2. 신도시개발의 교훈
지금까지 이루어진 신도시개발의 계획과 실행, 그 이후의 관리의 역사는 우리에게 몇 가지 교훈을 던져준다.
첫째, 계획에 있어 너무 주택정책적 측면만을 강조하게 되면 전체 도시공간구조를 고려하지 못하여 사회적인 비효율이 초래된다는 것이다. 앞서 살펴보았듯이, 수도권의 주택문제 해결을 위한 가장 확실한 주택공급수단으로만 신도시를 바라보고 계획을 하다 보니 그에 따르는 제반 여건과 새로운 신도시로 인한 도시공간구조의 변화에 대한 대응을 제대로 하지 못하였다. 만약, 수도권의 공간구조개편에 대한 장기적인 계획이 서 있었더라면, 서울의 경계에서 더 멀리 떨어진 분당과 일산을 개발한 후 10여년이 흐른 시점에서 그 보다 더 가까운 송파, 판교, 김포를 신도시로 개발하지는 않았을 것이다.
이러한 역순개발은 10여 년 동안 장거리 통근으로 인한 사회적 비용을 유발하였고, 또 다른 측면에서는 그 기간 동안 식량생산에 투입될 수 있었던 비옥한 농지를 택지로 이용함으로써 산업구조 측면에서도 비효율을 초래한 것으로 볼 수 있다. 최근 들어 불거지고 있는 세계 식량위기에 비추어보더라도 다시 한번 생각해 볼 문제이다.
둘째, 신도시개발이 단기적으로는 투기를 조장하는 측면이 있다는 점이다. 그동안 신도시의 개발방식은 전면매수방식에 전적으로 의존하였다. 따라서, 일단 신도시가 발표되고 보상이 시작되면 수조원대의 자금이 기존 토지소유자들에게 흘러가게 되고, 이들은 이 돈으로 인근 농지를 매수하거나 주택을 구입함으로써 인근지역의 토지시장을 교란하거나 주택가격을 상승시키는 부작용을 낳았다. 연합뉴스 보도(2008.10.05)에 의하면 참여정부 5년 동안 토지보상비는 무려 98조 5천 743억원으로 2008년 정부예산 256조 1천 721억원의 38.5%에 이르는 금액이다.
또한, 신도시입지의 확정이 장기적인 계획에 의해 결정되는 것이 아니라 단기적인 검토를 거쳐 불과 몇 달 만에 결정되므로 신도시발표가 임박하게 되면, 신도시후보지로 떠오른 지역을 중심으로 투기열풍이 불기 마련이다. 투기자들 입장에서는 불과 몇 달 만에 몇 배의 수익을 올릴 수 있는 절호의 기회를 정부가 만들어주는 셈이 되는 것이다. 만약, 장기적인 공급계획이 사전에 세워져 있었더라면, 이러한 갑작스런 발표에 의한 투기도 어느 정도 방지할 수 있었을 것이다.
뿐만 아니라, 신도시 개발은 주변지역의 난개발을 부추기는 요인으로도 작용하여 부동산개발업자들도 투기에 나서게 되는 부작용을 낳았다. 분당신도시개발 이후 소규모 택지개발이 진행된 수지와 죽전이 대표적인 난개발의 사례이다. 셋째, 신도시개발정책이 지속적이지 못하면 난개발이 일어날 수 있다는 점이다. 1980년대 후반 주택가격급등 국면은 노태우정부로 하여금 주택200만호 건설을 발표하게 하고, 그의 일환으로 수도권 5개 신도시가 추진되었다. 그 이후 세간의 평가처럼 5개 신도시의 건설은 90년대 초·중반 주택가격안정에 크게 기여한 것도 사실일 것이다. 그러나, 신도시개발의 계획과정이나 그 이후 나타난 문제점들이 부각되면서 1990년대 중반 이후 신도시의 추가지정은 계속되지 못하였고, 준농림지역에 소규모 아파트단지들이 난립하는 소위 ‘난개발’을 초래하였다. 이러한 난개발은 1기 신도시 이후 추가적으로 신도시를 지정하고 건설하였더라면 피할 수 있었던 일이었다.