다. 국내 역모기지론의 문제점
□ 한국주택금융공사는 보증 공급을 통해 역모기지론에 내재되어 있는 특유의 위험을 줄여 대출을 공급하는 금융기관들의 적극적인 상품 공급을 유도하고 있으나 여전히 개선의 여지가 많이 남아 있음
― 기존의 주택담보대출과 역모기지론이 동일하게 가지고 있는 위험은 주택가격 하락 위험
⦁ 대출자의 신용위험에 대해서는 주택에 대한 저당권 행사 즉, 담보주택처분을 통해 대응할 수 있으나, 주택가격이 대출액에 비해 낮아질 경우 대출손실이 발생
⦁ 이러한 위험에 대해서는 주택담보인정비율(LTV)로 규제하고 있기 때문에 일정부분 위험을 헷지
― 종신형 역모기지론은 기존 주택담보대출과 달리 대출기간이 유동적이고 길어서 금융기관 및 차입자 모두 더 큰 위험에 노출
⦁ 대출 금융기관 입장에서는 주택가격의 불확실성이 더 높은데다, 차입자가 오랜 기간 연명할 경우, 소위 장수위험(longevity risks)에 직면
⦁ 즉, 대출 원리금에 비해 주택가격이 더 낮아질 위험이 기존 주택담보대출에 비해 높음
⦁ 또한, 금융기관 입장에서는 역모기지론이 해지될 때까지 원리금 상환이 없기 때문에 더 장기간 대출금이 묶여 있는 위험에 노출
⦁ 차입자 입장에서도 기존 주택담보대출에 비해 상대적으로 계약기간이 길고, 대출금을 일시에 지급받는 것이 아니라 연금형식으로 나누어 지급받기 때문에 금융기관이 도산할 경우 위험에 직면할 수 있음
― 이러한 위험에 대비해 한국주택금융공사가 보증을 공급
⦁ 이는 역모기지론을 공급하는 금융기관에게는 주택가격이 대출원리금을 하회할 위험을 줄여주고, 차입자에게는 금융기관 도산의 위험을 줄여줌
― 한국주택금융공사의 보증 공급에도 불구하고 몇 가지 문제점이 상존
⦁ 향후 역모기지론 규모가 크게 증가하고, 고령자들의 수명이 늘어날 경우 한국주택금융공사의 보증을 위한 재원인 “주택담보노후연금 보증계정”이 부족해질 가능성
⦁ 금융기관들 입장에서는 대출원리금의 유동성이 크게 떨어지는 문제 상존
□ 따라서 역모기지론 시장을 더 활성화시키기 위해서는 이러한 문제점들을 해결할 수 있는 방안이 제시되어야 함