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2.9 瑕疵担保責任について
2.10 付帯設備等の引き渡し
3 その他のチェックポイント
不動産売買契約書をチェックする前に
不動産の売買を決めたら、不動産業者より重要事項説明書の提示とその説明があります。重要事項説明書と不動産売買契約書は、それぞれ別の書類です。重要事項説明書の内容と不動産売買契約書の内容が異なっていないかに気を付けて、手続きを進める必要があります。
不動産売買契約書10のチェックポイント
売買対象の物件の、登記に基づいた表示がなされているかを確認します。
登記事項の通りに記載されていない場合、売買契約そのものが無効になる可能性もあるので、注意が必要です。正確に記されているかどうかを確認しましょう。
不動産売買の代金は、面積によって変わります。登記簿面積と実測面積が異なっている場合もあるので、正確な面積を把握しておくことが大切です。
契約書には、実測面積を記載しておきたいものです。それができない場合は、契約後に実測面積が異なっていた場合はどうするのか、その措置についても明記されているか確認をしましょう。
一般的に、売買契約時に買主が売主に「手付金」を支払い、残金は物件の引き渡し時に支払います。引き渡し前に「中間金」として売買代金の一部を支払う場合もありますが、基本的には引き渡しあるいは移転登記時に残金を支払います。
確認しておきたいのは、売買価格、手付金・残代金の支払い時期・方法、消費税額です。
手付には、「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3種類があります。
「証約手付」は、契約を結んだ証拠という趣旨の手付です。「解約手付」は、手付相当額あるいはその倍額を支払えば契約を解除できるという趣旨の手付です。「違約手付」は、買主が債務不履行があった場合に没収されるか、損害賠償額の予定という趣旨の手付です。
☞ 証約手付 : 契約を結んだ証拠という趣旨の手付
☞ 解約手付 : 手付解除をすることができるという趣旨の手付
☞ 違約手付 : 債務不履行時の損害賠償の予定という趣旨の手付
すべての手付には「証約手付」の性質があります。また、特約を結ばない場合、「解約手付」と推定され(民法557条1項)、「違約手付」の性質を持たせたい場合は、特約が必要です。
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契約が解除になる場合の条件と、解除の方法についての明記がされているかを確認します。
手付解除、売主または買主の契約違反による債務不履行を理由とした解除、ローンを組めなかった場合の解除など、重要事項説明書にある内容が同じように記載されているかを確認する必要があります。
所有権の移転、引き渡し、移転登記、抵当権の登記抹消の時期について明記されているかを確認しましょう。
引き渡し・移転登記は、代金の支払いと同時に行われるのが一般的です。抵当権や賃貸借権等が設定されている場合、売主が抹消する義務があります。所有権の移転登記までに抹消が行われるかを確認しておきましょう。
売買契約後、天災等で不動産が損傷したり滅失した場合、その危険負担は、その被害が起こった時点での所有者にあります。
そのため、所有権が移転する時期がいつなのかをはっきりさせておくことが重要です。
不動産にかかる固定資産税と都市計画税は、1年単位で課されます。1月1日時点の所有者に課税されるので、年の途中で売買契約が交わされる場合、売主・買主それぞれの負担する割合を決める必要があります。
多くの場合、税額を日割り計算し、引き渡しの日を基準に割合を決めます。お互いにいくらずつ負担するか確認しましょう。
売買契約後、不動産に瑕疵が見つかった場合、どのような対応がなされるのかを確認します。新築物件の主要構造部分については、売主が10年間保証する義務があります。
中古物件の場合、売主が不動産業者だと最低2年間保証する義務があります。原則として、売主と買主の協議によって決めることが多くあります。
中古物件の場合、エアコンや照明器具など付随する設備が残っている場合があります。それらを撤去するか引き渡すのかを、売主と買主が協議して設備ごとに決めて、売買契約書に明記する必要があります。
その他のチェックポイント
上に挙げた10のチェックポイント以外では、新築の場合のアフターサービスについて、マンションの場合の共有持分管理についてなど、個別の物件によって注意しておきたいところもあります。
状況に応じて、チェック項目を追加していただくことをお勧めします。
売買契約を結んでから「こんなはずじゃなかった」ということがないように、まずは、上記10のチェックポイントをしっかりと押さえておきましょう。
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