4)일본의 교훈
□ 우리나라가 90년대 일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 거품의 형성 및 붕괴, 저성장시대의 도래에 대비하여 다음과 같은 종합적 경제대책을 마련할 필요
가. 유동성대책과 세금대책의 조화
□ 과거 일본경제의 거품은 과잉유동성에 의해 촉발된 측면도 있지만 부동산을 절세상품으로 구입하는 기업과 투기적 임대사업자 등에 의해 조장된 측면도 무시할 수 없음.
○ 부동산가격의 상승은 상속세, 양도·증여세 등을 높여 기업과 투기적 임대사업자로 하여금 절세목적의 부동산투자를 부추김.
* 기업과 임대사업자는 건축자금(부채)의 원리금과 건물감가상각비를 경비에 산입하여 소득세를 절감하고 건물을 임대용으로, 부지를 임대용건물의 부지로 사용하여 상속세를 절감
○ 이와 같은 부동산투자의 절세효과는 이들 특정인(집단)에게만 이익을 가져다주는 동시에 부동산의 시장가격을 끌어올리는 결과를 초래
* 부동산의 이론가격은 사용수익(임대료 등 과세소득)과 기대가격상승(비과세소득)의 합을 이자율로 나눈 것이지만, 세무 현실상 부동산의 시장가격은 사용수익(1−세율)과 기대가격상승의 합을 이자율(1−세율)로 나눈 것으로 세율이 높아지는 만큼 오르게 됨.
* 예컨대 사용수익 100, 기대가격상승 100, 이자율 8%, 세율 60%라면 부동산의 이론가격은 2,500인 반면 동 시장가격은 4,375로 높아짐.
□ 부동산거품에 대한 대책은 투기적 수요에 대한 자금가용도를 낮춰 과잉유동성을 시정하는 동시에 부동산거래에 대한 세제상의 왜곡을 시정하는 것이어야 함.
○ 금리정책은 자금가용도 정책에 비해 투기적 수요자와 실수요자를 구분하기 어려울 수 있음.
* 투기적 수요자는 이자부담보다 자산매각익을 중시하기 때문에 금리에 민감하지 않은 반면 실수요자는 금리에 민감한 바, 대출금리 인상은 실수요자를 역선택할 가능성이 있음.
○ 사업용 부동산과 주거용 부동산에 대한 세제상의 차별을 없애 기업과 투기적 임대사업자 등의 조세 왜곡을 방지할 필요