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☞ 相続によって親の不動産を共同で所有することが決まった場合
☞ 相続が起こっているが遺産分割が終わっておらず、相続人の共有のまま放置されている場合
☞ 複数の人が共同で資金を出し合って不動産を購入した場合
☞ 夫婦でマイホームを購入した場合
☞ お金を出し合って二世帯住宅を建てた場合
☞ 分譲マンションの共有部分
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不動産が共有となっている場合、それぞれの共有者は持分の分だけしか権利がないということになりますから、一人でもできる行為、一人ではできない行為があります。
いわば、所有権(完全な処分権)に一定の制限がなされている状態といえます。
これは、共有者が全員親族の場合も同様であり、「親戚だし大丈夫だろう。」という考えは危険です。実際、相続問題のように、いざ不動産が絡むと親族間で激しいトラブルとなるケースは多いといえます。
一人の共有者でできる行為
共有者の一人が単独で行える行為として、共有物の利用行為があります。
利用行為の場合、共有物の持分割合のみではなく、全部の利用をすることができます。
加えて、自分の持分を売却すること(他の共有者、第三者など、買手も自由)
共有持分だけでは、その不動産を自由に扱うことができないため、共有持分のみを買うという業者は少なく、価格も安くなります。そして、いざ買われた場合には、知らない業者が突然共有者の中に入ってきて権利を主張することになるため、トラブルは拡大するでしょう。
共有不動産の保存行為とは、他の共有者に不利益を与えることのない行為であって、共有者全員の利益になる行為でもあることから、共有者の一人が単独で行える行為とされています。
例えば、以下の行為です。
☞ 共有不動産に不法占有者がいた場合の明け渡し請求
☞ 共有不動産に無権限の登記を有する者に対する抹消登記請求
共有持分の過半数の同意を得る必要がある行為
共有不動産の利用、改良を、法律上、管理行為といい、これを行うためには共有持分の過半数の同意を得る必要があります。
例えば、以下の行為です。
☞ 共有不動産に短期賃貸借を設定すること
☞ 共有不動産に借地借家法の適用のない賃貸借契約を設定すること
☞ 共有不動産に設定された賃貸借契約、使用貸借契約を解除すること
注意しなければならないのは「共有者の過半数」ではなく「共有持分の過半数」である点です。
共有者全員の同意が必要な行為
共有不動産に物理的、法律的な変化を及ぼす、いわゆる変更行為は、共有者全員の同意が必要であるとされています。
例えば、以下の行為です。
☞ 共有の不動産が土地の場合、土地の場合
土地の利用形態、形質の変更、土地上に建物を建設する行為
☞ 共有している建物の場合
建物の取り壊し、大規模な修繕、建て替え
☞ 不動産全体に地上権、担保物件を設定すること
☞ 共有の不動産に、短期賃貸借ではなく、借地借家法の適用のある賃貸借契約を締結すること
☞ 不動産の利用形態を変更すること
☞ 不動産の使用収益の方法を変更すること
共有者全員の同意が必要な行為を単独で行ってしまったら(たとえば、共有者全員の同意を得ずに勝手に不動産を売ってしまった場合)、その行為は違法となります。
共有不動産を売却するためには、以下のものが必要とされていますので、参考にしてみてください。
・ 共有者全員の契約書への実印の押印
・ 共有者全員の印鑑証明書
不動産共有のトラブルとは?
よくある共有不動産のトラブル
不動産を共有している場合、その扱い、特に不動産を処分して現金化したいという場合には、制限があることから、他の共有者の同意を得なければならないこととなっています。
共有者間が円満なうちはよいですが、共有者間の円満な関係に亀裂が生じると、その不動産を共有のままにしておくことは難しく、トラブルとなります。
たとえば、相続で不動産を取得することとなったけれども不動産以外のめぼしい財産が存在しない場合や、離婚を検討している夫婦間といった場合に、不動産が共有のままだと、その分け方が大きなもめ事の火種となります。
また、共有不動産であるものの、実際に利用している人は一人だけであって、その人の利用の仕方が居住用の利用で、そこ以外ほかに行くあてがないといった場合にもトラブルは大きくなります。
共有不動産トラブルの解決は?
不動産を共有していたままでは問題が解決しないことが多く、共有者の間に一旦亀裂が入ってしまった以上、修復するのは困難でしょう。
共有したままで少しずつ調整していくよりは、分割をすることによって解決する方法をお勧めします。
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共有不動産の共有状態を解消して、問題を解決する方法として、分割をする方法があります。
共有不動産の分割方法には、大きくわけて以下の3つがあります。
以下、それぞれ説明していきます。
実際に共有の不動産を区割りして、分割してそれぞれ所有する(「分筆」といいます)方法です。
この方法の場合、その土地の形、面積、接している道路の状況、利用状況などにより、現物分割をすることが困難であるというケースもあるため注意が必要です。
共有の不動産を共有者全員の同意の上で一括して売却し、その売却代金を持分の割合に応じて分割するという方法です。
共有の不動産の一部のみを換価分割して、それ以外の部分を共有のままとしておくことも可能です。
換価分割の方法を選択して一括して売却した場合、売却代金を持分の割合とは異なる割合で分配した場合には、贈与が生じたものとして贈与税の対象になる場合がありますので、注意が必要です。
共有者の一人が他の共有者からすべての持分割合を譲り受けて単独で所有することとして、その分の対価を他の共有者に支払うという方法です。
共有物分割請求権とは?
このようにトラブルの多い共有不動産ですから、民法では、共有物の共有者は、他の共有者に対して分割を請求する権利を認めています。これを、共有物分割請求権といいます。
はじめは、交渉によって円満な共有物分割を求めていきます。その際の分割方法は、上に説明した3つの方法のいずれかとなるでしょう。
交渉がまとまれば、共有物分割協議書を作成して、その内容に合わせた登記手続きを行うこととなります。
交渉ではうまくいかない場合には、共有物分割調停、共有物分割訴訟という方法で争っていくこととなります。
最終的には、共有物分割訴訟において、判決によって共有物の分割に関する判断が指定されることとなります。
今回解説したとおり、不動産の共有は、家族関係の複雑なしがらみの中で発生してしまいがちなものですが、共有者の関係が良好に保てなくなったら、すぐに対策を立てるべきです。
分割の方法や登記の方法については、弁護士、司法書士、不動産会社などの専門家に相談しましょう。
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