Henüz konut alma zamanı değil
Merkez Bankası, 2017 temel yılına göre konut fiyat endeksini yayınlıyor. 2018 yılında konut fiyat artışı enflasyonun (TÜFE )altında kaldı. 2020 ve 2021 yıllarında konut fiyat artışı enflasyonu ikiye katladı. 2022 yılında ise üçe katladı.
2023 yılında konut fiyat artışı hız kesti, yıl itibarıyla TÜFE oranı yüzde 64,77 ve konut fiyat artışı yüzde 75,5 oldu. (Aşağıdaki tablo.)
2017 yılı ocak ayını 100 olarak alırsak 2024 Mart ayında;
*TÜFE fiyat endeksi 479,22;
*Konut fiyat endeksi 1017,78 oldu. Resmen konut fiyatları balon yaptı.
(Aşağıdaki Grafik.)
2023 Temmuz ayında ve sonrasında ise aylık konut fiyat artışları, TÜFE’nin altında seyretti. 2023 Ocak-2024 Mart ayı arasında geçen 15 aya göre bakarsak, aşağıdaki grafikte görüldüğü gibi, aylık TÜFE artış yönünde, aylık konut fiyatları düşüş yönünde oldu.
Ancak son sekiz ayda konut fiyat artışının TÜFE’nin altında kalması, konut balonunun sönmesine yetmez. Arayı kapatmaya daha çok zaman var.
Bundan sonra da olağanüstü bir gelişme olmazsa, konut fiyatları TÜFE’nin altında kalacaktır.
Bunun nedenlerine gelince;
1-Konut fiyatları dolar kuru ile birlikte arttı. Türkiye’de gayrimenkul sahipleri gayrimenkul fiyatlarında doları esas alıyorlar. Ne var ki toplumun geliri, maaş ve ücretler TL olarak arttı, dolar değeri olarak düştü. Halkın satın alma gücü düştü. Konut talebi de azaldı. Konut satışlarına yansıdı.
TÜİK’in açıkladığı konut satış istatistiklerine göre; Nisan ayında;
2022’de 113 053 konut;
2023’te 85 652 konut;
2024’te 75 569 konut satıldı.
2-Yabancıya konut satışında daha hızlı bir düşme var: Nisan ayı olarak;
2022’de 6 477 konut;
2023’te 2 557 konut;
2024’te 1 272 konut satıldı.
Yabancının konut talebinin düşmesine, içeride güven sorunu ve özellikle 10 milyon üstünde mülteci sorunu etkili oldu.
3-2022 yılında konut fiyatlarında spekülatif artış nedenleri arasında, kara para ve kaynağı belirsiz 26,4 milyar doların, seçim öncesi iktidar değişir endişesi ile aklama telaşı etkili oldu.
Şimdiki İçişleri Bakanı kara para ile mücadelede başarılı oldu. Bundan rahatsız olanlar eğer kara para düzenini geri getirmezlerse, konut fiyatları reel olarak yeniden artmaz.
Sonuç olarak; ekonomide, siyasette, şok sorunlar yaşamazsak, bundan sonra da konut fiyat artışı enflasyonun altında kalır yani reel olarak geriler. Ama balonun sönmesi veya azalması daha birkaç yıl sürecektir.