주택저당증권(MBS; Mortgage-Backed Securities)
MBS는 주택저당채권(mortgage)을 기초로 발행되는 ABS이다.
MBS시장은 1차 시장, 2차 시장 및 자본시장으로 구성된다.
1차 시장은 모기지 차입자와 상업은행 등 모기지 대출기관 사이에 모기지론(주택담보대출)이 이루어지는 시장이다.
2차 시장은 모기지 대출기관이 보유하고 있는 주택저당채권을 유동화(증권화)하는 시장을 말하며 자본시장은 유동화된 주택저당증권이 기관투자가들에게 매각되고 유통되는 시장을 말한다.
MBS는 주택저당채권을 기초자산으로 ABS를 발행한다는 면에서 일반 ABS와 유사하지만 조기상환위험(prepayment risk)을 갖는다는 면에서 큰 차이가 있다.
조기상환위험이란 모기지 차입자가 추가적인 수수료 납부 없이 잔존대출원금을 만기일 이전에 상환함으로써 ABS 발행자 또는 투자자의 현금흐름에 불확실성이 발생하는 위험을 말한다.
조기상환은 차입자가 전직, 타주택 구입 등으로 주택을 매각하는 경우, 차입자가 모기지 계약을 이행하지 못하여 담보주택이 매각되는 경우, 차입자가 재차입비용을 고려한 후에도 금리가 계약금리 이하로 하락하여 재차입을 하는 경우 등에 발생한다.
우리나라에서 MBS는 주로 한국주택금융공사가 발행하고 있으며 주택저당채권을 가지고 있는 일부 금융기관도 SPC를 설립하여 발행하고 있다.