□ 또한 주택소유는 거주와 함께 투자 목적으로 이루어지기 때문에 초과수익률 발생여부가 주택수요의 주요 요인으로 작용
ㅇ 주택구매에 따른 수익은 다음과 같이 계산할 수 있음
ㅇ 회사채수익률을 시장금리의 대용변수로 사용하여 추정한 우리나라의 주택수익률은 안정적인 추세를 지속해온 임대수익률보다 주택가격 변동에 따른 자본수익률의 변동에 전적으로 의존하고 있는 것으로 분석
□ 주택보유에 따른 초과수익률 시산 결과 현재 수도권 주택의 경우는 글로벌 금융위기로 마이너스(-)로 돌아선 이후 점차 마이너스폭이 축소되다가 올해 3월 이후 다시 확대되는 모습
ㅇ 회사채수익률을 시장금리의 대용변수로 사용하면 주택시장의 초과수익률은 다음과 같이 정의
□ 아직까지는 마이너스 초과수익률 폭이 크진 않으나 최근 초과수익률의 하락이 다시 진행되기 시작하였다는 점을 고려하면 주택수요는 당분간 약세를 보일 가능성이 높음.
ㅇ 수도권의 경우 마이너스 초과수익률을 보인 기간은 크게 4기간(‘00.8∼’01.5월, ‘04.8∼’05.6, ‘08.1∼’08.3, ‘08.11∼’10.3)정도인데, ‘08년 초를 제외하면 대부분 반년이상 지속
□ 앞서 살펴본 최근 주택가격의 하락요인을 과거 하락기와 비교해보면 가격하락 압력이 크지 않은 상황
ㅇ 주택수요자의 주택구매능력을 반증하는 소득대비 주택가격수준은 현재 장기평균치보다는 높으나 1990년대 초반 수준을 크게 하회
ㅇ 서울 주택가격의 소득대비 배율은 현재 12.4배로 장기 평균치인 10.5배보다는 높으나 1991년 1/4분기의 17.8보다는 크게 낮은 수준
□ 특히 최근은 국내 경기가 빠른 상승세를 지속하고 있어 과거 모두 경기하강 국면에서 발생한 주택가격 하락기와 비교해볼 때 경기요인은 오히려 주택가격에 긍정적인 영향을 끼치고 있는 상황
ㅇ 여타 여건도 과거에 비해 크게 나쁘지 않다는 점을 종합적으로 고려하면 최근의 주택시장 부진이 주택가격의 급락으로 이어질 가능성은 크지 않을 것으로 판단