Ⅳ. 문제점 및 개선방안
1. 은행 부동산담보대출의 포괄근담보 관행 개선
❍ 부동산 담보대출시 은행은 근저당설정계약서에 피담보채무의 범위를 3가지 유형(특정근담보, 한정근담보, 포괄근담보)으로 설정함.
- 특히 “포괄근담보”의 경우 현재 및 장래에 당해 은행 본․지점과 거래하는 모든 금융거래(신용카드, 어음, 대출, 보증채무 등)를 담보하므로 채권확보 수단으로서 은행측에서 가장 선호하게 됨.
❍ 그러나 채무자가 포괄근담보의 의미를 정확하게 이해한 상태에서 계약하기가 쉽지 않고, 부동산등기부에 공시되지 않아 근저당설정계약서를 확인하지 않고는 담보종류와 담보범위를 파악하기가 쉽지 않은 실정임.
- 담보부동산의 매매로 매수자가 대출계약을 승계하는 경우 나중에 매도인의 다른 채무로 인해 저당권 설정등기를 말소하지 못하거나 다른 채무를 부담하여야 하는 피해를 입게 됨.
※대출승계 관련 불만이 10.6%(884건 중 94건)를 차지하고, 그 중 42.6%(94건 중 40건)가 채무자(양도인)의 다른 채무를 양수인에게 상환하거나 승계할 것을 요구하는 불만임.
☛ 부동산담보대출시 담보물건의 피담보채무 범위를 원칙적으로 당해 채무만 담보하는 특정근담보(당해 대출금에 의한 거래로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무)로 제한 필요.
예외적으로 채무자의 요구가 있거나 다른 채무의 회수를 위해 필요할 경우에만 제한하여 “한정 또는 포괄근담보”를 설정토록 관행 개선 필요
