長輩過世子女無法達成協議分割遺產 私下簽不動產買賣契約恐惹禍上身？
朱怡瑄律師
問題
被繼承人甲死亡後，未留有遺囑，其繼承人為子女A、B、C、D，每人應繼分各為四分之一，繼承人間無不分割遺產的約定，然而繼承人間至今仍然無法達成協議分割，並已就甲遺產中的不動產辦理公同共有繼承登記。
現在繼承人B、C、D想要將甲遺產中的某房地出售予第三人，並已簽訂不動產買賣契約，請問繼承人B、C、D可否不經繼承人A的同意，逕行出售該房地，法律上有無須注意的規定？
解析
一、依《民法》第1151條規定，在分割遺產前，各繼承人之間對於被繼承人遺留的遺產是「公同共有」狀態。而「公同共有」的特性為，在公同共有關係未終止前，各公同共有人只有「潛在的應有部分」，各公同共有人的權利，及於公同共有物的全部。而《民法》對於公同共有物的處分於第828條第3項規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」
二、但是，在法律適用上《土地法》就公同共有不動產之處分有特別規定，應優先適用！依《土地法》第34條之1第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，且依同條第5項，在「公同共有」情形也有準用！另依《土地法第三十四條之一執行要點》第7點第2項前段規定：「前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。
但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。」因此，公同共有人可以「多數決」方式將不動產出售，不用得全體公同共有人的同意。
三、另外，也需特別注意，「不同意」出售的公同共有人，依法得主張「優先承購」，且同意出售的公同共有人需以書面通知其他公同共有人。此乃規定於《土地法》第34條之1第2項、第4項規定：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」
「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」另於《土地法第三十四條之一執行要點》第13點就優先購買權也有詳盡規定，其中第1款、第10款規定：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄」、「土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。」
四、而所謂「書面通知」，依113年1月1日最新修正《土地法第三十四條之一執行要點》第8點以下之相關規定，應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之戶籍地址；如為法人或非法人團體，應送達其事務所或營業所地址，並應臚述價金分配、償付方法及期限等事項，通知其他公同共有人於收受後十五日內回覆是否依同一價格及同一條件行使優先購買權。
倘若未於期限內表示願承購，或雖表示承購，但對於買賣條件尚有爭執，優先購買權即歸消滅。也就是說，行使優先承購權的共有人需對於同意出賣的共有人與他人間所訂契約條件或他人承諾的條件全部均接受，始為合法行使優先購買權，有一部分不接受，即非合法行使。（參最高法院98年度台上字第1405號民事判決）
五、本案中，同意出售的公同共有人人數有三人，潛在應有部分合計達四分之三，已達多數決出售之門檻，而此時，同意出售的B、C、D應以書面通知A於十五日內行使優先購買權，如果沒有在期限內行使，或不符合「以同一條件表示優先承購」，則A視為放棄優先購買權。
（本文出自《共有土地處分實務與技巧》，作者為永然聯合法律事務所高雄所執業律師）