4. 정책적 시사점
주택가격은 수요와 공급의 영향을 받아 언제든지 오르고 내릴 수 있다는 점에서 현행 전ㆍ월세주택가격이 상승하는 것은 근본적으로 전ㆍ월세주택의 공급에 비해 수요가 많기 때문이다. 특히 전세주택에 대한 수요는 주택유형으로 볼 때는 아파트, 주택규모면에서는 중ㆍ소형 주택에 집중되는 경향이 있다.
그런데 주택시장은 공간을 매개로 하는 시장(spatial market)이기 때문에, 최근 전ㆍ월세가격 상승에 대한 정책적 대응을 단순히 가격통제나 물량중심으로 접근하는 것은 피해야 할 것으로 보인다. 예를 들어 전ㆍ월세가격 상승을 완화하기 위해 미분양주택을 임대주택으로 제공하는 등의 조치는 전세주택에 대한 수요가 있는 지역과 주택이 공급되는 지역 간의 공간적 불일치(spatial mismatch)로 인해 별다른 효과를 내기 어려울 수 있다.
또한 전세주택의 공급이 한정되어 있는 상황에서 전세금 대출을 대폭 늘리게 될 경우, 전세수요자의 수요력(demand force)을 늘림으로써 오히려 전세가격이 더욱 상승하게 되는 부작용을 초래할 수도 있다.