Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in son açıklamaları, kiralar üzerindeki mevcut yüzde 25'lik zam üst limitinin 1 Temmuz'dan itibaren uygulanmayacağını ortaya koydu. Bu haber, hem kiracıları hem de ev sahiplerini yakından ilgilendiriyor ve kira artışları konusunda yeni bir dönemin nasıl şekilleneceği konusunda soru işaretleri yaratıyor. Mevcut konut piyasasında, enflasyon oranlarına göre düzeltilmiş fiyatlar düşme eğilimindeyken, bu durumun yeni konut inşaatlarını olumsuz etkilediği görülüyor. Yüksek inşaat maliyetleri nedeniyle, yeni konutlar üreten inşaat firmaları, maliyetlerini karşılayamama riskiyle karşı karşıya kalabiliyor.
Kira Artışlarında Yeni Dönem: Yüzde 25 Sınırı Kalkıyor
Türkiye'de kira artışlarına yönelik yeni düzenlemeler, milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiriyor. İşte, 1 Temmuz 2024'ten itibaren yürürlüğe girecek olan yeni kira artışı politikaları ve bu değişikliklerin piyasaya etkileri hakkında uzman görüşleri:
- Yüzde 25 zam sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erecek ve 2 Temmuz itibarıyla yenilenecek olan kira kontratlarında TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) son 12 aylık ortalaması baz alınarak uygulanacak.
- Ev sahipleri yüzde 25'in bitişini gerekçe göstererek sözleşme süresinden önce zam isteyemezler. Kira artışları yıllık olarak yapılmaktadır. Yıllık olarak yapılan bu artışlarda üst sınır 2 Temmuz itibarıyla TÜFE'nin ortalaması şeklinde uygulanacak. Diyelim ki kişi 15 Haziran'da kira kontratını yenileyecek. 15 Haziran 2024'teki kira artışı yüzde 25 kapsamında devam edecek.
- Son 2 yılda yüzde 25 zam yapan kiracılar vardı. Bu dönemde TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre zam yapılsa dahi kirası rayiç kiralara göre epey düşük kalacak. Ev sahiplerinin TÜFE'nin 12 aylık ortalamasından daha fazla kira talep etme hakkı yok. Ancak bazı yasal haklar var. Kira tespit davalar, uyarlama davaları gibi çeşitli davalar açılarak kiracılardan piyasa günceline göre kiralar talep edilebilir. Dava açmak için zaman şartı var. Bunun için hukuki görüş almalılar.
- 1 Temmuz'da sonra erecek yüzde 25 sınırı sonrası ev sahipleri için özel bir tahliye hakkı doğmaz. 1 Temmuz 2024'ten sonra kiracı kira artışında yasal sınırlarda artış yapmazsa tabi ki mal sahibi eksik kira ödemelerine ilişkin dava açabilir. Hatta bu noktada çeşitli ihtarlara göre tahliyeye ilişkin dava açma ve bu davada haklı görülme durumu söz konusu olabilir.
- 2023 yılında açılan dava sayılarına baktığımızda çok yüksek rakamlar görüyoruz. Neredeyse 120 bine yakın kira, kiralananın tahliyesi gibi çeşitli davalar var. Devredenlerle baktığımızda 170-180 bine yakın davanın istatistiklere yansıdığını görüyoruz. Ev sahibi ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar yeni dönemdeki kiralamalarda bir rahatlama getirebilir. 1 Temmuz 2023'ten sonra bir kişi taşınmazı kiraladıysa artışlar TÜFE oranında olacak. Ancak bu durum 2 yıldır eski kiracıların yaptığı yüzde 25'lik artışlarla piyasa gerçeklerinden uzak kalmaya devam edecek.
- Tahliye ve benzeri davalar devam edecek, yargıda iş yükü devam edecek gibi gözüküyor. Daireyi kiraya vermekten kaçınan mal sahipleri de vardı. Yüzde 25'in kaldırılması ile evini kiraya vermekten kaçınan bazı mal sahiplerinde en azından 'yüzde 25 kalktı, kiraya verebiliriz' gibi bir düşünce kuvvetlenebilir. Yargıda iş yükü azalabilir. Boş kalan daire sayısını azaltabilir. Yeni dönemde en azından 2023 yılı Temmuz ayından sonra kiraya verilen yerlerde anlaşmazlıklar azalacaktır.
Konut Sektöründe Canlanma: Finansal Teşvikler ve Yeni Stratejiler
Yeni inşaat projelerinin devamlılığını sağlamak amacıyla, çeşitli finansal kampanyaların hayata geçirilmesi planlanıyor. Peşin ödemelerde büyük indirimler ve ödeme planlarının esnek hale getirilmesi gibi adımlar, talebin artırılmasına yönelik stratejiler arasında yer alıyor. M. Kemal Alamo, mevcut konut fiyatlarının stabil kalacağını, ancak yeni projelerde maliyet artışlarına bağlı olarak fiyatların yükseleceğini öngörüyor.
Reportage Türkiye'nin CEO'su M. Kemal Alamo, konut sektörünün canlandırılması için finansal teşviklerin önemine dikkat çekti:
"Yeni inşaatların sürdürülebilmesi için gerekli finansal kaynağın sağlanmasına yönelik bir yaklaşımdan bahsedebiliriz. Bu da farklı finansal kampanyaların yapılmasının yolunu açıyor. Peşin ödemede yüksek indirim, yüksek ön ödeme ve kalan tutarın zamana yayılması gibi kampanyalar talebin artırılmasına yönelik hayata geçiriliyor. Konutlarda reel bazlı düşüşün sürmesini beklemiyoruz. Halihazırda inşaatta belli bir seviyeye gelmiş ya da tamamlanmış projelerde fiyatlar stabil kalırken, yeni projelerde girdi maliyetlerindeki artışa paralel olarak konut fiyatlarının benzerlerine göre artış göstereceğini öngörüyoruz. Konut arzını artırmak için konut girdi maliyetlerindeki artışın önüne geçilmesi, arsa maliyetlerinde stabilite ve devlet nezdinde yapılacak planlama ve verilecek destekler çok değerli olacaktır. Bunun yanında kredi faizlerinin düşürülmesi, uzun dönemli ödeme kolaylıkları da konut arzının artmasında müşteri tarafından oluşacak talebin artışını sağlayacaktır."
Kira piyasasının gelecekteki seyrine dair beklentiler düşüş yönünde değil. Yüzde 25'lik kira artış limitinin ortadan kalkması halinde, piyasanın arz ve talep dengesine göre fiyatları yeniden düzenleyeceği öngörülüyor. As Yapı'nın Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert'in belirttiğine göre, inşaat sektöründeki müteahhitler şu an zararına çalışmak durumunda. Yükselen inşaat maliyetleri ve işçilik ücretleri karşısında zorlanan müteahhitler, satışlardaki düşüş nedeniyle maliyetlerini bile karşılayamaz hale gelmiş durumda. Bu da onları, piyasa değerinin altında satış yapmaya ve kârlarından ödün vermeye itiyor.
Kira Piyasasında Yeni Dönem: Arz-Talep Dengesizliği ve Fiyat Regülasyonları
Konut piyasasındaki arz ve talep dengesizliği, fiyatlar üzerinde belirleyici bir etkiye sahip. Talebin düşük seyretmesiyle birlikte, yatırımcılar fonlarını farklı yatırım araçlarına kaydırıyor. Bu durum, mevcut konut arzının talebi karşılamamasına ve fiyatların düşüş eğilimine girmesine neden oluyor. Ancak, ekonomik istikrarın sağlanmasıyla bu eğilimin değişmesi bekleniyor.
Konut üretimini desteklemek adına, uygun maliyetli finansman olanaklarının sunulması kritik önem taşıyor. Bu finansman seçeneklerinin, borçlanma oranlarını yükseltmeden ve finansal istikrarı koruyarak sağlanması gerekiyor. Ayrıca, arazi geliştirme çalışmalarının hızlandırılması ve kentsel dönüşüm inisiyatiflerinin desteklenmesi de bu süreçte önemli bir yer tutuyor.
Kira fiyatlarının azalması beklenmiyor; tersine, bir artış trendi öngörülüyor. Nitekim, birçok ev sahibi mevcut %25'lik zam sınırı nedeniyle kiralarını yükseltemedi. Yeni düzenlemelerle birlikte, kira fiyatlarının bir süre arttıktan sonra dengeleneceği öngörülüyor. Bu düzenleme ile kira fiyatlarındaki mevcut belirsizlikler de giderilecek, bölgelere özgü kira fiyatları belirlenmeye başlanacak ve böylece aynı bölgedeki fiyat farklılıkları azalacak.