2. 임차보증금의 보호제도
｢주택임대차보호법｣은 주택임대차 계약의 당사자인 임차인의 임차보증금을 보호하기 위해 우선변제권, 최우선변제권, 보증금반환 청구소송 제도 등을 규정하고 있다.
(1) 우선변제권
주택의 임차인은 임대인으로부터 주택을 인수(입주)하여 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차 계약증서 상의 확정일자를 갖추거나, 임대인의 협력을 얻어 관할 법원에 임차권등기를 신청하여 등기를 마치면, 제3자 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다.
특히, 우선변제권에 따라 해당 주택의 경매 또는 공매를 통해 마련된 경매 또는 공매금액에서 후순위권리자보다 우선적으로 권리금(보증금)을 변제받을 수 있게 된다(｢주택임대차보호법｣ 제3조의2제2항 및 제3조의4).
(2)소액임차보증금의 최우선변제권
임차보증금을 지불하고 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인은 ｢주택임대차보호법｣과 동법 시행령에 따라 일정 규모 이하의 소액 보증금에 대해 담보물권자 등 여타의 권리자에 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있다(｢주택임대차보호법｣ 제8조 제1항).
이는 소액의 임차보증금을 지불한 영세한 임차인을 보호하기 위한 제도로서, 임차보증금에 대한 최우선 변제금은 지역별로 1,500~3,200만 원이다(동법 시행령 제10조). 다만, 이 경우 임차인은 주택에 대한 ‘경매신청의 등기’전에 임대인으로부터 주택을 인수(입주)받고 주민등록을 마친 경우에 한해 법적 보호를 받을 수 있다.
(3) 보증금반환 청구소송
임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 ｢소액사건심판법｣ 의 일부 규정을 준용하도록 하여 신속한 결정을 도모하고 있다(｢주택임대차보호법｣ 제13조).
(4) 임차보증금 보호제도의 취약성
｢주택임대차보호법｣에 따라 운영되는 우선 변제권제도로는 전세금 등 임차보증금의 보호가 어렵다. 주택임대차 계약이 만료되었음에도 임대인으로부터 임차인이 임차보증금을 회수하지 못한 경우, 임차하여 거주하던 주택의 경매 또는 공매를 거쳐야만 임차보증금을 돌려받을 수 있다. 즉 임차인이 원하는 때에 임차보증금을 돌려받을 수 없다는 문제가 있다.
그리고 해당 주택이 경매절차로 넘어가더라도 경락금액이 임차보증금에 미치지 못할 경우, 임차인은 우선변제권이 있더라도 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있다.
또한 법령에서 제시된 최우선 변제금액은 1,500~3,200만 원으로 실제 임차보증금에 비해 턱없이 낮아 임차보증금 보호에 취약하다.