2011'den beri yürürlükte olan “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile Türkiye'deki kiracıların hakları güvence altına alınmıştır. Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracı hakları 2019 yılında güncellenmiş olup 2021 itibarıyla hala geçerlidir. İşte her kiracının bilmesi gereken haklar:
Sözleşme: Bir güvence aracı
Kiracı ve mülk sahibi arasındaki kira sözleşmesi, artık bir senet gibi geçerlidir. Kiracı, sözleşme şartlarını dikkatlice okumalı ve haklarını bilmelidir.
Ev sahiplerinin yasal sorumlulukları
Kiracıyı çıkarma: Ev sahibi, haklı bir gerekçe olmadan kiracıyı kontrat süresi dolmadan evden çıkaramaz. Haklı gerekçeler yasalarla belirlenmiştir. Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden de evden çıkabilir. Ancak bu durumda hukuki sorumlulukları doğar ve makul bir süre içinde evi boşaltması beklenir.
Bakım ve onarım: Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi gereğince, mülk sahibi kira sözleşmesi boyunca mülkü sözleşmede belirtilen şartlarda tutmakla yükümlüdür. Tadilat masrafları mülk sahibine aittir.
Kusurların giderilmesi: Kiracı, sonradan oluşan kusurlar nedeniyle evden yeterince faydalanamıyorsa, bu kusurların giderilmesini talep edebilir. Giderilememesi durumunda kira bedelinde indirim isteyebilir.
Ev sahibinin kiracıya ihtar çekebileceği durumlar ve kiracının yapması gerekenler
1. Kira Bedelinin ödenmemesi: Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda ev sahibi kiracıya ihtar çekebilir.
2. Kiralanan evin tahrip edilmesi veya kötü kullanılması: Kiracının kiralanan evi tahrip etmesi veya kötü kullanması, ev sahibine ihtar çekme hakkı tanır.
3. Kiralanan evin başkasına kiralanması: Kiracının kiralanan evi başkasına kiralaması, ev sahibinin ihtar çekmesini gerektirir.
4. Kiralanan evin ticari amaçla kullanılması: Kiracının kiralanan evi ticari amaçla kullanması da ev sahibinin ihtar çekebileceği durumlardan biridir.
5. Kiralanan evin amacı dışında kullanılması: Kiracının kiralanan evi amacı dışında kullanması, ev sahibinin kiracıya ihtar çekme hakkını doğurur.
Ev sahibinin kiracıya ihtar çekmesi durumunda, kiracının yapması gerekenler şunlardır:
1. İhtarnameyi dikkatlice okumak: Kiracı, ev sahibinin gönderdiği ihtarnamede belirtilen aykırılığı dikkatlice okumalı ve ne yapması gerektiğini anlamalıdır.
2. Aykırılığı gidermek için önlemler almak: İhtarnamede belirtilen aykırılığı gidermek için gerekli önlemleri almak kiracının sorumluluğundadır.
3. Süre içinde aykırılığı gidermek: İhtarnamede belirtilen süre içinde aykırılığı gidermemek kiracının durumunu daha da kötüleştirebilir. Bu nedenle kiracı, süre içinde aykırılığı gidermek için gereken adımları atmalıdır.
4. Tahliye davası hakkında bilgi sahibi olmak: İhtarnamede belirtilen süre içinde aykırılığı gidermezse, ev sahibinin tahliye davası açabileceğini bilmek önemlidir.
5. Mahkeme kararına uymak: Tahliye davası sonucunda mahkeme kiracının evi tahliye etmesine karar verebilir. Kiracının, mahkeme kararına uymak zorunda olduğu unutulmamalıdır.
Kiracının, ev sahibinin ihtar çekmesi durumunda, ihtarnamede belirtilen aykırılığı süre içinde gidermemesi halinde hukuki sonuçlarla karşılaşabileceği unutulmamalıdır.
Kiracıların yasal hakları
Sözleşme Yenileme: Kira kontratları, sona erme tarihinden 15 gün öncesine kadar yeni bir sözleşme yapılmadıkça otomatik olarak 1 yıl yenilenir.
Devretme Hakkı: Kiracı, mülk sahibinden yazılı izin alarak kiraladığı mülkü başka birine kiralayabilir.
Apartman Yöneticiliği: Kiracılar, apartman kurul toplantılarına katılarak yönetici olabilirler.
Depozito İadesi: Kiracı, mülkü teslim aldığı gibi iade ederse depozito geri verilmelidir.
Kira Ödemeleri: Kiracının kirasını zamanında ödemesi gerekir; ancak mülk sahibi geç ödeme nedeniyle ekstra ücret talep edemez.
Kentsel Dönüşüm Yardımı: Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilen kiracılar, devletten 2 kira bedeli kadar yardım alabilirler.
Kiracı, böyle durumlarda eğer kira bedelini her ay düzenli bir şekilde kiraya verenin banka hesabına yatırmakta ve kiralanan taşınmazda uzun zamandan beri oturduğuna tanıklık edecek komşuları varsa, bu durumda kiracı ortada bir kira sözleşmesi olduğunu ispatlayabilir. İşte kiracının böyle bir durumda ortada bir kira sözleşmesi bulunduğunu bu şekilde ispat etmesi durumunda, kontrat imzalamış bir kiracı ile aynı haklara sahip olabilecektir. Ancak kira sözleşmesinin varlığını ispatlamak, her zaman uyuşmazlığın çözümü için yeterli olmayabilir.
Örneğin, kiracı ile kiraya veren arasında anlaşarak evin birtakım giderlerinin kiraya veren tarafından karşılanacağına ve buna karşılık kiracının da rayicinden daha yüksek bir kira bedeli ödeyeceğine dair bir taahhüt durumunda, ancak bu koşul yazılı bir şekilde kira kontratına eklenmemişse, bu hususun ispatı da zorlaşacaktır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin yapılması yazılı şekle tabi olmasa da, tarafların daha sonradan çıkabilecek bir uyuşmazlık açısından, kira sözleşmesini yazılı bir şekilde yapmaları yararlı olacaktır.
Ev sahibi sözleşmesi olmayan kiracıyı çıkarabilir mi?
Kira sözleşmeleri genel olarak şekle tabi olmayan bir sözleşme türüdür. Bu nedenle, yapılan kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılmamış olması, onun geçerliliğini etkilemeyecektir. Çünkü kira sözleşmelerinin geçerli olarak kabul edilebilmesi için karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun bir şekilde ortaya çıkması yeterlidir. Bu nedenle, bir kira sözleşmesinin yazılı belgeyle var olması zorunlu değildir.
Ancak, kiraya veren tarafından açılan bir tahliye davasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığının tespit edilmesi için yapılan ispat faaliyeti, yazılı ve imzalı bir kira sözleşmesinin bulunmaması durumunda zorluklarla karşılaşabilir. Ancak, kiraya verenin sadece aralarında yazılı bir kira sözleşmesi olmadığı gerekçesiyle tahliye davası açması mümkün değildir. Çünkü kiraya verenin, Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen tahliye davası açma koşullarından birinin gerçekleştiğini ispat etmesi gerekmektedir.
Sorunlar için başvuru adresi
Kira veya mülk ile ilgili sorun yaşayan kiracılar, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak haklarını arayabilirler.