112年度房屋財產交易所得計算解析與彙整
【文．徐俊賢】
每年 5 月報稅時，個人若有舊制房屋交易所得，也需要納入綜合所得稅申報。財政部日前發布舊制房屋財產交易所得計算規定，不但降低了高價住宅認定門檻，亦調增房屋交易所得的設算比例。本文彙整核實與設算認定房屋所得的七種計算方式，以供參考。
房地合一新制上路後，交易民國（以下同）05 年 1 月 1日後取得之房地，所得計算均採「核實認定」，稅局以收入減去成本與相關費用認定所得；105年1月1日前取得之房地（以下簡稱舊制）亦應採核實認定，除非稅局無法查得原始取得成本，才能設算認定所得。
由於舊制的土地交易所得不課徵所得稅，僅房屋交易課徵所得稅，財政部日前發布「112 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」（以下簡稱計算規定），作為今（113）年 5 月個人申報房屋交易所得之計算依據。與111 年度計算規定相較，第一點同樣重申應核實認定，以實際成交金額、原始取得成本計算所得；第二點規定，個人未提供或稅局未查得原始取得成本，才能設算認定所得，計算規定架構。
計算規定第二點設算認定分為兩種方式，差別在於設算的基礎，前者（以下簡稱「部分設算」）為實際成交金額；後者（以下簡稱「全部設算」）為房屋評定現值。部分設算適用「高價住宅」，以實際成交金額，按「出售時」房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例（以下簡稱房地比），計算歸屬於房屋之收入，再以該收入之 17％為所得額。除了高價住宅之外，其他採全部設算，以房屋評定現值依規定比例設算所得。
高價住宅門檻降低 調增設算比例
計算規定的「高價住宅」，財政部自 102 年起依央行「高價住宅」標準，不過 112 年計算規定不但不再參照央行標準，還將高價住宅的門檻降低，使設算所得更貼近實際所得：臺北市為新臺幣（以下同）6 千萬元，新北市為 4 千萬元，桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市為 3 千萬元，其他地區為 2 千萬元。依財政部估計 112 年度至少有 4,000 筆交易被劃入高價住宅範圍，相對於「全部設算」，採「部分設算」將需繳納較多的所得稅。
除此之外，財政部也將各地區適用「全部設算」的所得額標準，調增 1％至 5％。部分地區如新竹縣竹北市、臺南市新市區、善化區，因接近科學園區，近年房價漲幅較大，所得額標準調升幅度亦大，尤其是新竹縣轄的竹北市，所得額標準還高於新竹縣與新竹市。
七種房屋所得計算方式
以核實認定為主
綜合而言，目前房屋交易所得計算，包括核實與認定，可細分為七種方式如表三。房屋買入及賣出交易合約若均載明房屋價格，即能以房屋出售價格減除買入成本，若房屋賣出或買入合約其中之一沒有分別載明房屋、土地價格，就用「分攤計算」或「歸屬計算」得出房屋交易所得，「分攤計算」是將房地出售總價減總成本、總費用，再按房地比計算房屋交易所得，此為解釋令規定的計算方式，也較為簡要；「歸屬計算」則是出售總價、總成本，與共同費用（如：仲介費、代書費）以房地比計算屬於房屋的所得，餘額再減除可歸屬於房屋銷售費用（如：契稅），此計算較為複雜，對納稅義務人卻可能較有利，且已經法院判決可行，因此「歸屬計算」雖非解釋令規定的計算方式，亦屬於行政救濟爭取權益的方式。
【完整內容請見《會計研究月刊》2024.5月號】