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融資率9割以下として金利1.3%で計算すると、年収350万円の場合は2946万円。借入額が増えることで、物件の選択肢がぐっと広がるのです。そのため、年収300万円台だと、不動産会社からフラット35をすすめられることが多くなります。
フラット35のメリット&デメリット
メリットは、なんといっても長期固定金利。そして、銀行で住宅ローンを組む際に必要となる保証料も、連帯保証人も不要です。繰り上げ返済の際も、手数料がかかりません。
また、住宅ローンの基本的な条件として、勤続3年以上と言われていますが、フラット35は最低勤続1年以上となっています。さらに、自営業などのフリーランス、派遣社員、パートやアルバイトでも利用することができます。
しかし、フラット35は担保となる家に条件があります。さらに、担保価値の審査が厳しく、「住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅」として適合証明書を発行してもらえないと、フラット35が利用できません。
*中古マンションの場合
新耐震であること=建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合)
外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等
20年以上の長期修繕計画があること
このように文面で規定されているのですが、実際は建物ごと審査され、基本条件以外にも細かい規定がたくさんあります。「予算内で物件も気に入っているのに、フラット35が使えない!」ということもよくあります。
実際に記者が体験したことですが、築30年ぐらいで長期修繕計画もあり、管理体制も良好でフラット35も利用できそうな物件がありました。とても気に入り、購入を前提に物件審査をしてもらったところ、建物の形がやや凸凹しているということで、耐震性の項目が引っかかってしまったのです。別の物件では、自主管理ということでNGのこともありました。どんなに管理体制が良好でも、自主管理の物件はフラット35の審査をパスするのが難しいそうです。
そして、一番の問題はこういった審査を物件ごとにしなければならないこと。しかも、この耐震適合証明書の審査は有料で、5万~7万円ほどかかります。せっかく審査をしたのに、フラット35が使えないという結果になったら、次の物件でまた審査……と続くのです。
独身女性で戸建てを購入する人は少ないかもしれませんが、中古戸建ての場合、「ここを直せばフラット35を利用できる」という条件付きOKの場合があります。しかし、売買契約前に修繕する必要があるため、売り主が許可してくれないと対応ができません。
また、物件の審査をパスしたというフラット35の適合証明書を発行するには、1週間ほどの時間がかかります。その間に、都市銀行などの住宅ローンを利用する人が先に本審査を進めてしまうと、お金をかけてフラット35の適合審査をしたのに、その物件を購入できない可能性もでてきます。
ただし、マンションの場合は、すでにフラット35の適合証明書が発行されている物件もあります。その場合は、改めて審査する必要がありません。「中古マンションらくらくフラット35検索」というウェブサイトで適合している中古マンションを調べることができます。希望のマンションが見つかったら、まずここで検索して確認してみるといいでしょう。
とにかく、気になる中古マンションが出てきて、フラット35を利用するなら、すぐに物件の審査を進めていくスピード感も重要です。
住宅ローンはどういう種類を選択したらいい?
変動金利と固定金利、どっちがいいの?
最近は、街中やメディアの広告に、“金利0.4%”などと掲げられているのを見て、誰でもこの金利で借りられると思っている方も多いそうです。ですが、誰でもこの金利で融資が可能というわけではありません。
住宅ローンの金利は、「0.45%~0.99%」というように、幅を持たせていることがほとんど。金融機関が設定している条件を満たしていれば、金利が優遇され、最低金利でローンを組むことができます。ところが、条件を満たしていなければ、その幅のなかで設定される金利は変わってきます。
ただし、現在は市場全体を通して、超低金利なのに間違いはありません。フラット35しか利用できない状況であれば仕方ないですが、銀行を選べるのであれば、金利は変動と固定のどちらがいいのでしょうか?
FP・木村氏は、「金利を迷われる方には、変動金利と固定金利を組み合わせる"ミックス”という借り方もおすすめです。変動金利と固定金利の割合は自由に決められますので、"変動金利は魅力的だけど不安…”と思われる場合は、固定の割合を多めにしたミックスも良いでしょう」とのこと。
一方、「変動金利は将来の予測が難しいもの。借りた後も随時金利をチェックして、上がりそうであれば契約を変更するといったことができる人ならいいですが、ほったらかしにする人であれば、35年間固定金利にする方がおすすめです」というFPもいますから、自分に合った金利を選ぶのが正解でしょう。
団信の内容も、きちんと確認しよう!
住宅ローン契約時に加入することが多い、団体信用生命保険(通称:団信)もその条件はさまざま。金利も大事ですが、団信で金融機関を選ぶという人も少なからず存在しています。
団信というのは、住宅ローンを返済中にもしもの事態(死亡、高度障害、がん、心筋梗塞、脳卒中など)が起こったときに、その時点のローン残額を負担してくれる保険です。住宅ローン契約時には、ほとんどの場合、団信への加入が条件になっています。
「自分は独身で養っている家族がいないから関係ない」なんて、思っていませんか? 家族がいなくても、万一自分が亡くなって物件を売却したときに残債を完済できないという場合は、残された親や兄弟などが、住宅ローンの残債を支払わなくてはならないケースもあります。また、事故や病気などで働けなくなった状況でも、住宅ローンの支払いは続きます。
団信の基本的な保証は、「死亡」と「高度障害」ですが、がん・脳腫瘍・心筋梗塞に対応する三大疾病付き、糖尿病・肝障害など生活習慣病にも対応する五大疾病など、さまざまなプランが登場しています。7大疾病、8大疾病、全疾病のほか、持病がある人も入りやすい「ワイド団信」というのもあります。補償範囲が広がるにつれ、住宅ローン金利に上乗せされる銀行が多いようです。
まだ若いから、そんなに病気の心配はしなくていいと思っている方も多いと思いますが、年齢を重ねるにつれて、がんのリスクについても不安になってくるもの。民間の生命保険で「がん一時金300万円」などを付けた場合、保険料金が一気に上がってしまいますが、団信だと民間の生命保険よりも割安で、補償範囲を広げることができるのもお得です。
であれば、どんな保障がついた団信がいいのでしょうか?
不動産営業担当者の三浦氏に伺うと、「全疾病保障無料を謳っている団信もありますが、2~3カ月仕事ができない状況にならないとその保障を活用できないんです。だったら、がんと診断された時点で住宅ローンの支払いが免除される団信をおすすめします」と言います。
健康状況や年齢は人によって違います。自分にとってどんな保障が必要なのかも、きちんと考えて選ぶことをおすすめします。
【関連記事】>>団体信用生命保険って、加入は必須? 種類や保険料が下りる条件は? 住宅ローンの「団信」の基礎を知ろう!
過去の借金が記録されている「信用情報」には注意!
住宅ローンには、人と物件の審査があります。人の審査では、「信用情報」が問われます。
例えば、クレジットカードをたくさん持っていて、それぞれにキャッシング枠が付いていると、実際に使っていなくても、「この人はキャッシングするんだろう」と見られて、信用が下がってしまいます。
「以前、住宅ローンの事前審査で希望借入額が通らなかった人がいました。いわゆる減額承認です。そこで、使わないクレジットカードは解約し、キャッシング枠を解除して、半年後ぐらいに再度審査をしたら、希望額で承認がもらえたというっケースもあります」(FP・木村氏)
このように、不要なクレジットカードはなるべく解約しておくことが重要ですが、一方、クレジットカードを1枚も持っていないというのも信用情報を疑われる場合があると言います。過去の支払いに不備があり、ブラックリストに入れられている人は、クレジットカードを持つことができないからです。なので、少なくとも1枚は所持しておくようにしましょう。
以下に、心当たりがある方は要注意です。
●クレジットカードの支払いで過去に催促状をもらったことがある
●銀行の残高が足りず、料金の引き落としが遅れたことがある
●携帯電話の本体を分割払いにしている
●クレジットカードを3枚以上持っている
●キャッシング枠が付いているカードを持っている
●クレジットカードの支払いをリボ払いにしている
過去の記憶がおぼろげだったり、何か引っかかることがある場合は、事前に自分自身の信用情報を取り寄せて確認しておくのをおすすめします。自分の信用情報は、ほとんどの場合、以下の3カ所に問い合わせることで確認できます。郵送やウェブサイトで情報開示の申請ができ、すぐに結果が送られてくるものもあります。
・全国銀行個人信用情報センター
・株式会社日本信用情報機構
直近2年間で、支払いの遅れなどがあったという“A”のマークが3回あると、審査が厳しくなると言います。「フラット35の場合は、直近1年以内にAが1個でもあると厳しいと言われていますね。ただ、事前にこの問題を把握していれば、対策を練ることができます。ですので、ぜひ事前にご自身で確認しておくのがおすすめです」(三浦氏)。
【関連記事】>>ローンの延滞歴がある人でも住宅ローンは借りられる? 遅延・滞納が与える影響や信用情報の裏側を大解剖!
転職が多い人も、住宅ローン審査で不利になる?
転職のなかでも、異業種への転職が多い人は住宅ローン審査が通りにくいと言われています。審査の際に転職理由を聞かれることが多く、「この人は、今の会社もすぐに辞めてしまうのではないだろうか?」と不信感につながるとのこと。
また、歩合給や残業の手当などで、給与の上下がある人は要注意。平均もしくは一番低い給与で見られることもあります。
逆に、仕事の内容で優遇されるのは、公務員と士業です。医師、薬剤師、看護師、弁護士など、現在の会社を辞めてもほかで仕事が見つかるような方は有利です。
最近では、若い方で投資用ローンをもっている人も多いようですが、「フラット35」では2020年4月から、投資用ローンを利用している人は、住宅ローンを組むことがかなり厳しくなりました。投資と自らのマンション購入のどちらを優先させるのかを、選択する必要があることも覚えておきましょう。
女性におすすめの住宅ローンは?
女性限定の団信保障や特典にも注目
最近は、女性専用の住宅ローン商品も登場してきています。出産・育児などで仕事を休業する場合は元金が据え置きになったり、婦人科系のがん団信が付いている商品も多いです。女性だからこそ利用できる特典をぜひ上手に利用したいですね。
例えば、住信SBIネット銀行の団信は、基本の全疾病保障に加えて、女性限定でがん診断給付金特約が金利の上乗せなしで付帯できる「アンジェリーナ」という商品があります。これは、がんの診断が確定されると30万円の給付金が支払われるというものです。
このほか、女性限定の住宅ローンとして以下のような商品があります。
●りそな銀行/女性向け住宅ローン「凛 next」
この商品のオリジナル金利として、店頭表示金利より最大年2.005%低くなります。繰り上げ返済手数料が無料。けがや病気で働けなくなった場合に月々の支払いをカバーしてくれるローン返済支援保険が付いているほか、借入金利に年0.15%の上乗せで、がんと診断された場合にローン残高が0円になる三大疾病保障特約を付けることができます。
●武蔵野銀行/「女性専用住宅ローン むさしのロング・エスコート」
がん団信、8つの疾病保障付き団信が用意されているほか、家事代行や育児・介護サービス、旅行やグルメなどを優待価格で利用できる特典が付いた「Club Off for ロング・エスコート」が利用できます。
【関連記事】>>女性が借りやすく、特典もある住宅ローンは?転職直後、年収不安定なら、フラット35に注目
【関連記事】>>住宅ローンの仮審査で基準となる21項目を徹底解説! 本審査までの流れや必要な書類とは
「女性のための不動産購入」記事一覧
・独身女性の住宅購入、どういう物件を選ぶ?
・女性の一人暮らし、賃貸と購入ならどちらが良い?
・独身女性におすすめの住宅ローンはどんなもの?
・買ってはいけないマンションは「1K」だった!
・女性の住宅購入、年収400万円台からが現実的?
・「信頼できる担当者の選び方」とは?
◆シティハウス中目黒サウス(モデルルーム公開中)
5,400万円~7,200万円
2019年11月15日
JR山手線「目黒」駅 徒歩14分 、東急東横線「中目黒」駅 徒歩15分 他
東京都目黒区目黒3丁目812番2(地番)
38.33㎡ ~ 56.04㎡
住友不動産株式会社販売代理/住友不動産販売株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆パークホームズ中目黒(モデルルーム公開中)
4,500万円~4,640万円(予定)
2020年11月下旬予定
東京メトロ日比谷線「中目黒」駅 徒歩11分 他
東京都目黒区上目黒3丁目1701番1、1693番11(地番)
31.91㎡ ~ 32.67㎡
三井不動産レジデンシャル株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆クリオ ラベルヴィ祐天寺
東急東横線祐天寺駅 徒歩14分  他
東京都世田谷区下馬二丁目141番2(地番)、世田谷区下馬二丁目5番9(住居表示)
27戸(管理事務室1戸)
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆リビオレゾン勝どきnex(モデルルーム公開中)
3070万円~4090万円
2021年3月下旬予定
都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩9分
東京都中央区勝どき5丁目1103番地2(地番)
25.12㎡ ~ 32.18㎡
日鉄興和不動産株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆ピアース浅草(モデルルーム公開中)
3,500万円台~5,100万円台(予定)
2021年2月上旬予定
東京メトロ銀座線「浅草」駅6番出口 徒歩7分 他
東京都台東区浅草3丁目103-9(地名地番)
32.03㎡ ~ 41.72㎡
47戸(他に管理員室1戸)
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆ヴァースクレイシア三鷹(モデルルーム公開中)
3,690万円~4,200万円
2020年9月15日(検査済証)
JR中央・総武線「三鷹」駅 徒歩6分  他
東京都三鷹市下連雀3丁目207番14/ 東京都三鷹市下連雀3丁目12-〇〇〇号
30.06㎡・30.18㎡
50戸(他に管理事務室1戸)
プロパティエージェント株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆シティハウス千代田外神田
6,000万円~6,600万円
2018年12月18日
東京メトロ千代田線「湯島」駅 徒歩2分、東京メトロ銀座線「末広町」駅 徒歩3分 他
東京都千代田区外神田6-37-1 他
93戸(地権者住戸6戸含む)
住友不動産株式会社販売代理/住友不動産販売株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆ルフォンリブレ赤羽(モデルルーム公開中)
2968万円・3598万円(予定)
2020年12月(予定)
JR各線「赤羽」駅 徒歩7分、東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅 徒歩5分
東京都北区赤羽2丁目250-2他(地番)
27.23㎡・33.93㎡
48戸 (うち、事業協力者用住戸10戸含む)
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩2分 他
東京都中央区月島1丁目1303番(地番)、東京都中央区月島一丁目13番3号(住居表示)
21戸(他、管理事務室1戸)
プロパティエージェント株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
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