち一定の自宅を所有していて、将来にわたってそこに住み続けることを希望する場合、自宅を担保に生活資金を貸し付け、その世帯の自立を支援するものです。要保護世帯向けでは建物やマンションも対象になっています。
貸し付け対象の世帯、貸し付けの内容は次のようになっています。
・借入申込者が単独で所有(同居の配偶者との共有を含む)する不動産に居住していること
・不動産に賃借権、抵当権等が設定されていないこと
・配偶者または親以外の同居人がいないこと
・世帯の構成員が原則として65歳以上であること
・借入世帯が市町村民税の非課税世帯程度の世帯であること
・低所得の高齢者世帯に対し、一定の居住用不動産を担保として生活資金を貸し付ける資金
要保護世帯向け 不動産担保型生活資金
・要保護の高齢者世帯に対し、一定の居住用不動産を担保として生活資金を貸し付ける資金
・土地の評価額の70%程度
・貸付期間 借受人の死亡時までの期間または貸付元利金が貸付限度額に達するまでの期間
・土地及び建物の評価額の70%程度(集合住宅の場合は50%)
・生活扶助額の1.5倍以内
・貸付期間 借受人の死亡時までの期間または貸付元利金が貸付限度額に達するまでの期間
契約の終了後 3カ月以内
年3%、または長期プライムレートのいずれか低い利率
必要 ※推定相続人の中から選任
※利用条件は金融機関ごとに異なる。
なお、「生活福祉資金」は、一般の金融機関が扱う「リバースモーゲージ」とは目的が異なります。「生活福祉資金」は都道府県の社会福祉協議会が主体となり、市区町村の社会福祉協議会を通じて申し込むことができます。
② 自宅をいったん売却して済み続ける「リースバック」
所有する自宅を活用して老後の生活資金を調達する方法は、「リバースモーゲージ」や「生活福祉資金」だけではありません。
別の方法としては、「リースバック」があります。
「リースバック」とは、自宅を売却して現金化し、売却後もそのまま借りて住み続けるという一種の金融サービスであり、いくつかの金融機関や不動産会社が手掛けています。
「リバースモーゲージ」と比較した場合、自宅に住み続けられる点は同じです。しかし、「リバースモーゲージ」は基本的に金融機関からの借り入れであり、年齢制限や担保物件について種類や評価額などに細かい条件があります。
多くの金融機関は「リバースモーゲージ」において、担保不動産の評価額の50%程度を融資の上限としており、借りられる金額が思っていたより少ないことも多いようです。
一方「リースバック」は、自宅を売却するため所有権はなくなりますが、「リバースモーゲージ」よりまとまった金額が手に入る可能性が高いと言えます。また、当然ながら自宅の売却資金は、返済の必要がありません。
そのほかにも、リースバックには以下のようなメリットがあります。
・マンションでも利用可能
・将来の不動産価値の下落によるリスクがない
・固定資産税の支払いやマンションでは管理費・修繕積立金の支払いが不要になる
図表3 リースバックの仕組み(セゾンファンデックの例)
出所:セゾンファンデックスホームページから
「セゾンのリースバック(個人・事業者向け)」
3年の定期借家契約※再契約あり
・一戸建て・マンション・事務所・店舗・工場など
③ 住宅関連の使途に限定した「リバースモーゲージ型住宅ローン」
「リバースモーゲージ」や「リースバック」以外に、自宅を活用した方法として注目されるのが、「リバースモーゲージ型住宅ローン」です。
「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、かつての住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人 住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している住宅ローンの一種です。
住宅金融支援機構では、この「リバースモーゲージ型住宅ローン」を「リ・バース60」と名付けており、現在は60以上の民間金融機関が扱っています。
「リバースモーゲージ」と「リバースモーゲージ型住宅ローン(リ・バース60)」、名称は似ていますが、内容はかなり異なります。
そもそも、「リバースモーゲージ」は自宅を担保に老後の生活資金を借りるのが主な目的です。しかし、「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、高齢者が自宅の建設や購入、リフォームなどの資金を借りるために使途が限定されており、生活資金として利用することはできません。
ただし、毎月の支払いは利息分のみで、亡くなった時に担保を処分して元金を一括で返済するという点は、「リバースモーゲージ」と同じです。
「リバースモーゲージ型住宅ローン(リ・バース60)」の具体的な利用方法としては、定年退職の際などに、まだ支払いが残っている一般の住宅ローンを借り換えるというケースが考えられます。
結果的に、支払いが利息分のみになるため毎月の返済を大幅に減額でき、家計に余裕ができるというメリットがあります。
申込日現在で、満60歳以上
(1)自宅の建設または購入資金(中古住宅を含む) (2)住宅の建設に伴う土地購入資金(借地権購入を含む) (3)自宅のリフォーム等資金 (4)サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金 (5)子世帯などが居住する住宅の建設または購入資金 (6)現在利用中の住宅ローンの借換資金
最大8000万円または5000万円まで(金融機関によって異なる)
※ただし、融資の対象となる建物およびその敷地の評価額の50%または60%(長期優良住宅の場合は、55%または65%)が上限
毎月の返済は利息のみ(ノンリコース型もあり)
※利用条件は金融機関ごとに異なる。
これまでの利用実績は、2016年度16戸、2017年度68戸、2018年度294戸、2019年度687戸とそれほど多くはありませんが、着実に増えています。
これは2017年度から、相続人が残債を返済する必要のないノンリコース型が導入されたり、取扱金融機関が増えたりして、使いやすくなっているからでしょう。
【関連記事はこちら】>>高齢者向け住宅ローン「リ・バース60」の利用者が急増! 年金生活でも家の購入・建築・リフォームが可能に
将来の相続なども踏まえ、自宅の活用方法を考えておこう
自宅を活用して老後の生活設計を(出所:PIXTA)
自宅を活用した資金調達法は、上記のほかにも「不動産担保ローン」や「住んでいる自宅の売却」などがあります。
ノンバンクなどが扱っている「不動産担保ローン」は、自宅を担保に一括で融資を受け、毎月元本と利息を返済していくもので、通常の住宅ローンとほぼ同じと考えてよいでしょう。
通常の住宅ローンに比べると金利がやや高くなりますが、抵当権が第1順位でなくてもよいことが多く、例えば住宅ローンがまだ残っているものの、残高がかなり少なくなっているようなケースでの利用が考えられます。
また、単純に今の自宅を売却する方法もあります。
自宅を高く売却できるのであれば、単純に売却したうえで生活コストの安いところに住み替えたり、高齢者向けの賃貸住宅などに入居したりするほうが合理的なこともあるでしょう。
老後の生活設計において「自宅」という資産をどのように活用するか、将来の相続の可能性なども踏まえ、さまざまな選択肢を検討してみることをおすすめします。
【関連記事はこちら】>>急増するリバースモーゲージ、リースバックを比較!自宅に住みながら老後資金が手に入り、残った住宅ローン完済にも利用可能
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!
不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。
そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を一度入力すれば、複数社から査定してもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。
以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。
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10社(主要一括査定サイトで最多)※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
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