□ 분할상환 대출은 원리금상환비율(debt service ratio;DSR)을 위험관리의 핵심지표로 관리하며 일시상환 대출은 담보인정비율(loan to value ratio;LTV)을 위험관리의 핵심지표로 관리
― DSR은 차주의 상환 부담, 즉 소득충격 흡수 능력을 나타내는 지표인데 소득충격에 상대적으로 취약한 분할상환 대출에서 위험관리를 위한 주요 지표로 활용
∙ 미국의 경우 일반적으로 DSR이 30%가 넘는 경우 비우량 주택담보대출(sub-prime mortgage loan)로 분류됨.
∙ 미국 연방정부의 지원을 받는 주택금융기관인 Fennie Mae와 Freddie Mac은 차주의 DSR이 30% 이내인 주택담보대출 만을 인수하는 것을 원칙으로 하고 있음.
∙ 주택가격 하락 충격에 상대적으로 강한 특징을 반영하여 분할상환 대출의 경우 80% 수준의 상대적으로 높은 LTV를 허용하고 있음.
― LTV는 주택가격 하락 충격 흡수 능력을 나타내는 지표인데 주택가격 충격에 상대적으로 취약한 일시상환 대출에서 위험관리를 위한 주요 지표로 활용
∙ LTV는 담보 주택을 처분하는 경우 잔존 원리금을 일시에 상환할 수 있는지 여부를 나타내는 지표인데 담보주택의 처분에 소요되는 법적·경제적 비용을 감안한다면 최대 70%를 넘지 않도록 관리되어야 채권자에 손실이 발생하지 않을 것
∙ 우리나라의 경우 은행의 경우 LTV가 50% 수준에서 관리되고 있으나 저축은행이나 상호금융기관 등 비은행 예금수취기관이 추가적으로 주택담보대출을 공급하여 LTV가 80%~100%에 달하는 경우도 있음.