Türkiye’de sadece son on yılda 2 milyona yakın konut fazlası birikirken, son yıllarda hızla artan kiradaki nüfus 23 milyona ulaştı. Enflasyonu ikiye katlayan inşaat maliyet artışları, fiyatları yukarı iterek orta gelirlinin alım imkanını daralttı.
Son yıllarda hızla büyüyen konut talebine rağmen, fiyat balonu ve fahiş kredi faizleri nedeniyle konut piyasası en durgun dönemlerinden birini yaşıyor. Giderek artan kiradaki nüfus 23 milyona yaklaşırken, kullanım izni alınanlar ile ilk el satışlar sonrası elde kalanlara göre sadece son on yılda 2 milyona yakın satılmayı bekleyen konut birikti.
Uzun yıllar ekonominin lokomotifi konumundaki inşaat sektöründe son yıllarda yaşanan durgunlukta, aşırı artan girdi maliyetleri konut fiyatlarını yukarı iterken gelirleri buna paralel artmayan ve aşırı yüksek faizler yüzünden konut kredisi kullanma imkanları daralan orta gelirlilerin talebindeki düşüş de etkili oldu.
7,3 milyon aile zorunlu kiracı
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) geçen hafta açıkladığı “İstatistiklerle Aile” araştırmasına göre oturduğu konutun sahibi ailelerin 2022’de yüzde 60,7 olan oranı 2023’te yüzde 56,2’ye düştü, kirada olanların oranı yüzde 27,6'dan yüzde 27,8’e çıktı.
Hane halklarının yüzde 15,1’inin oturdukları konutun sahibi olmamakla birlikte kira da ödemediği ve yüzde 0,9’unun da lojmanda oturduğu belirlendi. Buna göre zorunlu kiracı durumunda 7 milyon 313 bin 994 hane bulunurken, ortalama hane nüfusu 3,14 olduğu dikkate alındığında kiracı konumunda yaklaşık 22 milyon 965 bin 942 kişilik bir nüfus olduğu dikkati çekiyor.
Konut kredisi el yakıyor
Bankacılık sektörü ortalamasında konut kredisi yıllık basit faizi 2014’teki yüzde 11,9’luk düzeyinden bu yılın nisan ayı itibarıyla yüzde 45’e ulaştı, bu yıl ilk dört ayın ortalamasında yüzde 42,6 oldu. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) belirlediği konut kredilerinde azami kredi tutarı limitleri, satış fiyatı ve konutun sınıfına göre yüzde 50-90 arasında değişiyor.
Ancak bankalar kredi taleplerine miktar bazında çok daha düşük oranda karşılık veriyor. Bankaların konut kredisine uyguladığı aylık faiz oranları da yüzde 3,1-6,99 arasında değişiyor. En büyük kamu bankasının uyguladığı koşullarda, on yıl vadeyle alınacak 1 milyon TL’lik konut kredisi için toplamda masraflar hariç 5,2 milyon TL geri ödemek gerekiyor.
Krediler durma noktasında
Yükselen faizlerin kullanımı caydırması ve bankaların kullandırım miktarını düşürmesi sonucu konut kredisi stoku da bu yıl ilk dört ay itibarıyla adeta durma noktasına geldi. 2014 sonunda 125,8 milyar lira olan sektörün konut kredisi stoku yüzde 253,4’lük (2,5 kat) bir büyüme ile bu yıl nisan sonu itibarıyla 444,4 milyar liraya ulaştı. Ancak aynı dönemde tüketici fiyatları (TÜFE) bazında enflasyon ise yüzde 791,1 oldu.
Konut kredisi stokunun 2014 sonundaki düzeyi, enflasyonla güncellendiğinde bu yıl nisan sonu itibarıyla 1 trilyon 120,6 milyar liraya karşılık geliyor. Başka deyişle konut kredileri enflasyon kadar artsaydı, bu düzeye gelmiş olacaktı. Konut kredisindeki nominal büyüme ile enflasyon arasındaki makas özellikle 2021’den itibaren açıldı. Stok, enflasyondan arındırıldığında reel olarak anılan yıl yüzde 21,1, 2022’de yüzde 26,7, 2023’te yüzde 26,1 ve bu yılın ilk dört ayında yüzde 14,6 daraldı.
100 m2 ev ortalama 3,2 milyon TL
Merkez Bankası’nın Konut fiyat endeksine göre piyasadaki durgunluğa rağmen Türkiye genelinde 100 metrekare bir konutun ortalama satış fiyatı Mart 2024 itibarıyla son bir yılda yüzde 52 artışla 3 milyon 188,5 bin liraya ulaştı.
Ortalama konut satış fiyatı İstanbul’da 4 milyon 601,3 bin, Ankara’da 2 milyon 503,8 bin, İzmir’de 3 milyon 672,7 bin lira olarak ölçüldü. Üç büyük il içinde ortalama konut fiyatları son bir yılda da en düşük artışı yüzde 40,4’le İstanbul’da kaydetti. Yıllık bazda en yüksek artış ise yüzde 63,9’la Ankara’da gerçekleşti. Ortalama konut satış fiyatlarında yıllık artış İzmir’de de yüzde 49,5 olarak belirlendi.
Yıllık artışının görece düşük kalmasına rağmen, konut fiyatları İstanbul’da açık farkla diğer iki büyük kenttekinin çok üzerinde seyrediyor. Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntemiyle hesaplanan birim fiyatlara göre belirlenen ortalama konut satış fiyatlarında, düşen talep dolayasıyla son bir yılda yavaşlayan artışların enflasyonun altında kaldığı, ancak buna rağmen konut satışlarının düşmeye devam ettiği dikkati çekiyor.
Krediyle konut satışı dip seviyede
Pandeminin başladığı 2020 yılında 1,5 milyona yaklaşan konut satışlarının yüzde 38,2 oranında 573 bin 337’si banka kredisi ile (ipotekli) satılmıştı. Anılan yıldaki satışların 469 bin 740 adetle üçte birini “ilk el” satışlar oluşturmuştu. 2023 yılında toplam konut satışları 1 milyon 225 bin 926 adede, bunun içinde banka kredisi ile satılanların oranı 177 bin 748 adetle yüzde 14,5’e düştü, ilk el satışlar da 379 bin 542 adetle yüzde 31 pay aldı.
Bu yılın ilk dört ayında ise toplam satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,7 düşüşle 355 bin 173 adet olurken, bunun içinde banka kredisi ile satılanlar yüzde 57’lik bir düşüşle 34 bin 693 adette kaldı, payı da yüzde 9,8’e kadar geriledi. Özellikle nisanda toplam satışlar aylık bazda 75 bin 569 adetle son yılların en düşük düzeyini görürken, ülke genelinde banka kredisi ile satılan konut sayısı sadece 7 bin 71 oldu.
İnşaat maliyetinde rekor artış
Uzun yıllar ekonominin lokomotifi konumundaki inşaat sektörü, oluşan konut fazlası, buna karşılık yüksek faizler yüzünden baskılanan talep nedeniyle girdi maliyetlerindeki aşırı artışı fiyatlarına yansıtamıyor.
TÜİK verilerine göre 2016 başından Mart 2024 sonuna kadar olan dönemde TÜFE bazında birikimli enflasyon yüzde 693,8 (7 kat) olurken, inşaat maliyetlerindeki artış yüzde 1.361,4’e (13,6 kat) ulaştı. Bu dönemde inşaat sektöründe özellikle malzeme fiyatları aşırı hızlı bir artış gösterdi. Malzeme maliyetlerindeki yüksek oranlı artışta ise özellikle son yıllarda çarpıcı bir vizyon ve konsept değişimi yaşanan inşaat sektöründe nitelikli malzeme kullanımının ve ithal girdinin payının artması etkili oldu.
Maliyetlerdeki hızlı yükselişin caydırıcılığı ile yeni inşaatına başlanan konut sayısında özellikle 2018’den itibaren belirgin bir düşüş yaşandı. Dar ve orta gelirli kesimin konut alma imkanının diplere inmesi nedeniyle sektör daha çok üst gelir grubuna hitap eden projelere yöneldi. Buna bağlı olarak alınan inşaat ruhsatları kapsamındaki binalarda daire sayısı da azaldı. 2017 yılında 1 milyon 405 bin 447 dairelik 161 bin 921 bina için inşaat izni alınmıştı.
İnşaat izni alınan bina sayısı 2018'de 104 bin 509'a, 2019'da ise 56 bin 308'e kadar düştü. İzleyen dönemdeki görece toparlanmayla bu sayı 2020’de 96 bin 204’e, 2021’de 138 bin 449’a yükseldi. 2022’de 127 bin 885’e düşen inşaat ruhsatı sayısı 2023’te de 138 bin 270 adette kaldı. 2023’te ruhsat alınan binalardaki daire sayısı 843 bin 77 adetle 2017’deki sayının neredeyse yarısı düzeyinde kaldı. 2014’te 124 bin 510 olan yapı kullanım (oturma) izni alınan bina sayısı da 2018’de 100 binin altına, 2023 itibarıyla 86 bin 654’e düştü. Oturma izni alınan binalarda 2018’de 894 bini aşan daire sayısı da 2023’te 533 bin 375’te kaldı.
On yılda 1,8 milyon konut fazlası
Satılan ilk el (sıfır) konutların sayısı, yapı kullanım (oturma) izni alınan konut adedinin altında seyrettiği; başka deyişle inşaatı bitirilen konutların önemli bölümü satılamadığı için her yıl ülkedeki konut stokuna, on binlerce yeni konut eklendi. 2014 başından, 2023 sonuna kadar olan on yılda toplam 7 milyon 133 bin 675 konut için yapı kullanım izni alınırken, aynı dönemde satışı yapılan ilk el konutların sayısı 5 milyon 365 bin 743’te kaldı. Buna göre sadece anılan on yıllık dönemde konut stokuna 1 milyon 767 bin 932 yeni konut eklendi.