Ⅲ. 자산가치 및 정책충격 영향
우리나라 주택은 가격 상승률이 높고 매매도 용이하여 투자자산으로서 성격이 현저히 나타나는 점을 감안하여, 이번 장에서는 주택의 자산가치를 평가해 보고, 주택시장에 영향을 주는 정책변수들이 주택의 자산가치에 미치는 영향을 주는지 분석하였다.
1. 주택의 자산가치 평가
자산으로서 주택의 가치는 매매가격에서 주거서비스의 가치, 즉 내재가치를 차감하여 평가한다. 본고에서는 주거서비스의 내재가치를 ① 전세가격, ② 월세가격, ③ 구조모형을 이용하여 추정하였다.
▶전세대비 매매가격
우리나라 임대차 시장에서 전세의 비중이 높다는 점에서 전세가격은 주거서비스의 가치를 파악하는 데 적합한 지표로 볼 수 있다. 다만, 전세가격은 수요 측면에서 주거서비스의 사용가치에 의해 결정되지만, 공급 측면에서는 갭 투자 유인, 신규주택공급 등에 의해서도 영향을 받을 수 있다.
매매가격/전세가격 비율은 지방보다 서울에서 높고 그 변동폭도 크다. 특히 매매가 격/전세가격비율의 서울과 지방간 격차는 아파트에서 뚜렷하게 나타난다(〈그림 21〉).