Ⅲ. 자가주거비 측정방법
직접 관측되지 않는 자가주거비는 소비자물가지수 편제목적, 주택시장의 특성, 기초자료의 이용 가능성 등에 따라 임대료 상당액 접근법, 사용자비용 접근법, 순취득 접근법 등 다양한 방식으로 추정되고 있다(〈그림 3〉 참조).
1. 임대료 상당액 접근법
임대료 상당액 접근법(rental equivalence approach)은 자가주택 임대 시 획득가능한 임대료 수익(귀속임료, imputed rent)을 자가 거주에 따르는 기회비용으로 간주하여 자가주거비를 추정하는 방식이다. 실무적으로는 별도로 추출한 자가주택 표본을 대상으로 조사하거나 자가주택과 유사한 특성(위치, 규모, 주택유형 등)을 지닌 임대주택의 집세를 조사한다. 임대료 상당액 접근법은 임대차시장이 발달되고 규제가 적어 효율적 가격 형성이 가능한 경우 유용한 방식으로 미국, 일본, 스위스 등 상당수 국가에서 자가주거비 추정에 활용되고 있다.
자가주거비는 자가 거주에 대한 기회비용이라는 관점에서 계약가격이 아닌 시장가격 기준으로 측정되어야 하나 주요국 사례를 보면 대체로 계약가격 기준의 주택임차료를 이용하여 측정되고 있다. 우리나라의 현행 자가주거비도 계약가격 기준으로 작성되는 소비자물가 내 집세(주택임차료)지수를 그대로 의제하여 사용하고 있다. 한편 우리나라의 경우 전세 계약기간(통상 2년)이 길어 시장가격(예： 한국부동산원 전월세지수)과 계약가격(예： CPI 집세지수) 기준으로 추정한 자가주거비 간의 차이가 주요국에 비해 크게 나타날 소지가 있다(〈그림 4, 5, 6〉 참조).
일반적으로 임대료 상당액 방식의 자가주거비는 주택가격에 비해 변동성이 작은 임대료의 변화를 측정하므로 주택가격의 영향을 상대적으로 작게 받는 경향이 있다(〈그림 7, 8〉 참조). 예를 들어 미국의 자가주거비는 주택가격에 비해 안정적인 모습을 보이고 있는데(〈그림 7〉 참조), 이는 계약가격 기준으로 작성되는 데 기인한다는 비판도 존재한다(Ozimek, 2014). 우리나라는 특유의 전세제도로 인해 전세가격(전세보증금)이 주택가격과 유사한 움직임을 보임에 따라 시장가격 기준으로 임대료 상당액 방식의 자가주거비를 추정할 경우 주요국에 비해 주택가격의 영향을 크게 받을 가능성이 있다(〈그림 4, 5〉 참조).