담보신탁은 위탁자가 금융기관으로부터 대출을 받기 위하여 설정하는 신탁으로 위탁자가 자기소유 부동산을 신탁회사에 신탁하고 발급받은 수익권증서를 담보로 금융기관이 대출을 실행하고 신탁회사는 수탁부동산을 관리하며 위탁자의 채무불이행시 부동산을 처분하여 채권금융기관에 변제한다.
담보신탁은 기본적으로 채무자의 신용을 보완한다는 점에서 기존의 저당권과 유사하다.
그러나 저당권 설정방식은 담보물 평가비용, 채무불이행시 법원경매의 장기화, 저가경락 등으로 금융기관의 부담이 증가할 가능성이 있는 반면 담보신탁은 전문성이 있는 신탁회사가 관리 · 처분함으로써 금융기관의 비용 절감 효과가 있다.
또한 저당권의 경우 후순위권리(임대차 및 저당권) 설정에 관여할 수 없으나 담보신탁은 소유권이 신탁회사로 이전되어 후순위 권리설정에 관여하여 동 권리설정을 배제할 수 있다.
저당부동산의 경우 채무자 파산시 파산재단을 구성하여 처분이 제한될 수 있으나 담보신탁의 경우 신탁법상 파산재단을 구성하지 아니하여 신속한 채권회수가 가능하다.