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まずは住宅ローンの現状調査
離婚を決め、財産分与の話し合いをする際に、住宅ローン付の住宅を購入していた場合には、離婚時の取り決めをするため、まずは住宅ローンの現状調査をしなければなりません。
離婚時の住宅ローンに関する取り決めにおいて、事前に調査が必要な項目は、次の通りです。
住宅とその敷地が誰の名義になっているか調査してください。管轄の法務局で不動産登記簿謄本を取得すれば調査が可能です。実際に頭金や住宅ローンを負担している人と名義が異なる場合もありますので注意が必要です。
合わせて、金融機関の抵当権が付いているかどうかも確認してください。
売却した場合に、住宅がどの程度の価値になるか、特に、住宅ローンの残額を上回る価値があるのかどうかを調査することが必要ですので、不動産業者に査定をお願いしましょう。
住宅ローンの残額を上回る価値が現在住宅にあるのかどうかによって、売却するのか、夫婦のどちらかが離婚後に住み続けるのかといった大きな方針決定に影響してきます。
住宅ローンの契約名義人
住宅ローンの契約がどのような内容であるかを確認します。具体的には、住宅ローンの契約名義人が夫婦のどちらであるか(もしくは双方であるか)、連帯保証人が付いているかといった点を確認します。
住宅ローンの契約書を調査すれば確認できるでしょう。合わせて、住宅ローンの残額がどの程度であるかを確認します。借入先の銀行や償還表などで確認できます。
住宅の価値がローン残額を超える場合
住宅の価値がローン残額を上回っている場合には、売却をすれば売却代金で住宅ローンを完済しても、更に手元に現金が残ることとなります。
例えば、3000万円の価値ある住宅で、ローン残額が2000万円の場合には、売却すれば1000万円の現金が手元に残るため、1000万円分の価値があるということとなります。
この場合の解決方法は、次の通りです。
夫婦いずれも住宅を必要と考えていないとき
夫婦がいずれもその住宅を必要と考えていない場合には、住宅を売却して現金に換えることとなります。そして、離婚時の財産分与の原則に従って、自宅の価値の半分をお互いに分配すればよいのです。
例えば、上記の例で住宅を売却すると1000万円の現金が手元に残る場合には、離婚時に住宅を売却して、夫婦が500万円ずつの現金を財産分与によって取得することとなります。
夫婦のいずれかが住宅に居住したいと考えるとき
夫婦のいずれかが、住宅を手放さずに居住し続けたいと考える場合、住宅を売却すれば手元に残ったであろう価値を夫婦の片方がすべて得ることとなりますから、その分の清算をしなければなりません。具体的には、売却したら得られたであろう価値の半分を、現金で他方の夫婦に分配することとなります。
例えば、上記の例で住宅を売却すると1000万円の現金が手元に残るという場合には、離婚時に片方が住宅を維持して居住する場合には、もう片方に対して、500万円の現金を財産分与によって手渡すこととなります。
この場合、現実には住宅を売却しないので、住宅を売却すれば得られたであろう現金の半分を、別に調達しなければなりません。一括で支払うことが困難な場合には分割払いとし、公正証書を作成するなど、将来的に回収できる可能性を高めておく必要があります。
また、この場合には、住宅を維持する人が、住宅ローンを支払続けることになりますが、もし住宅ローンの支払を怠った場合、住宅が売却されてしまうこととなるでしょう。住宅に居住していた人も、連帯保証人となっていた場合には、住宅ローン支払の責任を負うことになりますので注意が必要です。
住宅の価値がローン残額を下回る場合(オーバーローン)
住宅の価値がローン残額を下回ることを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合、住宅の価値がローン残額にも満たないわけですから、住宅を売却しても手元に現金は残らず、むしろマイナスになります。したがって、現在の住宅の価値はゼロ以下ということとなります。
例えば、売却すると2000万円の価値がある住宅で、ローン残額が3000万円残っているという場合、売却をすれば、売却代金をすべてローンの返済に充てたとしても、ローン1000万円の負債が残るということになります。
この場合の解決方法は、次の通りです。
夫婦のいずれも住宅を不要と考える場合
オーバーローンの住宅を、夫婦のいずれも居住のために維持する必要はないと考える場合には、住宅を手放すという選択肢が考えられます。
この場合、住宅を手放す際に、住宅の価値とローン残額の差額をどうするかが問題となります。つまり、住宅を売却しても残ってしまうローン残額を誰が支払うのか?という問題です。
この点は、「借金と財産分与」の問題がそのままあてはまり、借金は財産分与の対象とはならず、住宅ローンの名義人、連帯保証人がそのまま責任を負うということとなります。したがって、夫婦の片方が名義人、他方が連帯保証人の場合には、いずれもローン残額を返済する責任があることとなります。
「借金と財産分与」の問題については、詳しくはこちらの記事も参考にしてください。
(参考)離婚できる?離婚時に気になる借金についての4つの話
夫婦のいずれかが住宅に居住し続ける場合
住宅がオーバーローンで、夫婦のいずれかが住宅に居住し続ける場合には、価値のないものを片方が居住し続けるというだけですので、住宅は特に財産分与の上では財産として考慮されないこととなります。
とはいえ、住宅に居住し続けることができるという一定のメリットを片方が得ることとなるため、話し合いによって何らかの落としどころの設定が必要でしょう。
名義変更・借換えなどが必要な場合とは?
特に、居住し続ける人でない他方の夫婦がローンの名義人であって、ローンを支払い続けなければならないという場合には、不公平感が生まれ、いくら無価値だからといってこのままにしておいては、ローンの支払がストップし、住宅が売却されてしまうという二次的なトラブルを引き起こしますから、十分な話し合いによる解決が必要でしょう。
この場合に、居住し続けていたのに、住宅ローンの支払がストップしたことによって立退きを要求されるといった不安定な地位に置かれることになりますので、次のような解決策を検討する必要があります。
☞ 住宅の名義を変更する
☞ 住宅ローンの名義を変更する
☞ 住宅ローンの借換えを行う
☞ 離婚後の夫婦以外の連帯保証人を準備する
なお、住宅ローンの借換えや名義変更には、金融機関の審査が必要となる可能性が高いですので、注意が必要です。
まずは話し合い、まとまらなければ離婚調停へ
いずれの場合であっても、離婚協議という話し合いでまとまる場合には、話し合いで合意に達した条件を離婚協議書に記載して離婚することが可能です。この場合には、離婚協議書を公正証書にしておけば、住宅ローンの未払いなどのリスクを避けることができるでしょう。
離婚協議で住宅ローンの処理が合意に達しない場合には、離婚調停で決めることとなります。
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