【星之谷】遠期樓花陸續收樓 「未估足價」按揭冒現 兩方法解決
買樓申請按揭，銀行慣常會根據買入價計算按揭成數。但在樓市逆周期下，筆者發現越來越多新盤收樓時，因為估價大幅低於買入價，銀行只能以估價計算按揭成數，導致買家需要準備更多首期，不過仍有解決方法的。
申請按揭時，如果估價低於物業買入價，銀行都會盡量為客人向估價行爭取調整估價至買入價後，才計算貸款額。
落成後估價急跌 建期買家須補首期
不過，近年不少新盤由開售至落成，期間跌價近兩成以上，申請按揭時拉升估價難度就大大提高。譬如樓盤兩年前以高於市價的1,000萬元開賣，現在預備收樓，惟同區二手樓價已下跌兩成以上，單位市值現僅700萬元，以「建期」方式支付的買家在收樓時，便不能再用1,000萬元計算按揭成數，而是以市價700萬元計算，需要補回大量首期。
此外，兩年前採用發展商「呼吸plan」及「即供」方式支付的買家，現在想轉按至銀行甩發展商按揭，同樣面臨「估不足價」問題，銀行便不能用當時買入價計算貸款額，買家需要補錢才能甩發展商按揭。
至於一早採用「即供」支付的買家，就不用擔心按揭問題，因為雖然估價下跌，但銀行一早已經放款，亦不會因此而追收貸款（call loan）。
銀行及按揭保險公司 宜齊估足價
其實「估不足價」不只是銀行方面產生，筆者也見過一些個案——買家於收樓時申請按揭，銀行是估得足價，但按揭保險公司估不足，申請人需要增加首期，或放棄申請高成數按揭，只申請銀行本身的7成按揭。
隨着今年多個長成交的新盤陸續入伙，筆者估計銀行或按揭保險公司因估不足價而縮減貸款額情況會增加，以「建期」支付的買家可能需要準備多些首期去完成交易。
中小型銀行或成最後救生艇
其實，如果銀行估不足價，解決方法是去不同銀行「quote 估價」，尋找估得足的銀行，很多時候可能需要尋求中小型銀行協助。
但如果是按揭保險公司估不足價，解決方法是申請另一間按揭保險公司，或向該公司上訴。筆者見過有個案上訴後，按揭保險公司能批准以買入價作為估價，前提是銀行本身也要估得足價。不過，按揭保險公司保留最終決定權。
值得一提的是，去年9月政府進一步放寬按保之後，樓花盤已與現樓及二手樓睇齊，可以接受即供按揭申請。
至於準買家如果要買長成交期的樓花，筆者建議採用「即供」支付，否則如果兩年後樓價下跌，便可能會出現相同情況——銀行因估不足價而未能借出意向貸款額。
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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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