【明報專訊】瑞銀大中華房地產投資研究主管林鎮鴻2021年1月曾把恒大（3333）的投資評級下調至「沽售」 ，而在11個月後該昔日龍頭民企內房便發生債務違約，跟着多間內房亦跟隨賴債，整體內房市場也價量齊跌至今。作為3年前內房泡沫爆破前的「吹哨者」，林鎮鴻本周在專訪中表示，他現時已對內房股轉趨樂觀，原因是他相信樓價可望止跌，尤其是上月30日召開的中共中央政治局會議首次提到「統籌研究消化存量房產」，他憧憬中央將大規模支持內地居民向地方政府沽出現有物業後再在市場買入新物業（以下簡稱為內房「以舊換新」）。
林鎮鴻前周四接受彭博社訪問時表示，由於內地政府已出台不少提振舉措，故此他預期內房市場逐步復蘇，這亦是他連續3年看淡後，首次對行業看法變得積極；過去兩周內房藍籌華潤置地（1109）、中國海外（0688）及龍湖集團（0960）股價升幅介乎一成多至兩成多，記者本周二專訪林鎮鴻時以此打開話閘子，指他測市準確，他謙稱，其實有關觀點早於今年1月已在瑞銀研究報告中發表，至今亦未有改變，關鍵是他相信政府將支持樓價回穩。
林鎮鴻表示：「我覺得『房住不炒』框架仍然存在，但是目前政府有必要去穩住樓價，原因是2021年高位至今內地一線城市樓價普遍已跌近兩成（見圖），如果政府再不採取任何行動的話，樓價料繼續下跌，所以我認為有穩樓價的必要性。」
由於大部分內房股股價過去3年已大跌，反映很多壞消息，林鎮鴻分析，只要樓價逐步回穩，已可支持內房股股價大幅反彈。他亦補充一點，由於內地政府對不少新盤仍採取限價政策，因此由自由市場決定的二手樓價格較能反映實况，他所指的「樓價逐步回穩」是二手樓價。
政治局提「統籌研究消化存量房產」 料「去二手庫存」
林鎮鴻指出，過去兩周內房市場另一正面因素是上月30日召開的中共中央政治局會議首次提到「統籌研究消化存量房產」，他將此解讀為「去存量庫存」或「去二手庫存」，他認為此政策是針對現時二手樓市最需要解決的問題提出解決辦法，屬轉捩點，「過去3年內房除了一手樓銷情不理想外，另一個問題是早前已購入新樓的投資者在市場上拋售，令二手樓價跌幅不小，假如日後二手市場的庫存減少，對二手樓價的壓力便不會這麼大。」
至於內地政府如何在內房「去二手庫存」？林鎮鴻表示，內地已經有數十個地方政府公布內房「以舊換新」政策，例如河南省鄭州市住房保障和房地產管理局發布《鄭州市二手住房「賣舊換新、以舊換新」試點工作公告》，宣布鄭州城市發展集團旗下鄭州城發安居公司於上月20日開始收購500間二手房，而賣家須購買新建商品房，而且新住房價格不得低於擬出售二手房價格，該計劃於上月底已接獲300多宗申請，當中有228宗符合條件，反應熱烈。
政府買入二手房可轉保障房
林鎮鴻分析，內房「以舊換新」屬十分聰明的招數，可望一舉三得，同一時間解決二手樓庫存、一手樓庫存及保障房等3個問題。林鎮鴻指出：「第一個問題是二手樓庫存，由於業主可以把物業賣給政府，這消化了部分二手樓庫存，與此同時，這些賣家不可以賣樓給政府後便攞錢走人，而是需要去買新樓，而且亦要求新樓的價值高於出售給政府二手樓，即是說，這些業主屬額外拿錢出來換樓買新樓，屬加槓桿，這可紓緩新樓庫存此第二個問題；第三個問題是，政府近年一直希望增建保障房，而既然現時不少城市的私樓已供過於求，故其實不再需要興建那麼多保障房，由政府買入商品房後再轉為保障房，亦屬可取。」
上述內房「以舊換新」政策其中一個關鍵，是政府向原業主買入二手樓時，變相是政府在房地產市場投入更多資金，林鎮鴻認為，既然有新資金入市，內地樓價應該可以回穩，甚至是向上，至於具體成效如何，則要視乎投入資金的力度而定，林鎮鴻表示：「早前已有數十個地方政府已經公布內房『以舊換新』政策，而最大瓶頸位始終是錢從何來？但我相信上月底中共中央政治局會議後，已經制定政策基調，這些資金料可由中央政府提供，估計未來數周相關部委便公布具體政策。」
國際投資者觀望政策成果 現仍低配內房股
即使不少內房股股價過去兩周已明顯回升，但林鎮鴻認為，假如內房「以舊換新」政策成功落實，令樓價回穩，該板塊仍有30%至40%的上升空間。
林鎮鴻解釋，內房股股價經歷長達3年下跌周期後，即使近日由低位回升不少，但估值現時仍然很低；而且很多國際投資者認為，內地政府過去3年多次出招後，內房市場至今仍未復蘇，故他們目前對內房「以舊換新」政策普遍仍抱觀望態度，因此仍然低配內房股，這樣的話，假如日後「以舊換新」政策真的可以令樓價回穩，他們便有追貨空間，或引領股價開展另一波升浪。