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法的には、残債があっても、自分で手続きしたり、司法書士を手配したりできる。しかし、現実に銀行が応じることは少ない。なぜなら、売主と司法書士に手を組まれて、銀行側が詐欺に遭うリスクがあるからだ。
なお、残債を一括返済する場合、繰り上げ返済扱いとなる。住宅ローンの契約内容によって、繰り上げ返済手数料がかかることもあるので注意したい。
物件の売却における測量は、隣接する土地との境界を明らかにする目的で行われる。専門業者が測量を行い、仮の境界を定めた後、土地の権利者が立ち合って確認する。合意に至った場合、「境界確認書」という書類を交わし、「確定測量図」が作成される。
すでにこの確定測量図が作成されている場合、改めて測量する必要はない。一方、同じ測量図であっても、法務局で取得可能な「地積測量図」や、隣地の所有者の境界確認のない「現況測量図」は売買契約では使用できない(「現況測量図」については、隣地の所有者の立ち合いのもとに境界確認がとれていて、売主・買主双方の承諾を得られる場合は認められる)。
確定測量図がなくても、売却はできるが、ご近所トラブルを避けるため、近年はないと、買い手を見つけるのが難しくなっている。特に私道のある場合、境界を明らかにするとともに、通行や掘削(水道管、下水管等を取り換える際に道路を掘ることを認める)の承諾書を取ることが必須だ。
測量の手配は不動産会社にやってもらえるので、手間はかからない。ただし、測量費は仲介手数料に含まれないため、売主が別途負担することになる。金額は土地の形状や面積、接道状況などによって変わってくるが、一般的な戸建ての場合、30万~50万円が相場。ただし、市有地や国有地に接しているなど、官民立ち合いが必要になるケースでは、60万~150万円ほどになる。
支払いについては、売却代金から差し引くところが多い。そうでない不動産会社でも、手元の資金に余力がなければ、相談に乗ってもらえるだろう。
確定測量図がないと売却価格を相当引き下げる必要が出てくるため、それなりのコストはかかるが測量費を支払ったほうが断然お得だ。ただ、費用をかけて測量を行っても、隣地の合意が取れないことも出てくる。そんなときは「筆界特定制度」(筆界=境界)というものがあり、法務局に測量の資料を提出するなどして、筆界特定登記官に境界を特定してもらうこともできる。特定まで平均で約11カ月かかってしまうことがネックだが、測量自体が無駄になることはない。
(5)ハウスクリーニング・補修費用
内覧者に好印象を与えるため、部屋全体もしくは部分的にハウスクリーニングを頼む人も多い。トイレや浴室、キッチン、レンジフード、壁クロスなどは、見た目の印象が部屋の印象に直結する部分。1カ所につき、5000円~2万円程度が相場となっている。
激しい汚れや痛みについては、リフォームも視野に入ってくる。特に、トイレや浴室などの状態によっては、それだけで内覧者に嫌悪感を抱かせかねない。一方で、リフォームをする以上、売却価格のアップにつながることが前提となる。上限をかけても100万円くらいにとどめ、効果の高いものに絞って行うのがいいだろう。不動産会社の担当者ともよく相談して決めたい。下表が主な部分の補修費用だ。
◆主な補修費用(本体交換の場合)
クロス0.15万~0.25万円/㎡
フローリング1.5万円/㎡
畳1.5万~3万円/畳
【関連記事はこちら!】>> マンションを高く売るなら、リフォームしよう! 「必要最低限に抑える」「相見積もりをとる」など、成功するためのリフォーム5カ条を紹介!
(6)インスペクション費用、瑕疵保険の検査料・保険料
いずれも、ハウスクリーニングや補修費用と同様に、物件の価値(=売却価格)を高めるための費用だ。費用をかけるかどうかは、売主の判断による。
インスペクションとは「検査」の意味で、住宅の専門家であるインスペクターに建物の健康状態を診断してもらうために費用がかかる。たとえば、戸建てなら「基礎に鉄筋は配してあるか」「シロアリの被害はないか」、マンションなら「給排水管に不具合はないか」「床に傾きがないか」などを検査してもらう。基本的な目視による診断費用は5万~10万円ほどとなっている。
インスペクションの結果は報告書にまとめられ、買主にとって購入の判断材料になる。マイナス情報があっても、買主側で対処できる問題なら、逆に安心して買ってもらえることが少なくない。買い手を不安にさせるのは「問題がある」こと以上に、「問題があるかわからない」ことだからだ。
一方の、既存住宅売買瑕疵保険とは、中古物件の引き渡し後に、構造的な不具合が発生した場合、1000万円までの補修費用を最長5年間保証するもの。加入するために検査料と保険料がかかるが、現状、瑕疵保険に入っていない中古物件が多いため、加入していると大きなアドバンテージになる。
瑕疵保険に入るには、インスペクションとは別に瑕疵保険専門の検査機関の検査を受け、合格する必要がある。検査費用と保険料を合わせて、4万~8万円ほど。支払うのは加入時の1回だけとなっている。
なお、2018年4月に改正宅建業法が改正となり、インスペクションをした場合、重要事項説明で宅建業者は買主に対して、インスペクションの結果について説明を行うことが義務化された。もし、欠陥が見つかった場合でも、説明しなければならず、悪い結果を隠すことはできないので、何らかの不具合を感じている売主にとっては悩ましいところだろう。
(7)そのほか、不動産売却の前後にかかる費用・税金
(1)~(6)のほかにも、不動産売却の前後にかかる費用がいくつかある。たとえば「解体費」。しかし、余程の事情がない限りは、解体せずに現況のまま売却することをおすすめする。更地にすると、住宅用地の特例を受けられなくなって、翌年から固定資産税や都市計画税が高くなってしまうためだ。売却が長引けば長引くほど、税金負担が増す。そのため、買主が更地を望む場合、「更地渡し」という特約を付けて、引き渡し時までに更地にする条件で売買契約を結ぶのが賢明だ。
解体費は地方よりも都会のほうが高く、さらに接道している道路の広さなど、作業のやり易さなどによっても変わってくる。東京都内の一般的な解体工事の場合、坪(3.3㎡)単価は木造住宅3万~4万円、鉄骨造4万~5万円、RC造5万~6万円程度が相場。地方の場合、これより1万円程度安いことが多い。
なお、不動産業者経由で頼んだ場合、バックマージンが乗せられることもある。安く済ませるには、自分で複数の業者から見積もりを取ったほうがいいだろう。
また、空き家などを整理する場合には「廃棄処分費」が発生する。言うまでもなく、家電や家具、本などは専門の買取業者に依頼すれば、いくらかのお金になる。不用品回収業者にまとめて依頼する場合、廃棄処分費は、エレベーターの有無やゴミの量などによって大きく変わってくるが、おおよその目安は下記のとおりだ。
ほかにも、どこかへ移り住む場合は「引っ越し費用」もかかる。荷物の量のほか、季節によっても金額が変わってくる。2~4月は料金設定が高くなるところが多い。なお、引っ越し業者の中には、不要品の引き取りサービスを行っているところもある。手間はかかるが、コストダウンを図るなら、引っ越し業者と、上述した不用品回収業者の双方から見積もりを取るといいだろう。
以上のほか、「所得税」や「住民税」もあるが通常、自宅の売却であれば3000万円までの売却益には税金がかからない。ただし、いくつかの例外があるので、詳しくは下記の記事で確認しよう。
【関連記事はこちら!】>>「家の売却にかかる税金」はいくら? 自宅、賃貸、相続した空き家など、不動産ごとに異なる控除や、税金の計算式を紹介
不動産売却の手数料は3%〜10%
削れる経費は削り「売却益」の最大化を狙え!
ここまでみてきたように、不動産売却の前後にかかる費用は多数あり、売値に対して3%~10%程度かかる。売却金額をまるまる手に入れられるわけではないので、気をつけよう。
なお、費用の中には、工夫次第で金額を抑えられるものがある。
たとえば(3)の「抵当権抹消登記費用」は、自力で作成、または、よりリーズナブルな司法書士を探すことで節約できる。よりリーズナブルな専門業者に依頼する点では、(8)の「解体費」も同様だ。また、(6)の「インスペクション費用」と「瑕疵保険の検査費用」、(8)の「廃棄処分費」と「引っ越し費用」のように、依頼先をひとつにまとめることでコストダウンを図る方法もある。
一方で、(4)の「測量費」や(5)の「ハウスクリーニング・補修費」、(6)の「インスペクション費用、瑕疵保険の検査料・保険料」のように、売却する不動産の競争力アップや、売却価格のアップを狙うための費用もある。
削れる費用、かけるべき費用を知って、売却益の最大化を目指してみてほしい。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者31社で比較! 売却におすすめのサービスや特徴などを徹底解説
【大手不動産仲介3社の評判、手数料率、販売力を辛口評価】
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相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!
不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。
そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を一度入力すれば、複数社から査定してもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。
以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。
↓おすすめ不動産一括査定サイトはこちら↓
◆SUUMO(スーモ)売却査定
・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス
・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録
マンション、戸建て、土地
10社(主要一括査定サイトで最多)※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
株式会社リクルート住まいカンパニー(東証プライム子会社)
>>SUUMO(スーモ)の詳細記事はこちら
SUUMO(スーモ)無料査定はこちら >>
◆HOME4U(ホームフォーユー)
・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している
・20年以上の運営歴があり信頼性が高い
・1800社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる
マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
NTTデータ・スマートソーシング(東証プライム子会社)
>>HOME4Uの詳細記事はこちら
HOME4U無料査定はこちら >>
・マンションの売却に特化
・900社以上の不動産会社と提携
最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
>>マンションナビの詳細記事はこちら
マンションナビ無料査定はこちら >>
・対応可能な不動産の種類がトップクラス
・共有持ち分でも相談可能
・訳あり物件(再建築不可物件、借地権、底地権など)の査定も対応
分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
サムライ・アドウェイズ(上場子会社)
>>いえカツLIFEの詳細記事はこちら
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・厳選した不動産会社のみと提携
・比較サイト運営歴20年以上の会社が運営
・情報セキュリティマネジメントシステムの国際認証基準である「ISO27001」の認証を取得しており安心感あり
マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟ビル
ズバット不動産売却無料査定はこちら >>
・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能
・2000社以上の不動産会社と提携
・対応可能な不動産の種類が多い
マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
>>イエウールの詳細記事はこちら
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◆LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)
・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営
・2400社以上の不動産会社と提携
・匿名査定も可能で安心
マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
LIFULL(東証プライム)
>>LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら
LIFULL HOME'S無料査定はこちら >>
一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト!
◆ソニーグループの「SRE不動産」売却査定
・両手仲介・囲い込みを行わない
・上場企業のソニーグループが運営
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求
マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、収益用不動産
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県
SREホールディングス株式会社(ソニーグループ)
>>SRE不動産の詳細記事はこちら
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