다. 여타 부문별 취약성 논의
금융안정위원회(FSB)는 금융시장 또는 금융시스템 전반에 나타나는 취약성뿐만 아니라 다음과 같이 특정 부문에서 출현하는 취약성도 포착하여 분석하였다.
상업용부동산 대출 관련 리스크(2010.1월 논의)
상업용부동산 대출이란 상업용부동산을 담보로 금융기관이 실행한 대출을 말하는데 논의 당시 미국, 유럽 등 주요 선진국에서 주거용부동산 시장에 이어 상업용부동산 시장도 심각하게 위축되고 있었다. 미국, 영국, 아일랜드에서 상업용부동산 가격이 정점대비 40%, 호주, 싱가포르의 경우에는 20% 이상 하락한 상태였다. 이에 따라 취약성평가 상임위(SCAV)는 주요국 상업용부동산 부문의 심각한 위축을 금융시스템의 안정을 위협하는 중대한 취약요인으로 지목하였다.
상업용부동산 부문이 특히 문제가 된 이유는 상업용부동산 시장이 장기간에 걸친 건설공기 등으로 공급이 비탄력적이어서 경기사이클을 증폭시킬 소지가 큰 데다 차입자의 부도유인이 주거용부동산 소유주에 비해 크고 공실률과 임대료 등에 기초하여 담보가치가 평가되기 때문에 일반적으로 불경기 시의 가격하락 및 대출손실 폭이 주택시장보다 크다고 판단하였기 때문이다.
상업용부동산 가격의 급락현상은 주로 ‘레버리지 확대’ 와 ‘증권화’가 활발했던 국가들에서 발생하였다. 특히 파산했거나 대규모 정부지원을 받고 있는 은행들의 경우 대부분 상업용부동산 부문에 대한 익스포저가 커 부실화에 따른 가격급락 상황을 악화시킨 주요인으로 작용하였다.
논의 당시에는 다수 부동산투자신탁(Real Estate Investment Trust, REITs)에 대해 재융자가 이루어지고 상업용부동산 가격도 일시적으로 안정화되는 등 일부 긍정적 신호가 나타나고 있었으나 다음과 같은 이유로 하방리스크가 여전히 크다고 판단되었다. 첫째, 익스포저가 크다는 것이었다. 미국, 유럽 은행들의 상업용부동산 대출 익스포저는 약 2.8조 달러로 추정되며 전세계에 걸친 상업용부동산 저당증권(Commercial real estate Mortgage Backed Securities, CMBS) 발행규모는 1조 달러로 추산되었다. 둘째, 익스포저가 편중되어 있다는 점이었다. 미국은 상업용부동산 대출이 대부분 소규모·지역 은행에 집중되어 있으며 영국은 2개의 대형은행(RBS, Lloyds)이 전체 상업용부동산 익스포저의 절반을 차지하고 있었다. 셋째, 차환 부담이 크다는 문제였다. 상업용부동산 대출 중 미국은 약 1.6조 달러, 유럽은 약 3,700억 유로의 만기가 5년 이내 도래할 것으로 추정되었다.