2. 전세가격 조정에 따른 리스크 점검
□ 전세가격 하락은 일차적으로 임대인의 보증금 반환 부담 요인으로 작용하나, 임대가구의 재무건전성이 대체로 양호한 점에 비추어 관련 리스크가 크지 않은 것으로 보임
o 임대가구의 소득구성을 보면 고소득(4~5분위) 비중이 2018년 3월 현재 64.1%로 전체가구(40.0%)를 크게 상회
o 실물자산을 많이 보유(가구당 평균 8.0억원)하고 있어 임대가구의 총자산(금융+실물자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮은 수준을 유지
― 특히 전체 임대가구중 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 초과하는 가구 비중이 2018년 3월 현재 0.6% 수준
□ 그러나 금융자산만을 고려해 보면 임대가구의 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화되고 있음
o 2012.3~18.3월중 임대가구의 보증금이 연평균 5.2% 상승하였으나, 금융자산은 3.2% 증가에 그침
o 이는 차입 및 갭 투자를 통한 부동산 구입 등으로 임대가구의 금융부채(연평균 7.4%) 및 실물자산(6.1%)이 상대적으로 큰 폭 증가한 것과 대조적
― 2018년 3월 현재 임대가구의 가구당 평균 금융부채(1.1억원) 및 실물자산(8.0억원) 규모는 전체가구를 크게 상회
o 이에 따라 임대가구 금융자산이 전체적으로 보증금을 상회하는 수준이나, 보증금/금융자산 비율이 계속 상승(12.3월 71.3% → 18.3월 78.0%)
― 특히 금융부채 보유 임대가구의 경우 2018년 3월 현재 보증금이 금융자산의 91.6% 수준까지 높아짐
□ 향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하나, 부채레버리지가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 시산
o 전세가격 10% 하락시 92.9%의 임대가구는 금융자산 처분만으로, 5.6%의 가구는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능하나, 1.5%(3.2만가구)의 가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 분석
― 참고로 임대인의 전체 보증금에 대한 반환능력(예：후속 세입자를 구하지 못하는 예외적 상황)을 동일한 방식으로 시산해 보면, 18.3월 현재 85.2%의 임대가구가 금융자산 처분(59.1%) 및 금융기관 차입(26.1%)을 통해 대응 가능
(임차인 전세자금대출의 건전성)
□ 전세자금대출이 2016년 이후 빠르게 증가하였으나, 수도권 전세가격 하락, 대출규제 강화 등으로 최근 증가세가 둔화
o 국내은행의 전세자금대출 규모는 2018년말 현재 92.5조원(은행재원 71.5조원 및 기금재원 21.0조원, 전체 가계대출의 6.4%)
□ 전세자금대출이 주로 보증부(18년말 국내은행 전세자금대출의 약 98%)로 취급되고 있어 부실 대출 발생시 금융기관은 보증기관 대위변제를 통해 대출금 회수가 가능
o 국내은행 전세자금대출 연체율(18.6월말 0.18%)은 전체 가계대출(0.25%)을 하회
□ 전세자금대출 차주는 신용, 부채 보유구조 측면에서 상대적으로 양호
o 2018년 3/4분기말 현재 고신용(1~3등급)차주의 대출 비중이 81.9%, 비다중차주의 대출 비중이 75.3%로 전체 차주(고신용 70.3%, 비다중 67.6%)를 상회
o 상대적으로 취약차주 비중 및 DSR 수준도 낮은 편
□ 한편 전세자금대출이 대부분 보증부로 취급되고 있는 점은 금융기관의 상환능력 심사 및 리스크 관리 유인을 약화시켜 대출 관련 신용위험이 특정 보증기관으로 이전(risk shifting)될 수 있음
o 아직까지는 보증기관의 보증공급 대비 대위변제 발생 비율이 낮은 수준을 보이고 재무건전성도 대체로 양호하나, 최근 보증사고 증가로 대위변제가 늘고 있는 추세