가. 재건축 임대주택의무건설 규제 변경
재건축 사업에 따라 증가하는 용적율의 25% 만큼의 주택을 건설하여 지자체에게 기부채납하고 지자체는 이를 임대주택으로 활용하여 재건축사업의 개발이익을 공공이 환수하는 한편 분양과 임대주택은 혼합하여 소득계층간의 사회적 융합(social mix)을 이루려는 제도이다. 동제도 도입 당시 개발이익을 공공이 환수할 수 있는가에 대한 법리상의 논쟁이 제기되었고, 조합원들의 재산권과 평등권을 침해한다는 헌법소원도 청구되었다.
11월 4일 헌법재판소 전원재판부는 과밀억제권역에서 재건축 사업을 시행할 때 사업시행자는 세입자 주거 안정과 개발이익 조정 등을 위해 증가하는 용적률의 25％ 범위 안에서 임대주택을 공급해야 한다고 규정하고 있는 '도시 및 주거환경 정비법'에 대해 재판관 5(합헌)대 4(한정 위헌) 의견으로 합헌 결정을 내려 법리상의 시비는 종결되었다. 그러나 재건축사업의 일반분양분 감소에 따른 사업성저하, 분양과 임대주택 혼합에 따른 관리상의 문제, 지역내 산재한 재건축 임대아파트에 대한 지자체의 관리부담 등에 대한 문제점은 여전히 남아 있었다.
11·3대책은 2009년 1월 부터는 도시정비계획상의 기준 용적율인 230%를 상회하는 경우에 한해 상회한 용적율에 의해 건설된 주택물량의 30%～50%를 새롭게 도입된 보금자리 주택으로 활용한다는 것이다. 이러한 제도개선으로 재건축임대주택제도가 초래했던 다양한 문제들이 조금씩이나마 해소될 것으로 전망된다. 또한 보금자리주택은 전용면적 60㎡ 이하로 건설되기 때문에 소형주택의 무건설비율을 채우기 위해 이 제도를 활용하기 위해 적극적으로 230% 이상의 용적율 확보할 것으로 예상되어 재건축사업을 통해 공급되는 주택수가 늘어날 가능성이 크다.