□ 최근 우리나라의 부동산가격 상승은 가계와 기업의 財테크 수요가 부동산에 쏠리게 된 데에 직접적으로 기인함.
○ 기본적으로 부동산은 희소성이란 특징 때문에 경제력 또는 부의 증대를 위한 자산형성의 수단이 됨.
○ 특히 우리나라의 경우 금융자산의 축적이 일천하여 부동산 등 비금융자산이 기업과 가계의 주요한 자산형성(이하 財테크)수단이 되어 옴(〈표 Ⅴ-1〉참조).
□ 이러한 쏠림현상을 부추기는 데에는 적어도 3가지 간접적인 원인, 즉 부동산을 담보로 하는 財테크 융자, 부동산을 대체할 財테크 수단의 결여, 과잉유동성의 문제가 있음.
□ 첫째, 부동산을 담보로 하는 財테크 융자란 통상적인 부동산담보대출과 달리 자산과 부채가 상호·상승작용을 일으키는 것을 의미함.
○ 통상적인 담보대출은 현재의 자산을 담보로 하여 부채를 일으키는 것임에 비해, 財테크 융자는 미래의 자산획득을 전제로 부채를 일으켜 자산을 마련하고 동 자산을 담보로 또 다른 부채를 일으키는 등의 과정이 연속적으로 진행되는 것을 의미
○ 따라서 財테크 융자는 자산가격의 연쇄상승을 조장하는 동시에 가격이 급락할 경우 이들 자산의 연쇄부실을 동반하는 부작용이 있음.
□ 둘째, 주식, 채권 등 부동산을 대체할 財테크 수단이 결여될 경우 財테크 수요는 부동산으로 몰리게 됨(〈그림 V-3〉참조).
○ 경기전망이 불투명하여 기업의 설비투자나 매출이 저조한 수준에 머물러 있음에 따라 주식이나 채권은 財테크 수단으로서 매력이 없어짐.
○ 또한 주가나 발행주식수가 비교적 높은 우량기업들이 안정주주를 확보하거나 희석화(dilution)를 방지하기 위해 신주발행에 소극적인 반면 자사주 매입, 계열사간 우호지분 보유, 우회증자 등을 늘일 경우 주식물량 자체가 충분치 않게 됨.
□ 셋째, 과잉유동성 문제는 나라와 시기에 관계없이 부동산가격 상승을 유발하는 공통의 원인이 됨.
○ 예컨대 미국의 연준(FRB)은 2000년대로 접어들면서 IT거품이 붕괴되기 시작하자 IT거품 붕괴로 인한 경기침체를 막기 위해 FFR(Federal Funds Rate) 기준금리를 2000년 7월(6.54%)에서 2003년 12월(0.98%)까지 지속적으로 인하
* 그 결과 과잉공급된 유동성은 자국은 물론 여타 주요 선진국과 신흥국의 부동산시장으로 대거 유입되어 부동산거품을 조장해 왔으며, 부동산거품은 영국과 미국에서는 소비붐, 중국에서는 투자붐을 일으키면서 석유나 원자재에 대한 투기적 수요로 확대
○ 일본 역시 1985년 플라자합의 이후의 엔고불황을 타개하기 위해 공정할인율을 1985년 12월(5.0%)에서 1987년 2월(2.5%)까지 지속적으로 인하
* 이로 인해 내수와 수출은 진작되었으나 그 과정에서 과잉공급된 유동성은 국내 부동산시장과 주식시장을 동시에 과열시킴은 물론 아시아-태평양 주요국의 부동산시장이나 주식시장으로 유입