Hæstv. forseti . Ég flyt nú nefndarálit um frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum , nr. 36 / 1994 , með síðari breytingum . Nefndin hefur fjallað um málið og fengið á sinn fund fjölmarga gesti , m.a. frá velferðarráðuneyti , Félagsbústöðum hf. , Félagsstofnun stúdenta , Reykjavíkurborg og Sambandi íslenskra sveitarfélaga . Umsagnir bárust frá Alþýðusambandi Íslands , Búseta á Norðurlandi hsf. , Búseta hsf. , Byggingafræðingafélagi Íslands , Félagsbústöðum hf. , Félagsstofnun stúdenta , Hagsmunasamtökum heimilanna , Íbúðalánasjóði , Landssamtökunum Þroskahjálp , leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna , Mosfellsbæ , Persónuvernd , Sambandi íslenskra sveitarfélaga , Samtökum fyrirtækja í velferðarþjónustu og velferðarsviði Reykjavíkurborgar . Með frumvarpinu eru lagðar til margvíslegar breytingar á húsaleigulögum en meginmarkmið breytinganna er að auka réttaröryggi leigjenda og koma á meiri festu í samskiptum leigjenda og leigusala svo komast megi hjá ágreiningi síðar . Svipað frumvarp var lagt fram á 144. löggjafarþingi en ekki afgreitt . Töldu sumir brottfall málsgreinarinnar raska verulega starfsemi sinni . Nefndin telur óæskilegt að veitt sé jafn opin heimild til frávika og er í 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga í ljósi þess að tilgangur laganna er öðrum þræði sá að takmarka samningsfrelsi aðila til að standa vörð um réttindi leigjenda . Nefndin telur eðlilegra að í lögunum sé tekin afstaða til þess að hvaða marki megi víkja frá einstökum fyrirmælum vegna sérstakra aðstæðna , líkt og lagt er til að verði gert með frumvarpinu vegna lögaðila sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni . Þannig segir í 1. efnismálsgrein 3. gr. frumvarpsins að þeim sé heimilt að setja lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis og í 4. efnismálsgrein sömu greinar að þeim sé heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur greiðist beint til sín og í b-lið 26. gr. , d-lið 27. gr. og e-lið 31. gr. eru ákvæði sem takmarka forgangsrétt leigjanda og greiða fyrir uppsögn eða riftun á leigusamningi ef leigjandi uppfyllir ekki lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu eða veitir ekki fullnægjandi upplýsingar . Hvað umfang trygginga varðar telur nefndin að ef talið er nauðsynlegt að íbúi leggi fram fé í upphafi búsetu sem sé verulega umfram þær fjárhæðir sem 40. gr. húsaleigulaga tilgreinir eigi búsetu - eða séreignarúrræði betur við en leiga . Nefndin telur þó ástæðu til að gera undantekningu vegna útleigu til námsmanna á vegum lögaðila sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni og hafa þjónustu við námsmenn að meginmarkmiði . Slíkri leigu er almennt aðeins ætlað að vara um afmarkaðan tíma og í beinum tengslum við nám leigjanda . Nefndin telur því slík sérsjónarmið geta átt við slíka leigu að réttlætanlegt sé að heimila frávik frá almennum ákvæðum laganna . Ákvæði 1. og 2. efnismálsgreinar 3. gr. frumvarpsins voru gagnrýnd á þeim forsendum að þau gæfu til kynna að í öðrum tilfellum væri leigusölum ekki frjálst að velja hverjum þeir leigðu húsnæði eða að kalla eftir nauðsynlegum upplýsingum . Af því tilefni tekur nefndin fram að hún telur að ekki verði gagnályktað með þeim hætti frá ákvæðunum , heldur séu þau aðeins til áréttingar á viðkomandi heimildum . Nefndin telur þó rétt að gera tvenns konar breytingar á frumvarpinu í tengslum við brottfall 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga . Annars vegar leggur nefndin til breytingar á d-lið 27. gr. og e-lið 31. gr. sem fela í sér að tilgreina þurfi í leigusamningi viðkomandi skilyrði þannig að skýrlega liggi fyrir hver þau séu . Hins vegar leggur nefndin til breytingu á b-lið 28. gr. frumvarpsins sem felur í sér að heimilt verði að segja upp tímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti uppfylli leigjandi ekki viðkomandi skilyrði eða veiti ekki fullnægjandi upplýsingar . Nefndin telur að rétt eins og í tilviki ótímabundinna leigusamninga sé æskilegt að þá sé unnt að ráðstafa húsnæðinu sem fyrst til leigjenda sem uppfylla skilyrðin . Húsaleigulög leggja ábyrgð á viðhaldi leiguhúsnæðis að meginreglu til á leigusala , samanber 1. mgr. 19. gr . Leigjanda er þó falið að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum , vatnskrönum , raftenglum og öðru smálegu , samanber 3. mgr. sömu greinar . Í fyrri málslið 2. efnismálsgreinar 12. gr. frumvarpsins er lagt til að leigusali annist viðhald læsinga sýni leigjandi fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum . Nefndin leggur til að leigusali annist einnig viðhald vatnskrana og rafmagnstengla ef sýnt er að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum . Kostnaður af viðgerð þeirra getur verið nokkur og nefndin telur ekki sérstök rök standa til þess að leigjandi beri hann hafi ekki verið sérstaklega samið um það . Nefndin leggur þó til að leigjandi beri áfram ábyrgð á minni háttar viðhaldi , svo sem skiptum á ljósaperum og rafhlöðum í reykskynjurum og hreinsun niðurfalla , sem má ætla að sé almennt viðurhlutaminna fyrir leigjendur að annast en leigusala . Í síðari málslið 2. efnismálsgreinar 12. gr. frumvarpsins segir að leigusali skuli annast viðhald brunavarna þannig að þær fullnægi kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum . Ákvæðið var gagnrýnt á þeim grundvelli að útilokað væri fyrir leigusala að tryggja að svo væri ávallt . Leigusali gæti t.d. ekki hindrað að leigjandi tæki rafhlöður úr reykskynjara eða tæmdi slökkvitæki . Nefndin leggur til að fyrirmælin færist ögn breytt í 3. mgr. 19. gr. til að skýra að leigusali beri aðeins ábyrgð á reglubundnu viðhaldi og viðgerð bilana sem ekki eru á ábyrgð leigjanda . Verði brunavarnir fyrir tjóni af völdum leigjanda eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það er það aftur á móti á ábyrgð leigjanda , samanber 2. mgr. 18. gr . Nefndin ítrekar einnig að ráðgert er að leigjandi beri ábyrgð á minni háttar viðhaldi , svo sem skipti á rafhlöðum í reykskynjurum , sé ekki um annað samið . Í 2. málslið b-liðar 25. gr. frumvarpsins segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum reikningi . Þeirri spurningu var velt upp fyrir nefndinni hvort í því fælist að stofna bæri sérstakan reikning fyrir hvern leigjanda , en augljóst óhagræði væri af því fyrir leigusala með marga leigjendur , t.d. eins og námsmannaleigufélög . Af því tilefni tekur nefndin fram að fyrirmælin fela aðeins í sér að tryggingarfé skuli haldið aðgreindu frá fjármunum leigusala . Í 3. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er heimild fyrir leigusala til að rifta leigusamningi ef leigjandi nýtir húsnæði á annan hátt en lög eða leigusamningur mæla fyrir um og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala . Í a-lið 31. gr. frumvarpsins er lagt til að áskilnaður um skriflega áminningu falli brott . Nefndin telur sanngjarnara gagnvart leigjanda að hann fái viðvörun áður en leigusamningi er rift , enda getur fyrirvaralaus riftun leigusamnings komið mjög illa við leigjanda , og nefndin telur það ekki íþyngja leigusala um of . Nefndin leggur því til að áskilnaður um skriflega áminningu haldist . Fyrir nefndinni kom fram að stór hluti ágreiningsmála milli leigusala og leigjenda snerist oft um hvort leigjandi hafi spillt leiguhúsnæði . Sönnun þar um væri oft erfið því að ástand húsnæðis væri yfirleitt ekki tekið út í upphafi leigutíma . Komast mætti hjá mörgum ágreiningsmálum væri það gert . Í ljósi ábendinganna leggur nefndin til breytingar á 35. og 37. gr. frumvarpsins sem fela í sér að gerð skuli úttekt á ástandi leiguhúsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma . Samningsaðilar geti annað hvort gert það sjálfir , og þá eftir atvikum notast við eyðublöð sem ráðuneytið lætur gera fyrir úttektaryfirlýsingar samkvæmt 4. gr. laganna , eða fengið óháðan úttektaraðila . Í 2. málslið 1. efnismálsgreinar 42. gr. frumvarpsins segir að einn fulltrúi í kærunefnd húsamála skuli vera verkfræðingur . Bent var á að fleiri fagstéttir en verkfræðingar hafi sérþekkingu á sviði byggingartækni , svo sem tæknifræðingar , byggingafræðingar og arkitektar . Nefndin leggur því til að fremur segi að einn nefndarmanna skuli hafa sérþekkingu á sviði byggingartækni . Nefndin fór í þessu eftir ábendingu frá Byggingafræðingafélagi Íslands og bætti þessu við . Nefndin leggur til að frumvarpið verði samþykkt með eftirfarandi breytingum : 1 . Á eftir orðinu „ áfangaheimili “ í 1. málslið b-liðar 2. gr. komi : eða leigu íbúðarhúsnæðis til námsmanna á vegum lögaðila sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og hefur þjónustu við námsmenn að meginmarkmiði . 2 . Efnismálsgrein 7. gr. orðist svo : Þegar lög þessi áskilja að orðsendingar , hverju nafni sem þær nefnast , séu skriflegar skulu varðveitanlegar og framvísanlegar orðsendingar á rafrænu formi taldar fullnægja þessum áskilnaði séu þær sendar á síma , netfang eða annan ákvörðunarstað sem gefinn er upp í leigusamningi . 3 . B-liður 10. gr. orðist svo : Í stað orðanna „ sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum “ í 2. málsgrein kemur : bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning barst honum . 4 . Við 12. gr. a . Á eftir orðinu „ læsingum “ í fyrri málslið 2. efnismálsgrein komi : vatnskrönum , rafmagnstenglum . b . Síðari málsliður 2. efnismálsgreinar falli brott . c . Á eftir orðinu „ millibili “ í 3. efnismálsgrein komi : og viðhalda brunavörnum . 8 . Við d-lið 27. gr. eru tvær breytingar : a . Á eftir orðinu „ húsnæði “ komi : sem tilgreind eru í leigusamningi . Við 28. gr. eru líka tveir liðir , a-liður er umorðun á eldri grein , það er hægt að lesa þetta allt saman í skjalinu : a . B-liður orðist svo : Á eftir 2. málslið koma þrír nýir málsliðir , svohljóðandi : Skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir . 10 . Við 31. gr. a . Við a-lið bætist : og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala . Við 35. gr. a . 1. efnismálsgrein a-liðar orðist svo : Leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skulu gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma . Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu milli þeirra . b . Á eftir orðinu „ úttektar “ í 2. efnismálsgrein a-liðar komi : úttektaraðila . c . Í stað orðanna „ 2. – 4. mgr. “ í b-lið komi : 2. – 5. mgr. 12 . Á eftir orðinu „ úttekt “ í b-lið 37. gr. komi : úttektaraðila . 13 . Í stað orðsins „ verkfræðingur “ í 2. málslið 1. efnismálsgreinar 42. gr. komi : hafa sérþekkingu á sviði byggingartækni . Undir þetta álit ritar öll velferðarnefnd , þ.e. hv. þingmaður og formaður nefndarinnar , Sigríður Ingibjörg Ingadóttir , hv. þingmenn Elsa Lára Arnardóttir , Ásmundur Friðriksson , Ólína Kjerúlf Þorvarðardóttir , Páll Valur Björnsson , Ragnheiður Ríkharðsdóttir , sú sem hér stendur , Steingrímur J. Sigfússon og Unnur Brá Konráðsdóttir . Ég ætla aðeins að væta kverkarnar eftir lesturinn . Þetta frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum er , eins og fram hefur komið , hjá Alþingi í annað sinn . Það var líka tekið fyrir á 144. þingi og nú aftur á því 145 . Við höfum gert talsverðar breytingar eins og þið hafið heyrt á frumvarpinu og allar til hins betra . Nefndin fékk fjölmargar umsagnir , 15 umsagnir , allar mjög ítarlegar og vel unnar . Ég þakka umsagnaraðilum fyrir að hafa gefið sér tíma og hjálpað okkur með að gera þetta frumvarp að því sem það er í dag . Við fórum að sjálfsögðu mjög vandlega yfir hverja einustu umsögn og reyndum að taka eins mikið tillit til þeirra og við mögulega gátum að því gefnu að þær féllu vel að markmiðum frumvarpsins . Mig langar til að grípa niður í örfá efnisatriði , en byrja þó á því að lesa aðeins úr umsögnum , ég tók með mér þrjár umsagnir . Mig langar til að lesa örstutt upp úr þeim til að varpa skýrara ljósi á þær . Þær voru mismunandi og það eru auðvitað ólík sjónarmið og ólíkir hagsmunir að baki , en við náðum þessu saman . Fyrst er ég með umsögn frá Hagsmunasamtökum heimilanna og með leyfi forseta langar mig til að lesa örstutt upp úr þeirra umsögn . Hér segir m.a. : „ Í frumvarpinu er að finna margvísleg ákvæði sem ætlað er að auka réttaröryggi leigjenda , og eru þar á meðal skýrari reglur um samskipti milli aðila að leigusamningi og heimild til að semja um að þau fari fram með tölvupósti . Samtökin eru að meginstefnu fylgjandi slíkum tillögum og telja jákvætt að réttarsamband leigjenda og leigusala verði gert skýrara að þessu leyti . Einnig er lagt til að framvegis verði eingöngu heimilt að krefjast trygginga en ekki fyrirframgreiðslu leigu , og að þær tryggingar megi að hámarki nema þriggja mánaða leigugreiðslum . Jafnframt er lagt til að ætli leigusali sér ekki að gera kröfu í tryggingarfé beri honum að skila því til leigjanda innan fjögurra vikna frá lokum leigutíma í stað tveggja mánaða . Samtökin eru fylgjandi þessari breytingu enda felur hún í sér einföldun sem er til þess að fallin að auka réttaröryggi leigjenda . “ Í umsögn frá Alþýðusambandi Íslands kemur fram að afstaða ASÍ sé óbreytt frá fyrra þingi en þá skilaði sambandið inn mjög góðri umsögn . Hér segir , með leyfi forseta : „ … samandregið er það mat ASÍ að frumvarpið feli í sér jákvæðar breytingar með bættri réttarstöðu leigjenda . ASÍ tiltók tvennar neikvæðar breytingar sem fyrra frumvarpið hafði í för með sér sem hefur verið fallið frá í frumvarpinu sem nú liggur fyrir og er það vel . “ Svo ég haldi áfram og grípi aðeins niður í eldri umsögnina frá ASÍ , frá 144. löggjafarþingi , með leyfi forseta : „ Á heildina litið felur þó frumvarp það sem hér er til umfjöllunar í sér jákvæðar breytingar á réttarstöðu leigjenda í átt til framangreindrar afstöðu ASÍ , þrátt fyrir að ekki sé gengið jafn langt og vera mætti . Jákvæðu breytingar frumvarpsins má draga saman á þann hátt að þær lúta að því að auka öryggi leigjenda , t.d. með því að uppsagnarfrestir eru almennt lengdir og skerpt er á meginreglum gildandi laga um tilkynningar og samskipti aðilja húsaleigusamnings . “ Þriðja og síðasta umsögnin sem ég er hér með er frá Félagsstofnun stúdenta . Eins og fram kom í nefndaráliti hefur Félagsstofnun stúdenta ákveðna sérstöðu þar sem um er að ræða námsmenn og við erum alltaf að miða við annir , námsframvindu og annað . Við mættum þeirra sjónarmiðum m.a. með því að bæta inn í 3. gr. og tiltaka þar sérstaklega námsmannafélög sem ekki eru hagnaðardrifin . Við teljum okkur hafa mætt þeirra sjónarmiðum , m.a. með þessari breytingu , og teljum að þar höfum við náð ákveðnum árangri til að gera frumvarpið enn þá betra og réttlátara . Það kom fram þegar fulltrúar Félagsstofnunar komu fyrir hv. velferðarnefnd að hún hefði ekki sérstakar áhyggjur af uppsagnarákvæðum og öðru slíku vegna þess að í reglum félagsins eru mjög skýrar reglur um það . Stofnunin reynir eftir bestu getu að mæta þeim tilfellum sem upp kunna að koma hjá stúdentum þannig að mönnum er ekki hent út sisvona . Það er reynt að koma til móts við fólk eins og ég segi . Þetta var ekki vandamál í þeirra huga . Hér segir í þeirra umsögn , með leyfi forseta : „ Á grundvelli ofangreindrar heimildar hefur umsagnaraðili vikið að nokkru frá ákvæðum húsaleigulaga í leigusamningum við leigjendur sína , t.d. varðandi uppsögn leigusamninga , riftun þeirra og forgangsrétt leigjanda . Helgast þau frávik af sérstöku eðli þeirrar starfsemi sem umsagnaraðili hefur með höndum . Líkt og áður er rakið er það eitt meginhlutverk umsagnaraðila að útvega stúdentum við Háskóla Íslands húsnæði á hagstæðum kjörum á meðan á námi þeirra stendur og gera þeim þannig auðveldara að stunda nám sitt . Því hlutverki hefur umsagnaraðili sinnt með byggingu íbúða sem leigðar eru til stúdenta gegn greiðslu leigufjárhæðar sem er langt undir því sem tíðkast á almennum leigumarkaði . Eftir að stúdentar hafa lokið eða hætt námi standa hins vegar engin rök til þess að umsagnaraðili útvegi þeim áfram húsnæði á slíkum kjörum , en gera verður ráð fyrir að útskrifaðir stúdentar mundu telja þann kost vænstan að dvelja eins lengi í íbúðum stúdentagarða og þeim væri unnt . Er umsagnaraðila af þeim sökum nauðsynlegt að geta gert ráð fyrir því í leigusamningum sínum að stúdentar víki brott úr íbúðum sínum er þeir ljúka eða hætta námi , svo unnt sé að leigja þær aftur út til stúdenta sem sannanlega eru við nám við Háskóla Íslands . Á það sama við ef stúdentar eiga sjálfir íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu eða eignast slíkt húsnæði á meðan á námi þeirra stendur og hafa þar af leiðandi ekki sömu þörf fyrir húsnæði og aðrir þeir sem ekki eru í sömu stöðu . “ Ég læt það vera að þessu sinni að fara dýpra í þau efnisatriði sem komu fram í nefndaráliti enda geri ég ráð fyrir því að nefndarmenn velferðarnefndar , fleiri en ég , taki til máls á eftir . Mig langar til að þakka nefndarmönnum sérstaklega vel fyrir ánægjulegt samstarf . Við erum ólík , við komum frá ólíkum stjórnmálaflokkum , ólík sjónarmið , þarna fengum við umsagnir úr öllum áttum og við vorum sem einn maður að reyna að finna lausnir á þeim málum sem upp komu . Við vorum mjög samhuga og samstiga , þetta var erfitt og tímafrekt en algerlega þess virði . Enn og aftur vil ég þakka frábærum félögum í velferðarnefnd fyrir gott samstarf og verð bara að segja það , hæstv. forseti , að það er á stundum sem þessum sem er frekar gaman að vera alþingismaður .