【明報文章】香港樓市已從高位下跌25%。有些香港人因為在經濟高速發展時置業，成功致富。而一般上一代打工仔因為要成家立室，人生總會有一兩層物業，大家都乘着香港經濟起飛，賺了一筆。就算樓市下跌，還有人會覺得之後樓市還是會再上升，所以地產值得投資。
各項因素下 住宅需求或不如以往
但各樣因素令地產項目在未來一段長時間，未必是非常吸引的投資。首先是住宅項目，因為人口老化，對住宅需求減少，表表者為日本。日本樓價自從泡沫爆破以後，差不多30年一直低迷，數年前始有起色。有些距離東京一小時的鄉村，就算樓價極度便宜，半賣半送，都沒有人願意搬進去，因為根本不夠需求。另外，以香港而言，一方面政府努力造地，決意增加住宅供應，另一方面，因為與大灣區日漸融合，愈來愈多人會在大灣區工作居住，因此對本港住宅需求未必有以前殷切。
至於商業樓價，比起住宅項目已經在較早前下跌了，這也是全球趨勢。現在香港的甲級寫字樓有16%空置率。新冠疫情迫使全球企業做了一次社會實驗，讓員工在家工作。雖然新冠已經過去，但在家工作卻愈趨普遍，商界亦想減省商業樓面的成本，因此對商業地產的需求亦會減少。如果是舖面就更加不用說，因為電子商貿橫行，大家愈來愈懂得在網上購物，送貨到家，於是不需要舖面。
如果在香港做地產的話，較早前已屆水深火熱。很多香港地產商以香港為本位，再加一些內地項目及小量海外項目，變相重注香港，要在這個市况持續獲利並不容易；事實上，要保住本身優勢亦變得困難。不少發展商因為買了內房債，或因投地策略以高價投得土地，負債高、現金流小、回報低。如果有高瞻遠矚的策略，就會去投資其他項目，去其他國家、其他行業，分散風險。不過要選擇好的投資項目，要有獨到眼光，而且要有現金流。
基礎設施投資 具經濟社會效益
隨着全球經濟不斷變化，投資者紛紛尋求新的投資機會和策略。其中一種是基建投資。相比傳統的地產投資，基建投資的優勢是具有更強的抗風險能力。基礎設施資產通常具有較長的經濟壽命，且往往在市場佔有獨特地位，不易被取代，因此其收入來源相對穩定，抗風險能力較強。
在經濟波動時期，基建投資往往能夠提供穩定回報。在全球經濟進展緩慢、區域戰爭、地緣政治問題等不確定因素影響下，投資者對於風險的擔憂加劇，傾向尋求穩定性較高的投資項目。基建投資正好滿足了這一需求，成為投資者在不確定環境下的避風港。相比之下，地產市場波動性較大，容易受到宏觀經濟環境及調控政策的影響，例如「辣招」之類。
再者，基建投資具有可觀的長期回報。由於基建項目的投資周期較長，投資者可享受長期穩定的現金流。基建投資具有相對較高的市場壁壘，限制了競爭對手的進入，提高投資者的利潤空間。
近期例子有長江集團收購北愛爾蘭配氣網絡Phoenix Energy，後者估值超過7億英鎊，是當地三大配氣網絡之一，配氣網絡覆蓋北愛爾蘭78%管道，並服務約一半人口，可見其業務較穩定。基礎設施資產的價格波動，通常與股票和債券等傳統資產類別的價格波動相關性較低，可有效分散投資組合風險。而基礎設施投資不僅能夠為投資者帶來經濟效益，還可以促進經濟發展、改善民生，具有較強的社會效益。
基礎設施投資項目往往需要大量的資金投入，如果是一般地產企業，以現在的財務及地產市况，就未必可以做這樣的投資。大家都笑說「不要跟李嘉誠對賭」，可見李氏家族的高瞻遠矚。現金流高、財力充裕，自然游刃有餘，可以找新項目投資了。
放眼世界 分散投資
另外是政策風險。因為基礎設施算是戰略項目，投資項目往往需要得到當地政府支持，因此政策變動可能會對項目產生重大影響。英國是老牌民主國家，政策較穩定。雖然地緣政治局勢緊張，外國政府可能較忌諱來自中國的資金投資基建項目，不過，只是就長江而言，看來這沒有太大影響。
在全球經濟增長放緩和利率上升的背景下，投資散戶如果有能力，也可學學李氏家族的方法，儘管不能直接買項目，也可投資相關股票、ETF（交易所買賣基金），放眼世界，分散投資在各國地區，並考量各種能夠增強投資配置穩定性和收益的行業與領域。
作者是香港大學經管學院講師
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