□ 우리나라 주택담보대출의 두 번째 특징은 대출기간 중 원금 분할상환(amortization)이 이루어지지 않고 만기 시점에서 일시 상환되는 형태의 대출이 상당 부분을 차지한다는 점
○ 만기 도래 이전에는 채무자는 채권자에게 정기적으로 이자를 지급할 뿐 채무 원금의 감축은 발생하지 않음.
* 만기 도래 이전에는 원금 상환이 발생하지 않는 대출에 내재한 위험요인을 부각시키기 위하여 탄환형 모기지론(bullet mortgage loan) 또는 풍선형 모기지론(balloon mortgage loan)으로 부르기도 함(Fabozzi and Modigliani(1992)).
○ 원금일시상환 대출의 비중이 높은 것은 단기 대출의 비중이 높은 것과 매우 밀접한 관계가 있음.
* 단기 대출에 대하여 원리금 분할상환을 요구한다면 이는 차입자가 받아들이기 힘든 정기적 상환부담을 요구하는 것이기 때문
○ 만기 시점에서 원금 상환 부담이 지나치게 커서 발생할 수 있는 위험에 대비하기 위하여 담보 인정 비율(loan-to-value ratio)을 전통적인 장기 주택담보대출에 비하여 상당히 낮은 50%~60%수준으로 유지하는 것이 일반적
○ 2010년말 현재 은행권 주택담보대출 중 37.3%가 만기일시상환방식, 41.1%가 분할상환방식이나 거치기간 중인 대출, 21.6%가 원금상환 중인 분할상환방식의 대출인 것으로 조사됨.
* 일시상환방식의 비중이 2009년 말 43.1%에서 다소 하락한 모습
* 전체 주택담보대출의 78.4%가 원금상환이 이루어지지 않고 있는 대출
* 분할상환방식이나 거치기간이 진행 중인 대출은 총부채 상환비율(DTI) 규제를 회피하기 위하여 출현한 대출 형태이며 거치기간이 끝나는 경우 차환이 원활하게 이루어지지 않으면 가계에 상당한 부담요인으로 작용할 것
□ 대부분의 주택담보대출이 변동금리 대출로서 차입자들이 이자율 위험을 부담하는 구조라는 점을 세 번째 특징으로 지적할 수 있음.
○ 장기 주택담보대출의 비중이 점차 증가하면서 고정금리 대출의 비중이 점차 증가하고 있는 것은 사실이나 여전히 전체 주택담보대출의 90%이상이 변동금리 대출
* 이러한 변동금리대출 비중은 미국 16.8%, 일본 34.2% 등에 비해 월등히 높은 수치
○ 1999년 이후 10여년의 기간 동안 지속적으로 저금리 기조가 유지되었을 뿐 아니라 단기 대출의 비중이 매우 높은 수준이었다는점 등을 주요 원인으로 지목할 수 있을 것
* 비교적 높은 수준의 조기상환 수수료와 고정금리상품에 대한 가산금리, 금리 하락 시 차환(refinancing)에 소요되는 비용 등도 높은 변동금리 대출 비중의 원인으로 작용