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個人事業主の人は税引前当期利益(損益)を確定申告時に不動産所得として計上します。
不動産所得として計上し、配当などの所得と合わせて計算した金額から様々な控除を引き引いた額が課税所得です。
不動産投資は事業の一環であり、小規模であっても資産を取得し利益や損失が発生するものです。
そのため、バランスシートや損益計算書を見る方法や会計に関する基礎的なスキルを身に付けて、経営実態を数字で確認することが大切です。
キャッシュフロー計算書もチェック
キャッシュフロー計算書については損益計算書と併せて確認するケースが多いため、同時に確認しておく必要があります。
キャッシュフロー計算書とは、年間に増加した現金がどのような理由で発生したのかを確認する書類です。
不動産投資では家賃収入だけで現金が増加しているのであれば問題なく質の良い投資が行えていると判断できるものの、投資の際に原状回復費用といった設備投資も必要であるため、現金が減少するケースも珍しくありません。
さらに、現金を増やす方法として投資額を減少させ融資を増加させているのであれば、将来性がなかったり成長率が下がったりするリスクがあるため、銀行の印象も悪くなる可能性があります。
キャッシュフロー計算書とは不動産投資での実績を証明するための書類である点を、バランスシートや損益計算書の重要性とともに認識しておくと良いでしょう。
バランスシート(貸借対照表)の重要性
損益計算書は1年間の利益や損失を確認するための書類ですが、バランスシートは決算日当日の状況を把握するためのものです。
現時点での不動産投資に関する損益を明確にするという役割があるため、バランスシートの方が重要性は高いといえます。
バランスシートを作成する目的としては、決算日当日の財産状況を明確にすることであり、個人経営をしている場合には1月1日~12月31日までの事業年度で大晦日に財政状況を明確にすることが一般的です。
銀行がチェックする決算書のポイント
銀行は、決算書を通して、融資対象者が不動産投資を安定して行えているかどうかを確認します。
当然ですが、銀行は赤字になっている不動産投資家に融資を行いません。
主な理由としては貸し倒れのリスクを予防するためです。
そのため、最低でも3期連続で黒字経営を行っていることを証明しなければなりません。
災害などが原因で赤字になってしまうケースもありますが、一時的な赤字もしくは経営困難に陥り赤字になったわけではないことを証明できれば、融資を継続してもらえる可能性は高いでしょう。
バランスシートの作成方法
バランスシートは、慣れてしまえば非常に簡単に作成できます。まずは自身の資産をリストアップしましょう。
例えば、自家用車やマイホーム、投資信託、株式、現預金などです。
さらに、パソコンやテレビなど換金可能なものについては全てリストアップします。
次に、リストアップした物をどの程度の価格で売却できるのかをリサーチすることがポイントです。
いくらで売却できるのかは、買い取り業者などに査定を依頼するという方法で行います。
不動産会社、中古買い取り業者、ディーラーなどで買い取り価格を算出してもらうか、パソコンやテレビなどはインターネットオークションやリサイクルショップなどでリサーチしましょう。
すべての査定金額を合計することで、資産の合計金額を確認することが可能です。
そして、現在の借入金額の合計を計算します。クレジットカード会社、銀行から送付される明細書や返済予定表を確認することですぐに確認することが可能です。
借り入れ金額の残りが算出できたら、資産の合計金額から引くことで純資産を明確にできます。
バランスシートは右側に負債一覧、左側に資産一覧を書き出します。
資産(財産)については、1年以内に現金化できる流動資産のほか、固定資産を書き出しましょう。
負債(借入金)については1年以内に返済期限が迫っている流動負債と固定負債を書き、純資産は資産額で計算される余裕資産を指します。
株主が出資してくれることによる資本金や過去の利益力である利益余剰金なども含まれるバランスシートがあれば、余裕資産の割合によって財政が良好な状態であるかを確認できるため、自己資本の規模を示すものでもあるのです。
3カ月に1回バランスシートを作ろう
収益計算書を作成できれば、バランスシートの作成も簡単に行えます。現在ある資産の査定などには時間がかかるため、3ヶ月に1回程度が目安です。自身で、12月・3月など区切りをつけバランスシートを作成します。
もしも、不動産投資に問題があった場合でも、3ヶ月に1回バランスシートを使って見直すことによって早い段階で改善計画を立てられるため、リスク回避にもつながるでしょう。
不動産投資を始めるならプロに相談しよう
不動産投資をする場合、インターネットで収集できる情報だけでは限界があります。
また、失敗するリスクも高いでしょう。
そのため、プロに相談し、自分にとって最適な不動産投資方法をアドバイスしてもらったり、情報収集をしたりすることが重要です。
そこで、おすすめの仲介サービスや、気軽に参加できる無料のセミナーについて紹介します。
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