İstihdama katkısı ve birçok sektörü harekete geçirmesi ile ülke ekonomisi içinde yarattığı katma değer nedeniyle inşaat işlerine mevzuatta bazı ayrıcalıklı imkanlar tanınmıştır.
Müteahhitlerin büyük çoğunluğu, bedelini ödemekte zorlanacağı arsaya nakit ayırmak yerine arsa sahibi ile kat karşılığı ya da hasılat paylaşımlı inşaat işlerini tercih etmektedir.
Kat (arsa) karşılığı inşaat işi
Kat karşılığı inşaat işinde, arsa sahibi arsasının belli bir bölümünü müteahhide (yükleniciye) vermeyi, müteahhit ise bu arsa payı karşılığında arsa sahibinin uhdesinde kalacak arsa payı üzerine sözleşmedeki proje şartları çerçevesinde bağımsız bölümler inşa edip, arsa sahibine süresi içinde teslim etmeyi vaat etmektedir.
Yani, tarafların anlaştığı oran dikkate alınarak arsanın bir bölümü hiçbir zaman müteahhide geçmeyerek arsa sahibinde kalmakta, sadece belli bir bölümü müteahhide teslim edilmektedir. Arsa karşılığı inşaat işinde, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, öte yandan, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine de konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.
Hasılat paylaşımı inşaat işi
Hasılat paylaşımı, son yıllarda kat karşılığı inşaat modeline alternatif olarak ortaya çıkan ve giderek yaygınlaşan bir bina inşaat yapım modelidir.
Bu modelde; arsa sahibi arsasının tamamını sözleşme şartlarına göre yüklenici tarafından gerçekleştirilecek inşaat projesi sonucunda elde edilecek hasılatın belli bir payı karşılığında müteahhide (yükleniciye) teslim etmeyi vaat etmektedir. Kat irtifak tapusu, yine arsa sahibi adına kurulmakta olup, müteahhit satış vaadi sözleşmeleriyle topladığı hasılatın belli payını arsa sahibine vererek arsanın bedelini ödemektedir.
Bu modelde, bağımsız bölüm satış faturalarının tümü müteahhit tarafından düzenlenmektedir. Zira, arsa sahibinde arsa payı hiç kalmamakta, arsanın tümü müteahhide devredilmektedir. Müteahhit de arsa üzerine arsa payı hariç diğer inşaat maliyetine katlanıp bağımsız bölümleri inşa etmekte ve üçüncü kişilere arsa paylı bağımsız bölüm tapularını fatura düzenleyerek teslim edebilmektedir.
Vergisel yönden değerlendirme
Arsa karşılığı inşaat işlerinde, tercih edilen modele göre düzenlenecek belgelerde KDV oranı ve faturanın tutarı da değişmektedir. Hasılat paylaşımlı model aslında arsa sahibinin arsasını müteahhide vadeli satışı işlemidir. Satış bedeli ise, hasılata endekslenmiş olup, bu arsa üzerinde inşa edilecek projenin müteahhit tarafından satılmasıyla oluşacak hasılattan anlaşılan oranda arsa sahibince alınan paydır.
Arsa sahibi fatura düzenlemesi gereken bir mükellef ise hasılattan aldığı pay bedeli kadar müteahhide arsanın KDV oranı ile “arsa payı” faturası düzenleyecektir. Müteahhit ise bu arsa üzerine gerçekleştireceği inşaat projesi sonucu nihai alıcılara bağımsız bölüm faturası düzenleyecek ve KDV hariç hasılattan arsa payı bedelini arsa sahibine ödeyecektir. Faturanın mahiyeti “arsa payı” olup KDV oranı arsaya ait KDV oranıdır.
Kat karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı?
Arsa sahibinin; müteahhitle kat karşılığı ya da hasılat paylaşımlı modeli tercih etmesinde, “nakde ihtiyaç” ile “yatırım amaçlı” gayrimenkul edinimi önemli olacaktır. Özellikle; arsa sahibi gerçek kişiler açısından ağır bir vergi yükü ile karşılaşmamak ve olası bir vergi incelemesinde yasal açıdan korunabilmek için arsa (kat) karşılığı inşaat işleri uygun bir model olacaktır.
Netice itibarıyla; tamamen yatırım amaçlı bağımsız bölüm maliki olmak isteniyorsa “kat karşılığı”, nakit ihtiyacı giderilmek isteniyorsa “hasılat paylaşımlı” model tercih edilmelidir. Özetlemeye çalıştığımız konunun detayına, Yeminli Mali Müşavir İlhan KIRIKTAŞ tarafından hazırlanan ve İstanbul Yeminli Mali Müşavirler Odasının internet sitesinde (https:// istanbulymmo.org.tr) yayınlanan çalışmasına ulaşmak mümkün.
Sözün özü: vergi planlamasının (vergiden kaçınmamın) yasal sınırlar içinde gerçekleştirildiği sürece suç olmadığı bilinmelidir.