Ev sahibi de kiracı da yüzde 25 sınırında! Uzman isim uygulama sonrası süreci anlattı
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in bir canlı yayında "Yüzde 25 kira sınırının devamı için bir sebep görmüyorum" açıklaması tartışmaları beraberinde getirdi. Sınırın 2 Temmuz’da kaldırılması halinde emlak piyasasında tablo nasıl şekillenecek? Altın Emlak Global Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı konuya dair merak edilenleri tgrthaber.com.tr’ye anlattı.
Yükselen enflasyon rakamları sonrası kiracıları korumak için başlatılan yüzde 25 kira sınırında sona gelindi. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in "Kirada yüzde 25 sınırının devam etmesi için bir sebep görmüyorum, çok büyük ihtimalle devam etmez” açıklamaları gündemdeki yerini koruyor. Sınırın kalkması halinde 2 Temmuz öncesi kira sözleşmeleri önceki dönemi kapsayacak mı? Yüzde 25 sınırı sonrası kiralarda zam oranları nasıl belirlenecek?
Altın Emlak Global Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı tüm detayları şu şekilde anlattı:
PİYASA GERÇEKLERİNE AYKIRI
Tabii özellikle aslında bakanların daha önceki ifadeleri bu yüzde 25 sınırlamasının kaldırılacağına yönelik beklentileri ifadelerinden görmüştük. Hem gerek Adalet Bakanı hem de bahsettiğiniz gibi Hazine ve Maliye Bakanımız bu konuda görüşlerini ilettiler. Aslında piyasa gerçeklerinde de gerçekten yüzde 25 sınırına çok uygulamıyor.
Çünkü piyasanın aslında özellikle bu noktadaki kirayla ilgili beklentileri gerek mal sahipleri gerekse de kiracılar tarafından aslında Makul düzeylerde, hatta özellikle son dönemde arabuluculuğa yansıyan dava dosyaları ve benzerinde de tarafların nispeten biraz daha anlaşma ve daha yüksek oranlarda kira bedeli ödeme noktasında uzlaştırdı.
BOŞ TUTULAN DAİRELER KİRAYA VERİLEBİLİR
Ama tabii mal sahipleri açısından şöyle bir durumu görebiliriz ki, bazı mal sahipleri taşınmazlarını kiraya vermekten kaçınıyorlardı. Çünkü bu yüzde 25 sınırlama nedeniyle aslında kiracı olarak koydukları kişinin bir yıl sonraki kira bedeli zaten çok düşük kalacak. Bu noktada ya satmayı ya da boş tutmayı tercih ediyorlardı.
Nispeten bu konuda yapılacak düzenlemenin buna bir fayda sağlayacağını ve en azından bazı boş tutulan dairelerin kiraya verilebileceğini ümit ediyoruz. Tabii bu durum özellikle sizin de bahsettiğiniz gibi 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren yenilenen kira kontratlarında geçerli olacak.
Yani diyelim ki kişi 1 Haziran'da bir kira artışı var, o gene yüzde 25 yapma hakkına kanunen sahip. O nedenle geriye doğru yürümediği için maalesef hukuki problemlerde bu durum geçmiş dönemde başlamış ve devam eden kiracıma sahibi anlaşmazlıklarında hala problemli bir süreci beraberinde getirecek.
ANLAŞMAZLIKLARI AZALTACAK BİR DÜZEMLEME
Özellikle hukuki boyutta baktığımızda geçen yıl 1 Temmuz'dan sonra kirayı verilen yerlerle alakalı kira kontratlarının yenileme döneminde bunun fayda sağlayabileceği değerlendirebiliriz. Bu açılan dava sayılarında da karşımıza çıkıyor. Bakın 2023 yılında yaklaşık kiraya ilişkin kira tespiti, kira ve benzeri noktalarda 129 bine yakın dava açılmış.
Ve bununla beraber devam devam eden davalara baktığımızda 190 bine yakın dava var ki bu davalarda bazen 2, bazen 3 kişinin taraf olduğu örnekler var. Yani bunun en az 2 buçuk katı civarında davacı ve davalının devam eden süreçleri var. Gerçekten piyasada sektördeki beklentiler aslında zaten bu uygulamanın gerçekten piyasada da piyasa gerçeklerinde de örtüşmediğini bunu mesela yüzde 25 kalktığında ne göreceğiz?
Tüfe'nin son 12 aylık ortalamasında arttığında göreceğiz. Mesela nisan ayında bu ne kadar da yüzde 59,64 olsa 10 bin TL'lik bir kira olsa 15.900 TL olacak. Tabii ki enflasyonun düşmeyle ilgili beklentileri Bakanımızın da bahsettiği gibi piyasalara aslında bu noktalarda müdahale etmemesiyle ilgili görüşler ve benzeri dikkate alındığında bunun aslında gayrimenkul sektöründe önümüzdeki dönemler için anlaşmazlıkları nispeten azaltacak bir düzenleme olacağını söyleyebiliriz.
1 TEMMUZ SONRASINI KAPSAYACAK
Yani bir defa uzatılmıştı, sonra tekrar uzatıldı. Eğer bu noktada uzatma olmazsa 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren yenilenen kira kontratlarında artık TÜFE ortalaması baz alınacak. 1 Temmuz tarihine kadar uyarlanacak ya da yapılacak yenilemelerde kiracının %25 sınırına uyma hakkı devam ediyor. Yani kanunen böyle bir hakkı var, kullanabilir, kullanmayabilir. Mal sahibiyle anlaşma yoluna gidebilir ya da bana devletin verdiği bir haktır deyip hani bu konuda ısrarcı da olabilir. Bu kiracılara verilmiş. Kanunu bir hak diyebiliriz.
KANUN KİRACIYI KORUR
Kira artışında uygulayabileceği bir üst sınır kanun tarafından belirlenmiş. Ve bu üst sınır tüketici fiyat endeksinin son 12 aylık ortalamasına göre belirlenmiş bir oran. Herhangi bir kira tespit davası, bir uyarlama davası ya da bir mahkeme kararı olmadan mal sahibinin sadece ben bu kadar istiyorum diyerek aslında bu meblağı arttırması mümkün değil.
Bu çerçevede aslında kiracıların kendilerine tedirgin hissedecekleri bir durum yok. Diyelim ki önümüzdeki Ağustos döneminde kira kontratıyla ilgili bir artış zamanı geldi. Kiracının o zaman enflasyon ortalaması %65 çıktı. 10.000 liralık kirası 16.500 TL olarak devam eder.
Mal sahibine yenileme döneminde kira artışını yaparak devam ettirir. Mal sahibinin yasal anlamda da bunun üstünde bir kira bedeli talep etme hakkı söz konusu değildir. Ama bunun hukuki çeşitli şartları var. 3 yıl geçtikten sonra tespit davası açılabilir. Zamansız uyarlama davası açası açılabilir. Yani bu davaların açma ve kontratın süresine göre bazı şartlar var.
Eğer hukuk ayrıca orası için başka bir bedel takdir ederse, o zaman o bedelden hukukun takdir ettiği zaman ve süre içerisinde sorumlu olur ama onun dışında üst sınır tüketici fiyat endeksidir. Hatta kanun kiracıyı o kadar korur ki diyelim ki tüketici fiyat endeksi üstünü dediniz ama siz kontratı %10 artış yazdınız ya da %15 dediniz, %10 10 beşten geçerlidir.
Kiracı lehine yazılanlar kontratta kiracı lehine işler, yani diyelim ki orada muğlak olan bir şey varsa işte diyelim ki kira artışı %10 veya işte TÜFE'ye göre uygulanacaktır dese bile %10 artışı kiracı kullanabilir. Çünkü süreç kiracı lehine ilerler diyebiliriz.