Ⅳ. 규제 및 감독의 개선방안 모색
1. 미시적 측면
1)참여정부의 부동산 대책에 대한 평가 및 과제
□ 2003년 5. 23대책으로부터 2007년 1. 31대책까지 ‘참여정부’의 주택시장 안정대책은 크게 보아 다음과 같은 3가지 미시정책으로 요약될 수 있음.
○ (금융정책)주택담보대출의 리스크관리를 위해 LTV 및 DTI규제 등을 강화하고 궁극적으로 차주의 상환능력을 종합적으로 판단할 수 있는 규준을 마련
○ (세제)종합부동산세를 도입하여 부동산 보유세를 강화하고 실거래가를 기준으로 양도세를 부과하는 등 부동산 관련 세제 정비
○ (공급대책)서민 주거안정을 위해 임대주택공급을 확대하고, 분양아파트 가격안정을 위해 분양가상한제를 도입하며, 분양원가를 공개하는 한편 토지임대부 및 환매조건부 분양을 시범적으로 실시
□ LTV 및 DTI규제는 주택담보대출의 리스크관리 및 부동산시장 안정을 위해 현재까지 점진적으로 강화되어 온 추세는 바람직한 선택으로 판단되나 다음과 같은 점은 유의할 필요
○ 첫째, 감독당국은 LTV-DTI를 획일적·고정적으로 규제하는 대신 여신심사에 대한 가이드라인만을 제시함으로써 개별 금융기관이 합리적인 여신심사체계를 마련하여 탄력적으로 적용하도록 유도할 필요
○ 둘째, 은행 및 보험사와 여타 금융업권간, 또는 자영업자와 급여노동자간의 규제차익이 발생하지 않도록 주의할 필요
○ 셋째, DTI적용시 총소득 대신 실질소득이나 가처분소득에 근거하여 원리금상환여력을 평가하거나 차주의 재산, 고용상황 등 종합적인 요소에 의거하여 대출조건을 결정할 필요
○ 넷째, 아파트 집단대출의 경우 완공 후 대부분 개인 주택담보대출로 전환되므로 개별 차주의 상환능력을 고려할 필요
○ 다만 〈주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안〉(2007. 1. 30)에 의거 각 금융기관이 마련하고 있는 규준이 2007년 3월부터 순차적으로 시행되면 위에서 제기한 문제점이 해소될 수 있을 것으로 판단
□ 지금까지의 보유세 강화는 조세형평성 및 효율성 측면에서 볼 때 바람직한 것으로 판단됨.
○ 보유세를 강화하고 실거래가를 기준으로 양도세를 부과하는 것은 조세형평성을 제고할 뿐만 아니라 부동산 구입 및 보유에 대한 실질 보유비용을 정확하게 계산할 수 있게 함으로써 효율적인 경제활동(부동산 구입 및 보유)이 가능하게 함.
□ 서민의 주거안정을 위해 임대주택 공급을 확대하고 자금지원 대책을 마련하는 것은 바람직한 것으로 판단
○ 다만 공급이 제한된 상태에서 수요를 억제하거나 보유세를 강화하는 것은 오히려 가격상승으로 이어질 소지가 크므로 수요자가 원하는 곳에 원하는 품질의 주택을 공급하는 것을 함께 고려하면 부동산안정을 위한 정책효과를 극대화할 수 있을 것임.