4)주택소유 채무자와 주택임차 채무자 간의 형평성에 관한 고려
□ 주택소유 채무자를 보호할 사회경제적 필요성이 주택임차 채무자를 보호할 사회경제적 필요성보다 크다고 보기 어려운 상황 하에서, 10억원까지 담보설정이 가능한 주택소유 채무자는 그 소유주택에서 그대로 거주하게 하고, 주택임차 채무자는 임대차기간이 종료하면 임차보증금 전액을 반환받아 채무를 변제하도록 하고, 지역에 따라 1,200만원 내지 1,600만원에 대해서만 변제의무를 면제하여 준다는 것은 사회적 형평에 관한 일반의 법감정에 부합된다고 보기 어렵다는 지적이 있음.
□ 그러나, 주거용 주택을 상실하게 될 채무자가 개인회생제도보다는 개인파산제도를 선호함으로 인한 손해는 결국 채권자들에게 돌아간다고 할 수 있고, 개인회생절차에서 주택담보채권에 별제권을 부여하는 현행 제도는 채권자들의 채권회수 극대화에 기여한다고 볼 수 없으므로 효율적인 제도라고 하기는 어려움.
□ 또한, 별제권 배제의 긍정적인 효과로서는, 채무자의 주거안정성 및 회생절차의 성공가능성 제고, 주택담보대출 관행의 개선, 금융시스템의 안정성 제고 등을 들 수 있음(상세한 내용은 제5장 참조).
□ 따라서, 임차주택 채무자와 주택소유 채무자와의 평면적인 비교에 터잡아 주택담보채권에 대한 별제권 배제를 허용해서는 안 된다고 하는 것은 적절치 아니한 점이 있음.다만, 이 문제와 관련하여, 일정한 기준(예:비교적 소규모 주택인 경우, 해당 주택에 대한 채무자의 실질소유분(homeowner’s equity)이 주택가액 중 일정한 비율을 초과하는 경우, 장기 분할상환조건의 주택저당대출인 경우 등)에 의하여 별제권 배제의 대상을 보다 좁게 제한하는 방안을 검토해 볼 수도 있을 것임.