4. 향후 주택정책에 대한 시사점
우리나라는 주택수요의 기본 단위인 가구가 소형화하고(1, 2인 가구 증가), 향후 인구감소에 따라 가구수도 감소할 것으로 예상된다. 이런 상황에서 2015년 주택공급실적이 크게 증가하자, 주택의 과잉공급을 우려하는 의견이 적지 않았다.
2015년 주택공급량이 향후 주택시장에서 소화할 수 있는 물량인지 또는 공급과잉 우려가 있는지에 관해 여러 가지 논의들이 있다. 그러나 분명한 것은 향후에도 작년과 같은 수준으로 주택공급이 이루어진다면, 필연적으로 주택 과잉공급이 현실화될 수밖에 없다는 것이다. 따라서 정책당국과 주택건설사업자들은 다음과 같은 사안들을 충분히 검토할 필요가 있다.
첫째, 주택공급과 택지공급을 유기적으로 연계함으로써 지역별 신규주택 공급 상황을 점검할 수 있는 체계를 갖추어 운용할 필요가 있다. 현행 주택공급 통계로 인·허가, 착공, 준공, 분양 통계가 발표되고 있으나, 인·허가 받은 주택단지가 얼마나 착공되고, 준공되는지에 관한 구체적 정보와 미착공되거나 미준공되는 사유 등에 대해서는 공식적으로 발표되고 있지 못하다. 또한 시·군·구 단위의 공급통계와 주택분양통계 정보가 연계되어 산출되고 있지 못하다는 한계가 있다. 주택인·허가 등 공급통계는 지자체가 산출하지만, 분양통계는 주택도시보증공사의 ‘분양보증 상품’ 가입 실적을 기반으로 산출되기 때문이다.
둘째, 2015년의 주택공급확대가 주택경기를 부양하기 위한 정책에서 비롯된 측면도 있으므로 이에 대해서도 종합적인 검토가 필요하다. 정부는 2013년 이후 전세가격 급등에 대한 처방으로 주택에 대한 전세수요를 매매수요로 전환하고자, 수익공유형 모기지제도 도입, LTV·DTI 규제 완화, 재건축 규제 완화 등을 통해 주택시장을 부양하는 정책들을 추진해왔다. 이러한 정책적 영향으로 주택경기가 호조세를 보이자 주택공급이 일시적으로 증가하였다.
주택시장은 건설 및 각종 자재산업과 같은 실물부문뿐만 아니라, 주택금융부문, 이자율·가계 소득·고용 등 거시경제정책 변수를 포함하고 있기 때문에 주택정책의 설계단계에서 정책효과의 부작용에 대한 종합적인 고려가 필요하다.
셋째, 주택건설사업자 및 사업자단체의 자체 노력도 중요하다. 국내의 한정된 신규 주택수요 하에서 개별 주택건설사업자들이 2015년과 같은 일시적인 주택시장 호조세를 기회삼아 일시적으로 많은 주택을 공급한다면, 미분양주택의 적체(積滯)와 같은 폐해가 발생할 수 있다. 각 개별 주택건설사의 이해관계에만 부합하도록 사업을 운영할 경우, ‘집합행동의 딜레마’(collective action dilemma)가 발생할 수 있고, 궁극적으로 정부의 공급규제 정책이 초래될 수 있다는 점에 유념해야 할 것이다.