Creșterea dobânzilor și a ratelor în ultimii ani a fost o provocare pentru cei care au dorit să acceseze credite imobiliare, la fel și scumpirile de pe piața imobiliară.
Creditele ipotecare noi acordate în primele trei luni ale acestui an au totalizat aproximativ 1,1 miliarde de euro la nivel național, în creștere cu circa 29% faţă de nivelul înregistrat în primele trei luni din 2023, arată un raport recent.
Valentin Anghel, CEO al unei companii de brokeraj bancar, a vorbit într-un interviu pentru Ziare.com despre ce credit ar fi necesar pentru un apartament în București.
„Să presupunem că un apartament decent ar avea un cost de 90.000 euro, echivalentul în lei aproximativ 450.000 lei, iar clientul are o vârstă care îi permite să se îndatoreze pe o perioadă de 30 de ani. Venitul minim necesar de care are nevoie este de 6.500 lei și ar obține suma creditului de 382.500 lei. Restul banilor până la suma de 450.000 lei ar reprezenta partea de avans din partea clientului.
Asta în condițiile în care, clientul nu ar mai avea alte datorii aferente creditelor de orice tip și i s-ar aplică un grad de îndatorare de 45%”, a declarat Valentin Anghel, CEO companie de brokeraj bancar.
În acest caz rata lunară ar fi peste 2.000 de lei.
„Rată aferentă acestui credit ipotecar ar fi 2.169 în condițiile în care dobânda aferentă calculului este de fixă pe o perioadă de 3 ani.
În condițiile în care dobânda ar rămâne de 5.49% și creditul ar fi menținut pe întreagă perioada de creditare, respectiv 30 de ani, suma totală de plata ar fi de 780.982 lei, ceea ce este imposibil de calculat, deoarece creditul are o dobânda fixă în primii 3 ani, urmând că din anul 4 dobânda să fie variabilă și se va calcula conform IRCC-ului aferent perioadei cu dobânda variabilă, ce se va recalcula din 3 în 3 luni până la sfârșitul perioadei de creditare”, a adăugat brokerul de credite.
Persoanele care nu au un venit de peste 6.000 de lei pot apela la diverse soluții.
„Cei care nu se încadrează ar putea să participe împreună cu un codebitor, spre exemplu, soț, soție, ori partener de viață, ba chiar există posibilitatea achiziționării cu un frate, soră și inclusiv ar putea participa la credit, însă nu ar deveni și proprietari, părintele ori părinții persoanei respective.
La anumite bănci, fără să se țină cont de vârstă părinților, astfel încât să nu se diminueze perioada de creditare. Totodată, dacă împrumutatul deține un card de credit cu o limita mare, ar putea diminua drastic limita cardului, indiferent dacă acesta a fost sau nu utilizat. Însă, nu este recomandată închiderea cardului deoarece poate dura de la 30 până la 60 de zile, moment în care dosarul de credit ipotecar ar rămâne în așteptare”, spune Valentin Anghel.
Nici veniturile mărite pe ultima sută de metri nu sunt luate în calcul.
„În condițiile în care există o mărire a veniturilor, banca poate lua în calcul această modificare dacă nu este mai mare de 20% față de anul anterior sau dacă, spre exemplu, de curând s-a angajat persoană respectivă la un al doilea job. De regulă, vor trebui să treacă minimum 3 luni de zile, astfel încât să îi fie luat în calcul și acel venit, dar există și excepții în care se acceptă doar încasarea unui singur salariu.
Sfatul meu este că în momentul contactatului, vizionării, persoana respectivă să se simtă că acasă, să simtă că acel loc îi aparține. Restul sunt detalii ce țin de zona, confort, utilități, finisaje, și nu în ultimul rând să se asigure că rată lunară pe care o plătește nu reprezintă un impediment referitor la traiul zilnic”, a adăugat brokerul de credite.
Specialistul recomandă ca mai întâi viitorul creditor să verifice ce sumă poate primi de la bancă, și mai apoi să caute locuința.
-> Să verifice mai întâi suma pe care o poate obține de la banca și apoi să caute imobil sau întâi să găsească imobilul și apoi să vadă ce suma obține?
„Logic și pentru siguranță clientului, este întâi să verifice suma maximă de creditare pe care o poate obține de la banca, având creditul aprobat din punct de vedere financiar. Persoană împrumutată va avea, de regulă, această aprobare disponibilă de la 2 până la 6 luni, timp în care are posibilitatea să identifice imobilul pe care dorește să îl achiziționeze. Nu se procedează invers deoarece în cele mai multe cazuri, vânzătorul, agenția imobiliară sau dezvoltatorul, după momentul vizionării imobilului, va vrea să semneze o promisiune de cumpărare, fapt care atrage plata unei sume de bani din partea clientului, reprezentând o parte din avansul minim necesar, acesta nefiind sigur de suma efectivă pe care o poate obține de la banca”, mai spune Valentin Anghel.
Datele BNR arată că anul anterior au fost acordate în total în România credite ipotecare în valoare de 6,4 miliarde de euro, estimările SVN Credit România indicând un volum de credite ipotecare noi acordate de aproximativ trei miliarde de euro, sau 46% din totalul înregistrat.
Valoarea medie a unui credit ipotecar acordat la nivel naţional în 2023 a fost de circa 62.000 de euro, în timp ce preţul mediu la nivel naţional al unui imobil tranzacţionat prin credit ipotecar în 2023 a fost de 85.000 de euro, în creştere de la 82.000 de euro în 2022, potrivit calculelor companiei. În total, anul trecut au fost acordate aproximativ 48.000 de credite ipotecare noi, comparativ cu un nivel de aproximativ 55.000 de credite ipotecare noi acordate în 2022.
Indicele ROBOR la 3 luni, în funcţie de care se calculează costul creditelor de consum în lei cu dobândă variabilă, a scăzut la 6,05% pe an, de la 6,06% pe an în şedinţa precedentă, conform datelor publicate de Banca Naţională a României.
La începutul anului, indicele ROBOR la 3 luni era 6,21%, iar pe 3 ianuarie 2023 a fost 7,56%.
Indicele la 6 luni, utilizat în calculul dobânzilor la creditele ipotecare în lei cu dobândă variabilă, a scăzut la 6,07% pe an, de la 6,08% vineri, 8%, iar ROBOR la 12 luni a rămas la valoarea de 6,08%.
În ceea ce priveşte indicele de referinţă pentru creditele consumatorilor (IRCC), reglementat de OUG 19/2019, acesta este de 5,90% pe an, fiind calculat ca medie aritmetică a ratelor de dobândă zilnice ale tranzacţiilor interbancare din trimestrul IV 2023, în scădere faţă de cel din trimestrul anterior, de 5,97%.
În luna mai 2019, a intrat în vigoare OUG 19/2019 care modifică modul în care este calculată rata pentru creditele în lei cu dobânda variabilă. Astfel, Ordonanţa 19/2019 a stabilit indicele de referinţă pentru creditele consumatorilor (IRCC), calculat trimestrial exclusiv pe baza tranzacţiilor interbancare.