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工事内容・変更に関する不当な請求
建設業界では、元請け、下請け、孫請け、ひ孫請けと多数の企業が関係する工事が多いため、工事の追加・変更等があったときに認識に相違が生じ、トラブルに発展するケースが多数見受けられます。
「何度もやり直しをさせられるのに、費用を払ってもらえない」「追加工事の指示があったのに、追加費用を払ってもらえない」といった発注者とのトラブルをはじめ、「発注内容と異なる工事をされたのに、追加費用を請求してくる」などの、下請業者とのトラブルも挙げられます。
なかには、工事の変更・追加によって発生した損失(工事の遅延など)に対して、「遅延金」や「損害賠償」を請求されることもあります。
とくに、工事請負契約書に工事の追加・変更等の詳細を定める規定がない場合は、両者の主張が対立し、交渉が平行線のままになるかもしれません。発注者に費用の支払を納得してもらうためには、契約に至った経緯や工事の状況、建築業法などの法的知識を用いて、適切に交渉を進める必要があるでしょう。
双方の確認不足など、建築業者にも落ち度がある場合には「下請代金の減額」などのように、双方が合意する範囲で解決を図ることも視野に入れなければなりません。
下請業者が行った工事に瑕疵がある
「工事ミスによって欠陥等が見つかった」「下請業者の不適切な工事のせいで、損害が発生した」など、下請業者が行った工事が原因でトラブルが起こるケースがあります。この場合は、瑕疵担保責任を下請業者に追及したいところですが、施主との関係において、その責任は元請業者が負うことが原則となります。
業者間において、下請業者へ責任を追及するためには、「瑕疵が起きた原因が下請業者によるもの」と判断できる証拠が求められます。工事請負契約の契約書や工事内容、建築物の状態などを確認して、責任の所在が下請業者にあるかどうかを判断しなければなりません。
下請業者による瑕疵であるにも関わらず、相手方が認めない場合には、弁護士による交渉を検討しましょう。建築業者が被った被害額などを考慮したうえで、下請業者に工事のやり直しや損害賠償請求など、しかるべき対応を取ることが可能です。
工事請負契約で押さえておきたい 瑕疵担保責任の基礎知識
工事請負契約で定めた内容(品質・性能等)を満たしていない場合や、建築物に瑕疵がある場合は、「瑕疵担保責任」を追及することができます(一定の要件を満たす必要があります)。
発注者や下請業者との建築工事をめぐるトラブルのなかには、このような瑕疵担保責任の適用範囲や期間に関するものも多く見受けられます。契約締結時はもちろん、トラブルが起きたときには適切な対応を取らなければなりません。工事請負契約で押さえておきたい瑕疵担保責任の基礎知識は次のようになります。
民法第634条~640条では、工事請負契約などの請負において、目的物(建築物)に瑕疵があった場合や、契約の内容に適合しない場合には、請負人がその瑕疵担保責任を負うことが定められています。請負人に対する瑕疵担保責任は、発注者が善意・悪意に関わらず追及することが可能です(無過失責任)。
請負契約における瑕疵担保責任には、以下の3つが規定されています。
請負人の工事によって建築物に瑕疵があった場合は、発注者は請負人に対して相当の期間を定めたうえで、「瑕疵の補修」を求めることができます。ただし、瑕疵が重要でない場合において、補修に過分に費用を要するときには、補修を求めることはできません。損害賠償請求のみが可能となります。
請負人による重大な瑕疵によって、発注者が損失を被る場合には、請負人に対して「損害賠償請求」ができます。請負人が損害賠償請求に対して対応しない場合には、請負代金を支払わない、報酬から損害賠償額を差し引くことで「相殺」することも可能です。
瑕疵を補修できないほどの重大な瑕疵がある場合や、瑕疵によって契約本来の目的を達成できない場合には、「契約解除」が認められています。ただし、建築工事請負契約については、契約解除に伴い「解体工事」などの大きな負担が生じると考えられるため、基本的に契約解除は認められません。
瑕疵担保責任を追及できる期間
建築工事請負契約の瑕疵担保責任では、責任を追及できる期間が定められています。
原則は、次のとおりです。
木造建築物:引き渡しから5年間
石造、レンガ造、コンクリート造、金属造:引き渡しから10年間
ただし、請負契約において双方が合意すれば、瑕疵担保期間を延長するなどの特約を定めることも可能です。同時に、請負人の瑕疵担保責任を免除する特約も可能ですが、請負人が瑕疵の存在を知っていたのに発注者に報告しなかった場合には、瑕疵担保責任を追及できるようになります。
発注者(施主)・元請業者・下請業者の関係性
建築の請負工事において、建築を依頼する「発注者」とそれを請け負う「元請業者」のほかに、さらに「下請業者」が存在するケースがあります。瑕疵担保責任を追及するにあたり、この3者の関係性を整理しておきましょう。
法律上、発注者と元請業者には工事請負契約に基づく関係が成り立ちます。そして、元請業者と下請業者も同様に「発注者と請負人」の関係にあると考えることができます。
しかし、発注者と下請業者との間について、契約関係はありません。そのため、工事に不具合や不正があった場合には、発注者は「元請業者に対して」瑕疵担保責任などの契約責任を追及することとなります。
トラブル対処法 発注者・下請業者とのトラブル対処法
工事請負契約では、発注者や下請けとのトラブルが多く見受けられます。建築物は争う金額が多額になるケースも多いため、問題が深刻化しやすく、長期的な紛争になることも少なくありません。大きな損失を被らないよう、適切な手段で解決を図ることも時には重要です。
弁護士による内容証明郵便の送付
「追加工事費用を支払ってもらえない」「工事を完了したのに支払いが遅れている」などの代金未払いのケースでは、まずは弁護士による内容証明郵便の送付を行います。心理的圧力によって相手方に支払を促すだけでなく、のちに紛争となった場合の証拠にもなります。
建築をめぐるトラブルでは、裁判をする前に弁護士による任意交渉も効果的です。内容証明郵便で問題を解決できなかった場合は、弁護士が代理人となり、相手方との交渉を始めます。契約書の内容や工事状況などを踏まえたうえで、法的な観点から話を有利に進める解決策を提示できます。また、当事者の一方にすべての責任があるわけではないケースでは、双方が合意に至る適切な範囲での解決を図ることになります。
「工事代金を支払ってもらえない」「発注者の経営悪化により支払を拒否される」といったケースでは、内容証明郵便による督促や交渉を行っても、一向に相手方が支払に応じないこともあります。そうなると「訴訟」を提起することになりますが、訴訟期間中に相手方が持っている財産(不動産や銀行預金等)を散逸、あるいは倒産して回収できなくなるリスクを防ぐために、「仮差押え」を検討します。
工事請負代金の債権回収をめぐるトラブルでは、裁判が長期化するケースも多く見られるため、仮差押えによって確実に債権を回収できるよう備える必要があります。仮差押えをした時点で、相手方が任意弁済に応じるケースもあります。
任意交渉での解決の見込みがない、多額の争いで相手に十分資力があり急ぐ必要がない場合などでは、訴訟による法的手段を取ることを検討します。下請業者が行った工事に重大な欠陥がある場合や、不誠実な工事が行われている、不当な多額の損害賠償を請求されているなどの場合には、訴訟によって受け取るべき適正な損害賠償金を確保することが大切です。ただし、訴訟には時間的・経済的な損失も大きいため、状況に応じて的確な判断が必要です。
お気軽にご相談下さい 建築に関するトラブルは弁護士にご相談を
建築業やリフォーム業では、発注者や下請業者との間にさまざまなトラブルが起こり得ます。「代金未払い」「下請業者の不法行為」だけでなく、工事中に事故が起きたときの労災トラブルや、工事の中途解約をめぐるトラブルなど多岐に渡ります。
建築をめぐるトラブルは損害賠償額が莫大になることも多いため、ケースや状況に応じて的確な法的手段を取らなければなりません。顧問弁護士を起用することで、こうしたトラブルを早い段階で対応でき、ケースに応じて適切な解決を図ることができます。
また、発注者や下請業者との予期せぬトラブルを防ぐためには、請負契約時に適切な契約書を整備することも不可欠です。建設業界では口約束で工事の変更・追加が行われることも多く、それが原因で自社が不利な状況になることもあります。顧問弁護士に相談しながら、起こり得る問題を考慮して、具体的な条項を盛り込む必要があるでしょう。
弁護士法人キャストグローバル大阪高槻オフィスでは、工事請負契約書のリーガルチェックをはじめ、相手方への交渉や法的手続きまで、幅広く対応いたします。建築をめぐるトラブルにお困りの方は、ぜひ当事務所までご相談ください。
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