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事故物件に明確な定義はありません。
建物内での人の死亡(自殺・他殺、焼死、不審死、事故死など)がおこった物件のことを、総称して「事故物件」ということが多いです。これ以外についてはとらえ方の問題ですが、病死や孤独死などの事件性が全くない死亡であったとしても、建物内で死亡した人がいる場合には事故物件だと考える場合もあります。
事故物件の場合には、通常の相場よりも安く手に入るため、全く気にしないという人であればよいですし、逆に安い物件を探して事故物件に限定している人すらいます。しかしながら気になる人はどうやって回避し、万が一つかんでしまった場合には、不動産業者の責任を追及していくことになるでしょう。
以上のように事故物件の定義自体があいまいなため、完全に事故物件を避けるのは難しいですが、事故物件には次のような特徴が多いといわれていますから、参考にチェックしてみるとよいでしょう。
☞ 売買代金が相場よりも格段に安い
☞ 不動産広告に「告知事項あり」と記載されている
☞ 重要事項説明の際に事故物件であることが告げられた
☞ 最近変えた床や壁が一部分だけ新しい
☞ 周りの部屋が空き室になっている
☞ 直観的に変な雰囲気がする
☞ 事故物件の情報サイトに記載されている
事故物件にある心理的瑕疵とは?
事故物件のことは、法律的には「心理的瑕疵」といいます。
「瑕疵」とは、一般的な用語では「欠陥」という意味に近く、通常であれば備えているべき性質を備えていないことをいいます。瑕疵の中には、物理的な瑕疵もありますが、事故物件は、瑕疵の中でも心理的な瑕疵に該当します。
事故物件の説明義務の程度は?
事故物件であっても、不動産広告には「告知事項あり」と記載されているだけであり、その告知事項の内容が事故物件であるかどうかという具体的内容は記載されないのが一般的です。これは、元所有者の個人情報、プライバシー保護の問題です。
ただ、実際に購入するというときになると、契約前の重要事項説明において、宅地建物取引士から説明がされることになります。
どの程度の事件や事故について説明しなければならないのかについては法律上決まっているわけではありませんが、「知っていれば買わなかったであろう」という事実を告知していなければ、これは心理的瑕疵として認められ、説明義務違反によって損害賠償請求、または、解除という責任追及をすることが可能です。
事故物件トラブルを有利に進めるポイント
購入時に、できる限り事故物件をつかむことを避けるためには、まずは綿密な調査をすべきでしょう。この記事の上でも挙げました事情があるかどうかは、パッと見で内見のときに事故物件をチェックする簡易的な方法です。
購入を具体的に検討するようになったら、さらに細かく調べていき、場合によっては、近隣の方に聞き込みをして、事件・事故が起こった事実がないかどうかをリサーチするべきでしょう。
トラブル化したときのために説明を証拠化
購入時に全く説明を受けていない場合には、説明義務違反として解除を求めていくわけですが、トラブルが拡大した場合には、売却者のほうから次のような主張がされる可能性があります。
購入時に「事故物件である」としっかり説明をしている
つまり、「納得済で購入したのではないですか」という主張です。
確かに、冒頭でも述べたとおり、安い物件を探すために事故物件限定で物件を探している方もいるくらい逆に人気が出てきている現状もありますから、「説明をしたなら買わなかったに決まっているではないか」と反論するのは難しいです。
とはいっても逆に、「説明がなかったこと」を証明するのは、証拠の集めようがありませんから不可能です。
この場合には、「説明がなかったこと」をうまく証拠に残すために、逆にしっかりとこちらから説明を求めていき、「事故物件ではない」旨の説明をきちんとさせた上で、その説明内容を録音や書面などの客観的な証拠にして残しておくべきです。
聞かれなかったので説明はしなかった
心理的瑕疵として認められているわけですから「事故物件であること」は説明すべき事情の中でも重要度が高いものであり、裁判例でも説明義務を認めるケースが多くあります。
しかしながら、どのようなものに対して説明義務が認められるかは法律で決まっているわけではなく、裁判例でも明確な基準があるわけではありませんから、いざトラブルとなったとき、次のような言い訳が認められてしまいかねません。
☞ 私は気にならないくらいのことだったので・・・
☞ 個人の感覚の問題ではないでしょうか
☞ 相当前の事件だったので知りませんでした
したがって、これらの主張・反論を避けるためにも、「事故物件」というような抽象的な言い方ではなく、「何らかの理由で人の死亡があった物件ではないですよね?」といった形で、事故物件の定義を明確にして確認をし、証拠化するべきでしょう。
今回は、事故物件トラブルについて、事故物件をつかまないよう回避する方法と、いざ事故物件をつかんでしまってトラブル化してしまう場合に有利に進める方法について解説してみました。
事故物件かどうか、気になるかどうかは個人によりますので、裁判所の判断で有利に進めるためには客観的な証拠を確保していくことが重要です。
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