20/05/2024
阿爺救內房
上周五(17日)，阿爺公布救內房方案，內房股全線彈升。市場有擔心，國內咁多空置樓，救唔救到呀！要幾多錢呀！今天(20日)就講講，不過講的不是新意思，都是撮錄舊文，拾國內大咖的口水而已！
不少港人對阿爺政策和考量，都戴了有色眼鏡，又或受了西方傳媒影響。總之凡是阿爺推出任何政策，都是口號，無腦。但試想想，你自己口口喊口號：「我是富翁」，就可以真富起來？要富得要行動起來。
內房問題存在經年，要解決，確也不易。阿爺做事，不是如一般人想的那樣，獨裁獨斷，而是真作調研。沒有調查，沒有發言權，是阿爺一直以來的管治總綱。調研了，有方案了，還要找試點試。試不好，就改，改好了或起碼改到八八九九了，才會提上議程，全國執行。
今時這個救內房政策是經過多少年的調研？起碼是兩三年，因為筆者第一篇報道阿爺救內房的文章是錄自黃奇帆(前重慶市長，後任中央委員再在暨大任教)，他對國內經濟研究深。他在2022年3月，跟個傳媒朋友「閒談」內房事，這個閒談不是真「閒談」，而是想借他這位傳媒朋友將中央救內房之意，公諸於眾，一方面是拋磚引玉，另方面是作預期管理而矣！如果仍有人講上周五的阿爺救內房是唔清唔楚，唔知救唔救得的話，就看內房板塊在上周五的表現，話可以亂說，錢是不會亂投的。呃！還有數年前最先指出恆大會出事，而今年謂內房可以在2024至2025見底的瑞銀經濟師，也是糊塗了？
今年，阿爺用了多招去撐房企，有舊換新，迄至5月10日成效見圖一。但這個幫助至今為止是較小的。
根據不完全統計，截至2024年5月10日，全國約有54個城市推出了住房「以舊換新」的政策。其中，只有11個為地方政府(或城投)收儲的模式，並且有8個城市的「換新」房源限於當地城投開發的項目，相當於變相降價幫助城投房企去庫存。
僅有河南省鄭州市和江蘇省海安市未對新房房源設限，是真正的政府下場「以舊換新」。從各地披露的方案來看，鄭州是目前披露收儲規模最大的城市，計劃在2024年收購5000套舊房，但也僅相當於鄭州2023年新房成交套數的3.3%，對於房地產市場的邊際影響較小。
上周五阿爺推出減房貸措施，有助吸引某些購房者入市。
央行取消了全國層面首套和二套住房商業性個人住房貸款利率的政策下限。58安居客研究院院長張波分析，各地房貸利率水平存在一定差異，但大都主要針對首套房，自2023年以來，已有約60個城市宣布階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
張波認為，更值得關注的是，二套房房貸利率同步下調將帶來兩大好處。一方面，這將更關注改善型需求，有利於改善型購房者入市。結合二套房首付比例的調整，這一政策將產生更大的市場效應。另一方面，降低二套房利率有助於減少提前還貸現象。由於二套房利率通常高於經營貸和消費貸，調整後的房貸利率有望進一步下調，尤其是對於首付較高的二套房，銀行放貸的意願將更加積極。
其次，央行與金融監管總局還對個人住房貸款的最低首付款比例進行了調整，首套住房商業性個人住房貸款的最低首付款比例調整為不低於15%，而二套住房的最低首付款比例調整為不低於25%。張波指出，這一調整降低了購房門檻，尤其對改善型購房者友好，此前他們在首付和利率上面臨更高的要求。
張波分析，盡管首付降低可能會增加金融側的風險，但考慮到當前房價已進入低谷，且許多城市出現了「價跌量升」的底部特徵，購房者斷供或棄房的可能性大大降低。預計首付政策的降低將持續一段時間，直至房地產市場恢復平穩。
最後，個人住房公積金貸款利率自2024年5月18日起將下調0.25個百分點。5年以下(含5年)和5年以上的首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，而第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。張波指出，這一政策將與首付和商業利率下調形成配套，共同刺激市場。隨著公積金和商業貸款利率差距的縮小，預計這一政策在中小城市的影響將更為顯著。
另外在上周五在京舉行的做好保交房工作視訊會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需訂購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
這個由阿爺收購樓宇庫存，要全收晒，要逾7萬億元人民幣，相當於政府今年赤字規模的78%(廣義的財政赤字規模為8.7萬億元人民幣)。但這是指由阿爺全數買入今時樓宇庫存，梗是不可能，阿爺亦不會錢多人傻，但如分三年、四年、五年又如何？就不會有日本那迷失的三十年。日本迷失是因為日政府無能，不謀解決問題，只用降息、印錢兩招而已！
事實上，阿爺今時出招是趁內房已有見穩回升之勢才出手，而不是空手接80樓掉下來的刀。
2023年以來，10個樣本城市(北京、深圳、南京、杭州、成都、南寧、青島、蘇州、揚州、佛山)的二手房成交佔比高於2021年20個百分點，今年前4個月二手房交易佔比已經超過了一半。（圖二）
不少人會驚訝圖二的二手房交易是於2021年底已回升，這主要是全國14億人，怎沒有住房的剛需需求。當有需要的住房者要住房時，到他們見到心儀價，自然會買房。事實上筆者也於去年沽出了兩套內地房，因為是N年前買入的，仍未到蝕，但當然較最高峰期價已跌三分之一。買家認為價跌三分之一已夠平，賣家(我)認為價跌三分之一仍有利，自然有交易。就是咁簡單。
以前國內新盤是不敢、不能降價求售，因為之前在較高價買入樓宇的業主會要求回水。但今時政府以平價(平幾多不知)買回來作保障房，之前在較高價入貨者又反對得乜？
內房問題，當然不然一時三刻被解決，但只要阿爺肯出手，辦法總比困難多。
投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。