다. 대출구조
□ (금리유형) 주택담보대출 중 변동금리부 대출 비중(09년말 93%)이 높고 금리변동주기도 짧은 구조(3개월 기준이 80%)
* 변동금리형 비중(08말, 은행, %) : 美 26, 英 72, 佛 30, 日 20, 獨 16, 韓 93
* 통상 금리변동 주기는 미국은 1년, 일본은 6개월 수준
□ (상환방식) 모기지론이 정착된 美 등 선진국에 비해 대출만기가 짧고 원금일시상환형 비중이 높음
* 일시상환 비중 : (韓) 42%(10.9말), (美) 26%(07말)
* 평균 대출 약정만기 : 13.6년 (일시상환 3.7년, 분할상환 20.7년)
(주요국 통상 대출만기 : (日) 20~30년, (英) 25년, (美) 30년, (佛) 15~20년)
○ 분할상환형 대출도 거치기간 연장 관행을 통해 사실상 일시상환 방식으로 운용 ( → 전체 주택담보대출 중 이자만 내고 있는 대출이 80% 수준)
□ 이와 같이 대출구조 측면에서 외부충격에 대한 취약성이 내재되어있어, 금리상승 및 주택시장 침체 등 거시경제 여건이 변화할 경우 금융부실이 빠르게 확대될 가능성
○ 특히, 일시상환 비중이 높아 아직까지 차주의 원금상환부담이 크지 않은 수준이나, 향후 집값 하락 등에 따른 은행의 만기연장 거부로 차주의 원금상환 압력 증가할 경우 부실급증 가능성
* (예) 주택가격 급락 → 담보가치 하락 → 은행의 만기연장 거부 → 담보자산(주택) 매도 → 담보자산가격 하락 → 부실 확대의 악순환 발생가능
** 1930년 대공황 당시 미국의 경우에도 담보인정비율(LTV)이 50%에 불과하였으나 변동금리 일시상환 비중이 높아 집값 하락으로 금융부실이 급증