(3) 지금까지의 근저당 규제
금융당국은 2007년 행정지도를 통해 가계 대출 시 포괄근저당 설정을 원칙적으로 금지 하고, 근저당의 종류별 차이에 대해 고객에게 설명의무를 다하도록 지도한 바 있다.
2010년 개정된 「은행법」은 포괄근저당을 요구하는 행위를 금지시켰다.
동법 제52조의2(불공정영업행위의 금지 등)는 “여신거래와 관련하여 차주 등에게 부당하게 담보를 요구하거나 보증을 요구하는 행위”를 불공정영업행위의 일종으로 규정하고, 동법시행령 제24조의4는 구체적으로 “여신거래와 관련하여 차주 또는 제3자로부터 담보 또는 보증을 취득할 때 정당한 사유 없이 포괄근담보 또는 포괄근보증을 요구하는 행위”를 금지하고 있다.
그러나, 금융기관이 부당하게 요구하는 행위를 금지하는 것이기 때문에, 포괄근저당 설정이 고객의 재산상황이나 필요에 비추어 부당하지 않는 것으로 판단되거나, 고객이 자발적으로 요구한 경우라면 허용될 수 있는 구조였다.
일부 은행은 「은행법」상의 이러한 허점을 이용하여, 근저당설정계약에 있어 담보제공자의 동의 특약을 체결하여 포괄근저당을 설정해 왔다.