(2) 주택담보대출 구조개선 대책의 한계
그러나 주택담보대출이 지닌 위험성은 여전히 내재해 있다. 가령 작년 말 만기가 도래한 일시상환 주택담보대출액은 23조2천억원 수준이었으나, 금년에는 40조7천억원에 달할 것으로 예상되고 있다. 물론 이들 대출의 부실 가능성이 크지는 않으나, 가계소득이 정체되어 있는 상황에서 대출구조 변화와 주택경기의 개선이 절박한 상황이다.
이에 정부가 빼든 핵심 카드는 국민주택기금을 재원으로 한 주택담보대출시장에의 직접 개입이다. 정부는 주택구매 수요창출과 주택가격 상승 유도를 위해 (국민주택기금을 대출 재원으로 한) ‘손익·수익 공유형 모기지론’, 그리고 기존 생애최초 주택구입자금대출, 근로자서민 주택구입자금대출 등을 통합한 저리의 ‘통합정책모기지’를 도입함으로써, 주택수요자에 대한 지원을 강화한다는 방침이다.
그런데 정부의 이러한 접근은 수단의 적절성과 지속가능성이라는 측면에서 문제점을 가지고 있다. 우선 국민주택기금은 「주택법」의 제정 목적인 ‘소형주택의 건설·공급과 그에 필요한 자금의 조달·운용’을 위해 설치된 기금이다. 물론 동 법률상에 근거는 마련되어 있으나, 국민주택기금의 사용을 주택건설이 아닌 주택구입자금 지원 용도로 지나치게 확대하는 것은 최근 문제가 되고 있는 공공임대주택 부족으로 인한 전세난 등과 관련해서도 정당성을 확보하기 쉽지 않다.
또한 이들 정책모기지의 재원이 되는 국민주택기금은 국민주택채권 발행, 청약저축, 복권기금 전입금, 농특융자차입금 등을 통해 조성된다. 그러나 이들 재원은 대부분 상환이 예정되어 있고, 주택실물시장의 경기변화에 따라 자금유입 규모가 크게 영향을 받기 때문에 안정적인 관리가 곤란하다. 즉 국민주택기금의 속성상 장기에 걸친 주택구입자금대출로 활용되기에는 부적절한 측면이 있다.
아울러 국민주택규모 이하의 주택을 구입하는 근로자 서민에 대한 지원이라는 정책목적에 따라 기금대출의 금리는 시중금리에 비해 현저히 낮게 책정되는 경우가 대부분인데, 이로 인해 주택수요자들의 기회주의적 행동을 야기하고, 주택시장을 교란할 가능성이 있다. 가령 지난 ′05-′06년 사이에 시중금리에 비해 금리가 1%이상 낮은 생애최초 주택구입자금대출이 시중에 판매되면서 기존 장기 모기지론의 판매량이 급감한 반면, 오히려 주택수요와 주택가격 상승을 부추겼다는 지적이 제기된 바 있다. 결국 통합정책모기지 등의 도입으로 단기적인 고정금리대출의 확대효과를 가져 올 수는 있을 것이나, 중장기적으로는 시장원리에 입각한 주택담보대출시장 안정화에는 걸림돌로 작용할 가능성이 있다.