□ 공공임대주택사업의 비용 및 수입구조를 종합적으로 설명하면 [그림 4]와 같음
○ 공공임대주택사업은 사업시행자 입장에서 다음과 같은 비용이 발생하게 됨
- 택지개발단계: 택지개발비용(A)
- 주택건설단계: 주택건설비용(B)
- 주택관리단계: 주택관리비용(C)
○ 반면, 사업시행자에게는 다음과 같은 수입이 발생함
- 주택건설단계: 재정에서 지원되는 정부지원금(D)
- 주택관리단계: 입주민에게서 받는 임대보증금 등 주택임대료 수입(E)
- 사업기간만료 시: 국민임대주택사업의 법정기간인 30년 이후에 얻게 되는 토지, 건물의 잔존가치(F)
□ 공공임대주택의 건설·관리 단계별로 재무적 비용에서 수입을 공제한 재무적 순비용을 도식화하면 다음의 [그림 5]와 같음
○ 사업초기에는 수입요소가 없이 택지조성액 및 주택건설비만 투자되기 때문에 재무적 순비용의 누적 곡선이 상승하게 됨
○ 임대주택건설이 완료되어 임대주택 관리단계에 접어들면 임대보증금 및 임대료 수입 등으로 재무적 순비용이 점차 감소하게 됨
○ 법정임대사업기간이 종료된 경우, 입주자에게 임대보증금을 반환하고, 토지건물의 잔존가치 수입이 발생하게 됨
□ 그러나 현행 공공임대주택사업에 대해 정부가 지급하는 보조금은 실제 개발비용에서 임대수입을 공제한 금액을 기준으로 산출되지는 못하고 있는 실정임
○ 국토교통부 고시인 「국민임대주택의 표준 임대보증금 및 표준 임대료」(2005년 1월 21일 개정)에 따른 임대보증금 및 임대료 산식을 살펴보면 주택건설비용을 고려하여 임대료가 결정되나, 실제 개발비용이 모두 반영되어 산정되는 것은 아님
- 임대보증금에는 주택건축비용을 반영한 ‘당해 주택가격’이 일부 반영되나, 연간 임대료의 경우, 실제 개발비용이 아닌 표준건축비가 적용됨