Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş sermaye piyasası kurumlarıdır.
Ülkemizde kayıtlı sermaye sistemine tabi anonim şirket statüsünde kurulma zorunluluğu olan ve tescili takiben 3 ay içinde halka arz başvurusu yapmak zorunda olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) ilk kez Türkiye’de 1995 yılında kurulmuş olup, 2024 itibarıyla toplam sayısı 48’e yükselmiştir.
GYO’ların ekonomiye katkısı
-Uluslararası piyasalarca tanınmış bir yatırım enstrümanının varlığı ile yatırımcıların daha rahat hareket edebilmelerine imkân sağlaması,
-Banka finansmanı dışında, gayrimenkul yatırımlarına ayrı bir finansman imkânı sağlaması,
-Yüksek standartlarda ve kalitede gayrimenkul üretimi nedeniyle sorumluluk taşıyan gayrimenkul üretimini ve profesyonel yönetimi teşvik etmesi,
-Gayrimenkul yatırımlarında borçlanma sınırlamaları nedeniyle riskli yatırım kararlarının önüne geçilmesi,
-Borsa şirketleri olması dolayısı ile şeffaflık, istikrar ve likidite kurallarına uygun çalışma zorunluluğu,
-Borsanın gelişmesine, büyümesine ve gayrimenkul sektörünün borsa içindeki derinliğinin artmasına katkısı.
Yatırımcıya katkısı
-Tüm dünyaca tanınan ve kabul edilmiş bir yatırım aracı olması nedeniyle özellikle büyük gayrimenkul yatırımcılarını çekebilme özelliği taşıması,
-Değişik türdeki gayrimenkul yatırımları ve borçlanma sınırlamaları nedeniyle negatif sermaye riskini ortadan kaldırması ve sonuçta da düşük riskli bir gayrimenkul yatırım imkânı sunması,
-Kiracıların ya da gayrimenkulün bütünlüğünü bozmadan ve riske atmadan yatırımcıların istedikleri an ve istedikleri büyüklükte borsadan alım satım yapabilmelerine olanak sağlaması,
-Halka açık olmaları nedeniyle kâr dağıtımı yapan ve bu yolla yatırımcılarına sürekli ve uzun süreli bir gelir akışı sağlayabilen bir araç olmaları,
-Borçlanma sınırlamalarının da yatırımcıyı hak ettiği kârların borç geri ödemesine gitmemesi yönünden korumasını sağlaması.
-Küçük yatırımcı için minimum maliyetle ( sadece bir hisse bedeli ile ) çok büyük yatırımlardan pay alabilme imkanı sağlaması,
-Küçük yatırımcıların daha önce sadece çok büyük yatırımcıların sahip olabileceği yüksek getirili projelerden pay alabilmelerine imkan sağlaması,
-Sürekli bir gelir akışı sağlamaları nedeniyle emeklilik fonları için ek bir yatırım alanı olarak ortaya çıkması.
GYO’ların diğer sektörel katkıları
-İnşaat yapma yasakları nedeniyle proje geliştirme süreçlerinde küçük yatırımcının hak ve menfaatini korur nitelikte davranmaları,
-Hâlihazırda 44 ülkede uygulanan ve özellikle Avrupa ülkeleri tarafından son yıllarda gayrimenkul sektöründeki krizden çıkış için yeni yeni uygulamaya koyulan bu aracın ülkemizde uzun yıllardır kullanılıyor olmasının yarattığı güven ortamı,
-Bağımsız denetim yükümlülüğü sebebiyle yarattığı şeffaflık ve hesap verebilirlik yoluyla inşaat ve gayrimenkul sektörünün kayıt içine alınması,
-Halka açık olma ve kurumlar vergisi istisnasının yarattığı ortam sebebiyle gerçek değerlerinden işlem yapması dolayısıyla sektörde emsal oluşturması dolayısıyla ülke vergi gelirlerine katkısı,
-İslami finans araçları dahil pek çok finansal enstrümanı üretebilecek bir araç olması,
-Merkez Bankası Enflasyon Raporunda önemle altı çizilen barınma sorununa çözüm için kurumsal konut sahipliği yoluyla konut kiralama portföyü oluşturabilme potansiyeli,
-Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi raporunda ortaya çıkan en güvenilir yatırım aracı özelliğinin küçük yatırımcılarca da aktarılabilmesi.
Sonuç…
Sermaye piyasası üzerinden finansmana erişmek ve bunu gayrimenkul projelerinde kullanmak önemlidir. Gayrimenkul sektörünün devamlılığı ve değer yaratması hem yatırımcısı hem de ülke ekonomisine katkısı açısından faydalıdır.
Dünyadaki örneklerine baktığımızda son derece verimli ve tercih edilen bir finansal enstrüman olan GYO’ların farklı nitelikteki gayrimenkul projelerine yatırım yaptıkları da görülmektedir. Örneğin, bugün dünyanın en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı lojistik ve depolama alanında faaliyette bulunan ve piyasa değeri 100 milyar doları aşan ABD merkezli Prologis’tir.
Ülkemizde de TSPB tarafında açıklanan GYO verileri bize bina niteliğindeki yatırımların başlıca lojistik (yüzde 3,43), perakende (yüzde 14,26), otel (yüzde 4,34), ofis (yüze 15,20) ve konut (yüzde 4,85) alanlarında dağılım gösterdiğini işaret etmektedir. Dolayısıyla, GYO’lara sadece konut üretimi alanında faaliyette bulunan kollektif yatırım kuruluşları şeklinde yaklaşmak hatalıdır; düzenli gelir yaratarak ekonomiye katkı sağlamaları dikkate alındıklarında mevcut statülerinin korunması önemlidir.
Not: Sağladığı bilgi ve görüşler için Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’ne teşekkür ederim.