Mąż i żona nie skorzystają ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego wspólnego lokum np., gdy jedno z małżonków posiada już nieruchomość mieszkalną, albo gdy zakup dotycz tylko części mieszkania lub domu
Poniżej przedstawiamy 4 sytuacje, w których małżonkowie nie będą mogli zastosować preferencji. Należy pamiętać, że dotyczy ona tylko transakcje na rynku wtórnym, bo tylko tam w grę wchodzi podatek od czynności cywilnoprawnych. W przypadku zakupu na runku pierwotnym, co do zasady, mamy do czynienia z VAT.
Przypomnijmy, że zwolnienie z PCC, przy zakupie pierwszego lokum, przysługuje w przypadku sprzedaży (chociaż podatek płaci kupujący), której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Zasadniczo, aby skorzystać z tej preferencji, nie można być posiadaczem takich praw. Wyjątek dotyczy tylko sytuacji, gdy dana osoba odziedziczy wymienione prawa. W związku z tym można odziedziczyć udziały w kilku nieruchomościach mieszkalnych i nabyć kolejne lokum bez PCC. Warunkiem jest, aby w żadnej z odziedziczonych nie mieć więcej niż 50-proc. udziału.
W praktyce jest jednak kilka sytuacji, w których np. młodzi małżonkowie nie skorzystają ze zwolnienia.
1 sytuacja: chociaż jeden z małżonków posiada już nieruchomość
Aby, skorzystać ze zwolnienia małżonkowie, którzy będą współwłaścicielami kupowanego mieszkania — oboje muszą spełniać warunki do zwolnienia. Nie ma tu znaczenia, czy mają oni wspólność, czy rozdzielność małżeńską. Przykładowo, jeżeli jedno z małżonków już ma jedną nieruchomość, a drugie nie – to przy zakupie pierwszego wspólnego mieszkania, będą musieli zapłacić 2 proc. PCC od całej transakcji. Potwierdza to np. interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lutego 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.300.2023.1.PB).
Zwolnienie na zakup wspólnego lokum wyklucza np. otrzymanie nawet przez jednego z małżonków:
- w darowiźnie, chociaż ułamka udziałów w nieruchomości (mieszkania lub domu),
- w spadku więcej niż połowy nieruchomości.
Tak samo będzie, gdy mąż i żona lub jedno z nich posiada mieszkanie poza Polską (potwierdza to np. interpretacja z 16 maja 2024 r.; 0111-KDIB2-3.4014.153.2024.1.AD).
2 sytuacja: zakup część nieruchomości
Bez PCC można kupić wyłącznie cały dom bądź mieszkanie. Jeżeli małżonkowie kupują tylko część, np. połowę domu od jednego z właścicieli, to preferencja się nie należy. Od takiej transakcji trzeba będzie zapłacić 2 proc. PCC. Podobnie będzie w innych sytuacjach. Przykładowo jeżeli małżonkowie nabędą całą nieruchomość, każdy po 50 proc., ale jeden w formie darowizny od swoich rodziców, a drugi w drodze kupna od teściów, to też nie będzie mowy o preferencji. W takiej sytuacji bowiem kupno dotyczyło tylko połowy mieszkania (patrz interpretacja z 10 listopada 2023 r.; 0111-KDIB2-3.4014.321.2023.2.ASZ)
Jak to już zostało wspomniane, zwolnieniem objęta jest umowa sprzedaży wymienionych praw. Dlatego też według fiskusa nie podlega zwolnieniu sprzedaż udziału bądź też udziałów w takich prawach
3 sytuacja: zakup domu w budowie
Jeżeli małżonkowie kupią dom w budowie – nie skorzystają ze zwolnienia. Za dom w budowie jest uważany budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy. Fiskus powołuje się w tym przypadku na art. 3 pkt 2a prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zgodnie z którym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Fiskus twierdzi, że jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie budynku, to nie może on być w świetle prawa użytkowany, a tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. To natomiast sprawia, że nieruchomość nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Ta wykładnia ma też swoje dobre strony. Przykładowo, jeżeli małżonkowie sprzedają taki dom w budowie, który otrzymali w darowiźnie od rodziców, to przy zakupie kolejnej nieruchomości (domu lub mieszkania) nie zapłaci PCC. Potwierdza to interpretacja indywidualna z 2 maja 2024 r. (0111-KDIB2-3.4014.111.2024.2.AD).
4 sytuacja: posiadanie domu w ruinie
Jeżeli małżonkowie (albo tylko jeden z nich) mają grunt z domem jednorodzinnym, który nie nadaje się do zamieszkania, bo jest ruiną (np. otrzymali w darowiźnie), ale organ nadzoru budowlanego nie wydał stosownej decyzji to przy zakupie innego domu lub mieszkania nie skorzystają ze zwolnienia z PCC.
Kluczowy w tym przypadku jest art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Zgodnie z nim nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nieruchomość, która nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a więc w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku.
Fiskus uważa, że jeżeli nie zostały wydane takie decyzje, to uznaje się, że budynek nadal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Potwierdza to np. interpretacja z 26 marca 2024 r. (0111-KDIB2-2.4014.26.2024.3.MM).
Taka interpretacja ma też korzystną stronę. Gdyby bowiem małżonkowie chcieli kupić ziemię z taką ruiną, aby ją zburzyć i postawić nowy dom, to mogliby skorzystać ze zwolnienia z PCC, o ile byłby to jego pierwszy taki zakup. Dla porównania zakup samej działki (nawet z budynkami gospodarczymi), aby dopiero postawić na niej dom, nie korzysta ze zwolnienia z PCC.