(2) 구체적 원인 및 문제점
□ 사업의 구조적 특성과 정부의 정책사업 수행
○ 한국토지주택공사의 주요 사업들은 초기에 대규모로 투자하고 투자금의 회수는 장기간에 걸쳐 이루어지는 구조로 사업 초기에 부채증가가 불가피한 측면이 있음
- 주요 사업으로는 크게 보금자리, 임대주택, 행정중심복합도시(세종시), 산업단지개발 사업, 혁신도시개발 사업 등이 있음
- 개발 사업의 평균 투자기간은 7년이고, 회수기간은 12년임
- 국민임대주택 사업의 경우 투자금의 회수에 있어 더욱 많은 시간이 소요됨
○ 국민임대주택 사업의 경우, 건설재원의 최소 60% 이상을 차입으로 조달함에 따라 많은 이자 비용이 발생함에도 정부 규제로 인한 시세 대비 저렴한 임대료 책정과 임대종료 시까지 투자원금이 회수되기 어려운 구조로 인해 임대운영기간 동안 지속적으로 손실이 발생하는 구조임
- 또한, 운영물량이 증가함에 따라 운영비용의 누적으로 부채가 증가하는 손실사업 성격을 지님에도 국민임대주택 사업 물량이 매년 꾸준히 증가하고 있음
- 특히, 미분양 주택물량의 발생 시 수익성은 더욱 악화됨
- 임대운영 손실 ('09년) 4,464억 원 → ('11년) 6,188억 원 → ('13년) 7,057억 원
○ 국민임대주택 사업을 단계별로 검토하면 다음과 같음
- 실사업비보다 낮은 정부 지원 기준이 한국토지주택공사의 부채를 예측치보다 더욱 증가시킴
- 건설단계에서 낮은 재정지원과 기금융자 중심의 사업구조로 인해 건설이 진행될수록 임대보증금, 기금융자액, 한국토지주택공사 자체 차입으로 이루어진 부채가 증가하는 구조임
- 운영단계에서 정부의 부동산 가격 안정화 정책과 저소득 영세민에 대한 공적서비스 차원에서 분양가 책정에 있어 정부로부터 규제를 받고 있고, 이로 인해 부채가 더욱 증가하고 있음