um frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum , nr. 36 / 1994 , með síðari breytingum ( réttarstaða leigjanda og leigusala ) . Frá velferðarnefnd . Nefndin hefur fjallað um málið og fengið á sinn fund Hönnu Sigríði Gunnsteinsdóttur og Lísu Margréti Sigurðardóttur frá velferðarráðuneyti , Auðun Frey Ingvarsson frá Félagsbústöðum hf. , Guðrúnu Björnsdóttur frá Félagsstofnun stúdenta , Kristínu Ösp Jónsdóttur og Jónu Guðnýju Eyjólfsdóttur frá Reykjavíkurborg og Vigdísi Ósk Häsler Sveinsdóttur frá Sambandi íslenskra sveitarfélaga . Umsagnir bárust frá Alþýðusambandi Íslands , Búseta á Norðurlandi hsf. , Búseta hsf. , Byggingafræðingafélagi Íslands , Félagsbústöðum hf. , Félagsstofnun stúdenta , Hagsmunasamtökum heimilanna , Íbúðalánasjóði , Landssamtökunum Þroskahjálp , leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna , Mosfellsbæ , Persónuvernd , Sambandi íslenskra sveitarfélaga , Samtökum fyrirtækja í velferðarþjónustu og velferðarsviði Reykjavíkurborgar . Með frumvarpinu eru lagðar til margvíslegar breytingar á húsaleigulögum , nr. 36 / 1994 . Meginmarkmið þess er að auka réttaröryggi leigjenda og koma á meiri festu í samskiptum leigjenda og leigusala svo að komast megi hjá ágreiningi síðar . Svipað frumvarp var lagt fram á 144. löggjafarþingi ( 696. mál ) en var ekki afgreitt . Frávik frá húsaleigulögum vegna sérstakra aðstæðna . Í 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga segir nú að sé íbúðarhúsnæði leigt til ákveðinna hópa , svo sem námsmanna , aldraðra eða öryrkja , þar sem sérstakar aðstæður kalla á aðra skipan en lögin mæla fyrir um , sé heimilt , vegna sérstaks eðlis eða tilgangs starfseminnar , að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi . Í b-lið 2. gr. frumvarpsins er lagt til að ákvæðið verði þrengt þannig að það taki aðeins til áfangaheimila . Athugasemdir umsagnaraðila og gesta nefndarinnar við frumvarpið lutu öðru fremur að b-lið 2. gr . Þeir lýstu ýmiss konar ákvæðum í leigusamningum sem vikju frá almennum reglum húsaleigulaga á grundvelli málsgreinarinnar , þar á meðal um umfang trygginga , forgangsrétt leigjenda til leigu íbúðarhúsnæðis , uppsögn og riftun leigusamninga , upplýsingagjöf leigjenda og um greiðslu húsaleigubóta beint til leigusala . Töldu sumir brottfall málsgreinarinnar raska verulega starfsemi sinni . Nefndin telur óæskilegt að veitt sé jafn opin heimild til frávika og er í 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga í ljósi þess að tilgangur laganna er öðrum þræði sá að takmarka samningsfrelsi aðila til að standa vörð um réttindi leigjenda . Nefndin telur eðlilegra að í lögunum sé tekin afstaða til þess að hvaða marki megi víkja frá einstökum fyrirmælum vegna sérstakra aðstæðna , líkt og lagt er til að verði gert með frumvarpinu vegna lögaðila sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni . Þannig segir í 1. efnismgr. 3. gr. frumvarpsins að þeim sé heimilt að setja lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis og í 4. efnismgr. sömu greinar að þeim sé heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur greiðist beint til þeirra og í b-lið 26. gr. , d-lið 27. gr. og e-lið 31. gr. frumvarpsins eru ákvæði sem takmarka forgangsrétt leigjanda og greiða fyrir uppsögn eða riftun á leigusamningi ef leigjandi uppfyllir ekki lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu eða veitir ekki fullnægjandi upplýsingar . Hvað umfang trygginga varðar telur nefndin að ef talið er nauðsynlegt að íbúi leggi fram fé í upphafi búsetu sem sé verulega umfram þær fjárhæðir sem 40. gr. húsaleigulaga tilgreinir eigi búsetu - eða séreignarúrræði betur við en leiga . Nefndin telur þó ástæðu til að gera undantekningu vegna útleigu til námsmanna á vegum lögaðila sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni og hafa þjónustu við námsmenn að meginmarkmiði . Slíkri leigu er almennt aðeins ætlað að vara um afmarkaðan tíma og í beinum tengslum við nám leigjanda . Nefndin telur þess konar sérsjónarmið geta átt við slíka leigu þannig að réttlætanlegt sé að heimila frávik frá almennum ákvæðum laganna . Ákvæði 1. og 2. efnismgr. 3. gr. frumvarpsins voru gagnrýnd á þeim forsendum að þau gæfu til kynna að í öðrum tilfellum væri leigusölum ekki frjálst að velja hverjum þeir leigðu húsnæði eða að kalla eftir nauðsynlegum upplýsingum . Nefndin telur að ekki verði gagnályktað með þeim hætti út frá ákvæðunum , heldur séu þau aðeins til áréttingar á viðkomandi heimildum . Í d-lið 27. gr. og e-lið 31. gr. frumvarpsins eru ákvæði sem varða lögmæt og málefnaleg skilyrði sem leigusali hafi sett fyrir leigu húsnæðis . Nefndin leggur til að tilgreina þurfi viðkomandi skilyrði í leigusamningi svo skýrlega liggi fyrir hver þau séu . Í d-lið 27. gr. frumvarpsins er heimild til að segja upp ótímabundnum leigusamningum með styttri uppsagnarfresti uppfylli leigjandi ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði sem leigusali hefur sett fyrir leigu . Nefndin leggur til breytingu á b-lið 28. gr. sem felur í sér að hliðstæð regla gildi um tímabundna leigusamninga . Rafræn samskipti . Í 7. gr. frumvarpsins segir að þegar lögin áskilja að orðsendingar , hverju nafni sem þær nefnast , séu skriflegar skulu orðsendingar á rafrænu formi taldar fullnægja þessum áskilnaði , enda séu þær tæknilega aðgengilegar móttakanda þannig að hann geti kynnt sér efni þeirra , varðveitt þær og framvísað þeim síðar . Nefndin fagnar því að greitt sé fyrir því að aðilar leigusamnings geti átt samskipti með rafrænu móti , en telur nauðsynlegt að skýrlega liggi fyrir hvert rafrænum orðsendingum verði beint . Nefndin leggur því til að áskilið verði að rafræn orðsending sé send á síma , netfang eða annan ákvörðunarstað sem gefinn er upp í leigusamningi . Viðhald . Húsaleigulög leggja ábyrgð á viðhaldi leiguhúsnæðis að meginreglu til á leigusala , sbr. 1. mgr. 19. gr . Leigjanda er þó falið að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum , vatnskrönum , raftenglum og öðru smálegu , sbr. 3. mgr. sömu greinar . Í fyrri málslið 2. efnismgr. 12. gr. frumvarpsins er lagt til að leigusali annist viðhald læsinga , sýni leigjandi fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum . Nefndin leggur til að leigusali annist einnig viðhald vatnskrana og rafmagnstengla , ef sýnt er að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum . Kostnaður af viðgerð þeirra getur verið nokkur og nefndin telur ekki sérstök rök standa til þess að leigjandi beri hann hafi ekki verið sérstaklega samið um það . Nefndin leggur þó til að leigjandi beri áfram ábyrgð á minni háttar viðhaldi , svo sem skiptum á ljósaperum og rafhlöðum í reykskynjurum og hreinsun niðurfalla , sem má ætla að sé almennt viðurhlutaminna fyrir leigjendur að annast en leigusala . Í síðari málslið 2. efnismgr. 12. gr. frumvarpsins segir að leigusali skuli annast viðhald brunavarna þannig að þær fullnægi kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum . Ákvæðið var gagnrýnt á þeim grundvelli að útilokað væri fyrir leigusala að tryggja að svo væri ávallt . Leigusali gæti t.d. ekki hindrað að leigjandi tæki rafhlöður úr reykskynjara eða tæmdi slökkvitæki . Nefndin leggur til að fyrirmæli um viðhald brunavarna færist í 3. mgr. 19. gr. til að skýra að leigusali beri aðeins ábyrgð á reglubundnu viðhaldi brunavarna og viðgerð bilana sem ekki eru á ábyrgð leigjanda . Verði brunavarnir fyrir tjóni af völdum leigjanda eða fólks á hans vegum er það aftur á móti á ábyrgð leigjanda , sbr. 2. mgr. 18. gr. laganna . Nefndin ítrekar einnig að ráðgert er að leigjandi beri ábyrgð á minni háttar viðhaldi , svo sem skipti á rafhlöðum í reyskynjurum , sé ekki um annað samið . Sérgreindur reikningur . Í 3. efnismálsl . b-liðar 25. gr. frumvarpsins segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum reikningi . Þeirri spurningu var velt upp fyrir nefndinni hvort í því fælist að stofna bæri sérstakan reikning fyrir hvern leigjanda , en augljóst óhagræði væri af því fyrir leigusala með marga leigjendur . Fyrirmælin fela aðeins í sér að tryggingarfé skuli haldið aðgreindu frá fjármunum leigusala . Riftun . Í 3. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er heimild fyrir leigusala til að rifta leigusamningi ef leigjandi nýtir húsnæði á annan hátt en lög eða leigusamningur mæla fyrir um og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala . Í a-lið 31. gr. frumvarpsins er lagt til að áskilnaður um skriflega áminningu falli brott . Nefndin telur sanngjarnara gagnvart leigjanda að hann fái viðvörun áður en leigusamningi er rift , enda getur fyrirvaralaus riftun leigusamnings komið mjög illa við leigjanda og nefndin telur það ekki íþyngja leigusala um of . Nefndin leggur því til að áskilnaður um skriflega áminningu haldist . Úttektir . Fyrir nefndinni kom fram að stór hluti ágreiningsmála milli leigusala og leigjenda snerist um hvort leigjandi hefði spillt leiguhúsnæði . Sönnun þar um væri oft erfið því ástand húsnæðis væri yfirleitt ekki tekið út í upphafi leigutíma . Komast mætti hjá mörgum ágreiningsmálum væri það gert . Í ljósi ábendinganna leggur nefndin til breytingar á 35. og 37. gr. frumvarpsins sem fela í sér að gerð skuli úttekt á ástandi leiguhúsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma . Samningsaðilar geti annað hvort gert það sjálfir , og þá eftir atvikum notast við eyðublöð sem ráðuneytið lætur gera fyrir úttektaryfirlýsingar skv. 4. gr. laganna , eða fengið óháðan úttektaraðila . Kærunefnd húsamála . Í 2. málsl. 1. efnismgr. 42. gr. frumvarpsins segir að einn fulltrúi í kærunefnd húsamála skuli vera verkfræðingur . Bent var á að fleiri fagstéttir en verkfræðingar hefðu sérþekkingu á sviði byggingartækni , svo sem tæknifræðingar , byggingafræðingar og arkitektar . Nefndin leggur því til að fremur segi að einn nefndarmanna skuli hafa sérþekkingu á sviði byggingartækni . Nauðungarsala . Í 46. gr. frumvarpsins er lögð til viðbót við lög um nauðungarsölu , nr. 90 / 1991 , um að leigjandi geti verið tímabundið áfram í íbúðarhúsnæði eftir nauðungarsölu þess gegn greiðslu leigu sem svarar að mati sýslumanns til hæfilegrar húsaleigu . Íbúðalánasjóður gagnrýndi að sýslumanni væri falið að ákveða leigufjárhæðina og taldi eðlilegra að miðað væri við ákvæði leigusamnings sem var í gildi fyrir nauðungarsölu að því gefnu að leiguverð hafi ekki verið óeðlilega hátt eða lágt . Nefndin telur ekki annars að vænta en að sýslumenn líti til leiguverðs samkvæmt leigusamningi við mat á því hvað teljist hæfileg húsaleiga fyrir viðkomandi húsnæði og leggur því ekki til breytingu á frumvarpsgreininni . Aðrar breytingartillögur skýra sig sjálfar . Nefndin leggur til að frumvarpið verði samþykkt með breytingum sem gerð er tillaga um í sérstöku þingskjali .