다. 주택담보(모기지) 채권자의 담보권 실행 제한
미국, 일본 등은 우리나라와 달리 채무조정 절차에서 주택 담보(모기지) 채무도 조정 대상에 포함할 수 있도록 함으로써 채무자가 주택을 처분하지 않고 채무조정 절차를 이용할 수 있도록 허용하고 있다.
미국은 채무자의 채무조정 신청 시 담보권자의 경매 실행이 제한되며 신청 시까지의 모기지대출 연체금을 변제 기간 내에 상환하도록 조정할 수 있다. 또한 변제 기간 동안 모기지대출 상환금을 무담보채무에 우선하여 변제하도록 하여 주택을 계속 소유할 수 있는 기회를 제공하고 있다.
일본은 우리나라와 같이 담보 채권자에 대해서는 別除權을 인정하고 있으나, 일정한 주택 담보 채권에 대해서는 상환기간을 연장할 수 있도록 특례를 인정하고 있다. 즉 주택 건설, 구입, 개량 등에 필요한 자금조달 목적의 주택 담보 채권에 대해서는 채무를 조정하여 원 계약상 상환 종료일로부터 최대 10년간 상환기간을 연장할 수 있도록 하되 원금, 이자, 지연손해금 등 채무는 감액할 수 없도록 하였다. 핀란드, 벨기에 등에서도 모기지대출을 채무조정 대상으로 하여 상환기간 연장이 가능하다.
우리나라는 개인회생 절차에서 담보 채권자(금융기관 등)의 별제권을 제한 없이 인정함에 따라 주택 등 담보채무는 채무조정 대상에서 제외되고 있다. 이에 따라 주택 담보채무자가 개인회생을 신청할 경우 채권자와 별도의 합의가 없는 이상 주택 경매가 불가피한 실정이다.