【明報專訊】上周央行宣布多項救樓市政策後，市場對「收儲庫存」等招數寄予厚望。不過，國際評級機構標普董事兼大中華區房地產分析團隊陳令華認為，「收儲庫存」作保障房可能會出現「錯配現象」，因庫存主要集中在一些沒有需求的城市，但保障房需求卻在高線城市，相信若政府收儲低線城市的庫存，開發商願意以較低價格出售，但在高線城市收購開發商「最值錢的東西」到底以甚麼價格或結構，仍然難以估計。
標普指出，國家仍然堅持「房住不炒」的主要基調，雖然不代表不幫助高槓桿內房，但已出現風險的房企能受惠的「量」難以估算。因為此前項目「白名單」等政策都有特定條件，加上出險企業手頭上多為已售未完工項目，亦非收儲目標的「已竣工、未售」項目，相信均難以享受到政府幫助。
陳令華表示，央行等將大量政策在上周五同一時間發布，主要突顯其穩定房地產市場的態度是不會改變，但最重要仍是購房者的信心。而且政府若推出更多保障房，而購房者持續對交樓失去信心，轉而傾向二手樓，都會壓制商品房的銷售，房企需在更細的市場內競爭，變成「蠟燭兩頭燒」。而截至今年3月底全國商品房待售面積達到7.48億平方米，標普指出，若要回到2018年5億多平方米的較健康水平，需要消耗達2億多平方米。
至於去年出台的「三支箭」政策，放開民營企業的股權、債券、信貸融資，但標普指出，像國企仍能在境內發行無抵押債券，但民企融資「確實沒看到明顯案例」，縱使有開發商打算進行股權融資，但實際做到的沒多少，股權投資人對行業信心比較脆弱。
問到行業最壞情况是否已過去，陳表示重磅政策落地需時，故預期2024年全國商品房銷售額只在10萬億元（人民幣，下同）左右。而中國開發商今年境內外到期債務預計約5800億元，六成境內及四成境外；相信企業違約潮已經到頭，明年趨穩定，但成功重組的企業少之又少，銷售所得資金亦受監管；此前只進行債務展期的企業，差不多又到期了，故相信今年或是展期及重組的大年。
另一評級機構惠譽發表報告，稱內地2024年至2040年的年度新增住房需求下降近20%至平均每年約8億平方米，因根據對內地2011年至2020年人口老化及經濟轉型下城市化速度放緩所估算，預計農村人口流入城市的新增城市住房需求將下降30%。惠譽的預測較中國官方統計數據顯示2011年至2020年平均實際住房需求為12億平方米低出33%，亦低於惠譽預計今年內地住宅物業銷售面積8.5億至9億平方米的估算。