Ⅲ. 외국의 사례 분석
1. 주요국의 부동산거품과 대책
1)일본
□ 1980년대 중후반 일본은행은 금리를 인하하고 통화공급을 확대하는 등 통화정책기조를 대폭 완화
○ 일본의 대미무역흑자로 미일간 무역마찰이 심해져 있던 1985년 9월 ‘미국의 무역수지 개선을 위한 일본 엔화 평가절상을 유도’하는 플라자합의 이후 엔화가치가 급속히 상승
○ 엔고에 따른 경기후퇴를 우려한 일본정부는 적극적인 경기부양책, 금융완화정책을 실시
○ 이에 따라 1985년 말 5.0%였던 공정할인율은 1987년 2월 2.5%에 이르기까지 5차에 걸쳐 인하되고 1989년 5월까지 유지
* 공정할인율 인하추이:5.0%(1985. 12)→4.5%(1986. 1)→4.0%(1986. 3)→3.5%(1986. 4)→3.0%(1986. 11)→2.5%(1987. 2)
○ 본원통화 증가율은 1985년중 3.8%에서 1986년중에 8.1%로 높아진데 이어 1988년에는 13.0%로 더욱 확대
□ 일본의 금융기관들은 대대적으로 공격적인 부동산업 및 부동산담보 대출을 확대하였고, 기업과 개인들은 財테크 융자를 늘려 부동산 등에 대거 투자
○ 국내은행의 부동산업대출 증가율은 1981~84년중 연평균 14.0%에서 1985~89년중에는 연평균 23.1%로 크게 증가
* 부동산업대출이 순대출에서 차지하는 비중도 1984년의 7.5%에서 1989년에는 12.2%로 높아지는 등 상승추세가 지속
○ 은행이 공격적으로 대출을 늘리는 것에 상응하여 늘어난 기업과 개인은 財테크 융자는 부동산과 주식에 대거 투자
* 財테크 융자란 미래의 자산획득을 전제로 부채를 일으켜 자산을 마련하고 동 자산을 담보로 또 다른 부채를 일으키는 등의 과정이 연속적으로 진행되는 것을 의미
□ 이에 따라 1980년대 후반 일본의 부동산가격은 급등세를 보였고 이는 담보가치 상승, 추가대출로 이어지며 부동산가격 상승을 더욱 부추기는 원인이 되었음(아래 〈참고〉를 참조).
○ 토지가격 상승을 주도한 6대도시 상업지가의 경우 1985~90년중 연평균 28.1%의 상승세를 보이며 1990년에는 1984년의 4.3배 수준으로 높아짐.
○ 이렇듯 부동산가격이 급등하게 된 데에는 금융기관의 공격적 대출 뿐만 아니라 기업과 개인의 財테크 융자도 크게 기여