(2) 사업의 실효성 문제
첫째, 주거환경개선의 효과가 미흡하다는 점을 들 수 있다. 주거환경개선사업의 현지개량방식은 지방자치단체(이하, ‘지자체’)에 의한 정비기반시설 위주의 정비로, 저소득ㆍ고령가구의 비중이 높은 지역의 여건 상 주민들이 자력으로 주택을 개량하기에는 현실적인 한계가 있어 민간 영세업자에 의존한 개발이 추진되어 왔다.
그러나 이들은 개발이익 위주의 과도한 개발을 하는 경우가 많아 사업지구가 획일적인 다세대·다가구주택의 밀집지역으로 바뀌고, 인구밀도도 급증하는 등 마을이 다시 슬럼(Slum)화되는 현상을 보여 왔다. 또한, 공공에 의한 정비기반시설의 정비도 도로 중심의 획일적인 방식으로 이루어지고 있다.
둘째, 원주민의 재정착률이 저조하다는 점을 들 수 있다. 주거환경개선사업의 공동주택건설방식은 LH공사 등이 전면 재개발을 통해 공동주택을 공급하는 방식인데, 이로 인한 전면재개발로 마을공동체가 해체되고 기존주민의 재정착률이 저하되는 등의 문제점이 제기되어 왔다.