Sytuacja kredytobiorców pogorszyła się w zasadzie z miesiąca na miesiąc, gdy jesienią 2021 roku rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła serię podwyżek stóp procentowych.Jeszcze na początku października 2021 stopa referencyjna, odpowiedzialna za wysokość rat kredytowych wynosiła 0,10 proc. Obecnie jest to już 4,5 proc. Wprawdzie od kilkunastu miesięcy poziom nie rośnie, ale po dwukrotnych obniżkach stanął w miejscu i wszystko wskazuje na to, że pozostanie na nim przez dłuższy czas. To oznacza, że kredyty wciąż są droższe niż kilka lat temu.
Taki stan rzeczy przekłada się na osłabienie zdolności kredytowej osób starających się o pieniądze i na mocny wzrost comiesięcznych rat. Przy kredycie na 300 tys. zł na 30 lat, przeciętny wzrost rat stałych wynosi około 600-1200 zł przed seriami podwyżek do ponad 1800 zł obecnie.
Z czego składają się raty kredytu?
Comiesięczne raty naszych kredytów hipotecznych, składają się z dwóch elementów: części odsetkowej i części kapitałowej. Jak sama nazwa wskazuje, część kapitałowa to ułamek rzeczywistej sumy, jaką pożyczyliśmy z banku, z kolei część odsetkowa to po prostu odsetki płacone bankowi za pożyczone pieniądze.
Rata równa kredytu znaczy tyle, że co miesiąc płacimy do banku tę samą kwotę. Kredyt zostaje podzielony na określoną liczbę równych rat. Konstrukcja rat równych kredytu jest taka, że udział części kapitałowej w początkowym okresie spłaty comiesięcznych rat jest mniejszy niż udział części odsetkowej. W pierwszym rzędzie więc płacimy bankowi, a dopiero później oddajemy pożyczone pieniądze. Z czasem, kiedy saldo kredytu się zmniejsza, proporcje się zmieniają i kredytobiorca w ratach równych spłaca głównie pożyczony kapitał.
Ważne zastrzeżenie – czasem zamiennie wobec nazwy rata równa używa się też określenia: rata stała (annuitetowa). Jest ono jednak do pewnego stopnia mylące, ponieważ nie jest tak, że raty stałe nie zmieniają się w trakcie kredytowania. Ich wysokość ulega zmianom w zależności od poziomu stóp procentowych i powiązanego z nią wskaźnika WIBOR. Jeśli więc stopy procentowe rosną, rośnie i rata kredytu.
Możliwość płacenia równych rat, niezależnie od poziomu stóp procentowych NBP, dają tylko kredyty ze stałym oprocentowaniem. Ich popularność rośnie, ale ciągle stanowią minimalny odsetek kredytów hipotecznych udzielanych przez banki w Polsce.
Rata malejąca – co warto wiedzieć?
Raty malejące – jak sama nazwa wskazuje – zmniejszają się w czasie trwania umowy kredytowej, a więc na początku płacimy znacznie więcej, następnie stopniowo coraz mniej.
Dzieje się tak dlatego, że kwota pożyczonych pieniędzy zostaje podzielona na równe części przez cały okres kredytowania. Od salda kredytu pobierane są odsetki. Wraz ze zmniejszaniem się salda, zmniejsza się też odsetkowa część comiesięcznej raty, a tym samym sama rata kredytu.
Rata stała czy malejąca – która opcja bardziej się opłaca?
Wszelkie wyliczenia potwierdzają, że z czysto finansowego punktu widzenia korzystniejszy dla kredytobiorców jest system spłat w ratach malejących. Choć początkowe raty będą znacznie wyższe niż te równe, to całkowite koszty kredytowania okażą się znacznie mniejsze.
Zakładając, że pożyczamy kwotę 300 tysięcy zł na 30 lat, z oprocentowaniem (marża plus WIBOR) na poziomie 6,33 proc., to rata równa takiego zobowiązania wyniesie nas 1856 zł, a suma spłat blisko 670 tysięcy zł.
W ratach malejących na początku zapłacimy do banku aż 2400 zł miesięcznej raty, jednak suma spłat w całym okresie kredytowania okaże się aż o ponad 80 tysięcy złotych mniejsza. Wyniesie niecałe 590 tysięcy zł.
To oczywiście wyliczenie poglądowe, nie uwzględniające kosztów dodatkowych – takich jak prowizja banku czy ubezpieczenie. Pokazuje ono jednak zasadniczy mechanizm: raty malejące są finansowo korzystniejsze.