中央連出多招救樓市，內房爆升可以點部署？
17/05/2024
中央連出多招救樓市，國務院允許地方政府以合理價收購商品房用作保障性住房，人民銀行宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。另人行及國家金融監督管理總局宣布，首套房貸最低首付比例調整為不低於15%，二套房貸不低於25%。內房股今日(17日)集體拉升，民企內房升幅驚人，其中融創中國(01918)飆逾兩成半，內房股應如何部署？
（融創中國網頁截圖）
允地方以合理價收購商品房作保障性住房 打好爛尾風險處置攻堅戰
全國切實做好保交房工作視頻會議今日上午在京召開，國務院宣布，商品房庫存較多城市，政府可「以需定購」，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。此外，著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益；相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。
國務院副總理何立峰在會上強調，要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。房地產關係人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。要繼續做好房地產企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設「三大工程」。
取消首套及二套住房個人貸款利率全國下限 首套房貸首付比例降至15%
此外，人民銀行宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。通知又指，人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平(如有)；銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限(如有)，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
另人民銀行及國家金融監督管理總局發布通知，時隔近一年後再度下調個人住房貸款最低首付比例。通知指，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。在上述通知公布前，內地首套住房和二套住房個人貸款最低首付款比例政策下限為不低於20%和30%。通知又指，在此基礎上，人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。內媒《財聯社》引述多名分析師表示，此次首付比例政策屬於按揭貸款歷史上最寬鬆的首付政策，降低幅度刷新歷史紀錄，首套和二套房首付比例均是歷史最低。中原地產首席分析師張大偉認為，未來北京等城市將大幅度降低首付比例和房貸利率。
下調個人住房公積金貸款利率0.25點子 借100萬供30年省5萬
另方面，人民銀行公布，自明日(18日)起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。
內媒《財聯社》以公積金貸款額度100萬元人民幣、貸款30年、等額本息還款方式計算，公積金首套房貸利率降低後，每月月供減少135元人民幣，累積30年，即月供減少4.85萬元人民幣。
4月70大中城市樓價同環比降幅擴大 環比跌0.6%逾9年最大
國家統計局公布2024年4月份商品住宅銷售價格變動情況。《路透》根據國家統計局公布數據測算，4月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比跌3.1%，為2015年7月以來最大降幅；4月環比下跌0.6%，為2014年11月以來最大降幅，此前3個月跌幅均為0.3%。國家統計局城市司統計師王中華解讀稱，4月份房地產市場繼續調整，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。
中指研究院日前發布報告指，4月受部分城市優質改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環比結構性上漲，平均價格為16355元人民幣/平方米，環比上漲0.27%，同比上漲1.08%，但二手住宅平均價格已連續24個月環比下跌。
大摩：內房基本面仍疲弱不確定性高 國企銷售及現金流復甦較好
摩根士丹利發表最新研報指，雖然在政策鬆綁和投資者情緒改善推動下，內房股自4月中起升約50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不確定性較高，將內房板塊評級從「具吸引力」下調至「與大市一致」，並將保利發展(00119)及龍湖集團(00960)的評級由「增持」降至「與大市同步」。
大摩指，房地產銷售及樓價仍然面對高度不確定性，庫存清理計劃可能會因資金規模低於預期而令人失望，住房以舊換新政策，以及高線城市全面取消限購，或引發二手市場供應大增，從而令短期樓價下行壓力加大。即使政策鬆綁成功推行，發展商仍將受益不均，國企的銷售和現金流復甦將會較好。雖然未來幾個月發展商面對的償債壓力較低，但預期民企和半國企如萬科(02202)和金地(00535)的流動性風險仍然較高，建議投資者繼續選擇防禦性較強的股份，如潤地(01109)、中海外(00688)和綠城中國(03900)。
李偉傑：料內房6月初公布銷售數據前仍偏強 萬科回至6.5元可吼
華盛證券財富管理部董事李偉傑表示，雖然內房銷售未見起色，市場信心有待恢復，但中央推出一連串政策，至少已提升投資者對內房的信心。當然，政策成效仍有待觀察，市場尤其關心地方政府收購商品房用作保障性住房定價如何。內房股今日借勢炒上不出奇，始終近兩三年尤其民企內房股價跌幅驚人，隨著資金持續流入，有貨可繼續持有。不過，要留意近日仍有民企內房如雅居樂(03383)出現債務問題令股價短暫受壓，往後相信仍有房企會有債務違約等問題，但料在6月頭公布銷售數據前，內房走勢仍會偏強，風險較低。
選股方面，李偉傑指，民企內房此前累積跌幅大，爆發力自然大，但當中不見哪一家完全沒有債務問題，始終回報與風險成正比，若想買入宜控制注碼，當中融創中國及世茂(00813)資金流入熱度較大可考慮。另萬科雖然之前傳出有債務問題，但公司有深圳地鐵背景，應會較安全，回吐今日升幅一半，即回至約6.5元可吼。至於打算作中線部署，譬如持貨半年，建議買入潤地及中海外等國企內房，雖然它們之前跌幅較小，升幅也會較小，但股價仍多少可受惠政策，回至近10天線可吸納。
內房股今日普遍急升，除融創中國飆逾兩成半外，雅居樂亦飆近兩成半，萬科則升近兩成，龍湖、富力(02777)及合景泰富(01813)等都升逾一成。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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