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認識すべきは、頭金と自己資金はそれぞれ異なる役割を果たすものであり、頭金はローンを組んだ後、不動産を購入する時に用意しなければならない現金であるということです。
購入する不動産に関する諸費用も一般的にローンに含まれるのではなく、現金で支払います。
諸費用の内訳は不動産会社へ支払う仲介手数料や印紙税、登録免許税や不動産所得税、司法書士に支払う報酬と火災保険料、地震保険料などです。自己資金は頭金と諸費用合計した金額を指します。
頭金については、不動産の担保価値と投資家の年収や職業年齢といった属性によって異なるものの、不動産価格の10~20%程度を準備することでローンの審査に有利になるでしょう。
諸費用については、新築物件の場合は価格のおよそ5%、中古物件の売買価格8%程度が一般的です。
自己頭金と諸費用の合計である自己資金の目安としては、基本的に不動産価格の20%ほどが相場だといえます。
不動産を購入する前、購入した後に支払うものとして不動産所得税などもあり、不動産そのもの価格以外にも様々なお金が必要であることを認識しておきましょう。
税金は、不動産投資を行う際の必要な経費であるとも捉えられます。経費は、不動産事業の収益から引くことによって課税所得を小さくして節税することが可能です。
不動産投資を始めた初年度については費用がかかるため赤字になりますが、赤字は確定申告をすれば翌年以降に繰り越せます。
赤字の繰越については、個人は3年、法人は9年と定められており、確定申告を行わないと追加で税金を支払わなければならないためしっかりと管理しましょう。
消費税については不動産そのものに掛かるものの、土地には掛からないことが特徴です。
そのため、不動産価格については諸税込みで表記することが一般的だといえます。
もしも、不動産価格が税別で表記されているのであれば、建物の価格にだけ消費税がかかることを加味して計算する必要があるでしょう。
自己資金なしで不動産投資をする方法もある
購入する不動産に対する自己資金を用意せずに投資を始められるのであれば、自己資金を投入せずに不動産投資を行いたいと考えている人もいるでしょう。
実際に、自己資金なしでも不動産投資を行う方法はいくつか存在するのです。そこで、主に3つの方法を詳しく紹介します。
銀行や信用金庫以外から借り入れをする
金利は高く設定されていますが、銀行以外から借り入れを行う方法で自己資金なしの不動産投資を行うことが可能です。不動産投資を行ったことがない人は、銀行でのローン審査を通過できない可能性が高いでしょう。
しかし、銀行や信金ではないノンバンクであれば、条件は厳しくないケース、独自の審査基準を設けているケースも多く、借り入れできる確率も高くなります。
さらに、銀行や信金以外であれば、申し込みから審査通過までの期間が短いこともメリットです。
日本政策金融公庫で借り入れをする
政府が管轄している日本政策金融公庫と呼ばれる金融機関を有効活用するのも良いでしょう。
日本政策金融公庫とは新規事業を行いたい人や中小企業向けの融資を行っているため、始めて不動産投資を行う人であっても、銀行などの金融機関と比較して融資をしてくれる可能性が高くなります。
リフォームローンに申し込む
中古のマンションやアパートなどの不動産投資を行うのであれば、リフォームローンを利用することによって初期費用を節約することが可能です。
築年数が経過している不動産であっても、キッチンやトイレといった水回りをリフォームすることで新品のように見せることは可能であったり、部屋の間取りを変更したりとリフォームをすることで入居率が上がるなどのメリットが高くなります。
自己資金0円のメリットとリスク
自己資金は不動産の10~20%程度用意することが目安です。数百万円規模の自己資金を用意できない人は「やはり自分に不動産投資は難しい」と考えてしまうでしょう。
そのような場面で、「自己資金0円で不動産投資を行える」といったキャッチコピーの広告があれば、興味を惹かれるはずです。しかし、自己資金0円での投資にはメリットのほかに大きなリスクもあるため、確認しておく必要があります。
自己資金は返済する必要がない現金であり、自己資金が多ければ多いほど金融機関への返済負担も減り、キャッシュフローの改善にもつながります。
全額融資で補うのであれば、そのぶん返済額は大きくなることを再認識しておく必要があるのです。
最も注意すべきリスクは、キャッシュフローが悪化することだといえます。
融資の利用額が増えるぶん月々の返済額も大きくなり、キャッシュフローも減少します。
さらに、不動産投資を開始するのであれば、前もってシミュレーションを行うことが一般的です。
収入となる家賃から様々な経費を差し引き、キャッシュフローを算出して黒字になることが確認できた後に不動産の購入を決定します。
しかし、当然シミュレーション通りにならないリスクもあるのです。
例えば、空室率がシミュレーションよりも高くなる、予想外の故障や劣化によって修繕費がかかる、家賃を滞納する入居者がおりキャッシュフローが悪化するなど、不動産投資には様々なリスクがつきものです。
自己資金が0円の場合、想定外のトラブルやシミュレーション通りに投資を行えなかった場合の負担も極めて大きくなります。
自己資金は、様々な事態へ対応するための資金という役割も果たしているのです。
不動産投資には自己資金の準備が必要
自己資金が多ければリスク回避が可能ですが、自己資金が0円である、銀行から融資を受けられないといった場合でも不動産投資を行える可能性が断たれたわけではありません。
不動産投資では、自己資金が用意できない場合に0円で投資を行う方法、少額の自己資金で不動産投資を行う方法はあります。
リスクを認識したうえで、ノンバンクから借り入れをする、リフォームローンを組む、政府管轄の金融機関や身近な人間から借りるなどの方法で、不動産投資を検討するのも良いでしょう。
不動産投資を始めるならプロに相談しよう
不動産投資をする場合、インターネットで収集できる情報だけでは限界があります。
また、失敗するリスクも高いでしょう。
そのため、プロに相談し、自分にとって最適な不動産投資方法をアドバイスしてもらったり、情報収集をしたりすることが重要です。
そこで、おすすめの仲介サービスや、気軽に参加できる無料のセミナーについて紹介します。
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