가중치가 적용된 LTV 와 DTI 변수의 구축은 시기별로 정책에 따라 변화하는 LTV 와 DTI 의 규제 상한 값에 연도별, 분기별로 산출한 가중치를 우선적으로 적용하였고, 이후 투기지역과 투기과열지구 등의 지정·해제에 따라 포함되는 주택의 범위 변동에 따른 가중치를 마지막으로 적용하였다.
그리고 LTV 와 DTI 정책 변경 혹은 투기지역, 투기과열지구 지정·해제가 월 중에 시행될 경우 정책이 적용된 일수의 비중을 계산하여 가중치로 부여하였다.
예를 들면, 2003년 5월 23일 정부는 투기지역과 투기과열기구의 은행과 보험사의 주택과 아파트의 담보대출에 대해서 만기별로 3년 이하이면 LTV 상한을 50%, 3년 초과이면 60%, 투기지역과 투기과열지구를 제외한 나머지 지역에는 60%를 적용하였고 상호저축, 상호금융, 여신전문금융회사에는 관련 규제가 없었다.
그리고 가중치는 먼저 전체 대출 중 만기별 비중으로 3 년 이하가 38.2%, 3 년 초과가 61.8%였고 금융기관별로는 은행·보험사가 72.3%, 상호저축, 상호금융 그리고 여신전문금융회사가 27.7%의 비중을 차지하고 있었다.
따라서 만기별 기준으로 은행과 보험사의 투기지역과 투기과열지구의 LTV 의 상한은 56.2%(50%×0.382+60%×0.618)가 되고 그 외 지역은 60%가 된다.
또한 상호저축, 상호금융 그리고 여신전문금융회사는 80%의 상한이 적용된다.
이것을 금융기관별로 가중 평균하면 투기지역과 투기과열지역은 62.8%(56.2%×0.723+80%×0.277)가 되고 그 외 지역은 65.5%(60%×0.723+80%×0.277)가 된다. 마지막으로 지역별 주택의 비중으로 가중 평균하면 2013 년 5 월 우리나라 전체의 LTV 상한은 64.6%로 계산된다.
본 논문에서는 위와 같은 방식의 가중치를 부여한 LTV 와 DTI 규제 상한을 강건성 분석을 위해서 규제의 적용을 받는 지역별 주택 비중을 제외한 나머지 가중치들은 정책이 시행된 시점의 가중치를 적용하는 방식과 전체 분석기간에 걸친 평균 가중치를 적용한 변수로 구분하여 두 개의 정책 변수를 구축하였다.
규제에 적용 받은 주택 비중에 대해서는 평균 가중치를 사용하지 않은 이유는 앞에서도 언급했듯이 직접적인 LTV 와 DTI 정책의 변동뿐만 아니라 투기지역과 투기과열지구의 지정 및 해제에 따라 우리나라 전체적으로 적용되는 LTV 와 DTI 수준이 갑자기 달라지고 이는 전체적인 규제의 강도가 갑자기 달라지는 것을 의미하기 때문이다.
그림 1 과 그림 2 는 LTV, DTI 정책변수의 추이를 보여준다.
2000 년 이후 LTV 는 62~73%사이, DTI 는 88~100%에서 움직인다.
가중치 설정의 차이에 따른 서로 다른 두 개의 다른 정책 변수 시계열의 상관계수는 LTV가 0.9582, DTI가 0.9839으로 매우 유사한 모습을 보이고 있다.
한편 본 논문에서 가중치를 적용해 구축한 LTV, DTI 정책 변수는 규제의 정도를 도입/강화 혹은 폐지/약화가 있는 경우 각각 +1과 -1를 설정하고 이를 누적한 인덱스와는 상당히 다른 모습을 보이고 있다.
특히 이러한 더미인덱스의 경우 시점 간 같은 값을 가지고 있더라도 규제의 정도가 똑같거나 혹은 비슷하다고 할 수 없을 뿐 아니라 우리나라의 LTV, DTI 규제가 전반적으로 강화되고 약화되고 하는 전반적인 흐름도 적절히 반영하지 못한다는 점을 알 수 있다.