3. 거시 건전성 정책 변수 구축
본 연구에서는 거시 건전성 정책 중 LTV 와 DTI 를 분석 대상으로 한다.
LTV 와 DTI 이외에도 주택담보 대출에 대한 위험가중치(risk weight), 대손충당금제도(loan loss provisioning) 등 부동산 시장과 관련된 거시 건전성 정책이 있다.
또한 국내 신용을 제한하기 위해 사용할 수 있는 지급준비율(reserve requirement), 신용증가 제한(limits on credit growth), 유동성비율(liquidity requirement)에 대한 정책 등도 거시 건전성 정책에 포함될 수 있다.
하지만 본 연구에서는 분석기간으로 상정하고 있는 외환위기 이후에는 LTV, DTI 를 제외한 다른 정책수단은 상대적으로 덜 빈번하게 사용되었기 때문에 그 효과 분석이 상대적으로 어렵기 때문에 LTV 와 DTI 만을 분석 대상으로 한다.
또한 한국은 거시 건전성 정책 중 LTV, DTI 정책을 가장 빈번하게 사용한 국가 중 하나이기 때문에 (Kim and Mehrotra, 2015 참조) 한국의 경우에 대해 LTV 와 DTI 지수를 구축하고, 거시경제 변수들에 대한 영향을 분석을 하는 것은 단순히 한국에 대한 연구 이상으로 의미 있는 분석이라고 할 수 있다.
한국에 LTV 와 DTI 는 각각 2002 년, 2005 년에 처음으로 도입됐다.
LTV 는 2002 년 9 월에 투기과열지구의 주택과 아파트를 대상으로 한 은행과 보험사의 주택담보대출에 대해 도입되었고, 이후에는 투기지역의 아파트에 대해 더 높은 강도로 확대 적용되었다.
한편 DTI 는 2005 년 9 월 투기지역의 부동산에 대해 담보대출자의 배우자가 1회 이상 주택담보대출을 받은 경우와 담보대출자가 30 대미만 미혼인 경우에 한하여 매우 제한적으로 도입되었는데, 이후에는 투기지역과 수도권의 투기과열지구를 중심으로 점차 확대되었다.
이후 LTV, DTI 에 대한 정책은 국내 경기의 변화, 부동산 시장의 변화 등에 대응하여 매우 다양한 조건들에 따라 차등적으로 적용되었다.
정책의 적용 범위는 금융기관(은행·보험사, 상호저축, 상호금융, 여신전문금융회사 등), 지역의 특성(투기지역, 투기과열지구, 수도권지역 등), 대출의 만기구조 (3년 이하, 3년~10년, 10년 이상), 대출의 상환구분 (일시상환, 분할상환), 담보의 가치(3억 원 이하, 3억~6억 원, 6억 원 초과), 대출의 규모 (5천 만원 이하, 5 천~1억 원, 1억 원 초과), 주택의 규모 (국민주택규모이하 혹은 초과) 등에 따라 매우 세부적이고 차등적이었다.
특히 LTV, DTI 는 투기지역과 투기과열지구를 중심으로 적용되었는데, 이들 지역의 지정은 LTV, DTI 규제에 대한 직접적인 정책 시행과는 무관하게 해당 지역의 주택가격의 상승률 등을 감안하여 지정되었다.
따라서 LTV, DTI 정책의 직접적인 변화가 없더라도 시기에 따라서 LTV 와 DTI 에 적용되는 주택 혹은 담보대출자의 비율이 변동하게 되므로 한국 전체에 대한 해당 규제의 강도를 나타낼 수 있는 단일 변수를 구축하는데 어려움이 있을 수 있다.