Umut Arıkan
Alfa Invest Direktörü
Geçen yılın ikinci yarısı itibarıyla sıkı para politikasına geçiş, negatif faizden pozitif faize geçişi destekler politikalar, alınan kararların desteklenmesi ve uygulanmasıyla yabancı yatırımcı algısında pozitif anlamda değişme başladığını görüyoruz. Yabacı yatırımcı ilk başta çekimser olsa da yavaş yavaş hem hisse senedi piyasasına hem de tahvil tarafında küçük miktarlarda yatırım yapmaya başladı. Mevcut kararların devam etmesi durumunda önümüzdeki çeyrekte ve özellikte yılın son çeyreğinde enflasyon hissedilir düşüşün geleceğini bekleyebiliriz. Beraberinde ekonomik aktivitenin yavaşlaması ile birlikte büyümenin de yavaşlaması beklenebilir. Buradaki önemli nokta alınan kararların uygulanması ile birlikte enflasyon nezdinde olumlu sonuçların görülmesi, pozitif reel faiz ile birlikte TL’nin güçlenmesi yabancı yatırımcı tarafında Türkiye yatırım iştahını destekleyecektir.
Bu aşamada beklentimiz yatırımların menkul piyasadan gayrimenkul piyasaya da kayacağı yönündedir. 2023 yılsonu itibarıyla ofis sektöründe birincil getiri oranı yüzde 8,25 olarak gerçekleşti. 2024 yılı ilk yarısında yüzde 7,5-7,75 seviyesine inmesini ve yılsonuna doğru %7 seviyelerine gelmesini bekliyoruz. Bu şu anlama geliyor; Ofis binaları ürün olarak değerlenmiş, kira getirisi ise reel piyasa getirisinin üstüne çıkmıştır. Geçtiğimiz yılsonu birincil ofis kirası 40 dolar m2/ay +KDV seviyesinde gerçekleşti ve yılsonunda 45-47 dolar m2/ay +KDV seviyesinin görülmesini bekliyoruz. Bunu destekleyen bir diğer unsur ofis sektöründeki A sınıfı ofis arzındaki eksiklik. Arz-talep ilişkisinin en somut sonuçlarını hâlihazırda yaşıyoruz. Talep sabit ancak limitli arz önemli derecede mülkleri değerlenmesine ve fiyatların artışına sebep oldu. Bu aşamaya kadar izlediğimiz piyasanın sonucu olarak TCMB politikalarının kararlılıkla devam etmesi, 2024 yılı Haziran ayında Türkiye’nin gri listeden çıkması beklentisi ve kredi notunda artış ile birlikte yabancı yatırımcının daha büyük miktarlarda yatırım iştahıyla hareket etmesini bekleyebiliriz.
Burada gördüğümüz pozitif getiriler yabancı yatırımcının da gelmesiyle ekonomik aktivitenin hızlanması ve dolaylı olarak şirket kârlılıklarının artması ofis sektörünü de pozitif anlamda etkileyecektir. Bu etkilerin sonucu olarak yeni ofis yatırımlarının gelmesini beklemek yanlış bir öngörü olmaz.”