五兄弟共持有土地…建設公司高價攻勢讓三人點頭願賣 存證信函寄到另二人戶籍卻遭退件
朱萱諭律師
問題
甲、乙、丙、丁、戊五個兄弟分別共有一筆A土地，應有部分各五分之一。甲、乙、丙三人在建設公司高價攻勢下，願意將整筆A土地出售建設公司的負責人，於是甲、乙、丙三人寄發存證信函，將上情通知丁、戊二人。然經送達，丁之戶籍地址遭到退件，且甲、乙、丙三人不清楚丁的實際住居所。
請問：要如何處理上開送達的問題？
倘若甲、乙、丙三人欲將整筆A土地贈與給母親，是否可依《土地法》第34條之1第1項規定，以多數決方式進行贈與？
解析
一、內政部於民國（下同）112年8月22日公布修正《土地法第三十四條之一執行要點》（下簡稱：執行要點），已在113年1月1日正式施行。其中就《土地法》第34條之1第2項「以書面通知他共有人」，如欲他共有人無法送達時，此次「執行要點」第8點為詳細修正規定：
通知方式應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之「戶籍地址」，而法人或非法人團體，應送達其「事務所或營業所地址」（「執行要點」第8點第2款）。
原則上遇有以下情形時，應以實際住居所為通知，並由部分共有人於登記申請書適當欄記明：「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任」（「執行要點」第8點第3款）：
1.他共有人之戶籍地址無法送達。
2.有《戶籍法》第50條戶籍暫遷至戶政事務所情形。
3.部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者。
上開應於登記申請書適當欄記明之事項，亦得以附具切結書方式為之（「執行要點」第10點）。
例外於無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明：「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任」（「執行要點」第8點第3款），亦得以附具切結書方式為之（「執行要點」第10點）。
以公告代替通知者，以下列情形為限（「執行要點」第8點第4款）：
1.他共有人住所不明或依前二款規定通知無法送達。
2.他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶籍地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
3.他共有人於台灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
二、此外，修正「執行要點」就《土地法》第34條之1第1項所定「處分」，除以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割外，新增將「交換所有權」排除適用，以避免多數共有人代理少數共有人約定以土地或建物所有權相互交換，交換位置及條件等決定難謂合理之情形發生。
三、於本案例中，甲、乙、丙以雙掛號存證信函通知丁之戶籍地址未果，且不清楚丁實際住居所，依「執行要點」第8點第3款，甲、乙、丙應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」，亦得依「執行要點」第10點規定以附具切結書方式為之。
另外，《土地法》第34條之1第1項所定處分僅限「有償」讓與，贈與實為無償讓與，故本例甲、乙、丙三人無法將整筆A土地贈與給母親；惟仍得分別贈與其個別的應有部分（持分）給母親，予以附帶說明。
（本文作者為永然聯合法律事務所高雄所執業律師，出自《共有土地處分實務與技巧》）