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このように瑕疵保険に入っていると、買主は10年間で数十万円から最高200万円の割引を受けるのと同じ効果が得られることになる。売主からすれば、当然、買主がつきやすく、強気な売値をつけることも可能になるのだ。
●瑕疵担保責任を検査事業者が肩代わり
では、瑕疵保険に加入するには、どのような手順と費用が必要なのだろうか。
まずは住宅瑕疵担保責任保険協会の「登録事業者の検索サイト」(http://search-kashihoken.jp/)にアクセスして、専門の検査機関を探し検査を受ける。検査内容はほぼインスペクション(一次診断)と同じだが、瑕疵保険の検査のほうが限定的となっている。
なお、検査対象となる物件は、原則として、新耐震基準に適合した1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅に限られる。ただし、新耐震基準であることが確認できない住宅でも、別途、耐震基準についての検査を受け、耐震基準適合証明書等を取得できれば可能になる。前記、検査機関に相談してみてほしい。
検査の結果、加入が認められれば、保険付保証明書が発行される。これにより、築古物件でも、住宅ローン減税が受けられるようになる。補修すべき点が見つかった場合は、売主が引き渡し前に補修し、再検査で適合すれば保険に加入できる。売主が補修しない場合は、買主が物件の引き渡し前に耐震基準適合証明書の仮申請を行い、引き渡し後から居住開始までの間に改修工事を行っても、保険への加入が認められる。
覚えておきたいのは、実際の保険の加入者は検査事業者になること。瑕疵保険に加入後に瑕疵が発見された場合、買主は検査事業者に補修を求め、その費用が保険金によって支払われる。万が一、検査事業者が倒産してしまった場合は、直接保険会社に保険金を請求できる。
以上、検査費用が6万~7万円前後(インスペクションとまとめて行っても10万円前後)。そのほか、実際に瑕疵保険に加入する際に、保険料+現場検査手数料として4万~8万円を負担する。瑕疵保険を取り扱っている保険会社は検査機関とは別で、国土交通省から指定されている以下の5社となる。
既存住宅売買瑕疵保険の取り扱い会社
・住宅保証機構 https://www.mamoris.jp/
・住宅あんしん保証 https://www.j-anshin.co.jp/
・日本住宅保証検査機構 https://www.jio-kensa.co.jp/
・ハウスジーメン https://www.house-gmen.com/
・ハウスプラス住宅保証 http://www.houseplus.co.jp/
【買主に安心してもらう方法(3)】
建物の「住宅履歴情報」を用意する
●住宅履歴が明らかな物件は購入しやすい
「住宅履歴情報」とは、自動車でいえば「整備記録」のようなもの。新築時の図面や建築確認書類に始まって、入居後の点検結果やリフォーム記録、また戸建てなら住宅性能評価書、マンションなら管理組合の規約や長期修繕計画書などのことだ。
住宅履歴情報が揃っていると、不動産仲介会社に物件の価値を正しく査定してもらえる。修繕などがきちんと行われていれば、当然、物件の価値は高く評価されるし、「住宅性能評価書付き」「〇〇年リフォーム済み」など、広告の材料としても使える。また、買主にとっても、建物の性能やリフォーム状況を把握できるため、購入しやすくなる。住宅履歴情報を整えておくだけで、不明点の多い物件よりも優位に立つことができるということだ。
履歴は個人で管理してもかまわないが、将来的に売却を考えている人は、国土交通省が定めたルールに則った住宅履歴情報サービス機関に依頼して、履歴を管理してもらうのもいいだろう。住宅履歴情報サービス機関は、一般社団法人の住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会のホームページ(http://www.iekarute.or.jp/)にアクセスし、会員名簿で確認できる。
住宅履歴情報サービス機関に前記のような住宅履歴情報を渡すと、電子化してデータベース化してもらえる。データ管理は各機関をまたいで一括して行われるため、依頼先の機関に万が一のことがあっても、データを利用できなくなるようなことはない。
なお、サービス内容や費用は機関によって異なる。たとえば、定期的なインスペクションと住宅履歴情報の登録・管理がセットになっているところもあるので、自分のニーズと費用のバランスを考えて検討しよう。
2018年4月から新たに「安心R住宅」も登場
ここまで見てきた「インスペクション」「瑕疵保険」「住宅履歴情報」という3つの方法以外に、2018年4月から新たにスタートした「安心R住宅」制度も利用が広まっている。「安心R住宅」制度は、中古に対するマイナスイメージを払拭するために、一定の基準に合致した中古住宅に対して、国が定めた「安心R住宅」のロゴマークを、不動産検索サイトや広告で掲載できるようにしたものだ。
じつはこの「一定の基準」は、「インスペクション+新耐震」とほぼ同じ内容になっている。「安心R住宅」を取得した物件は、無条件で瑕疵保険に加入でき、築年数を問わず住宅ローン減税の対象にもなる。買主からすれば、国からお墨付きをもらった物件が一目でわかる、シンプルな制度となっている。
ただし、売主からすると不便な面もある。まず、「安心R住宅」のロゴマークを取得できるのは、国から認定を受けた事業者団体に限られること。また、売却を依頼する不動産仲介会社は1社に限定しなければならないため、契約形態は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」に限られることだ。そのため、前述の3つの方法をチョイスするか、安心R住宅を取得するかは、売却しようとした時点での広まり具合を見て判断するのがいいだろう。
【関連記事はこちら】>>家を売るときの契約方法は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」でメリットが大きいのはどれ?
いずれにしても、売却に向けてインスペクション等の実施が当たり前の世の中に変わりつつあるのは間違いない。2016年から2019年時点の首都圏の中古マンションの成約率は新築マンションを上回っている。かつてない現象である。中古市場が賑わうということは、高値売却のチャンスであると同時に、ライバル(物件)間の競争も激しくなるということ。より戦略的に早期&高値売却を考えていくことが重要になっていくだろう。
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!
不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。
そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を一度入力すれば、複数社から査定してもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。
以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。
↓おすすめ不動産一括査定サイトはこちら↓
◆SUUMO(スーモ)売却査定
・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス
・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録
マンション、戸建て、土地
10社(主要一括査定サイトで最多)※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
株式会社リクルート住まいカンパニー(東証プライム子会社)
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◆HOME4U(ホームフォーユー)
・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している
・20年以上の運営歴があり信頼性が高い
・1800社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる
マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
NTTデータ・スマートソーシング(東証プライム子会社)
>>HOME4Uの詳細記事はこちら
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・マンションの売却に特化
・900社以上の不動産会社と提携
最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
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・対応可能な不動産の種類がトップクラス
・共有持ち分でも相談可能
・訳あり物件(再建築不可物件、借地権、底地権など)の査定も対応
分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
サムライ・アドウェイズ(上場子会社)
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・厳選した不動産会社のみと提携
・比較サイト運営歴20年以上の会社が運営
・情報セキュリティマネジメントシステムの国際認証基準である「ISO27001」の認証を取得しており安心感あり
マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟ビル
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・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能
・2000社以上の不動産会社と提携
・対応可能な不動産の種類が多い
マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
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◆LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)
・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営
・2400社以上の不動産会社と提携
・匿名査定も可能で安心
マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
LIFULL(東証プライム)
>>LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら
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一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト!
◆ソニーグループの「SRE不動産」売却査定
・両手仲介・囲い込みを行わない
・上場企業のソニーグループが運営
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求
マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、収益用不動産
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県
SREホールディングス株式会社(ソニーグループ)
>>SRE不動産の詳細記事はこちら
60秒で簡単入力!「囲い込み」を行わない不動産会社
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