주택가격은 내구재(주거서비스 제공)와 자산(가치저장수단)으로서 가치에 의해 결정된다.소비재로서의 가치는 주택공급, 인구, 가구수, 소득수준 등에 영향을 받아 주거서비스의 가격(임대료)에 반영된다. 자산 가치는 가치저장 능력, 환금성, 보유비용 등에 의해 결정되며 수급여건과 금융비용 등에 따라 변동한다.
우리나라 주택은 가격변동성 대비 가격상승률이 높았을 뿐 아니라 주택의 높은 동질성으로 매매도 용이하여 가치저장수단으로서 성격도 갖고 있다. 수익성과 매매의 용이성 모두 지역별로는 서울, 유형별로는 아파트가 상대적으로 높았다. 서울 지역 아파트의 가격 상승률이 높았고 매매가 용이했던 것은 높은 도시화 및 집적도로 인한 안정적 수요, 재개발·재건축에 따른 차익기대 등에 기인하는 것으로 판단된다.
본고에서는 주택의 자산가치를 매매가격에서 내재가치를 차감해 도출하였다. 시산 결과, 주택의 자산가치는 지역별로 서울, 유형별로 아파트에서 높게 나타났다. 주택 관련 정책의 변화가 주택의 자산가치에 미치는 영향을 분석한 결과, 주택공급의 증가는 지역 및 주택 유형과 관계없이 주택의 자산가치를 하락시키는 것으로 나타났다. 이에 반해 수요에 영향을 주는 조달비용 상승의 영향은 서울지역은 유의하나 지방은 유의하지 않았으며, 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 상승시키는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락시키는 것으로 분석되었다.