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正当事由(せいとうじゆう)とは、土地や建物の賃貸借契約において、オーナーが契約の更新を拒絶したり、解約の申し入れをする際に必要な「理由」のことを指します。賃貸借契約は、期間の満了や解約の申し入れによって終了しますが、土地や建物の賃貸借については、賃借人保護のため「正当事由」を要するとされているのです。この正当事由には、いくつかのルールが存在します。
正当事由がない場合は立ち退きに応じなくてよい
賃貸借契約では期間が定められていますが、それは更新を前提としているため、オーナーや賃貸人側による都合によって立ち退きを求める場合は正当事由が必要です。つまり、正当事由がなければ立ち退きが認められないため、要求に応じる必要はありません。
正当事由が認められる条件
どのようなものが正当事由に該当するのかは、一般的には以下5つの要素を重要視します。
事情としては、「オーナーやその家族が、自らの住居あるいはテナントとして建物を使用する必要がある」といったケースが典型的です。
そのほか、現在の建物を取り壊して建て替えたり、再開発を目的としたりする場合があります。これらの理由は立ち退きや退去を求める理由として認められない傾向にありましたが、近年は「たとえ建物が老朽化していなくても、再開発が土地の有効利用のために正当なもの」として評価され、正当事由として認められるケースが増えています。
賃借人側の事情としては、賃借人の居住、営業の必要性等が挙げられます。例えば、長期間にわたって居住していた建物を立ち退くことによって生活の基盤を失ってしまう場合は、その建物を使用する必要性が認められることになります。
また、店舗や事務所として使用している場合でも、地元に根差した商売を行っているといった事情があれば「その物件でなければならない」という理由になります。この場合、代替物件として同条件の建物を提示すれば立ち退きが認められやすくなります。よって、その物件を継続して使用することについての必要性を具体的に主張することが重要です。
3.借地借家に関するこれまでの経緯・経過期間
正当事由があるか否かを判断する場合、契約における債務の履行状況や賃料、更新の有無等、建物の賃貸借に関する経緯も考慮要素となります。なお、建て替える予定があることを知りながらも賃貸借契約を締結した場合、家賃を滞納している場合等、オーナーにとって有利な事情があると正当事由が認められやすくなってしまいます。
4.借地借家の利用状況
借地借家が法に反するような使われ方をしていないか、借地借家の本来の用途に沿って利用されているか、また賃借人が利用する必要性はあるのか等を考慮します。
基本的には、1~4だけを判断材料として立ち退きや退去を認めることはありません。多くは「立ち退き料」を支払うことによって賃借人の不利益を緩和するとして、正当事由を認めるケースがほとんどなのです。基本的には1と2の要素を中心として考慮しますが、立ち退き料の存在なくして立ち退きが認められることは少ないといえるでしょう。なお、立ち退き料の金額について法的な決まりはありませんので、当事者または弁護士を介して協議せねばなりません。争点となりやすい部分であるため、早い段階で弁護士へ相談してください。
費用 立ち退き料について
上記でも述べた通り、借地借家の立ち退きにおいては「立ち退き料」が争点となることが少なくありません。法律で金額が決まっているわけではないため、オーナーと賃借人とで話し合い、双方折り合いをつけて決定します。費用はケースによって異なりますが、主に以下の要素を考慮して算定されます。
借地権および借家権には、財産的価値が存在します。借地権の場合は、該当する土地を使用して得られる利益や経済的利益を金銭として割り出し、当金額を賃借人は立ち退き料として受け取ることが可能です。
賃借人は望んで移転するわけではないため、引っ越しに際して発生する新居に関わる初期費用や敷金、礼金等は賃借人にとって「損失」に当たります。本来これらの費用をオーナーや賃借人が負担するとの規定はありませんが、立ち退き料として含まれることが多いです。
立ち退きするとなると、新居を探すための労力や環境が変わることのストレス等、精神的損失が賃借人に発生します。なお、あくまで実害ではないため、大きな考慮とはなりません。
立ち退き料は増額を求めることが可能
オーナーや賃貸人から提示された立ち退き料に納得できない場合は、増額請求が可能です。一般的にオーナーや賃貸人が示す立ち退き料は低額であることが多く、「これ以上複雑化させないように」と早い段階で妥協してしまうと損をする可能性が高いです。オーナーや賃貸人へ交渉する際は個人ではなく、弁護士を代理人として立てることによって請求できる額が増える傾向にあります。特に開発にかかわる場合は、当初の立退料から数百倍になったということもよくあります。
お悩みの方へ 立ち退きを求められたら弁護士へ相談を
立ち退き交渉を円滑に進め、なおかつ不利な条件で合意しないためには早い段階で弁護士へ相談することが賢明です。また、立ち退き料についてもケースによって大きく変動します。法的な知識が無ければ見極めが困難であるため、弁護士へ判断を仰いでください。
弁護士が立ち退き交渉に介入する場合の流れ
当事務所では、以下のような流れで立ち退き交渉を進めてまいります。
1.立ち退き交渉における
賃貸借契約における経緯や状況等を詳しくヒアリングし、当方が有利に進められるよう交渉の方針を固めていきます。そして、決定した方針に沿って立ち退き料や補償内容を明確化し、交渉に必要な資料作成を行います。
任意交渉ではオーナーや賃貸人がなぜ立ち退きを求めているのか、という理由が明らかになります。よって、相手方の事情も考慮しながらお互いが納得できる着地点を探っていきます。
任意交渉にて和解ができなかった場合は、オーナーや賃貸人より明け渡しの訴訟や調停申し立てを提起されます。争点となるのは「正当事由」や「立ち退き料」であり、公平な立場から下される判断に従って立ち退きを実行することとなります。
立ち退き交渉における当事務所の弁護士費用
当事務所では、立ち退き交渉に関する相談を30分5,000円で承っています。ご依頼される場合は、着手金、報酬金を頂戴いたします。
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