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現時本港住宅租金回報普遍約3厘，若樓價持平、租金上揚，回報率會進一步攀升。(大公報) |
中評社香港5月29日電／大公報報導，祥益地產總裁汪敦敬分析說，萊坊發表了今年首季《全球豪宅租金指數》報告，全球15個城市的豪宅租金平均按季增長0.7%。香港豪宅租金同樣按季錄得0.7%升幅，但由於統計期內三分之二的時間是撤辣之前（2月28日撤辣），證明未撤辣之前豪宅的市況已經開始穩定，至少在租務上可以這樣說。
樓市在撤辣後最高曾升約3%（以CCL為例），近期有所回落，甚至接近消化了撤辣後的升幅，筆者相信這是因為撤辣後市場以換樓為主，市場放盤增加，一些樓盤價格較低，不過，受追捧的樓盤，其價格仍然走高。
樓市現處重整階段
汪敦敬說，筆者認為，樓價下跌潮已過，現在是重整階段。事實上，辣招時期和撤辣時期的市場杠杆結構不同了，資金和購買力發揮的板塊亦不同。辣招時期很多購買力都集中在細單位，以2010年至2021年10月（官方樓市指數高位）計，A類至E類面積劃分單位的升幅分別是229%、195%、130%、103%和64%，數字反映細單位跑贏大市。
而同一個區域的樓花盤，發售呎價曾在二、三年間由約1.1萬元升到2萬元，只是有關樓價的升幅不會在樓市指數上反映。
當年升得太快的樓市板塊，會在市場恢復期降溫。現在市場上有不少板塊雖然有減價，但回不到撤辣前的低價水平，例如400萬元以下已買不到天水圍嘉湖山莊三房單位。此外，要留意租金上升正是反映市場需求的變化，未來將是租務旺市，租金顯然還有上升空間。
筆者認為，樓市雖然有升有跌，但現在樓價趨勢不是下跌。市場上租金回報普遍約3厘，若樓價持平、租金上升，收租回報很快會去到4厘，筆者相信，有關回報率會吸引更多長線投資者入市。
從價格上落角度看，香港的處境是幸福的，低通脹令到很多投資產品獲得實際收益。當然，樓市也出現新常態，如發展商需要借貸的息口遠高於小市民的按揭息口，而建屋因為牽涉的物資廣泛，起樓的通脹亦高於民生的通脹，所以發展商起樓，無論建築材料或者息口成本都會高於小業主的二手住宅市場。
如果市場發展到小市民的負擔能力低於建築成本的話，發展商在買地和建屋就會停止，供應量就會中斷。事實上，特區政府賣地已經停了一個季度。如果香港引入外來人才達至人口平衡，這個做法一定會令到租金回報率上升，投資環境只會愈來愈好。
眼前的樓市情況只是不利於短炒，對長線投資是利好的。如果通脹繼續低於投資項目回報，長線投資就容易得到正增長，那麼社會財富就會愈來愈多，我們正是處於這個情況。 |