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図表2の内容は、前回(2013年)の住宅土地統計調査をベースにしていますが、以下のことが示されています。
・空き家総数820万戸のうち、747万戸(91.1%)が賃貸用とその他の住宅である。
・賃貸用空き家は429万戸存在し、そのうち耐震性を満たした住宅が369万戸、朽ちたり壊れたりしていない住宅が265万戸、駅から1km以内の住宅が137万戸である。
・その他空き家(実家の空き家)は318万戸存在し、そのうち耐震性を満たした住宅が184万戸、朽ちたり壊れたりしていない住宅が103万戸で、駅から1km以内の住宅が48万戸である。
・今すぐ活用可能な空き家は、賃貸用空き家で137万戸、その他空き家で48万戸の合計185万戸である。
また、この資料で国土交通省は「利活用可能な有望な住宅ストック数」を見るに当たり、以下の3つの基準を示しています。
・耐震基準を満たしているか?
・腐朽していないか(きちんと管理されているか)?
ですから、土地・住宅購入で失敗したくなければ、この3つの基準を外すべきではありません。行政が、「利活用可能な物件は、駅から1㎞以内」の利便性を定義づけたことは驚きでしたが、今後、自用でも賃貸用でも、住宅を購入する際の大きなヒントになるでしょう。
ただし、この基準には、近隣トラブルなど個別トラブルは加味されていません。
つまり、今回のメインテーマである、「近所に管理不全の土地があり、しかもその土地の所有者が分からない」とか、「共有名義のため対処のしようがない」というケースです。
近隣トラブルは意外と多く、生活環境にも影響を与えている
近隣の土地や建物が管理不全な状態になっているということは、周辺住民の人命や健康、財産、また周辺の生活環境が被害を受けたり、その恐れがあるということです。つまり、外部不経済(当事者以外に被害が及ぶこと)がもたらされ、迷惑を被っているということです。
外部不経済とは、以下のような観点から判断されます。
・「危険性」の観点…老朽化、暴風雨や積雪など自然現象による倒壊や剥落・飛散など
・「防犯・防災」の観点…不特定者の侵入による犯罪・火災の誘発など
・「生活環境や景観」の観点…樹枝の越境・雑草の繁茂・落ち葉の著しい飛散、ごみの不法投棄、野良猫や犬などの動物が住み着いている、病害虫が発生したりして衛生の悪化・悪臭の発生など
その対応のため、私道や埋設物などの権利関係の諸問題を話し合おうと思ったときに、所有者が不明だと話し合えません。また、共有のため、話し合えても合意できないという状況に陥ると、対応が困難となり、結果としてその状況を放置せざるを得ないということになります。
その結果、管理不全の不動産(土地・建物)が、空き地や空き家となり、地域に増えてしまうことで、地域全体が機能不全の状態となり、悪影響を被ってしまいます。
前回の記事でもお伝えしたとおり、共有物を利用するためには、共有者全員を個別に探し出して交渉する必要があります。ですから、現行の民法では、共有者の一部でも不明だと全員の同意を取ることができず、土地の利用や処分は難しくなるのです。
売却や境界画定、私道の承諾や苦情への対応は、資産価値自体に大きく影響するので、法的にも「変更行為」とみなされ、共有者全員の同意が必要になります。
ですから、実際問題として、共有や所有者が不明の不動産(土地・建物)が、管理不全の状態になってしまうと、その後は対応したくてもできない状況に陥るため、この問題の解決が急務となります。
今後、共有物の管理は全員の同意が必要なくなる!?
共有物の通常の管理行為については、基本的なルールに変更は加えられないようです。
ただ、2020年4月に「改正土地基本法」が施行され、所有する意思の如何(いかん)を問わず、所有者が管理の責務を問われることになりました。そして今後、関連したルールについては大きく変更が加えられることが予想されます(参考:2019年末の法務省法制審議会民法・不動産登記法部会「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)等の改正に関する中間試案」)。
「共有物の管理」については、以下のように変更されそうです。
同意を得る方法について、共有者が、他の共有者に対し、相当の期間を定めて、その期間内に共有物の管理に関する行為について、同意するかどうかを回答するよう督促でき、回答がない場合は、他の共有者全員の同意で変更できる。
また、他の共有者が誰か分からなかったり、誰か分かっているが所在が分からなかったりする場合、以下のように変更されそうです。
一定の期間を定めて、対象の共有者に対し、同意するかどうかを回答すべき公告をすることができる。
そして、その不動産を売却するなど変更(処分)する場合に、前述の督促や公告がされた場合、以下のようになります。
一定期間内に回答がない時は、督促や公告をした共有者が、それ以外の共有者全員からの同意を得て、その変更または処分をすることができる。
これらの変更により、所有者不明土地問題の解決が進むでしょう。次回は、共有物の続編として、「共有物分割」についてお伝えします。
【関連記事はこちら】>>「権利未登記」「違法建築」「境界未確定」など”不動産の売却”でよくあるトラブルの解決法とは?
「所有者不明土地」シリーズのリンク集
1.「所有者不明土地」とは?
2.「所有者不明土地」関連の法改正の行方は?
3.「相続放棄」で親の実家の空き地・空き家を手放したい
4.「相続登記」をして土地の名義変更をしたい
5.「共有権解消」〜相続した共有名義の土地を処分したい
6.「共有物管理」〜近所の空き地・空き家をなんとかしたい
7.「共有物分割」〜隣地から越境した木の枝は切除できる!?
「隣地からはみ出た木の枝を切りたい」「共有者が行方不明だが土地を売却したい」などの問題は、法改正で解決しやすくなる!?所有…
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