제3장 거시건전성정책 운용 경험
제1절 주택부문의 거시건전성정책
1. 개요
2000년대 들어 풍부한 시장유동성, 주택수요 증대 등으로 인해 주택가격이 급등하면서 주택담보대출이 가파른 증가세를 보였다. 주택담보대출의 증가는 1997년의 외환위기로 인해 기업의 부실화가 심화되면서 은행의 전략적 대출처가 종전 기업에서 가계로 재편된 점에도 상당 부분 기인한 것으로 판단된다.
이러한 주택시장 과열은 향후 주택가격 하락 충격 발생 시 가계 및 금융기관의 건전성을 훼손하고 금융불안을 유발할 가능성이 있다는 우려가 제기되면서 거시건전성 정책수단이 적극 도입되었다. 즉 정책당국은 2002년 9월에 담보인정비율(LTV, Loan to Value) 규제를 도입하여 주택을 담보로 한 대출금액이 담보가액의 일정 비율을 초과하지 못하도록 제한하였다. LTV 비율의 상한은 주택담보대출의 만기, 담보주택의 가격, 소재지 등에 따라 차등 적용되었다. 대체로 대출만기가 짧거나 주택가격이 높을수록 그리고 주택이 투기지역에 소재한 경우 LTV 비율의 상한이 낮게 책정되었다. 정부는 2002년 도입 이후 현재까지 주택시장 동향에 따라 수시로 투기지역 등에 적용되는 LTV 비율 상한 및 투기지역 등의 범위를 조정해 왔다.
LTV 비율 규제는 가계의 주택자산(stock)에 근거를 두고 있어 주택가격이 상승할 경우 담보가치도 함께 올라 대출규모도 늘어나는 경기순응적 행태를 억제하는 데에는 한계가 있다. 이에 따라 2005년 8월 LTV 비율 규제를 보완하여 총부채상환비율(DTI, Debt to Income) 규제가 추가로 도입되어 활용되고 있다. DTI 비율 규제는 주택담보대출 원리금 상환액을 차주 연소득(flow) 대비 일정 비율 이내로 제한하는 것이다. 한편 DTI 비율 규제도 기혼 여부 등 차주의 특성, 담보주택의 가격, 소재지 등에 따라 차등 적용되었다.