2. 주택시장 구조변화의 원인
월세중심으로의 주택시장 구조변화는 저금리 기조 지속, 전세가격 상승, 가구 세분화 등에 주로 기인한 것으로 판단된다. 우선 저금리 기조가 지속되면서 주택시장의 월세주거비 상승이 소비 및 소득분배에 미치는 영향 21상대적으로 높은 월세이율이 부각됨에 따라 전세 임대인의 월세 선호가 강화되었다. 기준금리 하락 등으로 인해 예금금리는 2003년 4.3%(기간중 평균)에서 2014년 2.5%로 낮아졌으며 월세이율도 그간의 월세 공급 확대 등으로 2003년 이후 대체로 하락세를 보이고 있으나 월세 미납위험, 공실위험 등을 반영하여 예금금리보다 3.9%p(2014년 평균) 높은 수준에서 유지되고 있다. 이는 전세보증금의 기대 운용수익이 크지 않은 상황에서 전세보증금을 레버리지로 활용한 전세 임대수요보다는 월세 임대수요가 높아질 수 있음을 시사한다. 실제로 월세가구는 저금리 시기에 크게 증가하는 모습을 보이고 있다. 
다음으로 높은 전세가격 오름세가 임차인의 보증금 환수 불안으로 이어져 전세수요가 월세로 전환됨에 따라 월세비중이 확대되고 있다. 글로벌 금융위기 이후 주택가격 상승세가 주춤한 반면 세금 부담 등이 적은 전세수요가 크게 높아지면서 전세대비 매매가격 비율(이하 전세/매매가격 비율)이 최근 70%를 상회하고 있다. 이는 2000년대 초반 주택매매가격 오름세가 현저했던 시기의 전세/매매가격 비율을 크게 넘어서는 수준이다. 이에 따라 최근 아파트 낙찰가율(=낙찰가격/감정가격) 상승에도 불구하고 전세/매매비율 및 주택담보대출 비율(LTV, Loan To Value ratio)을 감안할 때 보증금 환수 위험이 적지 않은 상황이라고 판단된다. 실제 2014년중 아파트 낙찰가율은 86.4%로 평균 전세/매매비율 및 LTV 비율의 합계(120% 수준)보다 상당폭 낮은 수준을 보이고 있다. 
또한 가구 세분화 등으로 인해 1~2인가구가 늘어나면서 소형주택에 대한 선호가 커짐에 따라 월세가구가 확대된 것으로 판단된다. 가구원수별 월세 점유비중을 보면 1~2인 가구가 3인 이상 가구보다 높게 나타나고 있으며 시기별로도 1~2인 가구의 점유비중이 2006년 25.3%에서 2014년 33.2%로 점차 높아지고 있다. 평균 주택면적을 보더라도 자가나 전세에 비해 월세가 가장 좁은 것으로 나타나 가구 세분화가 우리나라 주택시장 구조변화에 상당한 영향을 미친 것으로 보인다.