제3장 주택담보대출 구조 강화와 서민금융시장 활성화를 위한 정책 방안
1. 주택담보대출 구조강화를 위한 정책방안
가. 주택담보대출의 특징과 위험요인
1) 주택담보대출의 계약적 특징
□ 우리나라 주택담보대출은 만기가 매우 짧은 특징을 보유
○ 은행이 판매하는 주택담보대출의 만기는 최근 상당히 장기화 되었음에도 불구하고 여전히 3년 이하인 경우가 다수
○ 주택담보대출이 본격적인 확장 국면에 접어들기 시작한 2000년 이전에는 주택금융시장에서 무주택 서민의 주택구입을 지원할 목적으로 10년 이상의 장기 대출상품을 판매하는 국민주택기금이 지배적인 지위를 점하고 있었음.
* 따라서 1998년까지만 하더라도 만기 10년 이상의 장기대출이 신규 주택담보대출 중 75% 수준에 달할 정도로 높은 비중을 차지
○ 2000년부터 2002년까지 가계신용이 연 평균 30%에 달할 정도로 폭발적으로 증가하는 가운데서 3년 이하를 만기로 하는 주택담보대출이 빠르게 증가
* 그에 따라 신규 주택담보대출에서 만기 10년 이상 장기대출의 비중이 2002년 13.4%로 급격히 하락한 반면 만기 3년 이하 단기 상품의 비중은 70%를 넘어서는 변화가 발생
○ 2003년 하반기부터 주택담보대출 증가에 제동을 걸기 위하여 총 부채 상환비율(debt-to-income ratio) 규제를 필두로 각종 규제조치가 취해지기 시작하면서 신규 대출 중 만기 10년 이상 대출의 비중이 빠르게 증가
* 3년 이하 단기 대출 비중이 2003년 말 77.1%에서 꾸준히 하락하여 2008년 6월 말에는 35.6%를 기록
* 만기 10년 이상 장기대출 비중은 2003년에는 전무하였으나 2008년 6월 말 44.5%로 비약적으로 증가
○ 그럼에도 불구하고 만기 3년 이하 단기대출이 여전히 40% 가까운 비중을 차지
○ 10년 이상 장기대출 비중이 90%에 이르는 알려진 대부분의 선진국에 비하여 여전히 낮은 수준을 유지하고 있는 것이 사실