2. 국내 원도심 여건 및 쇠퇴현황
한국 대부분의 도시들은 도심인구 유출로 인한 급격한 상권쇠락, 투자 감소, 기반시설 노후화 등 심각한 원도심 쇠퇴현상을 겪고 있다. 기존 도시와의 기능적 연계가 없는 주택공급형 대규모 외곽개발, 공공기관의 신시가지 이전, 주력 산업기반의 침체 등이 도심부 쇠퇴를 이끈 주요 원인으로 제시된다. 또한 도시 주변지역에 개발위주의 확장만 이루어지고 전반적인 도시관리정책은 부재하여 도심기능의 구조조정, 기반시설의 노후화 개선은 이루어지지 않아 원도심의 매력이 상실되는 악순환이 이루어지고 있다.
원도심 활성화를 위해 다양한 정책적 시도가 이루어져 왔으나 기존의 물리적·단편적 재생방식으로는 쇠퇴문제를 해결하여 건강하고 경쟁력 있는 도심을 만드는 데 한계가 있다. 과거에 진행된 도심부 재개발사업은 대형 오피스 중심의 업무기능 개발로 획일화되면서 도심의 역사성·다양성 훼손 등의 비판이 제기되었고, 지자체 주도의 도심 활성화사업은 커뮤니티 자원의 지역 활성화와 주민지원프로그램 등이 시도되고 있으나 열악한 재정여건, 단편적인 접근방식 등의 한계로 도시경제 기반을 강화하는 데에는 한계가 있다. 쇠퇴하는 도심부를 재생할 경우 고용창출, 지역 내 소득증대와 밀접한 산업활동 유도 등 도시의 경제기반을 강화하는 측면은 그 중요성에도 불구하고 핵심적으로 다루어지지 못하고 있다.