Ⅰ. 서설
부동산등기의 공신력을 인정하지 않는 법제 하에서는 부동산등기를 신뢰하고 부동산을 거래하였더라도 그 등기가 부실함으로 인해 불측의 손해를 입는 문제가 발생한다. 특히 상당한 재산적 가치를 지니는 부동산거래와 관련하여 피해자가 입는 손해는 매우 크다는 점에서 문제의 양상은 더욱 심각하다. 이러한 경우에 부실등기로 인한 피해를 보상하는 제도가 도입되면 등기를 신뢰하고 거래한 자를 보호하여 부동산 등기의 신뢰성을 확보함으로써 부동산 거래의 안전성을 강화시킬 수 있고, 종국적으로 이는 등기의 공신력을 인정하기 위한 기반이 될 것이다. 부동산은 개인에게 있어 매우 중요한 재산을 구성하는 것이므로 자신의 귀책사유 없이 부동산에 대한 소유권이 상실되어서는 안 된다는 정적 안전의 요청이 강력하다. 다른 한편으로 부동산에 대한 권리의 귀속관계에 대한 국가기관의 관여로 인하여 상당한 신뢰가 형성된 상황 에서 그러한 등기를 신뢰하여 고액의 부동산거래를 한 선의의 상대방이 보호되어야 한다는 동적 안전의 요청 또한 무시할 수 없다. 결국, 정적 안전의 요청과 동적 안전의 요청에 적정하게 부응하는 합리적 대책이 마련되어야 할 것이다. 그런데 현행법에 의하면, 원칙적으로 부동산등기의 공신력이 인정되지 않고 있으므로 최종매수인은 해당 부동산의 소유권을 취득하지 못하고 부실등기의 원인을 제공한 자를 상대로 한불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수밖에 없는데, 이를 통하여 손해를 완전하게 회복할 가능성이 크지 않아 심각한 문제이다. 다른 한편으로 부실등기로 인한 구제수단으로 고려될 수 있는 국가배상제도는 등기관 등 공무원의 불법행위를 전제로 한 것이어서 최종매수인의 구제수단으로 활용될 여지가 적다. 이러한 상황에서 부실등기를 신뢰한 최종매수인의 보호를 위하여 피해보상제도를 진지하게 검토할 필요가 있다. 영연방국가들은 국가가 관리하는 부동산등기의 공신력을 인정하는 전제에서 그 공신력을 보충하는 의미에서 피해보상제도를 구축하고 있다. 그러나 우리나라에서 부실등기로 인한 피해보상제도의 도입 가능성 및 구체적인 도입 방안에 대한 연구가 심도 있게 진행되지 않고 있는 점이 문제이다. 물권변동에 관하여 형식주의를 취하는 국가들은 대부분 등기의 공신력을 인정하고, 국가배상책임의 요건을 완화하거나 피해보상제도를 통하여 등기에 대한 신뢰를 유지하고 있다. 따라서 우리나라 실정에 맞는 피해보상제도를 마련하기 위하여 피해보상제도를 운영하고 있는 세계 각국의 운용실태를 연구할 필요가 있다. 다만 대륙법계의 국가들은 피해보상제도를 운용하지 않고 있으므로 본고에서는 고찰의 범위를 영미법계의 국가로 한정하고 그 비교법적 고찰의 결과를 면밀하게 검토하여 우리의 법체계에 맞는 피해보상제도를 도출하고자 한다(이창현, 이준현, 박시훈, 2016: 180-181). 영미법계의 논의는 호주, 뉴질랜드, 캐나다, 홍콩을 대상으로 하며, 각국의 논의는 등기제도, 공신력 여부, 부동산거래양상, 피해보상제도(요건, 보상범위 등)를 중심으로 고찰한다.