Deprem riskinin son derece yüksek olduğu ülkemizde depreme dayanıklı olmayan binaların yenilenmesi hususunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) uygulanmaktadır. Kanun, 09.11.2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan “7471 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile yenilenmiş olup en sonki halini almıştır.
Kanun'a gelen değişikliklerin neler olduğuna ilişkin hazırlamış olduğumuz “Kentsel Dönüşüm Kanunu'nda Neler Değişti?” adlı yazımıza buradan ulaşabilirsiniz. Kanun'un uygulanmasını anlatan bu yazımızı okumadan önce kentsel dönüşüme ilişkin temel bilgileri içeren ilk yazımızı okumanızı önemle tavsiye ederiz.
Kanun'da yer alan düzenlemelerin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslara ilişkin düzenlemeler ise 6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”) kapsamında düzenleme alanı bulmaktadır. Ancak 2023 yılının Kasım ayında Kanun'da gerçekleştirilen köklü değişiklikler sonucu Yönetmelik ve Kanun arasında çelişki ve farklılar ortaya çıkmıştır. Kanun değişikliğinden sonra Yönetmelik'te de benzer nitelikte değişiklik herkes tarafından beklenilmekteydi. 21.05.2024 tarihli Resmî Gazete'de “6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” (“Değişiklik Yönetmelik”) yayımlanmış ve Kanun'la uygulama Yönetmeliği uyumlu hale getirilmiştir
Bu yazımızda Değişiklik Yönetmelik'i ile getirilen değişiklikler hakkında genel bilgi vermeyi amaçlamaktayız.
Salt Çoğunlukla Karar Alınması
Bilindiği üzere Kanun kapsamında yapılan en köklü değişiklikten biri karar alımına ilişkin oranın değiştirilerek 2/3 oranı yerine salt çoğunlukla (%50+1) karar alınabileceğinin düzenlenmesiydi. Değişiklik Yönetmelik'i ile Kanun'a getirilen bu yeni oran Yönetmelik kapsamına da dahil edilmiştir. Böylece karar alımına ilişkin gerekli oran açısından Kanun ve Yönetmelik arasındaki fark giderilmiştir.
Rezerv Yapı Alanı Tespitini Kim Talep Edebilir?
Değişiklik Yönetmeliği'nden önce Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeler (“İdare”) ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (“TOKİ”) Yönetmelik'te belirtilen bilgi ve belgeleri sunarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan (“Bakanlık”) rezerv yapı alanı tespitinde bulunabilmekteydi.
Değişiklik Yönetmelik'i ile birlikte İdare ve TOKİ tarafından yapılabilecek olan bu belirleme talebi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na (“Başkanlık”) gerçekleştirilecektir.
Kanun'da yer alan düzenlemeye göre gerçek veya özel hukuk kişileri de mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için de Başkanlık'tan talepte bulunabilecektir. Ancak gerçek ve özel hukuk kişilerinin bu talepte bulunması için talep edilen alan kapsamında yer alan bu taşınmazlarının yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetini Başkanlık'a devretmeleri gerekir. Gerçek veya tüzel kişilerin mülkiyet devrini tercih etmemeleri halinde ise yüzde otuz metrekarenin karşılığı olan değeri dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlık'a vermesi gerekmektedir.
Riskli Yapıların Tespiti ve Arsa Sahiplerine Bildirimi
Riskli yapıların tespitinin öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından yapılacağına ilişkin genel kural korunmuş olmakla birlikte Kanun kapsamında yer alan Başkanlık veya İdare tarafından da riskli yapı tespiti yapılabileceğine ilişkin düzenleme Değişiklik Yönetmelik'i ile Yönetmelik'e de eklenmiştir.
Riskli yapı tespiti yapılmasının; yapıya/ bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi veya yapının/bağımsız bölümün kapılarının kilitlenmesi/açılmaması veya tespit için gelenlerin tehdit edilmesi veya cebir ve şiddet kullanılması gibi fiil ve hallerle engellenmesi durumunda mülki idare amirinden yazılı olarak izin alınarak tespit işlemi kolluk kuvveti marifetiyle Başkanlık veya İdare tarafından yapılabilecektir. Belirtmek isteriz ki Yönetmelik kapsamında sayılan haller sınırlı sayı olarak belirtilmemiştir. Yani riskli yapının tespit edilmesi için gerekli işlemlere engel niteliği taşıyan eylemlerde Kanun'un ve Yönetmelik'in ilgili hükmü doğrultusunda yazılı izinle kolluk kuvvetleri marifeti ile taşınmazların kapıları açılarak girilebilecektir.
Değişiklik Yönetmelik'i ile Yönetmelik'e eklenen bir diğer husus riskli yapı tespitine ilişkin bildirimdir. Bildirimler artık Yönetmelik'in 6 numaralı ekinde yer alan tutanağın ilgili yapıya asılması, maliklerin e-devleti üzerinden maliklere bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi ile maliklere tebliğ edilmiş sayılacaktır. Ek olarak, riskli yapılar Başkanlık'ın internet sitesinde de on beş gün boyunca ilan edilecektir.
Riskli Yapıların Yıkımı
Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Kentsel Dönüşüm Müdürlük'ü (“Müdürlük”), gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdare'den isteyecektir. Riskli yapının yıkımı için İdare, maliklere doksan günden fazla olmayacak bir süre vererek yapıyı tahliye etmesini ve yıkmasını aksi halde kendisinin yıkacağını ifade edecek bir yazı gönderecektir.
İdare, tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar hâlinde Müdürlük'e bildirir. Malikler tarafından yıktırılmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Tahliye ve yıkım Başkanlık tarafından yapılmış veya yaptırılmış ve yıkım ve tahliye masrafları süresinde ödenmemiş ise bu alacaklar Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilecektir.
Riskli yapıt tespiti sürecinde olduğu gibi yıkım işlemlerinin de gerçekleşmesine engel teşkil edecek durumların olması halinde kolluk kuvveti marifetiyle süreçlerin devamı sağlanacaktır.
Teminat Ödemesi
Değişiklik Yönetmelik'i öncesinde yalnızca riskli alanlar ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince yürütülecek uygulamalarda teminat verilmesi zorunluydu. Değişiklik Yönetmelik'i rezerv yapı alanlarında da uygulamada bulunacak gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından teminat verilmesi mecburi hale gelmiştir. Rezerv yapı alanlarında yapılacak inşaatlara ilişkin ödenmesi gereken teminat miktarları ise riskli alan veya riskli yapılarda olduğu gibi yapı inşaatının metrekare alanına göre yüzdelik oranda farklılıklar göstermektedir.
Gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri tarafından teminat verme zorunluluğunun tek istisnası ise bina tamamlama sigortası yaptırılması halidir. Değişiklik Yönetmelik'i söz konusu istisna kapsamında yapılacak sigortanın içerik ve niteliğini belirleyecek kurumda değişiklik yapmıştır. Teminat istisnasından faydalanmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırmış olması gerekmektedir.
Başkanlığın Ön Alım Hakkı
Değişiklik Yönetmelik'i ile getirilen yeniliklerden biri ise uygulama alanında Başkanlık'ın ön alım hakkına ilişkindir. Bu kapsamda riskli alan veya rezerv yapı alanları içinde bulunan taşınmazlar üzerine Başkanlık dilerse tapu kütüğünde kendisi lehine ön alım hakkına ilişkin şerh düşebilecektir. Bu şerhin kurulması için Başkanlık'ın söz konusu taşınmazlar nezdinde paydaş olması koşulu aranmayacaktır. Ancak; Başkanlık kendisine tanınan bu önalım hakkını yalnızca ilgili alanda yer alan taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde kullanabilecektir. Yani riskli alan veya rezerv alanı içerisinde yer alan taşınmazlarda hak sahibi olan bir kişi kendi hissesini başka bir hak sahibine satarsa Başkanlık tarafından bu önalım hakkı ileri sürülemeyecektir.
Hak Sahibi Lehine Tanınacak Oturma Hakkı
Başkanlık tarafından yürütülen uygulamalar kapsamında hak sahibine konut niteliğinde verilecek olan bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanması gerekiyorsa ve hak sahibi tarafından bu borcun ödenemeyeceği beyan edilmiş ise hak sahibine söz verilecek konut niteliğinde bağımsız bölüm üzerinde oturma hakkı tanınabilecektir. Hak sahiplerinin bu yardımdan faydalanabilmesi için ise aşağıdaki şartları sağlamış olmaları gerekmektedir.
- Hak sahibinin yoksul veya dar gelirli kabul edilmesi,
- Hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut niteliğinde başka bir gayrimenkulü olmaması,
- Üzerine oturma hakkı tesis edilen taşınmazın olağan bakım ve gerekli onarım ve yenileme giderleri ile kullanıma ilişkin aidat bedellerinin hak sahibinin kendisi tarafından karşılanması,
- Hak sahibinin sözleşmeyi imzalamış olması
Yukarıda yer alan şartların sağlanması ile lehine ve eşi varsa eşine oturma hakkı tanın hak sahiplerinin adına isabet eden konutun tapu kaydı Başkanlık ve hak sahibi adına paylı mülkiyet esaslarına göre yapılacaktır. Hak sahibinin taşınmaz üzerinde önceden gelen ipotek, haciz gibi tasarrufu kısıtlayıcı kayıtlarının bulunması halinde söz konusu bu kayıtlar yeni oluşturulan tapuda hak sahibinin payı üzerinden devam ettirilecektir.
Salt Çoğunluk ile Alınan Kararlara Katılmayan Hissedarların Payları
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış sürecine geçilmesi için Yönetmelik'te belirtilen belgelerle Müdürlük'e veya yetki devri yapılması halinde İdare'ye başvuru yapılacaktır. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olmasına gerek yoktur. Ayrıca satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı olması herhangi bir engel teşkil etmeyecektir. Söz konusu haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinden devam ettirilecektir.
Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere veya kendisinin de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere, Yönetmelik'in ilgili eklerinde yer alan tutanakları düzenleyerek, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmiş ise elektronik tebligat adresleri üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmemiş ise, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirecektir. Ek olarak söz konusu bildirimler ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilecektir ve bu ilan tebliğ niteliğinde kabul edilecektir. Arsa payı satılacak maliklere tebligat, satışa izleyici olarak katılmaları maksadıyla yapılacaktır. Arsa payı satılacak maliklere tebligatın yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmeyecek olup gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olacaktır.
Satış açık arttırma usulü ile gerçekleştirilecektir. Yapılacak ilk satışa yalnızca hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilecektir. İlk satışta satışın gerçekleşmemesi halinde yeniden yapılacak satış işleminin yeri ve hangi tarih ve saatte yapılacağı belirlenerek tutanağa bağlanır. Bu tutanağın bir örneği satış için huzurda bulunan maliklere verilir. Satışı yapılacak hisseye ilişkin bilgiler ile satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlük yayın araçlarıyla ve ilan panosuna asılacak yazı ile ilan edilir. Yeniden yapılacak satış işlemi neticesinde yine satış gerçekleşmez ise, satış gerçekleşinceye kadar her satış işleminin sonunda yapılacak diğer satışın yeri, tarihi ve saati bu fıkra hükümlerine göre belirlenerek ilan edilir.
Satışa katılacak üçüncü kişilerden satıştan önce salt çoğunluk tarafından alınacak yazılı kararlara katılacaklarına ilişkin yazılı beyan alınır. Aynı zamanda üçüncü kişilerin satışa çıkan arsa payının belirlenen rayiç değeri üzerinden %10 oranında nakit teminat yatırılması gerekmektedir. Üçüncü kişiler tarafından açık arttırmaya katılmak için verilecek olan bu teminat satış ihalesi üzerine kalmaması halinde iade kendilerine iade edilecektir. Satış ihalesi üzerinde kalan üçüncü kişi ise yedi gün içerisinde satış bedelinin tamamını yatırmak ve sözleşmeye imza atmak zorundadır. Aksi durumda yatırmış olduğu teminatı geri alamayacaktır.
Hisselerin rayiç değerleri Müdürlük veya İdare bünyesinde kurulacak olan Bedel Tespiti Komisyonu aracılığı ile tespit edilecek olup satışı ise Satış Komisyonu aracılığı ile olacaktır. Ancak eğer rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş ise Bedel Tespiti Komisyonu bu tespiti göz önünde alarak bedel tespitinde bulunacaktır.
Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları Nedir?
Ülkemizdeki deprem gerçeği nedeni ile kanun koyucu kentsel dönüşümleri hızlandırmak ve maliklere bu durumu daha iyi anlatabilmek için Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları adı altında yeni kuruluşların kurulmasına kapı açmıştır.
Kuruluşlar, Kanun ve Yönetmelik kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi ile ilgili olarak ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulabilmesi için kurulmuştur.
Kuruluşların uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulabilmesi amacıyla gösterdikleri faaliyetler için ödenecek hizmet bedeli aksi kararlaştırılmadıkça başvurucu tarafça karşılanacak olup bu kuruluşlara yapı malikleri, kiracılar ve sınırlı ayni sahipleri veya kanuni temsilcileri başvurabilecektir. Kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşlarında inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçuların olması zorunlu olup herhangi bir alan ile sınırlı olmadan tüm Türkiye genelinde hizmet vereceklerdir.
Sonuç
Değişiklik Yönetmelik'i ile gelen yeni düzenlemeler sayesinde Kanun'a gelen yeniliklerin altı doldurulmuş olup yeni nesil kentsel dönüşümün nasıl uygulanacağı hakkında ilgililer için bir yol haritası oluşmuştur. Her ne kadar Yönetmelik uygulamanın nasıl olması gerektiğini düzenlemiş olsa da bu yeni gelen değişikliklere uygulamanın nasıl tepki vereceğini önümüzdeki günlerde hep birlikte göreceğiz